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關於特朗普稅改對美國經濟、股市和房市的影響，市面已經有諸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。我想在此說說我個人的觀點和預測。

最後的稅改方案共有1097頁，頁數之多連很多議員在投票之前也不會仔細閱讀，我認識的人之中大概只有一個硅谷精英讀過。由於篇幅有限，我在這裡也只討論最重要的幾個改變。如果有此前讀過稅改方案文章的可以直接略過這部分。

1、以前單身報稅，免稅額是$6,500，夫妻合並報稅免稅額是$13,000；現在單身報稅，免稅額是$12,000，夫妻合並報稅免稅額是$24,000。

預計因低收入不用交稅的人從44%增至47%，此舉留錢在人民口袋，不僅刺激消費，更鼓勵低收入者更多參與工作而少拿政府福利。

2、美國個稅跟中國個稅一樣都是漸進制，它分為七檔，如果夫妻合並報稅的話，大部分家庭稅率都會降低1-4%，只有兩個收入階層保持不變，而單身貴族年收入$157,500-,700的個人上升2-4%（很多富裕城市白領精英屬於此列）。

3、以前遺產稅個人免稅額是560萬，夫妻免稅額共1120萬，遺傳稅率是18-40%，現在兩個分別加倍至1120萬和2240萬。

遺產稅是稅上稅，美國人在交了聯邦稅和州稅各種稅收入大概去掉了至少一半之後死後遺產還得交18-40%，簡直是搶錢了。減稅法案原本有一條八年後完全廢除遺產稅，在兩院最後通過的合並法案中這一條已經被刪除了。

4、新稅法鼓勵多生孩子。以前一個孩子每年退錢（tax credits） 1000元，現在加倍為2000。如果夫妻合並報稅年收入少於$24,000，有四個孩子，這個家庭不但不交稅，聯邦政府還給該家庭每年8000元補助。

5、如果你有房產，以前每年所付物業稅（property tax）可以算作聯邦所得稅的個人收入基數，現在最多只能減掉1萬元。很多人覺得這條對投資房產的人不利，讓我們來看看實際狀況怎麼樣。因為各地物業稅不同，讓我以我所在的加州橙縣為例，我們的物業稅率在0.95%，假設你買100萬的房產（這是此地區平均稍貴的單個single family house的價格），你每年應交的物業稅為9500，還在1萬元以內。你會說：那我要是買得稍微豪華點呢？即使你買的豪宅在2-300萬，看起來要多交1-2萬元，但實際上因為新的稅法前述幾條的夫妻減免額多$11000、普通家庭假設兩個孩子補助增加$4000，以及個人所得稅的減免，你基本也能抵消這個多出來的錢。

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6、以前貸款100萬以內的利息可以抵稅，現在你貸款75萬以內的利息可以抵稅，75萬以上的不能抵稅。對於美國大部分地區，這都不是問題，因為房價不高，對於富裕地區，這可能導致有些疑慮。仍然以加州橙縣為例：假設你買100萬的房子，一般首付20-30%，假設你首付20%，你貸了80萬，你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。這部分錢可以用減稅多出來的夫妻個人額度、孩子補助額度和個人所得稅的減免來抵消。當然如果你願意多付點首付，這就更不是問題了。這個政策有個吊詭之處是很多人不知道的：你投資的房產並不在此列。此話怎講呢？就是這裡的減免指的是自己住房的貸款利息減稅減免，你投資房產用於買賣或租賃的貸款利息是可以作為成本計入的，因而是可以在最後算個人收入時抵消這一部分的。當然，如果你是外國人在美國買房，就根本不存在這個貸款利息抵稅的問題。

（另外加州政府也在提請一個bill，意欲抵消此項規定。會不會通過，我持疑。如果萬一通過，只會對加州人民更加有利。但我對此法案的通過並不樂觀。如果以後通過，我會再撰文詳細給各位分析。）

7、529教育儲蓄賬戶以前只可以適用於大學，現在也可延伸至從幼兒園開始的私立、公立和教會學校，額度為1萬元。這條政府有意支持和幫助上私立和教會學校的家庭。

8、取消奧巴馬鍵保的強制性，健康年輕的公民可以選擇不買保險，意欲保護低收入人群陷入被迫醫保的赤貧。

9、企業稅從最高35%減低至21%，而為了鼓勵在海外設廠的企業的回歸，把沒有交過美國稅的現金轉回美國，它們只需要交8-15.5%的稅就可以了，連21%都不用交。此舉將徹底貫徹特朗普“雇美國人”的美國優先的原則。估計會有大批現金會回流美國，在美國投資，實現特朗普“讓美國再次偉大”的美國夢。在我寫此文的今天，2018年1月17日，蘋果CEO庫克對ABC News講他要把海外的錢拿回美國投資建廠，預計將繳納380億美元的稅給政府。他承諾在5年內將在美國投資3500億美元，創造2萬個工作機會。

這次稅改是美國有史以來最大的減稅，此前最大的減稅是裡根政府1981年，他的減稅政策帶來的經濟繁榮實際上一直持續到小布什時代。而特朗普此次的減稅力度比裡根時代還要大，對於美國經濟的提振是顯而易見的，每季度創造的就業機會比之前一年的還要多，股市道指和納斯達克指數自特朗普執政以來已創70多個歷史新高，道指一年上漲了31.1%，納斯達克指數上漲了31.4%，全美房價平均上漲了7.5%，加州漲幅還要超過這個數。隨著經濟政策的進一步寬松和基建的大規模開展，美國就業人數還會進一步增大，消費信心也會進一步上升，市場將會迎來更大的繁榮。

稅改以後，富裕程度更高的加州的房地產走勢又會如何呢？

1、市場適度調節

75萬貸款利息免稅額的調低和物業稅最高1萬抵稅的設定，仍然會讓加州房產投資者產生疑慮和困惑，專家預測在2018年前幾月市場銷售增長會放慢，市場自會做它的數學加減法，和調節人民的預期。最終，經濟的發展、工資的上漲及可自由自配現金的增多，會給市場強大的信心，市場會再度走強。

2、房屋供應仍然不多

2017年房產庫存是相當缺乏的，當年年初專家預測2016年房屋供應緊張的狀況將會見底，然而來自美國最大的房產網站Zillow的數據顯示更加低迷：房屋供應截至2017年11月底在12個月內下降了10.5%，而中介Redfin顯示，2017年底有653,347個房產供應，而在2010年同期這個數字為967,604。有很多樂觀估計認為房屋供應不足只是暫時的，2018年肯定會好轉，更多的人可能樂意賣房。但由於土地價格成本、工人工資和建材的持續上漲，可建設房屋土地面積的減少，和對於房屋密度的限制，我對於新建房屋以增庫存持保留態度。

3、價格上漲會放緩但不會停止

從我們近年對房產的實際投資和專業數據兩方面來看，北加和南加好的地段價格均漲勢驚人，而全美的房屋價格已經持續上漲了23個月。2017年1-10月，Case-Shiller全美房屋指數上漲了5.92%。專家預測2018年房價仍然會上漲但會趨緩，大多數人估計在漲幅在4%，我認為由於經濟的強健發展，實際只會高於這個漲幅。這個趨緩並不是對經濟的悲觀，而是因為美聯儲將在一年內加息3次；而縮表又為美元回流提供了機會，所以這個加息對房產帶來的不利將會衝淡。

4、買房和租房的對決將毫無懸念地向租房傾斜

遠遠大於工資漲幅的房屋漲價的速度，令一些潛在的購房者由於支付能力不足，已經轉為高價房屋的租賃者，在加州這個傾向尤為明顯。一個夫妻雙雙工作且有孩子的家庭已經負擔不起在舊金山市區買一套僅可蝸居的小房子了，那裡的房子至少以數百萬起計。他們只有移向周邊的灣區（bay area），但由於通勤不便，很多單身貴族或年輕家庭被迫選擇高價在城區租房。而在南加（以橙縣為例）的房子出租的速度也越來越快，租金漲幅也在快速提高，顯示出租市場的需求巨大。同時，千禧一代（Millennial）開始購置房產。80後結婚生子步入房產市場。實際上，單身的千禧一代比上輩人相比更傾向於擁有自己的房產。

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5、房貸將再三加息

2017年美聯儲已經開始加息，房貸利率也開始上漲。專家預計2018年美聯儲會加至4%-4.5%，雖然這個程度的利率比2017年的利率要高得多，但仍然在歷史低點。

綜合以上，可以看出由於特朗普減稅政策、基建、大幅減少各種法規對經濟的束縛，以及鼓勵海外資金回流、增加就業等多項舉措，全美和加州2018年的就業率會大幅提高，消費者信心增加，從股市對於未來經濟非常強勢、一再推高的預測可以看出美國的經濟仍然會繼續走強，雖然有房貸利率上漲、部分稅改條款對買房者形成壓力，2018年房價上漲也許會放緩，但由於房源有限，漲價仍會繼續。由於經濟走強，如果沒有意外，特朗普可能會連任總統，八年特朗普經濟強勢回歸並不是多麼難以想像的事，而這樣的結果，即使是對於反對他的人，無疑也是個重大的利好，如果你擁有或志於投資房產、股票或者任何一個實業的話。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產不僅依靠高科技，還高度注重客戶的個性化要求，對快速發展的市場了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

責任編輯：Zoe Chan

 

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中國自改革開放以來，一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據國家統計局2017年的數據統計顯示，2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%；而在1978年時，這個數字僅為17.9%。

僅2016年，中國就有2,000萬農村人口進入城市。人口的增加促進了城市版圖的擴張。在當下中國，城市的擴張是無法阻擋的趨勢。

在幾十年的時間內，中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢？我們以1997年為起點，在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”，觀察中國城市的成長軌跡。

1. 上海

一線沿海城市的“擴張代表”毫無疑問是上海市。上海作為中國的國家中心城市，是國家的經濟、交通以及金融中心。作為沿海經濟發達城市，上海20年來的城市發展是非常驚人的。

從谷歌地圖的衛星對比圖可以觀察到，20年前的上海，城市已開發、充分建設的地區僅限於以靜安區、長寧區等老市區為主。大部分地區都是代表並未經充分開發的綠色。而20年後的今天，基本整個三角區域都已被開發。開發的痕跡已經擴散並填充到了肉眼可見的所有陸地。現在的上海一共有16個市轄區，嘉定、松江、奉賢以及金山區等新區的開發，至今仍不地斷將上海市的版圖向更廣、更遠的區域擴散。

從上海的環路地圖可以看到上海市現有的四條環線——內環高架路、中環線、外環線S20以及郊環線A30。這四條環線由上海1997年的城中心為起點，由內向外地擴張。城市的面積也隨著城市環線的邊緣不斷增加，慢慢將中心鋪滿。環線就像是城市擴張的刻度線，而最外的環線則是城市的邊界線，它在哪裡，城市就發展到了哪裡。 

2. 武漢

武漢是湖北省的省會城市，是中國中部的中心城市。武漢市位於長江中游，整個城市環江而建，是內陸最大的水陸空樞紐。作為“沿江”的城市發展代表，武漢市又經歷了怎樣的擴張征程呢？

通過衛星對比圖可以看到，20年前武漢的深度開發地區僅限於漢陽、武昌區等部分沿江區域，但如今幾乎市轄沿江區域已全部被開發。開發的區域也並不限於沿江地區，而是沿原開發區域全方位的向四方擴散。

武漢現在已通車、修建待通車的主要環城線路共有五條。對比武漢1997年至2016年的城市發展衛星圖可以觀察到，武漢的城市發展軌跡同樣是和環線的擴張路徑重疊的。外環線的邊緣基本也是武漢市區現在經充分開發的城市區域邊緣。

3. 成都

內陸城市的“擴張代表”則是素有“天府之國”美稱的成都市。成都作為四川省省會，是西部內陸中心城市，也是西南地區的科技、金融中心以及交通樞紐。成都的發展自市區原有的中心向四周擴散，不斷“吞噬”四周的區域。

從衛星地圖可以看到，20年前的城市主要開發區域僅限於金牛區、武侯區等主城區，而到了今天，成都的發展區域已經擴散到了龍泉驛、崇州等20年前的遠郊地區。20年前綠色的原始土地已經被充分開發，面積較20年前擴大了幾倍。

成都現在已建成通車以及規劃中的環路已經有六條。通過與城市的衛星發展圖作對比，我們也可以發現環線和城市發展的邊緣相吻合。尤其在成都此類放射型城市，城市會由中心向四周較為均勻地擴張。

總結以上中國三座城市，我們都不難發現：城市的規劃、開發邊際都基本是由固定的中心向四周蔓延。這就是城市發展的規律，像是順著一條路往前不斷擴展，而這條“路”，也就是城市的“增長路徑”。

全世界都相似的城市擴張路徑

事實上，全球城市擴張的版圖都有著驚人的相似度。世界上的巨型城市都是由原來規模較小城市中心地區，向四周擴張、發展，從而形成現在龐大的都市面積。

無論是上海、武漢這樣的發展中國家的城市、還是美國、日本等發達國家的城市，都在進行城市擴張的步伐。雖然由於人口流動、經濟發展等因素，擴張的速度快慢有別，但全世界的城市，無論規模大小，都在默默地遵從這樣的發展規律。都市的擴張是沒有極限和邊際的。

在和頓持有土地所在地——美國、加拿大地區的城市擴張版圖亦是如此。因此，和頓將城市的擴張規律稱為城市的“增長路徑”。“增長路徑”是一個城市發展、擴張的不變規律。

由於發達國家的城市發展模式已經成熟，所以在最近的20年內，發達國家一線城市的擴張版圖不會像中國一線城市一樣有那麼明顯的變化。但是，發達國家的二線城市仍處於一個強勁的發展期。

根據《紐約時報》的報道，理論上，大多數人會認為在大都會地區，像是波士頓或者紐約這樣的城市，在人口上會有劇增的趨勢，因為人們更願意居住在工資水平更高、工作機會更多的地方。

但是，在美國綜合排位前80位的大都會統計區中，2000年時擁有最高平均工資水平的美國城市人口增長率卻偏低，而一些當年平均工資水平稍低，像是夏洛特、奧斯汀、奧蘭多、休斯頓、鳳凰城等城市，卻因為持續增長的工作機會以及低生活成本吸引了更多的人遷入。在這些城市，工作崗位的增加與人口的增長形成了一個良性的循環，兩者的結合更是促進了當地城市的增長與擴張。

最繁榮的城市並未出現人口劇增：

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例如德克薩斯州休斯頓市，在十幾年的時光內，就親歷了“增長路徑”帶給城市的新變化。我們有理由相信“增長路徑”還會在現階段的人類城市發展史中不斷重復上演。

上海、武漢、成都三城環線圖圖片均來源自網絡

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