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倫敦金融城監管機構金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）於2014年4月推行了引發爭議的「經濟能力測試」，數萬潛在購房者被房貸市場拒之門外。今春伊始，首次購房者們便被告知，若想獲得房貸，則應將自身財務整理得有條不紊。

現在申請房貸的人或可在今夏成為第一批嘗甜頭者，登上置業階梯。申請人若想成功獲得房貸，需注意下列四個步驟。」

第一步：儲蓄也有門道

貸款利率正在迅速下降，多家銀行提供的五年期固定利率貸款計劃目前的利率低於2%，而十年期固定利率貸款計劃也同樣實惠。然而，最實惠的貸款計劃通常也伴隨著最高的首付要求。

鮮少首次購房者能夠滿足投入40%首付的要求，因而很難申請到最實惠的貸款計劃。但業界人士對此表示，申請人若能儘量增加首付投入，例如將首付從5%增至10%，或從10%增至15%，那麼申請人面臨的月還款額將大幅降低。

定期儲蓄賬戶的存款利息高於普通活期賬戶，而全國建房基金會（Nationwide Building Society ）等金融機構也會推出特別儲蓄計划來幫助首次購房者提增首付。

第二步：個人財務要梳理得井井有條

貸款申請人投入的首付款越低，借出方對房貸申請的考察就會越仔細，原因是借出方希望確保借款人有能力履行還貸義務，如此便不會因抵押借款人未按規定還款而迫使借出方收回住房，而回收的住房可能會貶值。倘若借款人的信貸檔案有不良記錄，貸款申請被拒的可能性就會大幅提升。

借款人應確保自己有一個令人滿意的信貸評級，並儘量提高自己的信用評分。借款人不妨通過Callcredit、Equifax 和Experian等主流信用評級機構掌握自己的信用評分情況。

英國公民諮詢局（Citizens Advice）運營的AdviceGuide.org.uk網站也值得一看。貸款申請人登陸該網站即可查閱借出方關注你哪些方面的財務信息。

第三步：直面經濟能力審查

經濟能力測試是金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）推行的「信貸市場審查」（Mortgage Market Review）的重要部分，在這項測試被推行的12個月裡，其影響足以令貸款申請人聞風喪膽。

借出方首要考慮的是避免擔上「不負責任借貸」的罪名，所以，他們會對貸款申請人的銀行賬戶進行法證式調查。借出方會扣除賬戶持有者細至剪髮、健身等方面的花費，然後依據剩餘款額判斷申請人是否有足夠的經濟能力償付月供。

「隨著新規放寬，不少金融機構採取了更為靈活的策略。」London & Country Mortgages貸款經紀公司的專家David Hollingworth如是說。

另一方面，正如考取駕照需進行路測，借款人在申請貸款時也需提前至少6個月做好自己的銀行賬戶流水。在這段時間裡，借款人應取消不必要的開支，以證明自己在月底仍保有大量現金，有能力償還貸款。

第四步：貨比三家 選擇最惠計劃

房貸中介機構指出，對首次購房者來說，地方性的建房基金會通常是不錯的選擇，因為它們是根據個人基本情況審批房貸的。

房貸中介公司瞭解不同的貸款機構各自傾向於哪些類型的地產，以及哪些借出方對經濟能力的要求最寬鬆，但置業者需謹慎選擇房貸中介公司，儘量與無雜費或收費低廉的中介機構合作，以免在房貸獲批時被收取高比重費用。

時至今日，對首次購房者而言，最實惠的房貸計劃通常來自名聲相對較小的地方性貸款機構，如Metro Bank、郵局（the Post Office）和Virgin Bank。

倘若購房者首付低至5%，則不妨考慮HSBC、NatWest 和Santander等大型貸款機構。

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華人向來注重對小孩兒的教育投資，在英國自然也不例外。無論父母是企業高管，還是普通白領，抑或勞工階層，在教育投資上個個都不含糊。一鎊錢砸成兩 半用也要儘量送孩子進Russell Group大學甚至於Oxbridge。 當然不同的家庭支付能力不同。經濟非常寬裕的可以送孩子進入非常昂貴的知名私校，略遜一籌的也會請家教開小灶增加孩子成功的機會，而無論是誰都可以在一定 程度上做到的購買或者租住靠近優秀公校的學區房。一則可以在擇校入學時就搶佔先機增加進入優秀公校的籌碼；二則好學校附近的環境一般也相對較好，確保學校 /家庭/社會三方面都能對學生產生正面影響。如果是購買學區房的話，有別於純消費性的私校學費或者家教費用，購房完全是一種非常穩健的投資，哪怕以後搬家 出售，學區房往往也可以保證高額回報。

大多數公校的錄取原則首先照顧的是有特殊需求的學生。由於這樣的學生通常很少，因此基 本不影響多少錄取名額。第二位照顧的是已經有兄姐在該校就讀，並且在弟弟妹妹入學時哥哥姐姐還沒有畢業的家庭。這種做法對於新來的華人可能不瞭解，但是有 時候可能會對錄取名額造成比較大的影響。但對於方便接送小孩兒什麼的這種做法也是相當有道理的。第三位，如果是教會學校的話，尤其是天主教的教會學校往往 會給信教家庭優先權。剩下的名額就將根據申請學生家庭離學校的直線距離由近到遠安排錄取。此時學區房的優勢就體現出來了。

四月十六日是各小學發錄取通知的時候。很多媽媽忐忑不安，不知道自己的孩子能否進入心儀的學校。而符合學校招生的幾個優惠條件或者已經在學校附近購置了學區房的就可以胸有成竹的多了。這樣既離學校近，又和其他家庭同住一個區域便於溝通創造社區氛圍。

那麼，茫茫多的各種學校如何選擇呢？擇校之後又如何找到學區房呢？

最 簡單的來分，英國的學校分為交費的私校和免費的公校。公校的考試成績，主要是Key Stage 2都會公開，列入所謂的排行榜League Table供所有人檢閱。教育部也會對公校進行考評，發佈Ofsted Report。1分為Outstanding，2分為Good。不太挑剔的話這兩種級別的學校都已經是相當不錯的了。而絕大多數私校不參加各種考評和排行 榜。更有一種較為特殊的私校叫做Preparatory School專門為學生報考競爭激烈的公立重點中學即Grammar School而建。建議重點考慮多年以來成績一貫優秀的學校。這往往說明教職員工隊伍穩定和所服務社區的人口素質較高。

選中心儀的學校以後 可以到Council查閱這個學校近三年內的catchment area的半徑是多少。比如這家學校三年內的招生範圍半徑在0.38/0.42/0.44英里變動。如果是教會學校的話，有些還有一個教區範圍 （parish）。這一般都可以在學校自己網站的招生信息中找到。接下來所需要的只是根據招生範圍半徑和教區範圍找房子了。選房切忌急躁和臨時抱佛腳。買 下後發現不滿意或者錯過報名截止日期而被統配到其他學校就冤了。好的學區房可以令全家受益多年。保值增值不在話下。出售時還享受作為main residence的資本利得稅CGT減免。非常值得投資！

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新鮮出爐的面包、鮮煮一壺咖啡，或者在門前停車位停放一輛炫目的豪華摩托車，都能夠迅速說服並增加出售房產的價格。根據針對全英國250家房地產中介的全面調查顯示，一些小小的妙招，不但能夠讓潛在買家迅速喜歡房產，而且能夠激勵買家提出高於預期的價格。

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由於英國的平均房產面積在西歐各國屬於最小的，因此幾乎所有的買家都很在乎房產的使用面積， 因此整潔寬敞的空間總是能夠獲得買家的青睞。根據這項最新的調查顯示，賣家平均騰空一平方英呎，就能得到238英鎊的回報；同時如果能清理類似大型沙發或 家具，最多能將房價提升11%。

幾乎所有接受調查的地產中介表示，清空房間的話會提高房子的賣價，其中38%的地產中介對此非常肯定。

調查顯示，有經驗的賣家通常會清理一些像水壺、烤面包機之類的小家電，並騰出一個開放式的生活區。

地產代理商們給出的建議還包括合理利用鏡子來讓房間看起來更加寬敞，並在買家看房前取下家庭照片等。

贏克沃茲的房產專家表示：「每個賣家都希望能儘可能多地提高自己房產的價格，所以有一些賣家會因此投入大量時間精力使自己家看起來很得體，不過這項研究同時也表明，並不是所有的賣家都是這樣。」

「許多有意願買房的購房者會從物業網站上瞭解房屋的具體信息。他們希望看到20張以上的照片，所以賣家最好讓自己的房子看上去感覺乾淨整齊。買家同樣不會優先點擊那些看起來空間有限或是凌亂不堪的圖片。」

「如今的買家都是很精明的，他們會提前做足功課，從各類房地產網站上研究房產的利弊，努力找到能夠壓低價格的理由。」

這項研究顯示，有三分之二的賣家發現，整潔寬敞的的房間得到的報價比之前預期的要平均高出4811英鎊。反之，22%的買家表示，他們會立刻放棄看起來髒亂的房子，更別提出價購買了。

20條增值小妙招：

1. 將廚房清理乾淨，移除水壺、烤面包機等物品;
2. 客廳和餐廳最好是開放式的；
3. 巧妙借助鏡子，讓房間看起來更加寬敞明亮；
4. 清理過於個人化、個性化的的物品或裝飾；
5. 移走樓下房間的門以創造額外空間；
6. 取下家庭照片；
7. 一個敞開的精緻壁爐；
8. 徹底清理的潔淨地毯；
9. 減少藝術品陳列；
10. 購買鮮花裝點房間；
11. 一樓的空間，至少有一個房間應是地板；
12. 更換全新明亮的燈泡；
13. 減少衣櫃中的衣物使它看起來更寬敞；
14. 烘烤新鮮面包或新煮一壺咖啡；
15. 減少大件的家具物品；
16. 移除沙發以增加空間；
17. 搬走餐桌讓空間更大一些；
18. 門前停放一輛嶄新的高檔車；
19. 集成音響系統；
20. 將停車道清洗乾淨。

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雖然匯率的波動、稅法的變化和政治的不確定性正在阻滯倫敦房市需求的增長，但是低迷過後總會有增長，那麼下一個價格高峰還有多遠呢？高端地產代理公司Hanover Private Office的總經理亞歷克斯·紐沃爾（Alex Newall）提供了專家的見解。

很多買家預計，如果戴維·卡梅倫（David Cameron）帶領的保守黨在英國的五月份大選中取得勝利，英國的高端房價將會飆升。如果保守黨當選的話，將徹底杜絕引入豪宅稅的可能，這將會進一步推漲英國房地產市場的信心，特別是200萬英鎊以上的住宅部份。保守黨曾一再表示，他們沒有推行豪宅稅的計劃。金融城市和倫敦西區的專業人士對於保守黨政府的支持似乎都建立在該黨的承諾之上：致力於創造一個更好的企業和商業環境。

在五月份的選舉塵埃落定以後，政治上的不確定性也就消散了，而國際買家的資產避險需求會對穩定的地緣政治環境產生濃厚的興趣——例如倫敦和英國其它地方的住宅——這可是一 個頗為有趣的市場。如果人們普遍意識到債券市場和負利率的異常性（過去5000年從未有過的情形！），就會明白這可能意味著房市的強勁增長。投資者 追求收益率——無論是養老基金還是私人投資者——資本都需要收入。我們看到市場上有難以估計的資金需要增值，一旦這些資本所有者意識到他們今天所面臨的問 題，這些錢就將流入房市。因為他們沒有別的選擇而只能進行投資，而我們將看到越來越高的資本回報率。雖然倫敦市中心的高端房產和那些獎盃資產 （Trophy Assets，編註：非常豪華也非常昂貴的房產，帶有炫耀的意味）的收益率仍將維持低位2~5％——但這可是投資者所青睞的藍籌股，這也就是 FTSE100和藍籌地產都已經超越了歷史最高紀錄的原因。

俄羅斯盧布（RUB）的負面波動已經挫傷了俄羅斯和哈薩克斯坦方面的需求，然而 美元（USD）的實力增強使美國購房者（以及更廣泛的全球的美元持有者）進入英國市場。另外歐元兌英鎊的匯率達到了七年以來的最低點，法國買家的資產因此 而縮水，不過這也意味著法國買家正在試圖逃離法國總統弗朗索瓦·霍蘭德（Francois Holland）的激進稅制。我們看到俄羅斯人、法國人以及其他一些族裔的買家在英國房市上競爭的時候，都不得不對他們的期望妥協。

跟其它 外逃資本背後的故事一樣，同樣的一英鎊在英國的價值遠超在他們本國領土的價值。我已經記不清聽過這故事多少次了——比起在俄羅斯擁有一百英鎊，我更願意在 英國擁有一英鎊，在俄羅斯任何人都可以拿我的錢，那裡的合法性不穩定，政治也有不確定性。諷刺的是，倫敦房市所面對的最大威脅並非稅法的變化，或是保守黨 或工黨政府上台執政，而是世界的和平。我們看到越來越多的家庭來到英國，想要為他們的子女尋找一個安全的成長、教育環境。這些家庭迫切的需要能夠在大街上 自如行走的安全感，因此他們必須把資金停放在英國。在我認識的倫敦房產買家中，至少包括50個不同的民族，他們由於各種各樣的原因而在倫敦投資購房。市場 依靠需求，但也的確依賴供給，不過Mayfair、Belgravia、Knightsbridge和Kensington這些地區的房產數量卻不會變的更大。

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