英國提前大選:對英國留學、海外投資的影響分析及走勢預測 | 英國

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英國首相梅姨在復活節開工之後宣布了一個令全世界驚訝的消息: 英國將在6月8日提前舉行大選。英國保守黨政府此前多次強調不會在2020年前舉行大選,此番卻突然變卦,分析人士普遍認為,這是梅姨與保守黨政府精心策劃的一場好戲哪,實則起到“一石三鳥”之效——讓梅姨真正成為“民選首相”、讓保守黨在議會贏得更多議席、讓英國之後的脫歐談判更加順暢。

英國首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)
英國首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)

英鎊上演深V反彈 買定梅姨獲勝

貨幣彙率的漲跌一直是市場對待政治動向的態度的最直觀最迅速的測量儀。在這場臨時講話前一小時,當時傳聞四起,英鎊兌美元大跌0.5%至1.2514;而就在梅姨宣布提前大選的消息之後,英鎊的市場反應是“賣謠言、買事實”,從此前低點反彈後瘋漲,最高觸及1.2758,創四個月以來的的最高位。

與此前脫歐公投、觸發裡斯本條約50條後英鎊狂貶的反應相比,此次提前大選相同的是“政治的不確定性”,不同的是“市場的信心”。

在梅姨宣布提前大選的消息之後,英鎊從此前低點反彈後瘋漲,最高觸及1.2758,創四個月以來的的最高位
在梅姨宣布提前大選的消息之後,英鎊從此前低點反彈後瘋漲,最高觸及1.2758,創四個月以來的的最高位

脫歐公投至今已經過去了將近一年,不確定性漸漸散去,梅姨領導下的保守黨政府在脫歐談判中也向民眾顯示出了強硬、不妥協的態度,讓輿論和市場都大大增加了對英國未來發展的信心。目前的普遍觀點是,保守黨在大選中獲得大勝的可能性較大,而梅姨將在大選後繼續擔任英國首相。就在上周公布的一項YouGov民調顯示,目前英國保守黨的支持率達44%,工黨23%,自由民主黨12%。因此英鎊的強勢回升也正是顯示了市場的樂觀態度。

雖然也有一些聲音表示不能對英國提前大選的結果盲目樂觀,就像誰都沒想到英國會脫歐、川普會當選美國總統一樣,梅姨會不會成為下一個信心滿滿發動脫歐、鎩羽而歸失意退位的卡梅倫呢?但是個人認為這種概率是極低的,英國目前需要鐵腕梅姨驅除阻力、帶領政府與歐盟談判出一個對英國最有利的脫歐條件,上下一心,繼續鞏固英國經濟在歐洲領頭羊的地位和優勢。

以下大選後預測分析,基於梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相的前提。

英國提前大選後 英國留學走勢分析和預測

  1. 文法學校將復興

文法學校出身的梅姨自上任後一直大力倡導復興文法學校。2016年9月,擴建文法學校的計劃最初由梅姨公布,她認為公立文法學校的“分數選拔制”,有利於改變貧窮家庭出身的學生的未來。現在的教育體系使得有錢家庭才能買得起離優秀公立學校最近的“學區房”,彰顯了教育不公、貧富差距拉大的社會現狀!2016年11月,英國財相菲利普哈蒙德在公布秋季預算報告時,宣布未來四年裡,將每年拿出6千萬英鎊擴建文法學校,到2020—2021年,一共花費2.4億英鎊用於支持擴建英國文法學校。

一旦梅姨通過大選,復興文法學校的計劃將會實施
一旦梅姨通過大選,復興文法學校的計劃將會實施

可是這個提議遭到了英國反對黨工黨的猛烈質疑。因為這項計劃壓根沒有出現在2015年首相大選時的保守黨宣言裡。即便在保守黨內部,也有不少反對的聲音。

那麼可以預見的是,復興文法學校的計劃一定會出現在每一提前大選時的保守黨宣言裡,一旦梅姨通過大選,那麼該計劃的實施將不再有阻礙。

  1. 公立學校財政不足的現狀將繼續

公立學校財政不足的情況已經被大眾詬病,財政不足造成的學校人員裁減、課程壓縮等現像此起彼伏,越來越多的公校轉而尋求家長募捐的形式來強化財政。雖然社會一直在像英國政府呼吁提高英國公立學校的財政撥款,但是一直得不到切實的回應。筆者聽到在倫敦某公校任教的老師的親身證言,作為數學老師,她一個人要教這個學校從7年級到11年級的全部班級的學生,一共好幾百人,每周除了密集的課程安排,還要批改每一個學生的數學作業,疲憊不堪,更別提能夠記住每一個學生的姓名和學習狀況了!筆者也聽到從家長方面的反饋,孩子在倫敦家附近的公校上學,每次去開家長會詢問老師孩子的學習進度,老師都只有一句話“還不錯”,別的就沒有了!還是同一個原因,師生比太大,老師哪有精力照顧到每一個學生呢。

英國公立學校財政不足,師生比大
英國公立學校財政不足,師生比大

可以預測,梅姨也許會在大選宣言裡公布對公立學校財政扶持不均衡問題的解決方案,或者未來將新建多少所免費學校的計劃,但是卻無法從根本上解決目前公校財政嚴重不足的現狀。

與此同時,反對黨目前也在抓緊時間制定教育改革方案。比如工黨,目前公布出來的教育改革方案包括給所有公立小學學生提供免費午餐,對私校學生征收學費的VAT(增值稅)。不過這些政策被真正實施的可能性微乎其微。

  1. 低齡留學英國的人數將迅猛增長

近幾年來英國低齡留學漸成熱潮。尤其是脫歐公投之後,英鎊彙率的下降造成實際學費便宜了,一方面是打了折的學費,一方面是全球最頂尖的寄宿私校教育,更是促使了大批的海外家庭將孩子送來英國私立學校留學。在海外學生群體中,尤其以中國學生居多,在過去十年裡,在英的中國小留學生的數量翻了三倍。

在過去十年裡,在英的中國小留學生的數量翻了三倍
在過去十年裡,在英的中國小留學生的數量翻了三倍

吸引海外學生來英讀書的不僅僅是打折的學費、頂尖的學術教學,還有優質的寄宿生活、豐富多彩的課外活動及素質教育。舉個例子,大名鼎鼎的哈羅公學目前在北京、中國香港、曼谷等地都開設了分校,但是哈羅北京一年的學費高達30多萬人民幣,還不包括住宿費,筆者認識的好幾位孩子在哈羅北京就讀的家長,都在積極計劃不久之後將孩子送來英國的寄宿中學讀書。且不說教學質量、校園環境、寄宿水平等等的差異,這個費用足夠抵得上在英國讀書的學費加上寄宿費了。

對於中東富豪們來說,他們比中國家長更早認識到英國私立教育的優勢,還有畢業後能夠申請到英國、美國頂尖大學的幾率的增加。

但是另一方面家長也應該看到,英國的中小學教育並沒有像高等教育一樣商業化運作,且大部分私立學校都會控制國際學生的比例不超過20%,且在國際學生群體中盡量維持生源的多樣化,因此可以接納中國小留學生的比例還是有限的。

英國提前大選後 海外投資走勢分析和預測

中國高淨值家庭近幾年來越來越意識到將家庭資產做全球配置、用來分散風險保值增值的重要性。而投資手段最受青睞的還當屬房產投資。

英國自去年6月脫歐公投以後,受政治不確定性因素影響,英鎊彙率跌了,造成英國房產實際價格便宜了,於是出現了被海外買家搶購的瘋狂局面。

中資機構紛紛領跑英國房產投資。其中在2016年6月28日,也就是公投後的第五天,中國香港上市公司華大酒店投資公司(Magnificent Hotel Investments)就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店。成為了第一個在英國確定脫歐後出手掃貨的海外投資商。

公投後的第五天,中國香港上市公司華大酒店投資公司就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店
公投後的第五天,中國香港上市公司華大酒店投資公司就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店

隨後,北京首都開發控股(集團)有限公司最近斥資逾2億英鎊購入 Pinsent Masons 律所在倫敦金融城的總部30 Crown Place。緊接著,總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate。

總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate
總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate

今年3月,有“重慶李嘉誠”之名的張松橋,其旗下的中渝置地以10.2億英鎊(約合人民幣85億元)收購倫敦天際線成員Leadenhall Building,該項交易或成為英國自2014年以來交易額最高的單宗地產買賣。

中渝置地以10.2億英鎊收購倫敦天際線成員Leadenhall Building
中渝置地以10.2億英鎊收購倫敦天際線成員Leadenhall Building

就在前不久英國正式啟動脫歐程序前夕,中東國家卡塔爾承諾將在未來三五年內向英國注入50億英鎊(432.5億人民幣)的投資,顯示對英國經濟前景的信心。

對於住宅房產來說,脫歐公投後的成交量也是一路飆漲。而梅姨宣布英國提前舉行大選,對於英國的房地產市場而言影響不大。根據英國在線房產平台eMoov對1000名房產買家賣家進行調查顯示,57%的賣家和59%的買家將繼續他/她們的房產交易,不受英國提前大選的影響。

若梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相,那麼預計保守黨政府將實踐此前增加英國房產供應量、改變目前房產供不應求局面的計劃。保守黨政府將會施壓那些已經拍得地的開發商來加快新房建設的速度,如果不開發讓地閑置的話,可能會面臨被當地政府重新回收的風險。個人認為,此政策的實施顯然能夠推動開發商積極作為、減少囤地升價和奇貨可居的行為,但是英國尤其是倫敦的房產市場供不應求的局面很難在短時間內被扭轉。作為國際一線大城市,倫敦房產市場的漲跌幅度真實理性地反應市場波動,對比國內一線城市的價格優勢越來越明顯,對比美澳等其他國家,房產投資的准入和維護成本更低,因此未來將吸引更多的海外投資者來到倫敦投資。

 

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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英國房地產投資指南

自2009年以來,越來越多的海外投資已經進軍倫敦房地產市場。國際投資已從純粹的商業投資或購置私人用的高端住宅發展為向有“增值機會”資產的投資。國際投資者們正在尋找零售業、寫字樓、酒店和住宅開發領域的投資機會。作為倫敦發展促進署長期商業投資法律諮詢合作夥伴,英國泰樂信律師事務所的房地產團隊擁有數十年豐富的行業經驗。針對房地產整個購買程序中的各個方面,此份報告通過專業分析和解讀,將圍繞為何英國是一個具有吸引力的投資對象,以及如何進行房地產投資來探討。

為什麼投資英國房地產?

據房產投資論壇最近的一份報告“英國房地產市場的規模和結構:十年的變化”發現,英國商業地產股票的價格在10年內增長了11%,已達6470億英鎊。報告指出,海外投資者成為最大的單一類型的投資者使他們的市場佔有額加倍,佔總投資的四分之一或者說是3640億英鎊中佔880億英鎊。例如海外投資者在倫敦金融區的寫字樓市場居主導地位,占投資總數的56%,成為倫敦西區及市中心寫字樓最大的所有者,擁有市場上總資產三分之一的股份。

>>>英國置業百科英國購房流程|英國房貸申請|英國房產稅費

uk01倫敦作為一個全球化的城市,無論其經濟、文化還是社會都處於國際領先地位。倫敦對涵蓋所有行業(從零售業到技術行業,再到保險業、金融服務業等)的主要企業都具有吸引力。這些企業在投資合同契約上的保證和他們在倫敦地產的租賃協定條款,都有助於創造市場投資價值。此外,預計倫敦市的經濟在未來20年內將顯著發展,外國投資者將每年投資4萬多套住宅單位來保持其增速。英國政府一直支持國際投資者來到倫敦和周邊地區進行投資,相對於歐洲其他國家和城市,英國法律和稅收體制相對公開透明,且沒有通過立法增加整體稅收負擔的傳統。

自二戰以來,英國的房地產行業一直具有周期性。根據這一特徵,投資者需對投資類別、資產定位、資產所在地、租約方的履約能力以及整體時機的把握有所掌握。以往國際投資者關注在倫敦市中心具有核心戰略意義的地區投資,如梅菲爾區(Mayfair)。如今,各國投資者正廣泛擴展其投資範圍至倫敦西區、新金融區、碼頭區等新興潛力市場,以保證投資收益。海外投資人應僱傭當地具有資質的專業機構作為投資嚮導,提供盡職調查,幫助審核、報告環境和分區、規劃事項以及項目開發所需的許可、授權、審批、溝通等專業幫助將是非常重要的步驟。

在英國房地產收購時的融資

當考慮在英國進行房地產收購融資時,貸方通常會期望滿足一系列條件,例如貸方在提供貸款之前通常要求借款人滿足其他的條件,包括貸方收到符合要求的資產估值、建築調查報告、保險報告、產權報告/產權證書以及董事會決議、董事證明書和法律意見書等。在大多數情況下,不管限定特殊目的機構(SPV)是在英國還是海外設立,貸方都會要求在SPV的全部已發行股本上給予抵/質押。另外,貸方將與SPV之間簽訂一份貸款協議,其中包含SPV必須遵守的承諾, 這包括如何管理房地產, 房產租金的收取以及SPV自身的運營和其他一些事項等。

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英國的稅收制度和海外投資者的福利

目前英國房地產市場對海外投資者在很多方面非常有吸引力,不僅因為其始終如一的財務業績,還有對投資者有利的稅收制度所創造的機會,以及引入外國資本的穩定市場需求。英國房地產稅收制度,在發展的同時,為海外投資者提供了眾多優勢,如緊密的組織結構和對細節的關注。例如凡是非英國居民投資者收購英國商業房產用於投資,該房產的後續處置賺取的資本利得通常不屬於英國稅務範圍。這與英國居民投資者相比具有優勢,後者處置房產的資本利得必須繳稅。

因此國際投資者有三點需要注意:

· 屬於商業地產投資而出售資產所得收益不徵收英國稅務。

· 投資性房地產的租金利潤徵收20%所得稅。

· 能夠使用投資者的負債融資減少應稅利潤。

英國稅收制度如何影響房地產企業?

英國稅法對於房地產投資以最終目的為區分。以收購為目的,即為了以租金收入和資本增值(通常稱為“投資”)的形式獲得中長期回報,或以房地產的再銷售或開發為目的投資(通常稱為“交易”)是區別對待的。

廣泛來說,海外投資者在英國做房地產買賣(交易),若該行為是在英國的一個固定營業地點或“常設機構”進行,該交易將會受英國稅收的管轄。而稅收內容和形式則需要密切關注交易活動的具體事實和情況(無論是通過翻新或建造來開發房地產,還是僅僅為了短期利潤“轉變”資產)。建議通過當地專業機構進行諮詢。

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相比之下,海外投資者所持有的投資型(投資)商業地產的資本利潤一般不用繳納英國稅款(不管業主在英國是否有固定的營業場所)。值得注意的是,此行為下住宅地產的分析是不同的。海外投資者擁有的投資性房地產的收入(如租金)利潤一般只需按照英國所得稅的基本利率(目前為20%)繳納。這種租金在向英國稅務機關提出申請後, 可以在沒有扣除英國預提稅的情況下支付。

近來,英國稅收制度大幅度改變,對某些住宅地產的所有者將徵收更高的稅費。需要注意的是自2015年4月起,所有非英國投資者住宅房地產業主將必須繳納房產出售所得的資本收益的英國稅款,但重要的是,這些新法律一般不適用於商業地產投資。因此投資者是投資商業還是住宅,建議向當地專業機構進行更多了解。

(據倫敦發展促進署,由Taylor Wessing LLP供稿)

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英國最新房價報告

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根據統計,英國範圍內2017年3月投入市場的新房售價在一個月的時間裡增長了3,877英鎊,漲幅1.3%,這是既2007年以來非常大的月增幅(往年3月增長率基本都在0.9%上下)。另外一點是除去傳統的高房價區域繼續保持穩定增長,英格蘭中北部尤其是東西米德蘭地區房價增速也開始全面提升。>>>詳細

圖1:2016年3月-2017年3月閱讀房價增減幅度對照
圖1:2016年3月-2017年3月閱讀房價增減幅度對照

 

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英國重點城市租金回報率

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來源:居外研究、lendinvest

 

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英國購房流程

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對於初次置業英國的海外買家來說,掌握基本的購房流程是非常必要的。下面,居外網以一張生動的流程圖幫助大家快速了解英國購房的基本流程,並對購房過程中將涉及的稅費和問題進行詳細的說明。>>>詳細

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簽合同:在英國買房,如何簽訂購房合同?

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英國房貸流程

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作為世界上最發達的國家之一,英國的房地產市場一直以來都備受矚目。不過對於資金並不是很充裕的買家而言,英國的高房價也讓不少他們更多的選擇通過貸款來買房。而在英國貸款買房,雖然過程比國內要嚴格、繁瑣許多,但只要你的財務狀況、收入情況符合要求,一樣可以從英國分行獲得貸款。>>>詳細

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英國房產稅費

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如果你正準備投資英國房產,那麼除了不停看房直到找到滿意房源外,你還應該關注英國的房產到底應該繳納哪些稅費。了解了英國房產交易中涉及的稅費,將為你的買房之路省去不少麻煩。居外網整理了英國房產在購置、持有、出租/出售各個環節所涉及的稅費供大家參考。>>>詳細

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投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(二)| 英國

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上期的文章中,我們已經分享了9個關於投資移民的常見問題。本期文章中,筆者將針對最受簽證持有者關注的問題“如果副申請人不符合居住條件,孩子的簽證怎麼辦”,進行深入的分析。

如果副申請人不符合居住條件,孩子的簽證怎麼辦?

這個是大家都常遇到的一個問題,如果副申請人無法滿足居住條件,無法獲得綠卡,在這種情況下,孩子是無法直接獲得綠卡的。移民法目前的規定是父母雙方要同時獲得綠卡的時候,孩子可以一起獲得綠卡 。

方法1副申請人續簽陪伴簽證

(2年加2年加2年加2年……)需要證明關鍵的一點就是夫妻關系的真實性和穩定性。

有足夠的證據,證明夫妻關系的真實性和穩定性,例如水、電、煤氣、聯名賬戶等等的相關證據。

方法2副申請人從陪伴簽證轉成配偶簽證

轉換簽證從陪伴簽證,轉成綠卡的配偶簽證或者續簽陪伴簽證(2年加2年加2年加2年),

如果是轉成配偶簽證要求能夠證明以下三點:

  1. 財力證明: 收入超過18,600英鎊一年,或者存款超過62,500英鎊,連續6個月;
  2. 語言能力,副申請人需要具有雅思4分的口語及聽力能力;
  3. 有足夠的證據,證明夫妻關系的真實性和穩定性,例如水,電,煤氣,聯名賬戶等等的相關證據。

所以,理論上來說,以上兩種變通的方法只是暫時解決方法,但是仍然將影響到孩子的綠卡簽證:一直到副申請人也拿到永居的時候,才有可能孩子申請綠卡!

但是需要說明的是,從目前的移民法條例以及目前遞交的投資移民永居申請來看,移民局對於配偶簽證的居住審核是十分寬松的!

目前的永居操作實踐中,移民局對於居住條件,離境時間是不予審核的!由於2個原因:

  1. 目前我們處理的的永居申請人全部是2012年6月9日前獲批的投資移民;
  2. 目前的永居申請表格當中,附屬簽證不需要填寫出入境記錄。

我們目前仍然在觀察,等待2012年6月9號以後獲批的申請人申請永居時候的表格具體規定,但是仍然有1年的時間需要等待。

如果按照目前的審核標准,僅僅將2年拓展成5年,對於大家都是好消息,意味著大家只要提供過去5年在英國的相關生活記錄就可以。

但是如果移民局加強審核標准,2年延長至5年的同時,審核附屬申請人的出入境記錄,會對大家,包括孩子的永居綠卡申請帶料較大的影響。

俗話說,上有政策下有對策,這個問題是普遍存在的,不僅僅是中國人,包括另外一個比較大的群體,俄羅斯同樣存在這個問題。以我們的經驗來看,隨著時間操作的案例增加,一定會有合理,合法的解決的方法。所以,大家也不用太緊張,如果能住滿,盡量住滿,實在住不滿,我們相信是同樣有機會能夠解決。

以上的兩個解決方案僅僅基於目前已知的移民法條例做出的一個基本推斷,供大家參考。

另外,從實際的操作中來看,我們也遇到一些特殊的案例,例如副申請人不能滿足居住條件是由於身體疾病、法律糾紛等等不可抗因素照成的情況下,我們要求了移民局使用“酌情權”來處理相應的案例申請。 具體案例需要具體分析,請大家在遇到問題時咨詢專業的法律機構。

【延伸閱讀:投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(一)

 

英國資深移民律師劉鵬專欄全集

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投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(一)| 英國

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隨著英國脫離歐盟大勢已定,越來越多的現實問題出現在大家的面前。這幾天也經常被問到一些基本的問題,相信也是大家比較關心的問題,特整理如下。

最常見的問題:

1、脫歐後對投資移民帶來的最大的問題是什麼?

補倉!特別是如果你的投資組合中有很多股票投資的情況下!請盡快聯絡你的客戶經理,確認你的投資總額不得低於相關的要求,時間是在這一個季度的投資報告出來之前完成補倉。

2、脫歐對於已經持有投資移民簽證者而言有什麼影響?

不利的一面:短期而言,投資的金融產品從賬面價值中看,會有所下降,如果操作不慎,有可能需要對股票產品進行補倉操作。

有利的一面:長期來看,英國脫離歐盟的最主要的原因是由於發紅包太多,導致國內民眾意見比較大,從另一方面而言,整體英國民眾對於英國的經濟比較有信心,而且脫離歐盟之後給本地福利,醫療,教育等政府投入會逐漸增加(如果政客們的承諾能夠最終兌現的話)。

從簽證安全的角度來看,如果投資策略是相對穩定保守的投資策略,此次脫離歐盟引發的金融市場變化對於簽證所要求的投資總額影響不大,不需要過度擔心。

3、脫歐對於英國經濟影響如何?

我不是專家, 只是從個人的角度來分析和判斷。我認為目前短期的震蕩對市場、投資者的信心影響是比較重大的,但是這個應該是短期的影響,從長期來看,相信英國政府對於英國經濟的穩定及增長會有專業的解決方法。 這個部分是我作為一介小民所無法預測和估計的,我需要做的只是做好自己應該做的事情,不管豬肉漲價不漲價,該吃還是要繼續吃,只不過是相應的投資會需要更長的時間來斟酌和判斷。

4、 脫歐後,要不要買房?

我認為買不買房其實和脫歐還是留在歐盟境內沒有太大關系。 只要有住房的需求,就應該盡快的買房,因為不買房也是要給房租的。

如果作為投資者,本身不是英國的定居居民或者計劃長期在英國發展的人士,需要慎重考慮自己的投資策略,目前的政策是否清楚的符合你的投資需求,是需要慎重的。

隨著英國脫離歐盟大勢已定,越來越多的現實問題出現在大家的面前
隨著英國脫離歐盟大勢已定,越來越多的現實問題出現在大家的面前

5、脫歐後,投資移民續簽和永居會不會受到影響?

從目前看到的情況來分析,此次脫離歐盟最主要的原因和動機並不是針對高資產人士,而是主要針對波蘭、羅馬尼亞等國家的東歐移民給英國帶來的福利負擔。所以,只要大家按照目前仍然現行的移民法條例去執行,就能滿足續簽以及獲批英國綠卡的要求。

6、脫歐對於那些還沒有申請英國投資移民的人士有何影響?

利好,直接9折優惠,如果你換彙的動作夠快的話。

7、脫歐對於英國的教育,特別是私校教育有何影響?

我沒有看到任何的不利影響,反而是如果排除一些歐盟其他國家進入英國接受教育的申請人,相信英國好的私校會更加歡迎來自中國地區的申請人。

8、還有什麼是投資移民續簽時候需要注意的問題?

首先需要注意的是每個季度的投資報告,記得自己保存好或確認投資經理幫助審核,不低於相關的要求。

其次是如果有購買房產的行為,需要注意保留自己的資金走向記錄。

請注意,購買樓花的投資轉賬結點,並不是完全的投資記錄證明結點。我們建議將正式交房日期作為轉賬的結點,只有這樣才能確保整個投資記錄不低於100萬英鎊是無縫對接。

還有一個需要注意的問題是,如果購買的房屋沒有自助,嚴格意義上來講是有問題的,不符合法律規定。 25萬英鎊購買房產的政策只是針對個人自住房產,不得出租!

9、投資移民如果孩子在申請永居的時候已經超過18歲怎麼辦?

沒有關系,即使超過18歲,只要孩子仍然和父母生活在一起,並且沒有獨立工作,孩子仍然可以和父母一起申請英國綠卡。

【延伸閱讀:投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(二)

 

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大選倒計時 經濟房市皆獲利 | 英國

說到影響房地產投資的時事新聞,微信群朋友圈裏討論最多必然就是英國首相梅姨本周突然宣布把2020年的大選提前到今年6月8日,並且獲得議會壓倒票數通過付諸實施的新聞了。

很多朋友直接就懵圈兒了。這保守黨不是明明已經有了議會多數議席了嗎?脫歐的事兒還不夠亂?又自毀長城提前大選?別和卡梅倫壹樣玩脫歐公投又玩脫了!會對經濟和房價有什麽影響?

>>>點擊查看:英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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熟悉我的朋友知道我是堅決的脫派,來問我的看法。在我看來這是大好的事情!我用七十七年前,皇家海軍在阿爾及利亞與法國海軍的壹場海戰,來比擬提前大選的重要意義。

1940年6月法國背棄英法同盟單獨向納粹德國投降,獲準保留幾乎毫發未損的世界第四大艦隊。丘吉爾擔心法國艦隊遲早落入納粹手中,苦勸無果,不得不於7月3日派遣皇家海軍向錨駐於北非阿爾及利亞的法國主力艦隊發出最後通牒:要麽加入英軍繼續抗戰,要麽把軍艦駛入英國或者法屬西印度群島港口保持中立,要麽六個小時內自沈。否則就將被皇家海軍擊沈!法軍拖延不理,結果被皇家海軍幾乎全殲。

丘吉爾不僅沒有在第二天遭到議會譴責,還破天荒地受到了全場起立鼓掌的空前待遇。英國人壹直被世人認為精於算計,被拿破侖蔑為“小店主的國家”。在經歷敦刻爾克大撤退,法國投降以後,全世界都認為英國不會和納粹德國血拼到底,於是對表明立場援助英國猶豫不決。然而皇家海軍在殲滅了潛在挑戰者的法國艦隊以後獲得了毋庸置疑的制海權,也堅定了全英國軍民抗戰到底的決心。

盟友、吃瓜群眾、乃至於對手對妳的尊重絕不會來自於妳的搖尾乞憐。而是來源於妳的實力和使用這份實力的堅定信念!七十七年前,羅斯福在英法海戰後迅速啟動“驅逐艦換基地”協議送來50艘英國急需的驅逐艦幫助對付納粹潛艇。

今天,觀望英國脫歐的非歐盟國家必然更積極地和英國探討自貿協議。歐盟談判代表們也不得不認真對待和英國的討價還價。因為全世界都知道,以人民的名義,英國政府希望脫離歐盟的羈絆,追求更自由的貿易,主權或司法獨立和對移民的有效控制是認真的!

市場最怕的是不確定性。而脫歐公投結果出來以後,反對勢力並沒有接受人民的意誌,而是把頭埋進沙堆,玩弄公投結束以後才編出來的所謂軟脫歐硬脫歐文字遊戲,甚至於急不可耐地表示脫了之後還可以再加入。本來就壹頭霧水壹頭包,不知道談判從何而起的歐盟自然坐地起價給妳來個拖字訣,從而動搖了市場對於英國未來的信心。

現在,英國發出的信號已經是如此的清晰明確。雖然我仍然不對兩年內和歐盟這樣臃腫官僚機構談出好協議抱以樂觀。兩年後很可能是雙輸局面。但是英國堅定地脫歐計劃使她完全能夠失之東隅,得之桑榆,在更大的全球市場獲得利益。經濟和房市都會從中獲利。宣布大選後英鎊當天急升就說明了這壹點。今後究竟如何,我們拭目以待!

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(據英中時報)

買房出租受打擊 設立公司避險數猛增 | 英國

為了避免受到政府打擊買房出租新政的負面影響,不少投資者都采用了設立公司出租房產的新方法,這類房屋的數量也創下了歷史新高。

根據Countrywide的最新研究,如今在英國出租的房產中有1/5是由公司所有。自去年第壹季度以來,這類房產的比例上升了6%,為歷史上最高漲幅。

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買房出租受打擊 設立公司避險數猛增 | 英國
為了避免受到政府打擊買房出租新政的負面影響,不少投資者都采用了設立公司出租房產的新方法

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倫敦地區有27%的出租房屋由公司房東所有,遠高於英國其他地區。排第二的為約克郡和恒伯河地區,所有率為17%。

隨著政府對非專業買房出租房東的打擊進壹步加大,有越來越多的買房出租投資者設立有限公司來購買房產,從而降低所需繳納的稅金。政府對房貸利息支付的所得稅減免改革已經從4月起開始,並將在2020年前的4年中逐步進行。

Countrywide的研究主管莫裏斯(Johnny Morris)表示,房貸稅收減免不斷減少很有可能會使得這類公司的數量繼續增加。壹般來說,公司在稅收上更受優待,特別是在政府近期推出的稅收減免改革方面。因此在很多情況下,房東可以以通過公司運營而不是個人的方式來節省不少成本。

Countrywide的出租指數顯示,和去年同期相比,英國在3月份的平均租金下降了0.3%。這也是有記錄以來第二個連續月度下降記錄。

倫敦中心區域的平均租金在過去壹年中下降了9.5%,但在大倫敦地區該下降幅度只有0.4%。而蘇格蘭地區的租金增長最為迅速,達到了4%。

莫裏斯表示,租金在3月份再次下降主要是受到了倫敦租金下降的影響。首都地區供應量增幅繼續超過需求,因此租客在討價還價上處在更有利的地位,推動了房租的下降。而英國其他地區的租金則大部分都繼續上漲,但增幅有所放緩。

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(據英中時報)

萊坊國際:M25公路周邊寫字樓投資前景佳 | 英國

第壹季度居民需求

有數據表明第壹季度英國商業出租活動較為平穩,東南部地區整體寫字樓銷售與10年平均值相比僅縮水3%。

目前M25公路周邊地區的寫字樓銷售達到了51.78萬平方英尺,與第壹季度平均值相比減少了5%。有趣的是,M25公路周邊地產成交量高於2016年第壹季度,最高回升2-5萬平方英尺。

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萊坊國際:M25公路周邊寫字樓投資前景佳 | 英國
M25公路周邊寫字樓投資前景佳

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同樣,M4公路周邊寫字樓銷售達35.54萬平方英尺,中檔交易約占總額的44%。M3公路周邊寫字樓銷售則為13.35萬平方英尺,與2016年第四季度時相近。今年第壹季度末,英國東南部寫字樓交易總面積為60萬平方英尺,其中大多數位於泰晤士河谷(Thames Valley)地區。

零售商持續關註東南部

2017年第壹季度的最大交易是網絡時尚零售商ASOS在Leavesden Park租賃了7.36萬平方英尺的地產。值得註意的是,在過15個月的12筆交易中,零售商的交易量占了壹半,超過5萬平方英尺。此外,零售、分銷和運輸業在2017年第壹季度的交易量也占據了25%。這是2016年趨勢的延續,基於網絡和技術的發展,去年商業部門交易量占據總量的30%。

投機導致空置率增加

目前已有20個開發項目得以竣工,今年第壹季度整個東南部地區的次級市場空置率上升。該季度市場上有超過80萬平方英尺的投機空間,是近十年來的最高值。英國各地次級市場空置率平均增加0.4%,M25周邊空置率增加至6.1%,M3周邊增加至6.7%,M4周邊增加至8.8%。盡管空置率普遍上升,但仍低於各地的長期平均水平。

英國買家投資多

根據實際交易數量來看,2017年第壹季度是2006年以來最活躍的時期,目前已完成了27筆交易。最終投資額達到5.4億英鎊,低於2016年第四季度,但比10年季度平均值高出7.5%。其中英國買家的投資額為第壹季度投資總額的87%。這與2016年時海外投資占據半壁江山(51%)的情況完全不同。

第壹季度高端地產效益

2017年第壹季度高端寫字樓收益仍保持在5.25%,12個月來的變化不大。大部分資金集中在東南部,加上較低的地產存儲量,可能將使未來幾個月的收益率降至5%。在實際租金增長、債務減少和近期匯率利好的前景下,2017年東南部地產投資將更上壹層樓。

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(據英中時報)

為什麽這座城 是倫敦最佳衛星城 | 英國

英國哪裏的住宅需求最旺盛?或許大多數人會不假思索地回答:倫敦。這個回答……對,也不對。

眾所周知,倫敦的房價是全英國最貴的,和普通城市壹樣,越靠近市中心的房產也就越貴。2015年倫敦房價飆升13.5%,是全英平均漲幅的兩倍,平均房屋單價高達53萬英鎊,而在此期間倫敦居民收入增長僅僅為1.6%。這樣巨大的差距讓成千上萬的普通家庭對倫敦的住宅望而卻步。

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為什麽這座城 是倫敦最佳衛星城 | 英國

隨著倫敦房價的壹漲再漲,越來越多的上班族們倫敦人正在“逃離”大倫敦,選擇倫敦周邊的衛星城作為居住地點。與國內不同,由於倫敦的面積要遠小於北上廣這種壹線城市,加之倫敦的鐵路、公路、地鐵網絡的高度發達和成熟運營,使得“在倫敦上班,在別的城市生活”成為可能,甚至成為越來越多英國人必需的工作-生活模式。

倫敦衛星城成為房產新熱點

2015 年底,英國房產中介eMoov將市場上房產成交量和供應總量的比例作為評估標準,總結出了年度城市房產需求榜。 這份榜單(Property Hotspots index from eMoov)顯示, 全英住宅需求最旺盛的前十個城鎮中,有九個是倫敦周邊的衛星城,而倫敦市中心卻榜上無名。

這個結果並不意外。經數據分析,通勤壹族在向倫敦以外搬遷時,通勤時間每增加壹分鐘,平均可節約£3,342購房款。與倫敦的房價相比,衛星城的房價更為親民,僅僅是倫敦中心區的壹半甚至更低。雖然平均房價不高,但這些區域的房價漲勢卻異常迅猛。其中較為典型是伯克郡(Berkshire),平均房價為23萬鎊,房價漲幅達到19%,超過倫敦市中心的13.5%。

門檻低,潛力大——這樣的的置業機會讓購房者,尤其是首次置業者紛紛開始將目光轉向物超所值的倫敦衛星城,尤其是倫敦周邊1小時通勤圈內的城鎮。

居住於倫敦通勤小鎮成為生活新趨勢

今天,“通勤”已不再只是無奈的選擇,更成為了壹種新的生活風尚:跳出倫敦的“圍城”,每天早起半小時,換來的是更多的新鮮空氣、清新怡人的鄉村景色,以及更加寬敞、舒適的居住條件。無論是買房還是租房,選擇在倫敦1小時通勤圈內的城鎮居住,帶來的不僅僅是經濟上的減負,更是生活質量上的升級。對於很多已經有孩子或者剛剛組建小家庭的夫婦來說,住在交通便利的通勤小鎮,更能發現生活的美妙。

英國調研網站TotallyMoney.com綜合了上述各種因素(房價,通勤時長,通勤費用,居民生活滿意度),以及位於倫敦周邊的89個地區,評選出了2017年度最佳的倫敦通勤市鎮。

根據調研結果,位於倫敦以西伯克郡(Berkshire)斯洛(Slough)是所有入選小鎮中通勤時間最短的,從這裏乘火車到倫敦只要17分鐘。

為什麽這座城 是倫敦最佳衛星城 | 英國

英國國家統計局公布的壹份深度調查結果顯示,通勤影響個人幸福感,通勤所需時間越長,幸福感越低。在這項調查中,英國國家統計局調查人員采集了6萬人的通勤時間和多項幸福指標等信息。結果顯示,通勤時間每增加壹分鐘,只有焦慮感隨之增加,其他幸福指標都隨之降低。理想的通勤時間、合理的通勤費用,使居住在斯洛(Slough)的通勤族們對生活的幸福感大大提升,生活滿意指數也是相當高,達到了7.42。

為什麽這座城 是倫敦最佳衛星城 | 英國

不得不說,斯洛(Slough)是通勤族尤其是首次置業者降低住房成本、提升幸福指數的最佳選擇。

今天,就帶著大家走近斯洛(Slough)這個正經歷著改頭換面、最具發展潛力的通勤小鎮。

為什麽這座城 是倫敦最佳衛星城 | 英國斯洛地區俯視圖

作為近年來英國最受矚目的新興經濟發展區域,斯洛(Slough)受到越來越多人的追捧,躋身為英格蘭地區最受熱捧、發展最為迅速的城鎮之壹。這裏不僅是商 業發達的倫敦城郊,也是壹個相當宜居的美麗城鎮。優越的地理位置吸引了越來越多人,尤其是新生代的倫敦上班族的關註,使其成為置業安家的熱門選擇,在英國的置業城區選擇傾向中排名第7位。

1 舊改興建

自上世紀20年代起,斯洛(Slough)經濟呈現相當優秀的上升趨勢。目前,英國政府正在大力推動壹項總值10億英鎊的舊改規劃項目,將興建商業區、住宅區以及綜合娛樂休閑綜合體。該計劃無疑將吸引更多企業及居住人口湧向斯洛(Slough),從而將進壹步推動該區經濟的發展。

未來五年的斯洛(Slough),將見證34個全新項目的開發、3000多戶新住宅的落成、覆蓋90萬平方英尺土地的高端辦公樓和商業賓館的興建,以及4.5億英鎊的投資所帶來的改造成果。目前,部分相關的舊改興建配套已落成,包括壹條連接鐵路火車站的公交專線以及多條綠化的人行道;此外,大型的圖書館也已落成。這壹系列的生活配套元素都將更加充實Slough鎮的人文生活。

2 商業發展

作為全英最具代表性的新興發展城市,憑借著服務業、軟件及創意產業的發展,斯洛(Slough)每年為英國經濟貢獻80億英鎊的創收,曾被《觀察》雜誌(The Observer)列為“全英最具發展潛力”的地區。 著名的Mars巧克力是該鎮的企業,歷史可追溯至1932年,總部至今依舊保留在此。 任天堂、亞馬遜等世界知名企業均在此開設辦公室。近數十年, 許多國際知名企業將他們的英國分公司或歐洲分布設立在斯洛,這當中不乏有IT企業、制藥商以及汽車工業的身影,例如O2、Blackberry、McAfee 、葛蘭素史克、菲亞特以及本田。 據調查顯示,斯洛(Slough)平均每1萬人口便創造15.5個新企業,該數字僅比倫敦的16少0.5,由此可見Slough鎮商業發展效率之高。愈發受到國際企業青睞的斯洛被稱為“英國東南部的最後壹塊熱土”。

3 人口增長&就業機會

2006年,斯洛(Slough)只有12.2萬人口;到2014年,人口數量超過14萬,凈人口流入升幅達15%。Slough鎮不僅有國際知名企業,也是初創企業聚集的地方,2012年度,該鎮新增註冊公司數量達194家,打破此前2007年度所保持的記錄 ——186家。同時,大量企業的進駐、科技以及配送領域的發展,帶來了更多更廣的就業機會。時至今日,共有約4600家企業,提供約87000個就業。

目前,該鎮的生產力水平已經超出全英平均水平33%,而該地區平均薪資水平亦高於英國大部分城市地區。 另外,相距斯洛(Slough)僅11公裏的倫敦希思羅機場正成為斯洛居民的另壹個就業中心。據統計,希思羅機場的工作人員中約有6%是居住在此;另壹項數據顯示,約12000名斯洛當地居民因為距離希斯羅機場近而找到工作。 伴隨著希思羅機場將擴建第三條跑道增加航班運載量,斯洛勢必又將迎來新壹輪人口流入,預計到2021年,該鎮的人口將在現有基礎上增加18154人 ,預期未來10年的就業率將上升8%。

4 交通設施

斯洛(Slough)緊靠倫敦,享受著與倫敦市區以及希思羅機場交通上的快速連接。

  • 火車出行

-17分鐘到達倫敦西區帕丁頓(paddington);

-33分鐘便能到達希思羅機場(由英國政府提議的Western Rail Access開通計劃將使斯洛直達希思羅機場的時間縮短為7分鐘);

– 39分鐘到達牛津,6分鐘到達溫莎 (Windsor)。

  • 駕駛出行

三條主要的高速道路途徑斯洛(Slough),包括連接北部的M40高速、連接東部的 M25以及通往南部的M4高速。此外,M3高速距離斯洛也僅不到20分鐘的車程距離。對於喜歡自駕出行的居民,通過M4高速路僅需15分鐘便能到達倫敦希思羅機場;前往倫敦的蓋威克機場以及盧頓機場也只要40分鐘的車程。

  • Crossrail

Crossrail全程包括40個站點,這個工程計劃的通過與實施建成將直接改變倫敦至東南地區的鏈接方式,對於倫敦城郊上班族而言意味著更為便捷的交通和大為縮減的通勤時間。壹旦Crossrail於2019年在斯洛鎮通車,這裏的居民最快15分鐘便能到達倫敦中心,到邦德街將只需32分鐘,比現在的44分鐘縮短了28%的通勤時間。

5 房產市場

斯洛(Slough)作為倫敦最重要的城郊之壹,圍繞大倫敦面積外拓的概念,其樓價在不斷的攀升當中。

首先來看看供需情況:斯洛地區的經濟發展吸引了大批外來移民(該地區有四成居民是在英國以外的地區出生的),導致該地區住房的短缺。規劃部門稱,斯洛每年需要新建927套房產,才能滿足人們的住房需求。當地政府稱每年能完成新建住房550套。同時,希斯羅機場擴建所帶來的潛在需求會加劇斯洛房地產市場供不應求的現狀。

住宅與交通永遠是息息相關的。Crossrail的開通更將是斯洛房產市場的壹枚強心劑。自英國政府與倫敦市政府於2010年開始著手設計興建Crossrail至2016年,斯洛(Slough)的平均房價增長了60%。

6 租賃市場

斯洛(Slough)是英國備受歡迎的租房聖地。租金平均約為£795/月,年租金回報率達5.9%。經預測,在Crossrail的帶動下,斯洛(Slough)地區的房價在未來三年(2018-2020)的漲幅為60%。隨著樓價的上漲,預期至2020年,該鎮的樓市均價將達到£3200每平方米,這也將進壹步刺激租金的上漲。

(據英國買房指導)

解讀:海外樓市與中國樓市的三大不同之處 | 美國

近日,有德國新聞稱:600套公寓被中國人買走,越來越多的中國股民逃離股市,在海外大量購買當地房產,其中越來越多的人盯上了柏林。

近幾年,中國人去國外購房金額越大越大。海外購房熱的興起,作為一種社會現像,不僅反映了國內政治、經濟、樓市環境的明顯變化,而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過了國內。

美國全國房地產經紀人協會稱,截至2015年3月底的一年中,中國買家在美國購置房產花費了286億美元,約占美國住房銷量的1%。NAR調查顯示,截至2015年3月底的12個月內,中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%,高於2013年的12%。加拿大買家的占比為14%,低於2013年的23%。

數據證明了中國人海外購房需求之旺盛,不僅快速增長,而且已經成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房,包括多種因素:比如房價漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產與富人移民等。但是,近兩年中國人海外購房增長如此迅猛,他們真的了解發達國家的樓市嗎?

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中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%
中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%

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中國人炒股,多數是聽消息和跟風的。中國人去海外購房,其實也多以跟風為主,不可能全面而系統的研究國外樓市,這些國家房地產市場化已有上百年歷史,有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。

其一,進入成熟期。一國或一城的房地產市場,是具有生命周期的,這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩,比如歐美多為2-3%;人口增長緩慢,年齡老化,其中日本和德國最為嚴重;住宅存量接近飽和,新房需求量小;城市建設告別高潮期,只是小修小補。

典型現像是,二手房成交量遠大於一手房成交量,比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等,都是圍繞存量房進行工作或展開業務的。而國內各方主要圍著新房轉。比如我國地方政府很重視土地出讓金,而發達國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國家有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構,而中國比較少見(大都市的二房東、群租房的經營模式非常粗糙,且不被政府認可)。

其二,房價漲幅較小。2003-2010年期間,我國房價持續大漲(除了2008年),很多人都習慣了年均兩位數的漲幅。而發達國家的房價則非常溫和,絕大部分年份漲幅都是一位數。

比如,2015年二季度相比2002年初,英國房價指數上漲110%,年均上漲8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本東京都市圈房價指數下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美國房價指數上漲了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顧百年,則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。

這樣的房價漲幅,在中國人看來,實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後,房價漲由就會變小,這是行業規律。在新房開發熱潮時期,市場需求旺盛,產品質量和小區環境不斷提升,所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後,城市與社區成熟、沒有大拆大建、缺少成片的新建小區,房價自然趨穩。另外,從需求端分析,歐美國家居民沒有投資房產習慣,甚至連自住性購房需求也不算旺盛,很多國家的租房比例多在30-50%之間。

其三,租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國家,但租金收益率卻低於後者。當前,我國大城市住宅租金收益率平均為2-3%,而歐美國家可達到4-5%,而日本東京甚至高達5-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。

中外存在這一差異的原因,可歸結為兩點:其一,租房需求有別。中國人能購房,則絕不租房,購房置業是種民族習慣。而發達國家租房觀念流行,美國房屋自有率只有六成,歐洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平穩,則房價漲幅越大,租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美。

長期投資股票,有兩塊收益:分紅與股價上漲。投資房產,則房租相當於股票分紅,房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住,則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅,則可算出總體的長期收益率。過去多年,我國房產收益率,總體超過歐美。

2011年以來,我國多數三四線城市收益率大降,但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年,國外只有個別城市,如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率,接近中國一二線城市的水平,還都是華人集聚的城市。對此,有意在海外購房的中國人,不得不關注。

(據中國證券報)