近日，有德國新聞稱：600套公寓被中國人買走，越來越多的中國股民逃離股市，在海外大量購買當地房產，其中越來越多的人盯上了柏林。
近幾年，中國人去國外購房金額越大越大。海外購房熱的興起，作為一種社會現像，不僅反映了國內政治、經濟、樓市環境的明顯變化，而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過了國內。
美國全國房地產經紀人協會稱，截至2015年3月底的一年中，中國買家在美國購置房產花費了286億美元，約占美國住房銷量的1%。NAR調查顯示，截至2015年3月底的12個月內，中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高，為16%，高於2013年的12%。加拿大買家的占比為14%，低於2013年的23%。
數據證明了中國人海外購房需求之旺盛，不僅快速增長，而且已經成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房，包括多種因素：比如房價漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產與富人移民等。但是，近兩年中國人海外購房增長如此迅猛，他們真的了解發達國家的樓市嗎？
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中國人炒股，多數是聽消息和跟風的。中國人去海外購房，其實也多以跟風為主，不可能全面而系統的研究國外樓市，這些國家房地產市場化已有上百年歷史，有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。
其一，進入成熟期。一國或一城的房地產市場，是具有生命周期的，這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩，比如歐美多為2-3%；人口增長緩慢，年齡老化，其中日本和德國最為嚴重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設告別高潮期，只是小修小補。
典型現像是，二手房成交量遠大於一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等，都是圍繞存量房進行工作或展開業務的。而國內各方主要圍著新房轉。比如我國地方政府很重視土地出讓金，而發達國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國家有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構，而中國比較少見（大都市的二房東、群租房的經營模式非常粗糙，且不被政府認可）。
其二，房價漲幅較小。2003-2010年期間，我國房價持續大漲（除了2008年），很多人都習慣了年均兩位數的漲幅。而發達國家的房價則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數。
比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價指數上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價指數下跌了16％；2015年二季度相比2000年初，美國房價指數上漲了72％，年均增幅只有4.7%，如果回顧百年，則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。
這樣的房價漲幅，在中國人看來，實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後，房價漲由就會變小，這是行業規律。在新房開發熱潮時期，市場需求旺盛，產品質量和小區環境不斷提升，所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後，城市與社區成熟、沒有大拆大建、缺少成片的新建小區，房價自然趨穩。另外，從需求端分析，歐美國家居民沒有投資房產習慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國家的租房比例多在30-50%之間。
其三，租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國家，但租金收益率卻低於後者。當前，我國大城市住宅租金收益率平均為2－3%，而歐美國家可達到4-5%，而日本東京甚至高達5-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。
中外存在這一差異的原因，可歸結為兩點：其一，租房需求有別。中國人能購房，則絕不租房，購房置業是種民族習慣。而發達國家租房觀念流行，美國房屋自有率只有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。其二，假如租金基本平穩，則房價漲幅越大，租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美。
長期投資股票，有兩塊收益：分紅與股價上漲。投資房產，則房租相當於股票分紅，房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產收益率，總體超過歐美。
2011年以來，我國多數三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年，國外只有個別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對此，有意在海外購房的中國人，不得不關注。
（據中國證券報）
