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2018清迈房产50万究竟买个啥？｜居外专栏

清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，呈现光明前景。那我们今天来彻底分析下截至2018年底在清迈50万人民币究竟买个啥？

说起泰国第二大城市清迈的房价，大部分闻名而来的投资者至今依旧停留在20-30万人民币可以买公寓，100万人民币可以买个超值别墅的印象。你说是不是，到底有木有？

您～是不是或多或少有听闻清迈低成本与高品质生活的鲜明对比？

您～有没有规划过提前购房以备养老？

您～是否知道泰国拥有世界一流的医疗技术与设施配备并且私立医院拥有翻译陪同！并且价格比中国更实在！

您～是否比较过中国度假旅游城市的机票？千百元的机票就可抵达清迈，躲避严寒尽情享受气候温暖的泰北生活！

您～是否曾想为了避免国内的应试教育，迁居海外，考察报名加入当地最好的国际学校，同样的欧美教师，教学成本远低于其他国家，为孩子说一口流利英语报考欧美学校做下衔接的铺垫工作？

您～是否关注海外资产配置，距离中国最近的东南亚国家泰国已是全球购房的TOP 1目的地？

您～是否倍感后悔，人民币的大幅度贬值已经不同程度的增加了您的海外配置房产的资金成本？

您～是不是经常关注泰国房产走向，迟迟不肯下手？比对曼谷、芭堤雅、普吉、清迈的房价租金比？

以上的种种理由将泰国房地产市场从“供过于求”推向至“供不应求”的发展阶段！若您同意上述的观点并且想从此篇分析报道中一探究竟！

为求验证清迈房产未来长期供不应求的必然性我们先从房产法律的结构与其优势和弊端分析开始：

购买清迈买房的几大优势与弊端分析

优势：

  1. 永久产权
  2. 无公摊面积
  3. 免费车位
  4. 精装修含家具家电
  5. 总价低、租金合理
  6. 外国人可以合法购买公寓
  7. 外国人可购车、办理养老签证、教育签证、陪读签证等长期居留
  8. 泰国未加入CRS共同申报准则至2022年，至2022年前泰国买房开户不需要提供个人税务号

弊端：

  1. 外国人无法购买土地、别墅、酒店、客栈
  2. 注册公司51%的股份持有人必须是泰国公民
  3. 相比较别墅，公寓的售价更高，有悖于中国市场行情的认知
  4. 泰国市场疲软，租售给泰国人所需的周期更长

分析：

根据以上内容参考我们推测分析出以下几点将长期推动清迈公寓市场的欣欣向荣。

  1. 外国人无法购买别墅土地，导致购买公寓的需求增加，公寓价格持续走高
  2. 由于公寓价格走高导致泰国人更倾向于购买别墅，由此别墅与地价升高
  3. 由于地价升高再次影响房地产公寓开发售价
  4. 泰国未加入CRS共同申报准则，将会吸引更多投资者，购房需求扩大房价亦走高
  5. 综合上述四点，巨大的市场导向，与需求导向必然将令公寓的49%外国人份额供不应求，这也就解释了为何近年来购买清迈公寓的人数与日俱增！

清迈公寓项目开发已越发成熟，越来越多环境优美，设计优异的公寓已在市面上出售，自2009年泰国房产逐渐成为热门关注点后，截止到2017年，泰国的房地产价格每年上涨了10%-12%！

在清迈——房地产市场正在上涨，现在是时候了！

2018年9月由昂思领在清迈开售的代表作The Arise“阿睿思”其中的外国人份额49%共计90间房仅一个月时间便售罄，按照目前清迈公寓的售价，接受度最高的大约在68,000～78,000泰铢每平米，而阿睿思小户型27平米定价约40万人民币起，30多平米的小户型定价约50万人民币。以下是图赏：

底层带小院的房价备受追捧大约售价在60万人民币～当天售罄！

感谢您读完全文，以下是内幕分享：The Arise“阿睿思”第二期的预售定于2018年底，CNTHAI中泰之家提前内部预定将于10月的第一或第二周开始，第一时间联系我们预定底层花园套间或任意挑选您所中意的户型与位置！

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清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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2018清迈房地产市场报道：只有你想不到 没有我不知道！｜居外专栏

在市场放缓之后，清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。但目前，中国人被认为是清迈共管公寓市场中最重要的投资者，他们已经成为清迈公寓市场的主要买家。

按年历史供应

来源：泰国土地局和高力国际研究中心

需求：在2018年的前5个月，在清迈的所有公寓单元的平均接受率大约比过去几年高出约70%，大约是2%。

供应：根据国土资源部的统计，在清迈的土地上，大约有32,630套共管公寓单元已经完工并登记在册，超过3000套公寓单元正在建设中，预计将于明年完工。

新推出的单位：在2018年前五个月，新推出的单位约220套，位于城市地区。

价格：在2018年的前5个月，公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。

清迈房地产的过往发展史

清迈是泰国北部主要的商业城市和教育中心。许多来自全国各地的人搬到清迈接受教育，这通常会持续4到5年。清迈市的第一个共管公寓项目于1985年注册，拥有103个单元。从1985年到1996年，超过13450个单位，约占总供应量的72%。从1987年到1995年，泰国金融自由化的影响使泰国经济增长非常迅速，直到1997年的金融危机。

危机过后，从1997年到2012年，市场上只增加了大约3540个单位。这在一定程度上是因为泰国人更喜欢开发拥有土地的项目；但在2018年的前5个月，在国土资源部完成并登记了785个单元。根据国土资源部的统计，截至2018年5月，市场上大约有32,630个单元。共管公寓并不是买家的首选，因为清迈还有很多土地可供选择，但在几年前政府宣布从曼谷到清迈的高速列车的发展之后，许多共管公寓开发商已经在包括清迈在内的发展线路上启动了项目。

2018年5月按地点和年份提供的历史供应量

资料来源：土地部，高力国际泰国研究报告：2013年的统计数据仅从1月到5月

城市地区的公寓单元总数是最高的，第一个项目是在1985年完成的，有103个单元。在外城地区，第一个项目于1991年完成。从1987年到1995年，清迈的许多开发商都把重点放在了城市地区的中等收入群体的共管公寓开发上。在1997年的经济危机之后，从1998年到2004年，这两个地区的共管公寓供应略有增加，许多共管公寓项目在2013年至2016年期间完成了大约14293个单元，在江中只有1,125套共管公寓单元。

从2011年到2018年5月按地点和年份推出公寓单位

从2012年到2013年，有超过7024个单元投入使用，在2018年前5个月启动了大约220个单元。从2012年至2018年5月，约有5954个单元或60%的总单元位于外城区，而近4148个单元或40%位于城市地区。

2018年，外城区的共管公寓项目重新流行起来，从2012年到今年头5个月，共有6467套公寓。这是由于土地价格上涨，城市地区有合理价格的可用土地有限，以及在清迈市外城区的道路和交通系统的延伸。

在清迈，最受欢迎的共管公寓开发地点是位于城市西北部。在过去的一到两年里，清迈兰庞路已经成为一个新的住宅区。这是由于许多当地开发商在这一地区推出了共管公寓和住房项目。

可在2018年5月出售的公寓单元

在2018年5月可出售的10 468套公寓单元中，约有4 001个单元在城市地区。其中近85%是在2013年至2018年5月期间推出的。在外城地区，约有6467套公寓单元可供出售，其中70%以上的公寓单元从2013年至2018年5月推出。

按单位类型划分的2011年至2018年5月推出的公寓单位比例

在清迈，一居室单元占了大部分的公寓，与泰国其他地方一样。清迈的一居室单元面积约为24-132平方米，平均单位面积约为38平方米，其中大部分买家是本地人和在清迈工作或学习的年轻人。但目前，在清迈的公寓市场上，中国人被认为是最重要的投资者。自2014年以来，它已成为清迈公寓市场的主要买家。

从2011年到2018年5月的公寓单元平均单位面积

清迈共管公寓项目的最大目标群体是在那里工作的学生或年轻人，他们更愿意住在自己的单卧室单元而不是租赁公寓。
虽然目前中国投资者是清迈公寓市场的主要参与者，但他们专注于购买投资以租给在清迈工作的学生和人。

2018年5月市场上所有共管公寓项目的需求率

这两个地区的平均接受率大约为70%。城市地区的平均接受率大约是外城地区的平均接受率的74%，接近67%。大约3000套公寓单元或30%仍在市场中。在外城区，由于过去5年里有许多共管公寓，目前仍有超过2000套公寓单元在市场上销售。对于城市地区的共管公寓来说，今年前5个月推出的新项目，大约有220个单元被大量的项目所吸引。

2012年上市的开发商推出的一些共管公寓项目，在正式发布后很快就被抢购一空，其中包括上市公司尚思睿所开发的一系列项目。此外，尚思睿公司。计划在2018年底启动一个新的共管公寓项目

2018年5月在清迈出售的公寓单位的平均售价

根据地点、开发人员和项目概念，2018年的平均价格比2017年高出10%。在2018年的前5个月，共管公寓单元的平均价格约为每平方米67,100泰铢，比2017年推出的共管公寓均价高出约5%。城市地区的平均售价比外城区高出30%，而在2018年推出的大多数共管公寓项目的平均价格都高于城市地区每平方米95,000泰铢的平均价格。大多数高价格的共管公寓项目都位于宁曼、长康、东环线路上距离古城较近。计划于2018年推出的一些新共管公寓项目的起步价格高于每平米8万泰铢，因此2018年下半年和未来的平均价格可能会高出5%至10%

展望

清迈的经济在过去几年中不断发展，它是泰国北部的教育中心。该省有10多所大学和10万多名学生，还有很多人为了就业而搬到了清迈。此外，政府计划在该省开发大量基础设施并建立与其他省份的连接，例如从曼谷到清迈的高速列车、第二个机场、从清迈到清莱的高速公路，以支持物流和清孔的新工业区。清迈可能成为东盟的主要商业城市，特别是缅甸、老挝、泰国和中国。

在2018年5月，有一些共管公寓项目在2018年5月启动，其中一些项目计划在2018年下半年和明年推出，其中大部分都在外城区。这是因为开发商似乎瞄准了清迈的中等收入市场，而不仅仅是学生或大学里的低端市场。在2018年的前5个月，共管公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。过去几年里，最低工资和物流成本的增加也影响了市场。

在清迈——房地产市场正在上涨，现在是时候了！

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两栋建筑物相连设计，有多种房型可供选择，总价680万泰铢（约¥136万）起！

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迪拜房市2018年至今新增1.4万套住宅 注重项目多样性

迪拜土地局（Dubai Land Department）透露，2018年前8个月内，阿联酋有47个全新房地产项目已完工。

据迪拜土地局局长Sultan Butti bin Mejren所说，这些已建成的项目为迪拜房市带来了1.4万套新物业，包括1万套公寓，364栋商住综合楼，2258栋联排别墅和1575幢豪华别墅。

根据他通过国家新闻机构阿联酋通讯社（WAM）发表的一篇评论，迪拜房地产市场在2018年前8个月内达成的业绩令人振奋。他还补充道，迪拜会继续吸引“更多有意进行大规模投资的投资者”。

他说：“47个已完工项目的成功交付反映了开发商们浓厚的兴趣和坚定的决心，而且他们正以最大的诚意与投资者展开极其公开透明的合作。迪拜土地局官员正努力在我们的房地产市场中巩固这些价值，并认真观察这些以多样性为特色的项目。这样做不仅有助于满足人们对各类物业的需求，还有助于避免某种房产供过于求。”

DLD指出，在报告期间，有1000名投资者通过900笔交易购置了总价值超过120亿迪拉姆（约223.8亿元人民币）的物业。

Bin Mejren表示，他认为迪拜房市在2020年开幕的世博会举行之前可以保持这一积极发展势头。

“投资者在迪拜房地产业所涉及的一些利益和发展趋势上达成了共识。市场的吸引力以多种独特因素为基础，这些因素主要包括稳健的高回报率，随着时间推移持续上升的物业价值，还有阿联酋较为理想的居住、工作和旅游环境，而迪拜在这些方面的优势使其成为了一个高水准的投资选择，”他补充说。

居外推荐迪拜房源项目：AYKON City

AYKON City拥有别具一格的设计理念，是迪拜大都市地标之作。坐落谢赫扎伊德路中心地段，坐拥城中最负盛名的哈利法塔区美景，鸟瞰迪拜运河，AYKON City豪华开发项目集酒店、酒店式公寓、办公楼、住宅楼于一体，多个塔楼不同寻常的延伸设计，为您提供精品生活和明智投资之选。

AYKON City开盘至今，已获奖项包括：

  • 2016阿拉伯地产大奖—迪拜最佳
  • 迪拜最佳酒店建筑
  • 迪拜综合建筑大奖—最佳推荐

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来源：Arabian Business
翻译：LPS
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加拿大商业地产涨势惊人！2018年第二季度交易额创历史新高｜居外专栏

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根据“加拿大商业地产公司”（CBRE Canada）最新的报告显示，由于两宗大型交易的达成，加拿大商业地产的交易额在第二季度创下历史新高。

报告显示，第二季度商业地产的交易金额为$165亿元，比2017年第一季度$119.7亿元的历史最高纪录还要高出38%，比过去5年每季度的平均水平高出了105%。这使得2018年的加拿大商业地产投资总额达到了268亿元，这也是有史以来最高的“半年投资水平”。

这一纪录的出现，主要得益于两项成功的商业并购。这两项商业并购分别是著名房地产信托基金Choice Properties对加拿大著名地产公司CREIT的并购，以及美国著名的资产管理公司“黑石”（Blackstone）对总部位于温哥华的地产公司PIRET的并购。

这两项并购的总额达到了整个第二季度加拿大商业投资总额的45%。

此外，几项大型单笔资产交易的达成也导致了第二季度商业地产投资额再创新高。这其中包括了Hines and Oaktree Capital Management以$1.07亿收购了位于卡尔加里的First Tower办公大楼，以及Tigra Vista Inc.以$2.56亿收购了位于多伦多的Parkway Place。

CBRE表示：“因为有这两项数额如此惊人的商业并购，这也就难怪今年第二季度的商业地产投资额会创下加拿大有史以来的最高纪录。事实上，今年第二季度的投资额比去年同期增长了67%。这一数字也反映了如今加拿大商业地产投资的规模和影响力。如果投资者深入分析这两项并购交易，就可以发现，Choice Properties购买CREIT的目的是实现其经营产业的多样化，而黑石公司则是买下了一个位于加拿大的战略平台。”

CBRE还表示：“除了两笔并购交易外，我们也看到高质量并且能提供持续收入的商业资产正呈现出极其强劲的需求。投资人目前正专注于寻找那些在经济低迷时也依然能稳定保值的优质资产。这些资产的投资前景非常值得信赖，在很长一段时间内，其收入状况都是可以预测的。”

在第二季度，商业地产投资总额最高的加拿大城市，依然是多伦多和温哥华。其中多伦多占了第二季度所有交易的1/3，金额为$57亿，击败了在2013年创下的$47亿，占比20%的记录。这个数据比5年内平均值高出82%。而温哥华则以$32亿元的投资总量屈居第二，但其较过去5年的平均水平增长了91%，比多伦多更高。除多伦多和温哥华外，卡尔加里、蒙特利尔，和埃德蒙顿，也分别以$25亿、$17亿，和$15亿的投资总量位居前五。

“如今，加拿大的商业地产市场正吸引着来自全球的资金和投资人，而这也和其投资的基本面息息相关。在过去了4个季度里，多伦多和温哥华两地的市中心办公室的空置率为北美最低，过去6个季度中的工业空置率也同样是北美最低的。这些都决定了加拿大的商业地产投资大有可为。”

多伦多市区独立物业投资：多伦多最时尚“皇后西街”，一楼商铺，二楼三楼居住，可发展为精品旅馆酒店，现年享20万稳定收入。叫价500万加币（约¥2,591万）。
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在第二季度，产业物业的销售额超过了所有的商业资产类别，这很大程度上是因为黑石公司收购了PIRET。经折算后，这单交易的价格超过了$2,500元/平方英尺。第二季度加拿大产业物业的总量为60亿，这一数字比第一季度增长了222%，比去年第二季度增长了229%，创造了第二季度产业物业销售总额的新高。而仅仅是黑石公司收购PIRET，就占到了总量的37%。而如果去除公司并购所带来的影响，多户公寓类别的投资额基本与之持平，约为$19亿元。这一数字较上一季度增长了32%，也较去年同期增长了39.5%。

“事实很明显，投资者非常中意于兴建多户公寓，因为从长远来看，这的确是一个非常不错的投资策略。无论经济和政治局势怎样变化，人们总得找个住的地方。这也意味着投资者的获利将持续增长。”


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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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葡萄牙有望成为2018年全欧洲房价涨幅最大市场

由于强劲的国内外房地产需求以及住房短缺，葡萄牙房地产价格今年预计将上涨9.5％，这意味着在美国金融评级机构标准普尔公司所调查的10个欧洲国家中，葡萄牙和爱尔兰将实现最大幅度的房地产价格增长。

根据商业和经济网站Economia Online的报道，标准普尔公司在其周一发布的“欧洲住房市场”报告中提出了这项预测。

该机构在报告中分析了比利时、法国、德国、爱尔兰、意大利、荷兰、葡萄牙、西班牙、瑞士和英国的房地产价格变化情况。

标准普尔公司预计，今年英国房地产价格将与去年持平，其他国家的物业价格则会有所上升；到2021年之前，葡萄牙物业价格将保持快于大多数欧洲国家的增速。

由于国内和国际需求强劲且供应短缺，预计今年葡萄牙物业价格将增长9.5%，2019年的增速会降至7%，2020年降到6%，2021年继续下降，达到5%。2017年，葡萄牙房价同比增长10.5%，而2016年的增速为7.7%。

尽管如此，标准普尔公司认为葡萄牙房市的物业均价“仍然处于可负担的状态”，其价格收益仍比长期平均水平低7%。

标准普尔指出，总而言之，“有限的供应加上强劲的国内外需求正在推动房价上涨”。

里斯本17卧历史大宅，建于1873年，设有健身房丶台球室，阳台和两个游泳池，全屋以高级木材装修。物业编号：29522543（点击图片查看房源信息）
里斯本17卧历史大宅，建于1873年，设有健身房丶台球室，阳台和两个游泳池，全屋以高级木材装修。居外物业编号：29522543（点击图片查看房源信息）

而支撑高企需求的基础是“强劲的经济增长，新就业机会和低利率”以及持续下降的失业率和专为非居民设计的黄金签证授予项目等“特殊激励”措施。

此背景下，该机构预计葡萄牙今年的经济增长将保持“稳健”。尽管与2017年相比有所放缓，GDP增速仍可达到2.3％。

因此，标准普尔公司总结道，葡萄牙房地产市场“在新就业岗位，上涨的收入还有外部需求的支持下，将在未来数年内保持活力”。

未来几年，供需之间的差距也将持续存在。在建物业的数量正在增加，但增长幅度较低，因此可能无法跟上需求的上升。


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来源：The Portugal News
翻译：LPS
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居外发布2018年第二季度全球房价报告：增速继续放缓 欧亚涨势强劲

  • 经过通胀调整后的数据显示，在全球已发布住房统计数据的40个国家与地区中，有25个住宅市场的房价在2018年2季度出现了同比上涨。
  • 从公众更为熟悉且更为乐观的名义指数（未考虑通胀因素）来看，则有32个国家及地区的房价有所上升。
  • 中国香港再次成为全球房价增速最快的区域。

大多数地区房价继续上升

大多数欧洲国家的房价仍保持着大幅上涨趋势，尤其是爱尔兰和荷兰。中国香港和澳门地区的房价在过去这一年里出现了强劲的增长。泰国、埃及和波多黎各的房价也显著回升。但是中国大陆、乌克兰和大多数中东国家正在经历房价下跌，或者房价增速急剧放缓的过程。

2018年2季度，房价同比增幅最为强劲的住宅市场包括: 中国香港（+13.15%）、爱尔兰（+11.57%）、荷兰（ +7.24%）、中国澳门（+6.31%）和墨西哥（+5.12%）。（通胀调整后数据）

房价同比下跌幅度最大的房产市场为卡塔尔（-16.91%）、乌克兰基辅（-7.81%）、阿联酋迪拜（-7.63%）、土耳其（-4.21 %）和中国上海（-3.51%）。（通胀调整后数据）

更多地区房价上涨速度放缓

截止2018年2季度，全球只有16个住宅市场的房价同比增幅高于去年同期，而另外24个住宅市场的发展势头都较去年走弱。

房价同比增长名列前茅的中国香港、爱尔兰与中国澳门增幅都要小于去年同期；而在排名最末的10个国家与地区中，只有俄罗斯的房价跌幅较去年有所缓和，其他市场则跌幅继续加大。

值一提的是，最受中国乃至全球投资者青睐的4个传统投资目的地：美国、英国、澳洲与加拿大的房价走势都弱于去年同期，象征着发达市场房市普遍减速。

本次调查使用了经通货膨胀调整后的数据。以乌克兰基辅为例，《全球房地产指南》利用美国官方公布的通货膨胀率对其房价数据进行了调整，因为乌克兰二级市场上的住宅销售额是以美元计算的。

如需获得完整版《居外2018年2季度全球房价报告》，请居外服务热线 400-041-7515。

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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高力国际：菲律宾房地产的发展将迎来历史新高

房地产顾问服务公司高力国际称，尽管上调的利率和通货膨胀带来了一定挑战，但今年菲律宾房地产市场的供需很可能迎来历史新高。

尽管第二季度菲律宾国内经济增长放缓，达到三年来最低的6%，但高力国际称菲律宾的经济发展速度仍然位居该东南亚第三，仅次于越南（6.8%）和中国（6.7%）。

高力国际表示，“尽管经济增长放缓，但房地产行业仍是十分坚挺，2018年办公、住宅和休闲房产的供需都将达到历史新高。”

菲律宾首都及第一大城市马尼拉

然而，该公司补充道，利率的上调或将在未来12至24个月内削弱中低收入阶层对住宅房产的需求。

高力国际指出，由于开发商对高利率的影响有所担忧，因此今年上半年新增公寓的数量有所减少。

8月初，菲律宾央行将政策利率上调了50个基点，为2008年全球金融危机以来最大幅的上调力度。

高力国际表示，“我们认为，利率的波动应当会促使当地开放商更愿意与外国公司合作，共同开发水平和垂直住宅项目。”

除调高的利率外，加速的通货膨胀对消费产生抑制，因此也给房地产行业带来了一定的挑战。

7月，由于食品和饮料产品价格上涨，通胀率达到5.7%，为五年来最高。

高力国际指出，房地产行业还面临其他的挑战，如由于技术工人的缺乏和公共基础设施项目的大幅增加而导致建筑进度的延误，路权问题以及税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（该法旨在合理化政府为投资者提供的刺激政策）实施的不确定性。

高力国际称，数据显示，今年，办公房产的供需和净吸纳率都将达到历史新高。

截至上半年，马尼拉大都会的净吸纳量达到641000平方米，高于去年整年的638000平方米。

高力国际预计今年其吸纳量将达到107万平方米，此外，新可出租办公房产的吸纳量预计将达到108万平方米，创下又一历史新高。

高力国际表示，“预计在2018年下半年建成的可预租办公楼中已有31%完成预租，因此今年下半年房市的高需求趋势将持续下去。”

除了来自中国业务外包公司和离岸博彩公司的需求外，马尼拉大都会办公房产还受到物流、电信、保险和金融服务等传统企业的推动。

与此同时，住宅房产大的发展将持续受益于菲律宾与中国的友好关系。

高力国际称，“菲律宾的高力国际接收到了越来越多来自中国香港、日本和中国大陆公司的询价，由此可见菲律宾越来越有可能与外国开发商合作。”

大量开发商计划在马尼拉以外的关键城市，如加维特省（Cavite）、布拉干省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平项目（住房和土地）。高力国际建议开发商在菲律宾的二三线城市开发住宅项目，因为这些地区的终端用户需求高。

菲律宾加维特省大雅台市（Tagaytay）离马卡蒂市区车程1小时半左右。这里可观看到全世界最小的火山岛湖，是环境优美的休闲区。Wind Residences是2015年新发展的公寓。共有5栋楼。公寓设施有室外室内游泳池、网球场等等，周边有大型游乐场、骑马场、购物中心、5星级酒店和餐馆。
居外物业编号：39783307 点击查看房源信息

高力国际预计今年菲律宾国际游客的数量将从去年的660万上升到750万。由于马尼拉大都会将新增2800间新的酒店房，酒店供应量达到历史最高，因此酒店的入住率大概将在65-68%之间徘徊。

高力国际预计，从明年开始至2021年，马尼拉每年的平均入住率将达到68%-70%，与此同时，酒店房费的价格预计将每年增加约1-2%。

高力国际认为，尽管今年第一季度，由于税制改革加速与纳入的不确定性，工业房地产的投资下降了38%，但其吸纳率仍将保持稳定。

部分企业宣布在吕宋岛工业园区中部和南部设立办公处。

高力国际表示，“最初，人们担心菲律宾的房地产市场会出现过热现象。但央行不断采取举措旨在控制通胀，以舒缓对房市过热的担忧。为了使得经济增长能够更好地支持房市的繁荣发展，政府必须确保实行适当的政策改革，包括继续实施税收和非税收刺激，以保持菲律宾对外包和工业公司入驻的吸引力；放宽关键行业（如建筑）的外国合作限制，以解决项目进度延期的问题。”

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原文：PhilStar
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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迪拜房市2017年表现欠佳 但未来发展不乏亮点

迪拜住宅均价在2016年4季度到2017年3季度间大约下滑了2%，同一期间的平均租金水平则跌幅更大，约为7%。造成迪拜房市的弱势表现的主因，是油价走低带来的政府投入减少与投资者信心丧失。

2017年，迪拜住宅新增供给继续集中在中低价位市场。除此之外，部分开发商也开始接受分期付款，一些开发商甚至允许买家将60%的房款留至交房的时候支付。开发商们希望通过这样的获得更多的刚需，并鼓励一些租房者自己买房。根据对主要相关方的调查，德勤估计2017年迪拜有15000个单位进入市场，比2016年增加了3.5%。

2018年趋势展望

迪拜的国际地位将会继续提升

  • 迪拜已经拥有包括迪拜国际机场在内的诸多国际顶尖基础设施
  • 迪拜有着有利于商业的法务与监管环境，商业自由度非常高
  • 迪拜已成为全球公认的活动中心，将举办2020年世博会

2018年，迪拜将与世界其他地方更紧密地联系在一起。不过伴随着这些国际化的机遇，迪拜也将面临一系列挑战。世界银行警告，目前全球经济将面临的挑战主要来自更极端的经济保护主义、更严峻的不稳定地缘政治与潜在的金融市场波动。

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开发商们在迪拜的融资选择正变得更先进更多样化

  • 合格地产开发商与项目可申请的银行贷款存量充足，借贷比例为60%至70%，融资成本约为5%至6%
  • 迪拜的非银行融资选择正在成长
  • 迪拜的住宅开发商正在通过分期付款方案降低买家所承担的投资风险

随着非银行类的借贷方案越来越多，迪拜的开发商金融市场正在变得更多样化，不过依然竞争激烈。有良好信用记录的开发商将有更大可能获得资金。从购房者角度来看，多个住宅开发商提供的分期付款方案意味着投资风险减小，门槛也有所降低。

迪拜朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）独特的海滨开发项目Azure Residences，包括豪华的海滨公寓和餐饮场所，俯瞰阿拉伯海湾和迪拜世界著名的地标建筑（点击图片查看房源信息）
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3D打印等破坏性创新将在房地产业成为更加主流的科技

  • 迪拜已设下目标，2019年所有新建筑须有2%的结构为3D打印而成；到2025年，此比例将提升至25%
  • 迪拜土地部门正在探索包括区块链在内的交易管理新技术
  • 虽然起步较晚，但是迪拜的电商行业正在蓬勃发展。2017年亚马逊收购了中东电商com，同时中东也出现了吸引了大量资金的新电商Noon

今年开始，破坏性创新将在迪拜房地产业成为更加主流的科技。不过同时面对科技的机遇与挑战，市场上并不存在绝对的赢家与输家。拿电商行业来说，科技的发展并不仅仅影响线上与线下商店，也深深地改变着市场的每个渠道。因此电商科技的发展，必将对各个资产类别都产生不同程度的影响。

开征增值税将是迪拜房地产市场的最大威胁

  • 租金或面临上行压力
  • 增值税或对开发商现金流带来威胁
  • 迪拜各方面需要增加成本对不同收入来源进行增值税核收流程的建立

2018年1月1日起， 迪拜开始征收增值税。对房地产市场而言，迪拜的住宅类房产交易基本均免收增值税。不过对于个人投资者与开发商来说，在建筑、维护、使用房地产相关服务的过程中产生的交易依然需缴纳5%的增值税。增值税的开征可能将是迪拜房地产市场最大的威胁。从会计系统到现金的压力，无论开发商、运营商或者是购房者都将面临复杂且深远的压力。


参考来源：德勤2018年迪拜房地产展望报告
阅读原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf


文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

 

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Royal LePage预测：2018下半年加拿大房价仍将上涨｜居外专栏

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根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage 7月公布的市场分析报告，加拿大的房价在今年第二季度升幅放缓，主要体现在大多伦多地区的房地产市场表现较为乏力，有些区域的房价出现了同比下跌。相比之下，在安省“金马蹄地区”（注：“金马蹄地区”是指安大略湖周边，安省经济最发达的一片区域），以及多伦多周边一些城市则出现了完全不同的景象。由于许多买家从多伦多迁出，并在周围更经济的地区寻找住房，在这些地方反而出现了房价同比上升的情况。与此同时，蒙特利尔和温哥华郊区的房价，则在第二季度出现了全国最高的同比涨幅。

经济利好！下季度住宅价格预计攀升

在统计了全加拿大63个主要房地产市场后，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房价上升2%，“全国房价基准指数”（National House Price Composite）达到$613,968。如果考察不同的房源类型，双层房屋的中间价格相较去年同期提升了0.8%，为$720,504。平层房屋的中间价格攀升了1.8%，为$512,979。在全国范围内，公寓房的升幅要比独立屋高得多，达到了8.1%，中间价格为$435,421。

Royal Lepage预测，加拿大第三季度房价将上涨，在未来3个月内，住宅价格将上涨1.9%。

“通常春天都是加拿大楼市的淡季，”Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说，“而且正如我们此前预期的，新的贷款压力测试让房地产市场的升幅大为放缓。因为在贷款能力较低的环境下，许多家庭不得不调整他们的购房计划。而另一些没受这一政策影响的家庭，则可能选择暂时观望。”

 “目前，市场已经渐渐适应了新的规则，并开始逐步消化其影响。我们相信，在2018年下半年，房屋的价格和销量都会有提升。” Phil Soper继续说：“目前对房地产市场利好的因素并没有改变。我们在许多大城市，依然面临着住房短缺的问题。房屋依然供小于求。”

而在过去一个季度，加拿大的经济指数也依然足以让投资者看涨加拿大楼市。6月份，全国的失业率约6%，接近历史最低点。政府和民间的商业投资也越发积极。

但在另一方面，加拿大的房地产市场也可能受“北美自贸协定”谈判的影响。由于担心可能和美国产生贸易战，那些就业将受到直接影响的买家则会对购置新房采取更为谨慎的态度。

“目前加拿大的经济多少有些不确定性，” Phil Soper总结说：“尽管和美国的贸易摩擦可能对经济有所拖累，但全国住房市场预计仍将处于长期扩张性的阶段，尽管提升速度比我们过去几年看到的要慢。”

安省市场：多伦多房价温和上涨，周边区域价格飙升！

在2018年第二季度，安省经历了迄今为止最显著的对比：金马蹄周边城市的房价升幅显著提升，多伦多市中心和郊区的房价升幅却不是很高。这一现象的原因在于，大多伦多地区房价持续处于高位，这导致居民迁移模式发生了改变。这些因素包括首次购房者试图在更远的地方购买一套更廉价的房屋。还有退休人士则希望趁着高价出售他们在多伦多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的区域。

这一趋势在以下几个城市最为明显：

  • Windsor（温莎），
  • Belleville/Trenton，
  • Niagara/St. Catharines（尼亚加拉/圣凯瑟琳），
  • Kingston（肯辛顿），
  • London（伦敦【与英国首都同名】）
  • Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑铁卢/剑桥区域）

这些区域的房价同比上升达两倍，甚至更高。尽管大多伦多地区市场有所回落，买家们仍然倾向于在安省南部或临近多伦多的区域购房置业。在第三季度结束时，预计大多伦多的房屋均价将较第二季度上升2.1%，达到$838,984。而渥太华的房价则将较第二季度上升2.2%，达到$449.140。

事实上，这种搬迁趋势在Royal LePage此前一份针对千禧一代的调查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反应。该调查发现，对于加拿大千禧一代的受访者来说，拥有住房非常重要，为此他们愿意搬到另一个城市去买房。

同样值得注意的是，年轻的家庭往往也会被一些他们经济条件允许的住房类型所吸引，而这类房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他经济较为发达的国家一样，本质上是一种属于公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受访者表示，他们更愿意购买独立屋，尤其是那些已经有孩子，或者正打算要孩子的夫妇。超过一半（52%）的受访者在买房时会考虑住在郊区，59%的人在买房时会考虑住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说：“那些如今已到退休年龄的婴儿潮一代，他们也同样渴望搬家去一些环境清幽，风景宜人的小城市颐养天年。如果算上这个因素，那我们也就能理解，为什么像温莎或尼亚加拉这样的小城市房价升幅会远远超过多伦多，甚至跻身全加拿大房价涨幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多伦多购房的买家或许可以松口气了。这和2017年多伦多楼市的火热形成了鲜明对比。我们在2018上半年看到了房屋市场调整和政府干预所导致的结果。这些结果在大多伦多周边的区域尤为显著。在多伦多周边房价急速上涨的时候，我们预计多伦多的房价将相对保持稳定，价格涨幅也会较为温和。”

安大略省温莎的3卧3卫独立屋，现代化装饰，带家电出售，只售约¥177万
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关于本次调查

本次Royal LePage的房价调查（Royal LePage House Price Survey）结论，是根据全加拿大63个最大的房地产市场上，3种最普遍房屋类型的销售数据综合而成。在房价调查中的房屋价值是基于Royal LePage全国房价综合指数（Royal LePage National House Price Composite），并综合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的数据分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地产咨询和分析的可靠来源。对市场的预测，由Royal LePage的房地产专家根据其专业知识，以及对市场的判断而做出。


责编：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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美元走强 给新兴市场下半年走势带来压力

宏观经济增长放缓，政治和贸易紧张态势升级……对投资者而言，2018年下半年挑战重重。

对新兴市场的蔓延威胁

美元走强和美国短期利率上涨动摇了新兴市场投资者的信息，投资者们纷纷抛售股票和证券。土耳其丶阿根廷丶印度尼西亚和印度等脆弱国家担忧情绪普遍，纷纷被迫抬高利率以防止货币走弱。

中国经济增长放缓，进一步削弱了新兴市场的投资情绪，投资者们对美国贸易保护主义的担忧日渐加剧。上个月，人民币跌至今年最低水平，在贸易紧张丶石油价格上涨的背景下，卢布也跌至最低水平。

中国大陆股票的晴雨表——上证综合指数显示市场已经进入熊市。这一趋势导致摩根士丹利资本国际新兴市场指数从今年的最高点下滑超过18%。

BlueBay资产管理公司新兴市场分析师蒂莫西·艾什（Timothy Ash）指出，新兴市场正“面临多种挑战的重重考验”。但这些考验不会导致像20世纪90年代那样的危机。他表示，新兴市场的政策制定者拥有应对此情况的“管理工具”。

发达国家股票的根本转变

美国资产出现紧缩迹象，今年标普500指数上升了1.7%，而在2018年初以来，欧洲国家指数几乎均呈负数。

富达国际基金的资产组合经理比尔·甘乃迪（Bill Kennedy）表示，“放眼全球，市盈率相对高于过去。高估值和货币紧缩并行，因此我认为可能会出现下降趋势。”

诸如特朗普贸易政策等不可预测的因素仍将继续存在，因此投资者被迫再度关注股票市值的根本推动因素，其中最重要的就是收益因素。标普500指数中增长最快的美国大型科技公司表现突出，其纳斯达克指数截至目前为止上升了8.6%。如果这些公司保持这一势头，那么耸人听闻的悲观新闻标题就不攻自破了。

甘乃迪表示，“在做投资决定时，不能只看市盈率。驱动未来六个月表现的是创造收益的公司。”

国债及其与全球收益率的关系

国债丶全球紧缩货币政策和不断增强的经济增长趋势共同作用，可能将宣告极低债券收益率时期的终结。

但这一情况尚未出现。10年期国债收益率在3%的水平上停滞不前。其他主要市场的债券收益率今年年初也有所增加，但后期逐渐趋缓。国债和其他债券的收益率的差额出现历史新高。

上个月，欧元区外围国家价格走弱丶收益率增加，这与其说是受到经济持续繁荣的影响，不如说是意大利地方政治紧张态势的结果。

在此情况下，固定收益投资者预计今年下半年不是全球经济出现停滞就是美国和其他市场间出现史上难见的差距。

Gam Investments的固定收益投资主任蒂姆·海伍德（Tim Haywood）指出有很多理由可以支持未来几个月收益将出现增加的观点。他表示，“已有证据表明收益增加的前提的确存在。”

尽管投资者的风险偏好“相对较低”，但“潜在的经济数据十分可观”。因此“看跌债券”的想法也是可取的。

公司债券的表现不尽如人意

信用市场上低端美国投资公司债券逐渐失去吸引力。10年期国债的穆迪BAA指数显示今年的风险溢价呈稳定上升，从2月初的155基点上升至6月底的200基点。

并购在市场上造成的影响十分显着：并购公司及其各部门的债券受影响最为明显，其市场风险呈现增加趋势。

另一大影响就是外国投资者需求降低。美银美林策略师的数据显示，截至6月22日，外国购买数量相比去年下降了13%。

英杰华投资集团公司美国投资信用负责人乔希·洛迈尔（Josh Lohmeier）表示，“由于外国投资者需求下降，新发行债券更具波动性和妥协性。我们主要考虑的问题就是如何避免并购。作为债券投资者，并购通常不是一件好事，因为它总是会造成资产负债表恶化。”

目前在欧洲，欧洲央行的一举一动成为了关注的焦点。欧洲央行将在今年年底停止购买政府和公司债券。

投资者想要先于央行行动的困境在于，欧洲公司债券已经面临严峻的压力，1月起，美银美林银行欧元投资型公司债券的价差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高级资产组合经理格雷格·彼得斯（Greg Peters）表示，“我们担心今年底欧洲央行符合资格名单的增加，但这一情况现在已经发生了。这使得事情更为复杂难办。”

随着差价的扩大，主要债券市场越来越难以预测。如果将去年的情况归纳为无差别购买，那么2018年信贷区别将‘重现江湖’。今年上半年，欧洲高收益债券市场上的10笔交易告吹，许多观察人士认为这创下了历史记录。

甚至在稳定的投资债券市场上，也有发行人选择取消交易，5月，惠而浦和贝塔斯曼就取消了原定的发行计划。

市场行情靠拢石油多头人士

今年上半年石油价格显着增加，5月布伦特原油价格上涨到四年来的最高水平，80美元/桶，这一水平一直持续到六月底。

下半年的主要问题是，过去12个月来原油价格60%的上涨是否已经达到顶峰。但大有理由相信原油价格仍将持续看涨。

委内瑞拉的石油产量显着减少。美国决意恢复对伊朗石油行业的严格制裁，而只要经济大环境保持上涨趋势，石油需求就会相对稳定。

不利的一面在于，沙特阿拉伯和俄罗斯明确表明不希望石油价格不受控制地上涨，因此将在下半年加大石油供给（相当于全球共赢的1%）。但一些人认为，面对四年来石油行业的投资不足丶供给受限的情况，这一供给量还远远不够。

RBC Capital Markets的迈克尔·特兰（Michael Tran）表示，“沙特阿拉伯承诺加大石油供给至10.8千桶/日，但鉴于此前累积的供给中断情况，这一数量在短期内还远远不够。”

与石油不同，金属市场则停滞不前。在全球贸易紧张丶信用紧缩和中国制造业发展放缓的压力下，今年上半年，伦敦金属交易所指数（该指数记录了铝丶铜丶锌等六大基础金属市场数据）下降了6%。

全球最大铜矿埃斯康迪达（Escondida）和中国外最大的铝供应商俄罗斯铝业公司（Rusal）都有可能推动金属价格的上涨（特别是俄罗斯铝业联合公司，如果其母公司EN+在8月5日前无法撤销美国对其的制裁）。

美元走强占主导地位

美元目前的强劲势头是否会保持下去还无法确定。这主要取决于美联储是否坚持实行今年原定紧缩政策下的利率，以及中美贸易紧张关系的发展情况。如果以上两个因素其一或二者皆出现缓和，那么投资者很可能将重返欧元市场，欧洲央行将逐步推进货币紧缩政策。

奥本海默基金公司的首席投资官克里希那·梅曼尼（Krishna Memani）表示，“如果美元走弱，则意味着美国的赤字失去了外国投资者的资助。” 

随着英国脱欧日程的进展，英镑将逐渐走弱。中国人民银行有意让人民币贬值，投资者也时时关注人民币的发展情况。

相对较强劲的人新兴市场的外汇可能能够抵抗得住美元走强的压力，在各大选举逐渐走向结束的情况下尤其如是。但最重要的选举是发达市场中的选举——美国中期选举。直到11月前，货币价格很可能在一定区间内震荡。

原文：金融时报
翻译：LPS
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