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Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（下）｜居外专栏

上期文章提到，在最新的市场调查报告里，Royal LePage预测加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％。本期文章将分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。

大多伦多地区（GTA地区）

房屋供应严重不足，人口的增长和投资者对新一年房地产前景信心的增强继续推动了大多伦多地区的房价上涨。在第四季度，该地区房屋的总价格同比增长4.8％，增至843,609加元。在同一时期，标准的双层独立屋和平层独立屋的中位数价格分别上涨4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓则上涨7.8％至565,919加元。
目前大多伦多地区正处在一个转折点，我们可以看到房屋价格准备开始迅速上涨的迹象。该地区的房源供应非常少，但却有越来越多的潜在买家试图进入市场。

但同时大多伦多不同地区的房价增长差异很大。尽管有一些地区的价格目前保持平稳且价格增长健康，但包括市中心在内的许多地区在需求旺盛和房源明显不足的情况下，升值速度有可能大幅上涨。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的价格有显著上涨，其总价格分别同比增长9.7％和7.9％。多伦多市房屋的总价格也同比上涨了6.6％。

阿贾克斯（Ajax）和奥沙瓦（Oshawa）这两个城市是仅有的总价格同比下降的两个地区。阿贾克斯和奥沙瓦的房屋总价分别下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。

大蒙特利尔地区

在2019年第四季度，大蒙特利尔地区房屋的总价格同比上涨6.3％至433,993加元，这是自2010年第四季度以来的最高升值幅度。高需求和低房源推动了双层独立屋和平层独立屋的价格中位数分别上涨7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。该地区公寓的中位数价格同比增长4.4％至338,148加元，在第四季度调查的三种房地产类型中增幅最低。

从以往的数据来看，每年的第四季度是最不活跃的，但是直到今年年底，大蒙特利尔地区对于房屋的需求量一直保持在很高的位置上。竞争的加剧不仅减少了房源，而且改变了卖方的行为。卖方更有可能在找到下一个房屋后再选择卖出当前房屋。在这一点上，急于出手的卖方正遭受与买方相同的挫败感，几乎没有选择余地。面对目前价格不断上涨，并不急于套现的卖家普遍会选择观望的态度，这加剧了目前房源紧张的问题。

过去三年来大蒙特利尔地区房屋价格升值的上升趋势是由于其地区稳定且良好的经济表现，帮助推动了所有买家群体的需求增长。

对于一个竞争异常激烈的春季市场，我们目前可以说正处于“完美的风暴”中：贷款利率低；就业率也是健康的；市场上房源有限。而且，所有买家群体都很活跃，包括首次购房者，婴儿潮一代，新移民和外国买家，大家都在跃跃欲试。

大温哥华

与其他加拿大主要城市形成鲜明对比的大温哥华地区的房价继续保持同比下降的趋势，但在第四季度已经开始显示出市场正在复苏的迹象。大温哥华地区的房屋总价格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，该地区房屋总价格下降了5.2％。

按房屋类型划分，大温哥华地区标准两层独立屋和平层独立屋的中位数价格分别为$ 1,443,918和1,195,003加元较去年同期下降了4.7％（第三季度为-4.2％）和6.7％（第三季度为-7.6％），而该地区公寓的中位数价格则为645,607加元，同比下降3.4％（第三季度为-5.9％）。

销售量增加，市场剩余房源减少。这是市场即将复苏的好兆头。在去年价格大幅下跌之后，我们很可能会再次看到温哥华房屋价格的适度增长。对于大多数的普通买家而言，买家捡漏或者以低于普遍市场价格买入房屋的机会已经逐渐减少。但是在豪宅市场上还存在有低价入手的可能性。总体来看，大温哥华地区的房地产市场在第四季度相当平衡。卖家能够顺利购买新房，然后在很短的时间内出售其现有物业。对于买卖双方来说，都是一笔双赢的买卖，同时对市场也是很大的刺激。

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渥太华

房源的不足和租赁市场的紧缺继续给渥太华的房价带来上涨压力。渥太华房屋的总价格在2019年第四季度同比增长5.3％，达到493,947加元。双层独立屋的中位数价格同比增长4.4％至521,524加元，而平层独立屋的中位数价格则强劲增长，同比增长10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位数价格同比增长2.1％至329,828加元。

从现有数据来看，渥太华的房地产市场到12月为止销售情况良好。如果继续保持这种需求超过供应的状态，可以预见今年春天房价将进一步攀升。

可以说，由于渥太华强劲的本地经济，加上良好的就业机会，吸引了其他地区的加拿大人迁居与此。这也是造成房屋价格上涨的主要原因。

卡尔加里

尽管卡尔加里房地产市场的复苏步伐缓慢，但最新季度价格的趋势却令人鼓舞。2019年第四季度，卡尔加里的房屋总价格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最后六个月中，卡尔加里的房屋总价格与2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。

按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比下降1.0％至514,139元，而平层独立屋的中位数价格同比下降4.1％至488,521加元。与此同时，公寓的中位数价格同比下降6.9％至265,488加元。

独立屋和联排别墅的销售均有所改善，不过也造成了市场上房源的减少。近期购入房屋的买家，基本上享受到了低于市场预期的价格，尤其是在独立屋方面最为明显。同时市场上有大量的优质公寓物业，在价格不高的情况下，无需等待交房还几乎不需要做太多维护，对于公寓买家和投资者也是一大利好消息。

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埃德蒙顿

埃德蒙顿的房价在第四季度相对持平。 埃德蒙顿的房屋总价格同比下降0.7％至379,426加元。 按住房类型细分，标准两层独立屋的中位数价格同比增长1.2％至435,426加元，公寓的中位数价格相对持平，增长0.3％至230,969加元。 同期，平层独立屋的中位数价格同比下跌5.1％至361,943加元。

从这些数据中可以看出，埃德蒙顿的购房者基本已经适应了贷款压力测试，卖方市场正在做出适当的妥协与让步。买卖双方对于目前的市场均感到满意。可以预计的是，今年春季房屋销售市场将出现小幅度的增长，但房价真正的涨幅将在2020年逐渐显示出来。

哈利法克斯

哈利法克斯的房屋总价格在2019年第四季度保持相对平稳，同比下降0.6％至318,768加元。两层独立屋的中位数价格同比上涨0.4％至 336,353加元。平房的中位数价格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位数价格同比下降3.7％至319,897加元。

哈利法克斯的房价正如买房者的信心一样，正在逐步上涨。由于租房市场上房源过于紧张，挂牌出售的房屋比例与去年相比增加了将近一半。这就是春季需求增长时价格上涨的趋势。

温尼伯

温尼伯的房价在第四季度强劲增长。该地区的房屋总价格同比上涨7.4％至321,346加元。在同一时期，平层独立屋的中位数价格同比增长5.3％，公寓的中位数价格同比增长1.1％至306,293加元和232,875加元。标准两层独立屋的中位数价格同比上涨10.2％至353,536加元。

温尼伯第四季度独立屋市场的销售量很高，而售价超过80万加币的房屋的销售尤其活跃。尽管需求强劲，但目前市场上房源充足，可以为不同需求的买家都能提供符合他们要求的房屋。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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南加州新港为什么会吸引中国买家？

对美国房产感兴趣的中国买家都知道南加州华人聚集较多的城市尔湾（Irvine）。这里的亚裔占城市人口近一半。优质学校林立，又被FBI评为全美最安全城市。有了这几条，这个地方不难吸引大批国内人士。

但离尔湾不远的新港（Newport），近年来其实也悄悄地吸引了一些国内买家。

南加州新港（图片来源：新浪博客）

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从香港移居美国30年，从事房产经纪20年、住在尔湾的经纪人游健先生说，2017年以来，中国过来的买家开始多了起来。游先生说，现在保守估计，在2018-2019年内，有超过600个国内买家在新港置业。

面朝大海，春暖花开

新港主要是一个白人区、人口超过八成为白人、拉丁裔和亚裔都为8%。相比之下，尔湾是50%为白人、40%为亚裔而其中大部份為华裔。

相比尔湾已是国內买家普遍熟悉的城市、而新港仍在起步阶段。

游先生认为，新港之所以能吸引国内买家，因这个城市有它独特之处。它是一个白人为主的城市，在橙县算是高尚住宅区，而且靠海，很多房子是依海而建丶气派不凡。在一条路上丶找不到二家豪宅的外观设计重样的丶也就是说每个房子都是独特不一样的。对海洋情有独钟人士非常有吸引力。

因靠海，夏天时会比尔湾凉快，气候温和，冬暖夏凉，治安良好，学校优质，而且邻近就是尔湾，中歺馆数不胜数。

至於买家，都是国內比较富有的人士，大部分在国内有生意。他们在新港买房子，希望孩子们可以融入美国的白人社会；也有一些退休人士的、特别是喜爱海洋的一族。

游先生说，根据portfolios.com的一份调查，新港是美国最富有的城市。它在全美420个城市中排名第一，有大约3分之一家庭年收入超过20万美元。

买家爱找本地经纪人

国内买家主要是通过在本地有丰富经验的房地产经纪和投资顾问，去了解新港的房产。贷款或全付的都有，要看买家自身情况和身份。有经验的房地产经纪和顾问，都会先了解买家的个别需要才会介绍合适的房子。因为一般国内买家仍对新港不太认识。买家知道了房子的基本资料后，就会过来看房。在美国买房情序基本都大同小异，当然买新房和二手房就会不太一样了。

如果有绿卡的买家，大部分都会选择贷款，因这样可以幇助建立良好的信用。

大部分买家都会让孩子过来先住丶或入学丶也有陪家人来的；而选择租出去的比较少。

2020年房价料上涨

踏入2020年丶二手房在新港市场上的中位价为260万美元或9600美元/平。

2019年的上半年，新港的买家相对比2018上半年为少；但2019年的下半年却比2018的下半年为多。相信是因上半年中美贸易战的关系，而下半年却因为利率进一步下调，令更多人原意去贷款。总体来说，2019年比2018年仍是有更多的买家。

新港的独栋房价跟尔湾的房价都受大环境影响的，就是美国的经济和利率，可以看到从2012年的550美元一平方呎升到去年12月的960美元一平方呎。

近10年加州新港滩（Newport Beach）的房价走势（来源：Zillow）

无论是新港或是大家比较熟悉的尔湾，南加州房子向下调的空间都不会太大；相反在有利好的条件底下都会平隐上升的。如果以10 年的时间来算，更没有任何一年买了南加州的房子而10年后会贬值的。

预计2020年春季后将会有一个热销的卖方市场，价值将缓慢上升。

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经纪人简介

游健先生出生在香港，曾就职于美国著名公司，市场经验丰富，居住美国加州30年，拥有23年的房地产投资经验，熟悉各城市的具体情况，可为国内买家选择自住新房、投资和学区房。游健将于今年2月初来国内，欢迎买家点击链接与他联系。

 

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学丶移民或房产投资的机会。


作者：Guangming Xu
责编：Zoe Chan

内地经济有望转好 香港楼市调整有限｜居外专栏

猪年香港楼市先高后低，最后都录得 5 ％左右的升幅。踏入鼠年楼市又会如何？大部份市场评论都估计鼠年香港出现经济衰退的机会非常大，失业率上升，自然会影响楼价！

笔者都相信 2020 年，香港的经济不会太理想！但这只是影响楼价的众多因素之一。房地产是对抗通涨的优质资产，价格受资金流动的影响可能更大！经济差，全球央行继续放水，资产市场每次的调整便成为入市的良机。何况，香港房地产长期都是供不应求，自然成为全球投资房地产的热点！

受移民潮影响，部份中产物业（楼价在 3,000 万至 5,000 万之间），调整幅度可能较大，但大家不要忽略内地人口涌入香港的影响。

笔者估计，随着移民潮增加，内地会放宽更多内地同胞入户香港。笔者从来不担心香港楼市的需求，问题是内地同胞的购买力究竟如何？这将会对香港房地产价格起决定性影响！

近年笔者接触到不少从事深圳、中山、珠海的地产从业员，只要勤力及有上进心，月薪达 2 万至 3 万元并不困难。

在深圳、上海等大城市，高级行政人员的月薪已经跟得上香港的水平！内地经济能继续和平发展，人民生活水平便能继续提升，香港的受益也会水涨船高！

中美贸易协议终于在1月15日顺利签署。中国虽然要增购 2,000 亿美元美国产品，但中国能够坚守自己底线。在谈判过程中，展示了战略上的自信及定力，维护了国家的尊严，并非一面倒受压。

而且在贸易战下，美国不断向盟友施压，被要求“站队”的欧盟、日本都没有盲目跟从。中国的进一步开放，与美国的闭关自守，形成强烈的对比。美国咄咄迫人，出尔反尔的气焰，反而提升了中国在国际格局间的地位，这都是有利于中国长远发展。

中国正处于历史性的转折点，中美贸易协议，提供了中国继续和平“崛起”的土壤。中国好，香港好！如果香港楼市在鼠年真的出现调整的话，也将会继续成为入市的良机！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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2020年日本房地产投资前景如何？｜居外专栏

为了让投资人能在日本2020年（奥运年）中更好地掌握房地产投资情况，笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向，也简单预测了下今后的动向。

2019年房地产投资市场走势

首都圈新建公寓

根据日本房地产经济研究所的调查结果显示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的价格在5600万日元~6500万日元之间，10月时维持在5992万日元的高水平，这个金额比去年同月上涨了0.97%。看起来是好事一桩。

但尽管首都圈新建公寓的价格一路高涨，新房的销售量却不尽人意。纵观2019年全年来看，新建公寓的成交率从2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房数量为2007户，比上月(2359户)减少了14.9%，比去年同月（2845户）减少29.5%。

对于日本房产投资者来说，笔者更推荐大家选择二手房。除了新房价格上涨、销售量下降以外，在新建公寓高水平价位持续的情况下，人们开始产生了过热意识。再加上日本10月消费税进一步增税变为10%，的确也打击了一部分投资者的购房意愿。对于选择小户型公寓的海外投资者来说，消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小，但是如果购置金额比较大的话，消费税额差异就会非常明显了。

这里也需要明确一点，在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分，土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。因此，消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%。

举个例子，如果我们购置的是一套大约418万元人民币的房屋，由于消费税增加，投资金额会相差4万人民币左右。而这笔支出对比房屋持有阶段的房价涨幅以及房租收益而言尚在可接受范围。

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首都圈二手公寓

与此相对，根据日本不动产研究所的数据显示，在新建公寓价格高涨、成交减少、人口涌入的背景下，首都圈的二手公寓因价格适宜、存量更充足等优势需求坚挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件数成为9,406件，比去年同期增长了8.3％，仍旧保持着较高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均价再次上升，与上个月相比上涨了0.4%，为3697万日元。东京23区中古公寓均价为5609万日元，东京都心六区均价与上个⽉月相比上涨0.3%，为8050万⽇日元。

2020年房地产投资市场前景预测

总体来看，首都圈公寓均价处于合理上涨水平。2020年因首都圈新建公寓高价的影响，新建公寓的成交率可能会进一步下跌。但是二手公寓积极的销售情况仍将带动整体房地产市场的上涨。

由于奥运会的原因，2020年首都圈公寓价格在奥运结束后的短期内可能会出现持平或者微跌。奥运会只是一个外部刺激因素，绝不是唯一的判断标准。

奥运会是短期的，为了迎接奥运的准备却是长期的。公共基础设施也随之不断完善，而完善程度直接影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力。盛大的赛事引来了人流量，那就需要足够的观光设施承载，再开发的新建项目提高了居民生活的便利度，从而吸引了更多的人才长期居住……当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时，未来定会有越来越多的海内外人士置身于此。

而最影响土地价格、公寓价格的其实并非奥运因素，而是人口波动。根据东京都官网公布数据显示，令和元年（2019年）11⽉1日，东京都的人口推算为13,953,744人。与前一个月相比，总人数增加了10,888人(+0.08%)。目前东京人口增加的主要贡献区域是东京都23区，人口密度排名前5的区依次为：丰岛区、荒川区、台东区、墨田区、新宿区。

日本的人口趋势呈现出地方人口越来越向东京首都圈内集中的现象，首都圈内外国人人口增幅也很明显。而东京都千代田区，中央区和港区这三个中心区，未来人口仍将持续大幅增加。作为日本当前唯⼀一保持人口净流入的地区东京都，总人口增⻓是推动不动产市场良性发展的重要保障。这也是看好东京23区的重要原因之一。

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总而言之，随着东京城市功能的不断发展，人流、物品、金钱消费、文化、大型企业等会也越来越集中在东京，城市经济规模必将扩大。结合往年的投资分析以及2020年的投资前景展望，推荐大家在日本进行不动产投资时，首要考虑东京。不论是地理位置、还是经济规模、人口密度等各个方面，东京都占据着绝对优势。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

columnist

 

 

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2020年亨利护照指数最新出炉｜居外专栏

英国当地时间1月7日，亨利护照指数（Henley Passport Index）发布了2020年最新排名。

亨利护照指数（Henley Passport Index）是根据各国公民旅行自由度而对各个国家设立的全球排名。该指数由亨利合伙公司于2006年设立，最初的名称叫亨利合伙公司签证限制指数，后于2018年1月改为现名。该指数对全球199种护照进行排名，依据是护照持有人可以免签证访问的国家的数量。某种护照可以免签访问的国家的数量，构成了该护照的免签分值（护照每获得一国免签/落地签待遇可获得1分）。

亨利护照指数到现在已经有14年的历史了。自2006年以来，亨利合伙公司与国际航空运输协会(IATA)合作，并依据官方数据，分析全球各个国家和地区的签证法规。这个排行数据是根据全世界各国公民能够免签通行的国家和地区的数量进行整体排名，基于国际航空运输管理局提供的护照和旅游目的地等信息，再通过Henley & Partners顾问公司进一步分析得出。

在移民界，亨利护照指数是一个非常重要的指标。它每年修订一次，是目前世界上最具权威的护照指数排名之一，被众多公司和个人用来作为参考资料。

2020年亨利护照指数 具体的排名情况

2020最新的排名中，日本护照以可免签进入191个国家和地区，获得191分排名第一。紧随其后的是新加坡和德国，得分分别是190和189。

该排名从第1名到第10名仅差10分，澳大利亚的2020亨利护照指数排名世界第九，可免签/落地签到183个国家或地区。长期以来，澳大利亚护照在国际上被视为“高质量的旅行和身份证件”。

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悉尼科技大学旅游专业的高级讲师David Beirman博士说：“一般来说，准入与否与两个特定国家间的关系好与否密切相关。可以这么说，澳大利亚被视为’全球好人’，这意味着我们在世界上几乎每个国家都受到欢迎。”

而中国大陆的排名就相对落后了，榜单位居72位，得分71分。

护照指数与什么因素相关？

一般来说，一个国家越不发达，自由度越低，发生武装冲突的风险越大，获得的免签证待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和叙利亚护照，都列在榜单最末位置。

根据“亨利及合伙人”发布的《2020亨利护照指数和全球流动报告》中指出：

  • 签证自由与各种经济自由指标之间，存在着密切的正相关关系；
  • 签证自由与政治和人类自由指数之间，也存在显著的正相关关系。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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2020年，哪里会是澳洲房价涨幅最大的城市？

澳洲房产是理想的分散资金风险、进行长期理财的投资产品。合理的流动性，持续增长的租金，可靠而坚挺的经济甚至还包括走弱的货币，都对离岸投资者具有巨大的魅力。

由于联邦大选自由党获胜、利率调至记录低点0.75%、放宽按揭贷款要求以及持续强劲的人口增长率，这些因素都将促使澳洲房价在2020攀升，澳洲房市正在逐渐回暖。

澳洲各城市的房市走势不尽相同。对于想要在澳洲购置房产的投资者而言，只有充分了解澳洲各城市的特性，才能根据自身的资金状况、城市房产租金收益以及购房条件等更好地选择适合自身需求的房产。

居外就来带你了解澳洲几大城市的投资环境对比——

悉尼：豪宅市场复苏最明显

悉尼长期以来一直备受青睐，并且回报仍然较高。悉尼是一个流动性好、回报高的稳定市场，房屋空置率低，增长前景佳。澳元的贬值令该市场更具吸引力。

悉尼在经过两年的价格下跌与降息，看起来市场即将再次蓬勃发展。澳大利亚移民继续增加，极大地推高了新住宅的需求。

不过在悉尼，不同区域的房地产市场表现不大相同——房价上涨的最快区域主要集中于内环和中环比较富裕的郊区；这些房屋基础价格相对较高；对于资金充裕者，在经历过市场的洗礼后，他们大多数选择分散投资。

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澳洲悉尼的豪华房产，184平米。

  • 位于纽特罗湾（Neutral Bay）最负盛名的位置
  • 从杂货店购物场所、到海岸娱乐场所，周边各种优质设施应有尽有
  • 配有十分充足的储物空间和安全停车场

墨尔本：办公楼在未来五年将价格上扬

墨尔本房价在2019年年中出现转机，此后一直在上涨。同悉尼的情况类似，墨尔本昂贵房产的复苏更为明显。

墨尔本对于着眼于长期资本增值的亚洲买家而言尤具有吸引力。人口结构状况良好，加上当地经济的多样化都使得墨尔本房市前景乐观。35%的海外移民喜欢到墨尔本，这些有利因素都将支撑该城市的整体房屋价值。

根据投资银行瑞士信贷的预测，未来5年墨尔本的办公楼租金将持续上扬。墨尔本机场铁路线的建设将于2022年开工，这也将为商业和住宅开发开辟新的领域。

点击图片查看房源详情

澳洲墨尔本的房产，70平米。

  • 学区房，临近知名大学
  • 位置卓越，可步行至咖啡店，商店等设施
  • 配有精心设计的娱乐空间，餐饮空间，底层健身房

布里斯班：或将成为全国房价涨幅最大的城市

大多数房地产经济学家现在对布里斯班的房地产非常乐观。

国际清算银行牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)的房地产预测显示，到2022年，布里斯班的房价中值预计将跃升20%，成为全国房价涨幅最大的城市。

而且，布里斯班房地产市场的低迷程度相当轻微，当地房价只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房价已经连续第三个月小幅上涨，房价应该会继续上涨。

而且，与已经形成规模的大城市不同，随着移民率的上升、住房供应得到控制、住房负担能力的提高，布里斯班住房市场的基本面可以说是目前最为健康的房产投资市场。

从房市整体表现来讲，布里斯班是“安全的且令人兴奋的”。在布里斯班市场，2019年市中心和周边的房市表现都不错。这并不奇怪，这些地方常年表现强劲。

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澳洲布里斯班的房产，72平米。

  • 坐落于Nundah 市中心，距离火车站100米，15分钟到布里斯班市中心
  • 地理位置优越，周围学校云集
  • 投资收益可观——60AUD 一周，租金收益380一周左右

堪培拉：首付低，租金投资回报率可观

作为澳洲的首府，现在的堪培拉正处在快速发展中，市政基础设施不断完善，再加上日益繁荣的建筑工业，这些都意味着大量新的工作和创业机会。

如果你要在堪培拉投资房产或者是购买房产，首付只需要支付5%即可。在堪培拉购房比其他地区都要少50%的首付条件，所以对于购房者来说是非常具备吸引力的。堪培拉的房价，大约维持在40万澳币左右，房产的租金投资回报率很可观。

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澳洲堪培拉的房产。

  • 驾车30分钟到悉尼CBD, 13分钟到Parramatta CBD
  • 四周名校环绕，其中连续27年新州排名第一高中坐落于此
  • 配有24/7智能储物柜和电子车充电装置

 

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Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（上）｜居外专栏

Royal LePage建议联邦政府，如果在2020年进行贷款变革，需要采用区域方法进行抵押压力测试。

根据2020年1月9日最新发布的Royal LePage 房屋价格调查报告，加拿大的房屋价格在2019年第四季度同比增长2.2％，达到了648,544加元。与2019年第三季度相似，可以看到潜在的购买者正在陆续回归房地产市场。在2019年上半年，由于贷款政策的改变，大部分买家一直处在观望之中。

Royal LePage 总裁兼首席执行官Phil Soper 表示：“自十年前经济大萧条以来，我们已经成功地应对了全国房地产市场的首次重大调整。” 尽管在2018-19年度经济衰退期间，买卖房屋的数量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋价格却保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列颠哥伦比亚省（British Columbia）经历了一次个位数的小幅下降。但需要指出的是，这些地区的房屋在2017年外国买家政策和2018年陆续出台的贷款增长之前，经历了大幅度的上涨，导致房屋本身估值过高。而且价格的波动与这些地区经历了近年来最严重的物价上涨有很大关联。同时，像温哥华等地也受到了石油和天然气行业低迷的影响。

Soper 说：“联邦政府已经暗示，2020年贷款压力测试机制可能会发生变化。” 之前的贷款政策暂时迫使买家们远离了加拿大各地的房地产市场。在大多数情况下，买家已经进行了自我调整，主要体现在考虑不同的户型和价格区间，这也导致了近几年公寓市场的火爆。但是当有些家庭在追求拥有自己的梦想房屋时，贷款利率的涨幅仍然是一个重大障碍，这也不得不让一些购房者望而却步。” 随后 Soper 补充说，在全国的不同地区，贷款等政策对于房地产市场的影响截然不同。在一些本身房价并不高，需求量不大的城市，几乎看不到贷款政策对当地居民的影响。

Soper 说：“我们相信政府高层的决策者具有必要的经验，可以修改该法案，以满足当今加拿大广大购房者的现实需求 – 我们拥有截然不同的经济体，并需要以此为依据来扩展住房政策的需求。”

Royal LePage 国家房屋价格综合指数是根据全国64个最大房地产市场的所有权威数据编制而成的。按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比上涨2.3％至761,817加元，而平层房屋的中位数价格则微升0.7％至537,622加元。分析的数据包含了二手房和新建房屋的交易，这些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整个加拿大，公寓仍然是增涨速度最快的住房类型，中位价格同比上涨3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多伦多地区的公寓中位数价格同比上涨7.8％，至565,919加元，大蒙特利尔地区的公寓中位数价格同比上涨4.4％，至338,148加元。然而，全国价格上涨被大温哥华房地产市场的同比下降所抵消，该地区公寓的中位数价格下降了3.4％，至645,607加元。在全国范围内，公寓市场近年来价格大幅上涨之后，随着独立屋和公寓价格之间差距的缩小，独立屋目前看来更具吸引力。尤其是对于那些寻找更多空间居住正处于家庭成员逐步增长的千禧一代来说，这使得房地产市场的天平逐渐倾斜回独立屋，而非公寓。

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同时结合2019年12月时发布的Royal LePage 市场调查报告，经过分析和预测，在没有新的住房政策变化，加拿大经济状况稳定的前提下，加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％，达到669,800加元。如果政府确实出台贷款相关的政策（如降息），那将继续引发房地产市场的强势，涨幅程度将远远大于所预测的3.2%这个数字。

在下一周的文章当中，将分别分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。各地受加拿大贷款的影响也各不相同。

 

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低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （上）｜居外专栏

回顾2019年的加拿大房市，得益于楼市的继续飞涨，业主所持有的房产价值增加了。例如，在多伦多地区的独立房屋比2018年上涨19.5%；渥太华地区的非公寓类住宅房屋的价格上涨了8.9%；该地区2019年12月份的同类房产的价格同比上涨了10.3%；事实上，过去十年来加拿大的主要城市房产价格一直快速飞涨。

根据加拿大地产协会的统计数据，2019年10月份大温哥华地区、大多伦多地区、靠近大多伦多地区的大瀑布地区、渥太华地区的房价以及蒙特利尔地区的房价在五年期间上涨了25%到57%（请见下表）。但对于加拿大潜在的购房者来说，上涨的房价正在吞噬其拥有自己房产的梦想。以2019年10月的MLS系统内的平均房价指数与以前相比，以下为加拿大几个主要城市：

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从2010年开始，全球主要经济研究机构就警告加拿大政府管理部门，警惕房产市场泡沫的破裂；而且过去十年来，这种呼声就没有停止过。2016年开始，加拿大联邦政府开始收紧了金融机构提供房贷的政策，例如，缩短房贷的分摊年限，实施贷款压力测试；安省对围绕在大多伦多地区购房的外国购房者实施外国人购房税，等等；尽管如此，除了大温哥华地区和大多伦多地区的房市以外，加拿大的房屋价格的上涨步伐并没有停止，而且像渥太华和蒙特利尔地区房价上涨速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的债务与收入相比已经达到170%，这是全球少有的最高水平。世界银行、国际货币基金组织和经济合作组织一再警告市场，注意加拿大的房产泡沫。但是，购房者或者投资客对此警告毫不在意，继续热衷在几个主要城市进行房地产投资。

如果用加拿大的房产价格上涨幅度与经济增长率相比，那么，也能看出来，过去十年来加拿大房产价格上涨的非正常性，或者说明显有泡沫。例如，过去十年来，加拿大的房屋平均价格上涨幅度在6%以上，而同期加拿大的经济增长速度仅仅保持在2%到3%左右；而一些比较特殊的城市，其房价的上涨幅度已经是数倍于其经济增长速度。

尽管各方都认识到加拿大的房产市场具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全国地产协会、一些主要城市的地产协会和加拿大的几大商业银行的研究机构都认为2020年加拿大的房地产市场仍将是卖方市场；与需求相比，加拿大房市的供给仍然短缺，房价仍将保持强劲的增长势头。

（本文有关信息仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜，请联系房屋贷款专业人士）

继续阅读下篇：【低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）】

 

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专家预测：2020年中，悉尼、墨尔本房价将重回2017巅峰

经济学家预计，随着澳储行进一步降息，房价将在2020年重新创下历史新高。此前，住宅地产市场一直是投机者的目标。 

根据《澳洲金融评论报》（AFR）的季度调查，今年头几个月，房价将继续上涨。但经济学家并不都认同储行的观点，即房市复苏加上货币宽松和减税措施将刺激消费增长。 

IFM Investors首席经济学家乔纳（Alex Joiner）表示，“房价增长已大幅加速，如果澳大利亚央行继续降息，房价将继续上涨。在良好的经济环境下，墨尔本和悉尼的房价在2020年年中左右重攀高峰。” 

央行预计至少再降息1次：在9月份的政策会议之前，期货市场已充分消化了降息的预期，在接受调查的25位经济学家中，有12位预计，到2020年，现金利率将降至0.25%的创纪录低点。只有一位受访者认为今年的现金利率可能会上升。 

根据CoreLogic房价指数，5个主要首府城市——悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯——的房屋价值在2019年的涨幅约2.6%，而2018年的跌幅为6.1%。 

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悉尼和墨尔本目前是澳大利亚最强劲的两个房地产市场。在2018年的回调中，这两个城市的房价分别下跌8.9%和7%。2019年，悉墨房价均将上涨近5%，并在进入2020年之前保持强劲的上涨势头。 

Yarra Capital Management宏观和战略负责人图希（Tim Toohey）表示，“2019年下半年，房价对首次降息的反应无疑令央行感到意外，但在这个阶段，他们仍会欢迎房价上涨，只要它带来住宅建设和消费的改善，而不是一轮房地产投机。” 

图希还表示，储行可能会把重点放在确保经济的通胀和失业目标得到实现这一更艰巨的任务上，而不是抑制房地产市场的增长。 

但房价的快速上涨确实引发了对家庭杠杆率的担忧。其他人警告称，降息可能最终会伤害那些希望进入住宅房地产市场的人。 

Capital Economics的蒂连特（Marcel Thieliant）表示，”由于收入增长依然疲弱，尽管央行降息，但房市在不久之后显然将变得难以承受。” 

“我们估计，如果房价继续以去年6月见底以来的速度上涨，到2020年底，支付一套普通住房抵押贷款所需的收入比例将超过2018年的峰值。” 

一些经济学家预测，到2020年，房价增长将放缓。 

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AMP首席分析师奥利弗（Shane Oliver）表示，”随着时间的推移，房价涨幅可能放缓至更温和的水平，这反映出较低的购买力、疲软的经济、较以往更为严格的贷款标准，以及APRA可能再度出手干预。” 

汇丰银行经济学家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）也认为，悉尼和墨尔本的快速增长是不可持续的。 

经济学家已被要求注意2017年的情况，当时房地产价值的迅速走弱蔓延到了经济的其他领域。“我非常担心资产价格过度膨胀，” UTS商学院教授、澳新银行前首席经济学家霍根（Warren Hogan）说。“我相信，在家庭债务、负担能力和经济中的长期金融风险方面，我们将回到2017年的水平。”

 

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来源：今日悉尼
责编：Zoe Chan

2020年，对中国游客免签的国家不止马来西亚！

2020年如约而至，新的出游规划你做好了吗？这些国家是2020年最新免签和免费落地签延长国家，赶快收藏起来吧！

马来西亚对中国游客实行有条件免签

根据马来西亚政府公告，马来西亚政府将延续对中国游客实施有条件免签入境安排，有效期为2020年1月1日至2020年12月31日。

根据要求，中国游客赴马来西亚旅游需提前在eNTRI系统（电子旅游免签登记系统）上完成信息注册，并且在注册成功后的3个月内从指定的口岸入关前往马来西亚，旅游时间最长15天，且不得延长，也不允许再申请任何通行证。此外，游客在离开马来西亚45天后，才可重新在eNTRI系统上登记以申请免签。

马来西亚媒体称，政府对中印游客实行免签，是为了落实2020马来西亚国际文化旅游年吸引3000万国际游客、创造1000亿林吉特（约合1695亿元人民币）旅游收入的目标。2019年前9个月，该国接待了241万中国游客和近54万印度游客，同比分别增长了5.7%和23.2%，中印都是马来西亚最大的游客来源国。2019年全年预计有326万中国游客和68.3万印度游客到访马来西亚。

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事实上，马来西亚的低房价，高租金回报率，房产升值空间大等优势也吸引了一批又一批的中国投资者。阅览以下居外专题，轻松走进大马房市：

乌兹别克斯坦对中国公民实施7日免签

乌兹别克斯坦共和国宣布，自2020年1月1日起，单方面对中国公民实行7日入境免签政策。

据中国驻乌兹别克斯坦大使馆介绍，截至目前，乌方尚未公布该政策实施细则，包括7天时间如何计算、对机票有何规定、逾期如何办理出境手续等。为避免我公民免签入境受阻，外交部领事司提醒有意赴乌兹别克斯坦的中国公民现阶段仍请提前办妥签证赴乌。 

中国公民将可免签入境亚美尼亚

自2020年1月19日起，中国公民持有效普通护照可免办签证入境亚美尼亚。根据双方协定，持中国普通护照的中国公民以及持亚美尼亚普通护照的亚美尼亚公民，在缔约另一方入境、出境或过境，自入境之日起每180日内累计停留不超过90日，免办签证。

泰国免费落地签政策延长至2020年4月30日

泰国正式宣布将免收落地签证费措施从11月1日起再延长半年至2020年4月30日。

该措施适用于包括中国在内的约20个国家和地区游客。实施期间入境泰国的相关国家游客无需缴付每人2000泰铢（约合470元人民币）的落地签证费。申请落地签需要准备：

  1. 有效期不少于6个月的护照
  2. 一张两寸白底免冠照
  3. 随身携带 10,000（个人）或20,000（家庭）泰铢现金或等值外币，移民局将现场随机抽查
  4. 不超过15天往返机票（电子票打印版）及酒店订单
  5. 英文大写字母填写落地签申请表

已经办理好旅游签的旅客需要随身携带 20,000（个人）40,000（家庭）泰铢现金或等值外币。

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来源：环球网-文旅频道
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