September 2019 – Page 9

美国投资移民“涨价”的真相到底是什么？｜居外专栏

美国EB-5投资移民自1990年实施以来，一直以50万美金的超高性价和超低的申请门槛备受广大投资人的青睐。然而自2015年起，关于其涨价的新闻就从未停息，而就在今年，美国当地时间7月24日美国移民局官网正式官宣，EB-5涨价了！纷纷扰扰了很多年的涨价传闻终于落地，那么这次的移民局改革法规对于投资人有什么影响吗？

移民局改革法规对还没有申请的人有什么影响？

对于想要办理EB-5的投资人来说，最大的影响莫过于投资款上涨的影响了。美国国土安全部将最低投资金额上涨到了非TEA地区180万美金，TEA地区90万美金。并且根据城市消费者价格指数 (CPI-U)，每5年进行调节。

EB-5投资matchmatch额的大幅增加则意味着投资人办理美国绿卡将要花3倍的资金、除了资金压力上涨之外，从文件准备程度来说也需要解释3倍的资金来源。而且，在2025年时候还将迎来又一次价格调整。

市场预计，在法规尚未生效的3个月内将会出现“井喷”式的认购以锁定最后50万投资额的机会。

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移民局改革法规对于项目有什么影响吗？

在新法案中，将由国土安全部来认证TEA。国土安全部还修正了投资者证明其投资处于高失业率地区的方式。

新的TEA认定将会直接影响到EB-5项目的区域和规模，目前市场上绝大多数投资移民项目很难再符合这一要求，投资金额也极有可能会从现在的50万美元上涨至180万美元。

新的改革法规什么时候生效？

该法规并不是颁布就生效。最终规则将于2019年11月21日生效。自联邦公报公布之日起120天。投资人只需要在2019年11月21日前递交就不会受到新政影响，就可以按照50万投资额进行投资。

美国绿卡是加法不是选择题，美国EB-5投资移民作为一个零门槛、高通过率的获取美国绿卡的方式，拥有美国绿卡，子女即可享受13年免费公立教育、9倍名校录取几率、实习就业不受抽签限制。现在美国投资移民年满12岁即可单独申请，时下正是抢占美国投资移民涨价前末班车的最后冲刺时刻。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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中国留学生：俄罗斯兴起中文热赴俄留学有收获

据俄罗斯卫星通讯社报道，在俄罗斯读书的中国大学生人数出现明显增长。据俄罗斯科学高教部资料，在俄读书中国学生人数超过3万人，与三年前相比多出1.5倍。留学区域分布也扩大到85座城市，所学专业清单同时也在拉长。

除传统专业，比如俄语、经济和国家管理外，又增加了工程技术、建筑、机械制造、电子和热电专业。留学地点的选择没有发生太大的变化。一如既往，莫斯科和圣彼得堡以及与中国临近的西伯利亚和远东地区高校最受中国学生的欢迎。

莫斯科大学是中国大学生最为首选的高校，大约有5000名中国学生就读。亚非学院是莫大40个培养东方学专家的院系之一。日前，俄罗斯卫星通讯社就中国留学生在俄罗斯生活如何和对所受教育的质量的评价如何等问题，在卫星通讯社广播室对莫斯科大学亚非学院研究生王鲁平进行了采访。王鲁平研究的题目是“对外汉语教学问题”。

王鲁平说，自己一直想来俄罗斯留学，因为莫斯科大学是俄罗斯最好的学校，在中国的认可度也很高，而当时正好有一位同学也想到“莫大”就读，他们就一起来到了“莫大”。

当被问及在俄罗斯学习期间，有哪些不习惯的地方时，王鲁平表示，俄餐的做法、口味都和中餐非常不一样，可能刚开始吃起来非常不习惯，但慢慢的也能感觉到俄餐有自己独特的味道。他说，在“莫大”读研究生的时候，他就读的高级翻译学院中国学生比较多，可能有的时候办事时排队会比较久一点，这一点和中国不同。在俄罗斯这边，很多东西都要自己去做。还好有同学可以互相帮助。虽然王鲁平已经在上大学时学了四年俄语了，可是来到这边可能还是有很多听不懂的地方，更包括一些专业的词汇。所以他们也会向俄罗斯同学求助，去看他们的笔记，去适应这样的一种留学生活。

王鲁平说，俄罗斯这边的学术氛围很浓厚。大家参与活动也非常活跃。比如说“莫大”有非常多的学术论坛。学生活动也非常丰富，学生们可以接触到很多比较好的资源。

他表示，住宿条件和中国很大不同，比如说是相同的住宿条件，中国的住宿费用要比俄罗斯这边低很多，学费也是中国要低很多。

王鲁平认为在“莫大”就读的经历对学生找工作有很大帮助。他现在就读莫斯科大学亚非学院语言学专业对外汉语方向博士二年级，同时也在俄罗斯国立人文大学孔子学院当一名志愿者老师，希望一边能够锻炼到自己的专业知识，一边又能给自己积累非常好的工作经历。这些都是莫斯科大学带来的，他觉得来莫斯科大学读书是一个不错的选择。

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王鲁平说，在他任教的孔子学院，学生大多是想学汉语的俄罗斯人。他认为，因为中俄两国之间现在进行着越来越多的合作，所以学习中文在俄罗斯也越来越热门。对于俄罗斯的学生们来说，学习汉语也有各种各样的原因，比如喜欢中国文化，想要了解中国，还有工作需要。

王鲁平认为莫斯科总体来说还是比较安全的，地铁平时都是开到晚上一点，出行的时候基本也没有安全上的顾虑，平时住在宿舍也是比较安全的。和俄罗斯人交往，平时感觉他们也比较可爱，也渐渐懂得了如何与他们交往。总体来说，他还是非常喜欢在俄罗斯的生活。

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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

安居奥地利月亮湖边住在电影里的童话小镇｜居外精选

蒙德湖（Mondsee Lake）也叫月亮湖，是奥地利萨尔茨堡附近的一个美丽湖泊，也是阿尔卑斯山中的一颗翡翠。电影《音乐之声》的大部分场景都在此地拍摄。月亮湖湖水清澈，静谧美丽，与周边的彩色小屋和葱郁森林相映成趣。

月亮湖镇曾是奥地利最古老的修道院（建于公元745年）的所在地。而如今，它最著名的建筑无疑是圣迈克尔大教堂了。这座哥特式风格的教堂位于镇中心，建于15世纪，因其在电影“音乐之声”中的婚礼场景而闻名。大教堂外观壮丽，双塔高达52米，内部的华丽地装饰着镀金的祭坛、彩绘天花板和宝石雕像。现今，“婚礼教堂”已成为电影爱好者的朝圣地，每年有超过20万人参观。

月亮湖镇是一个古老的集镇，镇中心有色彩缤纷的建筑和鹅卵石街道，步行几分钟就能到达波光粼粼的月亮湖。夏天，你可以沿湖散步或者滑水、游泳，湖滨大道上的众多咖啡馆和餐馆可容小憩。

冬天，圣迈克尔大教堂前有热闹的圣诞集市，你可以在这里享受传统美食、文化活动与小型音乐会，空气里充满了节日的喜悦与温馨。

滑雪爱好者也一定会喜欢这里。月亮湖湖畔的Tiefgraben雪场可以体验雪橇和冰壶运动，Oberaschau雪场则为初中级滑雪者提供高质量的雪道。

靠山临湖的理想居所

如果在这里度过了一整个假期，你可能就不想走了。恰好，距离镇中心和湖滨步行大道几百米处，就有一栋现代化的豪华别墅正在出售，一起去看看吧。

这栋独立住宅坐落月亮湖边一块面积为1239平方米的地皮上，位置绝佳，享有月亮湖一览无余的景观和雄伟的龙墙山（Drachenwand）悬崖全景。

别墅从2008年开始施工，2009年7月首次入住。3个楼层392平方米的面积，采光极佳，宽敞舒适。为了保证高品质的起居生活，全屋都采用了顶级的建筑材料和先进现代化设备，包括地暖地板、可控制通风系统、室外恒温游泳池、家庭影院和带桑拿的健身区。起居室和底楼露台都安装了壁炉。

毫无疑问，坐拥开阔视野是这栋别墅的一大亮点。巧妙的设计，让居住在屋内的人最大程度地享有月亮河和龙墙山的绝妙景色。底楼西侧有有一处可欣赏湖景的烹饪区；顶楼设有一条宽敞的起居长廊，亦可尽情欣赏外景；精心修剪的花园同样享有湖景，和别墅的其他设施相得益彰。

此外，主卧配有步入式更衣室和精美卫浴设施。地下室还设有一套可单独进入的精巧公寓，面积约为60平方米。

得益于便利的交通设施，从月亮湖镇出发，可在25分钟内到达萨尔茨堡（Salzburg），2小时到达维也纳（Vienna）和慕尼黑（Munich）。

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撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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兼具投资教育居住三优势走近伦敦巴特西电站项目

2019年9月12日，作为欧洲著名旧区改造项目之一的伦敦巴特西电站项目，在上海举办新闻发布会。此次，推出作为伦敦巴特西电站的三期项目，其中包括，由普利策建筑奖获得者福斯特建筑事务所（Foster + Partners）所设计的“巴特西屋顶花园”（Battersea Roof Gardens），和盖里建筑事务所（Gehry Partners）所设计的“前景广场”（Prospect Place）。

发布会现场，伦敦巴特西电站项目中国事务总代理——欧斯曼子爵介绍道，这座矗立在泰晤士河畔的传奇性地标，位于伦敦市中心的黄金地段，与传统富人区切尔西仅一河之隔，始建于20世纪30年代，作为英国工业发展史上重要一环，曾经负责产出伦敦20%的发电量。1983年停止发电，成为与圣保罗教堂、大本钟齐名的英国著名历史保护建筑。

伦敦巴特西电站项目，占地逾17公顷，是以巴特西发电站为核心的，集住宅、商业和零售融为一体大型综合性建筑群，其中包括约4000套公寓住宅以及环绕周围的250多家世界顶级商铺、餐厅、写字楼、艺术文创空间等，旨意打造成为伦敦市中心潮流新据点。此项目也获得英国政府对其高度重视，要求在保留历史风貌的基础上为其注入全新生命。

除此之外，伦敦巴特西电站项目所在的Wandsworth区是伦敦出名的优质学区，周边名校荟萃，涵盖了顶尖的小学、中学、大学资源，堪称“一步到位”。附近30分钟车程内汇聚着20所名牌中小学，例如牛顿预备校、伊顿庄园预备校和伊顿公学等。而英国王室乔治小王子就读的小学（Thomas’s Battersea）距离仅10分钟车程。还有世界顶级大学如皇家艺术学院的巴特西校区，以及伦敦政治经济学院、帝国理工、伦敦国王学院、皇家舞蹈学院等，也可轻松乘搭公共交通到达。

仲量联行住宅发展总监Peter Murray曾评价到：“伦敦巴特西电站提供买家一个购入世界级建筑的机会。巴特西电站位于伦敦的黄金地段，比邻泰晤士河河岸，且未来伦敦地铁Northern Line将扩展至此区，除此之外，崭新的Apple园区、零售旗舰店以及大型的活动场地都将落成于此，这样的多功能性为其创造了无可比拟的价值空间。”

项目的地理优势、便捷交通、居住品质、配套设施、教育资源等方面使其具有良好的升值潜力，备受亚洲买家的关注。此项目涵盖多期，一期项目更是在推出第一周便售出75%，创下伦敦最快售楼记录。目前，项目三期也已售出大部分，预期将于2021年年中竣工。

整个三期项目主要由巴特西屋顶花园楼盘（Battersea Roof Gardens）和前景广场楼盘（Prospect Place），以及商业街电气大道（Electric Boulevard）组成，不仅是适宜居住的场所，更是与众不同的建筑，旨意打造成为一座位于伦敦市中心的大型全功能商住综合体。其中包含一条拥有45家新商店、12家咖啡馆和餐厅的商业步行街、酒店、健康中心、公园、儿童游乐场、地铁站和一个全新的社区休闲中心。

外观为波浪形的“巴特西屋顶花园”是由英国福斯特建筑事务所（Foster and Partners）设计，整座建筑物看起来线条起伏，就如一层层波浪。随着太阳升起，整个内部空间随着光线发生转变，设计师最大限度利用太阳的旋转，以最大程度地利用日光。楼宇中有大约230套公寓，设计了6种公寓类型，其中更包括顶层复式公寓。

“巴特西屋顶花园”的顶部拥有一座大型屋顶花园，既可在开放性的草坪上铺一张毯子享受阳光的沐浴，又可发现只属于自己的小空间安静读书，其北侧则与艺术酒店相连通。休憩在花园中，可以欣赏伦敦全景，也能欣赏巴特西发电站的全景与轮廓。在建筑内部则设有诊所、健身房和休息室等一系列不同的便利设施，内部可以直接通往地铁站。

由盖里建筑事务所（Gehry Partners）所设计的“前景广场”是一个由五栋犹如大帆船的独特建筑组成的社区。每一栋建筑都具有独特的个性和风格，每一间住宅均拥有阳光房或专属露台，确保每一位住户都能享有宜人景致。五座建筑间建有仅向住户开放的私人花园，打造出传统英式的居住氛围。

“前景广场”拥有双层临街零售单元（商铺和餐厅）、住宅、一座社区公园和多用途社区中心。建筑中的便利设施将提供宽阔的社交、休闲、阅读和工作空间，更有多样化的私人房间可供租用。此外设有瑜伽馆、护理室、预定酒店房间服务等，力求让住户享受到充分的便利。“前景广场”有望成为未来的世界级地标建筑。

Andrew Hawkin，第一太平戴维斯的国际住宅销售总监解释道：“虽然英国脱欧仍然带有许多不确定性，然而，伦敦依旧高居全球城市指数榜，其健全的法律制度、全球知名学府以及其他城市无可比拟的文化与历史持续吸引亚洲各地的买家，与2016年的汇率比拟，买家现在投资房产等于享受了8折优惠。”

的确如此，根据《2018胡润中国投资移民白皮书》的数据调查显示，中国高净值人群所青睐的海外置业城市中伦敦排名第六，呈现上升的趋势，并且上升比例最多。获得投资者的青睐，首先源于时机成熟，脱欧事件导致准入门槛降低、英镑汇率低谷。而英国贷款利率大约在3%-4%的区间，作为海外投资者可申请到最高70%的贷款，并且可在一定时间内可以只还息不还本。其次，伴随伦敦人口相对迅速的增长，租赁市场优势明显，房地产市场供不应求，其绝大部分房产属于永久性产权。对于伦敦巴特西电站项目所在的Wandsworth区租金回报率在3%-3.9%，而伦敦巴特西电站项目一期租售比就为4-5%，高于其他伦敦市中心地区的2.5-3%。据预测至2021年，英国住房租赁平均价格将会上涨19%，而伦敦有望上涨24.5%，投资收益较高。

此次伦敦巴特西电站团队首次访华，将于上海与北京举行大型项目品鉴会，由JLL仲量联行，Savills第一太平戴维斯联合举办。9月14日-15日上海站（上海艾迪逊酒店）、9月21日-22日北京站（北京富力万丽酒店）。欢迎前往探索泰晤士河畔菁英生活。

澳洲十大房价增长地区出炉！南澳独占4个

澳大利亚有许多房价不断增长的市场，房屋数量和公寓销售量都在不断攀升。

储备银行今年将利率下调至历史低点，澳大利亚审慎监管局（APRA）取消了7%的抵押贷款利率缓冲，负利率比率保持不变，这些似乎都刺激了市场情绪。

Hotspotting.com.au网站的创始人特里•莱德（Terry Ryder）表示，在一些市场经历了一段时间的下滑之后，澳大利亚的主要房价增长市场正在令人意想不到的地区发展起来。

最新的Hotspotting网站价格预测指数给出了一份澳大利亚排名前10的地区名单，如维多利亚的本迪戈和昆士兰的阳光海岸这些地区中心增长郊区的数量最多。

该指数基于两个基本数据：比起房产中值，销售量是更好的衡量市场增长的数据，以及销售量持续上升后带来的房价的上涨。

特里·莱德对全国十大房价增长区域的分析如下。

1. 维多利亚州本迪戈（Bendigo）

本迪戈目前是维多利亚州拥有需求不断增长郊区数量最多的市场，已经超过吉朗（Geelong）和巴拉腊特（Ballarat）等其他强劲市场。

本迪戈既吸引本地购房者，也为墨尔本的投资者所青睐。这个增长中心房子价格便宜，他们可以追求更好的租金收益。

许多本迪戈郊区的房产中值在30万澳元左右，突显了这座城市的可购性。

本迪戈的崛起得益于其自身固有的优势，其中包括强大而多样化的经济，以及它和墨尔本之间的紧密联系。

昆士兰州

2. 布里斯班北部

布里斯班北区是布里斯班市场最活跃的部分，有望实现更强劲的增长。

这个中环地区有10个郊区，销售需求不断上升，其中包括奥尔德利（Alderley），其房屋中位价格已上涨5%，公寓也已上涨22%。

其他房价增长的郊区包括邦多尔（Boondall）、西彻姆赛德（Chermside West）、埃弗顿公园（Everton Park）、凯德伦（Kedron）、麦克多沃尔（McDowall）、桑盖特（Sandgate）、斯塔福德（Stafford）、斯塔福德高地（Stafford Heights）和韦弗尔高地（Wavell Heights）。

这些都是中等市场，房产中值在60万澳元和70万澳元之间。

3. 阳光海岸

阳光海岸无论是在销售活动还是价格增长方面，仍然是昆士兰州最强劲的市场。

阳光海岸正在崛起，而知名度更高的黄金海岸市场却正在衰弱。

阳光海岸有10个买家需求不断增长的郊区，另外还有13个郊区有着稳定的销售活动。兰兹伯勒和小山在我们的国家50强名单中均有上榜。

昆士兰州超过60%的地区市场房屋中位价高于一年前。

在增长较快的市场中，有21个增长超过10%，其中10个为阳光海岸郊区。增长率前几名的分别是欧蒙迪（Eumundi，28%）、阳光海滩（Sunshine Beach，15%）、双水（Twin Waters，15%）和伍图拉（Wurtulla，15%）。

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澳大利亚首都地区

4. 贝尔康嫩（Belconnen）

堪培拉是澳大利亚房产经济最强劲的地区，平均收入最高，失业率最低。

堪培拉正在挑战维多利亚州人口增长第一的宝座。堪培拉由于空房少，因此租金得以增长。

贝尔康嫩区是堪培拉第一大管辖郊区，其销售活动不断升温。

这一地区有许多价格低廉的郊区，房屋空置率远低于1%，租金收益率坚挺，一些郊区在过去12个月内房产中值增长了6%至7%。

贝尔康嫩地区建在Ginninderra湖周围，由25个郊区组成，位于堪培拉中央商务区西北7公里处。

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南澳大利亚州

5. 查尔斯·斯德特（Charles Sturt）

查尔斯·斯德特市是从阿德莱德市中心向西北方向延伸，一直延伸至海滩，包括一系列不错的郊区，其中8个郊区销售活动稳步上升。

它们包括内城布朗普顿以及像芬顿（Findon）、西顿（Seaton）、弗林德斯公园（Flinders Park）、南伍德维尔（Woodville South）和富勒姆花园（Fulham Gardens）等这样有中等市场的郊区。

亨利海滩（Henley Beach）和西海滩（West Beach）也显露出增长势头。

该地区房价增长良好，包括亨利海滩南区（房产中值上涨15%，至985,000澳元）。

6. 马里恩（Marion）

在房价增长的郊区数量方面，阿德莱德继续遥遥领先于悉尼、墨尔本和布里斯班，以及正在复苏的珀斯市场。

马里恩市是阿德莱德西南部的一个中等市场地区，过去18个月一直处于市场领先地位，现在它再次成为一个出色的市场——名副其实，而且它还是全国性的市场。

马里恩有9个销售业绩不断上升的郊区，包括阿斯科特公园（Ascot Park）、爱德华兹敦（Edwardstown）、格伦戈里（Glengowrie）、哈雷特湾（Hallett Cove）、马里恩、奥哈洛兰山（O’Halloran Hill）和西科姆花园（Seacombe Gardens）。

华拉代尔（Warradale）是澳大利亚房价上升排名前50的郊区之一，其房产中值为595,000澳元，是马里恩中环地区房产价格低廉的典型代表。

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7. 阿德莱德恩菲尔德港（Port Adelaide Enfield）

阿德莱德恩菲尔德港市于2018年成为南澳州首府一个崭露头角的市场，并继续成为阿德莱德最繁忙的地区之一。

我们的最新调查显示，该市有7个销售活动正在上升的郊区，包括克罗伊登公园（Croydon Park）、德南科特（Dernancourt）、格林英亩（Greenacres）、北港（North Haven）、罗斯沃特（Rosewater）和皇家公园（Royal Park）。

德南科特（Dernancourt）在我们的全国50强名单中。当地的大型活动推动了这一区域的发展，包括为澳大利亚海军建造船只的大规模计划以及港口周围的持续发展。

奥斯本海军造船厂正在进行5.35亿澳元的升级改造，以容纳40艘新的防御舰艇；500名公务员被调到这里；并且，这里提议修建一条新的铁路支线，将港口的商业中心和一号码头居住区与阿德莱德中央商务区连接起来。

8. 昂卡加林（Onkaparinga）

正如我们多次观察到的，昂卡加林在对阿德莱德市场的分析中始终占据显著位置。

它目前拥有7个正在增长的郊区，包括在全国郊区50强名单中表现不俗的阿尔丁加海滩（Aldinga Beach）。

其他房价增长的市场包括奥丁格海滩（Aldinga Beach）、哈克汉姆（Hackham）、欢乐谷（Happy Valley）、老雷诺拉（Old Reynella）和西福德（Seaford）。

昂卡加林有很多吸引投资者的条件：如独特的生活方式，低廉的价格，良好的交通状况，经济增长，人口增长以及靠近主要就业节点。

两个关键交通基础设施的建成——延伸通往西福德的铁路线路和南部高速公路的复制，使人们能更快地进入阿德莱德中央商务区，地区便利性大大提高。

西澳大利亚州

9. 琼达卢普（Joondalup）

琼达卢普市继续以其抵御珀斯经济低迷的稳健性和回弹性而脱颖而出，并有望引领该市的市场复苏。

它现在有8个销售势头不断提升的郊区，在珀斯排名第一，也是全国最好的地区之一。

该市的郊区位于琼达卢普中央商务区周围，这是珀斯北部的基础设施和服务中心。

房价增长的市场包括伯恩斯海滩（Burns Beach）、邓克雷格（Duncraig）、埃奇沃特（Edgewater）、格林伍德（Greenwood）、琼达卢普、穆拉卢（Mullaloo）和帕德伯里（Padbury），其中许多地方的房价都很便宜。

10. 梅尔维尔

位于珀斯南部的梅尔维尔市是西澳大利亚州首府市场反弹的主要地区之一。它有7个增长的市场和7个表现持续良好的市场。

销售需求上升的郊区包括阿塔代尔（Attadale）、牛溪（Bull Creek）、卡迪尼亚（Kardinya）、利明（Leeming）、普莱森特山（Mt Pleasant）和帕尔米拉（Palmyra），其中一些郊区的房价高达数百万澳元，但大多数是中等市场。

威莱格（Willagee）是明星一般的存在，它在我们的全国50强名单内，房产中值一直在增长，达到了52万澳元。

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来源：The Urban Developer
责编：Zoe Chan

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俄罗斯房价贵么？

俄罗斯是一个发展比较跌宕起伏的国家，但内部再怎么跌宕起伏，相对来说俄罗斯在各方面的发展是非常健康的。在2014年的时候，俄罗斯的卢布就出现了贬值情况，那个时候购买房产也并没有想象中的压力那么大。随着在海外投资房产的人越来越多，俄罗斯也成为大家的目标，很多人在购置房产的时候都会考虑房价，所以大部分人都问俄罗斯房价贵么？

俄罗斯的卢布贬值以后，我们可以直观的感受到在2014年如果你在俄罗斯的彼得堡购买一套房产，那么一平米只需要花费1~2万元人民币就可以。海外房产的面积都是按照实际面积来进行计算的，并且没有我们所谓的公摊建筑面积。随着时间不断的发展，5年之后的俄罗斯房价岂是处于一个稳健上升的状况，想要在该国家购买房产还得一定的经济实力。

莫斯科的房产价格可以说是俄罗斯最高的，同样莫斯科也是俄罗斯各方面发展都非常均衡的城市。莫斯科的房产价格固然比较高，但是在莫斯科购买一套房产后，它的价值和回报率同样也很高。如果你问俄罗斯的房价贵不贵，那么就要看你购买的房产在哪一个城市，哪一个地区，每一个城市的发展不一样，地区的发展不一样，所在的位置不一样，房价就会有差别。

除了政治经济文化影响房价的波动以外，其实人口在一定程度上也影响房价的变动。一个国家或者是一个城市的外来人口，如果陡然增多，那么该城市的房价必然会大幅度上涨。一旦这个地方的房产出现供不应求的状况，那么房价上升的速度可以说是直线趋势。俄罗斯的房产价格还是有点贵的，如果你想购买，那么你就要准备足够的资金。

留学新加坡超实用签证办理常见的问题都有哪些

新加坡留学签证办理是新加坡留学的关键，所以下面就为您介绍一下，新加坡留学签证办理的常见问题：

申请新加坡签证有无年龄限制

答：高中毕业的学生申请新加坡留学签证一般适宜年龄在30岁以下，如本科毕业的学生申请。攻读硕士课程年龄可相应的放宽至40岁。

申请新加坡签证需要面试吗

答：一般申请新加坡的签证是不需要去北京面试的，除非学生申请的是私立学校的语言课程。

获得签证后需要在国内体检吗

答：不需要，新加坡移民局要求获得学生签证的学生必须在新加坡本地认可的医院进行体检。

公证书需要翻译件吗

答：申请新加坡留学签证移民局需要的材料全部需要有英文的翻译件。

留学计划书的内容对获得签证有帮助吗

答：是的，好的留学计划书，对学生获得签证有相当大的帮助。

申请新加坡的签证周期需要多久

答：如果学生申请的是获得新加坡SQC认证的学校，那么该学校的签证周期为2周-4周，如果学生申请的是其它学校那么它的签证周期为2个月。

银行存款证明需要多少

答：新加坡移民厅要求银行存款证明需要足够申请者在新加坡期间的学习生活费用。如果你申请的是学位课程，需要2-3年，你需要3-4万新元，也就是20万左右的人民币。

存款证明需要多长时间

答：新加坡移民厅要求申请私立学校的学生的银行存款证明到期的时间要迟与签证批准时间。不过，一般来说，学生应该选稍微长一点的存款证明期限，最好是6个月或者是3个月，到期的时间需要在申请书递交后至少2个月以上。

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利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监居外专栏

新加坡如何平衡住宅供应

鉴于严峻的外部环境对新加坡经济的冲击，市场情绪受挫。开放商必须致力于精准规模，合理定价，留住潜在买家。目前，新加坡的人口增长率不足1%，须依赖外资投资房地产，特别是高端市场。未来两到三年是了解住宅供应如何发展的关键时期。【阅读原文】

新加坡城规新计划道出新加坡的竞争优势

最近启动的草案总体规划旨在指导新加坡未来10至15年的发展需求和土地使用。市建局的总体规划每五年更新一次，以确保长远计划保持更新，尤其是推动经济，建筑科技和人民生活水平的不断提高。【阅读原文】

新周期开始了！

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。【阅读原文】

利斯苏富比运营总监深度解读新加坡降温措施

今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降温措施，意在压抑开发商投资拿地的欲望以及控制买家对于第二及第三套房产的需求，从而减缓房价的增长速度。新政策带来的反应是立竿见影的，就在正式发布的当天晚上7天到12点前，共有超过1000套公寓抢在新政策生效前被售出。【阅读原文】

新加坡如何平衡住宅供应｜居外专栏

仅一年多前，新加坡政府刚颁布一系列降温措施，“为房地产市场降温，控制价格增长与经济基本面保持一致”。所引用的理由为住宅价格赶超经济基本面，大批量住宅即将注入市场，利率上浮。

截至2019年7月，因美联储把基准利率下调0.25个百分点，且有迹象表明今年年底还有一次降息，人们关于利率上升的担忧有所缓和。至于房价，其价格指数在2018年第四季度和2019年第一季度下调了0.7%，但在2019年第二季度恢复上涨趋势，环比增幅达1.5%。这种增长可归因于一些新项目的高成交率，其价格高于邻近地区的现有项目，包括安珀园（Amber Park）、铂瑞雅居（Boulevard 88）和Sky Everton。

从2016年中期至2018年中期，持续近两年的集体购买热潮，驱动地价上涨，其产生的供应量到底有多大？据利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）的数据，该时期出售了90块私家土地，可建造25000套住宅，再加上政府土地销售计划所供应的14000套住宅，预计共39000套住房供入市场。此外，有5000套住宅预计在2019年底获准上市，这使得总供应量达44000套。

纵观全局，自2006至2007年出现的集体购买热潮以后，2008年第二季度市场存量为43400套，与当前情况类似。当时，全球经济因欧美爆发的，持续近7年的全球金融危机受创。亚洲快速复苏，令人出乎意料，这得益于欧美经济体引入的大规模财政和货币刺激措施。2009年至2011年间，持续降息，加上外资流入帮助新加坡房地产市场平均吸收了15500套住宅。

当前情况截然不同。中美贸易冲突加剧，加上欧元区经济增长走低，全球经济放缓。2018年新房的需求从2017年的10566套降至8800套（图1）。2019年上半年，售出约4200套新房。随着经济预计在2019年下半年进一步放缓，成交率可能达到类似水平，让全年的的新房销售数量达到8500套，略高于7500套基本需求。

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当前市场现状

让我们评估2016年至2018年开发商活积极开发土地所产生的的39000套新房的现状。2018年7月宣布降温措施后，集体销售市场陷入停顿，因为开发商现在必须在购买开发土地时额外支付5%的不可汇反的买方印花税（ABSD），如未能在五年内出售所有住宅，另须支付25％ABSD。为防止供应进一步增加，政府还在2019年减少了其土地销售计划的新供应量。这为开放商清除存量预留了一些缓冲时间。

截至2019年 8月底，开发商已供应了23000套新房（图2）。其中10800套（占比47%）已售出，存量12200套（占比53%）。存量主要位于其他中央区（RCR）和非中央区（OCR），主要因其项目规模大于核心中央区（CCR）的项目。CCR未售出的存量1306套，占比78%，不到RCR或OCR存量的四分之一。

Locality 地区
Total 总计
GLS 政府土地供应
PTE 私人土地供应
Units Sold 售出数量
Unsold 存量
%Unsold 存量占比
Source: URA List SIR 数据来源：URA List SIR

注：
1. 上述项目包含执行共管公寓，数据来自完整的项目规模。存量基于2019年8月25日前实施的禁售令。因此，上述数据不包含锦泰门第的销售。

2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅。
核心中央区（CCR）
其他中央区（RCR）
非中央区（OCR）
私人土地供应（PTE），源自集体售卖、私人协约售卖

在RCR地区的5666套存量中，1000多套位于欧南园/哈夫洛克，紧随其后的是分别有着800套存量的波东巴西/实龙岗路区和安珀/麦雅路区。

至于OCR地区的5240套存量，近2600套位于后港/实龙岗路上段，而另外1900套位于淡滨尼/樟宜路上段。

截至8月底，尚未发布的供应量近16000套（图4）。与上述情况类似，74%来自RCR和OCR地区相对规模更大的项目。OCR地区的6200套住宅中，约1300套位于后港/盛港区，另有1100套位于武吉知马上区，剩下的3600套散落在各个郊区。

Locality 地区
Total 总计
GLS 政府土地供应
PTE 私人土地供应
Proportion 占比

数据来源：URA List SIR
注：
1. 上述项目包含执行共管公寓，数据来自完整的项目规模。上述OCR数据包含锦泰门第的销售。

2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅，不含等待批准的5000套。

在RCR地区的5776套房中，约1400套位于欧南园/武吉知马区，另1000套位于道德路街区，其他位于几处郊区，如有着1862套的Normanton Park 项目。

在CCR地区的4718套房中，有1700套位于荷兰路，另外1000套位于乌节路/经禧路/里峇峇利区。武吉知马飞地大约有800套。

市场需要多久吸纳这些供给？

截至2019年8月已发布的项目有12200套存量，未来项目将供应16000套，所以市场须吸纳28200套房。假设年成交率为8500套，需3.5年清空这些存量，直到2022年底消耗完。这也意味着项目开发商于2017或更早时间购地，项目没有卖完，须支付15%的ABSD以及5%利息。但是，如果需求有所增加，假设为10000套（即将发布的项目销售情况同万宝轩和锦泰门第一样利好），不到三年即可清除供应量。

鉴于严峻的外部环境对新加坡经济的冲击，市场情绪受挫。开放商必须致力于精准规模，合理定价，留住潜在买家。目前，新加坡的人口增长率不足1%，须依赖外资投资房地产，特别是高端市场。未来两到三年是了解住宅供应如何发展的关键时期。

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澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式｜居外专栏

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税，而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。

1. 基础印花税

由于计算较为复杂，在律师进行精确计算前，我们往往会将基础印花税概括为3-4%之间，为读者们提供以下计算器链接

基础印花税预估计算器：快速获得印花税预估金额；
基础印花税精准计算器：应用于较为复杂的交易。

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

如标的产权是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税；
如标的产权是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。

2. 海外人士附加印花税

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士：

澳大利亚公民
持有永久居留签证人士
其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2018年7月1日之后，签署交换的合同的海外买家需缴纳7%的海外人士附加印花税，加上基础印花税3-4%，则总共印花税为10-11%。

假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：基础印花税约为：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为：$600,000×7% = $42,000，因此总印花税约为：$64,500

3. 海外附加印花税的几种豁免与优惠方式

1) 通过买家主体减免

成为税法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的公司。以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了“控制权益”（Controlling Interest）一词。一般来说，若一公司中，非澳洲常住居民对于该公司的实际控制（投票权、潜在投票权、已发行股份）超过50%，则通常来说其需要缴纳附加印花税；
成为税法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的信托；

2) 通过开发案减免

考虑到特殊情况，包括一系列因素，如经济利益，特定类型实体之间的竞争劣势，可能会有一些土地收购开发案可适用于昆士兰州附加印花税的免除。这还会取决于附件印花税的应用和社区福利的提供，包括工作岗位，基础设施和住房供应。但是，这些问题需要由政府进行逐案考虑和审批，需进一步参考关于政府公布的关于开发案豁免的相关因素、准则以及申请流程。

3) 通过（首次）自住置业减免

海外人士附加印花税的应用虽然会影响首次置业补贴（1.5万澳元），但不会影响首次自住置业的基础印花税减免。以海外买家于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例：

为首次自住置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$35,000（=$0+$35,000）；
为自住但非首次置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相较直接投资置业的总印花税$50,925，可减免$7,175。

4) 通过配偶（或产权比例）减免

一对夫妻（夫为澳籍人士，妻为海外人士）以共同共有的方式于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例，若得到合适法律意见与财政规划，那么最优的印花税减免方案可能为：

夫：基础印花税全免；
妻：基础印花税全免，且仅需支付海外人士额外印花税$17,500。

5) 通过土地建筑双合同减免

因永久产权与受国人偏爱的大地别墅，买地建房模式（Home and LandPackage）在昆士兰州非常受欢迎。部分开发商或建筑商往往会将土地购买合同与建筑合同打包为一本合同供买家签署，在这种情况下买家需要支付的是土地与建筑总金额的计算出的附加印花税率。以最近非常受瞩目的黄金海岸与布里斯班交界处Coomera为例：

若海外买家收到的是一本打包的土地与建筑合同，那么价格可能往往不会低于60万澳元，这意味着印花税总额可能在6万澳元以上；
但是，如果买家收到的是土地购买与建筑分开的两本合同，那么买家仅需要支付土地合同的印花税，往往不需要支付建筑合同的印花税。若土地价格仅为30万澳元，则印花税总额将会降低至约3万澳元。

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