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【2019黃嵐地產新年榜】暨2018多倫多房產回顧 | 居外專欄

轉眼2018年已經過去，市場從2017年的高燒到2018年的溫和理性，整個2018年可以說是在政府調控的措施下給了市場一段十分必要的冷靜期。辭舊迎新，Daisy黃嵐照例要對一年的市場數據進行分析整理，希望幫助朋友們在這樣一個波瀾不驚的時段把握一下市場的方向。

先來看看【大多倫多地區各市鎮的所有房屋均價及三甲榜】

King作為傳統的超大地塊獨立豪宅的優勢依然凸顯。依舊和去年一樣保持頭牌位置。其次是Oakville, 今年均價從第三位上升到第二位，稍稍超出了去年亞軍Richmond Hill。

Oakville這個區域Daisy黃嵐要重點說一下。在2015、16年別墅市場瘋狂上漲的時候，Oakville的漲幅有一點點滯後，而到了2017年4月剛剛有了一個大的提升的態勢的時候，又出了海外買家稅。所以Oakville這個區域具有一定窪地價值，再加上學區普遍較好，社區比較富裕，值得好好精挑細選。

再來看細分的【大多倫多地區各市鎮的獨立屋均價及三甲榜】

這份獨立屋榜單上多倫多中城區名列榜首，這無疑得益於其匯集了三大豪宅區跑馬徑Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和約克維爾Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City，老克勒鐘情之地。第三名和第四名分別是Richmond Hill和Oakville。都是華人近幾年喜歡置業的區域。

再來看一下Condo方面的情況。Daisy黃嵐在這裏只總結多倫多以及鄰近多倫多的市鎮的Condo, 因為離開這幾個大多倫多核心市鎮，Condo除了自住，投資基本沒有太大價值。

從【Condo均價及三甲榜】我們可以看出C09玫瑰谷Rosedale區域占據了2018年的Condo均價榜首，C02區域中因為有著名的約克維爾Yorkville而排名第二，C012區屬於多倫多midtown中城區（Daisy黃嵐之前有多篇多倫多中城區及其著名私校和公校的介紹），名校雲集生活方便，Condo均價名列第三。這裏要重點指出的是，2018年的三甲同樣也是2017年的三甲，可見累計幾代人的地段積澱的優勢根基多麽深厚。

緊隨以上的主榜單，再給大家發個小福利：經常發現很多客人對大多地區的區域沒有什麽概念。Daisy黃嵐整理了各區域獨立屋成交中位價的圖片，帶您看一下這些市鎮的中位價“樣板房“，幫助大家對各區域中位價獨立屋樹立一目了然的坐標系，希望對大家投資刪選區域有一定幫助。

DURHAM區位於大多倫多東部，除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa還可以看看，其他地區基本都屬於遠郊了。

YORK約克區不論從人居環境還是教育，在大多倫多來講都是首屈一指得了，其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket，King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以說是多倫多遠郊了，但對追求田園生活，又不必去Downtown上班的朋友來說，不失為一個好的選擇。

PEEL皮爾區緊鄰多倫多西部，其中的Mississauga市和Brampton市公司雲集，也有不少制造業企業，工作機會較多，Caledon也是也西人較喜歡的大獨立屋雲集之地，有點像York約克區的King市。

HALTON區最值得一提的就是Oakville, 她風景秀麗，又沿安大略湖，好學校也很多，這也是為什麽房價一直名列前茅又堅挺的原因。

多倫多的中區無疑是整個大多倫多地區獨立屋房價最高的高地。從北面的北約克，到中部的中城區，一直到市中心的豪宅別墅區。歷史的積澱，稀缺的土地，可以說在這裏置業獨立屋就是身份和實力的象征。

Daisy黃嵐年度總結陳詞：如果說2017年是直沖雲霄戛然而止的一年，2018年是宏觀調控溫和理性的一年，那2019應當就是理性後的布局甚至是撿漏的一年了。

責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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加拿大推出新移民項目：3000名額專門支援農村地區！

加拿大移民又有新消息出爐。近日，加國政府準備推出壹個新的移民試點計劃，旨在為加拿大鄉村及北部社區吸引及留住技術移民。感興趣的社區即時可以申請。

1月24日，加拿大移民、難民和公民部長胡森（Ahmed Hussen）在安省薩德伯裏（Sudbury）宣布了壹個為期5年的鄉村和北方移民試點計劃。

這項計劃涉及到了各個社區以及被選定的省和地區政府，旨在為他們提供壹系列支持，幫助當地新移民成功登陸加拿大開始新生活。

為什麽設立新計劃？

胡森稱，通過現有聯邦經濟移民計劃來到加拿大的大多數新移民，都是定居在多倫多、蒙特利爾和溫哥華等大城市。加拿大30%的GDP來自農村地區，但是這些地區正在面臨人口數量減少，以及無法吸引足夠的勞工數量。而目前，78%的新移民都定居在城市。

如今，加拿大的偏遠地區面臨日漸嚴重的人口老齡化，以及勞工人數減少的問題。在2001到2016年的15年間，勞工數量減少了23%，而退休人員占比數量上漲了40%。
由於在加拿大，遷徒自由受憲法保護，所以加拿大移民部門無法阻止他們離開。所以需要居住者真正對所在的土地有情感，或者由足夠的吸引力，才能讓他們在偏遠地區長期定居。

Hussen稱，這個計劃將會保證農村地區能夠保持經濟與人口的增長。試驗項目將會嘗試將2750名移民申請者與他們的家屬引入遠離城市地區的農村區域。這項新的試點計劃，將鼓勵技術移民及其家人在最需要他們的社區紮根。

此前，我們曾詳解過去年年末BC省發布的壹項“企業家移民——地區試點計劃”（Enterpreneur Immigration-Regional Pilot），這個10萬加幣就能移民的計劃，也是專為BC省的偏遠地區打造，申請人需要在BC省人口少於7.5萬人的這些社區創辦企業，並且在企業所在地定居。

另壹方面，這個新移民項目的推出，也源於2017年3月啟動的大西洋移民試點項目（AIPP）獲得成功，所以這新的試點計劃不適用於大西洋省份，也不適用於魁北克省（魁省有自己的移民系統）。

此前的大西洋移民試點計劃，讓4個大西洋省份（NB省、新斯科舍省、紐芬蘭和拉布拉多省、愛德華王子島省）能夠在2018年提名多達2,500名工人申請移民，以滿足該地區的勞動力市場需求。該計劃通過與新移民建立社區聯系，使他們長期留在該地區，增加當地人口。

新計劃的申請要求：

胡森表示，計劃的要點不僅在於吸引他們來到這些地方，而是想辦法讓他們留在這裏。這個試點計劃將在位於安省、以西的各省及3個特區範圍內的特定社區進行。

感興趣的社區，必須在2019年3月1日之前提交完整的申請。被選中參與該計劃的社區將於2019年春季公布。移民部將與選定的社區合作，在2019年夏季開始找合適的移民候選人。現在該計劃暫時只公布了社區參與要求，針對個人申請人的要求預計會在今年晚些時候揭曉。

對於社區的基本參與要求

1.人口要求（需滿足其中任意壹項）

低於50000人並且需要距離人口集中的城市地區至少75km以上
最多擁有200,000人口，並且被政府考慮為遠離大城市的偏遠地區

2.在以下省份選擇
阿爾伯塔省、BC省、曼尼托巴省、西北地區
努納武特地區、安大略省、薩省、育空地區。

3.申請的地區存在工作機會

4.有地區經濟增長計劃

5.擁有地方經濟發展組織，可以幫助地區管理

6.擁有讓新移民成功登陸並適應新生活的條件
地區移民服務組織可以提供新移民與當地居民建立社交聯系的機會
能提供涉及教育、住房、交通、健康護理的基本服務

7.需要提供來自當地政府領導者和移民服務組織的推薦信

感興趣的社區必須與當地經濟發展組織合作提交申請，要證明他們符合資格以及移民將如何促進本社區的經濟發展

據胡森介紹，政府按照技能匹配來為參與的社區選擇移民候選人，他們可能是卡車司機、教師和實驗室技術人員，等等。估計這項計劃能接收3,000名移民及隨行家人。
政府稱，這項創新的經濟移民試點計劃，旨在測試新的、由社區驅動的方法，用來滿足小型社區不同的勞動力市場需求。

轉載自：加拿大和美國必讀

居外海外置業目的地排行榜刷屏，為什麽是泰國？

在平淡無奇的東南亞房地產市場上，泰國一直是亮點。根據朋友圈刷屏的居外網獨家詢盤數據，泰國排名連續第三年上升，2016年第6，2017年第3，2018年高居第1。.

泰國住宅物業近年來經歷了大幅增長，其中大部分是來自中國，日本和新加坡的買家。蓬勃發展的酒店業也從外國和本地投資者那裏籌集資金，為許多新酒店和度假村的建設提供資金。

在過去的三年裏，中國大陸已經在泰國向公寓投入了約100億美元，這有助於推動曼谷等主要城市的年度價格上漲20％。日本投資者已花費80億美元，新加坡買家花費20億美元。

在北京和華盛頓仍陷入貿易糾紛的時候，富裕的大陸居民認為泰國房地產是一個安全的避風港。曼谷的租金收益率約5％~8%（據Thailand City Real Estate數據）——遠比存在低於2％的國內儲蓄賬戶中更具吸引力。尤其考慮到泰銖的漲勢，在過去90天裏。主要貨幣中，人民幣僅較泰銖有所下跌，跌幅1.8%。法律專家預計泰國今年將在中國買家中更受歡迎，因為隨著中美貿易糾紛懸而未決，監管和其他風險的上升將降低中國買家對美國房地產的興趣。

據彭博報道，分析師估計泰國每五個公寓中就有一個出售給中國買家。隨著中國大陸經濟增長可預期的趨緩，投資機會，更多人可能會被吸引到旅遊手冊中被稱為“微笑之地”的國家。

泰國的基準利率為1.75％（中國大陸一年期存款基準利率為1.5%），通貨膨脹率為0.4％左右，開發商能夠以合理的成本獲得建設貸款。結果是他們源源不斷的在地產市場上推出項目。泰國央行1月10日表示擔憂全球經濟衰退期間的公寓過度建設可能對泰國經濟產生不利影響。中央銀行收緊了抵押貸款政策以抑制投機行為，如果形勢惡化，政府可能會采取進一步措施抑制過度建設。

此外，銀行代表擔心已經在泰國存入存款的外國買家可能會裹足不前並退出，導致大量房產空置。然而，隨著中國中產階級繼續增長和積累財富，人們的購買量應保持穩定。雖然開發商可能會放緩新的建築項目——但中國購房者的需求，特別是高端需求 ——依然保持強勁。

與此同時，占泰國經濟近五分之一的旅遊業保持強勁勢頭。泰國旅遊局預計，2019年將有4000萬國際遊客湧入該國。預計2月5日將有相當數量的遊客來泰國慶祝中國新年。

泰國政府最近宣布將其落地簽免費政策延長至4月30日，以吸引包括來自中國的遊客。去年夏天，47名中國遊客在普吉島遭遇船難後，該國的旅遊入境人數下降了約20％，但僅憑落地簽免費預計將使旅遊業增加30％。

盡管泰國房市整體被看好，但香港私人投資公司Chartwell Capital Limited 的創辦人陳惠仁在彭博上撰文認為泰國蓬勃發展的房地產市場今年有降溫風險，因為在全球經濟不景氣的情況下，大規模的建設可能會導致公寓供過於求。他同時指出雖然泰國的住宅房地產市場可能會略微降溫，但幾乎不可能出現下滑。旅遊業蓬勃發展和中國資本避險需求的結合應該意味著泰國市場將給2019年沈悶的全球經濟預測帶來一筆亮色。

在接受《曼谷郵報》采訪時，居外網CEO羅雪欣（Carrie Law）表示，我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。她估計去年有15,000套新公寓出售給中國和香港買家，銷售額達23億美元。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅項目，集生活方式與投資前景與一身。當然，一些外部因素，如北京的資本管制政策和中國國內缺乏合適的投資機會，導致了中國買家紛紛到泰國尋求投資機遇。

她補充說，泰國目前正在進行的基礎設施建設，讓中國買家對泰國長期經濟潛力充滿信心，有助於堅定他們的投資決心！

來源：彭博、曼谷郵報、亞洲時報

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加拿大的房屋貸款有哪些種類｜居外專欄

尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？

如果你對這些問題有了一個全面的了解，那麼，你獲得適合自己情況的房屋貸款的幾率就會高很高；這樣，也會通過獲得合適的房屋貸款為自己節省很多資金，並提高自己的生活質量。本文就加拿大的房屋貸款種類做一些簡單介紹。

一，提供房屋貸款的金融機構

在加拿大有哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？一般地，絕大多數人都認為加拿大的六大銀行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋貸款。不錯，在加拿大，許多人都是從這些大銀行獲得其房屋貸款。可是，也有不少人並不知道除了這些大銀行以外，在加拿大還有很多其他種類的金融機構能夠提供房屋貸款。根據加拿大有關機構的統計，有資格提供房屋貸款的金融機構的數目超過100家。

面對如此眾多的金融機構，你又如何選擇適合自己的房屋貸款呢？這就必須明白在加拿大能夠提供房屋貸款金融機構的分類

加拿大的金融機構又如何分類呢？

1，根據金融機構的性質，可以把在加拿大提供房屋貸款金融機構分為四大類：銀行、金融信托公司、信用社和房屋貸款投資公司。

第一類：銀行。各位所知道的加拿大六大銀行屬於這一類；但是，除了這六家大銀行外，還有很多家銀行可以提供房屋貸款，例如，Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank，等等。

第二類，金融信托公司(Trust company)。在這類中，也包括一些大家所熟知的保險公司可以提供房屋貸款。例如，Manulife Bank, Industrial Alliance。

第三類，信用社(Credit Union)，信用社基本上是由省政府管理的金融機構。例如，在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋貸款。

第四類，房屋貸款投資公司。在加拿大有一些房屋貸款信托投資公司，她們專門投資於房地產業，主要就是通過提供房屋貸款的渠道投資於房地產行業。這類公司的英文名稱：Mortgage Investment Corporation.

在街上，人們都可以看到加拿大這六家大銀行的各類分行，可以直接走進這些銀行的分行咨詢有關房屋貸款的事宜；可是，如何聯系到其他各類金融機構去咨詢房屋貸款事宜呢？

房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)是聯系其他金融機構（銀行、信托公司和信用社，等）的唯一渠道。在加拿大，房屋貸款經紀業(Brokerage)是一個非常特殊的行業；這些貸款經紀的主要工作就是幫助借款人獲得最優房屋貸款方案；一般地，這些房屋貸款經紀是免費為貸款尋求者服務；而且是站在借款人的角度為借款人獲得最好的貸款條件，而不是為這些銀行服務。

2，根據房屋貸款產品的風險程度高低，還可以將提供貸款的金融機構分為以下三類：1）專門提供優質房屋貸款產品的金融機構，2）提供包括優質和次級房屋貸款的金融機構，3）提供私人房屋貸款的金融機構。

加拿大的六大銀行專門為優質客戶提供房屋貸款；那麼，什麼是優質客戶群體呢？一般地說，這類群體的具有良好的信用記錄，信用分數最低為650分，具有穩定的工作收入，負擔房屋的債務和家庭收入的比率在39%以下，各類總債務與家庭收入的比率在44%以下，如果申請人是自雇人士，也需要至少兩年的從業經驗和穩定的收入。可是，在加拿大想通過申請房屋貸款購買房屋的人士中，有很多人士無法滿足這樣的條件。如果按照這樣的批准貸款的條件，有很多人就無法通過獲得房屋貸款購買到屬於自己的房屋。因此，也就出現了其他一些金融機構願意為這部分人士提供房屋貸款。

第二類和第三類的金融機構就是為那些無法滿足六大銀行的貸款要求的客戶提供房屋貸款服務。此外，與第三類金融機構不同，第二類金融機構同樣也可以為具有優質信用資格和收入資格的優質客戶群體提供房屋貸款服務。她們的房屋貸款產品在很多細節方面與六大銀行有所區別，可以滿足各類人群的房屋貸款需求。

與加拿大的六大銀行提供房屋貸款的渠道有所不同，第二類和第三類提供房屋貸款的金融機構也主要是通過房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)提供房屋貸款產品。所以，對於試圖獲得更多房屋貸款產品選擇的人士來說，通過房屋貸款經紀尋求房屋貸款也就成為一個很好的選擇。

從這裡，我們也可以了解到，在加拿大尋求房屋貸款時，除了直接聯系能夠在大街上看到有分行的六大銀行獲得貸款咨詢外，房屋貸款經紀公司是為客戶提供更多房屋貸款產品選擇的一個重要渠道。對於那些不了解加拿大房屋貸款體系的人士來說，往往忽視了從房屋貸款經紀獲得更多房屋貸款信息的渠道。

二，房屋貸款的產品種類

在加拿大，房屋貸款的產品很復雜，品種也很多，我盡量用下面幾種分類方法給各位介紹。

1，按在貸款期間的利率是否浮動可以分為浮動利率房屋貸款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋貸款(Fixed Rate Mortgage)

2，按在貸款期間，借款人是否可以完全償還所有的貸款可以分為開放型房屋貸款(Open Mortgage)和封閉型房屋貸款(Closed Mortgage)。開放型房屋貸款是指在借款合同期間，借款人可以根據自己的收入情況隨時可以償還房屋貸款，對償還房屋貸款的數量沒有任何限制。封閉型的房屋貸款是指在貸款合同期間，借款人只能按照合同的規定的數額增加償還房屋貸款，而不可以任意增加償還貸款的數量。

3，按借款人首付資金的比例高低，可以分為普通房屋貸款(Conventional Mortgage)和高比率房屋貸款(High Ratio Mortgage)。首付資金低於20%，屬於高比率房屋貸款；而首付資金高於（包括）20%，屬於普通房屋貸款。

4，按房屋貸款是否獲得保險，可以將房屋貸款分為已經獲保的房屋貸款(Insured Mortgage)和未獲保的房屋貸款(Uninsured Mortgage)。

5，按是否有資格獲得保險，可以將房屋貸款分為可以獲得保險的房屋貸款(Insurable Mortgage)和不可以獲得保險的房屋貸款(Uninsurable Mortgage)。

6，按房子抵押登記的程度，可以將房屋貸款分為抵押房屋貸款(Collateral Mortgage)和普通房屋貸款(Conventional/Standard Mortgage)。

7，按是否可以利用房產淨值的程度，可以將房屋貸款分為把淨值變現的房屋貸款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋貸款(Standard/Conventional Mortgage)

8，按房屋貸款的風險程度高低，可以將房屋貸款分為一級房屋貸款(A or prime Mortgage)、二級房屋貸款(B or subprime mortgage)和私人房屋貸款(Private Mortgage)

9，按照利用淨值變現的程度，可以將房屋貸款分為一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋貸款(Reverse Mortgage)

10，按照房產的性質，可以將房屋貸款分為住宅型房屋貸款(Residential Mortgage)和商業型房屋貸款(Commercial Mortgage)

11，按照房產是否產生收益，可以將房屋貸款分為自住型房屋貸款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋貸款(Rental property mortgage)

12，按申請人的收入類型，可以將房屋貸款分為工薪階層的房屋貸款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋貸款(Business For Self Mortgage)

13，按照申請人之間的關系，可以將房屋貸款分為普通的房屋貸款、家庭互惠型房屋貸款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋貸款(Partnership Program)

14，按照申請人在加拿大的公民身份，可以將房屋貸款分為Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program

15，按照房屋貸款(Mortgage)在房產業主投資和融資中的作用，可以分為Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.

其實，加拿大的房屋貸款產品種類的名單還可以繼續往下寫。通過這一連串的名單，你會發現加拿大的金融股機構所能夠提供的房屋貸款產品非常豐富；不能一概而論，哪種產品好，或者哪種產品不好；只有適合自己財務狀況的產品才是好產品。如何能夠獲得適合自己財務狀況的房屋貸款產品呢？請聯系專業房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent).

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責任編輯：Adam Chen

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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2019，我在蒙城幫你安家創業 | 居外專欄

這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿，早上9點送完孩子，找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡，一邊碼字，一邊等著11點的參觀預約，準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分，就在13年前，我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初，我剛完成3年律師助理專業學習，找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班，從剛開始只能聽，說得很慢，到後來老板頻頻加活，不得不列個長表和老板打打嘴仗，要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年，拿著政府補貼生孩子，休了一個長長的產假，老公小店換大店，就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班，可是因為孩子，工作時間，及法語的問題，倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己，當年花那麽多時間學習後悔麽（中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書）？

今天再回頭看看開，真沒什麽後悔的，即使沒有上班，我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約，有理有據地和房東討論他該不該漲價，該不該來修水管，在房東威脅我要上庭告我時，我不著急地告訴他，“理在我這兒，您盡管去！” 還有，讀懂每一份的生意及房子買賣合同，和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益，在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後，這些優勢就更明顯了。作為地產經紀，房子成交是結果，過程其實更重要，因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序，一個不慎，可能買賣合同取消，或者為買家或賣家帶來法律糾紛，將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法，商法，公司法，魁北克地產有關法規政策，具體操作細則，及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的，我們也要知道怎樣去找答案，比如找誰辦新的土地證，證書有些概念是什麽意思（解釋有關的產權文件是公證師的事，但我們也得懂一點），如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改，找誰辦貸款，找誰驗房，房子有問題找哪些專家進一步查驗，誰可以維修，到哪兒買家俱，找誰幫忙搬家，有誰可以做室內設計，手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習，了解了這個社會基本的運行準則，做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習，學了加拿大的會計，稅法等十幾門課，後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書，但在過年10年的生意運營中，我和稅務局，會計師，銀行打交道，自己為員工發工資，交保險，每三個月報GST,QST消費稅，到年底還要給政府報財務報表，損益表，員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後，2015年我們賣掉所有的雜貨店後，一年多時間的商業考察及找尋，我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館，現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合，我可以自信地說，想買生意或者大型物業的朋友，我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天，我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE，排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房，剛上市第二天就去看了，馬上下OFFER，5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我，樓邊馬上就建大超市SUPER C，老人家住著很高興，走路5分鐘就有超市ICA，和其他商店，走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園，風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心，只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書，萬一有事他們來不及接，還可以直接到外公外婆家作功課。總之，這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅，全家人已經高興地搬進去，新年在新家請朋友聚會了。見我到了，他們挺高興，告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣，價格比他們的高出很多，我拿出手機一查，可不是麽，一個掛著49.9萬元，一個掛著48.9萬元，戶型一模一樣，裝修稍稍好點。我說：“別樂啊，這價定得太高，他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了，也就4個月的功夫，漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人，嘿嘿笑著說，“我們買了就打算好好住著，沒想著賣，這漲價和我們沒關系。”我連說：“可別這麽想問題啊，不是賣了房子才掙錢，房子漲價，你就是不賣，過兩年重新評估做貸款，你就可以多拿出好幾萬元來了，到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟，“嗯，到時再請教你。”我笑了，“行，到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻，在視頻中，她說：人生一世做好兩件就行了，一件是自己好好地活著，另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單，但確實是直指人心。2019年開端，我就把它做為我的座右銘吧，希望能通過自己這些年的經歷，幫助更多需要的人找到溫暖的家，掙錢的生意。你們滿意，生活得更美好，是我最大的快樂。

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責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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怎樣做好房子的售前準備？|居外專欄

大家都知道，現代都市人生活繁忙、工作壓力大，大多數買家都不願承擔房屋的改進和修理工作(個別投資或裝修行業人員例外)。因此，當您準備出售房屋時，一定要先將您的房屋當做一個產品來經營，一個商品來包裝。盡可能地讓它成為 “100%的合格產品” 和華麗實用並廣為人知的 “商品”。那麽，如何才能做到把房屋當做 “產品來經營，商品來包裝” 呢？

準確了解 “產品” 的內外傷 —

要清楚知道您的房產 “內外傷”，最有效的方法就是請專家先做次 “體檢”。這時，專業的註冊驗房師(RHI)就是您的最佳幫手。絕大多數認真的買家，都會在購買時加上驗房條件。以其到時給對方一個減價的借囗，而大刀殺價，為什麽不事先自己了解清楚呢？當然，如果您負擔得起，請個認真負責而又經驗豐富的驗房師很重要，說不定您能有意外的收獲。當專業的驗房報告出來以後，仔細地評估各項維修保養的費用，而決定修復與否，做到 “心中有數”。

重新檢視房屋手冊 (Homeowners Manual) 及其設備 —

各項手冊都清楚地列明整個房屋各個部分的維修保用期。例如：熱水爐、冷氣機、中央吸塵器、冰箱、爐頭、幹/洗衣機等等，都是什麽時候裝的或更換的，需要多久維修保養。同樣，窗、門、廚櫃、地毯、木地板、屋頂 “瓦” 等等，又是什麽時候裝的或更換的，還有多長保用期。這些手冊不僅告訴您，怎樣維護好它們，而且還讓您知道它們還有多少 “剩余價值” 。以便在必要時進行推崇或讓步。

首先修復或改建那些直接影響房屋售價的明顯缺陷 —

當房屋的地基有條明顯裂逢並隱約滲漏著水、當天花板上孱余著漏水痕、當不必要的間格墻明顯地將空間壓縮、當地上的地毯極臟並起皺……，等等發生時，您都很有必要盡早修復，甚至改建。比如去年，有好幾個賣家接受了我的建議，在出售前，將主層的舊地毯換成優質的硬木地板，不僅脫手快，而且在除去成本後，比同區同類型的房屋都要賣得好價。

徹底美化您的房屋外觀及其周圍環境和綠化 —

正如相親一般，外表的第一印象起著很重要的作用。首先，在街道上向房屋看去，能有外觀整齊、清潔之感。移開任何不必要而引至雜亂的物件，剪齊草地，修除幹枯的樹木和花草並放上醒目的鮮花。如果是冬天要鏟除行人道及Driveway上的積雪，能在Front Yard放上石膏像點綴下會有更好的效果。還記得某位，在給自己賣房時，不僅網上圖片顯示出一個垃圾桶在車庫前，直到Open House時，這個垃圾桶仍在，當您是參觀者時，以為如何？

其次, 清洗門窗和墻壁，如果門窗太舊，看是否要補充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墻壁有剝落，也需要用填塞料或水泥重新修補，是塗墻的話也可考慮重新漆刷，使整個房屋看去有種全新感覺。

再次，清洗後院甲板及整潔後花園，修補裂開或不平整的Driveway和人行道表面，更換外面被燒壞的燈泡，如有遊泳池，更換水(正當時令時)及清潔四周。另外就是根據驗房報告，看下房頂及煙囪是否需要修理或更換。

最後特別要提醒下，在春暖花開的季節，前花園有著 “畫龍點睛” 的作用，根據鮮花的季節性及冷暖色、植物的層次性，做到冷暖相宜、軟硬相仗、動靜相影、層次分明，裝飾好一個專業的花園。一個美麗的前花園不僅給參觀者一種賞心悅目的喜樂，而且還能體現房屋主人的藝術品味，從而提升參觀者想要觀看房屋的渴望。

整潔房間內部，並確保房內沒有異味 —

通常參觀者都會從您的正門進入房屋，一眼看下去，房間內整齊、清潔、明亮。墻壁顏色不要太個性化，比較適宜用中性或淺的顏色。任何零亂的物體都要暫時移開。而地毯要清潔幹凈，地板要擦洗的光滑明亮。如果房間有油膩味或特殊的異味，要追查根源並清除掉，實在不能清除，就要考慮將房間重新粉刷，或點燃香蠟，用蠟燭的香味去清除異味。

移去帶有個人家庭色彩的相片和記念品—

通常換上典雅樸素並與房屋環境風格一致的大眾畫或藝術品，讓參觀者能感到歡快、舒心，想象到這房間就是他們能生活的家。如果房間太過個性化，參觀者在心理上很難一下轉變。當然，如果能擺放些鮮花和盆景，不但能豐富色彩，更能增添不少生氣。

咨詢您的房地產經紀或室內裝飾師，做些必要的裝飾或裝修 —

一般廚房和洗手間是較重要的區域，經紀能根據房屋的檔次和價格，做出升級裝修與否的建議。在這裏，有經驗的經紀，特別是有室內建築裝修背景的經紀，就很重要。他們會明白那些升級裝修的價值是值得的，那些是不值得的。除非您是裝修高手，否則傾聽他們的建議，很可能有機會給您帶來相當的回報！

確保房屋內的樓梯、地板、扶手、墻壁、窗口、電燈、水籠頭等等，處於正常狀態 —

許多時候，賣家並不太在意房屋的一些小毛病，可當許許多多小毛病堆積在一起時，就可能令您損失不少。因為無論是誰，都希望自己買的房屋是沒有問題的，所以在準備出售前，修好那些小毛病是非常有必要。其實，那些小毛病用不了多少時間和花費就能處理好。讓準買家體會到，這是一座保養好的房屋。

盡可能擴闊房間內的空間，並保存好貴重物品 —

在客廳、家庭廳、書房，把家具盡可能保持到最少，使空間看起來更加開闊，並保持通道暢通無阻。另外，註意整理好睡房和冼手間，丟棄掉不要的雜物。而貴重物品如手飾、珠寶、古董、照相機、貨幣等，特別是私人資料更要保存好，必要時，可放到銀行保管箱。

清潔好廚房和洗澡間—

在廚房中，清洗幹凈爐頭、抽油煙機，以及冰箱、微波爐、洗碗機，特別要清洗幹凈水盆的下面和四周。同時，擦幹凈所有櫥櫃的內部和外面。在洗澡間，除去浴盆四周的黴點，必要時重新做好邊上填塞。清除抽風機檔板上的灰塵，並將鏡子擦亮。

整理好地下室和車庫 —

在地下室中，由於較潮濕，註意除去黴點和腐爛的木條。當發現邊墻有裂縫時，及時尋找原因後，盡快修復。保養好地下室中的熱水器、空氣過濾器、軟水器等等設備。在車庫內，去掉些不必要的工具，拋掉塗料空罐和舊車胎，擺整齊車庫。象房間一樣，有個整齊和開闊的空間。如果地上有漏油的話，要用專門的清潔劑洗幹凈，或塗抹上顏料。

展示房屋時的註意事項 —

當所有的準備工作就緒以後，房屋展示就是下單前最重要的一環。如何做好它，一般需要註意如下事項：

首先，敞開所有的窗簾，打開電燈，使整個房屋明亮開楊。並放上些鮮花，既豐富色彩，又充滿生機。

其次，盡可能不要煮食，以避免油煙味。如有寵物，帶出外面，減少寵物氣味。

再次，如有經紀代理，房屋展示時離開，如正好在家，讓您的經紀代理回答所有參觀者的問題。

最後，調整好房屋的溫度和濕度，當天氣不好時，為靴子、鞋、雨傘提供個可放置的地方。

房屋出售是個涉及許多方面和因素的過程，有經驗的專業房地產經紀，懂得根據各種綜合因素：房屋大小、房屋類型、區域環境、推出季節、市場走勢等等，去制定靈活多樣的推銷策略和方法。因此，價格定位並沒有固定的模式，虛心聽取他們的專業意見，真誠地與之合作，有利於您的房屋出售個好價。

如果您對在英國投資置業感興趣或有任何疑問，歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。

責編：Adam Chen

經紀江曉清專欄全集：江曉清解析加拿大房產投資

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

經濟學被歸類為STEM專業，國際學生現有資格獲得3年工作許可

編者按：經濟/金融類學科長期以來是中國留學生喜歡申請的熱門專業，根據多家留學機構發布的白皮書這兩個專業始終居於申請數量Top 10，然而作為非STEM類專業，畢業後只能在美申請OPT獲得1年工作許可。在特朗普任期的一系列對移民的壞消息中，終於收獲了好消息，根據聯邦CIP碼，經濟金融類專業被收錄入STEM類專業，國際學生現有資格獲得3年工作許可，不少學校紛紛表示將擴大經濟金融類招生，以下以藤校哥倫比亞大學為例。 –

哥倫比亞大學國際學生和學者辦公室（International Students and Scholars Office，ISSO）周三宣布，對於該校哥倫比亞學院（CC）和通識教育學院（GS）的學生，經濟學已被重新分類為STEM專業，STEM表示科學（Science）、技術（Technology）、工程（Engineering）、數學（Mathematics）。根據一項對於擁有STEM學位的國際學生較為有利的聯邦法律，這意味著經濟學專業的國際學生現在有資格在美國多呆兩年。

那些有誌於從事其專業領域特定工作的國際學生完成學位課程後可以通過參加選擇性實習訓練（Optional Practical Training，OPI）讓簽證延期一年，但實習訓練結束後，他們必須獲得工作延期許可，否則就要馬上離開。STEM OPT延期政策可以讓擁有STEM學位的學生把居留期限延長一年，它有助於緩解國際學生在美國尋找長期就業機會時面臨的部分壓力。

“這將為國際學生提供修習經濟學專業的自由，還有一項額外的好處——不必擔心被驅逐出境，”哥倫比亞學院18屆學生Heejo Kang說道。“哥倫比亞大學以其全球性大學的身份為榮，因為我們擁有大量的國際學生。……作為這樣一所全球性大學的國際學生，我認為這是一項有利於眾多學生和大學本身的變化。”

從占本科生總數17%的國際學生身上，我們可以明顯地看出一件事：假設完成學業後只能再呆一年，那他們將很難找到工作。當前的總統政府嚴格管控移民，並出臺了多項進一步加大H-1B技術工作簽證（這類簽證以抽簽方式發放）申請難度的政策。在這樣的環境下，國際學生在美國的就業形勢變得更加嚴峻了。

“如果你在第一年內沒有獲得（H-1B簽證），那麽你就像流落到了孤島。這是因為，如果你加入了一家規模非常大或條件非常好的企業，而且它的規模或條件足以讓你調職到另一個國家，那自然很好—— 否則你就會陷入困境，因為即使你什麽也沒做錯，你也會被驅逐出美國。就算你畢業於最好的學校，找到了一份好工作也無濟於事，”哥倫比亞學院經濟學專業2020屆學生Abheek Ghatak說。“對於這個問題，STEM專業的簽證延期政策起到了很大的幫助。”

哥倫比亞學院經濟學專業學生人數（2015至2017年）
畢業班級				圖例
				經濟學
				經濟學——數學
	學生人數			經濟學——哲學
				經濟學——政治學
				經濟學——統計學
				金融經濟學
	237名國際學生	269名國際學生	241名國際學生
	2015屆	2016屆	2017屆

以上圖表由資深設計師Suzy Shin設計

此次重新分類遵循了普林斯頓大學、布朗大學、紐約大學和近期耶魯大學的先例，這些高校都將經濟學劃入了STEM學科。

在推動哥倫比亞大學政策改革的過程中，Kang發揮了核心作用。去年9月，Kang聯系了哥大校長Lee Bollinger，敦促哥倫比亞效仿其他大學進行專業調整。在接下來的幾個月裏，Kang與ISSO合作，把這項改革設成了優先事項。

Kang還得到了工程和應用科學學院（SEAS）19屆大學參議員（相當於學生會咨議員）Izzet Kebudi的幫助。Izzet Kebudi曾代表大學參議院（相當於學生會）多次與國際學生聯合會ISSO主任David Austell會面，試圖進一步推動變革。

新政策經ISSO管理的委員會審查後正式開始實施。根據政策條款，經濟學專業的教學計劃分類（CIP）代碼將改為計量經濟學和定量經濟學。更改CIP代碼的標準基於專業課程描述，以及與美國教育部提出的指導方針保持一致的要求。

然而，Austell表示，雖然這項擴大STEM專業範圍的舉措會讓學習經濟學的國際學生獲得申請簽證延期的資格，但這並不能確保他們獲得就業機會。

“這意味著，只要在滿足STEM專業OPT簽證延期要求的情況下，經濟學專業的國際學生就有資格申請STEM專業延期，”Austell說。“僅擁有滿足要求的CIP代碼並不意味著可以獲得工作。對於所有國際學生來說，在按照延期政策延長OPT之前，他們必須先完成多個步驟。”

考慮到上個學期金融經濟學專業也經歷了同樣的變化，有意從事經濟學相關職業的國際學生表達了此次重新分類將實現美好未來的樂觀情緒。

“（特朗普）讓門縫變窄了。如果我能在美國多呆兩年，那將大有好處，”哥大通識教育學院金融經濟學專業的19屆學生Mark Shin說道。

編譯自： https://www.columbiaspectator.com/news/2018/02/22/economics-reclassified-as-stem-major-international-students-now-eligible-for-2-year-work-extension/

責編：Adam Chen

特朗普針對H-1B工作簽證發的推文到底是什麽意思？

2019年1月10日上午，特朗普訪問了德克薩斯州麥卡倫市的一個邊境巡邏站。第二天，他發表了一篇令人震驚的推文，稱H-1B簽證可能會出現積極的變化，而這與之前政府的政策導向恰好相反。

2019年1月11日，唐納德·特朗普（Donald Trump）通過Twitter宣布H-1B簽證持有人“即將迎來變革”，令商界和政策界大為震驚。這一宣告對持有H-1B簽證的職業人士及其雇主意味著什麽？

特朗普在推文中寫道：“在美國的H-1B簽證持有人可以放心，即將發生的變化會讓你們的居留變得更簡單，更確定，還會指出一條獲得公民身份的希望之路。”“我們想鼓勵擁有出色才華和高超技能的人在美國發展事業。”

律師們迅速指出了這篇推文中存在的法律問題。“目前還不清楚總統所提到的‘獲得公民身份的希望之路’意味著什麽；H-1B簽證持有人已經有資格根據現行法律法規申請將身份調整為永久居民（並隨後申請公民身份）了”， Berry Appleman＆Leiden（BAL）在一份簡短的分析中解釋道。“國土安全部在其監管議程或任何公共論壇中都沒有表明它正在考慮修改目前H-1B簽證持有人申請永久居留權和公民身份的政策。”

一些人認為，特朗普最近可能已經簡要介紹了修改H-1B簽證抽簽順序的建議性條例，而這不會對H-1B簽證持有人的綠卡產生影響。他還有可能回應，至少會口頭回應商界領袖的懇求。這些商界人士密切關註著美國移民政策在他執政期間的發展方向。根據現有的信息，BAL的分析似乎十分合理：“沒有證據表明特朗普政府即將修改過去兩年的H-1B簽證政策，這項政策通常用於限制外國技術人才進入美國。”

康奈爾法學院教授兼美國國家政策基金會（National Foundation for American Policy）顧問Stephen Yale-Loehr在一次采訪中告訴我，人們有時會過分解讀特朗普的推文和聲明。他建議人們把註意力集中在具體的政策措施上。“這篇推文與政府對H-1B雇員的實際行動背道而馳，”他指出。自從總統於2017年4月頒布“買美國貨，雇美國人”的行政令以來，美國公民及移民服務局（美國移民局）已經提高了雇主雇傭H-1B雇員並留住他們的難度。

引領第四次工業革命的中心

Yale-Loehr指出，根據美國國家政策基金會的報告，2017財年第四季度，H-1B申請被拒的次數增長了41%。“就在上周，一家公司在聯邦法院起訴了美國移民局美國移民局。該機構拒絕了該公司替H-1B員工提交的簽證延期申請，然而它之前批準了同一人在同一工作崗位上提交的四份H-1B申請，”他指出。“事實上，總統已經為持H-1B簽證的工作者建起了一道無形的墻。既然如此，我們為什麽要相信這次突然的轉變？”

綠卡流程不僅僅是行政部門授權的監管行為，它還受到法律的管轄。“即使特朗普總統認真考慮降低讓H-1B工人在美國永久居留的難度，他的政府也不能單方面采取行動，”Yale-Loehr解釋道。“國會必須先通過一項法律。”他指出，國會在移民問題上存在分歧，這使得這類改革，特別是孤立的改革，難以在當前環境下落實。

盡管過去兩年的政策表明落實這類改革的可能性不大，但如果特朗普政府有意制定更受歡迎的議程，那它現在可以先試著調整高技能移民的政策。

特朗普政府可以扭轉美國移民局的政策，即專業人士試圖讓簽證延期時，美國移民局拒絕再遵循之前H-1B申請曾經通過先例的政策。對於在美國工作多年的人，這一政策導致其申請被拒，他們將被迫離開美國。即使他們已經工作多年，而且正在等著以合法方式獲得綠卡也不能幸免。企業已經註意到，申請被拒的決定大多基於美國移民局的說法，如一份工作不屬於專業職業或不符合其自身對雇主——雇員關系的定義。
支持立法以取消對各國就業移民的限制將大大縮短許多印度專業人士等待永久居留許可的時間（這一流程可能需要花費幾十年的時間）。
支持移民改革以增加基於就業的綠卡數量，同時消除家庭類綠卡的（分裂性）要求。除此之外，應該再取消對每個國家的限制，發放更多H-1B簽證，完善國際學生政策。這樣一來，特朗普才能履行他自己在推文中做出的承諾，“鼓勵有才華和高技能的人在美國發展事業。”
停止限制H-1B簽證持有人配偶在美工作的法規。投資者和企業家會樂於見到政府停止其廢除《國際企業家規則》（International Entrepreneur Rule）的行動。
政府不應該采取使國際學生在美國逗留和畢業後就業變得更困難的措施。這就意味著政府不能取消當前允許國際學生在學習期間可居留美國的政策。這還意味著擴大而不是限制或取消國際學生在科學、技術、工程和數學（STEM）領域的選擇性實習訓練（OPT）。

如果特朗普及其政府希望加強而不是削弱美國雇主雇傭和留住高技能外籍人士的能力，那麽上述舉措將是理想的切入點。

編譯自：

https://www.forbes.com/sites/stuartanderson/2019/01/14/what-did-donald-trumps-tweet-about-h-1b-visas-mean/

在西方做地主在中國就只能當房奴？

在中國做房主與西方房主最大的區別是？

有房有地在英文中被稱為 landlord，Lord在英文中是個極為強勢的字眼，宗教意義上可以譯為主、上帝，乃是無上敬畏的對象；世俗意義上可譯為君王、領主、勛爵、（英國）上議院議員；也是備受尊崇。

Landlord們既是土地領主又是統治者,支配者，同時參與公共事務，代表領地利益。因此在西方國家擅闖私人領地是很危險的行為，尤其是在持槍合法化的國家。即便個體的力量有限，而組織起來也很有力量；各種社區，學區社區，信仰社區，有產者社區等等；這在民主國家被稱為“壓力團體”可向民選政府施壓，在歷史上的歐洲君主國家可以向國王請願。不行還可以訴諸法院；德國的一位風車磨坊主兩代人就曾先後兩度把普魯士國王腓特烈二世告上法庭，指控對方修建夏宮“桑蘇西宮”影響了自家磨坊的“通風權”導致因風少磨坊不得不停工還得交租金；國王先後兩次敗訴並補償磨坊主和他的後代。

有了自己的土地和房子，真的應了那句英國的古話“風能進，雨能進，國王不能進。”

到了今天作為業主，往往更有意願參與社區事務，伸張業主權利，維護社區利益。所有的行為是指向當下的。

基於對美國2011年以來買房數據和大選投票率的研究，斯坦福大學政治系兩位教授Andrew B. Hall和Jesse Yoder發現——

美國人一旦買了房子，政治參與度就更高，也更愛投票。這種政治熱情與種族無關，且買的房子越貴，參與度越高，無論是地方選舉還是全國選舉。這說明投票對保護投資還是有用的——至少美國人都這麼覺得。

圖二：2008~2009年買房者在2010年及之後的投票率vs無房者在該時間段投票率

其中申請了美聯邦住房管理局貸款（FHA）的更樂於支持民主黨。FHA是為中低收家庭提供購房貸款信用保險，凡FHA保險的抵押貸款，由聯邦住房管理局承擔因借款人無力償還或房屋貶值造成損失的全部責任。因此對抵押權人來說，FHA保險的抵押貸款基本上是沒有壞賬風險的。

有房者主要關註住宅的區位、社區公共設施、公共安全、學校，老人和孩子相關的議題。通過選舉，有房者能成功動員並與關註他們利益的候選人互助互惠。

而在中國雖然家庭的房屋自有率高達90%，遠遠超過多數西方國家，然而其中多數卻是房奴，每月背著沈重的月供，時時擔心房價縮水還貸便成了冤大頭。活生生的弱勢群體，恐怕除了租房客和租不起房無家可歸的人。

“焦慮面前，人人平等”，牛津大學人類學教授項飆註意到：“越富有的人，可能比低收入群體的焦慮還要嚴重；尤其中產階級，似乎整天生活的主題就是焦慮。”

他稱這樣一種狀態為“懸浮”，人人都忙著工作，忙著追向一個未來。與此同時，當下被懸空了，除了作為指向未來的工具，沒有其他意義。努力工作並非因為喜歡這份工作，而往往是為了攢夠錢，從而今後就再也不用幹這份工作。至於未來什麼樣是完全含糊的，某種意義上不過是自欺欺人。人們不是因為對未來有追求，所以選擇放棄當下；而是首先認為當下沒有意義，然後告訴自己，當下所做是為了未來；但究竟是什麼意義上的未來不太重要，或者說，未來必須就是模糊的。項飆教授對當下中國社會情緒一針見血的理論概述讓他深受追捧，回國一趟四處受邀演講與采訪；儼然成為文化現象。

以房產領域而言，2008年以來房市的狂飆突進，賺錢購置更多房產哪怕淪為房奴也讓很多人趨之若鶩，寄望於房價會不斷上漲的預期，然而與土地卻毫無聯系，對於業主的權利，對於房市調控政策，對於生活環境的質量，對於公共交通的便利與成本卻無緣置喙。

在祖國活得像外國人；反而在外國即便只是永久居留，卻依然能活得像本國人。只要語言足夠好，便像模像樣能夠活在當下。

倫敦物價高得嚇人? 那是因為你沒選對住的地方！ | 居外專欄

習慣了中國物價的小夥伴來了倫敦都喊貴，不斷上漲的房租、交通費和消費沒一樣讓人省心。倫敦也果然“不負眾望”，在Mercer公布的2018年全球城市生活成本排名中從去年的29位一越跳升十個排位，搖身變成第19名。

這項排名的參考標準包括城市房價穩定性、通貨膨脹程度，各類商品服務價格波動等等因素，咱們來一個一個分析。

先說房價，其實摸著良心來說，不用提最近市場活躍度怎樣，倫敦許多地區依然持續主宰著英國的高房價市場。沒有最貴，只有更貴！放眼看一下整個倫敦的房價分布圖↓↓反正小編連紫色區域（平均房價350英鎊/尺）都買不起，橙色區域（平均房價550英鎊/尺）土豪可以試一試，白色區域（平均房價1000英鎊以上/尺）不知道誰能買得起！

既然對於大多數打工族來說倫敦買房只是一個遙遠的夢想，那麽！租房總是可以的吧！圖樣圖森破！你以為倫敦的房租是一般人能承受得了的嗎？據Mercer的統計結果，倫敦一個三居室的平均月組約為5000英鎊……這房租是不是比自己工資還高出一兩倍呀？

咱們看看更切合實際的，一居室公寓房租價格是多少呢？沿著地鐵線找啊找，即使找到五區、六區，價格也至少要800英鎊，市中心不用看了，房租已經起飛到了3000鎊。嫌貴嗎？在倫敦沒有租不出去的房，就這價錢你想租還得拼命搶，金融城周邊的小單間，剛放到租房網站上40分鐘就被人搶走了。

想要便宜？可以呀，合租睡客廳？一個月600英鎊起童叟無欺~你別說還真有人這麽幹，而且一住就是兩年呢。

不過不要以為住的遠，房租低一點就可以萬事大吉了，即使不考慮通勤時間，你知道倫敦的交通有多貴嗎？可是世界第一貴啊！而且還年年漲價，今年就比去年漲了4%。一到三區的月卡已經攀升到153英鎊，一到五區更是高達223.5鎊，你聽說過什麽地方坐地鐵公交一個月要2000多塊錢嗎？簡直令人發指。兜裏揣著生蠔卡，感覺自己就是個貴族。

就這價格倫敦地鐵還天天鬧罷工，你上班遲不遲到我不管，反正我不上班……

好了不說糟心的交通了，我們來看看令人窒息的物價……脫歐之後英國經歷持續通貨膨脹，已經達到3年來最高水平。單人電影票世界最貴，一張票將近144人民幣！

再來看看兩杯啤酒的價錢，請告訴小編普通酒吧的兩杯普通啤酒將近100塊人民幣算不算搶錢……關鍵是絕大數地方還要在賬單上加至少10%的服務費，英國愛喝酒的人可能家裏有礦吧……

然而，說到這裏有些小夥伴可能會產生質疑，雖然倫敦的生活成本高一點，但是北上廣深港的房價更貴啊，各種戶型全方位超越倫敦。購買住房在深圳大約800萬人民幣，上海要1300萬人民幣，在倫敦只不到600萬人民幣就能搞定了！

你說的沒錯啊！而且現在就有這樣一個絕佳的投資機會等著你！小編發現一個頂級好盤文苑華府，位置就在倫敦市中心，郵編EC1V，地段一流。全倫敦公認的高校及律政中心Holborn、媒體中心的King’s Cross & St Pancras、素有“小矽谷”之稱的Islington、重要交通樞紐Farringdon、世界金融中心City of London就在步行可達的距離內。

步行25分鐘範圍內有9個地鐵站、4個火車站和希思羅機場快線換乘站，包括Chancery Lane, Angel, Holborn Underground, Barbican, King’s Cross St Pancras Underground和Russell Square。

據Foxtons最新數據顯示，文苑華府所在區域克勒肯維爾平均房價為£746,119，平均月租金高達£2,552。

再來看看萊坊的數據，這裏一居室月租高達£2,450，二居室房租高達£3,358。而一居室的平均房價達到了£704,000。

而文苑華府預售起價僅需£670,000，這在此區域內可以說是性價比極高。

每個月這麽多租金收益，還怕什麽高物價，電影一個月看10回，啤酒天天喝都不成問題，出門就是市中心。就算留一間房自住，另一間房出租，租金也能讓你的生活品質大幅提高。別的地方房價會不會漲不知道，市中心的房子永遠都是供不應求。

∞文苑華府外觀

文苑華府項目介紹

產權期限：979年
開發商：Taylor Wimpey
地址：Mount Plesant, London WC1X
房型：單身公寓、一居室、二居室、三居室
交房時間：共四期681套，第一期交房時間2020年底
戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起
推介理由：倫敦中心一區稀缺項目，郵編WC1；大英博物館附近，律政中心，高等學府聚集區；伊麗莎白城鐵沿線；租賃需求旺盛