美國主要城市舊金山(San Francisco)熱門區域介紹|居外百科

舊金山主要分為5個區域(如下圖)

舊金山市區土地緊張,以公寓樓為主,這種市區核心地段的房子基本上都很少有變動的,即使漲也只會漲一兩個百分點,從這麼多年的數據看也沒跌過,未來也沒有跌下去的風險。

半島區算是舊金山現在最火熱的區域了,面積小,土地也比較緊張,而且很多學區房,這裡有全世界最著名的斯坦福大學。谷歌,facebook的總部也都設立在這裡。無論是就業居住還是家庭住宅,這裡一直都是最受歡迎的。未來只會漲不會跌。

舊金山灣區主要區域簡介

  • 北灣

總體來說北灣是傳統的富人區,環境優雅,近些年也沒有什麼新的樓盤開發,比較穩定。

在金門大橋(Golden Gate Bridge)北方的舊金山灣區通常被稱做北灣(North Bay)。這個區包含了馬林縣(Marin County),也向北延伸至索諾馬縣(Sonoma County)和納帕縣(Napa County),並向東延伸至索拉諾縣(Solano County)。除了一小部份地區外,北灣是一個極為富有的地方,馬林縣更經常被列為全國最富有的行政區。這裡的都市化程度也比灣區其他地方來得小,大部份為未開發的土地與農田。北灣也是灣區裡唯一沒有通勤鐵路服務的地區。較小的人口密度與跟灣區其他地區無陸地直接相連是北灣缺乏公共運輸工具的主要原因。金門大橋是此區往舊金山唯一的道路,列治文-聖拉斐爾大橋(Richmond-San Rafael Bridge)和卡齊尼茲大橋(Carquinez Bridge)通往東灣列治文,貝尼夏大橋(Benicia Bridge)通往東灣北端馬丁尼茲市。

  • 舊金山

舊金山的房價一直都算是比較穩定的,因為這個城市除了就業之外,還深受很多新移民的喜愛。

舊金山市與縣在舊金山灣區裡,常被在地理和文化上被列為自己的一個項目裡,當地經常簡稱它為“The City”。舊金山與它的鄰居在北方、東方、和西方被水隔開,在南方則以行政區線分開。舊金山是舊金山灣區長久以來的文化、財經、和都市中心。在灣區歷史的很長一段時間裡,舊金山也是灣區的主要人口聚集地。但因為市地不大(47平方英裡,城市人口密度是美國的第二高,僅次於紐約市),限制了人口成長,於是自1906年舊金山大地震後,附近其他縣和城市接收了大部分的人口增長。

  • 東灣

東灣是舊金山的新興區域,這幾年也是不停地在開發,目前房價比起其他區域低不少,目前算是投資者最看好的區域。

廣義上的東灣包括康特拉科斯塔縣以及阿拉米達縣全境,狹義則泛指兩縣濱臨舊金山灣的城市,包括最北的列治文、奧伯尼、柏克萊、愛莫利維爾、奧克蘭、阿拉米達、海沃德、聯合市、紐瓦克、以及費利蒙。東灣的華人小區傳統上以奧克蘭華埠為中心,但近年來在其他小城市也發展了華人購物中心。列治文區主要為俄羅斯裔及阿拉伯裔集中地,但因該區的克萊門街(Clement Street)有許多華人商店,所以該區亦被稱為“新華埠”。相較於灣區其他地方,東灣的房價比較便宜,但是氣候卻是最宜人的;沒有舊金山的冷,也沒有南灣的熱。

  • 半島

介於舊金山和南灣的地區是舊金山半島,當地常簡稱為“半島”(The Peninsula)。這地區由聖馬刁縣的數個中小型城市(如戴利城)、近郊小區和聖塔克拉拉縣西北部份所組成,也包含數個太平洋岸邊的城鎮,如柏思域加(Pacifica)和半月灣(Half Moon Bay)。雖然有許多富有家庭居住在此,半島居民的組成是相當多樣化的。這裡許多城鎮在二次世界大戰前僅是鄉村生活的中心,戰後,許多中產和富有家庭遷移至此,也帶動當地發展。自1980年代起,中產和富有家庭的數量因硅谷高科技產業的繁榮而急速成長。來自外國的許多當地家庭,也是居民組成多樣化的原因之一。

  • 南灣

南灣是就業人士的第二選擇,蘋果的總部就在南灣靠近半島區的位置。隨著來這邊的企業越來越多,未來的房價也是會一直往上漲。

舊金山灣南部也就是聖塔克拉拉谷地區,此地又被稱為硅谷,是許多高科技公司的所在地。南灣的主要城市包括聖荷西、聖塔克拉拉(Santa Clara)、森尼韋爾(Sunnyvale)、庫比蒂諾(Cupertino)、以及吉爾羅伊(Gilroy)等地。一般來說,南灣的範圍相當於整個聖塔克拉拉縣,然而聖塔克拉拉縣西北部一般被認為是半島的一部份。聖荷西在2012年有人口接近100萬,是灣區最大城市、加州第三大城,同時也是全美第十大城。

來源:知乎

想了解更多關於舊金山灣區(San Francisco Bay Area)的信息,請移步這裡https://www.juwai.com/usproperty/r-126_c-3671/

辦理美國商務和旅遊簽證(B1 B2)和面簽的奧秘

感謝大家選擇這個主題,在這個主題裡,我將分享一些申請美國商務旅行簽證的經驗。在這篇文章中,我將采用問題+解答的形式來分別講述每個方面。

美國商務旅行簽證的作用?

對於完全沒有辦理過美國簽證的朋友,需要首先搞清楚,簽證、護照的關系。

護照是我國政府發給國民的旅行證件。你在辦理簽證以前,首先要去當地的公安機關的出入境管理部分申請一本護照,對於絕大多數人來說,你申請的是公民普通護照。而要想去美國商務旅行或者游玩,則需要獲得美國簽證,美國簽證的管理機關是美國國務院(和中國的國務院不同,中國的國務院是行政機構,而美國國務院其實主要負責外事)。美國國務院派駐在中國的分支機構是美國駐中國大使館(北京)和若干領事館(成都、上海、廣州、沈陽等)。初次辦理美國簽證,必須去使領館面談,除非是兒童、殘障人士等極為特別的情況。你得到的簽證會被貼在你的護照上。擁有了美國簽證,購買了去美國的機票,那麼機場才會放行。然而,最終決定你是否能入境美國,在美國機場落地後的邊檢官員具有決定權。擁有簽證,但是邊檢官員判斷你入境的目的和簽證不符,或者你有可能在美國滯留,或者別的情形,邊檢官員有權拒絕入境。不過大家不用過於擔心,這個幾率非常低。

美國簽證分為工作、留學、商務/旅游等很多類型,持有商務/旅游簽證可以去美國游玩、商務活動、購物。但是不允許從事任何工作。甚至包括參加有酬勞的培訓、演出,有酬勞地幫助照顧親戚。一般來說,你不需要特別的要求,得到的是10年往返多次的簽證,但是這不意味著你可以在美國待10年,具體允許你在美國每次停留多久,邊檢官員會根據你旅行目的的描述和相關材料決定,他們不會卡得很緊,即便你只參加一個2天的會,但是批准你入境30天是非常正常的。不過一般不會超過180天。如果是去開類似展覽會那種幾個月長度的會,可能需要申請工作簽證,具體你應該咨詢大使館。如果是參加學習,則需要留學簽證。理論上商務旅游簽證可以用於探親,但是一般來說,年輕的父母入境照顧美國公民身份的小孩,或者探親的對像是年輕的配偶,那麼簽證官會懷疑你滯留美國。旅行簽證理論上還可以在美國就醫,但是孕婦去美國生孩子恐怕不太受美國簽證官的待見。如果考慮移民美國,或者正在申請移民美國,也不適合旅行商務簽證,而應該選擇別的類別。

一些國家和地區允許去美國的人持有美國簽證過境這些地區而免辦簽證/簽注。有的允許自由在當地停留活動,比如韓國、中國香港、新加坡,有些允許你轉機,比如加拿大。有的干脆免簽,比如阿聯酋。持有美國簽證並不能讓你自由進入對美國免簽的國家和地區,比如歐盟、日本、加拿大、中國台灣省,如果要去這些國家或者地區,還是需要辦理它們的簽證。一些美國管轄的領地,比如賽班群島,對中國是免簽證的。去那裡不需要申請美國簽證。注意,以上提到的國家地區的政策可能隨時變化,以我國外交部和該國駐華使館的信息為准。

如何辦理美國簽證,大致流程是什麼?

首先要做的,是擁有一本護照。如果你已經有一本護照了,那麼要注意護照是否即將過期,或者貼了很多東西,而沒有空白的頁面。護照本是否有污損、破壞、缺頁或者上面有出入一些美國不太喜歡的國家的記錄。如果有,最好的辦法是申請一本新的護照。雖然美國允許同時攜帶貼有簽證的過期護照(簽證本身有效)和一本新的護照入境,但是與其那樣,為什麼不先辦好新的護照呢。

然後你需要拍攝一張2英寸方形的照片,這個照片對圖片的尺寸、人像的比例、背景都有比較嚴格的要求。如果你 DIY 能力比較強,可以按照網上的格式自己制作。如果沒有把握,還是去照相館拍。我第一次是去照相館弄的,然後就學會了,所以第二次就自己搞了。注意,背景必須是白的,你拍攝的時候最好對著純綠色或者白色的牆拍攝,然後用 PS 的套索工具將背景選定,刪除。最後用模糊工具把頭發邊緣的毛糙去掉即可。如果你的頭發會遮住眼睛耳朵或者佩戴了什麼裝飾物,這些在拍照前都需要去掉。頭發要整理好,或者剪掉一些。照片絕對不要過分地 PS,如美容、整形,按照我的經驗,去掉背景和模糊處理頭發邊緣這是沒有太大問題的。去照相館拍照,記得帶上一個 U 盤,因為照片需要上傳電子版。事實上紙版有時候都用不上,但是我還是建議你保留2張帶去面談,這樣比較保險。也許照相館會通過微信或者郵件傳給你,但是你最好當場就看下,檢查下,如果沒有得到正確的電子版,基本就白忙了。

然後需要去美國國務院的全球旅行網站填寫 DS160 申請表。這是最最關鍵的一步。簽證官是否批准你的簽證,80%的因素都在這表格上體現出來了。

特別注意,在進行這一步以前,最好在你的計算機上安裝一款虛擬打印機。Windows 8 以上自帶了 XPS 打印機,安裝了 Office 或者 Acrobat 之類的軟件,也會有虛擬打印機。你可以打開控制面板 -> 打印機看下,如果沒有 PDF 或者 XPS 打印機,自己安裝一個,推薦一款第三方的:PDFFactory,注意這是一個共享軟件,不過網上有注冊碼。無論什麼虛擬打印機,你都需要試驗下,比如打開 Word 軟件,隨便輸入點什麼,然後打印,打印的時候打印機選擇虛擬打印機,確定。看是不是能生成一個 PDF 或者 XPS 文檔,並且裡面的內容和你要打印的一樣。

這個表格是英文的,但是有中文的翻譯。而回答必須用英文進行。大部分情況下,你只要填寫數字、姓名、地名之類非常簡單的英文,或者選擇 Yes、No 之類。只有兩三個問題需要用整句回答,比如你的工作職責和你的旅行目的。回答所有問題都不能草率,一定要把問題看清楚了,然後回答,回答後要檢查一下。大體上中文的翻譯是正確的,但是有些地方翻譯得並不符合中國人一般的表達習慣,所以不小心就會誤解問題,為了防止理解錯誤,最好英文原文的問題和中文的翻譯都看一遍,先看原文,再看中文。問題非常多,每一頁回答完畢,會有一個按鈕提示保存表單到你的電腦上。你保存下,然後如果此時網絡中斷或者電腦死機,可以再次打開網站上傳回去,不需要重新填寫。但是記住兩點,一是,一開始會問你幾個機密問題,這些是驗證你上傳的表單用的,如果這些問題的答案不知道,那麼就沒辦法恢復表單了。另一個是,雖然可以恢復表單,不需要重新填寫,但是這種情況一旦發生,還是需要從表格的開頭檢查下?

葡萄牙民宿火了,C位出道趕緊搶! | 居外專欄

這兩年,“民宿”成了一個熱詞
好的民宿遠離喧囂、設計精美
是很多人向往的“詩和遠方”

什麼樣的民宿最溫暖?
莫過於早晨醒來的那一刻
陽光一泄而入
照亮了房間,溫暖了心靈
沐浴著陽光
沏上一壺香茗,捧著一本老書
生活簡單而美好

據《dinheiro vivo》報道,根據葡萄牙當地民宿旅游協會的數據顯示,2017年,葡萄牙有超過1300萬名游客在游覽的時候住在當地民宿,相當於總游客人數的三分之一。預計到2020年,當地民宿將成為葡萄牙最大的旅游市場。

據悉,當地民宿主要是公寓和別墅。此前國家統計局公布的數據是340萬名游客住在當地民宿,但葡萄牙當地民宿旅游協會認為這個數據是實際情況的五分之一到四分之一。

在2018年7月31日,國家統計局公布全國共有2663個當地民宿登記,但事實上去年實際已有約6萬個當地民宿在運營。如今,這個數據已經達到了72000個,可見國家統計局的數據屬於冰山一角。

葡萄牙當地民宿旅游協會主席愛德華多·米蘭達表示,根據現有的數據和趨勢預測,到2020年當地民宿將成為游客在葡萄牙的主要住宿形式。很多游客都想要更加親近大自然和新鮮的旅行體驗,當地民宿可以彌補傳統酒店的一些缺陷。

旅游業帶來了的國際游客,引爆民宿商業模式,也帶動了葡萄牙房地產發展。根據葡萄牙銀行公布的數據顯示,2018年上半年,葡萄牙旅游收入較去年同期增長了13.9%,旅游業利潤增長了17.3%。與此同時,葡萄牙機場接待的游客人數同比增長9%。

2019年,葡萄牙租房和購房市場皆炙手可熱,租房領域尤其惹眼,2019年的租房價格更是相較於2016年同期上漲了26%。對於已經入市的投資人來說,這是真金白銀的犒勞!

而2019年以及未來,葡萄牙的房地產市場繼續保持活躍,穆迪公司預計葡萄牙的房價每年將上漲7-8%直至2020年。

由此可見,葡萄牙的旅游價值不斷上漲,吸引了越來越多的游客來消費,房屋租賃需求水漲船高,房地產業也風生水起。

根據葡萄牙統計局(Statistics Portugal)的數據顯示,2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房價增幅最高,其中Matosinhos的房價增長尤其強烈(9.8%)。但波爾圖的房價尚未達到很高的水平,而游客,學生及家庭的需求量依然很大,未來的增長勢頭顯而易見。波爾圖的短租市場將持續活躍,必將不會讓投資者失望。

葡萄牙緊鄰大西洋,是進入歐洲的門戶,具有重要的戰略地位。坐擁歐盟成員國與歐洲申根國的雙重身份,申請葡萄牙移民是進入歐盟及申根國的最佳途徑之一。

葡萄牙作為歐洲第一個推出正式移民法律的申根國,其購房投資移民項目審批速度快捷,一人申請,全家移民。

投資移民葡萄牙,除了收獲“黃金居留許可簽證”,還可以得到廣闊的商業平台、子女優質歐洲教育機會、房產升值帶來的收益、歐盟福利以及健全的醫療保障,是歐洲極具性價比的購房移民項目。葡萄牙購房移民項目,也將成為搭乘“一帶一路”快車、把握歐洲經濟復興新機遇的重要途徑!

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聚寶盆

城市核心CBD商區這是波爾圖市中心的一大地理坐標,不僅有藝術的殿堂,更是金融中心。各大銀行,跨國企業,星級酒店,購物中心,寫字樓等彙聚於此,是財富的聚寶盆。

波爾圖歷史文化區保留了上百年的世紀建築和文化,被UNESCO認定為世界文化遺產。波爾圖更是被世界旅游大賞評為世界最佳目的地,歐洲最值得去的城市。

下一代求學便利

教育資源豐富密集,坐落著4所中學、3所大學,其中就包括波爾圖文學院。

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外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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日本房地產投資必備知識|居外專欄

房地產投資是投資的一種。每個國家·每個地區所屬的環境和經濟狀況不同,房地產投資的風險和回報率也會有所不同。今天就給大家介紹一下購買日本投資房地產時需要理解的最基本的知識。

◆投

投資理財有很多的種類(圖1),並不是說房地產投資才是唯一的選擇。在日本房地產投資作為中風險中回報的投資產品受到國內外投資家的青睞。可以適當的把房地產投資作為合理的資產配置。

(圖1-著者編制)

◆房地基本用

日本,房地產價格的評價方法有三種。

  • 成本法 :是根據房地產重置成本查找目標房地產市價的方法
  • 交易:收集大量接近目標房地產的交易實例,選擇一些案例,根據交易價格進 行情況修正,增加地區因素和個別因素的評價方法。
  • 收益:著眼於房地產的盈利能力,將未來房地產價值折現為現值並進行評估的方法。

購買投資房地產時一般會按著收益還原法去評估房地產價格。大家也需要理解以下基本的投資用語。

・GPI  (Gross Potential Income) :租金毛收入

・EGI  (Effective Gross Income) :租金淨收入

・OPEX (Operating Expenses)     :運營費

・NOI  (Net Operating Income)   :房地產純收入

・ADS  (Annual Debt Service)   :年還款金額

・BTCF (Before Tax Cash Flow)    :稅收前現金流

・FCR  (Free and Clear Return)  :總收益率

・CCR  (Cash on Cash Return)    :自己資本回報率

・DCR  (Debt Coverage Ratio)   :償債備付率

・LTV  (Loan To Value)       :貸款比例

・BER  (Break Even Rate)        :收支平衡入居率

・IRR  (Internal Rate of Return) :內部收益率

・K%   (Loan Constant)      :貸款定數(由利率和期間而決定)

・PB  (Pay Back Period)        :資金回收期間

◆房地分析

大家在日本購買投資房地產時都會看一個銷售圖,今天就利用銷售圖來做簡單的分析。

【物件概要】

住  所:東京都澀谷區×××

面  積:22.11㎡

構  造:鋼筋混凝土造

建築年:2014年

總戶數:59戸

租  金:101,000日元

管理費:  6,900日元

修繕金:  2,000日元

購買條件】

價  格:3,000萬日元

諸費用:  200萬日元

總費用:3,200萬日元

自己金額:1,700萬日元

貸  款:1,500萬日元

利  率:2.5%

貸款年數:25年

【投資分析】

GPI租金毛收入   1,212,000日元=101,000日元×12➡表面回報率:4.04%

  • 空置        48,480日元(例:空置率4%  

EGI租金淨收入   1,163,520日元

  • OPEX運營費   206,040日元(管理費+修繕金+管理委托費+固定資產稅等)

NOI 房地產純收入  957,480日元

ADS 年還款金額    807,504日元

BTCF稅前現金流    149,976日元

FCR 總收益率       2.99%

CCR 自己資本回報率 0.88%

K% 貸款定數       5.56%

DCR 償債備付率     1.19

由於K%>FCR>CCR,可知上述的物業用貸款購買的杠杆作用不大。

購買投資房地產時,不能只看表面回報率來判斷物業的好壞,還要綜合的了解投資分析/物業分析/市場分析/風險分析等。


責編:Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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2019多倫多商業地產展望【黃嵐地產榜】 | 居外專欄

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上一期Daisy黃嵐回顧了和展望了加拿大商業地產的情況,本期Daisy繼續聊一聊多倫多商業地產的趨勢,希望對您的地產投資買賣有所幫助。

      • 經濟成長和建設熱潮
      • 市中心的商業物業繼續緊俏
      • 市場供應的挑戰
      • 電子商務驅動需求增長
      • 人口增長驅動需求增長
      • 多倫多值得關註的建設項目

 

 

 

責編:Adam Chen

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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衝擊名校的方法不只高考,考生還有哪些升學捷徑?|居外專欄

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一年一度的高考畢業季即將到來。依照教育部的最新消息,2019年全國高考報名人數超過1000萬!

作為中國最頂級的高等學府——清華和北大,是無數學子心中向往的學術殿堂。但是想考入這兩所名校,不僅需要十二載寒窗苦讀,更需要打敗其余的千萬競爭者才有機會,這種難度不亞於買彩票中大獎。

即使無法進清華和北大,考生們也爭先恐後地要考入“985”“211”這樣的知名學府。

面對著每年高考如“千軍萬馬過獨木橋”的狀態,考生自己奮力拼博是否可以考上一所名校甚至是一所正規的大學,家長們內心充滿了憂慮。

您知道嗎?若考生或其父母擁有外籍/華僑身份,一切將大不相同。

根據2018年各大高校錄取成績表中可以清晰地看到,華僑考生的優勢十分明顯。華僑聯考的試題簡單、報考人數少、錄取分數線低且錄取率高達80%,因此華僑考生僅需達到普通考生成績的一半以上,即可輕松入讀國內知名大學。華僑生的界定也很簡單,非常容易符合要求。

華僑生定義:考生本人及其父母一方擁有外國的永久居留權,並已在國外連續居住兩年,且兩年內累計居留不少於18個月。(考生本人須在報名前兩年內在國外累計居住不少於18個月)。

與此同時,若父母為華僑,其子女可享受高考加分——最高可達到20分!

天綺移民要告訴大家,擁有外籍/華僑身份的好處還不止這些,最出名的優待莫過於清華大學的國際學生招生。

清華大學對外籍國際學生采取審核錄取,其申請門檻極低,僅需高中畢業(提供高中成績單)、漢語HSK五級(最低四級——相當於認識1200個漢字)即可。如母語為漢語或高中階段使用漢語教學的申請者,還可免除提供HSK成績。於此同時,國際學生的界定也較為簡單,外籍華人的子女容易符合要求。

清華大學國際學生:只要符合獲得外國國籍四年以上,並且最近四年有兩年定居在國外即可。

高考考生為了成績熬夜苦讀,家長們為了孩子的前途愁眉不展,如果考生和家長早點了解外籍/華僑身份在升學方面的優勢,是否會豁然開朗?

如今,越來越多的人決定移民海外,為孩子的未來教育做兩手准備。無論最終是以外籍身份歸國申請知名學府,還是以海外永居身份以低廉的費用申請當地大學,無形之中為孩子的人生多了一種選擇與保障。

被譽為“楓葉之國”的加拿大,擁有全世界頂尖的教育資源、完善的福利制度,以及全球最適宜的居住環境。與此同時,加拿大社會安全穩定、移民政策好,費用低廉,近年來吸引了眾多求學者來此留學並定居。加拿大魁北克省,為鼓勵國際優秀人才加入,不斷放寬移民政策,其高成功率的快捷移民項目:

“目前最經濟快捷移民加拿大的途徑”——魁北克省經驗類移民PEQ,可以讓您在收獲知識和技能的同時,還能收獲加拿大楓葉卡。

PEQ職業技術項目

申請人可以通過完成最低為1800小時的職業培訓,且法語達到中高級水平後遞交移民申請。

PEQ職業技術移民項目優勢:
• 門檻低、年齡範圍廣:18周歲以上,具有高中以上學歷均可申請。
• 學費低,高性價比:留學+移民僅需25-30萬人民幣。
• 理論實踐結合,方便就業:專業涉及各個領域,且均為魁省人才市場緊缺職業。學習期間有至少90小時實習,方便畢業後順利找到工作。
• 耗時短,成功率高: 畢業後提交法語B2成績進行申請,僅需一個月即可拿到魁省甄選證書CSQ。如在法語教育局完成培訓課程,則無需法語B2成績。

PEQ移民項目長期穩定,近幾年被中國市場和加拿大其它省份的學生所熟知。如今PEQ項目以其獨特的優勢和低廉的費用,已然成為國內工薪家庭的首選留學移民方案。孩子在獲得加拿大永久居民身份後,除了有機會申請國內知名學府,還可以留在加拿大繼續深造。

如果孩子選擇留在加拿大繼續深造,將以本地人身份申請加拿大知名大學,學費上會有相當大的優勢。

以國際留學生的熱門申請專業麥吉爾大學建築系為例:

• 魁省本地學生每年學費$5010.71加幣

• 加拿大其它省份學生(非魁省居民)每年學費$10406.81加幣

• 國際留學生每年學費$45824.81加幣

國際留學生的學費是魁省本地學生學費的9倍!

綜上可以看出,加拿大移民身份無論是衝擊國內名校,還是在本地繼續深造,都更具有優勢。


正所謂“選擇比努力更重要”。面對人才濟濟、競爭激烈的高考,不如盡早通過PEQ項目獲取加拿大永久居民身份,從而既可享受國內名校對國際生寬松的錄取政策,又可以低廉的學費接受加拿大高等教育,實為明智之舉。

對於那些沒有移民打算卻渴望出國留學的考生;或已在國內就讀大學,希望通過其它方式節省時間拿到北美文憑的在校大學生;下期我們將繼續為您介紹加拿大蒙特利爾的知名大學以及針對不同人群的相關申請方案。


責任編輯:Adam Chen

 


加拿大 移民留學顧問
周天綺專欄全集

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美國概況

美國分為50個州,1個首都區,人口高達3.2億,僅次於中國和印度,面積僅次於中國排名第四。

美國產值最大的5大產業依次是:金融暨房地產服務業、制造業、商業服務業、政府部門、教育暨醫療服務及社會扶助業。

地理環境:位於北美洲,東濱大西洋,西濱太平洋,北與加拿大接壤,南接墨西哥。中部多平原,西部多山,整體而言地勢和緩,平原廣布,屬溫帶亞熱帶氣候(本土外的阿拉斯加、夏威夷除外);可耕地全球第一,農產品豐富。

美國歷史上就是多民族混居的國家,原為印第安人的居住地,15世紀末,西班牙、荷蘭、法國、英國等國人相繼移民到美國並建立了殖民地,20世紀80年代以來我國也掀起了“美國熱”。在美國獨立戰爭結束後,全面實行自由資本主義,19世紀末發展成為了全球第一大經濟體,政治文化自由、經濟發達、教育先進成為吸引全球移民的主要原因,特別適合教育和投資移民。
為什麽是美國?

提到教育,美國的高等教育一直都是遙遙領先於世界上其它國家;而且公立教育免費,匯聚全球頂尖名校,但是美國名校對亞裔錄取要求更高,教育資源分布不均勻。雖然美國整體教育水平遠優於中國,而且18歲前教育免費,拿到綠卡或公民還能按需申領獎學金,但是美國教育資源分布極其不均勻,美國公立教育投資主要來自本地域居民財產稅,財產稅較高的富人區公立教學質量好,而私立教育雖然能保證質量,而且設施、師資等都優於公立教育,但一年學費動輒幾萬美元,教育成本堪稱全球最高。赴美求學的終極目標就是申請到全美頂尖高校,美國有41所TIMES排名全球TOP100的高校,而美國名校卻對亞裔有名額限制,不過申請難度還是比在國內直接申請低很多。

二是稅改優惠,投資機會眾多,且最高檔個稅較中國低8%,但財產稅較高。2018年美國GDP總量預計為$20.51萬億,是全球第一個突破$20萬億的國家,是中國的1.5倍,實際GDP增速2.9%,在發達國家中維持高水平的高速增長,投資機會多。在特朗普稅改之下,企業稅從累進稅率改為C類公司21%標準稅率,S類公司按個人階梯稅率減免後20%計算,低於我國25%的企業所得稅稅率,還有6個免稅州,直接提升企業利潤。且美國最高檔個稅僅為37%,比我國低8%,適合高收入群體移民。不過美國有遺產稅、贈與稅和不動產稅,不同州房產稅從0.28%-2.35%不等,遺產稅、贈與稅共享個人1120萬美元、夫妻2240萬美元的豁免額度,最高稅率為40%,起征點高稅率也較高。

三是社會福利全面,醫保還沒實現全覆蓋,無商業保險的人,看病貴問題依舊存在。小孩有牛奶金;三口之家只要月收入合計低於$2069 (約¥14271),就能每月申領最高$497(約¥3428)食品券;如果失業還有政府幫助找工作,享受免費就業培訓和政府救濟金;雖然美國房價較高,但是可以購買由補貼興建的住房,只要市場價格的35%,退休後還可以申請購買低收入老年人公寓住房;還有傷殘福利金、社會保障補貼和家庭福利基金。但是美國並沒有所謂的免費醫療,只有繳納醫保才可以享受指定醫院、指定範圍的免費醫療,平均每月保費$200-300(約¥1343-2014),每個家庭無論有幾個孩子都只需要交一個孩子的醫保就可以共享免費醫療,26歲以下可以用父母的醫保卡。即使在奧巴馬時期進行了醫改,美國的醫保也沒有全國覆蓋。沒醫保的低收入人群只能憑借“醫療白卡”到公立醫院排隊填表領免費的處方,65歲以上老人、21歲以下兒童、殘障人士等也可以領取“醫療白卡”,但是公立醫院等候期非常長,手術排期甚至能排到1年後。但是兒童有單獨的醫療計劃,補貼由國家和政府共同承擔,所以各州之間分配非常不均勻,不過特朗普想要削減醫保支出,廢除奧巴馬執政期的部分醫改條例,將苗頭瞄準70億美元的兒童醫療計劃,如果真的通過,美國低收入人群看病更難。
生活水平高,但消費水平也高。地廣人稀,空氣質量好,生活水準高,教育、醫療等生活配套措施全面,但是生活費、醫療費高,主要的幾個城市三口之家每年花費¥30萬,繁華城市¥40萬,房價和北上廣差不多,曼哈頓$2.1萬/平(約¥14.1萬/平),長島和布魯克林$1.2-1.5萬/平(約¥8-10.1萬/平),法拉盛$1萬-1.5萬/平(約¥6.7-10.1萬/平),每月還需要繳納至少¥1萬的水電費、管理費和地稅等費用,但可以享有永久產權。

美國的熱門城市有以下這些,有你心儀的房源,趕快下手哦。

紐約 (鏈接)

洛杉磯(鏈接)

波士頓(鏈接)

西雅圖(鏈接)

達拉斯(鏈接)

舊金山(鏈接)

 

居外牌傘為湯臣上海浦東高爾夫球場和球手們遮風避雨

上海人有多愛高爾夫呢?

湯臣上海浦東高爾夫球場開幕22周年慶聯誼賽給出了答案。5月26日(上周日)上午11點半,高爾夫球賽準時在風雨中開桿;來打高爾夫的都堪稱真愛了!

這裏是開球的1號發球臺,比賽從這裏開始。

居外暖心的為所有球手和球童們準備了雨傘。紅藍相配在綠茵茵的草坪上格外搶眼。

作為贊助商,居外帶來的海外房產產品和資訊深受熱愛高爾夫的上海人民歡迎,來咨詢者絡繹不絕。他們都感興趣哪些國家呢?請後臺留言,我們會悄悄告訴你。

比賽結束後舉行了頒獎晚宴。居外代表受邀登臺演講。

居外攜手世紀21集團為本次活動提供了日本東京看房團住宿和飲食作為獎品給今天獲勝的幸運者。

男子組凈桿第1名登臺領獎,並表達對獎品的感激。

友誼第一,比賽第二,能記得冠軍的恐怕不多,

吃吃喝喝,交流感情才是最重要的。

澳洲右翼保守派聯盟意外贏得選舉 房產/金融投資均利好

澳大利亞證券交易所200指數收盤上漲1.7%,收於6,476點,這是自2007年底全球金融危機爆發以來的最高水平,僅略低於歷史最高紀錄。金融業、地產和商業保險類股的強勁增長推動市場走高。

根據最新開票結果,執政聯盟距離剛剛拿下獲勝所需的76席(來源:澳大利亞人報)

因為執政的保守派聯盟在該國大選中出人意料地獲勝,反對派工黨曾承諾對氣候變化和房產稅漏洞采取強有力的行動。

房地產分類廣告公司REA Group上漲7%,其競爭對手Domain Holdings Australia的股票在早盤交易中上漲3%。建築公司Lendlease Group反彈約1%,房地產開發商Stockland則上漲4.5%;而上市房地產中介機構McGrath上漲19%至25美分。

具體來說工黨承諾一旦上台,從2020年1月1日起,納稅人只能從新房中享受負扣稅。工黨還將投資房產的資本利得稅的折扣從50%降至25%。雖然非澳洲永久居民或公民只能買新房或者期房(即樓花),但其政策的負面意義絕不僅限於此;工黨在維多利亞州執政曾出過一個限制房租上漲的政策,包括投資墨爾本的買家紛紛中槍。

房產負扣稅總而言之就是把投資房地產視為一種經營活動,貸款利息、房屋折舊、修繕維護都屬於經營活動中的成本,而房租則視為收入。因此,成本就可以用來抵扣應稅收入,稅務局會從投資者的應納稅收入中扣除這筆費用。

值得注意的是房價地價的上漲並不算收入,不變現的話無法衡量到底漲沒有,漲了多少。只有等你賣出了才會有資本利得稅,那部分漲幅是直接計入收入裡面算總收入的。

澳大利亞前幾年房價漲得過快導致政府推出一系列政策限制海外買家,但的確依然有供給缺口存在,因為政府嚴重低估了人口增長的速度,2-3年後房租還會漲,最後刺激房價上漲。

1980年以來澳洲房產走勢

以悉尼的房市為例,其供需和中國市場完全不一樣的。目前已經是房屋空置率的歷史高位了,也才3.5%而已。銀行現在收緊貸款,造成投資動力不足。房屋賣不出去。房市不好的時候,開發商會直接拒絕繼續開發新房。現在新開工數量更是斷崖式下跌。因此負扣稅在某種程度上是政府鼓勵高收入人群投資房產以擴大房屋供給的手段;同時解決了買不起房的人的住房問題。

居外網上現有5000多套悉尼房源立即查看

投資澳洲房產的收益主要在——

對於中產階級而言,在忙碌於自己的事業的同時,向銀行借80%的款,然後指望用房租和負扣稅對衝利息,20%的首付可以有5倍於房價增長速度的資本回報。

負扣稅中的房屋折舊,是抵稅的大頭,利息支出則在相當大程度上被房租受益抵扣,現在貸款利率5%-6%,乘以80%(二成房貸),相當於4-4.8%的房價。而租金回報率一般相當於3.5-4.5%的房價吧,再低的租金回報率本身缺乏投資意義。估計每年也就剩1%-2%的房價可以用來抵扣收入吧,假設房子價值100萬澳幣,也就是每年節省1萬-2萬澳幣的稅負。

最新的澳大利亞稅務局數據顯示,去年有創紀錄的130萬名業主正處於虧損狀態並為他們的房產投資申報負扣稅(negative gearing),遠遠超過85.6萬名在投資物業上收支平衡或盈利的業主的人數。

出租收益虧損與盈利的澳大利亞住宅,根據聯邦稅務局數據

新房的負扣稅對投資者而言更有誘惑,新房的折舊更厲害,可以抵扣更多的稅;二手房,尤其是很舊的二手房,本來在負扣稅上就沒有優勢,而且維護成本更高。

除了房產政策之外,反同性戀反移民(難民)也是華人支持自由黨領導的保守派執政聯盟的主要原因。保守派守住議會多數意味著澳大利亞聯邦政府反同反移民的政策將會持續,盡管澳洲議會下院已於2017年投票通過將同性婚姻合法化。

據居外網最新發布的《澳大利亞住宅中國買家投資追蹤》,中國買家詢盤自2016年以來首次連續兩個季度同比增長,這可能預示著中國買家對澳洲住宅投資走出谷底。居外網預計,2019年中國買家買入基本持平,並隨著最終的市場復蘇而開始再次增長。澳大利亞對海外買家的稅收已經被澳元暴跌所抵消,澳元自去年7月以來已經兌人民幣已經跌去損失了11.1%。與2017年相比,購買80萬美元的住房,今天持有人民幣的買家相當於少花8.88萬美元的資金。

80萬美元房產由於近2年澳幣兌美元跌幅的稅後買房成本
各個城市的海外賣家稅

墨爾本是中國在澳大利亞購買詢價最受歡迎的城市。中國買家對墨爾本房產的詢問比悉尼多了83%。

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就中國買家興趣而言,發展最快的城市是霍巴特,布裡斯班和堪培拉。在霍巴特,2018年中國買家的買家詢價比去年增加了77%。布裡斯班是中國買家增長率第二快的國家,2018年中國買家詢價增加了30.8%。堪培拉是中國買家調查增長率第三快的澳大利亞,中國買家詢價增長24.6%,不過依然遠低於墨爾本、悉尼。

悉尼、墨爾本均高居全球華人宜居城市排行前四位;而經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)公布的“2018世界宜居城市排行榜”,則有墨爾本居第二、悉尼和阿德萊德分居第五和第十。


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來源:澳大利亞人報、澳大利亞廣播電台、金融時報

日本簽證又雙叒叕放寬!這樣也可以獲得在留資格 | 居外專欄

上次暖燈君發完日本簽證的變動,有一些投資人私信問暖燈君日本的工作簽證和勞務簽證怎麽申請,如何區分?今天暖燈君就結合最新的簽證放寬政策來給大家詳細說說。

日本歷來對技術簽證,管控是非常嚴格的,但隨著到訪日本的外國遊客的增多以及2020年東京奧運會的鄰近,日本酒店業希望政府給政策“松綁”,能將技能實習生招聘為公司職員,發揮作用。

因此,日本政府決定放寬外國人技能實習制度!

按照現行規定,酒店行業的技能實習只有1年,要獲得“特定技能”必須通過考試合格後才行。

但據日本《朝日新聞》的報道,日本政府16日宣布將修改政策,針對外國人技能實習制度下的酒店行業,將現行政策規定的只允許一年的工作期限改為第二年以後繼續有效。

這意味著,以“技能實習生”身份在日本酒店業務工的外國人,如果實習年限達到3年,就可以不考試自動獲取今年4月開始實施的“特定技能”新在留資格。

5月16日至6月14日期間,日本政府就修改制度聽取公眾意見,有望在7月左右實施新的制度。

1

賦予留學生“特定活動”在留資格

此前不久,日本政府為了留住和增加在日本留學並在日本創業的外國人,宣布將向在日本創業的畢業生賦予“特定活動”的在留資格,最長可以延長1年的在日時間。

按照傳統的畢業生制度,外國留學生從日本大學、研究生院畢業後,就失去了“留學”名目下的在留資格,原則上必須回國。如果在留學期間創業,可獲取“經營·管理”的在留資格繼續留在日本工作。

日本政府期待在日留學生能靈活利用在留學期間所學的知識與經驗,在日本創業並能進軍全球市場,同時也希望這些畢業生在日本與母國之間起到橋梁的作用。

因此,從今年4月開始,針對外國勞動者新設的“特定技能”在留資格將正式落地實施,與之相對應,針對具備日本留學經驗的更高一層人才,日本也積極吸引他們能在日本就業創業。

日本到底有哪些簽證呢?大家可以點開下面這篇文章了解更多,十一種簽證中“經營管理簽證”是我們的投資人最關心的。

在日本生活的十一種簽證,優缺點都在這裏了!

2

日本的勞務簽證和工作簽證

這裏簡單給大家講一下日本的勞務簽證和工作簽證。

日本勞務簽:

1.勞務輸出是技能實習簽證(以前叫研修生);

2.勞務的時間最多工作3年,3年後必須回國;

3.勞務待遇工資低,工種多為力工、農業養殖種植工、縫紉工、流水線作業;

4.要求學歷門檻低,但赴日時不可帶家屬且在合同期間不可回國。

非專門非技術簽證(非専門的・非技術的分野):也就是技能實習簽證。通常所說的研修生接收制度是《外國人研修制度》和《技能實習制度》的總稱。

日本將外國人研修•技能實習制度(以下簡稱研修制度)定義為:為發展中國家培養人材,邀請外國年輕勞動者來日,通過學習日本先進技術知識,回國後為本國經濟發展作貢獻的制度。在中國國內也通俗理解為”日本打工”或者”日本研修生”。

形式通常是第一年研修學習,第二年第三年叫做技能實習,對人員要求比較低,基本上年滿18歲以上、38歲以下,身體健康,高中以上學歷即可,部分行業例如農業甚至初中學歷即可。

日本工作簽:

1.赴日工作是技術人文知識與國際業務簽證;

2.簽證的時間第一次1年或3年,第二次3年或者5年, 一直可以反復續簽,滿5年(含3年工作)可申請日本國籍,全世界172個國家免簽,滿10年(含5年工作)可以申請日本永住。

3.工作的待遇和日本社員待遇同,各項保險俱全,工資高,高端人才引進;

4.要求學歷門檻高,本科以上學歷,最低統招大專可做學歷認證者,赴日時可帶家屬且在工作期間有10天以上帶薪年假,可連同日本法定長假一起回國探親。

日本的工作簽證其實只是一個總稱,它的種類很多。日本法務省批準的工作簽證至少有以下數種:

01「教授」(例,大學教授)
02「藝術」(例,作曲家、畫家、作家等)
03「宗教」(例,由外國宗教團體派遣的傳教士等)
04「報道」(例,外國新聞機構的記者、攝影師)
05「經營・管理」(例,企業等的經營者、管理者)
06「法律・會計業務」(例,律師、註冊會計師等)
07「醫療」(例,醫生、口腔醫生、護士等)
08「研究」(例,政府相關機構以及私企等的研究人員)
09「教育」(例,初中高中的語文老師等)
10「技術・人文知識・國際業務」(例,機械工程等的技術人員、翻譯、設計師、私企的語文老師等)
11「企業內轉職」(例,由海外事務所轉職來的人員)
12「興行」(例,演員、歌手、舞者、專業運動員等)
13「技能」(例,外國料理的廚師、體育教練、航天飛機的操縱人員,貴金屬的加工人員等)
14「技能實習1號I」(例,由海外子公司等接受的技能實習生)
15「技能實習1號RO」(例,通過監理集團所接收的技能實習生)

圖源:東方IC

 

專門技術領域簽證(専門的・技術的分野):包括,技術人文和國際業務簽(一般白領簽),各類技能簽證等。

關於這部分簽證內容4月1日的新政策大家可以點開下面這篇文章查看:

新簽證政策施行,赴日又有新門路了

簡單而言,日本新設“特定技能1號”和“特定技能2號”兩項在留資格,以看護、建築和農業等人手短缺的14個行業為對象,預計從2019年度起的5年裏引進約34.5萬名外國勞工。

在留資格“特定技能1號”是從事需要一定技能的業務,“特定技能2號”是從事需要熟練技能的業務。

01

“特定技能1號”簽證

將簽發給在特定領域擁有較高水平技能的外籍公民,僑居日本的時間最長總計5年,不允許攜帶家屬。當前“1號”將以建築、農業、護理等14個行業為對象接納外籍勞動者。

02

“特定技能2號”簽證

將簽發給擁有高於“特定技能1號”的熟練技能的外籍公民,對僑居日本的時間不設上限,可以長期在日本居住並可以攜帶家屬。“2號”將以上述14個行業中的建築業、造船等4個行業為對象接納外籍勞動者。

要取得特定技能簽證還必須通過各行業的技能考試以及新設的日語測試或現行的“日本語能力測試”。

新的法案規定,從2019年4月起,在建築、農業、住宿、看護、造船5個領域就業的外籍勞工,日語最多只要達N4(N1-N5中的第4等級,屬於“基本上能理解比較緩慢的會話”的日語水平)即可。

3

日本的勞務簽證和工作簽證的區別

持有工作簽證在日就職,可以投資、購買房產,愛人、孩子可以辦理家族滯在,共同在日生活、工作、學習。而研修簽證的家屬只能辦理探親簽證赴日探訪。

工作簽證的在留資格與研修(即勞務)是兩種完全不同的在留資格。通過工作簽證在日本就職,享有日本會社職員享有的全部待遇,工作滿一定年限,可以歸化入籍,可以申請永住權,這些待遇都是研修人員不能享有的。

縱然每種簽證都有很大的區別,但在選擇到底申請哪種簽證的時候大家一定要結合自身的實際情況、考慮好自己想在日本待多久、是否能適應日本企業的文化氛圍等再決定。如果有到日本租房買房需求的,記得聯系居外哦!

還有什麽想知道的,歡迎大家繼續在評論區留言。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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