新西蘭 | 移民推動奧克蘭房價?

從新西蘭奧克蘭房價瘋漲的情況下,很多新西蘭民眾及外界都認為是其移民增多才推動了房價的上漲。

不過,最近懷卡託大學的一項研究表明:移民並不是造成房價上漲的主要原因,造成房價上漲的原因更多的是極低的利率、投資者的需求、資本增值的預期和新西蘭人的回流。

據瞭解,這項研究是懷卡託大學受商業創新和就業部(MBIE)委託後開展的。最近一段時間以來,新西蘭移民人數屢創新高,於是市場上房屋供不應求的狀況變得尤為突出。民眾之間有一種說法:就是這些移民導致了房價上漲!

優先黨黨魁Winston Peters 曾經多次公開表示:移民導致了房價上漲!工黨也是「移民助推房價論」的主要推手。昨日媒體消息,一位名叫Adam 但是不願意透露姓氏的華人地產中介表示:移民將奧克蘭變成「貧民窟」。這一說法也有著普遍的民眾基礎,Newshub的調查顯示,有60%的受訪者認為應該減少移民數。

且不說Peters老先生的母親是來自蘇格蘭的移民,這名華人房產中介還真是會忘本啊,作為10年前還是新移民的自己,真是實實在在的加速了奧克蘭變成「貧民窟」的進程。房產菌覺得,在新西蘭一個人都沒有的幾十萬年裡,房價最便宜,犯罪率最低,移民導致房價增長和犯罪率增加確實聽起來蠻合理的。

1992年以來房價走勢

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奧克蘭年度人口變化

MBIE的調查也旨在明確調控移民政策是否能夠干預房價上漲,懷卡託大學得研究也表明,奧克蘭房價受到移民數的影響比較小,改變移民政策只能對簽證控制的移民產生影響,對於房市不能產生很大的影響。最近一段時間淨移民人數的增長也主要是由於學生簽證和臨時工作簽證發放數量增加導致的,而這些並不是購房市場裡的主力。

除此之外,調查還發現即使是投資移民的數量對於奧克蘭住房市場的影響也不大,因為這些投資移民者購買的房產主要是商業地產和多動別墅。財政部長English昨天也表示,近期不會修改移民政策,因為一些企業仍然面臨著人才短缺的問題。

相關資訊:以奧克蘭的一間房可換澳大利亞的一個鎮!

(據新西蘭天維)

 

英國 | 2017年英國留學申請開始了

2017年英國留學申請開始了。

出國留學,去往英國留學,如果你正在申請英國大學的本科課程(以及部分研究生課程),你需要從英國大學和學院招生服務中心( Universities and Colleges Admissions Service, 簡稱UCAS)的網站上填寫在線申請。

通過UCAS系統,你可以追蹤自己的申請。你可以自己申請,也可以通過你所在的學校、學院、大學或教育中介提交申請。

我們採訪了UCAS、英國大學和學院的招生官員、國際學生官員,瞭解他們尋找的學生年 — 「完美的」申請有什麼要素、他們對寫好至關重要的個人陳述有什麼建議?

通過UCAS系統,你可以追蹤自己的申請。你可以自己申請,也可以通過你所在的學校、學院、大學或教育中介提交申請

 

申請之前Before you apply

第一步:在UCAS網站註冊 Step 1: Registering on UCAS

第二步:選擇課程 Step 2: Choosing your courses

第三步:教育與工作經歷 Step 3: Education and employment history

第四步:個人陳述 Step 4: Personal statement

第五步:聲明、推薦、學費……提交!Step 5: Declarations, references, fees… and submit!

回覆錄取通知 Replying to offers

對大多數本科課程來說,申請的截止日期是1月15日,但部分課程有所不同。

1月15日之後,你還可以提交申請,但競爭最為激烈的課程可能已經滿額了,所以你的申請未必會得到審核。

因此,申請應該儘量提早,如果你真的錯過了截止日期,請聯繫你所申請的大學或學院。注意一定要滿足入學要求,例如:某些課程對英語有一定水平的要求。

此外,進入英國學習可能需要獲得簽證。你可以聯繫大學或學院的國際學生辦公室或招生辦公室,以國際學生的身份註冊自己的申請意向。他們或能為你提供更多的申請建議,亦可以回答你在申請過程中遇到的問題。

第一步:在UCAS網站註冊

登錄UCAS Apply ,選擇你所申請的課程類型。

你需要在線提供個人信息、創建一個用戶名、登錄密碼和安全問題。

如果你是通過學校、學院、中心或中介申請,你還要填寫他們提供給你的buzzword。

填寫完成之後,你可以重新登錄填寫其餘個人信息,包括資金選擇和特別需求。

第二步:選擇課程

你可以申請最多五個課程(醫科、牙科或獸醫科學/醫學為四個)。

選擇不分先後,大學和學院不會知道你還申請了哪些其他院校。

如要查詢課程,你可以使用中英網專業中心,或查找你所選擇的院校查看他們所開設的課程。

通常你只能申請牛津大學( University of Oxford) 或劍橋大學(University of Cambridge) 的其中一個,而不能同時申請二者。

第三步:教育與工作經歷

在申請表上有關你教育經歷的部分,請填寫你的教育經歷,一直到現在就讀的學校、學院或大學(如果有的話)。

請填寫你所具備的所有資格認證結果,包括使用你母語的資格認證以及來自現在所屬教育教育系統的資格認證。

此外,還應填寫尚未公佈成績的考試以及尚待參加的考試—如果你隨後收到某間院校的錄取通知書,日後你可以通知他們你的考試結果。

英國國家學術認可中心(UK NARIC) 就對比英國與其他國家的學位和資格認證提供有償服務。

在工作經歷部分,你可以填寫最多五個有薪的全職或兼職工作。你無需填寫無薪或志願工作,這可以加入個人陳述中。如果你沒有從事過任何工作,請留白。

第四步:個人陳述

個人陳述部分是讓你脫穎而出的環節!

在這一部分中,你將用自己的語言告訴大學或學院你申請的理由、你的技能與興趣適合相關課程的原因,還有就是他們錄取你的原因!

如何寫好個人陳述?

  • 使用英語(如果你申請的是威爾士的院校,你可以選擇英語或威爾士語)
  • 使用完整的句子
  • 長度不超過4000字或47行文字(包含空格)
  • 檢查拼寫、語法和標點符號,確保無誤。如有可能,找一位英語母語人士或老師為你校對
  • 確保這是你自己的陳述而不是抄襲別人的!抄襲在英國是非常嚴重的罪行,UCAS有可以發現抄襲陳述的軟件。

「如果英國不是母語,要使用第二(甚至第三或第四)語言進行自然的表達較為困難,對此我們表示理解。一定要多次檢查語法和拼寫,讓其他人幫你閱讀檢查一下。不要做任何最後的修改但卻不全文檢查是否有拼寫錯誤和重複的內容。」

  ——帝國理工學院(Imperial CollegeLondon)招生主管Joanna Shearer博士

如何撰寫?

解釋你為什麼申請這個課程、為什麼對這個領域感興趣,這是最關鍵的要點,應該在開篇進行介紹

介紹在學習以外你在這個科目所進行的其它活動(閒暇時間所閱讀的書籍、參加過的競賽等)

「展示你對課程的熱情……但要記得即使你有第一選擇,你申請的所有學校都會閱讀你的個人陳述,所以不要侷限針對其中一個選擇!」

  ——格拉斯哥大學(University of Glasgow)國際學生官員Gemma Carroll

介紹你未來的抱負、為什麼這個課程可以幫助實現你的目標

介紹有助於這個課程學習的課外活動、過往經歷(例如你參加過的課程)和工作經歷(有薪或志願的工作)。例如,如果你想學習政治學,而你參加過班長競選,這就是應該提及的地方!

簡要介紹使你成為有意思學生的活動、經歷或興趣,例如在交響樂團演奏、參加急救課程或擔任本地足球隊隊長。

「在我們大學,每份個人陳述都會由適當的導師閱讀。我們希望瞭解你求學英國的動力、對所選科目的熱情以及可以向我們介紹你個性和性格的其它所有與學術關聯的情況。

總之,要保持開誠布公:我們的甄選過程是要確保你會享受在這裡的時光、可以從中受益,而你的個人陳述可能會是Skype面試的開始。」

  ——白金漢大學(University of Buckingham)國際推廣招生官員Helen Adams

第五步:聲明、推薦、學費……提交!

如果你滿意自己的申請,點擊「完成」、保存,並贊同聲明內容(UCAS的條件與條款)。

徵詢認識你的導師、顧問或專業人士作為你的申請推薦人,在推薦人頁面加入他們的電子郵件、電話號碼,或選擇讓你向學校、學院或中心為你填寫推薦信。

在線支付申請費用:申請一個課程為12英鎊,申請多個為23鎊(2015年入學)。如果你是通過學校、學院或中心進行申請,請諮詢他們是否會為你支付這一費用。

至此,申請完成!

追蹤申請

在完成申請的提交之後,你可以登錄到自己名為「Track」的UCAS檔案,隨時查看自己的申請進程。

每當申請狀態有所更新的時候,你會收到電子郵件的通知。

如果你收到了錄取通知書,這有可能是無條件的(意味著你已確定獲得了課程的一個席位)也可能是有條件的(只要你達到某些要求—通常是最後考試的某一等級成績—就可確保獲得課程席位)。

你也可能會受到一份邀請,這意味著大學或學院希望對你進行面試或試演。

回覆錄取通知

你只需要在收到所有申請決定結果之後才回覆錄取通知—或向仍未回覆的大學或學院收回你的申請。

如果未能達到自己第一選擇課程所要求的成績,你可以做出一份完全肯定的接受回覆(firm acceptance,相當於第一志願)還有一份保證接受回覆(insurance acceptance,相當於候選志願)。

如果你想要接受一份無條件錄取(即你已達到所需的學術要求),你只能選擇一個確認你的席位—而不能做出保證接受。

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(據太傻留學)

 

美國 | 留學美國宿舍怎樣申請?

在美國留學時,是怎樣申請美國大學宿舍的呢?

跟國內大學不同,美國大學的宿舍不是直接下分給學生的,而是需要學生自己去申請。 要麼住在校內(on-campus housing),要麼住在校外(off-campus housing)。 大多美國學校都要求大一新生第一學年住校。而且,宿舍申請一般有規定的時間段,所以,請同學們一定注意,看清楚宿舍申請的截止日期。即便沒有截止日期學校也是這麼說的:「我們強烈建議你儘早申請,因為我們的宿舍是採取first come, first serve的制度。」所以,在此建議大家,交完學校的定金2-3個工作日之後就去看學校發給你們的郵件,那個裡面會有指導你如何進行下一步工作的說明,裡面也會包含關於宿舍申請的instructions,這個時候就去跟著指導一步步盡快完成吧。

一般美國大學的宿舍申請不是在查錄取狀態的系統,就是在另外一個新系統裡進行,這時候大家需要知道登陸系統的賬戶和密碼,如果還沒有設定,那就盡快去完成吧(一定要保存好相關登錄信息)。一般在系統裡,首先,讓你同意一下這個系統的使用條款,還要簽訂住宿合同(housing contract),另外,學校要對你的生活習慣做一個調查, 比如你是否抽煙,是否熬夜,是否喜歡宿舍內沒有噪音等等,然後讓你選residence hall或building,選擇戶型。並且,可以在系統內請求學校將你和某人分配到同一宿舍。當然,這種情況的前提是你已經得到了該同學的同意。除了宿舍,我們還可以定製meal plan (就餐計劃),選擇合適的套餐計劃。不過,最後,大家要在系統裡交housing和meal plan的費,在最後簽字並提交申請表格。 接下來要做的就是等待學校housing center給大家分配意向的宿舍,注意郵箱動態。如果中間有任何問題,請隨時聯繫那個主管housing的老師,郵箱地址一般在申請宿舍的系統裡提到。

下面以Ohio State University 為例,給下家詳細說明一下。OSU 有個特殊規定:如果學生在18歲以下,那麼必須將housing contract 填好之後,打印、簽字(必須有父母簽字),並將其跟350美金的check或money order(支票或匯票,需要自己去銀行辦理) 一起郵寄給Office of Housing Services。 反之, 學生有兩種方式—在線提交表格並用信用卡交錢或者跟18歲以下學生相同的方式提交申請。這是大家首先需要提起注意的。另外,如果你是2015-2016學年畢業的高中生,你要簽訂兩個學年的住宿合同。也就是說大一大二你就住在校內了。OSU 的宿舍分為兩種:全年開放型和非全年開放型,後者需要加125美金/學年的住宿費。

那麼,關於步驟,大家請見下圖:

1. 用自己的用戶名和密碼登錄(同查狀態系統的賬號信息)系統http://housing.osu.edu/contract

用自己的用戶名和密碼登錄(同查狀態系統的賬號信息)系統

 

2. 點擊頁面左上角「application」。

點擊頁面左上角「application」

 

3. 如圖操作:

如圖操作

 

4. 下面總共有15步,每一步都必須要完成。

總共有15步,每一步都必須要完成

 

我們要點擊「Print Contract」,打印、簽字,然後將其跟350美金的 check 或者money order 一起郵寄到OSU的Office of Housing Services。請大家儘早完成。

相關資訊:美房價預測 大城市房價上漲最高可達8.7%

(據太傻留學)

 

加拿大 | 加拿大留學即將成為移民方式

如何移民加拿大?據相關資訊,加拿大留學即將成為移民的新方式。

熱門權威QS世界大學排名、QS世界大學各大熱門專業排名在教育行業走紅,一時席捲整個中國,掀起了一陣關注的熱潮。打算出國的家長和學生猶如“內行”可以從這些數據中,找到自己合適的大學和專業,並開始著手規劃留學具體方案。加拿大入圍QS世界大學排名TOP100的大學有4所,分別為:麥吉爾大學世界排名第24位、多倫多大學世界排名第34 位、英屬哥倫比亞大學世界排名第50位、阿爾伯塔大學世界排名為96位。

熱門權威QS世界大學排名、QS世界大學各大熱門專業排名在教育行業走紅

 

入圍QS世界大學專業排名TOP50的熱門加拿大專業有:

  • 會計與金融專業:多倫多大學 排名34位、英屬哥倫比亞大學排名39位;
  • 建築學專業:英屬哥倫比亞大學排名27位、多倫多大學排名第33位;
  • 生命科學專業:多倫多大學排名14位、英屬哥倫比亞大學排名35位;

商務與管理專業:多倫多大學排名35位、英屬哥倫比亞大學排名38位(2015年位列51-100名之間)、麥吉爾大學排名45位;

計算機科學與信息系統專業:多倫多大學排名11位、英屬哥倫比亞大學排名24位、滑鐵盧大學排名26位;

除了QS世界大學排名、世界大學專業排名等關注熱點外,小編還注意到了另一份權威報告!日前,國際移民組織(IOM)攜手中國與全球化智庫(CCG)聯合發佈了《世界移民報告2015:移民和城市——管理人口流動的新合作》,報告指出全球約有2.3億的國際移民,他們半數以上分佈於10個高收入、高城市化、高福利國家,如美國、加拿大等。

然而,隨著美國移民承受度逐漸飽和,其申請移民的成功率大幅減低,相反2016年加拿大移民的優勢卻將更加凸顯。無怪乎!3月加拿大魅力總理特魯多訪美時,美國總統奧巴馬竟在國宴上笑談一旦下屆選舉結果出來,很多不滿結果的美國人或將移居加拿大。

作為移民優勢國家,加拿大緊鄰美國,兩國的互動性極強,甚至可以自由出入兩國的邊境,實現在美國工作,在加拿大生活的圖畫。在特魯多總理上台之後,兩國關係更加友好。不僅如此,新政府為吸引更多優秀人才落戶加國,還推出了各項利於移民的優惠新政,尤其在留學轉移民這條途徑上,簡化留學生移民標準,加大對各省加拿大大學的扶持力度,一些加國緊缺的職位專業更是承諾就讀者畢業後即可辦理移民,總之是利好政策接連不斷,令很多留學生大呼“我們愛你,美顏總理特魯多!”。

根據加拿大新政府對優秀國際留學生的青睞程度,2016年通過留學方式成功移民加拿大的群體將大幅上升,猶如黑馬脫穎而出,成為超越其他任何移民加拿大方式中的終極途徑。

當然,有些朋友會擔心了,雖然現在政策特別好,但是留學好幾年時間,尤其是本科需要4-5年才畢業,一旦錯過這些利好政策,那不是得不償失。這樣的憂慮不是沒有道理,畢竟誰都無法預計今後會發生啥事情。

所以,對於國內有移民“楓葉國”打算的家庭或者學生,應儘早規劃好留學方案,在今明兩年內前往加拿大留學,因為以特魯多為首的新政府未來將執政五年,也就是說五年內這些留學轉移民利好政策的優勢將愈發顯著並呈現穩定狀態,希望大家能趕上這趟留學移民“和諧號”,在局勢一片大好的情況下,通過留學加拿大來實現移民,奔向更加美好的未來。

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(據太傻留學)

 

 

英國 | 英國央行實行的貨幣政策 只是一種「短期慰藉」

稍早前就有觀點提出英國央行在英國脫歐後提出並實行的貨幣寬鬆政策只擁有短期作用。

據外媒報導稱,英國央行首席經濟學家及貨幣政策委員會(MPC)委員霍爾丹週日表示,關於英國公投退歐為經濟所帶來的不確定性,貨幣政策只能提供「短期慰藉」。

關於英國公投退歐為經濟所帶來的不確定性,貨幣政策只能提供「短期慰藉」

 

霍爾丹在星期日泰晤士報刊出的觀點文章中表示,MPC並沒有幻想其能夠讓英國完全免於6月公投退歐的長期影響。

他的看法與許多經濟學家的意見一致,經濟學家們認為英國政府將需要在秋季公佈新的財政計劃,才能在準備退出歐盟時,讓經濟保持穩定。

「這是英國經濟和貿易機制的結構性改變,因此貨幣政策為經濟不確定性所能提供的只不過是短期慰藉,」霍爾丹表示。

「更重要的是,(貨幣政策)無法彌合英國經濟中其他的結構性斷層問題,舉例來說,地區的、社會經濟的、跨世代的和房市中的斷層問題,」霍爾丹寫道。

上週有超過三分之二接受路透訪問的分析師表示,他們預期政府將會推出「大規模」財政刺激計划來扶助經濟。

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(據鉅亨網)

 

澳洲 | 悉尼房價比紐約倫敦還高,澳洲本地人都到海外投資了

據相關消息,悉尼房價已經超過倫敦和紐約了。悉尼房價平均值高於美國大城市,於是澳洲本地人都跑去海外買房和投資了。

據《每日電訊報》報導,根據Realestate.com.au的數據,超過20%的澳洲投資者都選擇在海外買房,而這並不讓人驚奇。悉尼黃金地段的一室公寓就要100萬澳元以上,但是在雅典,只要1.5萬澳元就可以買到同樣一套一室公寓了。

超過20%的澳洲投資者都選擇在海外買房,而這並不讓人驚奇

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據報導,在羅馬尼亞的特蘭西瓦尼亞,只要10.9萬澳元就可以買到一棟配有游泳池的小屋。還可以享受湖光山色。或者在希臘的伊奧尼亞群島用87萬澳元買下一整棟含有12套公寓的樓房,俯瞰沙灘。而這個價錢比悉尼中位房價還少。

29歲的首次置業者Mariana Oliveria在悉尼找了3年的房子。最近到歐洲旅遊一次後,她明白了海外買房對大家的吸引力。用110萬澳元,她只能在悉尼內西區買到一套兩室房產,但就算少10萬澳元,她也可以在法國買一套十室的18世紀的豪宅,配有游泳池和網球場。

房地產廣告公司REA Group的首席經濟學家Nerida Conisbee說,英國脫歐可能會影響到歐洲的房價,因此可能有更多澳洲人試圖在海外投資。

法國中介Peter Elias表示,澳洲客戶現在大約佔他們客戶群的5%。最近,他們一位澳洲客戶就買了一棟法國城堡,從頭到尾進行改造。

相關資訊:澳洲購房情況:多數買家認為現在是購房好時機

(據今日悉尼)

 

加拿大 | 細說房屋轉讓稅對大溫地產的影響

加拿大溫哥華自8月2日起外買家需要繳納額外15%的房產轉讓稅,那麼這項政策對其地產究竟有怎樣的影響呢?

加拿大一位頂級經濟學家發出警告,對溫哥華、多倫多地區的房市進行調控、降溫,很可能會對全國的經濟增長造成不好的影響

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對經濟增長造成影響

加拿大一位頂級經濟學家發出警告,對溫哥華、多倫多地區的房市進行調控、降溫,很可能會對全國的經濟增長造成不好的影響。

CIBC首席經濟學家Avery Shenfeld說,對支持加拿大經濟增長的房市進行「急剎車」,將會導致經濟下滑。

TD銀行經濟學家Pian DePratto也說,「如果你回頭看看前幾個月的GDP報告,儘管房地產位居第三大行業,只佔到12.5%的經濟,但代表了期間平均經濟增長的一半以上,所以房地產行業對經濟增長貢獻非常大。」換句話說,加拿大經濟增長一半就全靠房地產行業了!

Shenfeld解釋道:「有些人可能希望對房市進行降溫,認為這樣會對經濟發展有利。但是要知道,一旦房地產市場蕭條下去,整個加拿大的經濟也會面臨不景氣的威脅。加息或者嚴控房貸確實有可能使房價下跌,但是將會以全國經濟下滑為代價!」

海外買家選擇放棄交易

新政出台後,許多已經簽署過購房合同卻還未過戶的海外買家選擇放棄交易。溫哥華房地產協會主席Dan Morrison表示,從地產協會掌握的數據來看,大溫地區大約有427個房屋交易受到了新政出台的影響!

這些數據來自於大溫地區27個地產公司的郵件。房地產協會並沒有統計這427個房屋交易涉及的金額,但表示按照目前溫哥華市場的平均房價來看(平均每個海外買家消費$946,945.),這些交易的總價值約在$4.04億加幣。

海外買家附加稅的新政讓溫哥華地產行業著實受到一輪打擊。在7月最後一週,近三個月內涉及海外買家的房地產交易紛紛趕在8月2日新政實施之前過戶。除了房產經紀外,律師事務所、貸款中介、銀行等均忙得焦頭爛額。就連土地局也在長週末加班加點,為這些急需過戶的買家們服務。

西溫獨立屋銷量暴跌行情慘淡

2016年8月2日開始實施的外國人購房15%額外過戶轉讓稅,對大溫地區北岸高端獨立屋市場衝擊最大,截至8月12日,西溫獨立屋一直保持在僅售出2套的狀態,而過去10年裡,8月平均銷售大約60套獨立屋,2015年8月銷售了80套。

北岸地產經紀都知道,很多已經簽約的百萬豪宅訂單黃了。RE/MAX地產公司西溫地產經紀艾勒斯(Pent Eilers)說,15%外國人過戶稅是目前為止,地產界最震撼的事件,還沒有人知道怎麼辦。

艾勒斯說,新政對北岸市場影響特別大,因為這個市場「嚴重依靠海外資金和投機資金」。而多位經紀都確認北岸高端市場有「更多數目的外國買家」。

但到目前為止,沒有人能夠預測新政的長期影響,當地經紀們只能「坐等反彈」。

艾勒斯稱,北岸市場目前劇烈降溫,但並不意味著會永久這樣。 通常秋季會比夏季更繁忙些。現在很多人出外旅遊,或者在靜觀9月初的市場變化。

新屋動工數量放緩

加拿大房屋貸款與房屋公司(CMHC)公佈最新數據,7月份加拿大新住宅建築動工數量與六月相比有所放緩,不過仍然高於預期。

CMHC表示,在經過季節性調整後7月份的新建房屋數量為198,395棟,同六月的218,326套相比低了近2萬個單位。

之前經濟學家預測新建房屋數量會跌倒195,000個單位。

城市中多戶型新屋動工數量同六月相比下降了13.3%,數量為123,630套。

城市內獨立屋新屋動工數量也下降了1.8%,跌至58,990個單位。

郊區新建獨立屋數量為15,775個單位。

從全國範圍來看,城市新建住宅建築數量下降了9.9%至182,620,其中魁北克省,安大略省,BC省和海洋省都有所下跌。而在草原省份則有所上升。

CMHC報告同時指出,今年1月份的新建房屋數量為197,840套,截止到7月新建房屋數量上升至201,936套。

農用地價格大漲,投資者砸錢收購加拿大藍莓農場

BC省對外國人購買住宅徵收15%額外過戶稅實施後,對外國人購買農地產生強大的促進作用,同樣由於世界市場對藍莓的需求增長迅速,同樣也吸引了很多投資者砸錢收購加拿大的藍莓農場,這些人當然包括來自中國的富豪們。

中國投資者不但在溫哥華砸錢購買房產,而且斥資在溫哥華周邊的農業帶大量併購藍莓農場,然後把這些買下來的藍莓農場租給當地種植藍莓的專業戶經營。近年來溫哥華周邊地區出售的小農場有至少一半、出售的大農場幾乎全部是被中國大陸資金或者是與中國大陸投資者有關的人買下。

中國資金的大量湧入讓大溫周邊農業地區的每公頃農地價格,暴漲到加拿大平均農地價格的230倍。加拿大全國農地的平均價格是每公頃$2460;2015年年底售出的溫哥華附近農業帶地區的一個4.5公頃的藍莓農場成交價為每公頃$57.3萬。

列治文市長馬保定(Malcolm Podie)稱,BC省對外國人購買住宅徵收15%額外過戶稅實施後,對外國人購買農地產生強大的促進作用,外國人正在農地上建築巨大的房子,15%的過戶稅應該立即應用到農地上!他呼籲省府限制外國人購買農地。

15%外國買家物業轉移稅

15%外國買家物業轉移稅已經在大溫哥華地區實施,一起來瞭解這個稅制的內容吧:

這個新稅制的條款是什麼?

當外國買家在大溫哥華地區 (The Greater Vancouver Regional District,簡稱GVRD) 購買住宅房地產,在原本常規的物業轉移稅上,需被加征15%的物業轉移稅。受到規範的地區包括:素裡、列治文、三角洲、西溫和高貴林等地,而斯闊米什(Squamish)、威士拿、阿伯斯福特、溫哥華島和歐肯那根等地區則不受此規範影響。

徵收對象?

15%外國買家轉移稅的徵收對象是「外國實體 (foreign entities)」,這包括,外國公民、外資公司和應稅受託人(taxable trustees);而外資公司包括,在加拿大之外設立的公司,以及由外國人或外國公司控制的加拿大公司。

加拿大公民和加拿大永久居民不需要繳付這15%的外國買家轉移稅。

哪一類的交易需繳納15%外國買家物業轉移稅?

只要外國買家在受規範的地區購買住宅房地產,並且於2016年8月2日或者之後在土地產權局註冊,買家都需要繳付15%的轉移稅,即使買賣合同是在2016年8月2日以前簽定的。

能否避開這個新稅制?

非住宅房地產、受規範之大溫地區以外住宅地產、房地產投資信託和互惠基金信託不受此新稅制影響。任何人或者公司 (包括,律師、會計師和地產經紀) 若協助非法逃漏此稅金,個人將被判罰最高10萬元、公司企業最高20萬元的罰金,以及最高入獄2年的刑罰。

相關資訊:BC省立新法 下一波房產高潮要來

(據溫哥華地產)

 

 

新西蘭 | 新西蘭房產銷量下滑 房市已有縫隙

據相關消息顯示,新西蘭房價增福逐漸減緩,銷量也隨之下滑。即使現在房地產市場仍然屹立,但實際已經有一定縫隙。

儘管房價顯示房地產市場依然堅挺,但奧克蘭的房價增幅已經開始減緩,銷量也出現下滑

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價格

根據Real Estate Institute最新公佈的數據,從6月到7月,全國房價中位數上漲了1%,7月份為505,000紐幣。這一數字較去年同期上漲了8.6%。

截至7月份,奧克蘭的房價中位數為825,000紐幣,較上月僅上漲了0.5%。但相比去年同期,這一數字上漲了12.2%。

如果把時間拉回到一年前,就能看出房價上漲有多兇猛。當時,奧克蘭房價同比上漲高達20%。

從季節來看,二季度全國房價較一季度上漲了2%,相比去年同期上漲8%。奧克蘭二季度房價則較一季度上漲1%,較一年前上漲了12%。

銷量

Infometrics首席預報師Gareth Kiernan稱,從6月到7月的一個月間,新西蘭房屋銷量下滑了5.3%,較一年前下滑了10%。這是兩年來第一次出現銷量同比下滑。

具體到各個地方,Waikato/豐盛灣和Gisborne的房產銷量下滑了14%,北地房屋銷量狀況稍好,下滑了1.5%。

Kiernan稱,這些地區的房產銷量在2014年末和2015年初達到創紀錄水平,如今卻出現下滑,「值得關注」。

奧克蘭的狀況則更為嚴重,房產銷量較一年前下降幅度高達20%。

對於下降的原因,眾多房產中介抱怨稱,售房人數減少,各地的中介均難以找到房源。這是導致銷量下滑的主要原因。

「從全國範圍來看,存量房源快速下降,同比去年下滑了33%。其中6個地區下滑了超過40%。」有經紀人說。

但Infometrics的經濟學家稱,奧克蘭並不缺少房源,該城最大的代理商Barfoot & Thompson目前手中的房源依然是10個月來的最高位,「這表明該地區的高房價可能對買家造成了負面影響」。

Westpac則拋出了不同的觀點。其經濟學家認為,房主之所以不願意售房,是出於進一步資本收益預期的考慮。換句話說,他們在等待房產升至,並不急於賣房。

Infometrics預期,隨著新的貸款與價值比率(Loan-To-Value)規則開始生效,八月份成交量將進一步下滑。

「我們預計新的LVR比率限制政策將進一步拉低奧克蘭房產銷量,幅度為8%。其他地區的下滑幅度預計將達到19%。雖然央行將在下月實施該政策,但零售銀行已經採取放貸緊縮措施。」Infometrics預期,這一政策對購房需求的影響至少持續一年。

但ASB經濟學家Kim Mundy稱,在有限的供給和強勁需求下,房地產市場依然增長強勁。

「在奧克蘭之外的其他城市,隨著低利率福利和對奧克蘭房產的可替代性增強,居民對房產的需求也在增長。即便在奧克蘭,高企的人口增長率加上低利率,仍會持續推高房產需求。」Mundy說。

Westpac則認為,預期從8月份開始,房價上漲仍將遭遇阻力,銷量還會下滑。但該機構同時稱,從國外既有經驗來看,限貸措施對限制房價漲幅的作用不會持久,只是暫時性的。

相關資訊:奧克蘭房價降溫了?上月房價漲幅甚少

(據新西蘭天維)

美國 | 是什麼原因讓美國人租房住?

在美國,越來越多的當地人選擇租房而不是買房,這是為什麼呢?

如果在紐約這種地方,一套一居室或者合租一間房就得1,000美金,在舊金山租一套兩室一廳的房子,可能要2,000-3,000美金。換句話說,大概在大城市的美國人一半的收入都給了房租。而最要命的是,美國各州的房屋租金仍然在繼續上漲中。

是什麼原因讓美國人租房住?
大概在大城市的美國人一半的收入都給了房租

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美國諮詢公司Gallup公佈的民意調查顯示,目前尚未擁有房產,並且認為在「可預見的未來」不會置業的美國人,由兩年前的31%大幅上升至41%。在無房者中,未來一年或五年內有置業計劃的人數比例保持不變。再看看自有房屋佔有率,美國從2007年達到70%之後,就一路狂跌,甚至跌到了60年代的水平。也就是說好多人都是有房的,但現在這幾年他們都把房子賣了租房住。

雖然美國房價很便宜,一般城市40-60萬美元就能買一套很好的房子了,大城市100萬美元也基本拿下來了,一般的美國家庭不吃不喝8-10年也就能買一套房子了,遠比我們不吃不喝30-40年才能買房幸福的多,但他們就是不買。主要有以下幾方面原因。

第一,這幾年經濟不好,美國失業者很頻繁。工作動盪,就不會甘心在一個地方一直居住,所以這種買房落戶不適合闖蕩的年輕人,再加上美國人不怎麼儲蓄,覺得看不到10年房貸的未來,所以不敢貿然去買房。

第二,房價根本不漲,買來也沒什麼用。在美國房價平均每年就漲5%左右,甚至在2004年之前,房價幾乎是十幾年沒漲。近幾年中國人多了,房價漲得稍快了一些,但也沒超過10%。所以炒房在美國絕對是個壞投資,還不如去買股票指數來的實惠。一大筆錢放在裡面,不產生收益,機會成本損失巨大。

第三,交易養護成本太高。美國買了房,地給你了,房子也是你自己養護,所以修房子、換家電都得自己出錢,而交易中的稅費怎麼也得佔房款的2-3%,所以又是一大筆支出。而如果租房,這些成本都是房東來負責。

第四,房產稅。各州的稅率不一樣,從百分之零點幾到百分之二不等。如果乘上幾十萬的房價,一年幾千塊美金是有的了。這筆錢甚至能夠租半年你的房子。

第五,房產形勢多樣化。各式各樣的房子都有,朋友在加拿大溫哥華說,有那種百年的長租房,沒什麼地稅,這基本跟買房差不多了,但價格是按租金走的。大約只有人民幣百萬左右。

所以,美國人並不傻,他們算來算去覺得還是租房更划算,更省心,房子可以隨著工作走。也不想在什麼地方紮根,也不用考慮什麼上戶口的問題。即使房價很低,但美國人更願意租房,花半年的工資租一套花十年工資就能買到的房子。如果按照股票的估值算,美國的房子(不算其他成本的情況下)租售比每年生息能達到5%,市盈率20倍,相比於標普里面有的股票股息率8%,市盈率10幾倍來說,顯然不具備投資優勢。

相關資訊:美國房租佔收入比創新高 租房困難

(據看紐約)

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澳洲 | 住房的負擔能力為澳洲人最擔心問題

澳洲人最擔心什麼?答案是住房的負擔能力,我們知道,澳洲房價飆升不是一兩天了,如今,澳洲公眾對房屋的負擔能力更加不抱希望了。

據澳洲Domain房地產網報導,這項調查由社會潮流和洞察研究機構KORN集團於聯邦大選前進行,採取對悉尼、墨爾本和Geelong不同的人口分成焦點群體來統計數據,來瞭解普通澳洲人最擔憂的問題。

結果表明,住房負擔能力是許多年輕的澳洲人最重要的談論話題之一,他們不知道該如何進入房地產市場。社會研究兼市場分析師Neer Korn表示,焦點群體重點突出了悉尼的購房壓力,墨爾本的情形也差不多。

住房的負擔能力為澳洲人最擔心問題
結果表明,住房負擔能力是許多年輕的澳洲人最重要的談論話題之一

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Korn 說:「許多許多年輕人都放棄了。」而年長者對年輕一代感到遺憾。擁有自己的住房仍然是許多人的願望,這個曾經的成年禮現在變成了「一個衰落的夢想」。

年輕人反映存儲購房首付款很困難,他們正在調查購買房產的不同方式,許多人希望在靠近市中心的地區居住。但是即使在偏遠地區,房價的上漲加上就業的不確定性和收入較低,也使購房比過去更加艱難。Korn稱,外國人,特別是中國買家,成為這項調查參與者,一個特定的談論焦點,他們認為外國買家在侵佔房產。

澳洲人強烈的感覺到,應該限制外國人在澳洲購買房產,他們認為應該讓年輕買家有機會進入市場。

AMP Capital首席經濟師Shane Oliver表示,可以理解購房負擔能力是普通澳洲人主要關切的問題。Oliver 說:「其中存在一個很大的問題,而且現在已經好幾年了。」他表示,房價與收入之比已經從3倍飆升至8倍、9倍,在悉尼和墨爾本甚至高達10倍。房子的自住房主比率下降,反映出購房負擔能力所面臨的挑戰。

不過,雖然外國買家和負扣稅是更大問題的一部分,高住房費用的原因可能比許多人想像的更加複雜。Oliver認為,真正的問題是供應不足,尤其是獨立房,高利率已轉變為低利率,而幾個大城市受到了人口的限制。他認為,除非我們能找到一種方法來分散人群,否則很難看到負擔能力問題能得到解決的希望。

匯豐銀行澳洲和新西蘭分部的首席經濟師Paul Bloxham稱,確定房產是否負擔不起較顯複雜,因為這涉及多種方式。他說:「房價相對於家庭收入都相當高,但另一方面,低利率也有助於人們的負擔能力。當然,進入房市你還是要承擔相當多的債務。」Bloxham預測房價漲勢會因幾個原因而緩慢下來,包括審慎監管局收緊政策,住房供給的大幅增加,特別是主要大城市的公寓房。

調查還涉及到受訪者對一些問題的主觀感受和認識,其中包括日趨擴大的不平等和貧富差距,澳洲政客缺乏遠見以及人們對此的無奈,對基礎設施,特別是公共交通的投資的不足。

相關資訊:澳財長:不準備修改負扣稅 要保護中產階級!

(互聯網資訊綜合整理)

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