Author: EricSong

房產投資者的心理和他們隨之的市場選擇取決於今年歐洲和他們自己的國家的壹系列經濟和地緣政治的因素。英國、西班牙、希臘的大選，跟隨法國、德國、意大利等最大的歐洲經濟體最近的弱勢表現的三次衰退問題，歐元貶值，烏克蘭和俄羅斯之間的緊張的地緣政治局勢，埃博拉病毒傳播的風險，而這些只是其中的壹小部分。然而，伴隨著歐洲房產仍舊是資金經理資產配置的優化選擇和更多的資金進入房地產，同樣有壹些2014年的積極因素我們可以在2015年期待。

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更多資本進入房產領域

2014是在很多市場都看到房產投資量全面恢復的壹年。進入房產領域的資本量比長期的平均水平高30%，接近07年水平的80%。這次專註於房地產的投資者不是被債務所驅使，而大多數是被找不到更好投資方向的資產凈值驅使。債券利息在歷史低點，股權市場動蕩。同時，壹些亞洲地區市場的房產價格上漲，而相反壹些歐洲的市場顯示處在低谷。雖然如此，因為壟斷了投資者的資金，主要產品價格還是很快地重新上漲。我們期望伴隨著有資質的投資者的融資環境變得更有利，在歐洲尋找房產進行投資的資金量在下壹年保持甚至增加。

核心需求vs機會供給

有大量風險規避型和風險趨向型的投資者在尋找不同的投資機會。其中主要包括，機構的、長期的投資者會專註於最安全的市場和資產類別，而投機的投資者會利用隨著近期歐洲銀行壓力測試完成的銀行不良資產的預期出售。這個測試的結果帶給這個領域的透明度，也應該帶來實體經濟貸款環境的好轉，包括薄弱的行業和消費者信心。

寫字樓：供給和租賃增長之間的缺口

融資環境的好轉可以支持明年的寫字樓發展，尤其是在有剛性需求的市場，比如都柏林和倫敦，和復興的市場，比如馬德裏和米蘭。總的來說，過去幾年有限的新供給制造了歐洲的寫字樓市場中高質量的寫字樓的供給不足。這導致在這些子市場中租金增加，2015年我們可以看到這在倫敦，都柏林，布魯塞爾等市場繼續。

寫字樓之外

由於相對較弱的消費者信心，我們相信投資者會謹慎選擇零售資產，會繼續追逐位於零售商有信心開新店的流域的表現最好的零售計劃和商業區大街。包括強大富裕的歐洲市場（英國，法國，比利時，德國），還有發展中和恢復中的地區（波蘭和西班牙）。與零售商發展有關的物流市場，尤其是和他們的線上銷售策略有關的也會被考慮（荷蘭，德國，波蘭，英國，西班牙）。

關於另類投資，雖然它們占的份額更小也需要壹定程度的專門研究，我們看到了進壹步發展的潛力，正如在學生公寓部分和住宅部分（荷蘭，德國）以及酒店部分（倫敦，巴黎）所展示的。特別是酒店領域，去年增加了它在歐洲所占的份額，我們期待能夠在投資者的雷達下，跟隨經營者的擴張在歐洲最受歡迎的的旅遊市場/城市（倫敦，巴黎，阿姆斯特丹）保持這種增長。

收益重新趨同？

B資質城市的A資質資產和A資質城市的B資質資產的機會在過去的壹年增加了。主要領域激烈的價格競爭和供給的短缺轉移了其他市場領域的投資者的興趣。除了有附加值和更高收益的資產，另類投資（學生公寓，住宅，酒店），更高收益的領域（物流和附加值）和正在恢復的市場（西班牙，意大利，愛爾蘭）也有壹個上升。我們相信2015年這個趨勢會繼續，投資者會繼續尋求從中心開始多樣化產品的種類。這應該會轉化成中心市場（英國，法國，德國，荷蘭）的AB/BA資產和更高收益的和另類投資領域增長中的份額的更高的投資。

它也可以繼續幫助已經觸底反彈的市場，比如西班牙，愛爾蘭和意大利。那可能會導致中心市場的壹級收益和二級收益與中心市場和邊緣市場的主要收益之間的缺口進壹步縮小。收益的趨同同樣得益於歷史性的低利率環境和歐洲混亂的經濟體（葡萄牙，希臘）的債券利率的恢復，導致投資者對收益率的要求降低。

如果我們無法避免通貨緊縮呢？

盡管我們希望2014年的勢頭可以在2015年得以繼續，我們同樣關註在短期到中期內經濟狀況和地緣政治局勢的緊張對投資者興趣的沖擊。如果最大的經濟體的微弱的經濟增長持續和通貨緊縮的風險變得更實在，那會對房地產領域裏投資者的信心產生負面的沖擊。它會再壹次把投資者導向可以帶來安全和長期的收益的安全港灣和類債券資產，因而影響二級市場和附加值市場投資的上升。投資者可能再壹次變得更加謹慎和更加厭惡風險。

在英國學生公寓市場“鏖戰”的，不只是公司企業，還包括來自英國本土，及美國、中東、東亞、印度和非洲等地的個人投資者。

他們之所以將資金撒向學生公寓，主要是因為價格便宜：近年來，英國房地產熱潮推動房價不斷上漲。在高企的英國房價面前，很多中間階層望房興嘆，購買住宅成為“不可能完成的任務”。而學生公寓起價較低，最便宜的大概5萬多英鎊（約合人民幣49萬元）就可以買到，平均價格也只有7.5~8萬英鎊。

值得壹提的是，在英國購買學生公寓，並不能獲取房屋的永久所有權，而是250年的租賃權。但根據萊坊的統計數據，從2010年開始，英國學生公寓的年均回報率達到了兩位數，因此投資者還是蜂擁而至。

回報率之所以如此高，最大“功臣”要數不斷湧入的國際學生。《紐約時報》稱，2014~2015學年，英國大學的新生人數創下了新高，達51.2萬人，其中國際學生增幅明顯。這也讓學生公寓的業主賺得不亦樂乎——即便近年來房租每年上漲3~4%，入住率依然高達97~99%。即使2012年英國大學學費顯著提高，這壹市場的規模仍在擴大。

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對投資者而言，另壹個吸引人的地方是，每年都有學生搬家或畢業，這樣，房東就可以對新房客提高房租。

52歲的戴維斯·吉姆是英國利物浦壹家船運公司的文職人員，2014年年初，他和妻子拿出多年積蓄在倫敦買了兩間學生公寓。如今，這筆投資給他每月帶來近2000英鎊的收入（約合人民幣1.9萬元）。

“我的兩個孩子在倫敦讀書時支付了不少住宿費，我意識到這是個不錯的生財門路。”吉姆對《利物浦回聲報》說道。

“吉姆們”津津樂道於自己的投資眼光時，英國本土的大學生則對不斷上漲的住宿費憂心忡忡。全英學生聯合會負責福利事務的副主席科勒姆·麥奎爾說：“所有的新公寓都收費昂貴，並且主要面向國際學生，英國本土學生要節衣縮食才能住進去。”

這種滋味，麥奎爾深有體會——盡管他在倫敦長大，但因房租太高，他不得不去外地讀大學。

萊坊公司的房地產分析師艾薩克·萊斯則認為，在住宅市場高企不下、初現泡沫之時，學生公寓市場將成為英國房產市場資金的避風港。雖然在倫敦市中心，這種投資的回報率近來有所下滑，但比起其他物業類型仍優勢明顯，全球投資者對它滿懷熱情也就合情合理了。

“英國的投資機構想增加在這壹領域（學生公寓市場）的份額，但這是個全球性的資產類別，不單單是英國人的事兒。”仲量聯行的希爾曼說。