Author: EricSong

新加坡整体非有地私宅转售价格在2月续跌，这是私宅转售价格连续四个月出现下滑。不过，非中央区的大众私宅转售价格在2月持平。

根据昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI）预估数据，今年2月的整体非有地私宅转售价格相比1月下跌0.3％，但这个跌幅比1月的0.9％跌幅（已调整数据）明显来得低。

新加坡非有地私宅转售价2月续跌

分析师认为，大众私宅转售价格持平以及整体非有地私宅转售价格跌幅缩小，并不代表私宅转售价格已趋向稳定。

他们指出，新加坡房地产降温措施是整体私宅转售价格一路下滑的主因，房地产降温措施若不放宽，这种趋势就会在接下来一年里持续，私宅转售价格的全年跌幅可达7％。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，即使房地产降温措施真在下半年放宽，也不会促成私宅转售价格快速回升，因为利率上涨将抑制买家的购屋兴趣。

他认为，房地产降温措施若在下半年放宽，私宅转售价格全年跌幅可达5％。

王伽胜也认为，华人农历新年也是整体非有地私宅转售价格在2月下滑的另一个原因，因为买卖双方通常不会选择在这段期间进行交易。

ERA产业主要执行员林东荣受访时说，在所有地区以及种类的私宅中，中央区高档非有地私宅公寓的转售价跌幅预计将最大，因为这类房地产的买家受总偿债率框架的影响更大，因而更趋谨慎。

从国大房地产价格指数来看，情况的确如此。中央区公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，环比下跌0.7％。

此前，中央区公寓转售价也是1月份跌幅最大的私宅类别，跌幅为1.2％。中央区指的是第1邮区至第4邮区（包括金融区和圣淘沙升涛湾等），以及第9邮区至第11邮区等乌节路一带的黄金住宅区。

王伽胜表示，中央区高档公寓出现更多房贷违约被迫拍卖的案例，或拉低该领域私宅转售价格。

国大房地产价格指数也显示，非中央区公寓的转售价格保持不变。王伽胜表示，这可能是因为农历新年期间推出的新私宅选择不多，促使买家转而考虑转售市场。

至于面积不超过506平方英尺的小型公寓，2月的转售价格下跌0.2％，这也是这类私宅的转售价格连续第二个月下滑。王伽胜认为，随着更多小型公寓陆续落成，这个领域的转售价格将变得更不稳定。

展望接下来几个月的整体私宅转售市场走势，林东荣认为，私宅转售市场交易量会在3月上升，但价格依然不会出现回暖的迹象。

他也认为，相对私宅转售市场，新推出私宅市场的表现会更好。

王伽胜也有同感。他说：“即使一些转售私宅价格比新推出项目来得低，买家也可能更愿意购买新推出私宅单位，因为它们的设计较新。”

根据房地产交易信息网站SRX的预估数据，今年1月和2月的私宅整体转售价格都保持不变。

在房地产降温措施的持续影响下，新加坡豪华住宅市场过去两年价格下跌两成左右。但这也促使美国投资公司黑石集团（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市场的投资潜能，开始在本地豪宅市场展开投资项目。

黑石集团共同创始人苏世民（Stephen Schwarzman）日前在博鳌论坛场边接受彭博社访问时指出，公司去年趁本地豪宅项目价格下跌之际，开始投资一些豪宅项目，预料这些豪宅项目价格将会随着降温措施撤销而上调。

黑石集团进军 新加坡豪宅市场

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他说：“降温措施导致一些房地产的价值大跌，而我们就是趁这些房地产价格下跌后开始买入。事实上，我们大概是去年进军新加坡市场。随着时间推进，我们相信这些降温措施将会撤销。”

黑石集团是世界最大的私募基金之一。据了解，它去年以1亿6400万元买了高档豪宅项目“21 Anderson”的34个单位，以及8300万元买了Paterson Suites的18个住宅单位。这两个项目都靠近乌节路，离中央商业区也仅十多分钟车程。

大华继显分析师潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集团的做法有如它之前趁着美国楼市崩盘时，低价买入许多房地产项目，并在美国楼市回暖后大赚特赚。

他说：“黑石集团似乎在找寻估值被低估的不良资产。在美国，它就从大众住宅的租金收益和潜在价值中获益。至于新加坡，豪宅市场则比大众住宅市场更具备潜在价值。”

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋也认为，即便计入额外印花税，黑石集团也是捡到极低价的豪宅项目。

他估计，黑石集团在这些交易中支付的平均尺价为2000元。“相比伦敦优质房地产项目的尺价高达3500元，本地豪宅项目在2000元尺价以下，可说是非常合算。”

分析师：高档住宅价格未来三年料上涨达8％

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓也表示，公司最近收到一些基金和高净值人士对高档住宅项目的询问，显示这可能是进场购买高档住宅的好时机。她还预测高档住宅价格接下来三年可能涨5％至8％。

另一方面，新加坡房地产公司ERA的一项报告指出，虽然新加坡楼市当前疲弱，但本地优质洋房（GCB）价格仍稳定上扬。

报告指出，从2010年至2014年，优质洋房的交易量从2010年的80个单位，猛跌约八成至去年的15个单位。但这期间，成交的中位数尺价却上扬35％，从1107元上涨至1490元。

优质洋房可说是新加坡最顶尖的私人住宅房地产类别。根据市区重建局的定义，优质洋房必须是只有两层楼高的独立洋房，占地至少1400平方公尺（1万5070平方英尺），并坐落在第10、11、20、21和23区里的指定39个优质洋房区。

目前，新加坡约有2800间优质洋房，由于它非常稀有、单位总价高，所以它的买家往往非富则贵，单位价过去几年也一直保持在至少2000万元的水平。

ERA产业优质洋房部门主管林俊庆指出，优质洋房一般是属于富裕人士的高档房地产项目，这些人的持守能力较强，所以优质洋房交易较不易受到市场价格波动影响。加上优质洋房这一类别的供应不多，在供不应求的情况下，使到优质洋房价格在疲弱楼市中仍维持稳定性和韧性。

他说：“由于优质洋房这一类别的高档房地产项目供应正逐步减少，预料它的价格会继续上涨。”

新加坡《联合早报》近日报道，新加坡政府发行新加坡储蓄债券所得的资金，将和新加坡政府特别债券及新加坡政府债券一样，会用来进行投资。

新加坡政府发债所得资金将用作投资

根据政府债券法令，新加坡政府发行债券所得的资金不可用来资助国家建设。

根据财政部之前的声明，新加坡政府发行债券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。当局进而通过外汇市场，将款项转为国外资产。这些资产大部分属于长期资产，因此交由新加坡政府投资公司（GIC）长期管理。政府投资公司并不拥有这些资产。

据了解，发行储蓄债券所得的资金，预计不会让GIC管理的资产显著增加。