Author: EricSong

據了解，除了開發商大舉“出海”外，險資也成了中國對外房地產投資的“主力軍”，而且投資標的規模相對較高“險資”晉升為去年中國對外房地產投資的活躍企業。2014年，除了開發商加碼海外投資力度外，”險資”在忙於舉牌國內上市房企之際，對海外物業的投資動作也頗“猛”。

房企加碼海外投資 中國對外房產投資6年漲24倍

萊坊機構獲得的最新數據顯示，近年來中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對外房地產投資在6年間漲了24倍。

對此，萊坊機構相關負責人向本報記者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業和高凈值人群最為關註的投資領域。此外，2014年，“險資”企業大舉進軍海外房地產業務，而且投資規模相對較高。

房企加碼海外業務投資

“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關註的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向記者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。

萊坊認為，中國對外投資的首輪浪潮受主權財富基金投資各種優質資產以及銀行購置自用物業所帶動。而在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外市場開發物業項目，尋求多元化發展。直至當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業投資機會。

值得註意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對投資產品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業和民營開發商。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅透露，除了萬達、綠地等大型開發商積極拓展海外業務外，壹家中國內地的私人企業在澳大利亞對房地產的投資總額已經超過了碧桂園和綠地。

而對於中國對外房地產投資6年間暴增24倍迅猛增長的主要原因，王家明表示，“中國的政策環境推動投資者進行多元化的海外擴張;國內市場需求放緩;海外市場擁有更可觀的回報率。”

換言之，中國市場放緩(回報低、缺乏值得投資的項目和住宅市場淡靜)持續影響中國投資者和開發商。在中央政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國的機構投資者、銀行和開發商持續活躍在投資市場上。

事實上，國內樓市進入“白銀時代”後，利潤率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場來看，獲得貸款的利率相對較低，增厚了投資回報率。

以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鑒於澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房產的回報率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業手裏有多少現金，壹般也會選擇貸款方式投資。

“險資”出海投資迅猛

值得註意的是，在“出海”狙擊海外房地產業務的企業中，“險資”2014年的表現似乎更有看頭。

萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

紀言迅指出，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此投資規模相對較大。此外，根據萊坊對中國海外投資的了解，前20家中國保險公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場。由此可見，未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度。

關於中國的“險資”企業們看上了海外哪些業態的地產物業，王家明表示，“險資”出擊海外地產業務壹般投資寫字樓物業，近期酒店也成為“險資”重點考慮範圍。紀言迅補充道，“險資”投資海外地產主要集中在標準型建築，更註重風險和回報的平衡，同時也會考慮到同行競爭。

以陽光保險投資的悉尼喜來登酒店為例，其每年的租客率高達95%-99%，遠高於悉尼酒店市場平均85%的租客率水平，因此該類高端酒店是中國“險資”投資的主要目標。當然，當大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資者也開始分散投資項目以實現多元化發展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發到現在轉向開發休閑和工業等物業。

更為令市場關註的是，中國企業和投資者對外投資房地產業務的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。另據消息人士向記者透露，復星集團與澳大利亞地產與基礎設施投資公管理公司Propertylink聯合宣布簽約收購澳大利亞壹宗辦公樓物業，且該項目是配置在復星旗下保險資產中的。

對此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。”此外，中國開發商的“出海”意願近年來確實表現得較為激進，據萊坊監測顯示，前20家開發商中，已有壹半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地產投資的潛力很大。鑒於此，中國企業和投資者更要把控“出海”的風險。

在全球房地產市場蓬勃發展的時機下，中國各大投資機構、開發商及私人投資者都在積極參與其中。

借助海外投資，綠地集團2014年實現了155億元人民幣的海外銷售，並壹舉超越萬科成為中國開發商銷售第壹。

進入2015年，中國開發商及各種金融機構的海外投資仍然是熱度不減，多家機構預測，中國資本海外地產投資2015年仍將繼續創新高。

境外地產投資成新常態

根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金來源於中國，僅次於新加坡(29%)和中國香港(25%)。

而據仲量聯行數據，2014年全年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。

中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

仲量聯行指出，2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，跨入壹個全新的發展階段。

在地域上，中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資;澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元;25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露，通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示，2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。

2月11日，長實旗下新加坡房地產投資信托基金置富產業信托公告，受托人HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Limited與壹名獨立第三方簽訂了購買協議，以6.48億港元出售盈暉薈，這是置富營運11年以來首次出售資產。

根據公告，售價6.48億港元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧，是盈暉臺的商用部分，包括可出租面積91799平方尺（約10199.8平方米）及43個商業車位。該物業為置付產業信托於2003年在新加坡上市時的其中壹項資產，現在占置富產業信托的物業組合（按面積算）2.8%。

置富產業表示，售價為當年購入該物業的2.8倍，按該物業於截至去年底收入凈額及出售作價計算，回報率為2.9厘。預期該項出售將於今年4月完成。置富新任行政總裁趙宇表示，資產出售可錄得約2億港元的出售收益，並釋放資產組合的價值。

這是置富信托11年來首次出售項目，待交易完成後，旗下商場則剩17個，涉318萬平方尺及2713個商業車位。

2003年，由長江實業分拆旗下5家購物中心在新加坡上市的房地產信托基金置富產業，歷年來壹直充當長江實業旗下房地產項目分拆上市平臺，也即是把已開發成熟，盈利增長不高，但是擁有穩定現金流（租金）的項目拆分上市獲取融資，將資金投入回報更高的項目，是長江實業的壹種財務技巧，某分析人士表示。

比如，2013年，置富信托曾以58.49億港元收購大股東長江實業旗下天水圍嘉湖銀座商場及嘉湖山莊部分資產。

有基金人士透露，置富產業信托壹面把李嘉誠手中的資產買下，另壹面則立刻融資。置富信托壹直是李嘉誠的套現工具，變相出售在港資產，套現手段比較委婉，此番則是11年來首度出售旗下資產，不禁令人聯想其近年來多番拋售行為。

2013年，李嘉誠家族擁有的長江實業和和記黃埔已將其所持東方匯經中心股份，轉讓給光大控股旗下全資附屬鉆機集團與HYZL1及HYZL 2，作價約71.6億元人民幣。2014年，長江實業旗下的地產基金ARA(泓富資產管理有限公司管理)出售南京國際金融中心，完成20億人民幣的套現。

2015年，李嘉誠將對其名下資產進行最大規模重組。將旗下的長江實業（集團）有限公司（長江實業，00001.HK）與和記黃埔有限公司（和記黃埔，00013.HK）進行重組，成立兩家新的公司——長江和記實業有限公司（以下簡稱“長和”）和長江實業地產有限公司（以下簡稱“長地”）。這壹舉動，被指遷冊。

近年來，碧桂園、富力等中國房企不停攪動新加坡和馬來西亞樓市。

“我們很快會在馬來西亞投壹個300億左右的產業園。”綠地董事長張玉良近日對記者透露。據悉，未來兩月後，綠地將在新加坡和馬來西亞交界處投資壹個面積達3平方公裏的科技產業創新園區。熟悉綠地的人士向記者透露，馬來西亞拿督近日造訪綠地總部，目前尚未簽約，新的投資已經明確。這壹產業園選址與綠地此前在馬來西亞的住宅項目相距不遠。

這壹新項目所在的馬來西亞柔佛州新山市，與新加坡隔海相望，近年來頻繁出現在中國房企的出海版圖上。綠地2014年在柔佛州拿地開發住宅項目，碧桂園、富力地產等都在這壹帶大舉投資。

新加坡房地產公司永泰控股副主席鄭維榮告訴記者，近年來新加坡房地產市場上有多達30%的產品賣給了新加坡以外客戶，中國內地買家買走了新加坡市場上8%～9%的房子。新加坡因為語言、文化與中國接近，中國買家快速增長的趨勢仍在持續。

萊坊國際最近壹份報告顯示，馬來西亞新山、澳大利亞黃金海岸等地成為中國超高凈值投資者追捧的目的地，其投資收益超過了其他傳統海外置業城市。

記者了解到，新加坡近期經濟增長趨緩，業內預計房地產需要兩到三年才能回暖。新加坡本地開發商紛紛將中國內地客戶視為核心資源，與出海的中國房企短兵相接。

鄭維榮透露，永泰控股有多達10%的客戶來自中國內地。最新的項目嘉禦苑專門開發金融支持平臺，幫助中國買家在新加坡尋找房地產之外的投資項目。中國內地買家表現不俗的實力，尤其是來自中西部的富裕人群。來自內地的買家有的有意移民，有的僅僅是出於投資不動產的考慮。

綠地方面告訴記者，以往出海到韓國濟州島等地的項目買家以中國人為主，但綠地正在將客群範圍擴大，爭取當地客戶。此前出海到舊金山，針對華人買家的萬科也提出要逐漸發展當地客戶。隨著中國移民大軍的擴張，出海的中國房企面臨更多競爭。

據新加坡媒體報道，新加坡上個月的非有地私宅轉售交易量持平，轉售價環比僅微跌0.2%，其中高檔私宅跌幅最大。

根據新加坡房地產交易信息網站SRX的最新數據，高檔與大眾化私宅轉售價分別下滑1.7%與1.1%，中檔私宅轉售價上揚1.5%。與去年1月相比，私宅轉售價整體下滑了6.5%。

SRX預計上個月共有370個單位轉手，僅比去年12月的363個單位多出7個。

SRX指出，2010年4月的高峰時期共有2050個單位轉手，與當時相比，上個月的轉售交易量下挫了82%。

新加坡智信研究與咨詢總監王伽勝表示，今年1月轉售價月比下滑是在意料之中。這不僅是農歷新年前市場淡靜所促成的，更重要的是，總償債率（TDSR）條例大幅度限制了房屋貸款，並繼續影響投資者購屋的興致。

他認為，買家並不急著買轉售私宅，他們預料農歷新年過後，發展商可能會推出更多新私宅，並在市場情緒低落的情況下折價吸引買家入場。

對於高檔私宅在1月的轉售價跌幅最大，王伽勝表示，屋主已經打定主意要終止失敗的投資，尤其是高檔地區私宅的價格看起來還沒有復蘇的跡象。

對於中檔私宅轉售價上揚，他認為並不能視為價格已扭轉跌勢的跡象。價格月比上揚並不能持久，由於市場情緒疲弱，因此壹般上在壹兩個月後又會下跌。

至於大眾化私宅轉手價格下滑，則顯示買家對於郊區從今年開始將會添加許多新竣工的私宅，而持謹慎態度。

新加坡欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮表示，SRX的最新數據確定了市場已知多時的信息：市場正在逐步下滑。各個月份統計報告的不同點，在於某些月份有的地區的轉售價跌幅會比另壹個地區的來得大。

“但是，毫無疑問的是，整體趨勢顯示，在直到政府大幅度調整目前的房屋政策之前，私宅價格將在今年持續走軟。”

今年1月的私宅轉售量預料跟之前兩個月不相上下，約每月360至375個單位。假設轉售量維持在這個水平，那麽全年轉售量將跌至4300至4500個單位，這是自1998年亞洲金融風暴以來都未再看到的水平。去年的私宅轉售量跌至5407個單位，創下11年來的新低。

盡管如此，麥俊榮預測，由於轉售價走軟，壹些想要討價還價的投資者和買家會進場，使到市場稍微回溫，交易單位或介於6000至8000個。

展望今年，王伽勝認為，若政府在下半年沒有為任何降溫措施松綁的話，私宅轉售價預料下滑7%。但是，若政府在下半年解除降溫措施，轉售價可能下跌5%。

“政府在下半年解除任何降溫措施，都不會造成私宅轉售價快速上揚。投資者知道，大量竣工的公寓會加劇出租市場的競爭，而那些買屋自住的屋主則大多比較喜歡向發展商購買房地產，後者所供應的私宅，設計更好也更現代化。”

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，買家並不急著買轉售私宅，他們預料農歷新年過後，發展商可能會推出更多新私宅，並在市場情緒低落的情況下折價吸引買家入場。

據新加坡《聯合早報》報道，新加坡房地產聯合交易網SRX昨天公布的預估數據顯示，今年1月的非有地私宅租金較去年12月攀高0.2％，結束了之前連續11個月的持續下跌。

不過大多分析師認為，私宅租金的跌勢並未真正扭轉，今年的私宅租金可能下跌高達8％。

同比來看，今年1月的私宅租金較去年同期下跌5.9％。

新加坡ERA產業主要執行員林東榮說：“總體而言，私宅租賃市場今年將繼續面對壓力，預計將繼續滑落。這主要是因為今年完工的私宅項目將創新高、引入新加坡的外派人士減少，和更嚴格的房產稅制度等。”

他預測今年全年的非有地私宅租金將下跌6％至8％。

根據SRX的預估數據，1月份租金漲幅最顯著的是中檔私宅（RCR），環比上揚1.9％，而大眾私宅（OCR）的租金也走高0.2％。高檔私宅（CCR）的租金則表現欠佳，環比滑落0.8％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮表示，1月份私宅租金上揚，並非下跌趨勢扭轉，因為市場的基本面並未改變，“例如政府今年不太可能增加落戶新加坡的外國人和外派人士的人數。在這情況下，租賃需求預料將維持疲軟，因為外籍人士的人口增長將追不上租賃住宅供應的增長速度。”

智信研究與咨詢總監王伽勝則認為，1月份私宅租金表現壹般會比較好，因為年頭時期往往是許多外派人士簽訂或更新租約的時候，但他提醒說：“1月份的更活躍租賃活動僅推動租金微漲0.2％，所以，整體租賃市場實際上並不見得樂觀，更不能視為租賃需求已然提高。”

他預測私宅租金將在3月或4月恢復跌勢，全年跌幅高達8％。

在政府組屋方面，SRX價格指數顯示，1月份組屋租金較之前壹個月跌了0.5％。

其中，四房式組屋的租金下跌了1.3％；五房式組屋下跌0.3％；公寓式組屋的跌幅最顯著，下跌1.6％。只有三房式組屋的租金，稍微上升0.3％。

根據數據，成熟組屋區和非成熟組屋區的租金都呈下跌趨勢。上個月的組屋租金較去年1月份下跌1.6％。

倫敦、洛杉磯、舊金山、紐約、悉尼、墨爾本、多倫多、首爾、濟州島、西班牙、墨西哥、比利時、馬來西亞、泰國、新加坡……地圖上將越來越多的遍布中國房地產企業的投資紅旗。

2008年全球金融危機爆發後，中國企業開始邁出了海外投資步伐，房地產企業的海外投資端倪則肇始於2009年，隨著國內房地產市場調整，2014年開始出現房企海外擴張加劇之勢。

中國的政策環境推動、國內市場需求放緩、海外市場擁有更可觀回報率等因素促成了中國房企海外投資隊伍的加大。

“2012年10月，中國政府鼓勵企業走向海外做全球資產配置，房企海外發展速度最快”，仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏在接受財經網記者專訪時表示。

“同時，海外政府非常歡迎中國房地產企業在當地投資，2008年金融危機以後，所有金融機構投資放緩項目停工，導致整體經濟復蘇的情況下房地產市場 出現供不應求，中國房地產企業於是迎來海外投資機會，2012年底至2013年初，中國房企就已經開始探底海外投資，到真正下手的過程壹般是6個月到1年 時間。”

於是，2014年出現房企集中海外投資現象。資料顯示，新華聯敲定在韓國濟州島和馬來西亞新山市伊斯幹達開發區的項目，碧桂園斥資7300萬元在悉 尼拿地進軍澳大利亞市場；萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。綠地在紐約和首爾項目投資有新進展，萬達、雅居樂、富力、 首創等企業也均在海外投資市場上有所表現。

地產研究機構萊坊發布報告顯示，2009年中國海外房地產投資總額6億美元。仲量聯行統計數據顯示，2014年中國海外房地產投資超過165億美元。“而這壹數據可能在2015年上升至200億美元”，夏飏飏表示。

165億美元投資中，其中112億美元來自於商業地產投資，53億美元來自於住宅開發投資。“辦公樓和酒店成為中國海外投資最熱門的選擇”，仲量聯行報告分析，2014年海外投資額在商業地產交易總額中占比達到52%，海外商業地產投資首次超過國內。

2013年，房企在海外投資項目主要在公寓樓和旅遊度假社區。2014年投資產品種類有所增加，包括難度更大的商業、辦公、酒店，以及城市綜合體等。夏飏飏表示，2014年中國企業海外投資的50%是寫字樓，33%是開發地產，剩下的是酒店、零售等。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅亦向媒體也表示，中國房企對外投資者由核心寫字樓和住宅開發轉向休閑和工業物業開發。

除了拿地開發、購地標等升值模式，夏飏飏還指出另壹種中國房企關註較少的海外投資模式，即“改造房”。夏飏飏說，倫敦等區域面積並不大，可供出售的土地有限，於是改造房便成了壹種投資途徑，而這種投資模式目前暫未被國內房企關註。

中國房企海外投資在尋求分散投資實現多元化同時，亦尋求投資地點多元化。

仲量聯行報告顯示，2014年，倫敦共吸引40億美元中國投資，成為最受房地產企業青睞城市。其次，悉尼獲得22億美元投資，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡各獲得5億至15億美元投資。

對於房地產企業來說，可以簡化為已邁出國門和未邁出國門兩支隊伍。夏飏飏稱，已邁出國門的，已經在倫敦等城市站穩腳，將會把投資目光放在附近城市；未邁出國門的，可能將會將倫敦等金融城作為第壹落腳點。

“倫敦2015年仍會繼續獲得較大投資，將排中國房企在海外投資城市前三名”，夏飏飏分析，國際化和歐洲金融中心的標簽、全球通用語言降低法律研究 障礙、稅率優惠，以及教育優勢等原因，將使得倫敦仍將持續吸收外資。其次，倫敦附近的其他國家，如德國、比利時等也將成為吸引投資的新區域。

“大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資正將傾向於發掘主要省會城市、二線城市的高回報率投資機會”，萊坊和第壹太平戴維斯也不約而同地指出此觀點。

第壹太平戴維斯市場部高級經理何淩在接受媒體采訪時稱，投資回報主要分兩部分，壹是租金，海外投資壹般可以保持4%-5%的穩定收益率；二是房價增長因素。第壹太平戴維斯數據顯示，2014年倫敦地區房價上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達13%。

門戶城市的房價受外來投資增加影響正在逐漸升高，或將影響下壹輪投資收益。

仲量聯行數據顯示，全球20個核心城市2014年商業房地產投資回報率為5.38%。“項目投資潛力主要在於稀缺的地理位置，和合理的收購價格”夏飏飏稱，韓國房地產企業較中國早3年進入全球資產配置，從目前韓國來看中國房企未來收益，“非常可觀”。

以綠地作為中國房企海外擴張的壹個縮影，綠地目前已進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等四大洲9個國家13個城市，海外項目總投資超200億美元。綠地2014年超過萬科登頂房地產銷售榜首，其海外投資貢獻率不可忽視。

商務部數據顯示，2014年中國首次成為資本凈輸出國。而2015年1月，中資企業在海外並購市場繼續“發威”。

晨哨研究部發布的《2015年1月中資海外並購月報》顯示，1月中資企業在海外總共發生40宗並購事件，其中26宗披露交易金額，涉及約211.2億美元，披露交易額同比上漲324.51%，環比增長319.79%。

其中，李嘉誠旗下和記黃埔3宗並購事件是助推1月中資海外並購激增的主要原因。和記黃埔收購英國手機運營商O2、列車租賃商EversholtRailGroup，以及荷蘭連鎖藥房Dirx，總交易額約157.56億美元(收購Dirx未披露金額)，占到1月披露總金額的74.6%。

此外，北京、中國香港和上海繼續成為中資海外並購最活躍的並購方所在區域，占到所有企業的52.5%。