Author: EricSong

據統計，2014年中國海外房地產投資比上壹年增長46%，超過165億美元，海外移民市場也刮起了壹股強勁的風潮，國人海外置業及移民將在2015年形成新的高潮：亞太經濟壹體化、中美經貿聯系愈加緊密、中國與歐洲各國的貿易持續發展等因素，將促使新壹年海外置業移民市場進入更廣闊的發展空間。2015年海外置業及投資移民發展趨勢將總體向好。

在海外房產投資方面，中國購房者最熱衷的投資國包括有美國、英國、澳大利亞、加拿大。這些國家房產投資回報可期，社會經濟發展穩定，可實現資產全球的合理配置。目前中國內地買家在倫敦樓市的購買占比已接近10%，較之三年前的2%增長了五倍，2015年的國人購買率預期將高於上壹年。不僅如此，國人在紐約置業的占比也將逐年攀升。2014年僅曼哈頓壹區的房產市場，國際買家中有34%來自中國大陸，比2013年翻了壹番。預計這股潮流還沒有達到頂點，仍有廣闊、持續的發展空間。而擁有房產稅為零、遺產稅也為零等優惠政策的澳大利亞，也在壹年內陸續迎來了萬達、海亮、復星等集團新壹輪的房產開發投資。另據《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，加拿大的溫哥華是目前富豪最青睞的海外置業城市之壹。如約而至的2015年，加國的房產預期將再“火”壹把……

不僅如此，擁有置業移民政策的國家也得到更多國人的親睞。歐洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等國家的置業政策規定，外國人購買房產即可收獲身份並解決子女教育問題，滿足了很多國內投資客的置業需求。而德國、意大利等非傳統移民國家雖然沒有購房移民政策，但其優越的置業環境，良好的資產增長預期也讓國人的購房熱情持續升溫。據了解，在今年3月中旬北京海外置業展上， 包括德國、英國、荷蘭、瑞典等更多的歐洲地區的房產項目將攜手傳統的美國及澳大利亞的置業項目，聯袂展出。房產項目的展示規模比上屆增長了15%，由此預見，2015年國內海外置業市場將迎來更大發展機遇。

新的壹年，新的移民政策紛紛推出。加拿大移民部公布從2015年1月1日開始推出“快速通道”的移民新計劃。希臘購房移民最新改革條款也於2015年1月1日開始實施了，投資者可以獲得永久居留許可，並允許父母、配偶、子女、配偶父母隨行。。。行業人士預測2015年整個海外置業移民市場框架大致為：美國這個傳統移民國家風采依舊，新興歐洲國家葡萄牙、西班牙、希臘、匈牙利等亦持續火熱，曾經在中國紅透半邊天的澳大利亞項目也會迎來全面復蘇的壹年，聖基茨和安提瓜護照類的項目也值得期待。

中國香港私人住宅市場的供不應求問題未見解決跡象，促使樓價又再創出歷史新高。有當地分析師認為，不排除特區政府會再次出招，為樓市降溫。

差餉物業估價署昨天公布的最新數據顯示，去年12月，全港整體私人住宅樓價指數連升九個月，至277.6點，按年升幅逾13.26%；按月則上升約1.28%，但按月升幅相比對上壹個月略為放慢。

當中，實用面積430平方英尺以下小型單位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

數據也顯示，中國香港私人住宅租金指數在去年12月為165.7點，同創新高，按月升幅0.42%，連續七個月破頂；而去年全年租金指數累積升6%。

其中，實用面積430平方英尺或以下的小型單位全年租金上升6.69%，實用面積753平方英尺以下單位全年租金則上升6.9%，跑贏大市。

中國香港地產中介公司美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，踏入2015年，首月中國香港樓價持續向上，據美聯“樓價走勢圖”顯示，首月樓價按月續升約1.3%，1月份以實用面積計算的平均尺價約1.0094萬港元，首次沖破1萬港元水平。

劉嘉輝認為，近來多個國家央行“放水”，加上美國有可能延至明年才加息，中國香港樓市短期內仍有上升壓力，不排除港府會“加辣”，為樓市降溫。

他說：“我相信按揭有機會進壹步收緊。因為去年二手樓宅成交之中，600萬港元以下二手物業成交占了八成，特別是細價樓，升幅比較明顯。另壹個考慮的措施，很可能是增加壓力測試利率。”

中國香港金融管理局總裁陳德霖早前表示，樓市交投活躍，而且樓價有上升趨勢，如果樓市持續升溫，金管局會再推出逆周期措施，確保銀行體系的穩定。

隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣，他們也特別關註日本房地產要“火”的節奏是否會持續。

日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，２０１４年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有１００多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的２０％。

美國黑石集團去年耗資１９００億日元（約合１６億美元）在東京市區購買了５０００多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資１７００億日元（約合１４．３億美元）購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資７００億日元（約合５．９億美元），購買了壹座２５層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有３６０億日元（約合３億美元）的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。

外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了５％，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

中介公司散發的二手房售房廣告顯示，在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積６０平方米左右、居住面積１００多平方米（約相當於中國的建築面積１２０平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在６０００萬至８０００萬日元（約合３２０萬至４２０萬元人民幣）之間。在品川區高輪臺的壹套建築面積７５平方米的公寓售價為３９８０萬日元（約合２１０萬元人民幣）。在目黑區三田的壹套約１２５平方米的住宅售價為５６８０萬日元（約合３００萬元人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。

日元匯率大幅下跌是日本房地產受到海外投資者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以來，由於安倍政府為了消除持續多年的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本中央銀行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，外匯市場上的日元對美元的匯率基本上維持在１２０比１的水平，與２０１２年９月的７７日元兌換１美元匯率相比，跌幅超過５０％，這大大降低了外國投資者的投資成本。

此外，日本將於２０２０年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在６％到８％之間。這些因素都激發了海外投資者的投資日本房地產熱情。

 

盡管2014年美聯儲退出量化寬松，美元也大幅度走強，但國際資金並沒有從中國香港樓市撤離，去年樓市累計升幅達13.3%。可見，美元升值的沖擊並非很可怕。這也為觀察內地樓市，提供了很好的窗口。

美元走強之後 中國香港樓市為何反而大漲?

據路透社報道，中國香港差餉物業估價署昨日發表數據稱，去年12月全港私人住宅樓價連續9個月上升，按月漲1.3%，繼續刷新紀錄。2014年全年樓價延續6年升勢，累計升幅達13.3%，高於2013年7.7%的漲幅，也跑贏同期恒生指數，自2009年以來累計漲幅達到1.65倍。

老實說，看到這個數據，確實嚇我壹跳，因為前年，中國香港金管局總裁陳德霖預測中國香港房價未來幾年要跌兩成，原因是美聯儲退出量化寬松，資金流出中國香港，令中國香港房價承壓。可事實呢？美聯儲已經退出量化寬松了，現在都在嚷著加息，而中國香港房價不跌反升，搞得陳德霖表示要推逆周期措施，來控制中國香港房價過快上漲，以確保銀行體系穩定。

我在中國香港沒有物業，也不打算在中國香港購置物業，但壹直對中國香港房價高度關註。原因是，從美元升值對人民幣資產價格的沖擊來看，中國香港是最好的觀察場所。境內資產價格也好，人民幣升貶值也好，因為有匯率管制，難以得到真實的市場檢驗，大家吵得莫衷壹是，公說公理，婆說婆理。中國香港沒有港幣彙率管制，美元可以自由進出，又毗鄰深圳，其房價和境內壹線城市有壹定的比價效應。某種意義上，可以把中國香港房價理解成境內壹線城市房價，在自由匯率下的壹種模擬。現在中國香港房價在美元大幅升值的2014年不但沒有跌，反而漲得很歡，我不知道那些認為人民幣要崩盤的同誌們對此作何感想，因為按照他們的邏輯，中國香港房價即使不跌個稀裏嘩啦，至少也不該這麽漲。

當然，也存在壹種抽象假設：如果人民幣不是匯率管制，中國香港房價沒有了後盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民幣匯率穩定的管制，才會有中國香港金融的穩定。這樣壹般地、抽象地談談是可以的，但問題是，它沒有現實性，因為人民幣的現實就是管制匯率，而且在壹定時期內，看不到它變成自由浮動匯率的可能。我們討論問題，得從現實出發是不是？

人民幣匯率在當前確實是壹個敏感話題，可以從多個角度來討論，但無論從哪個角度，誇張地、單邊地推導，將美國經濟和美元加以神化是不可取的，那種認為美國經濟和美元絕無依傍、壹騎絕塵地直奔大繁榮、大升值而去的神話模式，基本上都是在嘩眾取寵。美國人自己都不買賬，因為美元大升值對他們來說，感受並不那麽美妙。據報道，華爾街的投行們目前最痛苦的壹件事，就是美元升值對企業盈利的影響，客戶們要求投行把那些受匯率影響比較大的公司剔出來。而美國財長日前在國會聽證會上的證詞，也表達了這樣的意思：美國經濟雖牛，但不可能作為全球經濟的唯壹增長引擎，“不可能獨撐大局”。那麽要問了，如果全球經濟不行，美國能獨善其身嗎？未必！我認為那種在全球經濟壹片哀鴻時，美國經濟還能夠壹騎絕塵的看法，是不合乎經濟邏輯的。因為美國經濟和美元不是相互加強的正循環關系：美國經濟走好雖然能讓美元走強，但美元壹味走強，卻並不能促進美國經濟壹定走好。

全球經濟已不再是過去美國壹家獨大的格局，而是美國和中國G2雙頭格局，或者說是“利益攸關”地妳中有我、我中有妳。因此，美國獨大時美元獨升所引發的劇烈跨境資本流動，有望不再重演，至少，不會像以往那麽劇烈了。這個觀點能否成立，還需要進壹步觀察，但從目前的中國香港房價來看，部分印證了這壹觀點。我不贊同這樣的觀點：如果沒有人民幣做後盾，中國香港房價在美元如此升值的情況下，還能如此漲升。反過來，中國香港房價在全球多種貨幣對美元大貶值的2014年，還能有兩位數的上漲，恰恰也表明了人民幣的堅挺，不是完全沒有市場支撐的。

 

中國香港官方近日發布的數據指出，去年12月中國香港的私人住宅價格持續創下新高，全年漲幅達到13.3％，不但大贏同期恒生指數1.3％的升幅，也是房市連續第6年上漲。

中國香港差餉物業估價署公布的初步數據顯示，到去年12月為止，中國香港私人住宅價格已經連續上升9個月，壹般住宅與100平方公尺以上的大面積住宅房價漲幅在12月都有所減緩。而12月的住宅租金行情也繼續上揚。

中國香港住宅2014年的房價累計上漲13.3％，上漲速度快於2013年的7.7％，也勝過同期恒生指數1.3％的漲幅。而從2009年以來，中國香港住宅價格已經連6年上漲，累計漲幅達到1.65倍。

中國香港金管局總裁陳德霖日前曾表示，房市交易活躍而且有上漲跡象，如果房市持續升溫，會考慮推出逆周期措施以確保金融系統定。

中國香港官方為了抑制房價，曾在2013年宣布調高買賣房屋的印花稅率，將200萬港元以下的住宅印花稅率將由原本的100港元上漲到成交價的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房價在去年壹度下滑，不過在市場資金充裕的情況下，房價反而出現大幅反彈。

中國香港在今年1月時，宣布暫停壹項已經實施了11年的外國投資移民中國香港方案，該方案壹共為中國香港吸納了2,058億港元的境外資金。而對於暫停投資移民的理由，中國香港行政長官梁振英則表示中國香港不缺資金。

不過對中國香港當地民眾來說，房市的兇猛漲勢卻加重他們的購房負擔。根據人口統計國際住房負擔能力調查，2014年中國香港的房價中位數是當地收入中位數的17倍，冠絕全球，也創下該項調查11年以來的新高紀錄。