Author: Leanne

在澳洲分居，如何保護您的孩子及財產？｜居外專欄

澳大利亞的離婚率較高，其中無疑有著移民背景不同、多元文化融合或傳統意識保留等多方面宏觀的原因。

澳大利亞的《家庭法（Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務，內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。如果您已結婚或正與人同居，《家庭法》對關於您子女或財產方面的任何糾紛問題都已作出了相關規定。即使您未處於婚姻或同居關系中，《家庭法》也對與您有關的子女方面的糾紛作出了相關規定，例如孩子應在何處居住。

以下是您分居前應該考慮的十個問題。

Q: 什麼是分居？

A: 在澳大利亞，分居（Separation）是指您和您的伴侶不再作為夫婦生活在一起。

Q: 我是否需要別人許可才能分居？

A: 這是您的個人決定，您不需要配偶或政府許可，就可以與配偶分居。

Q: 我們能不能分居但住在同一個住房中？

A: 《家庭法》規定，如果您們不再以夫婦的身份一起生活或社交，那麼您們即使仍然住在同一個住房中，也可以被認定為分居。

Q: 我如何證明自己已經分居？

A: 您不必向法院或任何政府機構提出分居申請，也無需填寫任何申請表格。除非您申請離婚，否則您不會得到任何證明您已分居的文件。但為了更好地證明您和您的伴侶“不再以夫婦的身份一起生活或社交”，建議您：

  1. 通知您的銀行、公積金和保險公司（若有），查詢您有多少公積金和保險。這是為了幫助將您的財務與 前配偶分開，並且使您的財務資料保密；
  2. 規劃好您的財務事宜：弄清楚如何支付債務和貸款以及怎樣處理您們在同一銀行帳戶中共同擁有的錢財；
  3. 更改遺囑；
  4. 將自己分居的情況通知Centrelink（社會保障部）、Child Support Agency（子女撫養費收取處）和Medicare（國民保健） 等政府機構；
  5. 對子女的照料做出安排，並且告訴家人和朋友、醫生或社區工作者；
  6. 獲得法律幫助。

Q: 我們中的一方是否必須從家裡搬出去？ 如果人身有危險怎麼辦？

A: 不是必須。您想離開住所或是留下，這由您自己決定。如果您對自己的安全感到擔心、受到威脅，或覺得自己無法與配偶平等地做出決定，您可以尋求幫助。如果您或孩子覺得不安全，您就應該迅速致電000報警。 警察的職責是確保您們安全並且在您們不安全時提供幫助。

如果您想留下並且有必要讓配偶離開住所，您可以申請合適的法院命令，例如“家事法禁制令”（Family LawInjunction Order），該命令可以保護您和孩子的安全，禁止前配偶做出威脅或接近您們生活和工作的地方。

Q: 如果我從家裡搬出去怎麼辦，我是否會失去對財產的權利?

A: 您不會因為搬離住所而自動自己對住房或其他財產份額的權利。但若可能，請在離開之前獲得個案的法律建議。如果您的名字不在產權證上，您也可以采取法律手段來保護自己在家庭住房中的利益。這稱為“警告”（Caveat）。對於您持有利益的物業，“警告”是向檢查其產權證的人士發出的書面告誡。如果您做此安排，若有人企圖登記其利益或者出售物業，您就會得到通知。

Q: 我可不可以帶孩子離開家？

A: 可以。如果您感到擔心，最好先考慮您和子女的安全。然而，如果您想要和子女一起搬走，而且搬家會使另一方家長難以見到子女，則您需要盡量先獲得對方同意。 但如果您嘗試得到另一方家長同意讓您覺得害怕，而且您擔心自己的安全，請在做出決定之前獲得個案的法律建議。

Q: 當我離開家時，我應該帶什麼？

A: 建議您帶上自己所有的個人法律與財務文件，如：

  • 出生證明、結婚證明及其它證明；
  • 遺囑；
  • 護照和簽證；
  • 銀行存折和支票簿；
  • 銀行、公積金、稅務和其它財務文件；
  • 您不想留在家中的個人物品；
  • 您和孩子可能需要的物品。

Q: 分居是否會影響我的居留權？

A: 不一定，這取決與您的簽證狀態，分居或離婚有可能會影響您在澳洲的居留權。如果您正在考慮分居並且對自己的簽證狀態並不確定， 請在做出決定之前獲得個案的法律建議。

Q: 如果我們復合然後又分居怎麼樣？

A: 如果您們作為夫婦復合不到三個月時間，然後再次分居，這不會影響離婚前所需要的12個月分居時間。這三個月必須是連續一段時間，不可以是斷斷續續的幾段時間。如果您們作為夫婦復合的時間超過三個月，後來又決定分居，那麼您們分居的時間必須達到12個月，然後才可以申請離婚。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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想讓家人一起到日本生活，該辦什麼簽證呢？｜居外專欄

隨著中日關系日漸融洽，越來越多的中國人考慮到日本生活、養老。一是地緣較近，文化有相通之處，二是因為日本完善的社會制度。

根據經濟合作與發展組織（OECD）的數據，截至2016年，日本已成為世界上接納外國人的第四大國，僅次於德國（第一名）、美國（第二名）、英國（第三名）這樣的移民強國。

這個數據可能會有點讓人驚訝，因為像加拿大、澳大利亞這些在移民政策上更加積極活躍的國家，實際卻沒有低調的日本接納的外國人多。

順便說一句，根據厚生勞動省的數據，截至2018 年10月底，日本外國勞動者人數為146萬人，遠遠超過了同期派遣員工130萬人。

政策寬松，鼓勵人才引進

一提到日本，許多人都會想到整齊幹凈的街道、親切有禮的日本人，以及完善的社會福利制度。不過，除了以上幾個優點以外，日本政府近年來對外國人才的開放態度，更是讓移民日本越來越受到我們關註的關鍵因素。

以往，日本的移民政策非常嚴苛，但受到人口高齡化、勞動人口不足的影響，日本政府正在逐年放寬專業外國人才到日本工作的條件。根據去年 4 月開始實施的新法規，只要符合特定技能類別、具有一定日語能力，就能獲得最長 5 年的簽證，甚至可以將配偶和子女接到日本一起生活。

之所以有許多中國人到日本工作，都是因為看中日本越來越寬松的移民政策，希望能在工作幾年之後，順利取得永久居留權，順利移民日本。

日本五大長期簽證

01 留學簽證

在日本的大學以及日語教育機關留學，即可申請留學簽證。持留學簽證者可以打工，但每周工作時數不可超過28小時。經濟條件較緊張的學生可以一邊工作一邊讀書，既保障經濟收入，又能在職場上練習日常溝通，學習融入日本社會。

02 工作簽證

對於獲得公司聘請在日本工作的人可辦理工作簽證，而工作簽證分兩類：一類是「人文知識」類，發給擁有大學學歷以上的人；另一類是「專業技術」類，雖然沒有大學或以上學歷，但擁有專業技術，例如廚師便是其一。

2019年4月開始，日本開始接收14種行業的藍領階層，包括護理、建築物清潔、原材料加工、工業機械制造、電力電子訊息相關行業、建築、造船、汽車維修、航空、住宿及酒店、農業、漁業、食品生產以及餐飲業。

每個行業可歸類為「特定技能1號」及「特定技能2號」。「特定技能1號」人士只可在日本居住5年，期間不可帶同親屬赴日；而「特定技能2號」人士則不設居住上限，居住滿足夠年期後便可申請永住權，另可帶同配偶及子女到日本。以上簽證沒有學歷要求，但就需接受特定技能評價測驗。

03 配偶簽證

若配偶為日本籍或有日本永住身份，可申請配偶簽證在日本居住，居留年限由6個月至5年不等，到期後就要辦理更新，或申請永住資格，或加入日本籍。持配偶簽證在日本逗留期間，可以自由工作。

04 經營管理簽證

日本沒有投資移民，也沒有房產投資移民，最接近是經營管理簽證。

在日本成立一家公司（株式會社），該公司的法人就可申請經營管理簽證在日本居留。維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以申請永住。

經營管理簽證需要可持續的經營來維持續簽，能否續簽主要看兩大要點：

  1. 在日本有無違法行為
  2. 公司經營情況。國管理局會預審公司以後的運營狀況、經營管理行為等。

順便一提，很多人想通過投資不動產，然後運營管理，因為這是對不熟悉日本的外國人來說最簡單的方法。然而，以投資房產為由申請移民是行不通的，因這種“放租”投資沒有實際經營行為。另外，即便是投資民宿之類的經營性房產，被拒簽的可能性也比較大。

05 高度人才簽證

2016年11月起，日本政府規定外國經營者和技術人員在日本最短滯留1年就能取得永久居留權。一般的長期簽證需要滯留10年才能取得日本永久居留權，但對於擁有專業知識的高級人才只需要3年，對於高級人才中又被認定具有高水平經營能力的外國人，1年就能申請永住身份。

該簽證通過評分制篩選出外國專業人才，例如曾經取得奧運獎牌，或者在學術、醫療等專業領域有非常突出的成就。下面是高級人才的評分表，70分及格，大家可以看看自己是否滿足要求。

家屬也能一起移居嗎？

很多人想通過在日本的長期簽證，讓父母去日本養老，妻子和孩子去日本生活、讀書。家屬依附於主簽證人，可以申請家族滯在簽證，在日本長期生活，並享受日本的社會福利政策。然而，並非所有長期簽證都能攜帶家屬。

不能攜帶家屬的長期簽證：留學簽證、特定技能1號簽證

留學簽證針對的是去日本求學的學生或其他人士，一般認為暫無扶養能力，父母、配偶、子女均不能隨之在日本長期生活。因為留學生自己尚不能長時間工作獲得酬勞，只能有限時間內打工貼補家用，所以更不能攜帶家屬在日本滯留。特定技能1號簽證因為門檻較低，也並不適合攜帶家屬生活。

能攜帶配偶和孩子，不能攜帶父母：工作簽證、經營管理簽證、特定技能2號簽證

一般的長期簽證都可以讓配偶和子女陪同在日本生活，包括工作簽證、經營管理簽證、特定技能2號簽證。簽證持有者有一定的經濟能力，並在日本盡了納稅義務，家屬可以申請「家族滯在簽證」在日本生活。但是父母不在此範圍內。

能攜帶配偶和子女，有條件地攜帶父母：高度人才簽證

一般情況下，父母都不能跟隨持有長期簽證的子女到日本生活，只能通過探親簽證在日本短暫停留，最長不超過180天。如果是已經加入日本國籍或永住，且父母年邁（70歲以上），可以幫父母辦理「特定活動」長期簽證在日本生活。

但是對於一般的持長期簽證的子女，父母想申請「特定活動」簽證在日本較長時間居留並不容易，法務大臣自由裁量。如果滿足以下條件可以申請。

  • 子女在日本持有高度人才的簽證
  • 子女在日本的家庭年收入800萬日元以上
  • 子女在日本有未滿7歲的孩子

 

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多倫多和蒙特利爾豪宅走高，溫哥華有望趨穩｜居外專欄

Royal LePage最新預測：2020年多倫多和蒙特利爾豪宅市場將持續走高，溫哥華房市也將出現改變。

  • 大蒙特利爾地區（GMA）的豪宅（8.5％）和公寓（8.3％）升值幅度最大。大多倫多地區（GTA）的豪華公寓價格也大幅上漲（7.0％）。
  • 有限的房源和高需求將繼續推動豪華住房價格上漲，Royal LePage預測GMA和GTA豪宅市場價格將繼續走高。
  • 盡管價格同比下降，大溫哥華的豪宅房地產市場仍顯示出平穩的跡像。

根據Royal LePage官方發布的消息，在截至2020年1月31日的12個月內，房屋價格在蒙特利爾，多倫多和渥太華等大區域均呈上漲趨勢。在多倫多和蒙特利爾，在傳統的高需求地區，房源緊張是房價上漲的重要因素。導致低庫存的原因主要是是潛在的升遷買家缺乏信心。

可以看出，隨著多倫多地區在國際上聲譽漸隆，當地的豪華公寓價格出現了大幅上漲。多倫多和渥太華的豪華住宅需求量一直保持健康的發展趨勢，蒙特利爾的獨立屋豪宅市場則顯示出明顯的上漲勢頭。在加拿大西部，溫哥華和卡爾加裡這兩個較大的地區的豪宅價格都同比出現下降。但是各種數據仍表明溫哥華的奢侈品市場正在逐步趨於穩定。雖然近期預計溫哥華和卡爾加裡的豪宅市場不會出現價格上漲，但買賣雙方對市場穩定的信心越來越強。

大多倫多地區

在過去的12個月中，大多倫多地區的豪宅中位數價格上漲1.2％，至3,629,916加元，而豪華公寓中位數價格上漲7.0％，至2,402,650加元。

豪華住宅購房者同樣也面臨著低房源的情況，這挑戰了整個住宅市場。比如市中心或者高需求地區上市房源的持續走低，這對於想要在同一街區上購房的買家來說是不幸的。由於公寓住宅相對於獨立屋更便於管理和維護，加拿大本土的年輕高管和高收入人士與投資者和外國買家展開了激烈競爭。這也導致了所有中高檔地區和市中心一帶（包括中部，東部和西部）的豪華房源，無論是獨立式豪宅還是豪華公寓，都受到了廣泛的關注。

明年，豪華住宅預計將增長2.5％，至3,721,000加元，而豪華公寓預計將增長6.0％，至2,547,000加元。

大蒙特利爾地區

大蒙特利爾地區的豪宅因為市場房源繼續趨緊，價格上漲一直保持強勁。在截至2020年1月31日的12個月內，該地區的豪華住宅和豪華公寓價格同比增幅最高。在此期間，大蒙特利爾地區豪華住宅的中位數價格上漲同比增長8.5％至1,853,513加元。同期，豪華公寓式公寓的中位數價格上漲8.3％，至1,409,262加元。

盡管目前市場對Westmount和Outremont等成熟的豪華社區的需求保持穩定，但周邊地區如Le Plateau和Griffintown對豪華物業的需求卻開始激增。西岸的豪華住宅由於景色優美和優質學校聚集等原因，在市場上也大受歡迎。

造成大蒙特利爾地區豪華房屋房源減少的一個重要因素是，賣方市場對於出售當前房屋後能否找到下一個理想房屋缺乏足夠的信心。許多人擔心目前價格上漲的快節奏可能意味著，在他們售出自己房屋之後，任何的延遲都有可能導致極大的虧損。與其冒著這種風險，不如等到市場趨於平穩再出手。

豪華獨立屋的成交速度往往很快，因為買家知道在目前有限的房源條件下存在著激烈的競爭。但是，盡管豪華公寓的需求也在持續增長，但買家仍然擁有選擇的余地，和其他投資者之間的競爭也不如獨立屋一般明顯。2020年的豪宅銷售市場將非常活躍，買家對豪宅的需求持續增長，但目前市場上的房源極有可能滿足不了這樣大的需求。

在接下來的12個月中，豪宅的中位數價格預計將上漲5.5％，至1,955,000加元，而豪宅的中位數價格將上漲5.0％，至1,480,000加元。

大溫哥華地區

在截至2020年1月31日的12個月期間，大溫哥華地區豪華別墅的中位數價格同比下跌6.7％至 5,394,594加元。同期，豪華式公寓下跌4.4％至2,411,773加元。

雖然大溫哥華地區的豪華房地產在過去十二個月內所顯示的房屋和公寓中位數價格同比下降，但自2019年10月以來，豪華公寓銷量的顯著增長正在推動市場趨於穩定。從2019年10月1日到2020年1月31日，大溫哥華豪宅的中位數價格同比下降1.3％，而公寓的中位數價格相對持平，同比增長0.2％增長。

溫哥華的普通住宅房地產市場正在朝著平衡的市場所轉變，但是在豪宅市場卻開始呈現上升趨勢。目前市場對價格在3到5百萬加元之間的房屋有穩定且健康的需求。高端房地產市場進入平衡市場將需要更多時間，但並不是不可預期的。對於賣方來說，在准備售房之前制定正確的策略將至關重要。要提高競爭力，賣家從一開始就需要一個好的營銷策略，否則他們可能會錯失機會。又或者，如果房屋定價過高，則會被市場所拋棄，得不償失。

預計明年該地區的豪宅價格將溫和下降。預計豪華公寓的中位數價格將同比下降2.0％至 5,287,000加元，而豪華公寓的中位數價格預計將下降1.5％至 2,376,000加元。

 

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這幾種情況，你可能不適合在日本買房｜居外專欄

“我想在日本買房。” 一個念頭背後可能有一萬個契機，理由和動機。或許是在日本旅游後覺得日本房子不錯，永久產權，想要擁有一套連帶土地和房子的不動產；或許是打算讓孩子去日本讀書，有個屬於自己的居所；又或許是看到全球經濟局勢不穩定，想讓自己兜裡的錢不貶值；也可能是周圍朋友推薦，大家都買了，我買一套應該也不虧……

不管出於什麼原因萌生在日本置業的想法，但並非所有人都“適合”在日本買房。為什麼這麼說？難道在日本買房有限制嗎？並非如此，外國人在日本購房並無身份限制，滿18周歲即可。

我說的“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解，並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？注意了，如果你持以下觀念，可能還要再斟酌斟酌。

1. 過分擔心地震災害

日本是一個島嶼國家，地震和台風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產帶來意外損失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生於斯長於斯的日本人民經過世世代代的智慧和努力，在房屋建築安全方面走到了世界前沿。

1981年，日本修改了建築基准法,新抗震標准要求6級~7級的大規模地震中也不會出現結構性損害。而且在新抗震標准中，除了防止建築物倒塌外，還要注意確保建築物內的安全。另外還有地震保險來加一層保障。

新耐震法實施後，建築的抗震性能更上一層樓。2011年震驚世界的“3·11大地震”中，東京幾乎沒有一棟樓倒塌，舊耐震也接受住了如此大的考驗。天災不可逆，但是人為力量也不可小覷。

當然了，歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數，小地震對於構造嚴密的日本建築不足以構成威脅，基本就是“撓癢癢”的存在。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產受損就舉步不前，因噎廢食，那就再考慮考慮吧。

2. 炒房升值翻倍賺

國內房產在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭，另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風，把目光放到海外，說不定東京是下一個北京呢？

對有這種想法的朋友我想說：你的視野突破了國門，很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看，那時候的日本房價怎一個“高”字了得。感受一下當年的豪言壯語：“賣掉東京買下整個美國！”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年後的今天，日本房地產市場經過長時間沉澱才瀝干了泡沫，終於開始逐漸緩慢穩步上漲。所以說當今的日本，已經發展出一個比較成熟穩定的房地產市場，短時期內很難有“過山車”式的波動。帶有淘金色彩的炒房發大財夢，恐怕在日本是很難實現了。

3. 追求10%以上高回報率

在日本投資房產主要是穩定的租金收益，實現海外資產配置，外加小幅度的房產增值。既然達成了這個共識，再來看看租金回報率。以東京為例，公寓的租金回報率平均在4%~6%（扣期間除費用後的實際到手收益）。

很多人看到這個數字就皺眉頭了。與柬埔寨、泰國那些10%以上的高回報相比，東京這個回報率不夠誘人。

首先，泰國、柬埔寨是新開發市場，高回報伴隨著的必然是高風險，法律制度保障以及後期維護都要打很大的問號。如果你不是想投機的冒險家，成熟穩定的市場才是你的選擇之道。

點擊查看在售日本房源

其次，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200，回報率即4%~6%。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產運行良好的國際水准。（國內一線城市租售比在1.5%左右）

而且回報率不能只看比例數值，一般而言郊區的房子比市區的房子收益率高，二手房的收益率比新房收益率高。收益率因區域而異，所以比較相同區域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產收益率相比較，孰高孰低其實也沒有實際參考意義。

4. 瞄准偏遠地區低價房

可能很多人手頭資金並不寬裕，但還是想在日本投資一套房產。不是說日本房價不高嗎，正好手裡有30萬元閑錢，在日本買套房子保值，總比握在手裡安全得多。

其實有這樣的理財規劃已經成功了第一步，但不是故意要潑冷水，30萬元確實只能買到日本較偏遠地區的房子。但如果想用來投資收租，不得不考慮空置風險。因為地方人口流失，租房需求沒有那麼旺盛。

所以回歸到房產投資的核心標准：地段！地段！地段！（重要的事情說三遍）

人口流向教育資源和就業資源好的地方，這是放之四海而皆准的必然趨勢。作為日本的首府，東京占據了日本三分之一以上的人口，GDP占據日本全國70%。不管是經濟實力，還是人口流動，東京都遙遙領先於日本其他城市，也是國際都市中的佼佼者。

自上世紀90年代中期以來，一方面，為了尋求工作機會而湧入東京的年輕人一直在持續增加。另一方面，來東京求學的各地學生也與日俱增，包括很多外國留學生。在東京並不太需要擔心人口老齡化的問題，反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。

截至2020年2月1日，東京總人口估算為總人口13,953,443人，較上個月增長1,807人，較去年同期增長94,718人。東京的15~60歲的人口占絕大多數，以勞動人口為主。另外，2019年7月日本總務省公布的調查數據顯示，東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。

 

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加拿大魁北克省華人地產顧問周捷思專欄

在蒙特利爾購房如何選取好地段（下）

上期文章講述了在蒙特利爾購房選擇地段的一些原則，為了進一步幫助大家在區域選擇方面進行具體操作，本期文莊將結合各個區綜合情況，為大家推薦一些不錯的區域，希望可以給準備登陸或是在購房道路上迷茫的朋友做一個參考。【閱讀原文】

在蒙特利爾購房如何選取好地段（上）

買房搬家成為華人新移民登陸後最需解決的重要大事，新移民想在短期內找到另自己各方面都滿意的房子，其實還是困難重重的。確定了地段是看房選房的第一步，而什麽區域最適合一定要充分比較才知道。筆者將分兩期來介紹在蒙特利爾如何選擇購房地段。【閱讀原文】

2020年加拿大租賃房屋短缺將加劇

蒙特利爾的房價在過去幾年中上漲，而在這背後幾乎只有一半的人有能力負擔自己的住房。畢馬威稅務咨詢公司（KPMG）指出，加拿大正朝著成為租房國的方向發展。盡管近年來租賃建築業穩步增長，但步伐仍不足以跟上步伐。【閱讀原文】

1月蒙特利爾租金顯著上漲

蒙特利爾的租金增長率在2018年相對溫和，但在2019年明顯攀升。2020年1月的平均租金表明市場仍然很熱。【閱讀原文】

蒙特利爾1月房市數據：公寓銷售價量均大幅增長

魁北克房地產經紀人專業協會（QPAREB）發布了2020年1月份蒙特利爾房地產市場數據。總體而言，2020年1月共完成3,429套住宅銷售，比去年同期增長16％。此外，這是蒙特利爾地區連續第59個月的住宅銷售持續增長。【閱讀原文】

2020年值得關註的海外房地產趨勢

PropertyGuys.com最近發布了一份清單，列出了幾大將對未來幾年的加拿大房地產市場產生持久、潛在變革性影響的趨勢。這些趨勢描繪了一個快速變化的房地產環境，而在這種環境中，要滿足房客的需求將對投資者提出挑戰——他們不能僅僅是堅持現狀。【閱讀原文】

 

 

在蒙特利爾購房如何選取好地段（下）｜居外專欄

上期文章講述了在蒙特利爾購房選擇地段的一些原則，希望對大家有所幫助。為了進一步幫助大家在區域選擇方面進行具體操作，本期文莊將結合各個區綜合情況，為大家推薦一些不錯的區域，希望可以給准備登陸或是在購房道路上迷茫的朋友做一個參考。

1. 市中心 Ville-Marie

  • 優勢：生活便利，設施豐富
  • 劣勢：較為擁擠

從綠線Atwater 到 place-des-art這一段區域都屬於蒙特利爾的市中心。該區整體上來說是雙語社區，說法語的人比說英語的稍多，占54%。著名的英語大學－康考迪亞和麥吉爾和法語授課的著名魁北克大學都在此區。此區域學校集中，交通便利，商場酒吧餐廳等娛樂設施也隨處可見，主要是以高層公寓為主，居住密度大，房型普遍緊湊，但對於上學和生活都很方便。 此區學生，年輕白領一族較多，房子好出租，價格也比別的區域高些。

這個區域51%的人口都是接受過大學以上的學歷教育，也意味著整體人群文化素質較高，經濟收入來看，年收入低於5萬加幣的購房者占整體的66%，也就是說，這裡即不屬於富豪地帶也不是普通的小老百姓，簡單點講算是小資生活圈吧。

2. WESTMOUNT

  • 優勢：環境優美，社區與學區兼顧
  • 劣勢：房價高

Westmount坐落於皇家山南，她是加拿大最富裕的社區之一，家庭年平均收入高達30萬，其富裕程度只有BC省的西溫哥華（West Vancouver）、多倫多地區的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path能與之相比。

用一個詞來總結Westmount的住宅特點，那便是豪華。這裡的房屋檔次高，設計獨特精致，價格自然也在蒙特利爾地產市場居高臨下。該區內生活便利，超市、藥店、大型購物商場、母嬰用品、玩具店、寵物店……各類商店應有盡有。

這裡吸引大量的高收入人群，例如政界重要人物，律師，中法雙語的公司精英及高層管理者，在這裡生活享受到的不僅是品質還有精神上層面上的觸動。

3. 南岸－Brossard

  • 優勢：房價適中，設施齊全
  • 劣勢：開車去島上上班會堵車，學區一般

這裡的主要語言是法語，許多移民選擇在這裡定居，其中也包括很多華人。Brossard城市環境優美，有大片的綠地和公園，在權威的Moneysense加拿大2014最適合居住的加拿大城市排名中排名非常高。

Brossard不同區的房子差別很大，整體來說，房屋類型比較全面，聯排、獨立別墅和公寓都有，價格區間也比較大。

南岸算是大眾化的居住場所，作為魁省收取移民最多的地方，他的經濟一直在穩步上升，在該區最大的購物中心dix30附近建有交心的公寓和別墅，屬於富人區。很多老移民都喜歡住在這裡，原因很簡單：環境好、房子新、生活便利、要啥有啥。

 

加拿大魁北克省華人地產顧問專欄全集

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在蒙特利爾購房如何選取好地段（上）｜居外專欄

自古“安居樂業”， 所以買房搬家成為華人新移民登陸後最需解決的重要大事，對於剛剛下飛機為整個城市還不熟悉的新移民而言，想在短期內找到另自己各方面都滿意的房子，其實還是困難重重的。

那麼, 買房應該買在哪？不可否認，確定了買房地段才是開始看房選房的第一步。交通便利、配套完善固然是好事，但有時候過猶不及，什麼區域最適合你一定要充分比較優劣才能決定。一模一樣的房子，放在不同的地段上價位可就差太多了。舉個例子，在Westmont地區的一個獨立別墅，可能需要100萬才能搞定，而到了西島就可能才要四十萬左右，其中差距天南地北。換句話來說，如果你有50萬的預算，那麼你在NDG可能只能買到一個又小又年代久遠的物業，而在西島或南岸可能就是一個新建的中等大小的房子。

一般來講， 在選擇買房地段的時候要考慮以下三點：

1. 孩子的教育

孩子是未來的希望, 教育是有孩子家庭在選房時考慮的重中之重. 孟母三遷, 無非是讓孩子有個良好的成長環境. 在蒙特利爾, 好學區是好地段的一個標志.

蒙特利爾的小學是以住區劃分的，只有本區的孩子才能上。當然也有極個別的學校是跨區招生，例如國際小學。買一個在好學區的房子意味著你的孩子可以上得到更好的學校。另外，在好學區的學校，家庭收入比較高, 給學校貢獻的學費多, 學校自然就有更多的錢去聘更好的老師配備更好的教學設備. 更重要的是, 這些區域的家長與孩子素質比較高, 這也意味著你的孩子會跟與他們同樣優秀的孩子們一起成長， 平時出來玩的小朋友家裡面都有不錯的家庭背景。

2. 交通

在考慮學區的基礎上，買房還應該考慮到離上班地點的遠近。選擇上班地點附近的房子是比較實際的，每天時間上的寬裕會使你比別人多出一到二個小時的休息時間，生活質量有很大提高。雖然工作會變化, 但至少眼前的幾年很方便, 而工作的變化是無法預期的.

交通對於住在蒙特利爾的人尤其重要，因為蒙特利爾的交通是出奇的不好，特別是
當上下班時，高速堵得非常厲害。高速普遍窄小並且路道連接設計不合理，這些例子也不甚枚舉，例如520號無法直接上40號，著名的DECARIE CIRCLE是去西島和LAVAL 15號高速的瓶頸等等。另外，連接南岸的兩橋一隧道一到上下班高峰也是寸步難行。這些高速公路，一到風雪天，常常有車禍，必定會堵車，蒙特利爾一年裡有半年是冬天，上下班如果碰上堵車，一是費時，二是費油費車，三是窩心著急。因而，這種特有天氣和路況，使地段成為了房價的倍增器，也是一些靠近市區的住宅區比遠一點的貴的多的重要原因之一。

3. 均衡價位與地段

好學區, 交通便利、配套完善固然是好事，但最重要的還是選擇最適合你的區域, 這一點的話一定要充分比較優劣才能決定。不是所有的好地段所有人都能承擔的起, 房價也不是決定地段的唯一指標。

下圖是最新出爐的蒙特利爾各區獨立屋均價表：

除了房價之外，我們選擇地段應從以下幾個方面入手:

第一就是你要考慮的是大的範圍，即在哪些大區選房，是NDG，還是Westmont，亦或是西島等等。綜合了自身和客觀因素後，就一定要明確自己想要的大區。因為不同的市區，房子的新舊和價位相差很大。

很多的看房的人都會進入這樣一個誤區， 在一些比較好的地段看了很長時間的房子，都不太滿意，然後有一天，去看了比較遠的地段相同價位的房子，馬上一眼就看中，殊不知，相同價位的房子，在遠的地段，房子會大好多也新很多，這是常理。但誤區在於，你在用熱門地段的看到的房子所造成的印像，去和相對偏遠點地段的質量好的房子去比較，當進行房子和房子之間的比較時，完全忽略了地段之間的巨大價值差異。最後，你買到的不一定是那個區裡性能價格比最高的樓，也低估了交通不便對於生活質量所帶來的影響。

因而，在買房前，一定要知道自己希望的地區的大致範圍，蒙特利爾每天都有成千上萬棟樓在賣，今天看這裡，明天看那裡，十有八九會挑花了眼。

第二，“要看房子的小區在整個大區內的位置。以NDG舉例，這個區裡有很多不同的小區塊，這些小區塊的好壞，居民的素質，周圍的設施, 房屋的類型都相差甚遠。因此，每個區塊在大區中都是不同的，即便是只隔了一條街，也有很大區別。一般來講，封閉的小區地段價值高些，因為封閉的小區，意味著外人不太容易進來，安全性好，並且經過車輛也少。再次，要看小區格局，房子之間間距大，綠化好，樹木茂盛，小區就好。

第三則是房子本身所屬的方位。房子在小區的地理位置是怎樣的很重要。盡管小區很好，但如果這個房子靠近高速，大馬路或者貨運鐵路，就意味著會有噪聲和灰塵。還要看自己中意的房子的附近旁邊是否都是住家房子，還是公寓樓，如果是那些出租性質而非自住性質的公寓樓，就會意味著常會有過多的陌生人來往，對安全會有一定影響。反之，如果房子在“羊角”路裡，或者靠近公園，或是靠近河邊，則是比較加分的。

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2020年加拿大租賃房屋短缺將加劇｜居外專欄

蒙特利爾的房價在過去幾年中上漲，而在這背後幾乎只有一半的人有能力負擔自己的住房。

畢馬威稅務咨詢公司（KPMG）進行的一項新研究發現，在23至38歲的受訪者中，只有54％的人相信自己會擁有房屋。KPMG指出，這將比前幾代人的房屋擁有量水平有很大下降。目前35歲及以上的人的房屋擁有率目前超過70％。

KPMG的顧問警告過，如果房價已定，加拿大正朝著成為租房國的方向發展。這意味著該國將需要比過去更多的出租住房，占所有住房的一部分。問題是，這沒有發生。盡管近年來租賃建築業穩步增長，但步伐仍不足以跟上步伐。

加拿大公寓物業（CAP）REIT的總裁兼首席執行官馬克·肯尼（Mark Kenney），最大的公寓樓所有者。他表示，人們有所有這些住房需求，但沒有解決方案，這些需求正被大量湧入三個大城市（多倫多，蒙特利爾，溫哥華）。

近年來，租金出現了大幅上漲，專家們說這是由於需求增加。由於房價高昂，許多可能的購房者不得不在出租房屋中停留更長的時間，這給租金帶來了上行壓力。

同時，加拿大人口增長已達到數十年來最快的速度，近年來聯邦政府將移民水平提高到30萬以上。預計到2021年，該目標將再次提高到35萬。加上自然人口的增長，加拿大每年將增加50萬居民。

加拿大皇家銀行今年早些時候估計，多倫多將需要增加一倍的公寓建築量（公寓和專用公寓），以跟上人口增長的步伐。

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決策者已采取一些措施解決這一問題。聯邦政府通過加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）實施一項全國住房戰略，這是一項耗資550億加元的10年計劃，計劃建造125,000個住房單元，並使超過一半的加拿大家庭擺脫住房需求。

在省一級，安大略省和不列顛哥倫比亞省都在某種程度上正在向前邁進，並計劃進行更多的致密化。安大略省政府放棄了先前的自由黨政府的租金控制，以爭取增加租金，但數據表明，省級自由黨的租金控制或當前的進步保守黨政府取消租金控制均未對租金產生任何影響。

開發商和機構房地產投資者表示，建造房屋太困難了，也許並不奇怪。在許多城市，僅需三到四年的時間即可獲得建造所需的許可和批准。NIMBYism限制了您可以構建的位置；在某些地方，可供開發的土地短缺。但結果是出租公寓的價值在上漲（盡管這確實意味著租金涵蓋了房屋抵押貸款的較少）。

因此，如果您負擔不起買房的費用，那麼只購買公開上市的公寓租賃公司的股份可能就有意義。回報可能有助於您支付高昂的租金。

 

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“公共負擔“新規生效，對於EB-5投資人影響幾何？｜居外專欄

從去年開始，特朗普政府出台的“公共負擔”美國移民改革法案事件就鬧得沸沸揚揚，從新規出台到緊急叫停，經歷了一波三折。聯邦最高法院2月21日晚上排除政府向移民施行“財富檢驗”的最後障礙，讓美國更容易拒絕可能成為“公共負擔”的移民入境或居留。

美國公民及移民服務局(USCIS)宣布：於2月24日起執行“基於公共負擔理由不予受理的最終規則”(Inadmissibility on Public Charge Grounds final rule)。USCIS會根據新規對綠卡申請者：年齡、健康情況、收入、教育和技能等因素進行審查，從而來判斷其未來是否會成為“公共負擔”，以決定是否通過綠卡申請。

USCIS指出，該最終規則不僅適用於判斷綠卡申請者未來是否會成為公共負擔，也適用於身份轉換申請者。若想延期或轉換非移民身份，要證明自己從獲得非移民身份起未接收過公共福利。

怎麼樣會是“公共負擔”？

根據新政策，已在美國合法居留的移民如經常使用以下福利，將列為可能的公共負擔。

  1. 任何聯邦、州、地方政府提供的現金收入補助；
  2. 補充保障收入計劃SSI；
  3. 貧困家庭臨時援助計劃TANF；
  4. 任何聯邦、州、地方政府提供的現金福利項目，很多州稱為“General Assistance”
  5. 補充營養援助計劃，SNAP，俗稱食品券；
  6. Housing Choice Voucher Program下的住房補助Section 8；
  7. Section 8中的租房補助，其中包括Moderate Rehabilitation；
  8. Section 9中的公共房屋；
  9. 大部分形式的醫療補助Medicaid，21歲以下的個人及孕婦或產後60天獲得的福利除外；

最終版“公共負擔”被重新定義為：在2020年2月24日或之後，在36個月內共接受福利超過12個月，領取一項或多項特定“公共福利”的非美國公民。

新規幾乎影響到了移民在美國生活的方方面面，包括醫療、食物、住房等多種社會福利項目，以及申請人的受教育程度、英語水平等。

當然，關於這些考察內容移民局也不會一杆子打死，移民局最終的考察結果會視個案情況而定，工作人員會具體參考申請人的年齡、健康狀況、家庭情況、資產、經濟狀況、教育程度及專業技能、未來可預期的移民身份、預計准入/移民時間等。

之前使用過或者正在使用公共福利的人該怎麼辦？

紐約移民聯盟呼吁民眾不必過度恐慌，表示享有公共福利並不意味著這個人一定會被當作“公共負擔”；不過，聯邦政府指將申領福利作為是否簽發綠卡的決定因素之一，若會受影響的移民有美國公民子女，可以以子女名義申領這些福利，避免將自己置於危險中。移民聯盟也表示，在今年2月24日前使用公共福利，不會影響移民在未來申請綠卡。

Q1. 是不是拿過福利都會影響綠卡？

總的來說，新規大大提高了政府因申請者使用政府福利而拒絕向其發放綠卡的權限。

領取了某些福利後，政府有權根據申請者的年齡、家庭成員數量、健康狀況、英語水平等因素，決定其未來是否有可能依賴政府福利，以及是否批准其綠卡申請。

Q2. 新政實施後，是否意味著申請人要額外准備相關資料？費用是否增加？

是的！

與該規則相應而生的，就是美國移民局(USCIS)即新推出的I-944表格(Form I-944 Declaration ofSelf-Sufficiency)和DS-5540 表格，根據最近的信息，該表格的長度達到19頁，並且要求提供更多的證明材料。此外，每位申請人還需要填寫一份 DS-5540 表，由於新增的表格內容繁復，為完成以上材料律師會額外收取相對應的律師費用。

Q3. 是不是所有福利都不能領取？

不是。但是領取以下福利將受影響。

1. 任何維持收入的現金形式福利：例如補充保障收入（Supplemental Security Income，SSI）：

SSI是向收入有限的殘障人士（包括成人和兒童）發放的福利，成年申請者須為美國公民；65歲及以上人士如果沒有殘障，但收入低於一定水平，也可以申請SSI。

2. 貧困家庭臨時援助（Temporary Assistance to Needy Families，TANF）：

TANF顧名思義，是向貧困家庭提供的資金和其他方式支持，比如兒童護理協助、工作協助等。申請者可以是公民、永久居民，也可以是具有合法身份的外國人。申請人必須懷有身孕，或有19歲以下的子女需要照顧，收入須低於一定水平，狀態須為失業、即將失業、或工作薪水極低。

3. 營養補充援助（Supplemental Nutritional Assistance Program，SNAP）：

這就是我們平時常聽到的“糧食券”，是最大的聯邦食品補助計劃。符合條件的低收入個人或家庭會得到一張卡，這張卡可以當作借記卡來用，在獲得許可的零售店裡買食物。如果申請糧食券，家庭銀行存款需要低於一定水平，假如家中有60歲以上的老人或是殘障人士，最低標准可能會更高一些。

4. 大部分形式的醫療補助（Medicaid）：

這也就是我們常說的“白卡”。但如果申請人是年齡21歲以下的外國公民，或者是孕婦以及產後60天內的婦女，皆可獲得醫療補助，不受影響。

5. 一些房屋援助計劃：

包括“自選房屋補助券計劃（Housing Choice Voucher）”、“特定項目租房援助（Project-Based Rental Assistance）”、以及部分住房補貼（subsidized housing）

現在應該做什麼？

1、EB-5投資者不需要提供I-864“經濟擔保書”作為支持證明，也不需要提供任何額外的證據來證明他們的經濟實力(除了之前進行過EB-5投資)，作為他們移民簽證申請或身份證明的一部分。

2、在裁定移民簽證或調整身份的過程中，移民局會考量申請人及其家屬是否將來會成為“公共負擔”，或者已經是“公共負擔者”了。在投資人獲得有條件綠卡後，需要遵守“公共負擔”相關新規，才能保證順利獲得永久綠卡。這是因為，有“公共負擔”的記錄可能導致投資人在轉換永久綠卡時的I-829申請被拒。

3、根據州或地方法律規定，對於以學校為基礎，為18歲以下學生提供服務或福利的項目，不會被視為“公共負擔”。也就是說投資人的未成年子女，在美國讀書仍可享受當地優質教育及福利，無需擔心。

4、在有限的情況下，根據美國移民局的自由裁量權，雖然被認定為“公共負擔”，外國公民仍有可能通過購買債券來調整身份。新規設定，最低債券金額為8100美金，實際金額將取決於申請人的具體情況。此外，在某些特殊情況下，外國人可以通過申請豁免的方式，免除“公共負擔”的不利後果。

 

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投資英國現良機 倫敦、曼城是首選（上）｜居外專欄

世界三大金融中心，紐約、倫敦、香港的樓價，一向都是全世界最貴的地區，全球不同地區的買家都會湧入這些區域，紐約跟香港的樓價不相伯仲，在市中心二萬多元一英呎（一平米等於10.76平方英尺）是平常事。

倫敦過去三年受“脫歐”影響，樓價在 2016 年見頂後，便一路回落。根據當地的一些研究報告，核心地段在過去 5 年，兩房單位下跌了 8.1%；三房單位下跌了 10.4%。單位愈小，價格抗跌能力愈強。相反，愈大面積，跌幅也較大。

這顯然跟英國政府的“Help to buy”政策有關，政府協助首置人士置業，但樓價上限為 60 萬英鎊。在核心地區，最多能買兩房而已；在豪宅地段，全新開放式都可能買不到！

但是自從“脫歐”形勢越漸清晰，倫敦的樓價在 2019 年 10 月就開始止跌回升，成交量也隨之攀升。不少測量師行也在其研究報告中指出， 2020 年開始，倫敦未來 5 年樓價共有 15% 增長，而曼徹斯特更有 20.5% 的樓價增長。

基於英鎊在2014年是1英鎊對13港元，因脫歐而下跌至 10 港元，下跌了百分之三十，變相令投資英國物業更吸引！

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筆者上周也順道前往倫敦及曼徹斯特實地了解一下情況！筆者找了不同類型的代理幫手，有專營一手、也有二手及大型測量師行，他們有一共同點，就是非常繁忙，生意果然不錯！不少已推出的樓盤，一房及開放式也大都沽清，或只余少量低層單位，兩房、三房則仍有選擇。

其中一個在倫敦 King Cross 核心地區的樓盤剛剛開售，經紀朋友說發展商見反應太好，未正式開售，已經加價，並叮囑筆者，必須在開售日當天提早到售樓處排隊，否則一定錯失良機。當然筆者並沒有去排隊，到下午便收到訊息，全部開放式及一房沽清，又證明代理所言非虛。

倫敦市中心， Zone 1 樓價當今每呎在 10,000 至 15,000 港元之間。如果選擇 Zone 2 或 Zone 3 地鐵站附近，也只是 6,000 至 8,000 港元。相比香港及紐約，又似是有上升空間，尤其是有新的地鐵線——伊麗莎白線即將開通，將大大改善附近交通，沿線物業相信會更大的升值空間。

畢竟，投資倫敦 400 至 500 萬港幣是最低入場門坎，不是小數目，曼徹斯特則只需 200 萬港元便可入場，後續會跟大家詳細分享！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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