布里斯班公寓租金半年跌幅多達17% 供過於求 | 澳洲

ACB News《澳華財經在線》5月24日訊 據昆州最大的物業管理公司之壹Coronis,過去半年由於大量新公寓湧入市場,布里斯班公寓租金跌幅多達17%。

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布裏斯班公寓租金半年跌幅多達17% 供過於求 | 澳洲
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Coronis在昆東南運營23個分支機構,管理著從黃金海岸到陽光海岸的8000套物業。其所有方克羅尼斯(Andrew Coronis)透露,現下租戶們壓價意識很強,迫使壹些投資性公寓業主降價出租。

布里斯班公寓市場形勢驟然扭轉,當前的樓花數量只有去年三分之壹的水平。建築業形勢緊張已致使建築商CMF Projects陷入破產托管。

“我們看到租金跌了17%,這是正在發生的事情。跌幅在10-17%之間,大家都在努力鎖定租戶”。他舉例稱,Chermside郊區壹套較舊的六套聯排公寓此前的周租收入約$420-$430,現在只有$350到$360。

三月份REA集團發布房產需求指數報告時,還提到買房與租房需求飆升。“全國對出租物業的需求十分強勁,昆州、首領地、維州與新州租房需求最強……這是經濟增長拉動及供應過於欠缺的綜合作用”。

報告顯示,REA關於昆州的需求指數的公寓租金在二月仍上漲1.6%,較上年同期上漲3.7%。合理的推斷似乎是價格下跌集中在布里斯班

不久前昆州房地產研究院發布數據顯示,布里斯班內城房屋空置率為4.4%,創下金融海嘯來最高,此前高點是2013年四季度創下的4.1%。大布里斯班的總體空置率3%,市中心是3.7%。

本月,咨詢機構Place Advisory發布的報告顯示,布市樓花銷量降到2011年6月以來最低點。上季度有272起交易,較前季度減少13.7%。

布里斯班經歷長達三年史無前例的大規模公寓開發之後,投資者對於公寓市場的態度變得謹慎,新公寓消化速度放緩。

克羅尼斯強調,他對布里斯班市場長期前景感到積極,預計供應過剩問題會在兩三年內消化。而高質量公寓繼續吸引強烈興趣,租金狀況也不錯。

換個角度看,“住房可負擔性改善了,對於租房者是好消息。”

由於市場形勢變化,Coronis調整了物業管理方式,更加注重租房者利益,為其提供協助。

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(據ACB News《澳華財經在線》)

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房?

A. 所有權

公司不同於個人,是法律意義上的實體,可以獨立擁有資產,即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有,是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司,所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題,最多只能追究到這個公司裏面的資產,而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護,但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體,資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是,公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務,以提高公司的收益,控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制,而公司是由董事來控制,董事是由股東來控制,而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

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海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 海外

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2.海外人士如何開設“澳洲公司”?

A. 註冊公司要求

  • 標準法定股本:通常法定資本100澳元,而註冊資本無須驗資,資金到位不限。
  • 公司名稱:公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾,其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。
  • 股東:最少壹個股東,沒有國籍限制,而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

  • 向澳大利亞證券投資委員會(AustralianSecurity & Investment Commission,簡稱ASIC)進行申請Australian Company Number,簡稱ACN;相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number,簡稱ABN,以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接:https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時,如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費?

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為:

•非澳洲常住居民的自然人;

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司;

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司,並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人,或者為外國公司;

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人;或者
  • 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂,必須申請FIRB:

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司;

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司,並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則壹般會被定義為“澳洲公司”,即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時,如何豁免海外人額外印花稅?

A. 以昆士蘭州為例,在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則壹般會被定義為“澳洲公司”,即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款?

A. 投資項目類型(購物中心、酒店等):

案例壹:由海外人士(沒有本地收入)持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心,因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值,該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外,若通過內保外貸與Letter of Credit的形式,將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目(公寓、聯排別墅等):

案例二:地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞,當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時,若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份,那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例,甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移?

A. 轉移步驟:

1. 準備股份轉讓協議,包含日期、對價、受讓人等關鍵條款(註意增值稅等);

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書;

3. 出示或增加受讓人的股份證書;

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽?失去了什麽?

相關資訊:7.1起海外華人財產賬戶全面遭清查!公民、PR、留學生都受影響!| 澳洲

(作者:林匯銘)

加拿大入籍流程全解析!附入籍考試秘笈

轉眼間已經到了2017年年中,而拖延了近兩年的C-6新入籍法案已經於5月3日通過了參議院的三讀,並發給了下議院。與日後的C-6法案相比,目前入籍加拿大的條件要嚴格壹些,並且還需進行入籍考試。今天我們就來說說入籍加拿大的那些事兒。

加拿大入籍條件

首先我們來看看入籍加拿大需要滿足哪些條件。對於入籍加拿大的條件,移民部官網有詳細的說明,詳見:

主要來說就是:

1、必須是加拿大合法的永久居民(permanent resident)。

2、年齡在十八歲或以上,十八歲以下的兒童必須由父母代為申請。

3、具有足夠的英語或法語會話能力,並能夠閱讀及書寫簡單的語文。

4、妳必須對加拿大歷史、地理及政治制度略有認識,也必須知道成為加拿大公民後,妳所享有的公民權利及所承擔的責任。

5、在申請前6年內居住加拿大滿4年,納入計算的4年內居民每年在加拿大境內居住超過183天。

6、妳在警方與加拿大公民及移民部(簡稱CIC)的檔案裏沒有違法記錄。

7、在6年中的4年裏有加拿大稅務記錄。

8、妳必須宣誓入籍,成為加拿大公民

2017加拿大入籍流程全解析!附入籍考試秘笈 | 加拿大

當然,如果新的入籍法案獲得通過並開始實施,上述入籍條件也將發生變化,根據此前的報道,新法主要有以下四個方面的變化:

1、五年內住滿3年即可入籍

壹 現行規定:要求在6年內住滿4年,並且每年要住滿183天;

二 新法:縮短在加拿大的居住時間要求,5年內住3年即可入籍,取消每年住滿183天的規定。

2、計算居住時間更靈活

壹 現行規定:以非永久居民身份在加拿大的居住時間不計算在內;

二 新法:以非永久居民身份在加拿大居住的時間可以計算在內,計算方法是每2天算1天,上限是非永久居民的2年居住時間折算成1年。舉例來說,如果成為永久居民之前已經在加住滿2年,那麽在成為永久居民之後,只需在5年內再住滿2年就可以申請入籍。

3、語言要求降低

壹 現行規定:要求14歲至64歲之間的入籍申請人必須經過語言和公民知識考試;

二 新法:18歲至54歲申請者需要通過語言和公民知識考試,年齡範圍縮小。

4、報稅要求簡化

壹 現行規定:要求申請者在6年中向稅務局申報至少4年的收入;

二 新法:申請者在5年等待期中,向加拿大稅務局申報3年的收入。

當然具體的規定還是要等法案正式公布了。

滿足加拿大入籍條件後,申請入籍時加拿大移民部會向妳明確公民的權利及承擔公民的責任;例如,投票是公民的權利,亦是公民的責任。妳也必須清楚具體的加拿大入籍要求

移民成為公民後,可以享受有加拿大出生的公民所享有的同等權利。

下面是加拿大公民的權利:

1、妳可以隨意擇居加拿大任何壹個省份;

2、妳可以申領加拿大護照;

3、妳可以自由進出加拿大;

4、妳可以擁有任何類型的產業;

5、妳可以擔當任何符合資格的職位。

下面是壹些重要的加拿大公民的責任:

1、妳必須遵守加拿大的法律;

2、妳必須繳稅;

3、妳應該尊重他人的權利;

4、妳被邀請到法庭當陪審員的時候,應該出庭履行此責任;

5、妳應該愛惜環境,不應該亂拋垃圾或汙染環境;

6、妳應該以負責任的態度,使用加拿大的社會服務,包括就業保險及社會補助金。

注意:如果在加拿大服刑的時間不計算入加拿大入籍時間裏。

十八歲以下的兒童須由父母代為申請入籍,不須要住滿三年,但必須已成為加拿大永久居民,申請時,父或母已是加拿大公民或與父或母同時間申請入籍。

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在以下情況,入籍申請將不會被接納:

(1)坐監或過去四年被監守行為或假釋

(2)在過去三年曾犯法

(3)曾被控訴犯上刑事罪行

(4)被加國驅逐出境

(5)觸犯戰爭罪行或違反人道,正被調查中

(6)過去五年曾被剝奪公民身份

因此,妳必須免受禁令才可批準入籍,如妳有以上情況,必須在入籍表上說明。

加拿大入籍申請流程

材料準備

填寫入籍申請表,表格可在網上獲取,點擊到官網獲取。

入籍申請表格也可以通過電話索取:加拿大入籍及移民咨詢中心電話:1888-242-2100

入籍申請表填寫注意事項:如果是壹個家庭同時申請,每個人都需要填寫,包括18歲以下的孩子,18歲孩子填寫的表格是不同的。

準備照片照片要求為彩色或者黑白近照,需要兩張,拍照的時間不可超過壹年,照片後面必須有照相館的名稱,地址以及拍照日期,然後 我們必須在照片的後面簽上自己的名字,未滿14周歲的孩子由父母代簽,滿14歲的由孩子自己簽名。

繳納費用:成人每位加幣630元,包括100元手續費(不可退回)及530元入籍權利費(Right of Citizenship Fee),如申請不獲批準,可申請退回入 籍權利費。兒童入籍申請只須要繳付加幣100元手續費。

繳費需要使用特定的繳費表,然後到銀行繳費,繳費後,銀行會給我們兩張收據,其中壹張我們自己保留,另外壹張,我們需要將其與入籍申請資料壹同郵寄到加拿大移民處理中心。

其他入籍所需材料:

1、楓葉卡正反面及移民紙復印件

2、能夠證明身份的兩張張身份證明文件副本,例如駕照,銀行卡或醫療卡

3、兒童的入籍申請,必須附上兒童的移民紙、楓葉卡、出生證或領養證明書(印有兒童的姓名,出生日期,出生地點及父母或領養父母的姓名),二張身份證明書,如學校記錄及醫療卡或圖書證;如父母已入籍則需付上父母的公民證。 14歲以上的兒童必須在入籍申請表上簽名

郵寄入籍申請資料

郵寄地址:加拿大入籍及移民部的個案處理中心

具體地址:

  • Case Processing Centrebr
  • Citizenship and Immigration Canada
  • PO Box 7000
  • Sydney,Nova Scotia,B1P 6V6

準備入籍考試

上面的過程壹切順利的話,我們會收到壹封入籍及移民部發給我們的證明信,這個說明我們的資料已經被收到,這個時候我們就可以開始準備入籍考試了。

在數月後,我們會收到入籍考試筆試的Notice Letter通知書,上面有考試的時間和地點。

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考試參考資料

正如Notice Letter裏面說的那樣,官方指定的復習資料只有壹本名叫Discover Canada的小冊子,全彩印,共68頁。如果全家壹起收到Notice Letter移民局壹般會隨信附送壹本,但也據說從2016年開始因為經費原因不送書了。如果沒有寄給大家,也不用擔心。移民部官網提供PDF版本下載 。

現在網上學習資源很多,大家可以通過搜索引擎查找壹些加拿大入籍考試題庫進行模擬測試,配合Discover Canada的小冊子查漏補缺,效果會更好。

加拿大入籍考試的規則

在收到入籍考試的Notice Letter之後,我們在復習的同時也需要了解入籍考試的詳細規則,以免考試的時候,因為不了解規則而導致入籍失敗。

時間是從早上8:15開始直至下午6:00結束,多倫多的考場主要設在Scarborough和Mississauga。 也有因為申請的地區不同而需要在小鎮參加考試的,不過考試的內容和形式並不會因為地點的差異有所不同,所以不用擔心。

出發前需要記得檢查好攜帶以下物品:兩張Photo ID(例如駕照,健康卡),Landing Paper,PR card(楓葉卡),Passport以及Notice Letter。 上述這些文件務必壹壹檢查好,面試時都需要用到。

因為同壹時間參加考試的人數會在40-60人之間,所以小編建議大家提前動身,免得遲到或者面臨考試時間在妳之後的眾人排隊候場發生擁擠而耽誤測試。當天的測試分為筆試和面試兩部分。Notice Letter上會提示年齡在18到54歲的申請者需要參加筆試,而年齡在55歲以上的 申請者只需要直接參加面試。所以小夥伴們家裏如果有年長壹些的親戚朋友們就不必擔心筆試需要背辣麽多的內容了。

進入考場前工作人員會發給大家壹張確認妳沒有犯罪記錄的文件,大家按照提示填寫好就可以等待入場了。進入考場之後工作人員會跟大家介紹壹下考試的時間,規範以及答題卡信息的填寫方法。確認大家都清楚之後就正式開始測試啦。

筆試部分是20道選擇題,答對15題或以上的申請者即通過了筆試。

筆試內容包括加拿大政治,地理,經濟,文化等幾乎各個方面的知識,由於最近幾年亞裔申請者的增多,考題難度有所增加。

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參加入籍宣誓正式入籍

如果筆試合格,妳將會被安排出席宣誓儀式。如果筆試不合格,將被要求出席面試,給予您多壹次機會進行入籍考試。假若面試也沒通過的話,您的入籍申請將被拒絕。您可進行上訴或重新再作申請。如有需要,會要求您出席面談,進壹步審查您申請入籍的資格。

通過筆試或者筆試後,必須參加入籍宣誓儀式,然後才會獲準入籍,在宣誓儀式中,將會發給妳公民入籍卡,到此,恭喜妳正式成為楓葉國的壹員了。

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(據加拿大家園)

利率低?存款不如還房貸 | 英國

超低利率對於存款人來說不是個好消息,但對於貸款買房人說則是天降甘霖,很多買房人都抓住了這壹機遇降低了總的借款成本。

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利率低?存款不如還房貸 | 英國

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通過額外還款妳可以更快地將貸款的價值降低,現金的回報率也會更好。

即使是小筆的每月額外還款也能帶來很大的不同,但也有壹些問題需要註意。

大多數貸款機構都允許接待人除了本身要交額外還款而無需支付罰金。壹般這壹數字都等同於每年房貸負債的10%。

Atom Bank、Metro Bank和Tesco Bank則更加大方,可以允許無需支付罰金還款20%。

但如果額外還款超過這壹比例,則可能需要提早還款而支付罰金。

要確保自己不會因此支付罰金,最好的辦法就是根據自己的承受能力,讓貸款機構直接提高妳銀行卡每月的固定還款額,比如增加50或者100鎊。

額外還款將會被用來直接償付借貸本金,因此可以幫助妳逐漸減少房貸成本。

節省大筆費用

只需很小金額的額外還貸就能帶來很大的不同。假設妳借貸了25萬鎊房貸,利率為2%,如果每月額外還貸100鎊,則還貸時間可以比原先的25年少2.5年,利息方面則可以節省8000鎊。

如果將額外還款金額提高到250鎊/月,則可提前9年還清,節省利息16725鎊。每月額外還款越多,節省的金額就越多。

幾乎所有的借貸機構都會每天計算利息,因此妳的額外還款會馬上被用在減少房貸成本上。很少有機構是每年算壹次利息的,如果是這樣,可以考慮壹年付壹次額外還款。

以借貸25萬鎊為例,在目前利息低迷的情況下,如果想要讓存款所帶來的收益等於額外還款節省下的費用,基礎所得稅利率納稅人和高利率納稅人需要找到利率為2.5%和3.33%以上的存款產品,而目前最好的5年固定利率現金ISA只有1.75%左右的利率。

其他債務

雖然將現金用於額外還款是壹個省錢的好方法,但如果妳有透支和信用卡等其他費用更高的負債,最好先將現金用在這些的還貸上。

房貸中介SPF Private Clients的首席執行官哈裏斯(Mark Harris)表示,在房貸利率為3%,而信用卡利率近20%的情況下,額外還款房貸顯然不是個明智的選擇。他建議先付清利率更高的債務再考慮房貸。

另外需要記住的壹點是,額外還款之後壹旦出現緊急情況,錢是拿不回來的。貸款人因此需要在預留好應急資金後,再考慮是否將剩余的現金用於額外還款。

London & Country Mortgages董事霍林沃斯(David Hollingworth)表示,在有閑錢的情況下把它用在房貸額外還款上是很有吸引力的想法,但要註意要先確保自己還有其他的存款。如果要拿回額外還款的金額,借款人需要向另壹個貸款機構申請新的房貸,或者向現在的貸款機構申請追加貸款。這些都需要對借款能力進行檢查,利率也可能不會比現有利率好。

抵消貸款

額外還款的另壹種替代方式是抵消貸款(offset loan),在需要時仍然能隨時拿回資金。這款產品可以用妳的存款來抵消負債,因此只需要支付剩余負債的利息。

目前最好的產品有Scottish Widows Bank的兩年固定利率抵消貸款,利率為1.11%,但要求客戶擁有超過50%的房產產權。

再貸款客戶可以考慮Coventry Building Society的可變利率抵消貸款,利率為1.85%,申請費用為999鎊,需要有至少25%的產權。

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(英中網)

2017澳洲創業移民簽證政策變化——188簽證 | 澳洲

澳洲創業移民項目實施以來,一直受到投資者的熱捧,至今已經經歷過幾次變政。作為世界上最適合人類居住國家之一,澳洲憑藉著美好的居住環境、社會資源以及教育系統等,吸引著海外投資者。

188類投資簽證,一直受到是投資者青睞。什麼是188A投資移民?188A簽證對申請人的資產要求不高,對學歷、英語均無太高要求,創業投資方式靈活多樣,滿足要求即可全家快速轉永居。而商業移民7月1日後實施的新政即將允許主副申請人自由互換,這對於有意申請188A類簽證的人士來說,無疑是一個重大的好消息。

2017澳洲創業移民簽證政策變化——188簽證 | 澳洲
188A簽證對申請人的資產要求不高,對學歷、英語均無太高要求,創業投資方式靈活多樣,滿足要求即可全家快速轉永居

什麼是188簽證?

188商業創新與投資簽證,是一個臨時的商業簽證,188簽證分為兩個類別,商業創新類別(Business Innovation stream)和投資類別(Investor stream)。

澳洲創業移民簽證政策變化——申請條件

1.身體健康,無犯罪記錄;

2.主申請人年齡18-55歲,EOI評分在65分以上;

3.家庭總資產達80萬澳元;

4.取得州政府擔保;

5.主申請人有經營和管理企業的成功經驗;

6.持股企業在申請前4年有2年年營業額達50萬澳元(最多2家企業相加);

7.主申請人及其配偶需達到以下持股要求:企業年營業額為40萬澳元以上,要求持股30%或以上;企業年營業額為40萬澳元以下,要求持股51%或以上;上市公司,需持股10%或以上。

澳洲創業移民簽證政策變化——轉永居條件

在188A簽證轉888永居條件方面,須持有188A簽證4年後,滿足以下條件,申請人可以成為澳洲永久居民:

1.獲得州政府擔保;

2.申請前2年中,主申請人需在澳洲居住滿12個月以上;

3.主申請人用作申請永居簽證的企業,不能曾被其他人用作申請永居簽證;

4.申請前12個月,主申請人需滿足以下3項條件的其中2項:

(1)持續擁有澳洲商業淨資產達20萬澳元;

(2)家庭總資產達60萬澳元;

(3)至少僱傭2名全職員工(澳洲公民、永久居民或新西蘭護照持有人,家庭成員除外);

5.申請時,主申請人已持續直接管理企業2年以上;

6.企業營業額和所有權,申請前12個月主申請人應滿足:

(1)申請人在澳洲的企業營業額達30萬澳元;

(2)申請人滿足對企業的持股要求,即:年營業額為40萬澳元以上,要求持股30%;年營業額為40萬澳元以下,要求持股51%。另外,在成為澳洲永居居民後,申請人每5年當中需要在澳洲累計居住2年時間。

相關資訊:解讀457簽證改革 對華人和亞裔有何影響 | 澳洲

(據英中時報)

Point Cook高品質大宅:宜居之地完美綠洲,悠閑生活靜謐天堂 | 澳洲

墨爾本Point Cook位於市中心西南方向26公裡處,隸屬於Wyndham City ,這裡生活環境十分優美,規劃良好,擁有宜居的特色。如今的 Point cook已經成為投資熱地。這個家庭住宅擁有專業的建築設計和符合嚴格標准的家居定制,提供高品質的生活方式。這裡是供家庭和朋友休閑娛樂的完美綠洲,以及享受輕松氛圍、逃避繁忙生活的天堂。

Point Cook高品質大宅:宜居之地完美綠洲,悠閑生活靜謐天堂 | 澳洲
墨爾本 Point Cook位於市中心西南方向26公裡處,隸屬於Wyndham City ,這裡生活環境十分優美,規劃良好,擁有宜居的特色

未來發展前景看好,澳洲熱門投資目的地

Point cook位於墨爾本的Wyndham市,坐落於維多利亞州Melbourne市區和第二大的Geelong市之間,Wyndham市中心離墨爾本商業中心區僅20公裡,南臨墨爾本西海岸線,北面連接著墨爾本國際機場。在方圓542平方公裡的土地上,Wyndham市擁有著充滿魅力的Werribee開放式公園,令人流連忘返的Werribee動物園,維州馬會,Point Cook莊園,Point Cook海岸公園等等天然的、人工的休閑空間。

Point Cook高品質大宅:宜居之地完美綠洲,悠閑生活靜謐天堂 | 澳洲
這個家庭住宅擁有專業的建築設計和符合嚴格標准的家居定制,提供高品質的生活方式
Point Cook高品質大宅:宜居之地完美綠洲,悠閑生活靜謐天堂 | 澳洲
這套住宅寬敞舒適,具有極高品質,品位非凡,住宅內有四間臥室、兩間設計師浴室和兩個盥洗室、一個完全定制的書房和獨立的家庭辦公室
Point Cook高品質大宅:宜居之地完美綠洲,悠閑生活靜謐天堂 | 澳洲
生活區包括獨立的家庭影院、家庭房、游戲室和寬敞的開放式起居室和餐廳,配有燃氣火爐

在臨近Point Cook海灣附近,星羅棋布地分布著大大小小的海灘。流連在Wyndham市,你既能領略中國江南水鄉的風情,又能感受中國南方陽光沙灘的浪漫。

Wyndham市屬於大墨爾本地區,是維多利亞州發展最快,全澳發展第三的自治市。同時,它也被州政府評定為發展最繁榮,最活躍的一個行政區。Wyndham市優越的地理位置和豐富多彩的生活環境是這座海濱城市人口增長迅速的兩大原因。在維多利亞州2030發展戰略規劃中,Wyndham被指定為5大發展區之一。進入21世紀,維多利亞州制定了墨爾本2030計劃,Wyndham市脫穎而出。

在美國買房出租 選擇優質的物業管理公司非常關鍵 | 美國

當投資者不在美國時,是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如,管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事,會導致租客的不滿,甚至失去固定回報。而選擇壹家優質的物業管理公司,就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用,那麽大家該如何選擇呢,請看居外網為大家壹壹介紹。

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在美國買房出租 選擇優質的物業管理公司非常關鍵 | 美國

壹、選擇物業管理公司的必要性

  • 人在千裏之外,如何確保您投資的房產獲得悉心照顧?
  • 您投資的房產出了問題該怎麽辦,比如水管漏水,租戶忽然退租或者遇到小偷?
  • 如何及時地進行必要的維修工作、並及時繳納法律規定的稅和保險?

這都是在美國買房後,會碰到的實際問題。對於打算出租獲利的投資者來說,最好的選擇莫過於委托壹家物業管理全權進行管理。接下來,第二個問題來了:

二、怎麽才算壹家好的物業管理公司

找到並委托物業公司對自己的房產進行管理,並不能取消大家的所有顧慮:物業公司會不會在維修費上宰您壹筆?或者,真的有這樣的問題需要解決嗎?物業公司能快速地找到租客嗎?只有當您出問題的時候,才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此,我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素:

  1. 對房屋細致的看管,確保所有事情進行順利
  2. 及時、高效的處理所有問題
  3. 確保租客及時與投資者簽訂租約
  4. 確保快速跟進房主住宅審查程序
  5. 解答房主任何有關在線對賬問題
  6. 當租客離開時,迅速尋找並篩選新租戶

三、通過六大關鍵問題找到優質物業公司

介紹了相關的基礎知識,接下來將進入實戰階段,將告訴大家,通過詢問物業公司六個關鍵問題,就能找到優秀、合適的物業管理公司:

1、他們如何篩選租客?

這個問題的重要性在於,只有找到壹位能夠按時支付租金,並愛護所租房屋的租客,妳的這次出租才算獲得真正的成功!如果物業管理公司不能做到的話,這就意味著,投資者將有可能在資金上蒙受損失。

有些管理公司可能只是在線完成簡單的檢查,比如:無犯罪記錄、有良好的信用等級、沒有被勒令退租的記錄。這些條件的確很有用,但是,還不夠!優質的物業管理公司,除了對以上條件的篩選外,他們還會身體力行:

  • 到租戶的家中拜訪,這樣可以看出潛在租戶是否愛護住宅。
  • 會詢問租戶當前的房東,了解尤物拖欠租金或是損壞房屋的記錄
  • 會為投資房屋購買“租金保護險”。如果租戶以外停止支付獲離開。房主會得到6個月的租金。

2、管理公司離您的住宅有多遠?

如果物業管理公司離戶主的房產較遠的話(超過30英裏),就很有可能不能定期或是及時的對房屋進行檢查。所以,最好是選擇距離較近,即使租戶出現任何緊急問題,都能馬上解決。

3、如何管理房產?

有的管理公司無組織章法與調理。對於租戶或是房屋本身所出現的問題,只用碎紙片或憑記憶進行記錄,好壹點的,也不過是用EXCEL系統。投資者應該選擇壹家有在線房產管理程序的公司,以便投資者在異國可以24小時的通過電話或是電腦,在線隨時查看自己房屋的狀況;了解最新的出租情況;是否已支付保險和各項稅款;以及查看房屋審查報告和照片。

4、是否曾為海外投資者服務過?

對於海外投資者來說,他們需要壹位好的投資導師和幫手,來引導與解決他們所遇到的問題。壹家好的物業管理公司,就能兼任這兩個角色。

  • 他們會確保投資者擁有會計師歸檔繳納稅申報書需要的所有文件
  • 幫助投資者與當地政府協商房產稅事宜,確保無額外費用
  • 為投資者節省財富

5、如何收費?

壹般,管理公司會像投資者收取租金收入10%的費用。如果是長期投資,則會收取壹個月的租賃傭金用來尋找新租戶。反之,不合格的管理公司,會獅子大開口。

6、如何獲得租金收入?

無論您指定的賬戶位於哪個地方,您的物業公司都應該將每個月的租金匯入您的賬戶。當然,大家最好在所在國家開設壹個美元賬戶(最好是能開設壹個美國銀行賬戶),以避免兌換利率方面的損失。

如果轉賬手續費過高,投資者可每3個月取壹次,或是以支票的方式取現金。但需投資者註意的是,以海外銀行為付款行的支票通常需花費更長的時間才能兌現。

 

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投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國

大家購買了美國房產後,如何獲取投資回報的最大化呢?除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外,還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢,居外網整理相關資訊後,為大家介紹兩個關鍵:定期維修與巧裝修!

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投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國
如何獲取投資回報的最大化呢?為大家介紹兩個關鍵:定期維修與巧裝修

壹、定期維修 房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣,房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題,可保障房子“健康”,並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善,日後可能導致巨大的開支。因此,在可能的情況下,盡快解決房屋當前的問題,不要等到想賣房時才匆忙作出對應,為此,居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目:

(1)有問題的暖氣系統:定期檢查和維修壁爐(至少每年壹次)。每年兩次更換過濾器;

(2)通風不良:確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋,以免影響空氣流通。如有需要,安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外,而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物,防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息;

(3)有缺陷的水管,常見問題和解決方法:

  • 水壓太低:通常出現在老舊的水管,裏面積聚壹些物質,必須清理或更換。
  • 水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現,應盡快修理,以防引致發黴。
  • 廁所漏水很不雅觀,同時會因受潮而損壞,應盡快修理。
  • 因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

(4)保養不良:定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫,以防潮氣入侵。定期修剪樹木;

(5)地基問題:每年壹次檢查地基,找尋潛在問題,並加以處理;

(6)屋頂問題:清潔檐槽和落水管;穩固遮雨板。保持屋頂清潔,以防樹枝磨損屋頂;

(7)排水溝故障:更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封;定期清理以防堵塞;

(8)清除地基的堆肥和木屑,以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲;

(9)電氣布線不良:升級配電板,以符合今天的用量。找持照電工幫忙,以免發生危險,引起火災;

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則,著重五步裝修,可讓自家房產增值不少,獲得最大投資收益。

  • 廚房——廚房是重要的宅內活動區域,改進此處​​,比改進別的功能單位更壹目了然,也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫,換壹個配置飲水/出冰機的冰箱,裝壹臺內置式微波爐,置壹臺雙爐竈具,這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用,也能提亮整體效果。視磨損度,也未必全換,如果臺面有刮傷或汙痕,但櫥櫃狀況完好,單單換個臺面就行,或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。
  • 衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞,投其所好,做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子,都能放大空間感。換壹些現代化燈具,多壹點櫥櫃空間,也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚,花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭,那錢只會順著下水道流走。
  • 室外——室外景觀美化,讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師,修整草坪、巧植灌木,都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井,做壹個封閉式門廊,都很受歡迎,又不算特別昂貴。

專家解析:這筆裝修成本的頭1000元,每壹分錢都能趁轉售撈回來,但超出1000元,此後花的每壹份錢就接近零利。

  • 屋頂和窗——屋頂漏水?屋檐排水管裏,旁逸斜出幾根野草?潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴,但能給房屋帶進自然光,通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析:30%至40%的裝修費,可從暖氣電費帳單裏抵消,余下60%至70%,可以通過轉售所得收回。

  • 美化——不要小看粉刷的作用,也不要高估重漆房屋的價格,自己做粉刷匠,其實並不費錢。做清潔、大掃除,換幾盞燈,都是投壹分錢,收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本,抑或回收以外還大賺,則取決於多重因素。壹方面看房市-現在是賣方市場,正值佳令;壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸,房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區,建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間,但車要停哪裏呢?還不如改裝土庫(要夠幹燥)或閣樓(天花板要​​夠高)更實際。

 

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日本去年向中國人發放簽證數再創新高 增幅達12% | 海外

日本外務省22日公布了2016年的簽證發放統計。向中國人發放的簽證數為4,225,832件,較上年增加約12%,連續3年創歷史新高。

日本共同社5月22日報道,向所有外國人發放的簽證數為5381433件,較上年增加約13%,也創下歷史新高。簽證數列第2、3位的是菲律賓和印尼,分別有275537件和195880件。

報道說,發放給中國人的簽證數在所有簽證中的占比約為八成。在壹定時間內不限入境次數的“多次簽證”的發放數翻倍,從中可以看出相比團體遊中國人更傾向於個人自由行。

(據環球網)

解讀457簽證改革 對華人和亞裔有何影響 | 澳洲

日前,澳大利亞總理特恩布爾取消了457外籍勞工簽證,並提高了英語能力門坎。但對於壹個在亞洲根基日深、貿易茁壯發展的國家來說,這又意味著什麽呢?

珀斯Visa Solutions的總經理恩格斯表示,對於中國和更廣泛的亞洲地區來說,英文語言要求確實發出了壹個信息,即我們正在增加人們流動的障礙,特別是如果妳的外表和所使用的語言和澳大利亞人不同的話。

解讀457簽證改革 對華人和亞裔有何影響 | 澳洲
澳大利亞總理特恩布爾取消了457外籍勞工簽證

457簽證是前總理霍華德推出的,旨在讓熟練的移民工人來填補當地人無法從事的崗位。使用這種簽證的人只占勞動人口的1%。現在,457已經被兩種臨時技能短缺簽證取代,分為兩年期和四年期,適用的工種也從原本的650種減少了大約200種。使用新簽證引進外籍員工的企業將需要向澳大利亞技能基金交錢,以支持培養多達30萬名學徒、實習生和其他工作人員。媒體報道稱,這可能導致企業首席執行官薪酬上漲,內陸地區醫師或鄉鎮飛行員不足。

恩格斯說:“對馬來西亞的影響很耐人尋味,該國的大多數人口都信仰伊斯蘭教,他們有多種官方語言,包括英文,這是壹個第壹世界國家,但馬來西亞人移民赴澳可能變得更加困難。”

至於對澳大利亞最大貿易夥伴中國移民的影響,則可能更加復雜。多年來,人們壹說起457簽證腦海中就會浮現出大批華工湧入澳大利亞,拉低薪資標準的畫面。

解讀457簽證改革 對華人和亞裔有何影響 | 澳洲
澳洲新聞網圖片

阿德萊德大學法學院副教授霍維博士的報告主張,457簽證大大增加中國工人進入澳大利亞勞動力市場的途徑,中澳自由貿易協議的條款意味著澳大利亞政府無法限制中國457名簽證持有人的人數。據推測,自貿協議下的安排將不受任何現行簽證安排公告的影響。

中國商界還沒有提出任何重大抗議,留學生或華人社團也沒有。事實上,2016年中國自由貿易協議全面實施的時候,華工人數反而有所下降。2016年壹季度,只有545名中國人申請了457簽證,只占總數的5%。而英國457簽證申請人的比重是中國的三倍。

今年似乎也壹樣,中國人申請的新457簽證下降了15%。中國留學生在澳大利亞國際教育市場占比最大,此前有規定允許留學畢業生留澳四年,但這並不屬於457簽證。

恩格斯表示,457簽證給澳大利亞帶來了經濟利益,但工會以及韓珊的壹族黨等奉行保護主義和民粹主義的黨派施加的壓力,給這個多年來基本為澳大利亞及其經濟目標服務的制度造成了進壹步的政治壓力。

相關資訊:7.1起海外華人財產賬戶全面遭清查!公民、PR、留學生都受影響!| 澳洲

(據澳洲新聞網)