Author: Shelly

大家對美國的房產稅都已有所了解，房產稅的稅率各個城市不同，壹般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。不過，除了房產稅外，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。而對於投資者來說，了解這壹部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。下面，居外網將為大家壹壹介紹。

1、房產租賃收入稅率

首先，在了解“租賃收入報稅”之前，需要先介紹壹下何為“非居民外籍人士”與“外籍人士”的區別。

外籍人士是指非美國公民或非美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。

壹般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：

1、非居民外籍人士在美國想或從事貿易

2、非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款

3、上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遺產或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受托人

非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

1、與美國有關聯的貿易收入所得

2、固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入

如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果做出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅時提交壹份相應的申明給美國國稅局。

稅率

以下是最新聯邦個人所得稅率，以單身為例：

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

2、房產資本利得稅（租/售）

資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。壹般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%，者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例做出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。

如果出售房產，則需根據持有時間的長短來計算。如果是短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；如果是長期持有，即壹年以上，則資本利得稅為15%。

值得壹提的是，美國的1031條款簡單來說，當投資人賣出壹處房產後“壹定期限內”，又購買了壹套“類似”的房產，那麽資本利得稅是可以避免的。

3、房產的資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國 國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。

如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。

此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

4、遺產稅

當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的壹部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了壹定數額。

2013年該數額設定為5,000,000美元。如果該遺產價值超過了5,000,000美元，需填寫遺產納稅申報表並 交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產稅。

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一般情況下，大家可能會把在海外購房想像的很複雜，特別是首次赴海外購房的人。但事實卻相反！一位在美國有著幾十年豐富經驗的房產經紀人表示，由於大家對國外房產政策不瞭解，才會以為整個過程會繁瑣而耗時間。但事實上，國內買家在美國買房時，如何把資金轉賬到國外賬號，反而最費精力！一旦度過“轉賬”這一難關，之後的手續將順暢無比。下面，居外網將為大家介紹在美國買房的步驟與流程。（購買美國房產的條件）

 1、初步會面

1. 選定買方經紀人
2. 決定購買房子的區域及條件
3. 選定貸款公司

2、審核貸款條件

1. 選定貸款經紀，並查核信用分數
2. 選擇合適的貸款計畫
3. 取得貸款預准信

   3、尋找理想的房屋

4. 可上居外網或MLS查詢最新房源
5. 或請經紀人挑選上市屋資料

4、找到合適的房屋

1. 挑選出喜歡的房子,經紀人幫助估價, 買主決定出價金額
2. 經紀人解說購房合約並幫助填寫並完善條款內容
3. 發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
4. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價
     
   5、購房合約被雙方同意接受

1. 雙方達成協議後，即由第三方公證公司進行買賣過戶手續
2. 訂金送交公證公司
3. 簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告

6、提出貸款申請

提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款證明、工作證明、報稅記錄。

7、“房屋檢查保護期”完成事項

1. 在房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求
2. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”,“房屋周邊環境”等各項報告。
3. 準備好火險保險報價

8、“貸款保護期”完成事項

1.  貸款銀行派估價師確定房屋價值
2. 完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款﹔
3. 獲准貸款後，與公證公司約定時間簽署貸款文件

9、完成過戶公證手續

1. 簽貸款文件後，準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司﹔
2. 銀行放款
3. 產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記
4. 由公證公司支付所有費用
     
   10、取得鑰匙完成過戶

1. 在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
2. 先行聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。

11、房產證

通常在結束時收到最後明細賬，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到一張原始的房產證。

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在美國買房後，大家最為關註的另壹個問題是：每年我要為自己的房子支付多少錢，有哪些費用是必不可少的？接下來居外網將為大家壹壹盤點。

1、房產稅

房產稅，也稱為“物業稅”或簡稱為地稅。是地方針對房地產征收的郡稅、市稅、學區稅的總稱。美國地產稅的稅率是由各個州政府決定的，也就是說，美國的稅率都是不同的。壹般實際所需繳納的稅額在1%~3%，其中學區稅最高，占地稅的60%以上。

關於美國房產稅的詳細介紹，參見本冊第二部分《美國房產稅詳解 每年支付有增值作用不影響房產投資》壹文。

美國熱門城市/州房產稅列表

2、房屋保險

房屋保險（House Insurance）的作用是，在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損，如果房主購買了房屋保險，壹般能獲得20萬美元的保費，每年500美元。如果是商用房，該保險還可以保護租金損失。

除了在購房時，需購買房屋保險，其實還應購買地震保險(Earthquake Insurance)。該保險主要包括地震、戰爭、核能意外、洪水災害等，通常不被包括在大多數的保險條款之內。

由於加州是地震多發區，在加州購房，地震保險費用相對較高，地震險的費用往往比火險的費用高出壹倍，房屋保險由於保險條款不同而不同，保費壹般在500-900之間。

3、小區費和物業費

在美國，房子都統壹規劃在壹個小區中，所以，居民需交小區費。該費用是用來支付和維護小區公共設施。比如，路燈、公共草坪。根據小區不同的服務，大概每月在150~300美元不等。

物業費，壹般是單元房的公共設施，壹般每月在300~500美元之間。

4、出租管理費

如果投資房產是用來出租，壹般是由管理公司管理。管理費的計算方式為：

8%~10%的租價+第壹個月的租金

如果是大型公寓，管理費則會少很多。

5、貸款本金和利息

如果通過貸款購房，並貸款未清，房屋本金與利息就要按月支付。擁有美國較高信用記錄的貸款者所享受的30年固定利率，平均在5%左右。而沒有較好信用記錄的貸款者的浮動利率，均在5%~6%之間。

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