Author: Shelly

根据房地产咨询公司仲量联行11月25日发布的数据显示，今年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者；今年前三个季度中国的房地产跨境投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。

前三季度投资额接近180亿美元，美国和中国香港为最主要投资目的地

仲量联行称，今年前三个季度，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50%以上。美国和中国香港特区成为中国大陆投资者的两个主要投资目的地。

如果将住宅和土地购买一并计入，中国大陆投资者今年前三季度的跨境投资总额已达到210亿美元，较去年同比上涨30%。去年该数据的同比增幅为45%。

仲量联行全球资本集团研究部总监David Green-Morgan表示：“中国投资者现已超过德国和美国投资者，成为最大的海外投资者，预计未来几年还将继续保持领先地位。中国资本体量巨大，无论是针对房地产的投资，还是在全球范围内寻找投资机会，目前对于中国大陆投资者来说，都还处于起步阶段，未来发展前景不可估量。”

仲量联行估测，基于中国保险公司现有的管理资产总额（AUM），它们在商业地产上的直接投资额就可能达到2500亿美元。

仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏认为，近几个月来，中国在商业地产和住宅市场的投资主要呈现出两大趋势：对稳定性的追求和对机会的追寻。“今年年初，英国脱欧的不确定性以及亚太经济体经济放缓等带来了各种地缘政治风险，接下去，法国和德国也即将迎来大选，可能进一步加剧这种风险。”

今年10月份公布的数据显示，今年第三季度美国经济增长率达到近两年来的最高点。根据美国商务部发布的数据，第三季度全球最大经济体美国的年增长率达到2.9%。

与此同时，流入中国香港房地产市场的中国大陆资本持续增长。中国香港特区是中国对内对外投资的枢纽。今年前十个月，中国大陆投资者投资中国香港商业地产的总额达到169.59亿港元。

除收益率外，中国投资者也很看重资产质量。拥有良好展示性和品牌形象的资产，特别是位于中国香港中环地区的资产，受到中国投资者的大力追捧。

对外房地产投资持续保持高速增长，中国投资者参与了多起大宗海外交易

今年以来，中国投资者参与了多个大宗海外交易，其中包括，安邦保险集团斥资近65亿美元，从黑石集团手中购得美国战略酒店及度假村集团（Strategic Hotels and Resorts）；祥祺集团出资5.8亿美元，购买了位于中国香港红磡的One Harbourgate东座大厦。

夏飏飏指出：“中国的海外投资趋势与中国政府‘走出去’的政策保持一致。”

英镑汇率走低后，中国投资者开始寻求购买英国相对价格较低的房地产资产。自英国脱欧公投后，英镑汇率已下跌约17%。今年前三个季度，中国大陆投资者投资英国商业地产的总额约为14亿英镑（约合17.6亿美元）。

过去七年里中国对外房地产投资的年增长率一直保持在两位数以上。仲量联行数据显示，2007年中国对外房地产投资额不到10亿美元，而现在每年的投资额都已远超200亿美元。

根据跨境资本流动监管部门中国国家外汇管理局（SAFE）公布的数据表明，今年前三季度，中国个人和企业投资者购买的净外汇为2434亿美元，较2015年4659亿美元的历史高点有大幅下降——去年中国股市暴跌引发了投资者的恐慌情绪，也造成中国个人和企业投资者购买的净外汇创下历史纪录。

截至2016年9月底，中国外汇储备额从2014年6月3.99万亿美元的历史高点降至3.17万亿美元。

Green-Morgan指出，在2016年的最后一个季度中，中国投资者将继续扩大对外投资，预计全年全球商业地产投资额将达到约6300亿美元。“我们对2017年的初步预测表明，在资本持续进入房地产市场以及租赁市场保持稳定的支撑下，2017年全球商业地产投资总额可能回升至7000亿美元。”

预计2017年中国将继续保持跨境投资热潮

仲量联行亚太区投资部总监Stuart Crow 表示：”2016年是资本运作活跃的一年，亚洲吸引了新投资者的目光，其中包括大型主权财富基金、养老基金以及中国保险公司等。这些投资者将资本投入到房地产领域。”

2016年，投资者表现活跃，但企业租户相对谨慎。”资本价值的增速超过租金增速，导致亚太地区多国市场的核心收益率降至历史新低。” 仲量联行亚太区研究部总监Megan Walters博士表示：”尽管如此，2017年房地产投资市场大体上仍将保持平稳态势，我们预测该地区的机构投资者对房地产的投资需求将保持旺盛，这将导致房地产存量继续供不应求。”

在2016年即将接近尾声之际，仲量联行预计即将到来的2017年全球房地产投资市场将出现以下五大发展趋势：

1.中国将继续保持跨境投资热潮

2016年第3季度，中国超越美国，成为全球最大的房地产跨境投资者。今年前三个季度，中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元。

11月，有消息称，中国将对资本外流采取更为谨慎的限制措施，该措施主要针对那些总额超过100亿美元的超大宗海外投资项目，以及总额超过10亿美元的大型并购项目，但是，公司核心业务领域内的投资举措则未被列入限定范围。仲量联行预计，这将在短期内对一些引人注目的大额交易产生一定程度的影响。

“跨境投资是大多数中国投资者的一项战略举措。” Stuart Crow指出：”在短期内，我们可能会看到投资计划被放缓或延后，但就长期来看，预计将不会出现太大的结构性调整。中国资本流向海外房地产市场的趋势并未停止。甚至可能正相反，在中国雄厚资本基础的推动下，跨境投资趋势可能会愈演愈烈。”

2.新领域崛起

投资者对2017年的发展前景保持乐观，但将倾向于寻求高价值目标。”发掘价值是个挑战。因此，投资者将更多地从场外交易、新兴和二线城市以及新兴行业中寻求价值。” Megan Walters博士表示。

许多替代产业开始引起人们注意。以自助仓储（Self-storage）行业为例，它令投资者接触到越来越多居住空间狭窄局促、需要额外储物空间的消费者。与此同时，随着电子商务行业迅速崛起，物流行业也进入快速发展期。云计算和大数据技术的广泛采用，催生了人们对数据中心的需求，这表明，该领域也被精明的投资者纳入考虑范围。

3.各个国家存在不同机遇

投资者正密切关注东南亚地区2017年的发展前景，尤其是越南。越南房地产投资市场的同比涨幅达12%。这得益于诸多有利条件：越南房地产市场透明度不断提高；预计GDP增长率约为6%；越南房地产投资市场在2017年有望继续增长，且涨幅将与今年不相上下。

澳大利亚和新加坡等成熟市场也仍然具有吸引力。”投资者之所以青睐澳大利亚，是因为它拥有透明的市场环境以及可观的投资回报。” Stuart Crow认为，”至于新加坡，传统上被认为是一个波动市场，而目前是投资者进入该市场的最佳时机。”

4.未来将出现更多、更大的投资交易

2016年有几宗极为引人注目的大额交易，如：卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）收购新加坡亚洲广场1号楼（Asia Square Tower 1）；中国人寿北京分公司斥资29.6亿美元（约合200亿元）收购上海浦东世纪汇广场项目；布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management Inc.）以27亿美元的价格收购了”首尔国际金融中心”。

“各种迹象表明， 2017年将会出现更多大额交易。”Stuart Crow表示，”未来多国央行都将延长低利率期，这表明，资本将流入房地产投资领域。这将有助于刺激企业租赁需求，进而提升租金收益。在投资需求保障下，核心资产类别的收益将保持平稳。”

5.“后脱欧时代”和“特朗普效应”

英国脱欧和美国总统大选，仅导致亚太地区汇率出现短期波动，但除此之外，并未对亚太房地产市场造成显著影响。

“尽管英国脱欧导致市场稍有波动，但在2016年第3季度，亚太地区的商业地产成交量仍呈显著增长态势。”Megan Walters博士表示：”按成交量算， 2016年前三个季度亚太地区的房地产交易与去年同期相比表现相对平稳。在年中时，资本流向欧洲速度开始放缓，海外投资的资本开始流向美国。英国脱欧公投后，亚洲投资者在英国达成几单大宗交易，一扫英国脱欧带来的阴霾。至于刚刚当选美国总统的特朗普，他的上任可能会对股票和外汇市场造成一些波动，或者带来一些由地缘政治摩擦引起的潜在政治风险。在这一背景下，由于房地产具有天然的避险功能，加之收益多元化和更可观的投资回报，全球规模最大的投资者将倾向于增加其在资产类别中的投资比例。”

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（据观察者网综合）