自2016年4月以來，由於海外貸款政策不斷收緊，很多面臨即將交付的海外買家都因為無法通過銀行貸款審批，所以部分海外買家被迫無奈將已簽約的樓花委托中介放回市場，進行轉讓出賣。一方面，澳大利亞政府及開發商對樓花轉讓持反對的態度，因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。另一方面，市場上很多潛在買家都對重回市場的二手樓花非常感興趣，畢竟樓花合同的價格可能會維持在過去1-2年的價位，與現在的市場價相比有一定的價格優勢。
因此，近日有許多海外買家紛紛咨詢關於轉讓樓花的事宜。一般來說，轉讓樓花的手續比普通房屋買賣的透明度要低。因此，樓花能否成功轉讓很大程度上取決於合同條款、開發商立場等各種不確定因素。如果海外買家在轉讓樓花時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會影響投資計劃，違法合同的相關規定。
- 直接轉賣– 樓花轉讓的最基本方式與風險
當一手買家進行樓花轉讓時，若不考慮合同的相關禁止規定與開發商的立場，直接轉賣即是樓花轉讓的最基本方式，其流程如下：
- 2015年1月，海外身份的小悟與澳洲M開發商簽訂了一份購房合同，房屋售價為70萬澳元，預計2016年10月交付；
- 小悟在簽購房合同時支付了10%的首付款，即7萬澳元；
- 2016年6月，眼看樓花即將交付，小悟天天睡不好吃不飽，海外貸款的嚴格收緊使得他無法順利獲得貸款，他也無法安排全部的尾款；
- 7月，擁有澳洲身份的小羅由中介找到了小悟，願意出價75萬澳元夠得此房產，進行樓花轉讓；
- 小悟欣然答應，小羅隨後支付了一筆房價10%的定金給小悟，即5萬澳元；
- 10月交付時，小羅將5萬澳元尾款支付給小悟；
- 同時，小悟將63萬澳元尾款支付給M開發商，房產由此順利交付。
這種直接轉賣的方式是小悟自己的合同仍然繼續進行，只不過小悟找到了一個新的下家小羅購買自己的房產。那麼小羅此時可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手買家小悟成了賣家，合同價格可以由小悟制定。在這種情況下算是兩筆交易與兩份合同，兩個買家都要按照合同金額交印花稅。小悟需要跟開發商先成交這個樓花，然後再過戶給二手買家小羅。
在本案例中，對於小悟來說，他用一年半的時間通過樓花轉讓，賺到了5萬澳元的利潤，更重要的是樓花的順利轉讓讓他成功脫手了一個“燙山芋”，避免了無法獲得貸款從而產生的違約責任。
但這一切真的如看上去的這麼順利嗎？
- 首先，小悟需要在交付前需要按照60萬的房價交納印花稅，而小羅也需要按照70萬的房價交納印花稅。因此，在直接轉賣的樓花轉讓方式下，新舊兩個買家都需要交一次印花稅，新的買家必須有澳洲身份，而且合同必須允許買家自由轉手。
- 其次，對於5萬澳元利潤，小悟還要支付資本收益稅以及中介的佣金（低買高賣資產所獲收益）。因此，小悟的淨收益其實並非有賬面上的那麼多；
- 第三，小悟在與小羅簽訂了合同後，小悟與M開發商之間的合同仍舊生效，因此小悟依舊需要履行其在購房合同下的責任和義務。如果在交房時，小羅並沒有按約定向小悟支付尾款，可能致使小悟無法和M開發商按時交付，M開發商可根據原合同追究小悟的違約責任。
- 最後，開發商往往會在購房合同中要求買家不能隨意在交房前轉手。這是因為開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，任由買家隨意的轉手定價將會在極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。
- 與開發商協商終止合同– 樓花轉讓的特殊方式
同時，小悟也可以向M開發商申請終止購房合同，M開發商將房產直接轉賣他人。
因財政困難或其他因素導致無法繼續履行購房合同，小悟可以向M開發商提出申請終止合同，同時需要給M開發商找一個潛在的買家。
如果M開發商同意終止合同，那麼小悟和M開發商之間的合同便終止，開發商可以自由地與其他買家簽訂新的購房合同，通常價格和條件會保持一致。這種情況下，小悟作為第一個買家並不需要交印花稅，因為他最終並沒有完成購房合同，進行置業。如果小悟已經在15個月內繳付了印花稅，那麼他可以以合同終止為由申請退回印花稅。
可見在向開發商提出終止合同的這種樓花轉讓方式下，小悟作為退出合同的買家無需繳納印花稅，或申請印花稅退回，從而避免損失。但是， 這種方式需要開發商的積極合作，也需要一個非常積極蓬勃買家市場的襯托。通常情況下，開發商不會願意以原來的合同的價格和條件轉讓，因為這可能會對開發商持有待售的物業估價造成一定的影響。
- 政府與開發商的主流立場
值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不支持樓花轉讓，由於開發商通常都有一些保留項目會在交付前後出售的，如果任由買家隨意轉讓樓花，會極易擾亂開發商的定價及市場。其次，開發商往往會在購房合同中添加相關條款，以禁止買家在房產交付前進行轉讓，這也使得最近許多海外買家因海外貸款問題與樓花轉讓問題的限制焦頭爛額。尤其對於樓花轉賣來說，一手買家只能尋求本地的二手買家，而不能再轉賣給海外買家（除極個別地區，如昆士蘭Hope Island部分項目）。
一些不正當從業的中介可能會建議一手買家通過Nomination（即轉名過戶）的形式轉賣樓花，這是非法行為，有可能會被澳洲稅務局認為是為了規避印花稅而實施的逃稅行為，一但被舉報或者被稅務局發現，買家和賣家都會被處以高額罰款。
因此，這也是為何“中國（溫州）炒房團”遲遲未大規模入駐澳洲房地產市場或屢遭敗績。所以當你的投資顧問告訴你“澳洲炒樓花可以快速賺大錢”時，那麼你就可以第一個炒掉他了！所以，再三建議在簽訂購房合同前，一定與律師了解合同內容，特別是樓花轉讓的相關條款。
（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。
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