Shelly – Page 255

新加坡 | 標價超出預期女皇鎮私宅地段14方競標

位於女皇鎮瑪格烈通道（Margaret Drive）的私宅地段昨日截止招標，共吸引14方競標，競爭激烈程度和競標價都超出分析師預期。

分析師指出，最近幾次私宅地段招標均引發激烈競爭，表明發展商對新地段的迫切需求，這可能促使當局在下一輪政府售地計劃（GLS）中推出更多地段。

地段屬於99年地契，佔地4809平方米，最大建築面積可達22,195平方米，相當於容積率 4.6。預計可為市場供應約275個住宅單位。

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市區重建局資料顯示，本地招標中出價最高的是MCL地產，競標價2億3839萬元，相當於容積率每平方英呎998元。

出價第二高的長春產業（Allgreen Properties）競標價為2億2090萬元，比最高價低了7.3％，相當於容積率每平方英呎925元。

其他競標者還包括UOL Venture Investments、中建南洋和FCL Place等。出價最低的是集永隆發展（CEL Development），競標價為1億9388元，相當於容積率每平方英呎812元。

瑪格烈通道地段原本屬於下半年政府售地計劃的備售名單地段，但有發展商承諾以至少1億8576萬元的最低標價將地段勾出。這個最低標價被市建局接受，因此在上月10日把地段推出供發展商競標。

地段介於聯邦地鐵站和女皇鎮地鐵站之間，也靠近亞逸拉惹高速公路（AYE）。周邊的餐飲和購物設施包括女皇道購物中心、亞歷山大路宜家（IKEA）和愛客坊（Anchorpoint）。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮認為，除了該地段本身位置優越以外，附近的新私宅項目「女皇碧苑」（Queens Peak）推出以來大受歡迎，也促使發展商競標這一帶地段。

他也指出，這次的最高競標價，比女皇碧苑去年推出時的成交價還高出14.5％，也是2009年以來政府售地計劃下私宅地段收到的第二高競標價，說明發展商對新地段的渴求。

發展商希望借此一搏

政府此前在馬丁廣場（Martin Place）和盛港芬維爾路（Fernvale Road）推出的私宅地段，分別吸引13方和14方競標。世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫指出，瑪格烈通道地段是今年最後一個截止招標的地段，那些過去一年都沒有標到任何地段的發展商，更希望借此一搏。

智信研究與諮詢總監王伽勝認為，該地段的私宅項目要以高於1550元的尺價出售，發展商才能收回成本。他預測新項目在明年底或後年推出時，銷售尺價將高於1700元。

他說：「這個高價可能會超出買家的負擔能力和合理定價門檻。不過，相比擁有超過700個單位的女皇碧苑和Commonwealth Towers，這裡更加幽靜和特別。」

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（據聯合早報）

新西蘭 |2017年5月調整投資移民政策以吸引更大經濟效益的投資

新西蘭移民部長邁克爾·伍德豪斯7日在一份聲明中表示，政府將對投資移民政策進行調整，以吸引為新西蘭帶來更大經濟效益的投資。

此次對投資移民政策的調整集中在「投資移民二類」類別中。當前這一類別投資移民投資最低限為150萬新西蘭元(約合735萬元人民幣)，並證明能提供100萬新西蘭元(約合490萬元人民幣)用於安家。新政策中，投資金額翻番，達300萬新西蘭元(約合1470萬元人民幣)，但取消安家費用規定。同時，提高該類別在營商經驗和英語水平方面的要求，並為那些成長性較好的投資動議提供政策優惠。政策變動後，這一類別的批准限額從每年300個增加到400個。

目前，新西蘭投資移民分為兩類，其中的「投資移民一類」類別要求投資1000萬新西蘭元(約合4902萬元人民幣)，不設批准限額。

伍德豪斯表示，投資移民類別從2009年7月設立以來，共吸引29億新西蘭元(約合142億元人民幣)投資，及21億新西蘭元(約合103億元人民幣)投資承諾。不過，伍德豪斯說，大約三分之二的投資是通過政府債券實現的，新西蘭政府希望通過政策調整把這些資金轉向其他增長型投資。

聲明說，新西蘭政府將更重視投資移民的非資金貢獻，鼓勵那些熟悉新西蘭環境的投資者向增長性更強的領域注資，為新西蘭帶來更好的經濟效益。

據瞭解，這一新政策將於2017年5月正式生效。

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（據新華社）

英國 | 英住房危機未解決工薪貧困人口達歷史新高

據《每日電訊報》，約瑟夫·朗特利基金會（Joseph Rowntree Foundation，簡稱JRF）的一項新研究顯示，自6年前英國經濟復甦以來，英國380萬名（1/8）工作者陷入貧困，數量達到歷史新高，同時住房危機加劇了民眾的不安全感。

研究報告稱，儘管屬於工作家庭，但仍有740萬人，包括260萬名兒童的生活水平處於貧困線。

英國 | 英住房危機未解決工薪貧困人口達歷史新高 — 自6年前英國經濟復甦以來，英國380萬名（1/8）工作者陷入貧困，數量達到歷史新高，同時住房危機加劇了民眾的不安全感

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目前較高的就業率和貧困人口的增加並無關聯，數據顯示，目前有140萬兒童生活在無工作家庭中，是史上最低值。

JRF指出，造成這些問題的主因是住房危機，尤其是私人出租業導致10年內貧困人口翻了一番，增加至450萬人。

英格蘭有近半數貧困人口居住在倫敦及南部地區，倫敦貧困人口比例最高，佔27%，比全英平均貧困人口比例高出6%。

JRF分析主管Helen Barnard說：「低收入家庭並沒有受益於英國的經濟發展。自2010年以來，經濟持續復甦，但同時高房租、低薪資以及工齡補貼削減意味著包括工作家庭在內許多家庭實際上陷入了貧困危機當中。報告顯示，低收入群體無法依靠經濟發展和就業率來改善財政狀況。這些家庭迫切需要政府採取行動提高實際薪資，提供更多可經濟適用房，填補削減通用信貸（Universal Credit）後造成的資金缺口。該缺口每年需花費一個4口之家近1000英鎊。」

JRF呼籲政府採取措施減少貧困人口，如增加工作津貼，解凍工齡補貼，增加經濟適用房數量等。是否為貧困人群，可以通過收入和住宅大小的比例來判斷，扣除住房成本後，比例低於60%為貧困。

一位政府發言人說：「自2010年以來，英國貧困人口數量下降了30萬，但我們還有許多工作要做。我們提高了國家最低生活工資（National Living Wage），讓數百萬人免交收入所得稅，確保所有津貼都能發放成功。」

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（據英中網）

新加坡 | 本地買家第三季購更多私宅

本地私宅價格繼續走軟，促使本地買家購買的私宅數量在第三季有所增加。點擊查看新加坡更多精品房源

根據戴玉祥產業諮詢公司（Edmund Tie & Company）最新研究報告，新加坡買家在今年第三季共買了3403個私宅單位，比之前一季增加1.9％。

在不同項目裡，最受本地買家歡迎的新項目是裕廊的湖景豪苑（Lake Grande），共買了441個單位。排在其後的是金文泰的御品居（The Trilinq），共買了63個單位。

戴玉祥產業諮詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳說：「湖景豪苑之所以吸引許多本地買家，主要是裕廊湖區私宅項目帶來的增值潛能，因為政府已為裕廊湖區制定全新的發展藍圖，計劃將這個地區發展成我國第二個中央商業區（CBD）。」

隨著整個裕廊湖區面貌大改觀，李乃佳認為這個地區的私宅未來將有很大增值機會，這無疑也提升如湖景豪苑等私宅項目的買氣。

轉售私宅項目方面，最受本地買家歡迎的三個轉售項目是花拉路的麗敦豪邸（d＇Leedon）、德普路的翠城新景（The Interlace），以及利安尼山路的OUE Twin Peaks，分別買了56、53和36個單位。

這三個項目都有為買家提供延遲付款計劃（deferred payment），讓買家可先支付一成至兩成的房價作為定金，其餘房價則可在行使認購權的一年至三年內支付，使買家有更長時間來支付房價，相信是吸引本地買家購買的原因之一。

本地買家購買的私宅數量增加之際，外國買家購買的私宅數量卻有所下滑。

外國買家包括了新加坡永久居民和非永久居民。根據戴玉祥產業諮詢公司資料，前者在第三季共買了784個私宅單位，比之前一季下滑3.9％；後者購買了240個單位，比之前一季下滑20.5％。

李乃佳指出，跟新加坡買家一樣，新加坡永久居民也傾向湖景豪苑和御品居等私宅項目。至於非永久居民買家，他們除了喜歡湖景豪苑，也被蘇菲雅山莊（Sophia Hills）、格美華庭（Gramercy Park）和濱海盛景豪苑（Marina One Residences）等地點優越的項目吸引。

就不同國籍買家而言，中國和馬來西亞買家佔較多數，另外也有不少外國買家是來自印度尼西亞和印度。

總的來說，第三季本地及外國買家共買了4596個單位，比第二季增加1％。

李乃佳指出，第三季私宅成交量上揚是因為轉售市場表現更強勁，成交量環比上揚15.7％。相比之下，新私宅市場成交量則環比下滑13.2％，這又是受到8月份俗稱「鬼月」的農曆七月影響，許多發展商為避開這個華人傳統上較忌諱的節日，往往將項目挪後推出。

談到接下來私宅需求情況，李乃佳表示，在我國經濟繼續面對阻力的背景下，預料房價會進一步下滑。但由於明年推出項目有不少是位於如金文泰、紅山和裡峇峇利等成熟住宅區，預料這會吸引買家，使明年新私宅銷量上揚8000至9000個單位。

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（據新加坡早房網）

澳洲 | 房市冷令澳洲7-9月GDP季减0.5%、金融海啸以来最惨

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加拿大 | 温哥华业主哭了：房屋估价要涨50%,地税也涨

溫哥華地區的樓市現在已經出現冷卻，而許多業主明年可能還會遇到更頭疼的事情，因為政府有消息指，明年房屋的估值可能會大幅提升，尤其是獨立屋的估價明年要漲30%到50%，這意味著明年業主們要付的地稅很可能也會跟著大漲。

加拿大 | 溫哥華業主哭了：房屋估價要漲50%,地稅也漲 — 明年房屋的估值可能會大幅提升，尤其是獨立屋的估價明年要漲30%到50%，這意味著明年業主們要付的地稅很可能也會跟著大漲

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這次BC省府在7月1日時對房屋做了估價，通常來說房屋估價與地稅有密切關係。根據BC Assessment公司對2017年房屋估價的預覽，省府對包括溫哥華、North Shore、Squamish、 Burnaby、Tri-Cities、Richmond以及Surrey等地的獨立屋估價上漲了30%到50%。市區內的公寓或鎮屋估價也將漲15%到30%。而商業及工業類型的物業估值也會漲10%到30%。

溫哥華地區的評估員Jason Grant表示，這是根據2015年7月1日到2016年7月1日的房子市場價值來進行估算的。現在房子在市場上的價值將會反映在2018年的評估中。

政府對物業的估價除了主要以房價作參考外，這個社區對投資者和購房者的吸引力、房子的設計改造等也都會影響到物業估值。

房子估值這麼迅猛地增長，是否意味著明年業主要交的地稅也會跟著這個趨勢暴漲呢？Grant表示，這還要看房子和所在區域內其他住房平均估值的比較。有時候就算物業評估價值一下子上漲也不完全等同於地稅就會這麼漲。如果你的物業估價漲了50%，但城市內總體住房的平均價值之漲了30%，那麼業主就要多付地稅；如果你的房子估值低於這個社區的均價，那麼地稅還可能會降。

本週BC省評估委員會就會向業主陸續寄出評估報告單，大約9萬份評估單會送到業主手中。去年該委員會共寄出3萬7000份報告單。

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（據加拿大家園）

英國 | 2017年4月起部分英家庭擬需繳80%遺產稅

據《每日電訊報》，儘管英國政府聲稱從2017年4月起，家庭住宅將免繳遺產稅，但一些子女和孫輩會發現還需繳納80%的稅款。

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除了慣例提供每人免稅津貼32.5萬英鎊，前財政大臣喬治•奧斯本（George Osborne）還公佈了新「住宅免稅津貼」。從2017年4月起，每人會有額外津貼10萬英鎊增加至原有的32.5萬英鎊，在2020/21年前逐漸上升至每人17.5萬英鎊。也就是說，一對夫婦總免稅津貼可達100萬英鎊。

然而，溫蓋特財務計劃（Wingate Financial Planning）主管Alistair Cunningham警告稱，對於價值超過200萬英鎊的房屋，住宅津貼是逐漸減少的。這意味著220萬英鎊的房屋不再有住宅津貼。所以，對於155萬英鎊的遺產，繼承人將支付40 %遺產稅，相當於62萬英鎊。然而，如果房屋有兩位房主，200萬英鎊的房屋將獲益20萬英鎊津貼，這樣就只用對115萬英鎊遺產納稅，則需支付46萬英鎊。

由於住宅津貼不斷增加，但界限仍固定在200萬英鎊，因此差異會隨著時間變得更加明顯。

Cunningham先生說:「遺產稅減少只適用於少數人。那些希望受益於新規的人應尋求有效使用免稅津貼的方法，而不是盲目確保人壽保險政策、養老金和僱主計劃的一次性死亡津貼，不讓它們計入住宅津貼。」

一些免稅遺產，如營業財產出售減免稅的房產和農業用地將計入住宅津貼。

Cunningham先生還稱，為防止受變化的影響，一些家庭應考慮成立第一死亡信託。

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（據英中網）

加拿大 | 卑詩省地產協會預測明年溫哥華樓價下跌8.7%

在眾多唱空加拿大樓市的機構中，又多了一個身影：卑詩省地產協會。

昨日，在其剛剛公佈的《季度樓市預測更新報告》中，這個擁有全卑詩省2萬名地產經紀的行業協會預測，2017年大溫哥華地區通過MLS出售的房子均價將會下跌8.7%。與此同時，該報告還預測明年房屋銷售數量會減少15.4%。

加拿大 | 卑詩省地產協會預測明年溫哥華樓價下跌8.7% — 2017年大溫哥華地區通過MLS出售的房子均價將會下跌8.7%。與此同時，該報告還預測明年房屋銷售數量會減少15.4%

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與那些多年來持續喊空到已經令人麻木並將其作為反向指標屢試不爽的一眾機構有所不同的是，這一次的情況至少有三點值得地產投資者注意。

其一：卑詩省地產協會是「自己人」。一般而言，最討厭唱空地產論調的，就要數地產經紀了，更不用說地產經紀的大本營。這樣「明目張膽」「損害」地產經紀潛在利益的論調，可見其也是經過了深思熟慮、不得不發，這樣就應當引起我們的警惕並多問幾個為什麼了。

其二：這是該機構5年來首次提出地產價格下跌的展望。我們知道5年來，唱空加拿大樓市的機構如過江之鯽，你方唱罷我登場，但卑詩省地產協會卻一直忍而不發，直到2016歲末。這也從側面證明了加拿大第一財經先前所分析的，目前地產市場面臨一個臨界點。這個臨界點產生的大背景，就是全球低利率時代的行將終結。

其三：該機構從唱多到轉空，累積「跌幅」達14.5%。該協會在上季度報告中預測，明年大溫區房價仍會上漲5.8%。最新預測的數據比上一季度下跌了近15%，可謂落差巨大。

我們所看到的一個明顯事實，就是大溫樓市銷量開始大幅萎縮。雖然最新月度數據還要等兩天再公佈，但大溫地區房地產掛牌數據11月30日報告顯示，房屋掛牌數量仍然在回落中，獨立屋和聯排別墅回落最為明顯，前兩週沒有下落的公寓數量也在本週出現較大下滑。毫無疑問，11月銷量數據也不會很樂觀。而且，銷售價格的跌幅有可能進一步擴大。因為聯邦房貸新政和銀行加息的負面影響正在發酵，這可能非常直觀地體現在銷售價中。

做股票投資的都知道，一隻股票在高位突然出現成交量萎縮，並不是好事，量比價先行，隨之而來放量下跌或縮量陰跌的概率都會比較大。目前看來，大溫樓市更可能採取後一種走勢，總之再昂首向上的概率已經非常小了。因為基本面非常不配合，再認為市場籌碼鎖定性良好，只是自欺欺人了。

那麼處在風口浪尖的外國買家已經走遠了嗎?

當然沒有。加拿大卑詩省財政廳長麥德莊11月30日公佈的第二季度經濟報告顯示，今年9-10月期間，大溫地區售出的住宅物業中外國買家佔3%，比9月份的1.8%增長了一些，但與15%的外國買家稅實行之前相比還是低了不少。10月份大溫地區共售出4700套物業，總計$36億加元。所售物業中外國買家購入了140套，總計$1.14億加元。大溫各市中，列治文的外國買家相對比例最高，佔比6.7%。溫哥華外國買家佔比2.5%，素裡外國買家佔1%。大溫以外，外國買家共購置189套住宅，佔比2.9%，物業總值$1.29億加元。

新物業轉讓稅實施以後為卑詩省府也帶來了不少收益。從8月2日實施以來，卑詩省府已經得到了431筆物業轉讓稅申報，總計$3600萬加元。BC省府也同時正在對215筆房屋交易進行調查，以確保這些交易按規定繳納了稅款。

此前在新聞中，我們也看到大溫地區商業房產開始趨於火爆。所以接下來一個很令人期待的觀察窗口就是：假如樓價下跌8.7%或者更高，外國買家又將做出何等反應，反過來對市場影響如何，政府又將怎樣看待這種影響?

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（據理財人生）

美國 | 優質教育與資產增值，紐約學區房帶來雙重保障

優質教育是父母送給子女的最好禮物，它將會影響孩子的一生。紐約的教育質量舉世聞名，在紐約購置學區房不但能讓子女獲得優質教育，而且能獲取學區房增值的紅利，真是一舉兩得。

好學區搶手，房產價值飆升

和中國大城市的情況相同，紐約好學區的房產一樣搶手，即使在2008年美國房價“跳水”之際，紐約好學區的房價都是不降反升。近日，美國著名智庫布魯金斯學會發布報告說，2008年以來紐約市中心地段的成績最好的學區房價要比成績最差的學區房價高2.4倍。這意味著投資好學區的房產會獲得豐厚的回報。

美國公立中學、小學和幼兒園均采用“就近入學”的原則，因此好學區備受家長的青睞。特別是好高中的學區房尤其搶手，因為美國的中小學教育較為輕松，而高中教育才是決定學生未來能進入哪所大學的關鍵。而紐約大學林立，名校眾多，對於有求學需要的投資者來說，入手一套好高中的學區房等於是給子女增添了一份未來的保障。

此外，紐約“就近入學”是以“定居地址”為依據，即使是租住在學區房內也能讓孩子入學。但租房並不便宜，在一個熱門學區，兩居室的月租金約為3,300美元，如果是頂尖名校的學區房，兩居室的月租金甚至高達6,180美元。這意味著即使將投資的學區房用於出租，也能獲得非常好的收益。

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澳洲 | 先拍賣還是先申請FIRB？「二手房豁免證書（拍賣）」全解析

自從2015年12月1日後，澳大利亞對於海外買家投資的審批制度有了大幅的改動。如果海外買家在購澳房時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會觸犯相關法律規定，尤其對於參加二手房拍賣的海外買家來說更是容易遇到法律問題。

一而再再而三的問題：海外買家到底可以不可以買二手房？

海外買家一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民（通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）可以申請購買一棟二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。如果海外買家意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量（即推倒一棟必須要建兩棟以上）。

什麼是「二手房豁免證書（拍賣）」？為什麼會有這一豁免證書？

拍賣是澳大利亞目前二手房出售的一種主流的、賣家中介較為偏好競價購買形式，也更能更好體現賣家優勢的一種買賣合同表現形式。很多持有臨時簽證的海外人士在參加各式各樣後二手房拍賣後才能買到心儀的物業，而拍賣合同中通常是不會有任何的條件性條款的，也不會設有冷靜期，物業一旦拍下則無法再修改合同條款或退出合同。在這裡很多客戶會有疑問，如果FIRB申請批准週期有40天，那麼理論上一旦無法在拍賣前獲得該房產的FIRB批文，則買家就會喪失參加拍賣的資格，這樣無疑大大增加了海外人士參加拍賣的難度。

可以想像，如果海外買家要提前為每一處物業都申請買房許可，這是一個非常費心費力且不合理的程序，不僅審批的時間不夠，而且還要付出不計其數的申請費。

為了排除海外人士參與拍賣的此類困難，FIRB新政下給予這類買家申請「二手房豁免證書（拍賣）」(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解決方案。海外買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），從而申請「二手房豁免證書（拍賣）」。「拍賣二手房豁免證書」可以理解為海外人士參加二手房拍賣的入場券，即買家可在這6個月內參加任何拍賣購買一套在申請房價範圍內的不特定房產，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000澳元的申請費）。

申請「二手房豁免證書（拍賣）」的條件？

條件限制：

只能用作拍賣購房，若參加非公開拍賣房屋（Private Sale），仍需要再申請FIRB。
該豁免證書只能允許購買者購買一套不特定房產。
在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
購房者在拍賣中的中標價不得高於申請許可的房價限額。

申請費：

申請人在申請「二手房豁免證書（拍賣）」時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買$2,000,000澳元的物業，則申請費應為$10,000澳元。則申請人在參加二手房拍賣時，若叫價超過$2,000,000澳元，則會違反FIRB的審批規定，會得到相應的處罰。值得注意的是，如果申請人最後購買的物業價值為未超過$1,000,000澳元，則實際申請費只需$5,000澳元，而當初多繳納的$5,000澳元是不可退款的。因此申請人在遞交申請前需要確定自己的購房預算，尋求專業的法律和投資建議，從而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。

參考文獻：

https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

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