新西兰移民局将取消留学专用账户项目 明年起生效

新西兰天维网报道,不久前,新西兰移民局宣布,从2018年10月1日起,简化中国留学生专用账户的申请流程,且减少存款额度。日前,最新消息称,从2019年1月14日起,新西兰移民局将直接取消留学专用账户项目。

简化留学生专用账户流程

今年9月28日,新西兰教育部官网更新了一则新消息:从2018年10月1日起,将简化留学汇款专用账户(Funds Transfer Scheme, FTS)办理流程。该举措旨在保障生活费安全汇至新西兰,并确保学生能够使用该笔资金。

改变主要包括以下几点:

  • 学生只需填写一个FTS申请表而不是两个单独的表格;
  • 所有申请留学汇款专用账户的最低汇款额为15000新西兰元;
  • 留学汇款专用账户的时间仅可设为留学的第一年,即12个月;
  • 学生将可以选择当地银行用于将资金转移到新西兰的FTS账户;
  • 将设立一个更有效的资金确认程序。

新西兰移民局:将取消留学生专用账户

当地时间10月28日早上,在答复惠诚国际持牌移民顾问钟雯的一封邮件中,新西兰移民局确认留学专用账户项目将被取消。

新西兰移民局表示,已与北京办公室确认,“我已经收到了北京运营经理的回复,他已经确认,中国的FTS项目(留学专用账户项目)将从2019年1月14日起停止使用。”

这并不意味着现存于留学生专用账户里的资金能够转出来,因为FTS的终止并不影响双方在终止日期前应履行的权利、义务和责任。备忘录中的条款依然适用于任何现有的FTS账户。

FTS账户可以继续开到1月13日。从2019年1月14日起,银行将只提供国际汇款服务而不控制余额。

常见问题解答

针对这一变化,持牌移民顾问钟雯为大家解答了一些常见问题。

1. 留学生专用账户取消后可能会产生哪些问题?

有的人资金存储时间不够六个月,且取消了留学生专用账户,可能需要推迟留学时间。

如果留学者为低龄留学生,孩子的自控力比较差,父母需要在新西兰境内开户,定期给孩子转账。如果父母持有的签证时长不够, 则可能无法开通新西兰银行账户。

有些家长还可能会选择直接把钱存入中国账户,学生需要在提款机取现。那么在学生的新西兰账户上,可能会出现大量现金存入的情况,如果取钱时没有保存好票据,则会引起新西兰移民局对于资金来源的怀疑。比如质疑学生在新西兰非法打工,或有其他违反法律的行为。

因此在留学生专用账户取消以后,父母若为留学生定期转款,留学生需要注意保存转账的记录,避免银行流水中出现大额非亲属资金转账或现金存入的情况,导致无法解释资金来源而被新西兰移民局质疑。

2. 账户取消后,资金在账户时间不够长的问题如何解决?

可以采用中国或新西兰亲属出资的方式 。

中国亲属出资:

首先,需要提供亲属关系证明(如亲属关系公证或出生公证),如果是夫妻关系则要提供结婚证或证明配偶关系的材料。

其次,还需要证明资金来源的合法性,比如提供出资亲属的在职证明等。

最后,如果是非父母与配偶出资,如叔叔,奶奶等出资,则除了以上资料以外还需要额外提供无偿赠予声明。

新西兰亲属出资做资金担保人:

需要提供亲属关系证明,且新西兰出资亲属需要本身是resident visa持有者, 或者是citizen方可做资金担保人。

3. 对于新西兰移民局未来审核留学资金的预测

钟雯表示,以澳大利亚举例,在审核澳大利亚学生签证的时候,如果留学生就读的是正规大学,移民局可能不会对资金进行调查。

因此,随着中国的经济发展越来越好,中国公民违反签证条件的情况减少,未来,新西兰可能会放宽中国人申请留学的整体审核条件。在取消留学生专用账户以后,如果申请人的资金在账户中不满6个月,但可以证明资金来源的合法性,还是有可能会获批新西兰学生签证

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来源:中国新闻网
责编:Zoe Chan

公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧|居外专栏

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随着选择公寓而非独栋住宅的购房者越来越多,开发商们在配套设施方面的角力也日趋白热化。

在纽约,名人夫妇汤姆·布雷迪(Tom Brady)和吉赛尔·邦辰(Gisele Bündchen)刚刚卖掉了他们的“麦迪逊一号(One Madison)”公寓。邦辰和布雷迪夫妇以1170万美元(约8140万元人民币)的价格购买了这套整层公寓,后以1395万美元(约9706万元人民币)的价格将其售出。

汤姆·布雷迪(Tom Brady)和吉赛尔·邦辰(Gisele Bündchen)夫妇

西雅图的房屋建筑商已经开始像2005年那样纵情狂欢了:没错,公寓的时代回来了。

自前十年的房地产泡沫破灭后,开发商在过去数年里除了公寓什么都建,而现在他们终于要把重心转移回来,重新建造公寓了。

其结果或许是这样的:未来几年内,购房者可能会拥有丰富的购房选择,这对于年轻人,其他买不起独栋住宅的首次购房者,还有想缩小住房面积的空巢老人来说都是格外令人欣喜的好消息。

然而,新公寓的价格也不便宜——一间单卧室小公寓的售价通常超过50万美元(约348万元人民币)。而且公寓还将吸引更多投资者,这些投资者不仅会抬高价格,让普通买家更难买得起房子,有时还会空置房产等待它们升值。

到目前为止,西雅图和贝尔维尤大约只有2000套公寓是开放出售的。但根据一家追踪该地区公寓销售情况的市场营销公司Polaris Pacific的说法,未来几年内,大约有6000套公寓即将完工。

目前仅在西雅图就有20多个公寓项目(共5000套公寓)正在建设当中,而其中的大多数项目过去数月才刚刚公开。

在某些情况下,公寓项目是全新的专项工程;在其它情况下,开发商原本打算建一般的公寓,但中途改变了计划,决定将它们改造成共管公寓(两者的区别在于公寓的用途是出租还是出售)。

自上世纪中叶房地产泡沫破灭之前的共管公寓发展盛况以来,西雅图地区还没有出现过这样的公寓热潮。

居外诚意推荐:西雅图晨曦豪宅公寓

西雅图晨曦是西雅图市中心近十年以来,少有的高端豪宅公寓项目。它与西雅图标志性建筑“太空针塔”遥相呼应,在多重意义上刷新了“地标性塔楼”的概念。项目位于市中心区域,弗吉尼亚街与第三街交叉口。步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心,在西雅图晨曦附近,就有文化博物馆、艺术博物馆、图书馆音乐厅和体育场。从这里出发到西雅图塔科马机场也只需要约20分钟的车程。
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澳大利亚东海岸沿岸的资本市场发展趋势十分明显:悉尼和墨尔本的房地产价格增速大幅下降,而布里斯班房价增速的下降幅度要低得多。

根据CoreLogic (悉尼知名房地产数据分析公司)提供的数据,2017年,悉尼房价上涨了2.1%,而2016年的房价涨幅为16.7%。墨尔本的房价于2017年上升9.1%,远低于2016年15.1%的水平。布里斯班的房价增长率略有下降——2017年的房价涨幅为3.1%,而2016年为4%。

CoreLogic的《2017年度优中之优报告》(Best of the Best Report 2017)显示,从各个城市来看,悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温,但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。

在繁荣期即将结束时,我们往往会发现城市整体的房价增长速度下降,但是人们对最佳郊区的优质房产依然有着长期需求,这类房产的价格也保持着强劲的增长。最佳郊区可以被定义为那些能为人们提供一种良好生活方式,临近工作场所或价格可负担性较强的城市边缘地带。

在当前周期所处的阶段,购房者会变得更加挑剔,而且不愿意争夺“B”或“C”类房产。

比方说,去年悉尼的房价可能只增长了2.1%,但下北岸麦克马洪斯角附近的高档海滨郊区的房价上涨了45%。这些郊区都是重要的公寓住宅区,建有大量的公寓建筑群。

对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说,购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。

悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街1007/9号顶楼公寓

Raine & Horne Green Square公司旗下经纪人Trever Back提供的房源实例:这套3卧室分层顶楼公寓坐落于悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街(Archibald Avenue, Waterloo)1007/9号,堪称中央商务区边缘地段的奢华住宅典范。该物业将于11月10日拍卖。


责编:Zoe Chan

 

美国澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款?|居外专栏

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我究竟可以获得多少房屋贷款?”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。

借款人能够从银行获得多少房屋贷款,主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的;或者总体上来说,是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。

长期生活在加拿大的成年人,每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地,信用分数的范围为300分到900分。也就是说,个人的信用分数满分为900分。

根据申请人信用分数的高低,银行(金融机构)来评估借款人的偿还愿望:即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地,借款人的信用分数为650分,该借款人就被银行(金融机构)认为良好客户;如果借款人的信用分数为680分,该借款人就被银行(金融机构)认为为优质客户。一般地来说,借款人的信用分数高于650分,该借款人可以从银行(金融机构)获得A类房屋贷款,或者优质房屋贷款;否则,该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。

银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率,即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上,那么,借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%;如果借款人的信用分数为680以上,那么,该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外,银行或金融机构还设置了另外一个债务比率;即借款人的所有债务(包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等)与家庭收入的比率。同样,银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上,该总债务率最高为42%;如果借款人的信用分数为680以上,该债务率水平可以达到44%。所以,在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下,借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。

借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款,利率越高,借款人所支付的月房贷越高。一般地来说,按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平,借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如,如果家庭年收入在5万加元,借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。

对于在加拿大有稳定收入的人士(包括新移民),在购买房屋时,最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平,借款人在计划购买房屋前,自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字,购房者还需要咨询专业的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)。

对于新移民来说,由于在加拿大居住时间少于5年,所以,信用记录比较短,可能面临着没有信用分数的情况;但是,加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录,银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。

国际留学身份在加拿大的有关大学(University/College)就读的学生,也可以申请贷款买房一般地,按照国际留学生身份申请房屋贷款,银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%;此外,还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作(Part time job),即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说,这种房屋贷款并非优质贷款,而属于次级房屋贷款;提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多,只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生,最好联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。

在加拿大,如果申请人有自己经营的生意,或者被称为自雇人士,这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士,要获得优质房屋贷款,一般至少要有两年的执业时间;申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算;所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是,如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明,也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款(B类贷款)。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说,申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。

除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外,银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地,申请人的首付比例超过35%以后,银行可以结合申请人的收入、信用分数,但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上;同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里,银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款,是否有能力偿还房屋贷款。一般地,这类房屋贷款也属于次级房屋贷款(B类贷款)。申请人需要联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)获得这方面的贷款信息。

在此,我多次提到了A类和B类贷款,也提到了房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。其实,关于加拿大房屋贷款的分类,我已经在其他文章中做了解释,请参照这些文章。另外,在加拿大,房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士,不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款,关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案;所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外,这些房屋贷款经纪所代理的很多银行,并不直接接待客户,也就是说,这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人,要获得这些银行(金融机构)的房屋贷款产品,必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品,房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。


责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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葡萄牙“黄金签证”投资九月环比下降19% 中国投资者占最多

根据最新葡萄牙外籍人士和边境事务办公室(SEF)发布的统计数据,9月,葡萄牙通过向主要投资者快速签发居住许可证的“黄金签证”计划获取的外国投资相比8月份下降19%至3700万欧元,相比2017年同期也下降了5%。

上个月,葡萄牙政府根据这项计划发放了64份许可证,其中有61份颁发给了在当地购买房地产的投资者,这些投资者所购买的物业总价值达到了3390万欧元。在这些物业中,只有总价值低于370万欧元的多处房产需进行重建,而购买这些房产的投资者共获得了10张居留许可证。

还有另外三张许可证是因资本转移而签发的,所涉及交易的资金总额在9月达到了310万欧元。

从今年初到目前为止,该项目所引入的投资金额将近5.93亿欧元,但与2017年的前9个月的累计金额相比下降了19%。

自从2012年10月正式启动葡萄牙投资移民(ARI)计划以来,该国政府在近6年的时间里获得了超过40亿欧元的累计投资,其中有多于36亿欧元的投资来自房地产

这套2室1卫的翻修住宅位于葡萄牙里斯本一栋全面翻新大楼中,临近第五大道交叉路口。公寓已完成翻修,布局合理,功能健全;南北通透,采光极佳。其设计更是无可挑剔,充分体现了设计师的出众品味,显得优雅大方。
居外物业编号:43142720 点击查看房源详情

从国籍上看,获得居留许可证的中国投资者最多,为3952人;其后是巴西投资者(590人),南非投资者(262人),土耳其投资者(247人),俄罗斯投资者(228人)。

自该项目启动以来,葡萄牙政府向许可证持有者家庭发放了总共111125份许可证,其中有1810份是今年刚刚签发的。


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来源:The Portugal News

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412名中国人投资移民梦碎!10亿美国EB-5项目“胎死腹中”

美国《侨报》报道,曾被视为振兴史坦顿岛北滩的纽约摩天轮计划已被证实告吹,这令逾400名EB-5投资者想借此项目来换取合法移民美国的梦想也随之破碎,而受影响的这数百人中大多以中国公民为主。

10月23日,纽约摩天轮计划最终传出坏消息,其发言人尼克拉丝(Crystne NIcholas)代表发展商极度失望地宣布说,尽管策划多年,但该计划已无法完成。

在史坦顿岛修建摩天轮计划于5年前推出,一家名为CanAm Enterprice的美国EB-5移民公司曾为发展商募集到20600万美元的投资,共有412人通过该公司为该摩天轮计划投资,以期能获得合法移民美国的机会。谁知,该项目的发展商和前承包公司Mammoet-Starneth后来闹起了纠纷并诉至法庭,兴建工程被迫于去年5月停工。

而发展商和承包场在法庭上的缠斗,导致前者每月要面对高达50万美元的开销。为此,做为投资者之一的The Feil Organization机构曾要求市府为该项目提供免税债券,以期能获得资金继续进展该项目。但市长白思豪却拒绝了此建议,导致这个需要10亿美元资金的项目,在仅筹到45000万美元的情况下无法继续推行,最终胎死腹中。

纽约摩天轮计划最终传出坏消息,尽管策划多年,但该计划已无法完成

该项目的失败令透过EB-5投资摩天轮计划想获得身份的412人受到影响。CanAm Enterprice公司发言人23日在深感极度失望时表示,该公司为摩天轮计划筹集到的投资,曾成功制造了符合EB-5要求的就业机会,因此他们认为投资者可继续办理永久居民身份。该公司总裁罗森菲尔德(Tom Ronsenfeld)也宽慰众投资者说,摩天轮计划接近完成,已符合EB-5的移民要求,该公司将和过去一样确保投资者的移民申请继续进行。

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来源:新西兰先驱报中文网
责编:Zoe Chan

多伦多北约克区稀缺办公物业,黄金位置的最后一个机会!

多米尔斯(Don Mills)是多伦多北约克著名的街区,附近的名胜也很多,包括风景如画的高尔夫乡村俱乐部、爱德华兹风景园林,还有环球电视台等很多著名商业公司。这处绝佳投资物业,位于多米尔斯黄金位置,该办公区也是这里仅剩的最后1000平方英尺。这栋建筑因为靠近地铁位置好,所以很抢手,附近还会有新建的综合开发大楼,升值潜力很大,绝对不容错过。

位置佳、风水好,仅剩的最后一个购买机会

这个大楼有100多个办公单元,基本已经全部出售。这个210号办公单元,位于一栋7层办公楼的二楼,位置很好。

多伦多办公楼外观

而且此处风水也很好,大楼里已经设有律师所、诊所、中西医诊所、牙医诊所、会计事务所、药房、IT公司、房地产公司和底楼餐厅。该物业约有近400个停车位,已经售出一空。目前这个机会,也是最后一次购买机会了!

物业停车场
物业停车场

该物业另外还有25个预留停车位,10个预留停车位位于地下停车场,剩余的15个预留停车位位于地上停车场的第三层。如果你愿意了解多米尔斯的未来发展前进,那么一定会认为这是个绝佳机会,不容错过。

靠近新地铁,享受可观租金收入和增值收益

多伦多这个多元城市,办公楼是个很不错的投资选择,尤其是位置好、车位多的物业,更加抢手。这个拥有办公室和停车场的机会实属难得,可开办新公司或出租给租户赚取收入。您可以享受两重投资收益——一方面是租金收入,一方面是物业增值带来的收益。该物业有全职的现场物业经理,在管理上可以为您解决各种后顾之忧。

物业电梯大堂
物业内商铺
办公空间

之所以说它容易出租,因为该办公室附近有地铁,出行十分方便。另外附近还有麦当劳总部、家得宝家庭装饰品零售公司(The Home Depot)、加拿大邮政、四季酒店(Four Seasons Hotel and Resorts)、阿迦汗博物馆( Aga Khan Museum)、唐米尔斯高尔夫俱乐部(Don Mills Golf Club)和安大略科学中心(Ontario Science Center)。

发展前景极好,附近即将建成综合开发大楼

多伦多即将建成一座集住宅和商业于一体的再开发综合大楼,占地60英亩——这个正在出售的办公楼距离该开发大楼仅一个街区。从此房产步行可到奔驰、雷克萨斯、宝马、丰田和克莱斯勒经销商。它距离当河谷园林公路(Don Valley Parkway)不到5分钟车程,该公路可通往多伦多市中心,开车几分钟可达。

多伦多的繁荣市貌

多元文化的多伦多,已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 同时,多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。越来越多的公司想在这里获得发展,越来越多的人口搬来多伦多,如果在此时购买多米尔斯的办公楼,绝对是把握了最佳投资时机!

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撰文:吴洁

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从前的日子忙成狗,之后的人生来布里斯班过成“诗”

如果你的生活一直忙忙碌碌,却还积累了不错的财富;

如果你的内心向往惬意的家庭生活、希望给孩子一个完美童年,

甚至未来无限精彩的可能……

那么,本文所推荐的这所位于澳大利亚昆士兰首府布里斯班豪宅

便是你所向往的诗意人生。

澳大利亚第三大城市、昆士兰首府——布里斯班

黄金海岸随想随去——不是梦

布里斯班曾经被评为澳洲最IN的都市。这里每年有超过300天的晴天,终年平均气温在16-27摄氏度,黄金海岸距离布里斯班60公里,是世界级的度假胜地。作为布里斯班人,下班就可以开车去黄金海岸吃饭、散步,再全程高速开车回家——不是梦!

优越的地理位置造就了澳洲艳阳之都——布里斯班

5卧4卫的豪宅——大隐隐于市

布里斯班河犹如一条明亮的缎带,在市区里绕了几个S形后,又飘然隐没在远方的山谷里。河水碧波盈盈,河两岸的住宅区错落有致,而小编为您诚意奉上的这所5卧4卫的宅邸,就镶嵌在这风景如画的布里斯班河畔。别以为这个隐居的豪宅出行不便,它距离布里斯班中央商务区只有10公里,更有因杜卢皮利购物中心、 奥姆纳尼山购物中心等紧邻其旁。

美丽的布里斯班河在门外流淌
5卧4卫的美丽府邸与布里斯班河相得益彰

  • 关键词1——看得见风景的房子

忘记从前那压力爆表的日子吧!这所宅邸将用它的美丽的园景景观和灵动流畅的布局,与您的身、心、灵做一场深层次的对话。

全年超过300天的艳阳天让您与潮湿阴冷绝缘

这所房子最致命的吸引力,来自它几乎所有的房间,都能看得见布里斯班河的迷人风景!住在这里,每天都在度假,岁月流淌成诗。

看得见风景的庭院
看得见风景的客厅
看得见风景的厨房
看得见风景的餐厅
看得见风景的露台(就餐区)
看得见风景的露台(休息区)
看得见风景的私家泳池
看得见风景的泳池(休息区)
看得见风景的主卧室(躺在床上便可将布里斯班河美景尽收眼底)
看得见风景的媒体室

  • 关键词2——开放式楼层设计

没有什么比开放式的楼层设计更让人感到灵动流畅、身心舒畅的了!无论身处这里的任何一个角落,您的目光所达之处,处处通达、处处合宜、视野开阔。

从二楼俯视一楼庭院
从一楼庭院仰视整栋房子
无比通畅灵动的一楼大厅
视野通畅的二楼走廊

  • 关键词3——细节上的尊贵与奢华

品味独特又眼光敏锐的您,一定会对这所房子里的细节设施过目不忘:铺着地毯的瓷砖地板低调奢华;中央厨房里的嘉格纳厨具和头顶引人注目的灯具同样闪闪发光;可容纳800瓶葡萄酒的酒窖让您在家里便可以招待尊贵的客人;而厨房外可以直达的室外露台,让您和客人在露天用餐时,便可以将7米小型泳池美景尽收眼底;当然,最让人过目不忘的是那间可以躺在床上便可以一览布里斯班河景的主卧,它不仅设有独立步入式衣柜、带浴缸的套内浴室、开放式双人淋浴间和双洗手盆,还可以欣赏窗外舒缓水景的超大疗养区——莫不是生活在仙境?

客厅一隅
私家泳池
中央厨房(配有餐具室)
与厨房相通的露台
露台就餐区视野开阔
一楼休息区温馨舒适
家庭活动室明亮活泼
超大主卧尽显奢华(带步入式衣帽间)
主卧卫生间(超大浴缸与双洗手台)
客卧(其中一间)
庭院一隅


  • 关键词4——就业机会广泛+读书竞争压力小

再悠闲的生活也要考虑可持续的发展,这是建议您选择布里斯班买房的另一个重要的原因。作为“澳大利亚增长最快的就业首都”,无论是自主创业还是来当地就业,布里斯班都能为您提供广泛的机会。

前半生的拼搏是为了自己,更是为了赢得后辈更好的未来。与国内的鸡血氛围截然不同,布里斯班是崇尚“快乐教育”最好的乐园,它是澳大利亚中学生比例最高的城市之一,整个城市人口不到300万却拥有三所主要的大学。这所豪宅就毗邻着Fig Tree Pocket州立小学(昆士兰排名第十六的学校)、圣爱登圣公女子学校(昆士兰排名前五的学校)、布里斯班男子学院(昆士兰排名第十一的学校 )、以及久负盛名的昆士兰大学(澳大利亚排名第三 )。生活在这里的孩子们读书竞争压力小、考上好大学好专业的机会却比悉尼墨尔本高得多,因为这个国家考大学是按照考生的比例来录取的。怎么样?是不是绝对值得携家带口搬过来?

鸟瞰布里斯班

无论文字多么优美,照片多么迷人,都不足以形容这栋颇具声望、宏伟壮观的漂亮住宅。

身未动,心已远。想了解更多,请致电居外热线400 0041 7515或者点击http://www.juwai.com/43476473.htm了解详细信息。


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撰文:Flora Kang

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脱欧日期临近 英国高端房产市场前景如何?|居外专栏

脱欧的脚步日益临近 ,距2019年3月29日正式脱欧这一天只有大概五个月的时间。在英国政府与欧洲的谈判陷入焦灼状态之际,英国首相特蕾莎·梅又提出一项新的针对海外买家加税的政策。很多国际的高净值买家对此时的投资方向心存疑虑:是机遇还是风险?伦敦豪宅代理巨擘Beauchamp Estates常务董事Gary Hersham对以下几个问题的解答希望能够或多或少地为您未来的投资方向掌舵。

Q1: 从广义上和长期的角度来讲,脱欧将如何影响英国的高端房產市场?

A: 英国是世界上政治、社会和经济最稳定的国家之一。首都伦敦也是世界上文化最多元且友好开放的城市之一。这些因素使英国成为世界舞台的中心,也使伦敦和英国其他城市成为国际性的商务中心,吸引并连接着全球的精英人士和杰出企业。

从短期来讲——这确实造成了一些不安,但是欧洲只是英国贸易往来的伙伴中的一部分;很多国家是先于欧洲共同市场成立以前就与英国建立了贸易合作。欧洲虽然是英国最邻近的贸易伙伴,但是却不是唯一的。

英国吸引人的社会文化和经济,以及地理位置,会使英国高端房产市场的需求一直存在,因为高净值人群总会在伦敦寻找自住或投资的房产。脱欧的不确定性也许会使销售量下滑,但是并没有极大地改变房产的价值。

从长远来看——因为伦敦的商业与文化魅力,这里的顶级高端房产依然会非常受欢迎。而有限的豪宅房产数量,会确保高端房产保有良好的投资价值。而目前的汇率变动,被很多国际买家视为购买房产的好机遇。

Q2: 最近首相特蕾莎·梅将对海外买家多征收3%印花税,您对此怎么看?

A: 今年的保守党大会期间,英国首相、保守党领袖特蕾莎·梅宣布,外国买家在英国买房可能会被征收额外3%的印花税。这是政府应对英国住房危机的策略之一。

新增的税收可能会导致伦敦最受欢迎地区修建新房的速度进一步放缓,也可能导致开发商降低售价。

如同之前的“第二房产印花税”一样,新提出的政策有可能导致房產市场出现短暂的购买热潮,因为一部分还没有最终下定决心的人可能会趁没有加税之前採取行动。

另外值得注意的是,这只是针对不是英国纳税人的海外买家征收的税款,也就是说如果你已经在英国工作或生活,便不会为此受到影响。而且该政策是一个提议,具体是否施行还没有确定。

延伸阅读:【英国拟对海外买家增税 华人房产投资者遇变数

Q3: 很多买家视目前英国房价下跌为购买的好机会,但是有些人则等待房价进一步下降。您对此怎么看?

A: 现在看到的,因为脱欧而造成的价格下降已经呈现见底回升的趋势。其实对海外买家来说,主要是汇率的波动造成了10%到20%的折扣。

汇率下降和脱欧的不确定性带来的机遇正在结束,因为目前的价格已经非常低。很多买家认为,过去的12个月中是很多买家在英国锁定房产的绝佳时机,特别是市场上最高端的那些房产。

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Q4: 在充满不确定性的市场条件下,Beauchamp Estates有怎样的优势能够确保买家的青睐?

A: Beauchamp Estates的总部位于伦敦,并且在世界各地的主要城市设有办公室。这使我们得以在世界多个地方为客户提供服务。Beauchamp Estates在这个领域已经有40年的经验。以极大的热忱持续地提供专业的服务使Beauchamp Estates成为全球高净值人群的首选购房顾问。

Beauchamp Estates一直保持着“小型精干”的企业规模,这使我们能够非常多样灵活,不被大公司的结构和流程所限制;公司的规模虽小,但是在业界却有着很高的地位。在超过千万英镑的房产销售量方面,居业界领先地位。我们对客户的需求回复及时迅速,并有很好的口碑,加上丰富的经验和以客户为中心的理念,使我们拥有很多忠实客户。


责任编辑:Zoe Chan

 

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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错过了一个亿,别再错过“他”:直降150万,全家4代移民马耳他|居外专栏

2017年3月31日,匈牙利国债移民正式关停,惜别欧洲移民舞台。不少投资人遗憾没有及时出手,认为一步到位拿永居、安全移民欧洲的通道成为历史。随着匈牙利国家经济不断发展,也因为日趋上涨的匈牙利房价及优质的税收制度,没能赶上匈牙利移民的投资人戏称自己“错过了一个亿”!

不过,在火爆了4年多的匈牙利项目烈焰慢慢熄灭之时,马耳他为投资者打开了一扇更加明亮开阔的窗!作为唯一“四位一体国”、“非全球征税国家”马耳他吸引着全世界的旅行爱好者和商业投资移民人士。

如今,性价比更高、门槛更低、更安全的马耳他移民项目再出重大利好政策!原本的25万全额国债不再是唯一投资方式——投资者可通过融资方式办理,这对广大投资者来说无疑是一个重磅红利!

马耳他7万欧元融资移民项目名额有限,正式开抢

€7万融资模式:

相比于之前€25万国债项目,成本直降150万人民币!

申请条件:

  1. 主申请人年满18岁
  2. 无犯罪记录
  3. 购买7万欧元融资基金
  4. 购买或租赁符合要求的房产

很多人对马耳他仅停留在初级阶段,具体马耳他在哪里?环境怎么样?经济状况如何?教育水平好吗?相信看完这篇你会更加迫不及待飞去马耳他!

初识马耳他——一见即钟情

它是“地中海心脏”,被誉为地中海硅谷、地中海好莱坞,舒适的气候、深厚的历史、奇异壮丽的风景、当地人的热情好客,每年吸引无数游客前来游览。这,就是马耳他。

来自地中海的骄阳肆意铺撒,恢弘的宗教建筑上千年的历史遗迹,风情万种,让无数人倾倒在它的倾城之貌下。

欧洲许多由五彩斑斓的建筑,所构成的城市不同,马耳他的主色恰是蜜糖色,十分特别,古朴不失韵味。据说Malta的名字也有着甜蜜的寓意,希腊语的Meli,甜蜜之意。

日落时分,湛蓝色的海水仿佛被点亮,生活在这里,整个世界浪漫至极。

再识马耳他——稳稳的幸福

初识马耳他已经被这个国家浪漫的风景、宜人的气候吸引,继续深入了解,你会发现更多惊喜。失业率和犯罪率双低、非全球征税国、纯净的英语环境、悠久医疗服务史、医疗卫生体系世界排名第五、居留身份畅游欧洲26国……优势之多,无法细数。

★有钱人的低税天堂

马耳他不实行全球征税,与75个国家和地区(包括中国)签署了避免双重征税的协议。对于在马耳他创立公司的人而言,马耳他不仅有利好的税收政策作为支持,可以保证税收减免,另外还可以享受到欧盟关税同盟和欧盟贸易优惠补贴,无遗产税、无赠与税、无资产税、无净财富税,公司利得税欧洲最低,对于不在马耳他定居的国民,其在海外资产的收益也无须缴税,因此马耳他堪称世界级的低税天堂。

★医疗水平世界第五

马耳他的医疗系统与英国非常类似,实行免费的公立医疗,医疗水平在全球名列前茅。不光光是医疗器械先进,医护人员一流,更重要的是全民医疗的政治体制以及良好的医疗环境。在世界卫生组织发布的《世界医疗体系排行榜》中,马耳他世界排名第五。

★马耳他国家主权评级为A

9月22日,标准普尔再次确认马耳他国家主权评级为A,并上调至目前最高国家等级“A-2”—正面,表示前景仍然乐观。马耳他国家经济的高速发展,政府财政的盈余,其小而开放的经济环境,预计其在2018-2021年经济仍然可以保持稳步增长。

★失业率欧洲第二低

数据显示,欧洲前三低失业率国家分别为:德国、荷兰、马耳他。老牌就业强国德国自然不用多说,但是小小的马耳他可以跻身欧洲前三,其竞争力和发展力不容小觑。

★欧洲英语教育基地,16年免费优质教育

马耳他的教育沿袭了传统的英国教育体制,英语普及率达89%,被誉为“欧洲英语教育基地”,全国共有学校340所。教育资源人均比例是7:1。

马耳他政府提供中、小学免费义务教育,公立学校从小学至大学均由政府资助,提供16年的免费教育。甚至小学教育包括学校、交通及教材等都是免费的,毕业后可直申英国高校。另外,马耳他当地国家教育花费也具有超高性价比,国际学校一年学费约6000-8000欧元不等。

★房产投资潜力巨大,旅游旺季供不应求

马耳他建筑的主色调是明黄色,高楼大厦少见。马耳他政府非常重视对传统建筑的保护,房产外部的维修和改建需要事先跟政府申报。政府对开发商和项目的审核非常严格,当地房地产市场前景向好,外国居民也蜂拥而至购置马耳他房产。当地房产的均价3-4K欧/平米,租赁市场火爆,1-2K欧/月租金的房产在旅游旺季供不应求,投资潜力巨大。

选择马耳他永居身份的8个理由

1、全球唯一的四位一体国:即欧盟成员国、申根国、欧元国、英联邦国家,申请人可一步到位拿永居,畅游欧洲及美国;

2、一人申请,四代移民:一人申请,配偶、子女(无年龄限制)以及父母、祖父母皆可一同获得身份。并享有马耳他公民免费医疗,免费公立英语教育;

3、申请成功后再投资,无风险:7万欧融资项目,投资简单明了,操作方便快捷。同时,先获批,申请成功后再投资的投资方式,为您的移民之路再加一重保险;

4、办理速度快:递交后最快6个月即获欧洲永居身份;

5、门槛低,申请简单:无全球征税要求,无移民监,无经商背景、语言、学历及资产要求 ;

6、移民不移居:无居住要求,零负担续签;

7、子女享受免费纯英式教育:英语是马耳他的官方语言,在马耳他生活和学习,让孩子享受免费纯英式教育。子女毕业后无需转换课程,可直接申请英国任意名校学府;

8、老人无忧养老:全球最宜居国家排名第二,最宜养老排名第三,医疗体系世界排名第五。

移民马耳他实现资产全球配置、家族财富传承与优质子女教育、医疗养老服务,让全家享受高品质生活。

外联提醒!马耳他毕竟是小国,国土面积有限,即使很多人移民目的并不是要真的到当地去居住和生活,马耳他仍旧很容易出现饱和状态。趁着当下政策利好的优质时机,抓紧时间办理马耳他永久居留计划吧!欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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受雅典吸引的房地产投资者日益增多 当然包括中国人

雅典市中心的房地产投资热潮丝毫没有消退的迹象,因为中国人、土耳其人、俄罗斯人、以色列人以及希腊人都在不断购买当地的公寓,而他们的目的就是把这些公寓变成像爱彼迎(Airbnb)和HomeAway等平台上推广的短期租赁房产。

俯瞰希腊首都雅典的房地产

今年前八个月,雅典物业登记处(Athens Property Register)发现房地产交易合约数量的年增长率高达60%,而在此期间,这项指标还在持续上升——今年前五个月的年增长率仅为50%。2017年度的增长率为18%,而2016年的增长率为27.7%。

外国投资者争相在雅典购买公寓的理由很多,但主要还是因为这里的置业成本较低。自2009年以来,雅典的房价平均下降了44%。然而,上述投资者的主要目标是那些价格下跌幅度高于平均跌幅,在某些情况下甚至接近55-60%的房产,而这类房产的房龄通常都高于30年,因此需要进行大规模的翻新。

至关重要的一点是,如果将雅典与其他条件类似而爱彼迎业务蓬勃发展的欧洲城市进行比较,则人们会发现希腊首都购买房产的成本要低得多,而且未来的资本收益更为可观。因此,投资者不仅可以将这些房产用于短期租赁,还可以将其转售以获取丰厚的利润。

希腊雅典2卧2卫房产出售,所在的Kolonaki区是雅典的高档住宅区,也是最为时尚的街区。这里博物馆、画廊、高档商店比比皆是。
居外物业编号:43034690 点击查看房源详情

9月发布的租金数据显示,雅典市中心房产的平均日租金为51欧元,而入住率高达70%,这意味着业主每月可以获得900欧元的租金。到目前为止,雅典市中心物业的租金几乎从未超过每月500至600欧元。

当然,现在许多房东会大幅提高租金。在游客较为集中的区域,租金上涨现象尤其常见。泛希腊租户保护协会(Panhellenic Association for the Protection of Tenants)表示,最近出现了一波驱赶房客的浪潮,那些没有即时缴纳租金的租户也受到了影响。

这些因素都对物业价格有提振作用。希腊央行的数据显示,截至今年第二季度,房价同比增长了0.8%。


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