低价格、高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者

胡志明市的高端物业价格远低于邻国主要城市,吸引了大量外国人的兴趣。

根据世邦魏理仕CBRE的数据,2015 – 2017年期间,胡志明市推出了35,000套新的高端公寓

房地产服务商第一太平戴维斯在胡志明市的住宅销售总监Nguyen Khanh Duy表示,该市的高端公寓每平方米售价约为5,000美元,但中国香港的高端公寓价格为4倍。

根据房地产咨询公司世邦魏理仕越南的数据,去年中国,中国台湾和香港的买家占外国买家交易的25%,高于2016年的21%。

“中国买家对越南房地产2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上,”全球最大的中文海外房源门户网站居外网juwai.com首席执行官罗雪欣(Carrie Law)表示。

据“南华早报”援引罗女士的话说,越南在初选项列表仍低于泰国或马来西亚,但需求正在增长。

房地产投资者都在寻找低价且投资回报率高的的物业。他指出,目前在第二郡的草田和守添半岛收益率是6.5-7%。而其他亚洲国家的回报率仅为3.7-5.2%。

Duy表示,低价格,高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者。他补充说,对高端物业的需求一直在增加和超过供应,因此在未来三到五年内这种类型的物业可能会更多。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River,五星级等级,胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区,位于西贡河边的黄金独有位置,并提供完美的公用基础设施。仅售约¥426万。
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世邦魏理仕的一份报告称,高端市场在第二季度新发布项目中站的比例最高,为54%。

英国“金融时报”援引世邦魏理仕的话说,过去三年里有35,000套豪华公寓进入市场。

世邦魏理仕表示,这是2012 – 2014年度的一次重大增长,当时只有10,000套进入市场。


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来源:中国经营网
责编:Zoe Chan

仲量联行:教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示,由於另类房地产具吸引力的收益率,以及看好亚太区长远的增长前景,越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出,在香港,由於传统房地产价格不断创新高,以及超低的房地产收益率,吸引更多投资者关注当地另类房地产资产,当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示:“对投资者而言,我们认为香港教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。

Q1. 另类房地产包含什么物业类型?

整个报告系列共分六部,将另类房地产定义为非传统房地产资产,包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示:“环顾全球,亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟,但随著投资者继续寻求新板块的投资机会,以实现资产多元化及提高回报率,令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁,为投资者提供稳定的现金流收入,并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测,随著城市人口迅速增长,亚太区国际学校数量将增加三至四倍,这将刺激教育和学生住宅板块的发展
仲量联行预测,随著城市人口迅速增长,亚太区国际学校数量将增加三至四倍,这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何?

根据仲量联行的数据,东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%,悉尼则为4%至6%。相比之下,东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%,悉尼则为2.5%至3.5%;而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示:“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年,这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区,我们亦发现类似趋势,发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何?

报告指出,由於亚太区广泛的人口变化,例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化,预期区内的另类房地产的投资前景理想,并将继续保持增长趋势。 

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人,有利教育和自助储存设施的发展。未来十年,区内预计将增加5.6亿互联网用户,智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时,区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人,将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求,但或面对不少不明确的因素。首先,护老和数据中心通常受到政府的高度监管,需按照当地法律进行严格管理。在亚太区,各种另类房地产的成熟度有一定距离,因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战,但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称:“随著亚太区城市人口迅速增长,我们预计未来15年间,亚太区的国际学校数量将增加三至四倍,才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展,他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地,老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展,特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

居外房源推荐:香港全新工厦期房项目W212

地址:新界荃湾德士古道212号
出售楼层:全幢23层
单位:地厂2个(G/F),特色楼层10个(1/F),标准楼层12个(2/F-25/F),顶层连天台5个(26/F及天台) *5个特色单位内置楼梯*
单位面积:6-10/F约548呎-全层7,705呎,11-25/F约548呎-全层7,710呎
房价:由约¥694万起(可协商)

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来源:财华网
责编:Zoe Chan

如何投资英国学生住房,以购房出租实现高回报?

近期英国房东税收政策的变动引发了人们对购房出租投资市场的疑虑。尽管有警告称购房出租市场愈发不景气,但许多人仍纷纷投身英国私人住房出租市场,寻求可观的投资回报。这是因为英国住房投资仍然存在获利的可能,但你必须清楚你在做什么而且在选择投资房产时要更加谨慎挑剔。

过去几年来,学生住房逐渐成为炙手可热的投资市场。区域性城市和城镇的学生住房价格相对低廉,而租金却相对较高,使得投资者可以从中获利。

截至2018年4月,英国学生住房的年净投资收益达到5.25%

英国大学联盟数据显示,上一学年有232万学生在英国的高等教育机构学习。近几年,学生租房市场快速发展,传统多类型住户房产中学生租房比例增加,与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言,专用学生住房相对较昂贵,因此传统的学生住房更受欢迎。

房主也更青睐传统住房,因为他们可以将房子租给不同类型的租客,租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言,多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租,也不会影响其他租客按期交租,这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期(房屋没有出租,因此无法产生租金收入)角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。

此外,全国各地学生住房的需求不断增加,因此在传统高收入区域(伦敦和东南部地区)以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来,利兹曼彻斯特伯明翰利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产,并将资金投资到了北方。

曼彻斯特一所大学迎新周时的一名学生——该城市的住房价值呈增长趋势

但面临多样化的投资选择,你该如何趁着学生住房的热潮进行投资呢?

了解房产所在地区和租客

要想进行购房出租投资,关键在于了解你所在的市场。这意味着要充分了解你所要投资的房产所在的地区。许多大学生都希望其所住的区域有各类学生住房,这样他们与其朋友交往时就能来去自如。在某些城市,“靠近学校”这一要求比在其他城市更为重要。

谢菲尔德是英国的教育重镇,超过30万大学生分布在1小时路程内的12所大学。Cornwall Works是英国谢菲尔德市最新开发的项目,售价79万人民币起,3年确保8%的租金回报。
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可供选择的住宅类型也十分重要。

在大学城的郊外地区购买一栋公寓听起来是一个合理的选择,但如果住房靠近校园,那么投资这类住房将更为合理,因为其需求将会很高,这样投资者有条件征收高额租金。

许多大学逐渐与开发商和地方政府部门合作建立全新的专用学生住房。这类住房设有学生社区,提供优质服务和安全保障,房间配有浴室,装备齐全。

随着更为合理的新住房的出现,租客的偏好也会随之发生变化。因此要时刻关注市场上的现有住宅以及未来的住宅趋势。

投资学生住房:购房再出租

一般来说,投资学生住房的唯一方式就是通过贷款购买或者自行购买学生住房,再进行出租。这意味着房东们需要有获得大量资金的渠道来满足投资需要,这限制了其投资数量,导致投资风险相对集中。在前财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)实施税收改革,导致房东收益减少之前,这大体上算是一种成功的投资方法。

现在,购房出租或购买第二住房需要在承担原有税率的基础上另行缴纳3%的印花税。此外,房贷利息的税收减免率从全额下调到至多20%。此外,英国银行加大了2017年房东贷款申请的评估审查力度。房东越来越难以盈利。

投资环境的变化促使购房出租和学生住房市场出现了新的投资方式。其中一个方法就是以众筹方式投资购房出租房,即通过个人对个人借贷,或向基金或平台投资(购买名下有房产的股份有限公司的股票来进行投资)来共同承担购房出租房产的贷款。

这些投资方法的优点在于投资者无需大量的资金就可以投资学生住房。由于房产的管理工作由其他人负责,因此此类投资方式也更加省时省力,这也意味着你无需成为购房出租方面的专家就可以从中盈利。

但和所有投资一样,这些方式也有其风险所在,因此在你决心用你的辛苦钱进行投资前,请确保你做好了相关的调查工作。

居外推荐英国出租投资房源

源舍·怡尊雅苑(Exchange Point)位于英国投资热门城市——曼彻斯特,由尚选地产集团倾情呈现,采用现代化设计,打造城中轻豪宅。源舍响应市场需求,为租而建。

项目地理位置十分优越,步行可达重要商务区及购物场所。其所在的西曼城湾地区将承载曼城斯特的未来发展重心,成为新型高端生活社区。

源舍·怡尊雅苑共有147间不同房型,开间、一居室、两居室或三房皆可选择。项目可投资可自住,2020年第一季度交房。

和所有尚选地产集团开发的项目一样,源舍·怡尊雅苑的投资者可以享受开发、销售、租赁管理一站式的海外置业服务,实现无忧投资。

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原文:ThisIsMoney.co.uk
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

对不起,我要去澳洲买地建房了!

谈起“房子”,也许你会想到“家”、“投资”、“稳定”、“避风港湾”、“地位的象征”…….而有远大目标的人,想到的关键词可能却是“未来”与“规划”。

相比于直接买一栋现成的房子,买上一块地理位置优越的土地、按照自己想要的样子建房子会不会更酷?答案是肯定的——宽敞的起居室、孩子可以自由玩耍的后院、专享的车库……如果这栋房子是在碧海蓝天的澳洲,那就更美了。现在,在澳大利亚的维多利亚州,中国人也可以购买土地,拥有它的永久产权,随心而欲地去建造自己喜爱的梦想住宅!您也可以开发它更多的潜在价值,并坐等升值!

所以,当你还在为如何规划自己的财富和未来一筹莫展时,对不起,我要去澳洲买地建房

这是一片位于澳洲维多利亚州莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)海斯汀斯(Hastings)3915,木匠北巷(Carpenters Lane North)3号的土地,总占地156200平方米的土地,坐拥38.5英亩的缓坡牧场,不远处就是碧海金沙,实属整个澳大利亚范围内所剩无几的珍稀机遇!

海斯汀斯(Hastings)3915,木匠北巷(Carpenters Lane North)3号待售土地全貌
海斯汀斯(Hastings)3915,木匠北巷(Carpenters Lane North)3号待售土地全貌

这块土地,最近才刚刚被授予城市规划许可证,炙手可热!要知道在澳洲,土地绝对是卖方市场,有限的土地通常都会在上市的一周甚至一两天之内被抢购一空!其总占地156200平方米,被细分成了7个地块,其平均地块面积超过2公顷(5英亩)。它的外部边界,穿过木匠南巷(Carpenters Lane South)即可直通柏油路,交通便利发达,周围有两所高中、两所大学,将它购买下来,无论您用以建造自己喜爱的梦想住宅、享受无限隐蔽性,还是开发用做其他,升值的空间都将远超您的预期。

海斯汀斯(Hastings)3915,木匠北巷(Carpenters Lane North)3号待售土地规划图
海斯汀斯(Hastings)3915,木匠北巷(Carpenters Lane North)3号待售土地规划图

心动理由一天堂般美景、交通便利

从一望无垠的海岸线、保持着原始风貌的海滩,到遍布着野生动物和森林的国家公园,再到葡萄酒酒庄、湖泊以及适合滑雪、攀登和远足的高山,本块待售土地所属的维多利亚州都可谓应有尽有、包罗万象;最难得是,如果从墨尔本出发,维多利亚州大部分独特而又丰富多样的景区您都可以当日往返。

澳大利亚维多利亚州的美丽风景

在迷人的维多利亚州,莫宁顿半岛恰恰是那个把欧洲传统的海滨生活方式澳大利亚特有的魅力结合起来的地方。买下这里的土地,成为这里的居民,您可以在微风吹拂的海滨逛画廊、做SPA、品咖啡,或者去往内陆地区的精品酒庄享受美食美酒,如果想去墨尔本,开车一个小时便可以方便到达。

心动理由二升值空间大、收益可期

现如今,在悉尼和墨尔本,土地价格的涨幅已经超过了房子。相信在接下来的时间,将会不断出现开发商为了弥补供不应求的局面,纷纷囤积土地,加快新建住宅的开发力度的现象,这将在一定程度上进一步推动大城市稀缺土地价格的上涨。而相比土地价格昂贵的悉尼、墨尔本,环拥澳大利亚东海岸末端的维多利亚州现如今的土地价格还有着相当高的上升空间所以如果你想在澳大利亚购买土地,秘诀就是——出手一定要快!出手一定要快!出手一定要快!(重要的事情说三遍)

心动理由三买地建房实惠大、优惠多

买地建房在澳洲是为普遍的一种购房形式,比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。其背后的优势不言而喻:

  • 节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
  • 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
  • 可灵活跟建筑商确认建房开始时间及交房时间
  • 和楼花一样,资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。

当然,建设一座您心目中理想的家园,单纯依靠金钱是不可能实现的。它需要您用心去筹划、用爱去加持,也许这个过程才最珍贵。相信维多利亚海斯汀斯(Hastings)3915、木匠北巷(Carpenters Lane North)3号的这块土地,可以帮助您让梦想照进现实——用一个家,温暖一座城。

注意

  • 澳大利亚维多利亚州Hastings房产的该房产只可通过一私人物业方可进入。提前预约方可参观住宅。
  • 出价截止日期为11月16日星期五17:00,地点为代理人办公室。
  • 预付10%的定金。余款60天内付讫。拥有空地占有权。

有关信息备忘录和更多详情,请点击 http://www.juwai.com/43898082.htm 或致电居外热线400 0041 7515查询。


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撰文:Flora Kang

责编:Zoe Chan

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2018多伦多商业地产展望和关注点 | 居外专栏

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上一期,Daisy黄岚和大家聊了2018加拿大商业地产展望,今天让我们来聚焦加拿大第一大城市多伦多,从以下几方面来看看2018多伦多商业地产的趋势和看点:

宏观基本面

和全国一样,多伦多在2017年也创造了商业房地产投资的新记录,资本流入多伦多超过了150亿美元。2018多伦多继续成为各类资本的商业地产项目的首选目的地。

  • Daisy黄岚的【从科技人才来看多伦多楼市】的原创文章中提到了科技和人才对城市发展基本面的支持,预计2018年技术和人才将继续成为多伦多经济的推动力。
  • 在强劲的加拿大经济支撑下,多伦多市区写字楼市场在全球范围内继续变得越来越具有竞争力。写字楼空置率创历史新低。随着科技行业的持续增长,办公空置率预计将保持在低位。

  • 多伦多已进入一个新的开发周期,以应对极低的空置率并跟上市中心的租户需求,开发商现在正在积极建造A级写字楼。在新一批办公楼交付市场前,大型高端租户的选择仍然有限。

区域和业态看点

  • TTC的旺市延伸线拓展了Vaughan都会中心的发展前景。因此北约克和旺市的办公楼也值得关注。
  • 电子商务的兴起改变了零售和工业物业的格局,如何打造全面的供应链网络,从仓库、分销、到门店,都将变得至关重要。位置良好的物流仓储式物业将成为香饽饽。
  • 由于多伦多仍然是加拿大移民的首选目的地,但高昂的土地成本使得开发商难以真正的提供大量新的房源。新的Condo房型可能不可不变得更加局促来分担高企的成本。
  • 在整个GTA中,酒店物业由于开发渠道非常有限,市场供应不足,预计2018年酒店物业将继续增值。

值得关注的项目 

CIBC Square

2017年,CIBC宣布了一项具有里程碑意义的交易,成为现在名为CIBC Square的多复合发展项目的主要租户。该项目由位于联合车站附近的两座甲级办公楼组成,高架公园位于轨道线之上,连接两座建筑。第一座塔楼将于2020年交付,第二座塔楼将于2023年交付。

东湖滨区

多伦多东部湖滨地区去年2017年发生了大量的活动,包括几个大型项目的破土动工。糖码头Suger Wharf是一个正在建设的由多个高楼组成发展项目,将成为LCBO的未来总部。Google宣布他们将与多伦多湖滨区合作,建立世界上第一个“智能城市”。位于Don Valley Pkwy以东的East Harbour购物和办公区项目预计将为多伦多东部带来超过1000万平方英尺的新办公空间。

万锦市中心

约克大学万锦校区万豪酒店和GO-Transit Stouffville Line扩建项目是Remington Group旗下Downtown Markham开发项目之一。这些发展计划使Metrolinx和VIVA都能与万锦市合作推进沿Hwy 7等主要干线公路的基础设施。建设综合的多式联运系统对万锦市中心项目的成功至关重要。

 

居外精选多伦多商业房源:7 St.Thomas

多伦多7 St.Thomas大楼位于市中心超级黄金地段Bay-Bloor大街,坐落于Bay社区的繁忙大街交叉口处。作为高端零售与商务办公的集合,该大厦汇聚了维多利亚时期建筑与当代建筑风格,尤其注重设计品质。该建筑获颁发LEED®绿色建筑金级认证,强调了生态环保意识和社会责任感。这座完全翻新的三层历史联排别墅目前仅馀少量单位出售,投资机会绝无仅有。

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责任编任:Zoe Chan

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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继温哥华和多伦多后 蒙特利尔拟征外国人房产税

今年以来,蒙特利尔市中心的公寓有12%被外国人买下。超过一半的外国买主来自中国。

加拿大房贷与住房保险公司(CMHC)警告说,蒙特利尔市房地产市场出现过热迹象。蒙特利尔市长普兰特(Valérie Plante)计划仿效温哥华多伦多,向外国买主征收特别转让税。Radio-Cabada记者Thomas Gerbet报道说,为此她近日将和新任省财政部长会面。因为开征新税之前,必须先由省政府立法赋予蒙特利尔市政府这个权力。

实际上,普兰特早在去年五月就已经提出过实施外国人房产税的动议。那时她还是蒙特利尔市的反对党领袖。她当选市长后,也曾和当时的自由党省政府提出此事。她认为,温哥华多伦多在采取行动之前拖延太久,蒙特利尔市应该避免犯同样的错误。

蒙特利尔市长普兰特早就提出外国人房产税的设想

这是几个月以前的事。现在,蒙特利尔市所在的魁北克省已经换成魁北克未来联盟党执政,而涌入该市房地产市场的外国买主,也比普兰特第一次提出征税设想时更多了。CMHC本月公布的报告说,自2018年1月以来,蒙特利尔市中心的公寓有12%被外国人买下。而业内人士认为实际比例可能更高。蒙特利尔Altus经纪公司的咨询部负责人舍里(Vincent Shirley)告诉记者,现在市中心有些楼盘正在建,要等到这些公寓大楼落成、卖出去以后,才能知道到底 有多少买主是不住在加拿大的。

他说,实际上过去几十年来,外国投资者并不看好蒙特利尔房地产市场。外国资金大量涌入不过是最近一年半的事。最近在一次多伦多的业内人士讨论会上,蒙特利尔引起了很多人的兴趣,这是过去没有过的。

三分之一外国买主是中国人

在蒙特利尔买房子的外国人当中过去一直是美国人最多。但是去年以来中国买主的人数暴增64%,现在已经超过了美国人,成为蒙特利尔房地产市场的第一大外国买家。他们喜欢买市中心的公寓,对本地两大高档住宅区的独立房也有兴趣。

CENTRA邀您坐拥蒙特利尔心脏地带

Centra公寓是由著名开发商CentraCondos Group开发,该开发商在市中心康大学区及CBD商圈拥有多块地块,陆续建设中。现正推出的Centra第四期公寓,共50层建筑,其中2层为商业及零售商铺,地下3层停车场,为您提供公寓套间、1睡房、1睡房+办公室、2睡房及3睡房房型。

Centra公寓前台礼宾部

公寓由内至外都极力为住户提供极致的奢华体验。24小时的保安以及礼宾服务全天候地任您差遣,力求为住户提供便捷、完美的服务。

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温哥华多伦多开始征收外国人房产税以后,更多的中国人转向蒙特利尔。该市麦吉尔房地产和安格物业的老板格罗洛(Patrice Groleau)说,市场快速增长,以至于不容易雇到人。他手下有三个华人经纪,还有一些合作者,日夜和中国那边保持联系。

温哥华多伦多相比,蒙特利尔房价尚在本地人负担能力之内

魁北克省房地产联合会认为,蒙特利尔市的房价上升幅度在合理范围内,目前还不需要实施特别税。

根据加拿大皇家银行的计算,蒙特利尔人需要用44%的收入来负担房子。在温哥华和多伦多,这个比例分别是88%和76%。

蒙特利尔Prevel公司的负责人之一文森(Laurence Vincent)刚刚就本地房地产市场出版了一本专著。她认为,蒙特利尔应该尽一切努力避免重蹈温哥华和多伦多的覆辙,让蒙特利尔人可以继续有能力在自己的城市做房主。

她说,在蒙特利尔市中心炒房的人越来越多。过去的买主里有5%到10%是为投资,现在这个比例要高得多。在楼盘发售时一次买下十套这种事并不罕见,以至于她的公司不得不做出限制。

魁北克省财政部正在考虑是否有必要提交法案,赋予蒙特利尔市收取外国人房地产税的权力。根据省政府的分析报告采用的数据,在今年1月到7月期间,整个蒙特利尔岛上的房产有3.5%卖给了外国买主,比去年同期增加了17%。

 

来源:RCI
责编:Zoe Chan

来美国“淘金圣地”印第安纳州,坐拥私人庄园实现超凡梦想!

近年来,美国凭借巨大的消费市场、全球研发中心、领先的技术水平以及持续提高的劳动生产率等优势,成功吸引了众多境外投资,成为境外投资最多的国家。但是,投资美国选择哪个州最明智?作为备选州之一,印第安纳州默默掏出了一份榜单:

在福布斯榜上,印第安纳州曾凭借其自身强大的的海陆空运输能力全美最佳的基础建设全美排名靠前的税收优惠政策等优势,位列全美十大最适宜经商州之一境外企业在印第安纳州的经营成本位列全美最低,成为名副其实的“淘金圣地”。同时它还拥有着以汽车整车及零部件制造为代表的先进制造业医疗健康产业农业这三大支柱产业,可谓卓尔不群。今天小编就在这个低调而有腔调印第安纳州内,为各位投资者和专业人士,寻找到一处属于“大梦想家”的伊甸园。

美国印地安那州摩斯伦希尔郊外的私人庄园

从辛辛那提西部驱车仅35分钟、从印第安纳州首府印第安纳波利斯驱车仅90分钟,您就将十分便捷地到达这座位于摩斯伦希尔(Moores Hill)市郊外的私家庄园。在一片连绵起伏的丘陵地带,在一片田园梦幻般的127英亩的坡地上,这栋超过12,000平方英尺的豪宅就像一部美国西部史诗,正等待着来自东方国度的您,用脚步来丈量、用心来感受它的魅力。

占地12000平方英尺的传统砖砌住宅(5卧8卫
田园史诗般的建筑外观
修剪精致的园林与草坪

一踏进这座庄园,您将会有一种穿越时空的错觉——时光仿佛回溯到了几个世纪以前,您和您尊贵的客人们穿着价值连城的华服,从装饰着精致顶冠的圆形拱门下鱼贯而入,耳边传来高雅的古典音乐,耀眼的烛台与精致的银器、酒具相映成趣。是的,这所豪宅里每一处您能够想到的细节,都彰显着主人地位的尊贵;这令人惊叹的庄园,分明就是大梦想家们的天堂!

可容纳20-200人的室外场地
华丽的室外喷泉
宽敞巨大的屋后庭院

中午时分,阳光透过精美的彩色玻璃洒入屋内,尊贵的客人们三三两两地步入典雅而正式的大堂;弧形楼梯上,一袭优雅长裙的女主人缓缓而下;耳畔,小型室内乐团的弦乐四重奏轻柔响起,一场盛大而私密的宴会就此拉开了序幕。

带有经典弧形楼梯、宽敞吧台的娱乐休闲区

另一侧,男主人邀请尊贵的客人们在一楼宽敞的吧台上小憩,穿着考究的侍者适时地为您端上一杯精致的鸡尾酒,随后引领着您步入房子内部更加温馨私密的会客厅。在这里,商谈正事或者只是放松闲聊,相信一定会宾主尽欢。

富丽堂皇的会客厅
可商务可休闲的会客区域

美国的上流社会,邀请重要的客人来自己的家中做客是很重要的社交手段,因此拥有华贵宽敞的厨房和餐厅就显得尤为重要!来吧,这个配有两个岛台、巨大的集成冰箱和双烤箱的美食厨房丝毫不会让您失望,在这里,再多的朋友和客人前来就餐也不会显得拥挤。奉上主人的诚意、美食与美酒,还有什么谈不成的事情、结不成的伙伴呢?

富丽堂皇的厨房是这栋豪宅的“心脏”
厨房配有两个岛台、巨大的集成冰箱和双烤箱
梦幻水晶灯让美丽的餐厅熠熠生辉

主卧室堪称这栋豪宅的“颜值当担”——暖色调的实木地板、拱形窗户和漂亮的装置无一不让您的身心得到巨大的放松和满足。想象一下,忙碌了一天的你,躺在这宽大舒适的木质床上,享受贵族般的生活,夫复何求?

富丽堂皇的主卧室
精美的房间设施

与主卧相匹配的主卧浴室自然也不会让您失望。高档浴缸与洗浴设施一应俱全,罗马柱与镂花玻璃窗相得益彰。洗去一天的疲惫与辛劳,好好睡上一觉,明日满血复活,继续创造新的商业奇迹!

装修高端豪华的主卧浴室

值得一提的是,在这座令人惊叹的、郁郁葱葱的庄园里,居然还设有第二处住宅!它的设计也很经典,毫不马虎。共设有3间卧室、3间全浴室、1间半浴室和一个设备齐全的低层空间,这样充分而人性化的设计,绝对可以满足亲友团的住宿要求。

第二处住宅的客厅
第二处住宅的厨房
第二处住宅的卧室
第二处住宅的浴室

这样的一栋位于美国印第安纳州摩斯伦希尔郊外的私家庄园堪称完美!正是来美国的投资者、专业人士以及向往田园生活的人士所寻觅的。抢尽先机,就是成功的秘诀!等你来,实现大梦想家的美国梦!

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撰文:Flora Kang

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英国重磅移民报告出台!华人抓住移民好机遇一定要做好这件事|居外专栏

2018年9月,英国移民咨询委员会(Migration Advisory Committee)发布了《欧盟移民报告最终版》(EEA migration in the UK: Final report)。

在报告中,MAC提出了自己的建议,认为这将是英国“理想”的移民体系。

脱欧影响,报告中明确表示,英国脱欧后不应该再偏爱欧盟移民,应该对欧盟及非欧盟地区的移民者一视同仁,华人有望获得相同竞争力。另外,报告还建议,区别对待高低技术人才。脱欧之后,欧盟人士将逐渐失去“国籍”为他们带来的竞争力优势。

“移民不再偏好欧盟人士”

“我们建议采用一种管理所有移民的系统,在这种系统中,所有移民都是在不优先接触欧盟公民的情况下进行管理的,”MAC主席艾伦·曼宁(Alan Manning)在报告前言中写道。

10月2日,英国媒体BBC头条报道称,脱欧之后欧盟移民将不再享受“特殊待遇”。

“移民不能取决于国籍”

2018年9月18日,在英国内阁会议上,英国移民咨询委员会主席艾伦·曼宁进行了针对移民条例的讲话,并指出:

“我们认为对移民政策起到决定性作用的应该是技术移民测试,而不能完全取决于他们的国籍,如果你想让移民效益最大化,就应该关注决定性因素,而不是国籍。”

随后,英国移民咨询委员会发布了《欧盟移民报告最终版》。该报告认为,对移民的评判应基于他们的技能、就业、年龄和公共服务的使用等因素,而“不应从根本上看他们的国籍”。

这些建议意味着,随着脱欧进程的发展,未来欧洲人在英国很可能不具有任何国籍、身份方面的优势,华人移民和欧盟人士将享受同等的竞争机会。

教育——提高竞争力的最好机会

英国大学联合会(Universities UK)首席执行官阿利斯泰尔•贾维斯(Alistair Jarvis)对该委员会的建议表示欢迎。他表示,他希望英国政府借此机会“重塑”移民体系,使国际教育工作者受益。

贾维斯说:“我们欢迎延长和增加二级签证灵活性的建议,这将有助于招聘范围更广的工人和技能,超出目前的体系所允许的范围。”

“在技能水平广泛、障碍最小的情况下招聘国际员工的能力,对我们大学继续在全球取得成功至关重要。”

“在英国脱欧公投后,国际工作人员有很多不确定性,现在重要的是,随着最终的脱欧协议达成,这一点得到了解决。”我们希望英国政府现在能迅速发展一个重塑后的移民体系,鼓励有才华的国际大学员工选择英国。

很多人说国内学生入读英国大学真的太难了,要求高,学习时间短,想毕业要付出更多。外联奉上一站式解决方案!欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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多伦多海外买家税返还攻略|居外专栏

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时间过得很快,2017年4月21日加拿大安省颁布“海外买家税”(NRST)已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户,已经陆续开始申请赎回买家税,明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据,不然会受到财政部的挑战和质疑,甚至直接驳回请求。为此Daisy黄岚特地整理了相关资讯,希望以下三页【海外买家税返还攻略】能帮到广大中国买家

符合以下三类条件可以申请退还海外买家税

申请退还海外买家税需要提供的文件

海外买家税常见问题


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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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移民中介机构资格认定取消,迷雾之下申请人如何擦亮双眼?|居外专栏

10月23日晚,国家移民管理局大招放出,取消因私出入境中介机构资格认定的通知从天而降。一石激起千层浪,不仅让移民申请者心牵心挂,也在一夜之间化身网红事件,热议纷纭。

其中,危言耸听的言论不少,诸如:“国家禁止移民了吗?”、“要取缔出国服务中介了吗?”、“出国留学怎么办?也违法吗?”

所以先要说明清楚,上述都是误读!各位且请宽心!接下来的问题是,该如何正确看待这一新政

解读之前,不得不插上一句,行业新闻成为社会热门话题,本身就很耐人寻味。从一个侧面可看出,因私出入境服务已不再是部分高净值人群的专属需求,快速壮大的中国中产阶级对此的需求也日益迫切。

与狼共舞:行业全面开放的代价

回归正题,且看通知具体是怎么说的?

2018年11月10日起,各地公安机关出入境管理部门不再受理因私出入境中介机构资格认定(境外就业除外)申请,停止审批签发《因私出入境中介机构经营许可证》。

取消了许可证,不是说以后移民中介不能经营,而是要在全国范围内放开移民中介牌照,要全面开放移民市场了。

换言之,入行门槛大大降低,不再需要闯重重关卡,不再需要公安机关出入境管理部门审批,不再需要缴纳数额不菲的备用金,拿到工商部门经营许可证即可从事移民业务!

此通知一发,不少观点都表达了对准入资格取消后的疑虑,以及对市场上将出现良莠不齐的各种中介服务机构的担忧。的确,少了准入审批,这一池水会快速浑浊起来,不专业的、趁快钱的,都会闻风而动,趁隙而入,我们将与狼共舞。至少在未来一段时期内会这样。

以美国的区域中心为例。EB-5刚开始进入中国时,区域中心少,项目也不多,市场相对规范,客户也很顺利拿到绿卡,拿到还款。后来放开了市场,越来越多的机构注册了区域中心,市场就变得鱼龙混杂,状况百出,包括拒签、项目中途流产、欺诈项目等等,什么原因?没有了准入门槛!

充分竞争:尘埃落定后客户终受惠

难道说取消移民机构许可证是坏事喽?不尽然。

长远来看,这意味着整个行业全面开放,自由竞争,有利于提高市场活力,申请人有了更多选择,申请人的需求能得到更好的满足。

作为一家拥有因私出入境经营许可证的老牌移民机构,外联出国认为,行业发展初期,行政审批是规范行业由无序走向良性的必然条件。因此,我们看到,2002年,中国公安部门实施对因私出入境行业中介机构实行资格认定。

而当行业发展到现阶段,按国家的想法,降低行业门槛,加大进入行业的企业数量,引入充分的竞争机制,激发市场主体的活力,方能实现行业服务水平的深度优化,产品也将多样化,客户的需求将得到更精准满足。

实际上,这项政策早在国务院颁布的“证照分离”改革通知中就已有迹可循。2014年,广东省放开特许经营,2016年,浦东试点证照分离,已经接连指明了方向。此次国家移民管理局发布的取消因私出入境资质认定只是在践行这一号召。

反观市场,也的确到了放开束缚、在一片更大的天地的施展拳脚的新阶段。

甄别中介机构的“四项基本原则

海外身份规划,毕竟关乎千千万家庭的幸福和未来,不容闪失。

在迎来市场全面开放和多元化服务之前,对可能会出现的诸多问题,政府应该做了充足的准备。说白了,相较于原有的行政审批许可,未来相关部门会更注重事后监管,会进一步增加行业监管力度,同时更遵循市场调控。

而在新一轮大浪淘沙后,那些真正专业的移民公司一定会笑到最后,享受自由市场的带来的诸多利好。

对于申请人个人,未来一段时间内务必要擦亮眼睛,方才能避免为即将到来的自由选择买单。毕竟政府之前对出入境机构设门槛,要求有许可证,保护了个人投资者,因为他选择的机构背后有国家替他监管。如今国家行政命令管控取消,主动权完全交给了客户,客户就需对自己的选择承担全部责任。

兹事体大,申请人究竟如何选择靠谱的移民中介机构呢?

首先,看经营历程。移民是一个漫长的过程,移民项目快则数月,慢的三五年,甚至更长。因此,品牌历史越悠久,经营时间越长的移民机构,办案经验越丰富,抗风险能力越强。说到底,移民还得找“老字号”,老字号爱惜羽毛,关键时刻会最大程度保护客户利益。

其次,看经营项目。经营项目越多、项目口碑越好,专业水准会越高。就拿EB-5来说,看项目知名度,看成功还款记录。而外联迄今已参与了时代华纳、克利夫兰政府大楼、海军基地改建项目、纽约大桥、约翰霍普金斯万豪酒店等90多批项目,无一失败,其中29批已成功还款

再次,看团队是否完善专业。办理移民申请会经历如下环节:前期咨询-资格评估-签约-文案制作-后期补件-客服跟踪-行前指导-落地服务。优秀移民公司在各个环节都会设置相应的部门或专员处理(特别是文案制作团队对移民申请的办理至关重要),确保每一份移民申请都能得到最专业最规范的办理。

最后,看后续服务。初次前往陌生国家,客户会面临一系列问题,在遇到诸如生活、工作以及经商等方面难题的时候,第一时间会想到寻求移民机构的帮助。只有那些有实力的中介机构,才具备健全的服务网络,才能提供完善海外落地安家服务。

外联相信,随着准入门槛的降低、市场的开放、竞争机制的全面引入,中国因私出入境行业将迎来一波产业升级换代,而“打造海外生活服务闭环”将是大势所趋,是即将要来的白炽化竞争的主战场。欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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