“加国能源中心”经济恢复增长 2018卡尔加里房市前景可期 | 加拿大

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位于落基山脉的卡尔加里是阿尔伯塔省经济、金融、文化和能源产业的中心,加拿大10家最大的石油和天然气生产商的总部所在地

加拿大咨议会(CBoC)预计卡尔加里经济将在三年内首次增长:2017年GDP增长2.3%,2018年增长2.2%。联邦政府和艾伯塔省政府当然已经花费数十亿加元推动当地经济,包括兴建两所新学校丶卡尔加里癌症中心和轻轨(LRT)绿线项目。

对于一直在等待时机的房地产业者来说,增长恢复的消息令人欣喜。 普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的一位受访者表示:“我们放慢了开发速度,在投资其他项目之前,更集中精力完成手上的项目。”他补充说,他们的公司一直在寻找潜在的机会。

图一:卡尔加里MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—卡尔加里;蓝色—合计
图标:红色—卡尔加里蓝色—合计

图二:卡尔加里MLS®房屋基淮价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
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图三:卡尔加里各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

在连续三年上涨之后,大卡尔加里地区的公寓空置率在2017年有所下降。新增出租专用的单位数量录得自1994年以来的最大增幅。同一样物业的租金比前一年略有下降。

图四:2017年卡尔加里各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 卡尔加里市场继续以稳定的速度增长,与去年相比销量增加。
  • 经济复苏是首要考虑因素,强劲的石油和天然气销量稳定房市
  • 预计卡尔加里西城和内城将在2018年吸引开发商和买家,千禧一代购房者对市内的街区需求旺盛。
  • 该市最高价位的地址包括卡尔加里市中心、卡尔加里西部和西北部,以及Pump Hill郊区。从这里到附近的落基山脉的交通便利,娱乐和消闲活动丰富,更提供多家学校选择,尤其吸引了家庭来到这些地区。
  • 标价最高的豪宅在Pump Hill,独立屋要价超过1,200万加元。
  • 国际买家占卡尔加里高端房产市场的10%至15%,中国人是这里的主要买家群体。
卡尔加里Pump Hill社区的私密豪宅,离市中心仅10分钟的路程,设有图书馆丶酒窖丶水疗丶健身房和家庭影院,可纵享高雅,方便,宁静,舒适的生活。走进豪华瓷砖大厅,你会被它的宏伟和美丽震撼!物业编号:24716587(点击图片查看详情)
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以上豪宅市场分析由 安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 提供。1977年成立于德国汉堡,安阁物业(Engel & Völkers)业务遍布全球33个国家,专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业与居外网开展合作后,旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上,为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

2018年房市的机遇和挑战

在过去的两年中遭受巨大损失的建设活动需要一段时间才能消化已经开展的工程。 在阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省和纽芬兰和拉布拉多省的住宅建筑活動与石油价格紧密同步。CBoC预測未来五年油价将从每桶53美元上涨到70美元,这表明住宅建设可能需要一段时间才能再次大踏步前进。展望未来,有人表示解决卡尔加里及周边地区退休住房供应不足的问题将帶來机会。

至今在卡尔加里或阿尔伯塔省,房地产的外资所有权问题还没有得到广泛的解决,但是市場对于多伦多的贷方和投资者不愿意支持阿尔伯塔省的项目感到一丝沮丧。幸运的是,加拿大西部的房地产业者已经能够介入並保证资金的可用性。

延伸阅读:

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这栋豪宅坐落在格雷斯伍德庄园(Gracewood Estates)的优美社区,土地面积超过2英亩,居住空间超过3,300平方英尺,包括4卧室和3.5个浴室,举目是壮丽的山景。售价仅约647万元人民币。物业编号:36912823(点击图片查看详情)
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完美无暇的4卧3.5浴湖畔住宅,坐落在新兴社区Chaparral。走进大门厅,您将立即感受到这套3,400平方英尺住宅的温暖能量。物业编号:36999193(点击图片查看详情)
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地理位置极优越!这套开放式的宽大丶宁静的城市景观1卧室公寓,拥有一切你在城市生活的所需:距离Safeway仅几步之遥,方便日常购物;距离十七号大道只有几分钟的路程,为您提供精品购物和美食。物业编号:36913557(点击图片查看详情)
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参考信息源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安阁物业(Engel & Völkers)

责任编辑:Zoe Chan

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蒙特利尔2018房产投资关键詞:地段、地段还是地段 | 加拿大

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蒙特利尔是加拿大第二大城市(2016年大都市区人口接近410万),是世界上仅次于巴黎的第二大法语城市
蒙特利尔加拿大第二大城市(2016年大都市区人口接近410万),是世界上仅次于巴黎的第二大法语城市

2016年魁北克省蒙特利尔的增长优于预期,经济有望在此之后增添动力。根据加拿大咨议局(CBoC)的数据,2017年和2018年地方生产总值(GDP)预计增长1.9%。

图一:蒙特利尔MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—蒙特利尔;蓝色—合计
图标:红色—蒙特利尔蓝色—合计

图二:蒙特利尔MLS®房屋基淮价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合绿色—单层独立房红色—两层独立房橙色—联排别墅紫色—公寓

图三:蒙特利尔各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

蒙特利尔岛、拉瓦尔(Laval)和南岸的空置率正在下跌,2017年空置率降至 2.8%。大蒙特利尔地区平均租金的估计变化在2%左右。 租赁共管公寓空置率为1.8%,与2016年相比有所下降。

图四:2017年蒙特利尔各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 2018年西山(Westmount)和西南省(Sud-Ouest)的豪宅市场将持续增长,预料价格涨势强劲。此预测基于显示低库存和高需求导致多个报价的数据。
  • 潘特查尔斯(Pointe St-Charles)将会是个可靠的投资地点专家预测其未来的发展潜力,将其比喻为下一个格裡芬城(Griffintown)。靠近市中心的地理优势使其成为下一个值得投资的社区。
  • 独立住宅售价最高的是地方“黄金平方英裡” (Golden Square Mile),这个历史街区的要价达到1,190万加元。
在潘特-圣-查尔斯的河畔自行车路径,连接旧港(Old Port)和拉欣(Lachine)运河的街区
在潘特-圣-查尔斯的河畔自行车路径,连接旧港(Old Port)和拉欣(Lachine)运河的街区
  • 蒙特利尔的电子游戏业持续增长,加上政府最近批淮了该行业的几笔赠款,使其成为吸引公司开设办事处的热点。像育碧(Ubisoft)、CGI集团和Stingray Digital等公司构成了这裡的科技生态系统。
  • 千喜一代消费者正在舍弃对大面积的追求;相反,位置成为最终的奢侈品。通勤时间缩短,蒙特利尔市中心的核心位置需求量变大。
  • 家居装饰的质量也变得越来越重要。

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2018年房市的机遇和挑战

正如我们在其他主要城市中看到的情况,年轻的蒙特利尔人渴望住进城市的核心地带,在那裡他们可以真正享受都市工作生活方式带来的好处:新公寓项目开始融入新的设施,以吸引年轻一代的买家,包括汽车共享设施,接受电子商务交付的服务等等。许多机构已经开始剥离旧的资产,专注于旨在吸引千喜一代和老年人市场的新楼盘项目。这对老建筑的业主造成了一定的竞争压力,导致新老建筑之间的差距越来越大。

蒙特利尔的写字楼市场也表现良好——至少对于技术租户所需的A类物业而言。贝尔加拿大(Bell Canada)投资8.54亿加元,在蒙特利尔扩展其宽带光纤网络,这是该省有史以来规模最大的通信基础设施项目,这将有助于商业地产开发商提供技术租户的需求。老的B类和C类商业物业的业主目前面临一些困难。虽然为了适应现代化的需要而对这些老房子进行改造和重新开发的需求是显而易见的,但很少有投资者或业主愿意花钱进行必要的升级或建设。

延伸阅读:别再盯著多伦多和温哥华了 前景最好的房市在这个城市

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圣亨利中心完美的pied-à-terre!这套50平米的公寓共有2层楼,非常适合单身人士或夫妇入住。忘记Turcot立交的拥挤烦恼,5分钟步行至Place St-Henr的地铁站和众多好餐馆。物业编号:37175931(点击图片查看详情)
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精湛的维多利亚式房子,坐落在Golf Le Blainvillier高尔夫球场的自然环境中,拥有长年迷人的风景,充足的光线,通风的大房间与完美无瑕的装潢。售价仅约362万人民币。物业编号:37085585(点击图片查看详情)
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位于俯瞰F.X. Garneau公园的非凡豪宅!地道和现代的完美结合,突显前房主Roger d'Astous独特的建筑风格,最近更投资超过100万加元翻新这套经典住宅。在皇家山脚的优越位置接近最好的学校和生活配套。物业编号:37255770(点击图片查看详情)
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参考信息源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安阁物业(Engel & Völkers)

责任编辑:Zoe Chan

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2018温哥华:工商业地产更被看好 住宅板块等待触底 | 加拿大

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国际买家主宰温哥华的豪宅市场,占交易量的85%
国际买家主宰温哥华豪宅市场,占交易量的85%

加拿大咨议局(CBoC)发表预测,看好温哥华经济预计2018年温哥华经济将增长2.5%,持续近年来稳中有升的态势。 对于温哥华房市,CBoC则认为可能短期内前景走弱,原因是加联邦和省政府各自采取措施来为住房市场降温,加上2017年春季温哥华二手房转售市场萎缩。但也有迹象表明,房地产市场正在摆脱外国买家附加税的影响:根据大温哥华房地产局的数据,2016年8月至2017年8月期间,温哥华公寓的基准价格暴涨了19.4%,尽管独立屋价格在同期仅上涨了2.2%。

图一:温哥华MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—温哥华;蓝色—合计
图标:红色—温哥华蓝色—合计

图二:温哥华MLS®房屋基准价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合绿色—单层独立房红色—两层独立房橙色—联排别墅紫色—公寓

图三:温哥华各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

尽管新楼盘开发量为历史新高,但租赁住房需求强劲,使温哥华可出租公寓的空置率保持在1%以下。入门级房价的快速上涨以及该地区的移民增长刺激了租房需求。连续第三年,温哥华的平均租金上涨5.9%,高于省级允许增幅(2017年为3.7%)。

图四:2017年温哥华各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 2018年豪华公寓板块将继续维持强劲增长。
  • 持续增长的科技产业吸引着新的买家,目前亚马逊在温哥华的投标激发起更高涨的情绪
  • 奢侈品的消费需求从传统的设计特征转向现代主义美学,优先注重简洁的生产线、优质的材料和智能家居技术。
  • 企业家、开发商和一小部分的富裕居民开始加速迁入温哥华市中心东区。
  • 盖斯镇(Gastown)不拘一格的魅力将在2018年继续为社区带来需求。
  • 国际买家主宰温哥华的豪宅市场,占交易量的85%。中国公民是这里最大的买家群体,其次是法国和德国买家。
  • 2017年前三个季度,独立屋的要价达到3,580万加元。
热闹的盖斯镇以蒸汽钟楼和夹杂纪念品商店、独立艺术画廊和装饰店的维多利亚式建筑而闻名。时尚的饮食场所有别致的鸡尾酒酒廊、三明治快餐店和当地的海鲜餐厅。
热闹的盖斯镇以蒸汽钟楼和夹杂纪念品商店、独立艺术画廊和装饰店的维多利亚式建筑而闻名。时尚的饮食场所有别致的鸡尾酒酒廊、三明治快餐店和当地的海鲜餐厅。

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2018年房市的机遇和挑战

据普华永道的2018年房地产新兴趋势调查显示,温哥华的投资者需求和重建机会是加拿大最大的。但是由于政策变化和利率上涨的影响,预计区域开发商和投资者在2018年会更加保守。因此,业内人士正通过搁置收购维持现状,提升运营效率,并在构建投资组合时更具选择性和耐心,来为“最终的下滑”做好准备。调查中的一位受访者观察到,温哥华是一个卖方市场,这促使企业往往为了避免错失机会而快速行动。总的来说,受访者看好工商业地产——因为这些房产类型的“管理少于住宅”,以及在“第二核心”地区的混合式住宅项目。

在温哥华,人们对该区房地产价格和租金上涨的解决办法各有不同。有人主张政府需要更激进的思维。2017年不列颠哥伦比亚省选举中,住房负担能力是首要问题。在竞选期间,新民主党甚至承诺在10年内建造10万多个可负担的租赁丶非盈利和合作社住房单位。其他人则认为新项目(包括公寓项目)的审批过程耗时太长,而且太贵。如果市政当局能加快进程并降低收费,那么短期内住房供应就会大大增加。

延伸阅读:房贷新规已生效 2018年温哥华房市开局不易

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由信誉良好的Concord建造,坐拥One Pacific无与伦比的地理位置!这套绝佳的角落套房尽享自然山水和城市的壮丽景观丶大小适中的阳台丶屋顶室外游泳池和礼宾服务。物业编号:37138841(点击图片查看详情)
由信誉良好的Concord建造,坐拥One Pacific无与伦比的地理位置!这套绝佳的角落套房尽享自然山水和城市的壮丽景观丶大小适中的阳台丶屋顶室外游泳池和礼宾服务。物业编号:37138841(点击图片查看详情)
这栋西海岸现代风格的定制4卧房子令人赞叹,设屋顶花园丶南向后院丶罕有的车道连车库,室内外流动畅通,座落于迷人的Steveston村庄。物业编号:37111120(点击图片查看详情)
这栋西海岸现代风格的定制4卧房子令人赞叹,设屋顶花园丶南向后院丶罕有的车道连车库,室内外流动畅通,座落于迷人的Steveston村庄。物业编号:37111120(点击图片查看详情)
坐落在久负盛名的肖内西(Shaughnessy)绿树成荫的松树林(Pine Crescent),这栋房屋于1999年为现有业主重建,并一直得到良好保养。交通便利,步行即达肖内西小学丶约克学校丶湖森林学院和商店。物业编号:37139042(点击图片查看详情)
坐落在久负盛名的肖内西(Shaughnessy)绿树成荫的松树林(Pine Crescent),这栋房屋于1999年为现有业主重建,一直得到良好保养。交通便利,步行即达肖内西小学丶约克学校丶湖森林学院和商店。物业编号:37139042(点击图片查看详情)

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“草原城市”温尼伯 2018年继续以实惠房价打动买家 | 加拿大

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加拿大第八大城市温尼伯,座落於草原三省东缘,半数多的马尼托巴省人口集中於此,是一个运输丶经济丶制造业丶农业与教育的重镇
加拿大第八大城市温尼伯,座落於草原三省东缘,半数多的马尼托巴省人口集中於此,是一个运输丶经济丶制造业丶农业与教育的重镇

马尼托巴省(Manitoba)省会和最大城市温尼伯(Winnipeg)经济持续良好态势:据加拿大咨议局(Conference Board of Canada)数据显示,温尼伯实际GDP继2016年2.6%的增长之后,2017年增长率为2.2%,预计2018年达2.3%。

图一:温尼伯住宅平均价格(2008年1月—2017年12月)

图二:温尼伯住宅销售活动(2008年—2017年11月份

图标:黑线—10年均值

在MLS®共享数据库中,2017年11月房屋销量为878套,比2016年多1套,高出十年平均水平4%。11月的亮点是高端市场,在该月共售出50套售价在50万加元以上的独立屋,而2016年11月仅售出34套;其中售价在100万加元以上的有4套,这4套中有1套以200万加元成交,1套共管公寓售价157.5万加元。

MLS®共享数据系统中独立屋和共管式公寓占据总销量的86%,非独立单户住宅今年市场表现稳健,已售出500余套,占据4%的市场份额。11月单位产品销售额上升22%,从年初至今销售额增长11%。

温尼伯经纪人声称,温尼伯是全加拿大价格最实惠的区域市场之一,支持这一说法的是温尼伯30万加元以下房屋所占比例。去年11月,59%的独立屋和77%的公寓售价均于30万加元。占销售总量26%的共管公寓售价在15万加元到19.9999万加元之间。

租赁市场概览

温尼伯普查都会区的空置率从2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月,一套两居室公寓的平均租金为1,107加元,而2016年10月为1,068加元。总体来说,同样公寓的租金比去年同期增长了3.9%。

图三:2017年温尼伯各类型房屋空置率及租金

2018年房市的机遇和挑战

尽管住宅市场仍然疲软,但大量非住宅项目弥补了这一弱势。耗资4.67亿加元的西南公交专用道系统将把曼尼托巴大学(University of Manitoba)和市中心连接起来,这一公交专用道系统将在未来几年成为发展的焦点。在市区核心地段,价值4亿加元的True North Square正在施工,该项目含4栋塔楼,属于多用途建筑。此外,楼高45层的综合项目天空之城(SkyCity Centre)预期将开工。还有位于Portage和Main交叉口的40层,价值1.65亿加元的公寓大楼预期也将启动。该公寓大楼将于2020年完工,届时,除了可供出租的单元外,还将提供零售和办公空间。

温尼伯公寓买家目前看好位于市中心的天空之城(SkyCity Centre),45层高,是多伦多和卡尔加里之间最高的大楼
温尼伯公寓买家目前看好位于市中心的天空之城(SkyCity Centre),45层高,是多伦多和卡尔加里之间最高的大楼

居外马尼托巴人气房源:

总价 227万人民币 3卧 148平米 72 Falcon Creek Road, Winnipeg, Manitoba, Canada
总价约320万人民币, 177平米,4卧3卫, 66 Swindon Way, Winnipeg, Manitoba

信息来源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)

责任编辑:Zoe Chan & Shelly Du

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多个大型重建项目齐头并进 2018多伦多房市不会大跌 | 加拿大

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大多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展
多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展

根据加拿大咨议局(CBoC)的数据,多伦多的实际国内生产总值(GDP)在2017年增长2.7%,预计在2018年将增长2.5%。尽管经济增长率出现小幅下滑,但该地区并未出现有问题的迹象,房地产业将继续受益于这一强劲的经济表现。以千禧一代的单身人士和夫妻为主的居民,仍然追求在市中心的工作生活方式;而企业则渴望招揽人才,热衷于进驻附近的新办公室,以填补他们正在创造的新技术和研究职位。

潜在的购房者可能会不同意,但业内人士并不认为多伦多太贵——至少与目前的世界级市场,包括温哥华在内相比。预计国内外的移民和投资将继续导致整体价格上涨。虽然价格可能暂时下跌,但除非出现令全球经济不振的突发事件或政府政策的重大变化,否则没有人会预期价格出现大幅回落。

图一:多伦多MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—大多伦多地区;蓝色—合计
图标:红色—大多伦多地区;蓝色—合计

图二:多伦多MLS®房屋基准价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓

图三:多伦多各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

多伦多大都会区的主要空置率达到了16年来的新低1.0%。房屋可负担性问题使更多的家庭租房居住。专门为出租而建造的私人单位新供应不足以满足日益增长的需求,共管式公寓继续充当新租赁住宅的供应来源。

图四:2017年多伦多各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 由于豪宅需求持续加上供应短缺,多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。报告显示,多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的。
  • 安阁物业 (Engel&Völkers)预计,被形容为“熔融”的2017年春房价急涨不会在2018年重演。相反,2018年预计增长相对稳定,显示市场调整已经结束。
  • 千禧一代将继续迁离独立式和半独立式住宅,转向靠近市中心的公寓。
  • 多伦多地区最贵的永久产权公寓是玫瑰谷(Rosedale),每平方英尺1,300加元。这个中心社区以其绿化覆盖和丰富的教育资源而闻名,深受家庭欢迎。
  • 受益于轻轨的完工在即,央街 (Yonge)和埃格林顿(Eglinton)走廊将持续增长。
  • 渥太华有“北方硅谷”之称,多伦多也不逊色。其创业经济的蓬勃发展将会持续吸引由企业家丶风险投资家和技术高管组成的全球消费者群体的兴趣,包括最近宣布的谷歌的城市创新实验室——Sidewalk Labs将选择开发多伦多的东边码头和海滨地块,该区域被称为金丝雀区(Canary District)。
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位,成为了公寓项目的热点地区
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位,成为了公寓项目的热点地区

以上豪宅市场分析由 安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 提供。1977年成立于德国汉堡,安阁物业(Engel & Völkers)业务遍布全球33个国家,专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业与居外网开展合作后,旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上,为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

2018年房市的机遇和挑战

由于机构资本和其他投资者继续寻求稳定的长远投资,对于最佳资产的需求将保持高位。但同样地,这些投资者会采取谨慎态度,因为他们不会为新的物业付出太高的代价——至少不是在其他地方有可能以更好的价格找到更好的收益时。在多伦多,获得资本肯定不是问题,如何找到一个好的地方来善用资本才是。

城市集约化将持续下去,特别是在多伦多。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的大多数受访者指出,大多伦多地区将在今年及以后看到建筑密度明显提高。随着土地供应紧张,有志扩张的公司正在寻找拥有“次等”房地产的地段。一位受访者补充说:“核心还是要让政府把重点放在增加供给上。”他指出,多伦多需要商量出一个新的建筑密度,来提供更多的供应以应对对房屋不断增长的需求,同时保持可负担力。

随着多伦多周边地区的集约化发展,几个滨水棕地项目释放出原先关闭的土地进行重建,引发轰动。一是港口地块(Port Lands)的长期重建,这是占地800英亩的市中心以东的海滨地产。再向西行,克雷迪特港(Port Credit)的开发商最近公布了一个空置海滨土地的大型混合用途重建项目草案。

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居外推荐E&V优质房源

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央街/布鲁尔豪华公寓大楼Casa Ii——位于黄金地段的一套2卧1卫角落公寓,现在仅售约342万元人民币,设有最先进的设施,包括无边泳池丶宴会厅丶健身房和宾客套房。物业编号:37063795(点击图片查看详情)
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参考信息源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安阁物业(Engel & Völkers)

责任编辑:Zoe Chan & HY

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中国香港公屋4月起加租8% 9月加推租金减免政策 | 中国香港

据中国香港《大公报》报道,中国香港房屋协会辖下逾3.2万个公屋租户将于4月1日起加租8%,每户每月多缴40至600多港元不等。为舒缓对困难户带来的房租压力,中国香港房协推出租金援助计划,困难户可申请免租一半。富户政策也将于9月同步引入,但只适用于新签约租户,入住10年后才开始每两年申报资产。这次是中国香港房协四年来第三次公屋租金加价8%。

中国香港房协每两年评估一次出租租金,这次是2010年以来连续第五次加租。中国香港房协解释,加租是因为工资及维修保养开支上升,房屋老化也增加经营成本,原要加价14%,才可令收支平衡,但考虑到影响及经济状况,压低加价至8%。加租后,公屋平均月租约2,150港元,平均每户加租159港元。相比之下,私人住宅的租金要贵上几倍。根据差饷物业估价署的统计数据,2016年在中国香港岛租住一套40平方米的公寓,月租金达到16,600港元。

中国香港房协将於今年4月1日起调升辖下20个屋邨租金8%,3.2万个出租单位受影响
中国香港房协将於今年4月1日起调升辖下20个屋邨租金约8%,3.2万个出租单位受影响

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为照顾经济困难户,由9月1日起中国香港房协将推出租援计划,入息与资产符合规定的住户,可申请免租一半。由于现无掌握租户的入息及资产数据,暂未能评估受惠户数,但估计主要是老人家庭。资料显示,中国香港房协有20%租户是“独居老人”或“老人夫妻”家庭,扣除约1,000个已领取综援的住户,预计有4,000多户可望受惠。

中国香港房协并跟随中国香港房委会引入富户政策,但只适用于9月起新签租约的住户,中国香港房协行政总裁黄杰龙解释,中国香港房协的出租单位不受中国香港《房屋条例》规管,故无法要求租户申报入息及资产,新租约将加入条款以落实富户政策。除了新入住租户,租约转换给非户主配偶的租户也会受富户政策影响,现有租户则不受影响。

中国香港房协富户政策跟随中国香港房委会框架,租户住满十年便需申报入息及资产,其后每两年申报一次,其间如果家庭状况有变,例如转换户主或增加18岁或以上家庭成员,则需提早每两年申报入息及资产。富户租赁将决定于是否在中国香港持有住宅物业、入息与资产超额情况,缴付一倍半或双倍租金,甚至需迁离单位。

举例九龙油麻地骏发花园一个面积逾50平方米的出租单位,4月加租后,月租逾8,200港元;租户若是富户,而需缴交双倍租金,月租升至逾1.6万港元。

同属九龙区的尖沙咀河内道18号高层公寓,实用面积604平方呎,设有一卧一浴,拥有开扬维港景观,家俱配套齐全
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来源:中国新闻网
排版:Zoe Chan

大多伦多西部临湖社区简介(上)| 加拿大

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在大多伦多西部,颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个,多伦多的怡陶碧谷(Etobicoke)、皮尔区的密西沙加(Mississauga),和荷顿区的奥克维尔(Oakville)。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活,也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天,就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。

奥克维尔:优质学区 优质社区

奥克维尔,临靠安大略湖的社区共有四个,它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville,以及Eastlake。除了地处湖滨,环境优美之外,它们还分享着一个共同的特点,就是它们分享着几个整个荷顿区,乃至整个大多地区最优质的学区

Oakville Trafalgar:安省第四、Halton第一!

在最新一期的安省公立学校排名中,Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首,并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分,恰好就位于Oakville Trafalgar的学区

老牌公立名校:Thomas A Blakelock

Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分,以及Bronte West和Bronte East,则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72,虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目,但在奥克维尔也一样位列前十,排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始,学校就一直拥有良好声誉,也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是:艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能,以及能够获得机会前去相关单位实习,为以后的顺利就业奠定良好基础,获得宝贵经验。

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小富豪的摇篮:Appleby私校

除公立学校外,在Old Oakville的湖滨,还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立于1911 年,是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部,安大略湖畔。占地59英亩,环境十分优美。

在学生教育上,学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡,并针对学生特点进行精心的全方位规划,通过创新和以学生为中心的教学理念,积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。

学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学,其中包括知名学府如:耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。

  • 优质的社区

奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”,根据去年的统计数据,奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元,位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区,家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此,这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区,独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville,独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨,更是集中了许多面积很大的超级观景房,可谓是公寓中的豪宅

怡陶碧谷:豪华Condo,和旧屋翻新

说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷,这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔,多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色,给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷,临靠安大略湖的社区有三个,分别是Long Branch、New Toronto,以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲,也在这里体现的最为明显。

  • 闹中取静的湖滨田园

怡陶碧谷绿树繁茂,鸟语花香,有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪,随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏,星星点点,镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美,在多伦多可谓难得一见。

而在这三个社区的另一面,则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸,每年夏天郁郁葱葱,漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末,你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营,还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。

更为难得的,是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间,仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置,就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此,这三个位于怡陶碧谷的社区,足可谓是一片闹中取静,而又四通八达的湖滨田园。

  • 旧屋翻新的重镇

虽然地处湖滨,但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高,不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔,这里以一些小型的独立屋为主,而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异,不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。

也正因为这个原因,许多人选在这里购房,随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇,同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住,这里都是一个比较理想的选择。

  • 还有超豪华的Condo

说起湖滨豪宅,大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷,也有着不少豪宅,只不过它们大多都是豪华的Condo。

这些豪华的condo大多矗立在湖滨,其面积要比多伦多市区的Condo大得多,甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺,不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖,更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线,可谓是天水之间的豪华居所。

由于地处湖滨,这些豪华公寓,都将呈现绝美的景观,作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台,这样不仅能彰显了房屋的大气华贵,更是能让身在阳台上的人,随季节、天气和心境,选择专属于自己的最完美的观景位置,和最心仪的湖滨美景。

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以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下,密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象,我们留待之后再说。

後续文章:【大多伦多西部临湖社区简介(二)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

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地方保护主义继续蔓延 英国议员提议限制外国买房人 | 英国

英国伦敦南部Croydon 的议员 Chris Philp 提交了一份报告 ,他提议,英国政府如果要想增加可售新房数量、提高房屋所有率,应该在新建住房中预留一部分给英国本国人。

目前在英国首次买房者需要十年的时间才能够积攒下来足够的房屋贷款首付,年轻人中拥有住房的比例不断下降。政府的目标是每年修建30万套新房

Homes for Everyone报告估计,目前所需要的新房数量与每年修建的新房之间的差距是7.6万套,比工党时期有所改善,当时的差距是一年15万套左右。

伦敦地区需要的新房数量与实际修建的新房之间的差距是每年大约四万套,英格兰东部和东南是一年各一万套。

报告说,自从2000年以来,伦敦历年需要的房屋数量与实际修建新房之间的差距已经累计到34.3万套,英格兰东南是9.6万套。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英国近日公布的一份报告提议优先预留新建的住房给英国本国人,限制外国投资者的买房比例
英国近日公布的一份报告提议优先预留新建的住房给英国本国人,限制外国投资者买房比例

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报告估计,拥有自己住房的人在25年的时间里将比租房的人资产多出10万至30万镑。即使房价上涨幅度低于通货膨胀率,拥有自己的住房仍比租房更有利。

报告还说,现任伦敦市长萨迪克·汗上台以来,伦敦新建住房的数量已经出现了倒退。还有证据显示,正在修建的住房中落入外国投资者手中的比例越来越高,而且不仅局限在伦敦市中心。

报告还为解决目前的住房危机以及让更多的首次买房者买到房子提出了具体的建议,包括加速规划和政策倾向于首次买房者。

报告提议英国效仿其它发达国家,比如瑞士澳大利亚加拿大和丹麦,优先本地首次买房者,比如超过20个单元的新开发项目出售给不在英国居住和纳税人的比例不能超过50%。

居外点评:在这份报告还只是提议,并没有成为英国现行措施以前,还是看看可以买的了的伦敦市中心新房源。

居外精选房源:伦敦市中心摩天地标豪宅 Principal Tower

  • 地址:伦敦肖尔迪奇高街233号(233 Shoreditch High St, London E1 6PJ, UK)
  • 产权期限:987年
  • 交房时间:2018年第一季度
  • 价格范围:一房£960,000起;两房£1,300,000起
  • 付款方式:交换合同时交房款10%,交换合同后12个月后再交10%,24个月后5%,交房时付清尾款75%或者进行贷款
  • 户型选择:一房丶两房
  • 生活配套设施齐全:24小时礼宾服务丶豪华健身房丶游泳池丶私人会所丶电影院丶商务中心丶会客室
  • 服务费:约每年每平方英尺7英镑
  • 停车场:48个自助配套空间和3个残疾人配套空间
  • 自行车停车场:353车位

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来源:PropertyWire
责编:Zoe Chan

居外专栏: 2018年最新英国移民政策修改草案解读 | 英国

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2017年12月7日,彼得森律师行收到了英国移民 局内部发布的最新移民政策修改。每年英国内政部至少会出台两次的移民法修改草案,这份修改草案将会正式提交上议院,女王签发,如无特殊情况,本次修改的移民法草案将成为正式法律,正式实施。

最新的移民法修改草案涉及方面包含计分积点制签证,家庭类签证,访问签证,永居等多个方面,有一些值得大家注意的地方,为了避免产生理解的误差,特把英文相应条款一起列上来,供大家一起参考。为节省篇幅,本文仅仅重点分析与华人相关的几个基本签证类型的变化。

好消息:政府加强对杰出人才的引进和鼓励,扩大第一级签证类别中的杰出人才签证名额。

简单而言:如果您获得了了Royal Society,British Academy,Royal Academy of Engineering,Tech city 等多个政府机构或者商业机构的认可及推荐,可以考虑申请这个签证。 

但是,需要注意的是,这个签证类别看重的人士,相对要求比较高,例如获得皇家协会,皇家工程师协会的推荐的级别,基本上,普通毕业生可以忽略不记。 值得推荐的是数字城的竞赛报名项目,其实非常有意思,比较适合金融类或者计算机类,营销管理类的毕业生尝试。简单来说就是递交一个商业计划,最好是和互联网,互联网金融科技类相关的项目,比较容易受到青睐。 

Tier 1 杰出人才签证 (Tier 1 Exceptional Talent)

A1. In Appendix A, for “Department for Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A2. In Appendix A for “Department of Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A3. In paragraph 4(b), for:

“The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit is 1,000endorsements in total per year(beginning on 6 April and ending on 5 April) which will be allocated to theDesignated Competent Bodies as follows:”,substitute:“The Tier 1(Exceptional Talent) Limit is 2,000 endorsements in total per year(beginning on 6April and ending on 5 April), of which 1,000 endorsements are unallocated while 1,000 endorsements will be allocated to the DesignatedCompetent Bodies as follows:”.

A4. In paragraph 4(c), after “The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit”, insert “,including the use of the 1,000 unallocated endorsements,”.

A5. In paragraph 5(b), for “for each Designated Competent Body”, substitute “to

each Designated Competent Body”.

A6. After paragraph 5(b)(ii), insert:

“(iii) If, and only if, a Designated Competent Body has used the number of endorsements available to it in either part of the year, it may draw on the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit, with priority given to applications of earlier dates.”.

A7. In paragraph 5(d), for “available for the relevant Designated Competent Body,”, substitute “allocated to the relevant Designated Competent Body or to the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit (as appropriate),”.

A8. For paragraph 5(e), substitute:

“(e) An application for a Designated Competent Body endorsement will be refused if the Designated Competent Body has used the number of endorsements allocated to it and the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (Exceptional Talent) Limit has reached zero.”.

A9. In paragraph 5(f), for:

“The number of endorsements available for each DesignatedCompetent Body

to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period,”substitute:

“The number of allocated endorsements available to eachDesignatedCompetent Body to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period, or the remaining balance of unallocated endorsements in theTier 1(Exceptional Talent) Limit (as appropriate),”

简单来说:旧有的政策,每年分配给杰出人才签证的名额为1000名,并且是每年4月分配好给所有的认证机构,新的政策则从每年1000名增加为2000名,多出来的1000名并不事先分配,而是采取”先到先得”的机制,由各个机构自由争取。另外,在认证机构上也有少许更动,增加了Royal Cociety,Birtish Academy,Royal Academy of Engineering 等三个机构。

Tier 1 企业家签证

雇员方面

49. (a) A full time job is one involving at least 30hours of paid work per week.

(b) “The equivalent of” a full time job means two or more part time jobs that add up to 30 hours per week, if each of the jobs exist for at least 12 months. However, one full time job of more than 30 hours of work per week will not count as more than one full time job.

(c) A job may count even if it does not last 12consecutive months (for example it lasts for 6 months in one year and 6 months the following year) provided that it is the same job.

(d) The jobs need not exist on the date of application, provided that they existed for at least 12 months as specified in Table 5 (row4) and Table 6 (row 3).

(e) Different jobs that have existed for less than 12months cannot be combined together to make up a 12 month job. The only exception is where the applicant successfully applied as a Tier 1(Entrepreneur) Migrant before 6 April 2014, has had continuous leave as a Tier1 (Entrepreneur) Migrant since then, and the date of application for entry clearance, leave to remain or indefinite leave to remain is before 6 April2019.

(f) If jobs are being combined the employees being relied upon must be clearly identified by the applicant in their application.

(g) The jobs must comply with all relevant UK legislation including,

Page 48 of 73 but not limited to, the National MinimumWage Regulations in effect at the time and the Working Time Regulations 1998.

简单来说:2014年4月6日前提交首次企业家签证申请并成功获批的申请人,仍然适用以旧的就业岗位计算方式(也就是不同职位可以叠加计算)申请续签或永居,但是仅限于2019年4月6日以前提交的续签或永居申请。也就是说,最后一批以旧政策获批企业家移民的申请人,最迟需要在2019年4月6日以前提交永居申请。

资金方面

39. (a) In all cases, an applicant cannot score points from any of the following:

(i)  the same money being used to score points for maintenance funds for themselves or their dependants under Appendices C orE,

(ii) money made available from a third party, where the third party is another Tier 1 (Entrepreneur) Migrant, or that migrant’s business or close family member,

(iii)  money invested in their business more than12 months (or 24 months if the applicant was previously granted leave as a Tier1 (Graduate Entrepreneur) Migrant) before the date of the application which led to their first grant of leave as a Tier 1 (Entrepreneur) Migrant,

(iv)  money invested in the form of a director’s loan unless it is unsecured and subordinated to other creditors’ loans to the business, or

(v) investment in any residential accommodation, property development or property management, meaning: (1) any development of property owned by the applicant or their business to increase the value of the property with a view to earning a return either through rent or a future sale or both, or (2) management of property (whether or not it is owned by the applicant or their business) for the purposes of renting it out or resale.

45. The applicant must provide their business accounts and accompanying evidence of their investment, which must meet the following requirements:

(a) if the applicant’s business is legally required to produce audited

accounts, the audited accounts must be provided;

(b) if the applicant’s business is not legally required to produce audited

accounts, unaudited accounts and an accounts compilation report

must be provided from an accountant;

(c) the audited or unaudited accounts must show the investment in

money made directly in the business by:

(i) the applicant, in their own name,

(ii) one or more seed funding competitions or UK or Devolved

Government Departments, as set out inTable 4, and the

accounts must be accompanied by a letter from the source,

confirming that the investment was made on the applicant’s

behalf, or

(iii) a third party other than those in (ii), and the accounts must

be accompanied by a letter from theDepartment for

International Trade, confirming that the investment was made

as a result of the applicant securing the investment;

(d) if the applicant has made the investment in the form of a director’s

loan:

(i) it must be shown in the relevant set of accounts provided,

(ii) where the investment was made after 19 November 2015,

the investment must be shown through readily identifiable

transactions in the applicant’s business bank statements, which

must clearly show the transfer of this money from the applicant

to their business, and

(iii) the applicant must provide a legal agreement, between the

applicant (in the name that appears on their application) and

the business, showing:

(1) the terms of the loan,

(2) any interest that is payable,

(3) the period of the loan, and

(4) that the loan is unsecured and subordinated to other

creditors’ loans to the business;

       (g) if the applicant is claiming points for investment from a venture capital firm, they must also provide an original, dated letter from the venture capital firm, on its headed paper, confirming:

(i) the applicant’s name,

(ii) the date(s) the money was transferred to the applicant or invested in their business, and

(iii) that the venture capital firm was registered with the Financial Conduct Authority on the date(s) in (ii)above;

简单来说:首先,针对以董事借贷(Director’s Loan)形式投资的申请人,如果是在2015年11月19日以后进行的投资,申请人需要提交公司银行流水作为证明材料,流水上需要显示该笔资金是由申请人转入。

另外,针对通过风险投资5万英镑基金申请企业家移民的申请人,新的政策明确的规定,在风投机构出具的证明函裡,需要提出资金转移给申请人或者项目的日期。另外,新的政策也对于第三方资金来源有了更明确的定义,例如申请人的资金,不能来自于另外一位企业家移民签证持有人,或其近亲或其企业。

坏消息工作签证配偶同样有居住要求

简单来说,本次修改草案加强了对配偶的居住条件要求的法律定义,明确规定配偶同样有移民监要求,而不是以前那种相对比较含糊的定义,连续性,母国定居意图等等。 

工作签证 (Tier 2 General)

6A.22 For paragraph 245HD(d)(i),substitute:

“(i) The applicant must have completed:

(1) a course leading to a UK recognized bachelor’s or master’s degree (not a qualification of equivalent level which is not a degree),

(2) a course leading to a UK Postgraduate Certificate in Education or Professional Graduate Diploma of Education (not a qualification of equivalent level), or

(3) a minimum of 12 months study in the UK towards a UKPhD.”.

6A.23 For paragraph245HD(d)(vii)(4), substitute:

“(4) the date they completed the course, having sat all exams and presented all academic papers (or the date of award in the case of a degree certificate), unless they are studying a PhD course in which case confirmation of 12 months study is required.”

8.33 After paragraph 319E(d)(ii)(c), insert:

“(d) not have been absent from the UK for more than 180days during any 12 month period in the continuous period, except that:

(1) any absence from the UK for the purpose of assisting with a national or international humanitarian or environmental crisis overseas shall not count towards the 180 days, if the applicant provides evidence that this was the purpose of the absence(s), and

(2) any absence from the UK during periods of leave granted under the Rules in place before 11 January 2018 shall not count towards the 180 days.”.

8.35 In paragraph 319E(e), before “subsisting”, insert “genuine and”.

简单来说:根据新的政策,学生签证境内转工作签证只需要在提交签证时证明已经完成学位并取得最终成绩即可,这项政策于2018年1月11日起开始实施,在此之前,学生签证境内转工作签证的申请人仍需提供学位证。其实,实际操作中,一直是按照这个比较宽松的条件在执行,此次修改草案,明确作出解释定义。

此外,对于Tier 2持有人申请永居每年离境不得超过180天的相关规定,也从2018年1月11日起,明确到配偶副申请人。好消息是,这次的政策修改,也扩大了180天离境条款的豁免适用条件,旧政策规定,如果离境超出天数是出于不可抗力因素(天灾、战争、或重大疾病等),可能得到豁免,新政策规定,如果申请人能够证明离境超时是因为协助世界人道主义或者环境危机组织活动,可能得到豁免。

学生签证

A20. In paragraph 116(f)(ii)(4) for “that the course is full-time” substitute “on whether the course is part-time or full-time”.

A23. In paragraph 120(a)i., after “Level 3 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A24. In paragraph 120(a)ii., after “Level 4 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A25. In paragraph 120(a)iii., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A26. In paragraph 120(a)iv., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A33. After paragraph 120A(a)vi., insert:“vii. the applicant is applying for leave to undertake a study abroad programme or work placement which is both integral to, and assessed as part of the course; or to complete their course, having completed a study abroad programme or work placement.”

3.2 In paragraph A57A, for “18”, substitute “16”.

3.3 Delete paragraph A57B(b).

3.4 In paragraph A57B(c)(iii), after “EducationScotland;” insert “Higher

Education Funding Council for England (HEFCE);”.

3.5 In paragraph A57B(c)(iv), for “.”, substitute “;”.

3.6 After paragraph A57B(c), insert:

“(d) The course of study refers to one or more consecutive or concurrent

programme(s) of study that will be completed within the six month validity

period of the short-term study visa.”.

3.7 In paragraph A57C(b)(i), for “18”, substitute “16”.

3.13 After paragraph A57D(a)(ii), insert:

“or

3.14 In paragraph A57D(b), for “at the end of the study or at the end of 6months whichever is sooner”, substitute “within 30 days of the end of their study or at the end of 6 months, whichever is sooner”.

简单来说:过去,Tier 4 (General)普通学生签证只签发给全职学习(full-time)学生,现在,满足一定条件的(一般是Level 7以上)部分的兼职学习(part-time)学生也可以申请Tier 4 学生签证。另外,英国境内续签的适用范围扩大到了参加海外项目或实习项目的学生。

值得注意的是,短期学生访问签证更加宽松,不但年龄从18岁降到了16岁,并且允许签证持有人参加更长的英语课程。此外,过去在课程到期后或签证到期后必须马上离境,新的政策允许短期学生访问签证持有人签证或课程结束后在英逗留最多30天。

此外,新的政策实施后,住宿的学生无需再提供生活资金证明。

总结

本次的移民法变动将于12月28日起到1月10日之间陆续生效。从目前的理解和判断来看,相对于今年稍早的移民法变动,笔者认为这次的移民法修正虽然不大,但是明确了许多老政策中比较不清晰的法律细节,对于容易引起争论的条文也做出更清晰的更动。

有兴趣的朋友可以参考移民法条例中的英文部分进行更进一步的分析和判断,欢迎大家探讨,亦可查讯英文移民条例索引地址。

责任编辑:Zoe Chan

 

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中国香港房产全知道(一)——港岛西区 | 居外专栏

Ankely Tam700x190

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标,不用漫无目的四处寻觅,特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》,逐区介绍其特性和现有盘源情况。大致会根据中国香港城市规划为原则,再按照现时中国香港主流地产代理的惯性分区,将地域分划为:

  • 西区/西半山、南区/中国香港仔/薄扶林、湾仔/跑马地/铜锣湾区、渣甸山/东半山、北角/北角半山、东区/柴湾、中半山/山顶
  • 东九龙/黄大仙至观塘、南九龙/红磡/九龙城、九龙塘/广播道/何文田、西九龙/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃湾
  • 西贡/清水湾/将军澳、新界东/沙田/马鞍山/大埔/上水/粉岭、新界西/元朗/屯门/天水围、东涌/离岛/愉景湾
头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。
港岛西区,即上环以西沿海一带,又称“西环”
港岛西区,即上环以西沿海一带,又称“西环

港岛西区即上环以西沿海一带,又称“西环”,横跨西营盘、石塘咀、坚尼地城等地。西区很多建筑物都富有殖民地色彩,包括被列为法定古迹的历史建筑物:西边街36号“Ž(旧)赞育医院主楼”、德辅道西207号、高街2号“西营盘社区综合大楼”及已超过150年历史位于高街9号属哥德复兴式设计的 “基督教中国香港崇真会救恩堂”。

以往的地面街道一贯只看见售卖海味和中药材等的旧式店铺林立,随著港铁港岛线全线通车,令区内面貌急速改变,地产发展商加快重建物业,豪宅项目纷纷进驻,现时大部分的店铺已被时尚西方化的食肆和酒吧陆续取缔。全新景像夹杂著悠久的历史文物和苏豪新派的文化气色。

港岛西区建筑景物一览:

赞育医院
赞育医院
德辅道西207号
德辅道西207号
西营盘社区综合大楼
西营盘社区综合大楼
基督教中国香港崇真会救恩堂
基督教中国香港崇真会救恩堂

港铁西延线已于2014/15年启用,包括坚尼地城站、中国香港大学站及西营盘站,仅约 5 至6分钟车程便摇身即可到达中环金融商业核心枢纽。中环彙聚大量跨国企业、上市公司、品牌翘楚和各国领事机构,而西区住宅正正可以吸引一群为求便捷的高端上班族、投资银行家及一众专业人士聚居。

港铁西延线共设3个车站,为中国香港岛西区提供铁路服务,并且接驳中国香港岛其他地区
港铁西延线共设3个车站,为中国香港岛西区提供铁路服务,并且接驳中国香港岛其他地区

另一方面,港岛西区拥有优越校网,小学属于名校11号网络,而传统顶尖的中学亦云集于此,高等学府“中国香港大学”就更近在咫尺,所以此区的住宅尤其深受注重孩童教育的父母钟爱。此外,追捧此区的又岂止自用家庭客!亦有不少投资者瞄淮此区,因为租客群的质素和租金回报都相对较优胜和稳健;当中既不乏高薪要职的人士、大学教授、国际学校教职员,又有源源不绝入读附近大学的学生们。

特别必须顺带提出的是,中国香港房产的业权基本上并非可永久拥有“Freehold”,而是由政府批出于特定期内的租赁使用权;以租借形式把土地租出业权“Leasehold”供有限年期使用;例如部分九龙界限街以北、新界地区和离岛经已过了期限,须要向政府续期至2047年,期间须每年缴交地租(应课差饷租值的3%)。但港岛区的地契大部分都是999年期,无形中已增加了其内在价值。

根据屋宇署资料显示今年截至10月全港仅得14,275伙新建私楼获批入伙许可,数字跟往年相若。现实环境是地皮稀缺,亦难再会有新填海工程建房,供应量不会突然递增,而港岛区的土地供应更是少中之少,唯一途径只有旧区重建,以西区为例正是典范。在此区寻得一宝,保值角度来看应该算是上策。

西区近年落成的新房不少,例如缙城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星钻、荟臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下为区内一手房和较新的二手房资料,让各位可以更了解现时实际市况以作参考,若要寻宝也能得心应手:

中国香港港岛西区一手楼盘最新资料
中国香港港岛西区一手楼盘最新资料
中国香港港岛西区二手楼盘最新资料

责任编辑:Zoe Chan

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