Author: ZoeChan

根據柏林市政府與柏林投資銀行（IBB）今年4月發布的一份報告指出，柏林2016年的房價比前一年成長了7.1％，跟2009年比起來，更是翻漲了整整一倍，達到每平方公尺3538歐元。

不只售價，租金也跟著水漲船高。報告指出，柏林租金的中位數年成長3％，來到每平方公尺9.07歐元。盡管德國有規定租金的“指導價”，以及每3年最多只能漲15％的天花板，但如果是新公寓或新合約，就不受此限。

近幾年，柏林已成歐洲乃至於全球年輕人趨之若鶩的創意城市。同一份報告指出，過去5年，柏林每年增加的常住人口將近4萬人，其中87％是外國人，95％不到30歲。柏林現在人口數將近360萬人。

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“柏林窮，但是性感（Berlin ist arm, aber sexy），”是柏林前市長沃維雷特（Klaus Wowereit）在2003年城市陷入財務危機時的一句名言，流傳至今。

從百廢待舉到房地產黑馬

只不過，在兩德統一28年後的今日，柏林似乎已經漸漸脫貧，走向發達之路。

來自河南的林友珍，從事房地產業已十多年，一開始在北京的德國地產公司任職，管理亞洲市場，2003年她來到德國，2年前在柏林成立嘉華房地產公司（YLS Sherpa），主要服務華人市場，業務涵蓋房屋銷售、企業或個人的購房投資。

她親身經歷了柏林房市的起飛期。

林友珍回想，柏林房地產市場在1990年代曾經非常冷淡，直到2008年金融海嘯之後之後才開始活躍，主要是因兩德統一之後需要時間復蘇。

她分析指出，過去5年間，柏林的平均房價上漲了50％，位於市中心的城中區（Mitte）也漲了30％。

柏林的房地產吸引力愈來愈高，有幾個原因，首先是政策因素。

直到柏林圍牆倒塌的10年後，德國首都都還在小城波昂。1999年首都遷往柏林，隨之而來的諸多政府單位與各國企業總部，紛紛把柏林作為根據地，帶來許多工作機會。

2010年開始，柏林的房市從“供過於求”開始轉變成“供不應求”的態勢。例如林友珍自己在城中區的公寓要出租，每平方米14歐元，就有超過30組人馬爭相搶看，最後還得筆試加面試，才能決定租給誰。

第二是經濟發展因素。

因為起飛得晚，基期很低，從2005年至今，柏林的GDP成長率18.8％，高於同期德國整體經濟成長幅度。

近年來，柏林新創企業迭興。根據近期報導，全德國的新創公司，有17％選擇將總部設於柏林，約有1800多家，主要因為經營成本較低，年輕人口多。許多報導更直指柏林將成為“歐洲矽谷”。

第三則與歐洲央行政策有關。

德國的租賃市場向來蓬勃，超過一半的德國人並未擁有房產，而是租房。但2014年歐洲央行為了對付通縮而實施存款負利率，情況開始反轉，愈來愈多德國人不願眼睜睜看著錢放在銀行縮水，轉而尋求投資房地產保值。

林友珍以親身經歷說明，在2010年以前，100多間公寓的新建案，通常要花2到3年才能賣完，但近幾年，最多只要一年半就可以賣完；而且以前還能買到新成屋，現在都是在預售屋的期間就已經賣光，可見房屋搶手景況。

種種因素，讓柏林房市日益白熱化。況且不只買賣市場，就連租賃市場也受影響。

在柏林教敘利亞難民德語的史蒂芬（Stefan Hauer）租房多年，對房租上漲特別有感：“幾乎所有區域的租金都在漲。”他住的莫阿比特區（Moabit）以往有大量土耳其社群，但因為離市中心不遠，過去6年的房租漲了將近3成。“有點吃不消，如果再繼續漲，我可能要搬回老家住爸媽的房子，”他說。

隨著歐陸各國如奧地利、匈牙利紛紛“向右轉”，顯露排拒移民的態勢，再加上英國脫歐，許多企業已經宣示要把歐洲總部遷往德國。

在德國強勢經濟的拉力以及其他經濟體的推力交互作用下，讓柏林房市洛陽紙貴，這個充滿性格的城市，是否還能性感依舊？或是她將把這些活力的來源一步步向外推？未來幾年也許就可以看得出來。

來源：天下雜志

責任編輯：Zoe Chan

根據戴德梁行近期發布的最新報告顯示，截至今年6月，全球房地產投資市場規模達到1.5萬億美元，與上年同期相比增長4%。

這份年度報告《全球房地產投資制勝之道》（Winning in Growth Cities）針對全球商業房地產投資活動展開調查，並根據城市吸引資金能力進行排名。

截至到今年6月的12個月內，前25個城市吸引投資額約占全球房地產市場投資總額的壹半，但過去占主導地位的壹些城市出現了大幅下滑。紐約連續第六年成為最受歡迎的市場，盡管其吸引的投資額下降了37%，同時倫敦的投資額減少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售資產缺乏是導致下降的主要因素之壹。

舊金山和中國香港取得了相對可觀的成績。舊金山憑借4.5%的增長率躋身排行榜第三名，而中國香港的增長率更高達到19%。同時，馬爾默、尼斯和大阪等二線城市愈加獲得國際投資者的青睞，因為這些投資者希望進行更廣泛地投資從而獲得更好的收益。

北美地區吸引力強勁，成為投資的主要目的地。在前25個城市中，北美地區占據13個，歐洲和亞太地區分別占有6個。亞太地區壹些城市的增長最引人註目。首爾的投資額增長了98%，新加坡的投資增幅則達到了52%。

報告作者丶戴德梁行歐洲丶中東及非洲的投資策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地產市場出現逆勢的背景下，今年的全球市場卻實現了強勁的增長，著實令人驚訝，但投資者情緒確實得到了改善。隨著人們對全球政局變動的擔憂逐漸消退，至少就目前而言，房地產的全球化仍將會迅猛發展。”

“壹些主要城市出現了投資活動下降，其由於可售資產的減少，而不是需求量下降，但這也表明價格上漲正在促使壹些投資者拓寬投資地域。”

“雖然紐約、東京和倫敦的自我適應和革新能力將繼續增強其全球主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市。跨境投資者在2015/2016年度未關註的18個市場現在正在獲得青睞，表明投資者願意轉向新市場尋找機會。”

北美地區

北美地區的大多數城市獲得的投資額均實現了增長，其中聖安東尼奧、夏洛特和拉斯維加斯在今年尤為獲得青睞。盡管該地區跌幅最大的城市均來自全球50強城市，紐約、聖叠戈和丹佛分別下降37%、30%和23%，但達拉斯、休斯敦和奧斯汀等美國的壹些大城市卻實現了增長。

歐洲、中東及非洲地區

中歐和東歐國家首都城市在全面增長方面表現最好，尤其是布拉格、布達佩斯和索非亞的增幅超過西歐城市。同樣，雅典的投資者信心上漲，盡管增長的基礎較低，但投資規模達到10年來的最高值。

吸引國際投資最強勁的前25個城市中，10個來自歐洲，其中倫敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德國多個城市在排行榜中的名次獲得了提升，其中柏林的排名提升了兩位，法蘭克福則提升了9位，躋身前10大跨境資本流入地。亞洲和中東的投資者尤為青睞法蘭克福，其投資額分別增長461%和132%。

歐洲資本四年來首次超過北美地區成為跨境總投資的最大來源。

亞太地區

亞太地區壹半以上的城市投資額取得了負增長，其中悉尼、吉隆坡、北京和臺北出現了大幅下降。盡管如此，亞洲城市今年在全球市場所占份額卻得到了上升，並強化了在前50名城市中的排名，該地區最強勁的增長來自於經濟快速發展的城市，其中緬甸的增幅尤為突出。

在中國香港，土地交易市場十分火熱，其中中國內地公司尤為熱衷於投資住宅用地，而中國香港本地開發商則在商業用地拍賣中表現優勢。

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投資策略指南

展望未來，宏觀形勢不斷變化，投資者必須改變策略。同時，不確定性依然存在。報告針對投資策略提出的主要建議包括：

• 經濟周期延長，資本投資增長但通貨膨脹減弱。

• 利率仍處在低位，不過不會持續低位很長時間。

• 不確定性依然存在：各地區丶國家丶城市和物業類型不斷多樣化，需采取應對措施。

• 在最佳城市中，投資者需對其物業進行定期維護和創新性改造以滿足現代租戶日益更新的需求，從而最大程度規避風險。

• 投資者可在核心國家主要二線城市和門戶城市新興市場上尋找機會。

• 有選擇性地關註新興市場物業，尤其在實施改革的經濟體中尋找低風險機會。

• 投資者應從滿足租戶需求而獲得資產價值及回報率增長，而不是只靠合約支持的收益率水平。

戴德梁行全球資本市場主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人們廣泛認為，與6個月 前相比，宏觀經濟環境對房地產更加有利，壹方面是因為投資者情緒有所提振，另壹方面是因為投資活動確實得到了改善。由於國際貨幣基金組織自2011年首次上調了GDP增長預期 ，投資者變得越來越積極主動。”

來源：戴德梁行

責任編輯：Zoe Chan