居外看点:拉斯維加斯槍擊案对房地產安防產生什麼長遠影響?| 美國

隨著美国調查人員逐步還原斯蒂芬•帕多克(Stephen Paddock)從拉斯維加斯曼德勒海灣酒店(Mandalay Bay)32樓掃射的原因,有些安防專家開始懷疑,這次大規模槍擊事件會否導致酒店或其他商業建築的安防程序發生重大變化。

據《紐約時報》報道,帕多克是賭場的常客,他於10月1日從酒店向對面街上參加露天音樂會的人群開槍掃射,導致58人死亡,數百人受傷。帕多克在警察趕往凶殺現場的途中自殺,他在酒店套房中藏匿了20多支槍和數百發子彈。警察稱,帕多克在一段時間內將至少10個行李箱分批運進酒店,他們發現了3個攝像頭,其中2個位於走廊,1個位於房門的貓眼處。

“這將會改變所有人对安防的重視程度,”匹茲堡的安防解決方案提供商Capital Asset Protection Inc董事長丹尼爾·阿洛埃(Daniel Aloe)表示。

據彭博報道,槍擊案發生後,至少有1個大型度假村——拉斯維加斯永利酒店(Wynn Las Vegas)加強了安防。星期一下午,進入永利酒店需在門口等待10分鐘,保安使用金屬探測器掃描訪客並檢查他們的包。

不過,有些安防專家承認,酒店行業——或者一般意義上的商業房地產,不可能在安防上發生根本的變化。

多領域技術咨詢公司Affiliated Engineers Inc安防顧問、市場組主管肖恩·阿倫斯(Sean Ahrens)稱,雖然在不久的將來有些酒店可能會突然做出一些調整,例如掃描檢查,但他預計類似這種變化不會持久。阿倫斯表示,大部分酒店無法適應連續對顧客進行掃描檢查,例如,許多酒店沒有可以容納顧客排成長隊等待的場所。他補充道,安防檢查也有可能影響顧客的舒適性。“最終將不得不放棄安防檢查,因為它基本上會妥協於便利性,”阿倫斯表示,他與本文中的大多數消息人士都是安防組織美國工業安全世界協會(ASIS International)和商業房地產委員會(Commercial Real Estate Council)的成員。

位於紐約的MG Security Services LLC董事長曼尼·戈麥斯(Manny Gomez)稱,永利酒店對顧客進行安防檢查的做法在業內可能是一個例外。“我認為,大多數其他酒店都不希望冒著失去顧客的風險進行安防檢查,因為他們考慮得更仔細或者只是沒有這部分預算,”他表示。

另外,戈麥斯稱,會展中心和酒店經常舉辦槍械展。他補充道,此類活動已經加強了安防,但參加者仍會前往會場,並住在裝有槍械的酒店裡。阿洛埃的公司曾經為在賓夕法尼亞州的會展中心舉辦的此類展覽提供過安防,他表示,展出的武器受到嚴格管制,它們在進入會場前都已失效。他補充道,有些展覽巡回展出,因此,通常參加者無需在酒店住宿。

阿洛埃稱,許多公寓和共管公寓建築也經常將住戶的舒適性放在第一位。他補充道,例如在許多封閉式社區,保安可能會要求檢查訪客的身份證件,或者只是要求訪客說出他們要拜訪的人。大多數保安都不配武器。

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有安防專家認為,大多數酒店都不希望冒著失去顧客的風險進行安防檢查
有安防專家認為,大多數酒店都不希望冒著失去顧客的風險進行安防檢查

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位於加利福尼亞州卡爾弗城(Culver City)的AEGIS Security & Investigations首席執行官傑夫·吉斯納(Jeff Zisner)稱,通常在發生大規模傷亡事件之後,本能反應是改變安防程序,但這是一個漫長的過程。他補充道,各個經營者是否希望根據他們認為可能永遠不會發生的事件,投入資金加強他們現有的安防措施,是一個商業和公關決策。 “我無法強迫他們使用金屬探測器,”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商業房地產運營高級副總裁卡洛斯·維拉利爾(Carlos Villarreal)稱,2001年9月11日恐怖襲擊事件之後,商業建築,例如機場改變了其安防措施。他指出,此類建築開始限制人員進入和要求出示身份證件,這導致了美國工人的外流。

維拉利爾稱,可能個別槍擊事件也會改變酒店處理行李登記的方式。他補充道,酒店門口的行李員會收取顧客的包進行檢查。

吉斯納還表示,可能酒店會要求行李員收取顧客的包,然後拿到後勤辦公室進行檢查,就像機場一樣,檢查完把包送回顧客的房間。“這樣或許可以在最小程度上耽誤顧客,是為顧客提供最輕微冒犯性的增值服務,”他表示。他又指出,經營者可能需要支付大筆費用購買掃描儀,並雇佣更多行李員。

不過,專注於高層寫字樓安防的維拉利爾稱,他預計大多數寫字樓不會因為此次事件而發生太多變化。這些建築已經設置了旋轉門等物理屏障,來控制人員的進入。他表示,任何希望運入大量物品的人通常都必須從建築的裝卸貨處進入,比如預定的貨物。他補充道,攜帶大量物品從建築前門進入的人可能會引起保安的懷疑,因為寫字樓的職員在正常情況下只會攜帶一個公文包或背包。

戈麥斯還預計,許多寫字樓業主可能會拒絕安裝金屬探測器或檢查槍械,因為他們可能會害怕失去租戶。

戈麥斯稱,但此次槍擊事件為安防專家開辟了新的需要仔細檢查的領域——在高層建築附近舉辦露天活動,因為沒有人預料到酒店的32樓居然隱藏著一個掃射人群的殺手。他指出,現在安防專家和執法部門可能會開始留意此類活動,將其改成在室內舉辦,或者為露天會場增設頂棚。“這完全顛覆了原本的計劃,”戈麥斯表示。

專家稱,此類房產安防的關鍵在於,繼續增加相關工作人員以及公眾對於可疑行為和報告異常現像的意識。

“我們又回到了相信直覺的時代,”阿倫斯表示。

作者:Mary Diduch
原文發表日期:2017年10月9日
責任編輯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

新西蘭大選結果引發移民和房市發展擔憂 | 新西蘭

有房地產人士表示對新西蘭的發展方向感到擔憂,他預計新政府可能會對財富、房價、貿易、經濟增長、就業市場等產生嚴重的影響。

今年大選的結果千呼萬喚始出來,新西蘭由工黨、優先黨和綠黨聯合執政。結果一出,一些房地產人士紛紛對新西蘭的前景表示擔憂。

21世紀房地產中介公司新西蘭負責人Geoff Barnett說,“我們以前擁有自由的經濟,可以與世界自由貿易,但從現在開始,我們將成為一個孤立的經濟體,”在優先黨首次承諾“大幅削減”移民之後,Geoff Barnett曾這樣預測。

37歲的工黨黨魁嘉欣達•阿丹(Jacinda Ardern)將成為新西蘭最年輕女總理
37歲的工黨黨魁嘉欣達•阿丹(Jacinda Ardern)將成為新西蘭最年輕女總理

工黨黨魁嘉欣達•阿丹(Jacinda Ardern)預計將於本周初簽署並公布相關協議,雖然目前沒有透露詳細的政策協議,但在媒體會議上確認了一些細節。其中一項政策包括,只有新西蘭公民和永久居民才能購買新西蘭住宅用地和農業用地。此外還將大幅削減移民

Barnett表示,限制移民會給許多行業帶來災難性的後果,不僅將推高物價的上漲,還將使目前勞動力緊缺的局面更加雪上加霜,比如園藝、住房、建築業等。

盡管目前銀行收緊了貸款限制,但奧克蘭的房地產市場一直保持良好的勢頭,因為供求關系仍然相對平衡,但他預計當前的情況會有所改變。“禁止海外買家不會對房產造成太大影響,因為海外買家的比例很小,據數據統計僅為5%。但禁止移民將影響房價,因為每年有7萬名移民,他們購買的住房數量大約為1萬至1.5萬套”,他預計這可能使一些人陷入財政危機。由於奧克蘭的移民人數占全國最大比重,所以奧克蘭地區的影響或最為嚴重。他強調這些僅是他的個人觀點。

不過經驗豐富的房地產投資者Olly Newland說,新政府的部分政策對國家非常有利,尤其是幫助首次購房者購買可負擔性住房。

優先黨表示,他們意識到住房危機的嚴重性,“將為首次置業者提供可負擔的住房,對長期低利率的銷售和購買協議,最高可長達25年。” Newland認為這是一件好事。

不過,Newland不認同限制海外買家的政策。他認為,海外買家不會將房產搬走,“因此我並不反對海外買家購買新西蘭房產。”

國際房地產門戶網站居外網的澳新大區負責人Jane Lu表示,在新規執行之前,可能會有大量外資搭上末班車湧入新西蘭房市,在溫哥華和悉尼出台限制外國人買房政策之前,都曾出現類似的情況

工黨上台,移民、住房、教育等政策會有哪些變化?

目前所知道的政策是:

• 移民:Jacinda Ardern表示,她會堅持工黨的移民政策,每年淨移民人數將減少2萬至3萬。

• 住房:Ardern承諾實施工黨的“KiwiBuild”政策——將在10年內建造10萬套可負擔的住房,其中一半在奧克蘭

• 外資所有權: 工黨和優先黨擬規定只有新西蘭公民、永久居民,以及絕大多數股份由新西蘭所擁有的公司,才能購買新西蘭的住宅土地和農業用地。政府將設立外資土地所有權登記冊。

• 跨太平洋伙伴關系: 各方同意重新推動談判,貿易協議允許政府禁止外國人購買新西蘭土地。

• 央行: Peters原本希望改變新西蘭央行的彙率機制,從完全的自由浮動改為新加坡模式(也是中國目前的模式),即讓彙率在一個區間內有限浮動,加強央行對貨幣的貶值操作能力,但這個主張已經被工黨拒絕。Peters只能退而求其次,要求修改《儲備銀行法》,調整目前的利率決定機制,讓央行在決定利率時不再只考察通貨膨脹,而是需將就業率納入考慮範圍。

• 搬遷奧克蘭港口:優先黨將奧克蘭港口移到Northland,工黨對此政策持開放態度。

教育:雖然在會議上沒有提出,但在教育方面可能會有重大變化。工黨、綠黨和優先黨都希望廢除特許學校或伙伴關系學校(charter or partnership schools ),取消國家教育標准(National Standards)。

工黨上台100天擬實施的政策:

• 從2018年1月1日起,大學教育第一年免費,並將每個大學生的津貼增加50紐幣/周。

• 禁止海外投機者購買現房。

• 向新西蘭房地產市場發出指令,阻止政府公屋的拋售。

• 開始著手設立可負擔性住房權威機構(Affordable Housing Authority),啟動KiwiBuild 項目。

• 通過立法通過家庭一攬子計劃(Families Package),包括冬季燃料補助(Winter Fuel Payment),2018年7月1日起生效。

恢復對新西蘭養老金的補助。

• 從2018年4月1日起,將最低時薪上漲至$16.50紐幣。

• 建立稅收工作小組(Tax Working Group)。

盡管全面的政策調整尚未出台,但紐元已經作出反應,紐元兌美元跌至5個月低點。

來源:新西蘭先驅報中文網

責任編輯:Zoe Chan

依親子女移民年齡將上調至22歲 | 加拿大

加拿大聯邦移民部早前對《移民及難民保護法》(Immigration and Refugee Protection Act)作出修改,從今年10月24日即下周二起,依親子女(Dependent Child)隨父母申請移民的年齡上限,從目前的19周歲上調至22周歲,及未結婚和有同居關系,意味那些有較大年紀孩子的家庭,將有機會一起拿到楓葉卡。

從今年10月24日起,依親子女隨父母申請移民的年齡上限將從目前的19周歲上調至22周歲
從今年10月24日起,依親子女隨父母申請移民的年齡上限將從目前的19周歲上調至22周歲

新例無追溯期

2014年8月1日,聯邦移民部將依親子女年齡限制從22歲以下改為19歲以下。許多19到21歲之間的青年因不符合經濟類移民的申請條件,被迫與家人分離。在新規定下,許多大學生將可以跟隨父母一起移民加拿大

不過,新例沒有追溯期,在2014年8月1日後至2017年10月24日前提交的申請,會沿用舊制審批。

此外,若依親子女傷障或有心理疾病,需要父母在經濟方面有所照顧,即使年齡高於22周歲,仍可跟隨父母一同移民。

這次改革其實也是社會經濟(socioeconomic)趨勢的體現,因為過去幾年,愈來愈多年輕成年人選擇與父母居住。根據2017年8月的人口普查統計顯示,自2001年至2016年,大約有35%年齡介乎20歲至34歲的年輕人願意與父母兩人中的至少一人共同生活。

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加拿大聯邦移民部長胡辛(Ahmed Hussen)表示,放寬年齡限制能夠讓更多的家庭團聚,這對加國經濟和社會發展有所幫助,同時也提升加拿大魅力,讓人們更願意選擇加拿大作為移民目的地。

(來源:星島日報)

責任編輯:Zoe Chan

專家解密:為何脫歐沒有動搖倫敦房地產熱?| 英國

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前!從2008年金融危機開始,住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比,難怪中國一些投資者感嘆“英國房子怎麼這麼便宜?”!

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裡,中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方,從著名的地標性摩天大樓,到新建的住宅或學生公寓。不過,如同歐美投資者一樣,中國對英國房地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏”對國情了解”、忽略細節而遭遇過各種問題,影響到資產收益。

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英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點
英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點

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過去一年,巨額國際資金湧入英國,在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國退歐後不確定性,大手筆斥資英國?為什麼這些資金不是投向法蘭克福巴黎紐約東京中國香港或者其它國際大都市?

今年,中國金融監管當局收緊海外彙款投資房產規定;英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞;為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場?為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際,倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資?

全球最大之一的國際律師行貝克·麥堅時(Baker McKenzie)以國際化運作聞名,現任國際貨幣基金組織總裁的拉加德曾是這一律師事務所首位女老板。近日,貝克·麥堅時(英國)組織了一場別開生面的英國房地產研討會,吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士,反映出19大召開之際,不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者,都對投資英國,或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

貝克·麥堅時的律師朱一抒(Lucy Zhu)來自中國。她介紹說,英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國“一帶一路”政策和中國企業境內外投資合理布局的推進,英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。

之所以說這場研討別開生面,不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家,還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素,將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結,讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

BBC調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於十年前!
BBC調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於十年前!

數據說話

參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒,其根本原因在於數據支持。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)2017年10月中旬最新發布的報告顯示,2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊,與去年同期相比增長64%。

這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊,相當於2016年全年的總和。

CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人皮爾森(Stephen Pearson)介紹說,我們預計,目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中,很大一部分來自於亞洲。

2016年6月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚,留歐派卡梅倫首相辭職,正如留歐派在投票前警告的那樣,英鎊彙率應聲跳水下跌,英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但貝克·麥堅時的合伙人、不動產部負責人史蒂芬·特納(Stephen Turner)指出:”雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福,可是誰搬走了?!”

脫歐決定做出一年來,如果僅看英國各大報章,人們感覺政府似乎“風雨飄搖,朝不保昔”,而倫敦金融城的大金融機構似乎要“望風而逃”“搬遷歐盟”。但倫敦的房價卻保持堅挺,不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌,反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福紐約東京或者中國香港

透明的地產投資市場

皮爾森介紹說,投資者需要的是尋找一個安全的投資地,倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場,它不僅是對外國投資者持歡迎態度,有對私人資產嚴格保護的法律,也讓投資者充分了解其交易價值和風險,資金進入退出都有序可循,這個市場既適合長期價值投資,也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離,比如倫敦市場上產權年限不同的地產,使投資者有更多的選擇,一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。

皮爾森表示,脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望,但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發,有些地區房價下調,使市場重新平衡。

他透露說,很多亞洲的資金來自中港台地區,雖然說中國實行了新的海外資金彙款限制,但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少,特別是通過中國香港的投資資金量巨大。

2017年3月,中國中渝置地以11.5億英鎊購得倫敦地標性建築外號“奶酪擦子”商業大樓(左)。7月份,中國香港李錦記以13億英鎊購得倫敦地標外號“對講機”商業大樓(右)。
2017年3月,中國中渝置地以11.5億英鎊購得倫敦地標性建築外號“奶酪擦子”商業大樓(左)。7月份,中國香港李錦記以13億英鎊購得倫敦地標外號“對講機”商業大樓(右)。

他相信,中國隨著經濟進一步增長,公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。他介紹個人前往北京與中國大公司高層溝通交易的經歷說,投資買方賣方通過增進了解和信心,將有利於交易的順利進行。

離岸稅務、規劃、開發和保險

特納也指出,因為亞洲商業文化不同,一些其它地區投資者初步了解倫敦房地產市場後,忽略得到熟悉倫敦房地產市場交易的各領域專家的諮詢的重要性,僅依靠海外自己的團隊來處理有關交易,實際上對項目產生很大風險,一些項目因此遭遇到意想不到的問題。

他指出,與來自不同地區的投資者打交道還需要克服商業文化差異。

貝克·麥堅時的合伙人、稅務負責人詹姆士·史密斯也指出,過去海外投資者常利用比如在英國根西島或者澤西島設立離岸公司,然後投資英國房地產市場從而合理避稅的情況。但現在英國政府為了“堵住逃稅漏洞”,不論該公司是否在英國本土有注冊的商業實體,其經營利潤都歸納到應繳稅收範圍內。這就需要稅務專家介入,從稅法角度予以協助,找到合法解決問題的辦法。

規劃和法律等領域如果沒有全面通盤考慮,也會存在類似的風險。貝克·麥堅時的合伙人、規劃負責人本·法內爾舉例說,比如在倫敦進行開發項目的投資者一個不可忽視的問題之一是英國規劃法律中特有的采光權(Rights of Light)。比如世界著名的美國高盛投資銀行在建造其倫敦市中心總部大樓雖然獲得了規劃批准,但忽略了這個問題,導致該投行在這一項目中陷入了與鄰居大樓耗資百萬英鎊的訴賠案。

法內爾指出,在高盛的這個案子裡,項目開發商忽略及早安排采光權的保險索賠問題。這也體現出保險業在倫敦房地產市場的重要角色。

來源:BBC中文網

責任編輯:Zoe Chan

美參議院通過2018年預算 特朗普稅改邁出關鍵一步 | 美國

當地時間10月19日晚間9:30,美國參議院以51票對49票通過2018財年預算案,為特朗普稅改掃清重大障礙。

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美國參議院通過2018財年預算案,使得未來特朗普的稅改在簡單多數的情況下就可以通過
美國參議院通過2018財年預算案,使得未來特朗普的稅改在簡單多數的情況下就可以通過

根據程序,2018財年預算案的通過表明國會將啟動特殊程序,使得未來特朗普的稅改在簡單多數的情況下就可以通過,也就是說,稅改方案只需要在國會中投出51票的簡單多數、不需要民主黨的支持下即可可以完成。

上述預算決議允許稅改在未來10年新增1.5萬億美元赤字,並且只需要簡單多數就可通過。這也是美國參議院今年通過的第二個預算決議,為美國國會歷史罕見。

共和黨人表示,改變美國稅收系統對完成競選承諾至關重要。

相關專欄文章:【淺析美國稅改可能如何影響房地產投資

來源:21世紀經濟報道

責任編輯:Zoe Chan

居外研究:9月堪培拉房價未隨悉尼價格下跌 房產投資前景佳 | 澳洲

盡管市場對澳洲的公寓房有供過於求的擔心,但堪培拉獨立房的價格保持持續穩步上升的態勢。9月和整個第三季度的統計數據顯示,堪培拉是僅次於霍巴特墨爾本,在房產市場表現最好的首府城市。

九月份堪培拉獨立房跳升0.6%,整個季度的漲幅高達1.3%。與去年同期相比,堪培拉9月份的上升率持平,但整個季度的增長率則上漲了0.8%。過去12個月,堪培拉房地產價格升幅達7.8%,預計上升勢頭仍將持續。房地產數據分析機構CoreLogic研究部負責人庫普爾(Cameron Kusher)說:“堪培拉的人口增加開始攀升,失業率很低,而且房產的可負擔性比悉尼的高得多,所以我們在這裡看得到投資的價值。”他還樂觀的表示,“在未來的一年,我們認為在保持合理增長的情況下,市場將會相當的穩定。”

居外海外房產行業分析師Adam Yang也對未來堪培拉的房市發展表示樂觀:“澳洲首都堪培拉澳洲失業率最低的城市之一,那裡的居民有著澳洲最高的人均可支配收入,並且經常搬遷於澳洲不同城市之間,這就意味著堪培拉居民對買房與租房的需求是相對較強的。另一方面,在新州、維州與昆州紛紛對外國投資者加收附加稅的同時,堪培拉尚未對海外投資者征收附加稅。

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九月份和整個季度的統計數據顯示,堪培拉是在澳洲房產市場表現最好的首府城市
九月份和第三季度的統計數據顯示,堪培拉是在澳洲房產市場表現最好的首府城市

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堪培拉獨立房的平均房價為65萬多,而公寓房的平均房價接近43萬。不過堪培拉的公寓房行情不被看好,價格在9月份下降了0.1%,較上個季度整體回落0.6個百分點。庫普爾表示,這是因為堪培拉的公寓房部分面臨著與布裡斯班相似的供過於求的問題。

最新的CoreLogic數據房產估價結果顯示,由於悉尼房價下跌,導致澳洲房產價格漲幅逐漸放緩。今年第三季度,全澳洲房產市場漲幅僅為0.05%,是自2016年6月以來的最低漲幅。

庫普爾認為,澳洲的經濟增長放緩主要是由於悉尼市場的資本收益停滯,墨爾本市場疲軟等因素。經歷了一段時間不景氣的狀況後,霍巴特近期的表現,進一步鞏固了自身作為表現最好的房地產市場。年平均增長率高達14.3%,是2004年以來的最高水平,上季度則上漲了3.4%。報告還揭示出,墨爾本房地產市場呈現出較慢的增長態勢,但與悉尼相比,其增長速度仍保持彈性。

庫普爾表示,悉尼房地產價格預計還會下滑,今年晚些時候墨爾本可能也會出現市場需求下滑,低利率將有助於支撐住房地產價格。

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責任編輯:Zoe Chan

美業內人士看好二級城市多戶住宅投資 而非紐約旧金山 | 美國

由於高淨值人士(HNW)投資者和家族理財室(為富裕家族管理財富的私人機構)希望增加房地產的投資組合,美國的多單元住宅(multifamily)將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流,或重建項目中獲取增值收益,多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下,有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會?

多單元房屋投資的風險和回報

舊金山紐約市等門戶市場具有吸引力,這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長,並且考慮到門戶市場進入成本高,當租金增長停滯時,回報反響更為迅速。相反,像鹽湖城丹佛這樣的二級市場,雖然人口和就業人數都很強勁,但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。

千禧一代人對租賃住房的需求加大,開發商也正在以設計和設施響應,為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說,當某些市場上的這種產品太多時,投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣,千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋,並且可能趨向郊區。

另外,越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產,即使是10年的資產,也不能滿足這些租客的偏好,這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。

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多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會
多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會

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如何提升多單元房屋投資的投資回報率?

多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會,但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置,資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。

對房屋裝修,設施和技術的進行升級,包括包裹管理,智能恆溫器和安全系統,是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如,節能升級可以降低運營成本,並在使用代理債務時節省經費。

包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及,租戶的收入遠遠高於幾年前,成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。

避免多單元住宅投資的失誤

您的目標投資市場是否充斥著過多資本?如果是這樣,不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持?在回報率下降到4%以下的市場,誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時,准確度是必須的條件。

資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化,特別是在考慮跟上科技發展的成本時,每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。

結論

我們相信,在合適的公寓市場上,有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎,我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求,我們認為,增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。

相關專欄文章:【選擇投資美國多單元住宅(multi-family)的五大原因

作者:Robert Brunswick,美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文發表日期:2017年10月12日

責任編輯:Zoe Chan

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老牌華人社區紐約法拉盛周边地价见涨 | 美國

由於美國紐約皇後區的法拉盛(Flushing)市中心房地產的價格近幾年呈現直線上漲趨勢,近來,土地開發商將目標轉移至鄰近區域購地築樓。建地買賣熱絡,間接烘漲法拉盛,鄰近居民擔心會有過度開發之虞。

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皇後區的法拉盛法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地
法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地

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Onex房地產公司(Onex Real Estate Partners)總裁達納(Michael Dana)向《紐約時報》表示,法拉盛是皇後區地產起飛的核心地。鑒於該地段發展代價較高昂,精明建商將重心移到它的外圍地區。行動派商如位於長島的房地產投資公司伊斯丹資本(Eastone Capital Partners)以2,300萬美元購買位於北方大道(Northern Boulevard)141-57號的開發據點。

這塊地約23,000平方英尺,目前美國銀行分行和國際工程師聯合工會14-14B分會(International Union of Operating Engineers Local 14-14B)還在據點營運。

美國銀行的租約還有近兩年才到期。屆時,開發商將拆除建築物,整地面積約為6.8萬平方英尺。計劃改建成具有零售商區和公寓的綜合式建案。

該筆交易是由高緯環球房產公司(Cushman & Wakefield )的普羅伊斯(Stephen Preuss)中介牽成的。他希望有更多商機能湧入法拉盛,並指出,法拉盛市中心的土地價格看漲,很多開發商轉移目標看准了像北方大道這種市中心外圍副區,因價格較為實在些。而這種外圍購地的趨勢會持續下去。

Eastone在網站上已刊登了他們在法拉盛與長島市的幾筆買賣項目。

由於這種購地建案熱潮風漲,法拉盛地區現在正充斥著這些投資買賣的計劃案,有些人擔心附近社區會被過度開發。目前的開發方案有富頓集團在第39大道上的巨型Tangram項目和Onex地產合作公司(Onex Real Estate Partners)的天景公寓(Sky View Parc)。

法拉盛的新開發項目天景公寓(Sky View Parc)
法拉盛的新開發項目天景公寓(Sky View Parc)

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灣區房產行情緊俏 東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來,美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地,高居榜首。無論是出於自己將來養老,還是孩子已經或將在美國深造,或純粹是為了資產安全保持而投資;如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的,那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海,美國房產性價比更高已經不用贅述,除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權,房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等,配套完整。

另外,美國市場成熟、法律公開透明,購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證,只要擁有中國護照,就算不踏上美國本土,也可以通過傳真完成交易,可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄,世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示,舊金山領漲加州的房地產市場,而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月,加州房地產經紀協會(California Association of Realtors)的統計數據顯示,加州獨立屋中位價格漲至565,330美元,與1年前相比漲幅達7.2%,為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋,中位價格漲至85萬6,200美元,與1年前相比漲幅為10.2%。

舊金山主要城市房價中位數及租金指數
圖一:舊金山主要城市房價中位數及租金指數 (Zillow Research)

專家分析,從歷史的角度來看,這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說,經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足,短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司,創業人才不斷湧來,經濟發展和人口增長長期持續,必將帶動灣區房地產價格的長期攀升;而目前灣區可使用的土地日漸減少,二手房交易量嚴重不足;隨著近些年亞裔新移民不斷湧入,灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化,也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡?

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中,價格節節上漲、居高不下,那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢?

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例,可以從中一窺華人買房時的考量重點。

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獨棟屋(single-family house)是獨立的建築,建築圍牆不和鄰居公用,一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築,以郊區的獨棟屋居多。
圖二: 獨棟屋(single-family house)是獨立的建築,圍牆不和鄰居公用,一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築,以郊區的獨棟屋居多。

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Sally(化名)一家是典型的灣區華人,30出頭的她,在家中做全職主婦,剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入,一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨,Sally和丈夫想停止租房,買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題,Sally希望搬到一個好的社區,購置一座獨棟住宅(single-family house),學區要好、價格合理、離Bart車站近些,預算約為70萬到80萬美元。5年之內,他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前,Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後,根據市場情況,Charlotte推薦了三個東灣的社區,分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區,進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格,在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願,學區不錯,環境也好,距離Bart車站很近,方便丈夫上班,可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出,華人家庭大都考慮的一樣,主要就是注重學區、社區價格

東灣三谷地區房價增長分布圖
圖三:東灣三谷地區房價增長分布圖(2017年8月數據,Zillow Research)

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“華人很喜歡東灣三谷(Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville)、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo,”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來,客戶群中約一半為亞裔美國人,Charlotte對於華人的喜好相當了解,“那裡的房價可負擔性比較高,社區、氣候不錯,學區也好,比如在San Leandro,有很多中國超市,一個於2016年新建的全新Kaiser醫院,兩個灣區地鐵(BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調,對於多代同堂的華人家庭,三藩市東灣(San Francisco East Bay Area)是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市,有多個風景優美的國際標准高爾夫球場,有小Napa之稱的紅酒之鄉c市,是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets,以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心,從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時,到南灣硅谷中心,南到斯坦福大學,北到伯克萊加州大學均為30-40英裡,大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺,還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區,房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適,犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一,依山而建,很多知名人士居住在此。

紅酒之鄉Livermore有小Napa之稱
圖四:紅酒之鄉Livermore有小Napa之稱
Danville的黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一
圖五:Danville的黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統,三谷地區9分以上的小學31所,中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位,是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School,嚴謹的校訓和多元化教學,吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比,學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房,然而在南灣或在中半島等地,相同水平的房子,至少在200萬美金以上,而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說,對於地產買家來說,這裡的新興設施(餐館、購物區)讓生活更加便利,新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間,跨度很大,選擇多多,適合多代同堂的華人家庭,由於租房政策管制較寬松,也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯:Zoe Chan

移民人數創106年高點 華人6年增55萬排第二 | 美國

根據美國人口普查局(Census Bureau)最新公布的調查報告,去年美國移民總人數達到4,370萬,創下106年最高點。去年,中國(在這次調查中,指中港台)是美國第二大移民,總人數約272萬人,過去六年約55萬中國人移民美國。

美國人口普查局今年9月14日公布“2016年全美社區調查(American Community Survey,簡稱ACS)報告,去年各族裔移民(包括合法及非法)總人數為4,370萬,比2015年增加50萬人,占美國總人口的13.5%,創下106年來的最高點。1980年,這個百分點僅3.8%。

2016年,墨西哥仍是美國最大的移民來源國,不過,移民人數(1,157萬)較前年減少大約7萬人。2010年7月1日至2016年7月1日之間,墨西哥是全美移民最大的來源國,總計110萬新移民來到美國,約占新移民總數的12.5%。

去年美國移民總人數創106年來最高點,中國為第二大移民來源國
去年美國移民總人數創106年來最高點,中國為第二大移民來源國

去年,美國第二大移民來源國為中國,總人數達到2,716,548人,印度位居第三,人數為2,434,524人。2010年2016年期間,印度移民到美國的人數為654,202人(增長率37%),在所有發展中國家中居首,其次是中國,在同期間有550,022人移民到美國,增長率為25%。

移民父母在美國生育子女的人數,去年累計到1,660多萬人。因此,全美移民及其子女的總人數達到6,040萬,幾乎五個美國人就有一個是移民(或其子女)。

這份調查是從去年7月1日當天,以美國的移民人口分布為准。2010年至2016年,有810萬新移民定居美國,如果減去每年大約30萬移民返回母國定居,以及30萬人離世,這個期間移民大約淨增長380萬人。

2010年至2016年,美國各州移民人數增長最多者為德克薩斯州(增587,889人),其次依序為佛羅裡達州(578,468人)、加州(上升527,234人)、紐約(238,503人)、新澤西州(上升171,504人)。

(互聯網資訊綜合整理)

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