美國 | 中國學生穩居多國最大生源 美國7連霸!

哈佛大學商學院行政教育設施“趙朱木蘭中心”

大陸學生在美國國際學生中人數居冠(占3分之1強),已經不是新聞;不過,大陸學生在英、澳、加、德、法、日、韓等國也穩居國際生人數第一。與之相應的是,國外名校愈來愈難申請,根據一項調查顯示,過去7年間美國8所常春藤盟校的大學部錄取率約下降2%到8%。

啟德教育集團12月18日在北京發布《中國留學市場2016年盤點與2017年展望》,發現中國留學生人數仍不斷成長,又以美國為大宗;《2016美國門戶開放報告》顯示,中國已連續7年成為赴美留學最大生源國。

此外像法國的中國留學生,過去15年人數也漲1倍:2005年是1.5萬人,2015年成長為3萬人,2016年在法國的中國學生又增加到約4萬人。法國政府計畫2020年讓中國留學生人數達5萬人。

多校提高錄取門檻

與持續爆發式成長的中國留學生人數相對的是逐年下降的名校錄取率。美國常春藤聯盟2010至2016年官方資料顯示,其大學部錄取率持續下降,7年間8所常春藤盟校錄取率下降2%至8%。

今年澳洲八大名校也相繼提高入學要求,對大陸非985、非211的大學部畢業生來說變得“高不可攀”;且不少澳洲名校的商科、經濟類科系很早就招滿。另外多所英國名校包括薩裡大學、利茲大學、曼徹斯特大學等也提高金融會計及其他商科錄取門檻。

美新政增加入學難度

令准留學生喜憂參半的還有各國頻出的新政。今年6月,新的美國大學申請系統CAAS開放使用,目前已有90餘所院校加入,美國大學部申請起點最早已經探至國中二年級;新SAT考試上線,轉考ACT的中國學生增加,然而成績取消的意外狀況時有發生,提高美國大學部申請的難度及不確定性。

(據中時電子報)

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山(公寓)

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山的公寓

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲0.9%
舊金山公寓房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加15.3%
舊金山公寓房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為45天
舊金山公寓掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為104.25%
舊金山公寓售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為44.25%
舊金山公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度,舊金山保持與前幾季度一致的步伐,趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降,但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天,房價上漲的趨勢有所緩和,市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機,但房產儲量仍然較低,對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引,價格適中的房產數量不足,這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加,但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天,售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是,在定價低於200萬美元的公寓中,50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例;舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金銷售的最接近房價中位數1,085,000美元的一套房產。

170 King Street, #1006, San Francisco, CA 94107
  • 加利福尼亞州94107,舊金山1006號,King街170號
  • 2室/2浴/922平方英尺
  • 售價:1,099,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2121 Webster, #PH5, San Francisco, CA 94115
  • 加利福尼亞州94115,舊金山PH5,Webster 2121號
  • 0室/0浴/3,078平方英尺
  • 售價:11,750,000美元

前景預期

過去幾年中,舊金山的房地產市場狀況良好,今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛,技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定,對全球的金融市場造成影響,這將導致市場上出現一定程度的恐慌,但傳統買家的需求仍然不變。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或瀏覽太平洋聯合國際的居外網專頁

 

 

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美國 | 聯儲加息或對紐約房地產影響不大

有紐約房地產從業者認為,即便房貸利率上漲,影響也不大

12月14日,美聯儲宣布將聯邦基金基准利率提高25個基點,上升至0.5%至0.75%之間。紐約房地產業內人士認為,即便上調後的利率還是歷史最低點,對房地產市場影響不大。對用現金買房的華人沒有一點影響;即使市場因此有變化,則屬於短期現像。

本次加息是美聯儲自從2006年以來的第二次加息。通常來說,利率上調對大宗商品的市場如:股票、債務、車、房等會有影響。

拿房地產購買來說,美聯儲的短期調息也會影響到房貸的長期利率。雖然不一定促使房貸利率立刻上升,但是如果加上十年期美國國債利率上升的影響因素,房貸利率也會跟著上漲。

有紐約房地產從業者認為,即便房貸利率上漲,影響也不大。“房地產市場的決定因素主要是供求關系。”曼哈頓最大地產中介公司道格拉斯-艾麗曼的資深經紀人孫婕熙(Diana Sun)說。“在上個世紀八十年代,美聯儲的利率都是兩位數,人們不是照樣買房子?現在的利率,即便在上調之後也是歷史最低水平,對房地產市場不會有影響。特別是對中國買房客,他們絕大多數都是用現金買,所以一點影響都沒有。”

紐約“長榮地產”董事長朱喬治(George Zhu)認為,也有可能出現短期的價格調整。“因為同樣的東西,價格過高了,賣方有時會把價格降低來扯平影響。但是如果房地產市場繼續興旺的話,這種降價是短期的,很快價格還會調上去。”

對於地點好的熱門房子,現在的調息也許對中國買家有利。“在加州有這種情況,一個客人只能出價一次。”朱喬治說。“用現金買房的人就會占優勢。要價100萬的房子可能以108萬成交,但是紐約市場還沒有出現這個現像。”

孫婕熙則認為,在任何時候,那些錢多的,或者用現金買房的買家都占優勢。“買房不分國籍,完全取決於你有多少錢,想買什麼樣的房子。如果0.25%的加息都讓你感覺受影響的話,也許你首先考慮的是你這個時候應不應該買房的問題。如果對於每個月加100塊利息都敏感的話,很有可能你借款過多了。

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美國 | EB-5再延期至明年4月 美國投資移民熱潮續漲

移民美國向來是華人精英的首選。胡潤今年10月進行的一項調查顯示,半數中國富人都打算移民美國,包括投資海外房地產。外界擔憂美國候任總統特朗普或收緊移民政策,不過,EB-5投資移民法案,最近再度延期至2017年4月28日,投資額50萬美元暫時不變,令一眾擬移民的華人松了口氣。

在12月7日美國國會宣布EB-5移民法案再度延期後,中港各大移民律師行的網站上,都打出大大的“好消息”字樣。

雖然特朗普上台前,外界一度擔心他或收緊移民政策。不過,移民顧問有限公司董事總經理丘國煒相信,投資移民方面不會調整太多。“特朗普比較保護當地勞工,這方面或者在移民法有一些調整也不奇怪,但投資移民上,除了在投資資金、項目要求、投資地區和投資類型或有修改外,都不會影響投資移民太多。”

不過,長遠而言,他認為EB-5這個廣受中國富人歡迎的移民投資計劃,或提高門檻至7、80萬美金,而且是分階段提升。

EB-5投資移民法案,最近再度延期至2017年4月28日,投資額50萬美元暫時不變

40至50歲者為下一代移民

丘國煒的公司原本是重點做澳洲移民,但今年將重心轉向美國EB-3、EB-5等項目,生意明顯增長了約兩成。最近還在福州開設分公司。

值得留意的是,他的EB-5客戶群,除了想要尋找安全身份和資產的大陸富豪、精英外,還有不少是本地40至50歲的中產家庭,為了下一代想移民。“他們覺得中國香港教育和政治氣候都不滿意,擔心小朋友在中國香港接受教育會否變得偏激。”丘國煒說。

另外EB-3雇主擔保移民,又稱為職業移民,可以一步到位拿美國永久綠卡,而且無風險、門檻低,適合不同階層人士。因為大陸出生的申請時間較久,但中國香港申請較快,較受中國香港家庭歡迎。

加州律師料EB-5將轉為長期法案

加州天馬律師事務所桂芬律師認為:“相較於其它移民法案,我們認為在所有的合法移民中,EB-5法案應不會受到太多衝擊。”

她分析有以下幾個原因:一、因為特朗普本身了解EB-5,他家族的一些房地產項目更已經使用了EB-5融資;二、本次大選後,共和黨在國會和最高法院都占優勢,這表示特朗普上任後所提的法案,通過率普遍會變高。三、EB-5的國會支持者在大選前後並無變化,應會繼續支持。

她認為:“特朗普上台之後,EB-5這個法案很有可能會通過成為一個相對長期的法案,也就是3年到5年的法案,不是每年到9月30日就臨時地延期一下。”

美國EB-5項目於1990年開始實行,宗旨是為了吸引海外投資移民者來美國投資與創造就業機會:外國人在美國投資50萬或100萬美元並創造10個全職就業機會,就可以獲得綠卡。此類簽證每年有1萬個名額。

據統計,2014年超過90%的EB-5綠卡由中國人獲得;2016財政年度的前3個季度一共遞交8,638個526申請表格(EB-5第一步申請),同期,移民局通過526申請表格4,781件,拒絕1,442件,待審理狀態則有61,629件。

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西班牙 | 歷史文化底蘊厚重 西班牙安達盧西亞世界文化遺產大盤點

隨著西班牙最新的候選遺產地安達盧西亞(Andalucia)獲批列入聯合國教科文組織世界文化遺產名錄,西班牙尤其是安達盧西亞的文化旅游火爆異常。目前,西班牙共有45個世界文化遺產地,在數量上位居世界第三。其中,安達盧西亞擁有7個世界文化遺產地,多於西班牙其他地區。而且,隨著西班牙下一個候選遺產地即同樣位於安達盧西亞的科爾多瓦(Cordoba)附近的麥地那·阿沙哈拉(Medina Azahara)正式被列入世界文化遺產名錄,這一數量將增至8個。

最新獲得世界認可的西班牙文化遺產是三座石器時代的墳丘,它們合稱為“安特克拉之墓(Dolmenes of Antequera)”。這三座墳丘擁有6,000年至7,000年的悠久歷史,分別名為“門加(Menga)”、“埃爾·羅梅拉爾(El Romeral)”和“維埃拉(Viera)”。其中,“門加”被認為是歐洲大陸唯一一座入口朝向陸上地標而非太陽的支石墓。

安達盧西亞的其他聯合國教科文組織世界文化遺產名城:

一、塞維利亞(Seville

羅馬人曾在塞維利亞定居,並將其稱為希斯帕利斯(Hispalis),它是安達盧西亞規模最大的城市和西班牙唯一一個河港。哥倫布曾從塞維利亞出發,動身前往新大陸,此後由麥哲倫完成首次環球航行。1248年,西班牙從阿拉伯人手中奪回塞維利亞,那時它已經是一座重要的貿易城市。後來隨著西班牙帝國的擴張,塞維利亞愈加繁榮,成為世界上最富饒的城市之一。塞維利亞擁有三處世界文化遺產地:

世界第三大教堂——塞維利亞大教堂
  • 大教堂(Cathedral,世界第三大教堂,哥倫布的墳墓位於此處。
  • 阿爾卡薩爾(Alcazar,歐洲仍在使用的最古老的皇家宮殿。
  • 西印度群島綜合檔案館(Archive of the Indies,該檔案館珍藏了記載西班牙美洲和菲律賓殖民地的文件。該建築擁有塞維利亞最精美的文藝復興風格結構。
塞維利亞(Sevilla)是西班牙南部的藝術、文化與金融中心

正如許多西班牙城市一樣,歷史名城塞維利亞平坦而緊湊,出行無需開車。許多人在炎熱的夏季不會來塞維利亞,這裡每年7月和8月的氣溫經常超過40ºC,且非常干燥。但即便是在最熱的時候,塞維利亞這座城市的生活也依然美好。塞維利亞自稱是西班牙小吃(tapas)的發源地,當然格拉納達(Granada)並不認同。但無論孰是孰非,都沒有比晚上供應各色小吃的酒吧更美好的地方了。塞維利亞文化旅游的高峰期是10月至次年6月。

二、科爾多瓦(Cordoba)

人類存在的歷史可追溯到尼安德特人(Neaderthals),首個有記載的定居者是迦太基人(Carthaginian),羅馬人於公元前206年征服了這座城市。在阿拉伯人的統治之下,科爾多瓦曾是世界上人口最為密集的城市,1236年斐迪南三世(Ferdinand III)重新征服科爾多瓦之前,這裡的居民曾一度多達500,000人。如果您在5月初來到這裡,可以趕上鮮花節,屆時科爾多瓦的許多庭院會向游客開放,當地居民會爭相展示美麗的鮮花。毫不誇張地說,您將會看到擺滿各種鮮花的庭院。

科爾多瓦的鮮花節

三、格拉納達(Granada)

1236年科爾多瓦被攻克後,格拉納達成為西班牙唯一一座處於阿拉伯統治之下的城市,直至1492年被西班牙奪回。格拉納達擁有三處世界文化遺產地:

  • 阿罕布拉宮(Alhambra)、赫內拉利費宮(Generalife)和阿爾拜辛(Albaicin)區。阿罕布拉宮號稱是西班牙接待游客最多的建築,每年都有超過230萬名游客參觀,因此如果您對這裡感興趣的話,最好提前計劃。
有人說,沒有去過阿爾罕布拉宮就等於沒去過西班牙

格拉納達的夏季非常炎熱,但不會像塞維利亞或者科爾多瓦那樣極端。這裡的海拔高達750米(2,500英尺),因此在一年當中的其他季節與西班牙其他城市差別很大。春秋兩季有些寒冷,冬季氣溫很低,出門需要包裹得嚴嚴實實。

  • 多南那國家公園(Doñana National Park),伊比利亞猞猁的保護區之一。鳥類從歐洲向非洲遷徙會途經此處,在這裡喂食和休息,多南那國家公園因此成為觀鳥愛好者的天堂。建議您在導游的引領下參觀。

位於哈恩(Jaen)省的烏韋達(Úbeda)和巴埃薩(Baeza,精美的阿拉伯和文藝復興風格建築林立。

  • 地中海盆地岩石藝術:位於格拉納達、阿爾梅裡亞(Almeria)和哈恩幾省不同地點的史前洞穴壁畫。
西班牙小吃tapas

種種跡像表明,安達盧西亞已經開始重視和認真對待文化旅游,因為相較於陽光沙灘,文化旅游受季節的影響較小,可以全年運營;當夏季的炎熱讓許多游客望而卻步時,年輕的背包客和學生會趁著旅游淡季價格優惠蜂擁而入。馬拉加(Malaga)、塞維利亞、格拉納達和科爾多瓦這幾個城市也不再像過去那樣你爭我奪,而是簽署了合作協議,利用共同的預算資金吸引國際文化旅游觀光客,尤其是來自中國、日本和美國的長途旅行者。

 

Barbara Wood專欄全集:

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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海外 | 投資瑞士三星級酒店,度假勝地阿羅薩的優質投資項目

阿羅薩(Arosa)位於美麗浪漫的尚菲格(Schanfigg)河谷盡頭,海拔約1800米。其周圍山巒壯闊,高峰聳立,非常適宜夏季長途旅行,在冬季也會提供一系列豐富多彩的運動機會。Hotel Streiff是一家超過3星級的酒店,位於瑞士阿爾卑斯山區的中心地段,坐落於可愛的Arosa鎮內,它為您帶來獨一無二的投資機會!

位於瑞士阿爾卑斯山區中心地段的Hotel Streiff,為您帶來獨一無二的投資機會
位於瑞士阿爾卑斯山區中心地段的Hotel Streiff,為您帶來獨一無二的投資機會

大自然造就優質旅游勝地,生活便利充滿度假風情

兩個湖泊依偎在眾山懷抱中,阿羅薩是這大自然中孕育出來的一個清純旅游勝地。由於地處寬闊盆地的底部,阿羅薩陽光充足,不受狂風吹襲。因不准汽車駛入,這裡空氣清新。正因為此,阿羅薩自1877年以來一直是阿爾卑斯地區著名的療養勝地。

阿羅薩是大自然孕育出來的一個清純旅游勝地,陽光充足,不受狂風吹襲
阿羅薩是大自然孕育出來的一個清純旅游勝地,陽光充足,不受狂風吹襲
Hotel Streiff是一家家庭式的酒店,一直擁有良好的聲譽,是一處寧靜而休閑的放松度假之所
Hotel Streiff是一家家庭式的酒店,一直擁有良好的聲譽,是一處寧靜而休閑的放松度假之所

這是一家家庭式的酒店,一直擁有良好的聲譽,是一處寧靜而休閑的放松度假之所,有干淨、明亮、舒適的客房,吸引著各年齡段的客人入住。隨著該地區越來越受到人們青睞,這個酒店也生意蒸蒸日上,未來發展潛力很大,能為您帶來良好的投資收益。

Hotel Streiff生意蒸蒸日上,未來發展潛力很大,能為您帶來良好的投資收益
Hotel Streiff生意蒸蒸日上,未來發展潛力很大,能為您帶來良好的投資收益

阿羅薩鎮有各種各樣的便利設施,有優質小學和中學以及精品餐館和娛樂設施,包括劇院以及爵士音樂節和經典汽車節等活動。該鎮雖然遠離大道,但是交通便利,是一個很適合攜家人過冬及消夏的世外桃源。該鎮既傳統又迷人,擁有天然溫馨的氛圍,吸引著您在典型宜居的阿爾卑斯山環境中生活和放松。

美國 | 曼哈頓公寓均價 突破200萬美元

曼哈頓公寓的平均價格超過了200萬美元

曼哈頓公寓平均售價預計今年將首次突破200萬美元,但由於房價在過去10年幾乎翻了一番,預計2017年的房市將趨於平穩。

《紐約郵報》報導,紐約市房地產上市和數據網站CityRealty 12月14日說,多套價值1000萬美元或以上的公寓售出,推高了房價,所以出現了偏差的結果。

CityRealty的研究主任嘉比·沃沙爾(Gabby Warshawer)說,96層高的塔樓、公園大道432號(432 Park Avenue),對價格產生了巨大影響。該大廈俯瞰中央公園,被開發商以美洲最高住宅大廈作為賣點推出市場,她說,該大廈的75個單位,其中52個以超過1000萬美元售出;有些更超過4000萬美元售出。

沃沙爾說,新建大廈及現有單位的價格上漲,也使到房市上揚。CityRealty說,自2011年以來,房價每年都上漲,但預計明年將保持平穩。由於缺乏新的昂貴大型大廈,2017年的房價將受到控制。沃沙爾說,房貸利率最近上升,對銷售和價格有甚麼潛在影響,尚未分析。

自11月8日選舉以來,房貸利率大幅上升,原因是預計總統當選人川普可能會頒布刺激經濟的措施,加速經濟增長和通貨膨脹。

根據房貸銀行協會(Mortgage Bankers Association)的數據,30年期固定房貸利率,從選舉前的平均3.60%,上升至4.27%,為兩年來最高。

CityRealty查閱紐約市財政部的房屋銷售記錄,發現曼哈頓房價全面上升,只有哈林及其鄰近地區例外,因該區只是房市的一小部分,及低價屋的數據較難收集。

2016年12月的銷售數字是根據截至11月30日的年度數據進行推算。CityRealty估計,除了哈林及其鄰近地區外,曼哈頓的合作和共有公寓的平均售價,從2015年的190萬美元上升至今年的220萬美元。以整個曼哈頓計算,公寓的平均售價是210萬元。曼哈頓的公寓中間價,從去年的110萬美元增至今年的120萬美元,創新紀錄。

CityRealty說,曼哈頓的公寓平均價格比2006年高出91%。

(據世界日報)

美國 | 美聯儲加息或許會影響到美國房市

不出意外,美國央行在12月14日把基准利率提高了0.25個百分點。這是金融危機發生以來央行第二次加息。經濟學家表示,利率正常化,或者把幾年來的超低利率提升起來是美國經濟正在好轉的一個跡像。不過,也有一些專家認為,提高利率也會傷害到那些觸發金融危機的行業,比如房屋市場。

從全國來看,大多數地方的房價已經回到經濟衰退之前的價位。對普通房主來說,這意味著他們的房屋價值又回到了2006年的水平。2008年美國房屋市場發生了崩潰。

一些專家認為,美國加息會傷害到那些觸發金融危機的行業,比如房屋市場

美國全國房地產商協會的首席經濟分析師勞倫斯·雲說:“房屋市場明顯變得更加健康,所以我們應該保持住這個勢頭。”

勞倫斯·雲表示,現在是房屋市場的關鍵時刻。過去六年來,房屋價格上漲的速度超過了收入增加的速度。上個月,三十年房屋貸款也大幅度上漲。

勞倫斯·雲說:“房貸利率在今年大部分時間裡都是3.5%。現在已經超過了4%。部分原因是市場預期美聯儲要提高利率了。

美聯儲已經發出信號,明年還要加息三次。利率可能會繼續走高。利率每提高0.25個百分點,要借30萬美元的房貸每月的月供就要增加50美元。貨幣專家米歇爾·哈欽森說,有些人買房子就會受到影響。

貨幣專家哈欽森說:“我們的調查發現,如果這個月加息的話,那些准備在今後五年買房的人中有60%就會按兵不動。這些人大約有8100萬人。”

勞倫斯·雲表示,利率提升和需求下降之間存在直接的相關性,但是超低利率的時代已經結束。他說,經濟的改善和貸款條件更加靈活應該有助於平衡這兩者之間的關系。

“加息造成的影響,我的看法是這樣的:利率在提升,但幅度並不很大。綜合看,就業增加了,信貸範圍可能要擴大一些,這將會使2017年的房屋銷售基本上不會有大的變化。”

經濟分析師雲說,庫存量少,尤其是低價位房屋,可能是一個更大的問題。他說,普通人能夠買得起的房子少了,千禧一代和首次買房者就會變得更加猶豫。許多人可能更願意去租房,而不是為實現他們的美國夢去買個房子。

(據VOA衛視)

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山(獨棟房產)

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山的獨棟房產。

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲6.3%
舊金山獨棟房產房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加0.6%
舊金山獨棟房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天
舊金山獨棟房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為111.47%
舊金山獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為52.76%
舊金山獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度,舊金山保持與前幾季度一致的步伐,趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降,但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天,房價上漲的趨勢有所緩和,市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機,但房產儲量仍然較低,對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引,價格適中的房產數量不足,這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加,但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天,售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是,在定價低於200萬美元的公寓中,50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例;舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山銷售的最接近房價中位數1,275,000美元的一套房產。

76 Cragmont Avenue, San Francisco, CA 94116
  • 加利福尼亞州94116,舊金山,Cragmont大道76號
  • 2室/1浴/1,075平方英尺
  • 售價:1,275,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2741 Vallejo Street, San Francisco, CA 94123
  • 加利福尼亞州94123,舊金山,Vallejo街2741
  • 5室/6浴/4,645平方英尺
  • 售價:8,800,000美元

前景預期

過去幾年中,舊金山的房地產市場狀況良好,今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛,技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定,對全球的金融市場造成影響,這將導致市場上出現一定程度的恐慌,但傳統買家的需求仍然不變。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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美國 | 美聯儲終於加息 美國經濟春天來了?

喊了一年要加息,美聯儲這回終於來真的了。在今年最後一次利率政策會議上,美聯儲宣布加息25個基點。這是繼去年12月份後,近十年來美聯儲第二次加息

據美國聯邦公開市場委員會(FOMC)發布的政策聲明,今年初以來通脹持續上揚,經濟活動溫和擴張。重申近期經濟面臨的風險似乎大致平衡。目前的貨幣政策立場依然維持寬松。預計2017年美聯儲仍將加息三次。

美聯儲在2008年底將利率降至近0水平,此後維持了大約7年的超低利率。去年12月,美聯儲開啟十年來首次加息,官員們同時表示今年將繼續加息,預計會有四次加息。然而年初金融市場出現大幅震蕩、海外經濟形勢不穩、美國勞動力市場報告一度變糟、英國退歐、美國總統大選等因素,令美聯儲在今年前11個月中都未能加息。

據中新社報道,美聯儲主席耶倫隨後召開記者會稱,預計美國整體通脹率將在未來數年漲至2%,美聯儲此時加息是對美國經濟的信任票。

美聯儲為何選擇在此時加息?

近期的美國經濟數據充分顯示了在美聯儲11月份政策會議後,美國各項宏觀經濟指標普遍向好的情形。消費支出、就業率、通脹均呈現上升勢頭,失業率下降,市場接近充分就業,房地產市場保持堅挺。三季度的GDP增速異常強勁,美股因此刷新了歷史峰值。

這一系列的現像不免令美聯儲擔憂,美國通脹水平可能在未來上升過於迅速,經濟存在過熱可能性。再加上新當選總統川普承諾減稅,減少監管措施,提高國防和基礎設施支出,讓許多人認為川普的上任促進經濟增長,但也會帶高通脹。

因此,美聯儲就要及時給這種經濟前景“潑冷水”以保持平衡。而外界很關系川普意外當選美國總統之後,美國未來經濟發展的方向會向哪個方向傾斜?這個問題,在本次會議中仍舊沒有答案。

此次加息的市場反應

金融市場對於美聯儲此次加息期待已久,最終結果終將到來,雖然此次加息遠比去年的加息歷史意義遜色不少,但依然會為經濟市場帶來不小的衝擊。

據華爾街見聞報道,美聯儲加息符合市場預期,美股在短線衝高後迅速走低,道指收跌近120點,跌幅0.6%,卡特皮勒、3M和波音領跌。標普跌約0.8%,能源股和公用事業股領跌,納指跌0.5%。

同樣下跌的還有金價和油價。現貨黃金盤中跌至近1140.12美元/盎司,跌逾18美元;油市跌幅擴大,WTI原油期貨收跌1.94美元,跌幅3.66%,報51.04美元/桶。

與股指下跌不同,美元指數收復聲明發布前的跌幅,彭博美元指數迅速飆升,達到14年以來高點。美元兌日元漲破117.40,創2月來最高;歐元兌美元跌0.88%,至1.0531;人民幣走弱。

美債市場也隨即大漲。美債收益率普遍上揚,收復早先跌幅。對美聯儲政策最為敏感的2年期美債收益率漲至1.267%,創2008年1月11日以來最高水平。5年期美債收益率漲12.1個基點至2.033%,升至2011年五月以來最高點。美國10年期基准國債收益率漲8.3個基點,報2.562%。

美聯儲主席耶倫稱,美聯儲此時加息是對美國經濟的信任票

對中國有何影響?

美聯儲加息,對中國經濟影響最直觀的就是人民幣彙率。

據鳳凰網報道,美聯儲宣布加息後,離岸人民幣對美元隨即大幅跳水,盤中一度暴跌近400點至6.9316元。

美元的走強可能進一步強化也已存在的人民幣看空情緒,12月12日觸及的低位6.9430恐再次被試探,一旦突破可能打開跌向歷史低點6.9654的通道,然後便會邁向7.00的心理關口。

至於中國A股及債市,業內普遍認為,美聯儲加息對A股影響並沒有很強的關聯性,A股依然按照自身規律運行;而中國債市債市相對開放性小,至少從目前來看,境外資金對國債市場的持有量僅僅占比3.8%,很難左右市場。

不過,有分析認為,美聯儲加息帶來的衝擊可能會使中國企業的違約風險上升。標准人壽投資新興市場經濟學家Alex Wolf表示,中國過高的企業杠杆,房市泡沫,以及不規範的銀行業將使中國經濟更容易遭受美聯儲加息的衝擊。中國的企業債已經達到了GDP的250%,這意味著哪怕只是稍稍提高短期利率也有可能會擠壓企業活動並導致違約風險升高從而危害中國經濟。

(據僑報網)