Author: ZoeChan

澳洲购房签订合同后反悔可以退回订金吗？

冷静期是安全防护，买方应该谨慎考虑草率购房后反悔的可能

在澳洲购房时必须了解什么是冷静期，这通常出现在卖房合同的标准条款中。

从本质上说，冷静期是购房合同中的一项条款，使购房者有权在一定程度上撤销合同，并且不会失去订金，但必须支付购房价格的 0.25%（通常从订金中扣减）。购房者若想撤销合同，必须在冷静期结束之日的下午5点之前提供书面通知。即购房者对合同的这部份行使权利时，必须在冷静期内提供撤销合同的书面确认。

冷静期是指购房者可以根据该条款撤销合同的时限。通常情况下，所有买方都受这项规定的保护，期房购买者可能也会受到保护。利用冷静期，买方在正式签署合同之前可以同律师详查合同条款。

冷静期一般约5个工作日，但在起草合同时可以延长或缩短，也可以作为附加条款来进行变更。每个省和行政区的规定各不相同，所以必须事先查明。例如，根据塔省房地产协会的要求，塔省冷静期最少为两天；在昆省必须由律师填写表格来更改冷静期。

以下为没有冷静期的购房情形：

  • 通过公开拍卖出售的房产没有冷静期，因此撤销合同就会失去订金。
  • 房产交易接近拍卖日期也可能不带有冷静期，维省规定为距离拍卖期3天，塔省为两天。
  • 超过250公顷的非住房房产没有冷静期。

同样，买方可以通过委托律师填写66W表格来放弃冷静期。买方还可以通过这种方式说服卖家卖房给你，然而，这意味着没有回头路。冷静期是安全防护，买方应该谨慎考虑失败的可能，特别是草率购房，或在高压销售策略下购房的情况。

詹姆斯买方代理公司（James Buyer Advocates）的詹姆斯（Mal James）建议不要使用冷静期作为谈判的筹码，应尊重它本身的作用。他说：“我们认为使用冷静期作为谈判策略是不明智的。我们公司不会使用它作为谈判条 件。我们特别建议买家在签订合同前进行严格调查。”

冷静期不仅限于澳洲房产，也常常用于其它购买协议中。例如，澳大利亚竞争和消费者委员会（ACCC）提醒人们，通过电话推销或上门推销购买的商品也有冷静期。

 

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於北湾的索诺玛县。

旧金山湾区地区分布

索诺玛县第二季度的销售量与去年同期持平，房价继续缓慢而稳定地攀升，部分原因是房产储量不断下降。目前，与旧金山湾区的其他地区相比，索诺玛县的相对支付能力，连同出色的经济状况与始终保持在历史最低水平的利率都有助于推动主要居所与第二居所市场的房产销售。

我们预计价格上涨与随之而来的支付能力的下降会在一定程度上抑制需求，但这种抑制作用尚不明显。目前为止，索诺玛县的房产市场仍向卖家倾斜，但高端房产市场——即售价200万美元以上的房产——相对更加平衡。

索诺玛县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 


索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度索诺玛县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

第二季度末期，房产储量与销售活动有所回升，但随着暑假来临，房产的关注度下降，我们预计第三季度初期会出现减速。随着秋季到来，市场会重获契机，这与近几年的季节模式相一致。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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中国香港 | 酒店房价太高 到中国香港出差开支冠尽亚洲

一间跨国人力资源管理公司发表“海外公干每日成本报告”，由於酒店房价高企，到中国香港的公干支出冠绝全亚太区，每日费用高达近500美金。

ECA International每年调查全球300个城市的海外公干成本，计算每日酒店住宿（4星级酒店）丶饮食丶交通及杂费支出，中国香港在亚太区排名第一，每日公干费用为496美元，其中酒店住宿费用占6成，达301美元。

该公司亚洲区域总监关礼廉表示，本港地价高企，加上中国香港鲜有商务酒店供应，多为5星级奢侈酒店及3星级旅客酒店，令酒店房价居高不下。

调查显示，全球300个城市的海外公干成本，中国香港在亚太区排名第一

另外，过去1年美元强势，反观日圆及新加坡币疲弱，亦影响海外员工公干到港的每日支出。他指，高成本会影响企业派员到港的意欲，或会以视像会议代替出差。此外，外资在举办会议时亦会先考虑马来西亚吉隆坡丶泰国曼谷丶中国广州丶深圳等地。

由於本港交通费及饮食费相对便宜，若撇除酒店住宿，本港成本排名跌至亚太区第8位，反之南韩首尔排第1丶日本东京排第2。关指，酒店房价居高不下，会影响本港发展会议及展览行业，但坦言土地及房地产价格高昂是长期问题，难轻言改变。

（据联合早报）

日本 | 准备奥运 东京房产投资聚焦湾区

晴海地区可望成为东京最具代表性的住宅新市镇。

里约奥运闭幕，东京奥运话题快速增温，各项不动产题材也成跨海投资国人关注焦点，日本信义表示，湾岸地区重大建设多且密集，预料将是东京房市新亮点。

湾岸地区目前最受注目的题材是位於晴海的奥运选手村，将兴建21栋丶高14层至17层的大楼作为选手村使用，赛事结束後，建筑将翻新改装，与另两栋超过50层的摩天大楼整并为全新住宅区，预计2024年完工，届时可提供5650户住宅，是东京近40年来最大的住宅开发案。

东京奥运在2020年举行，此地区的BRT快捷公车系统将於2019年启用，连外交通更加方便，另也规画公园丶学校和大型购物商场，不单是为举办奥运而建设，而是着眼於未来的造镇计画。

奥运场地 计画造镇

日本信义社长何伟宏表示，晴海是靠近东京湾的重画区，坐拥壮丽的水岸风光，经过这几年发展，生活机能已相当完备，未来再加上周边奥运场馆形成的运动观光景点，可望成为东京最具代表性的住宅新市镇。

湾岸地区另一建设焦点，是推延到明年启用的丰洲市场，此市场除将取代筑地市场，成为日本最大水产蔬果批发市场外，也将打造商业设施丶办公大楼丶饭店等，以因应不断增加的观光人潮。

何伟宏表示，丰洲市场开幕，筑地市场原址如何运用备受关注，筑地市场临近繁华热闹的银座，占地达23公顷丶相当於五个东京巨蛋大小，是都心精华区内难得一见的大型待开发区域。

交通设施 陆续到位

除选手村之外，包括国际媒体中心及近三分之一的竞赛场馆也都位在湾岸地区，为疏运选手及观光人潮，周边交通改善与开发也正在进行，如位於港区的JR山手线品川站及田町站之间，将增设第30个车站。

地下铁日比谷线则将在霞关及神谷町间新增一站；与虎之门之丘相邻的36层办公大楼预计2019年完工，一楼将整合连结通往奥运场馆及选手村的运输巴士，楼高23层的虎之门车站共构大楼则预定於2020年启用。

东京也藉由此外奥运再次强化轨道交通，日本国土交通省已规画利用既有的京成电铁丶京滨急行电铁串连成田及羽田两座国际机场，并预计增设羽田机场快线。

其中羽田机场空地将以国有地租借方式，委由民间企业专案开发，预计打造超过1700间客房的饭店丶餐饮与购物中心及巴士总站，设施将於2020年6月前启用。

（据联合晚报）

新加坡 | 新加坡住宅项目售出 集体出售市场近期又热闹起来

集体出售市场近期有起色，8月31日分别出现一个私宅项目成功集体售出，另一个私有化中等入息公寓（HUDC）以招标形式推出市场集体出售的“热闹”情况，两者加起来的价值近3亿5000万元。

成功集体售出的是位于巴西班让路的永久地契项目港景花园（Harbour View Gardens），成交价为3325万元，折合约容积率每平方英尺772.48元，购买方是乐斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）全资子公司。

项目建于1986年，靠近虎豹别墅地铁站，共有14个单位，其中七个是无电梯公寓，平均面积为1195平方英尺；另七个是双层公寓，平均面积为2411平方英尺。

项目占地3万零745平方英尺，总容积率（plot ratio），即建筑面积相对地段面积比值为1.4。据知，项目可重新发展为一个拥有约57个单位的项目。

这是该项目第二次展开集体售出。三年前，乐斯太平洋控股原本已决定买下这幅地段，但其中三个单位的屋主不愿出售，导致交易不符合至少80％住户同意的条件，不获高庭批准。

这次，13个单位的屋主都同意集体出售，占项目的92％。乐斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件显示，公司将以内部资金和贷款完成收购。交易仍属有条件协议，须向分层地契局或高庭取得销售令，才能够顺利完成。

毗邻波东巴西地铁站的Raintree Gardens（红线内地段）面对加冷河，拥有175个单位，可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

Raintree Gardens推出市场集体出售

另一方面，建于1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，8月31日以招标形式推出市场集体出售，最低保留价达3亿1500万元。

公寓坐落于第13邮区的波东巴西，毗邻波东巴西地铁站，一旁是加冷河。公寓占地约20万1405平方英尺，由三栋建筑组成，两栋12层楼高、一栋7层楼高，共有175个单位。

根据市区重建局2014年的总规划蓝图，公寓最高总容积率（plot ratio），即建筑面积相对地段面积的比值为2.8。

公寓拥有99年地契，于2014年私有化，地契年限目前还剩70多年。

公寓的独家销售代理仲量联行（JLL）投资部董事黄伟庆受询时指出，这是Raintree Gardens首次进行集体出售，准备工作在去年启动，已有83％的屋主同意集体出售。

据了解，公寓大多数屋主是首次拥屋者，目前已有一定年纪，因此想将房子套现。按3亿1500万元最低保留价来计算，每名屋主平均可获180万元。

除了支付集体出售价，有意的发展商还需承担更新地契以及增加容积率的费用，总费用可达4亿3000万元左右，折合约容积率每平方英尺759元。

据仲量联行估算，地段若重新发展，盈亏平衡成本是容积率每平方英尺1250元；日后新项目推出时，最可能的尺价是1450元。

黄伟庆指出，公寓面向加冷河和加冷公园连道（Park Connector）的一面长达200多米，地段因此可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

公寓也靠近由圣安德烈小学、中学和初级学院组成的圣安德烈村、史丹福美国国际学校、以及日后的比达达利（Bidadari）新组屋区和其相关设施，如巴士转换站、邻里商场和公园等。

黄伟庆透露，一些发展商已表示有兴趣，并前去参观公寓。他估计，会有数方人马进场竞标。招标截止日期是10月5日（星期三），下午2时30分。

今年，已有另一个私有化中等入息公寓达成集体出售交易，顺福雅苑（Shunfu Ville）在5月份以6亿3800万元售给青建地产（南洋）集团，每名屋主平均获得178万元。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋受询时说，淡静多时的集体出售市场近期已有起色，主要是因为发展商显示它们对集体出售有一些兴趣。

（据联合早报）

英国 | 英国脱欧长线政策分析（一）

英国时间6月24日，英国脱欧了。时隔两个月后，虽然脱离欧盟大局已定，公投结果的震荡波依然在冲击国际市场，冲击英格兰国内政坛格局，以及苏格兰与北爱尔兰地区政治格局。种种迹象显示，脱欧公投的震荡波涟漪才刚刚开始扩散。

英国与欧洲各国的纽带说断就断？

本文中，笔者将从宏观政策层面对政策变化所带来给全体在英外来人员（欧盟与非欧盟人士）的影响做一个简单的分析。

  1. 脱欧推至2019年底，而预计2016年底将有移民法调整

首先，笔者根据大量的媒体报道和经验分析推断，英国退出欧盟的时间很可能推迟到2019年年底，而不是一些政界人士预计的年初。

会被推迟的最大原因，其一是因为英国公务员对脱欧程序一筹莫展。据《星期日泰晤士报》报道，由于英国负责外交和退欧的政府部门仍在招募人员之中，英国在明年年底前可能都无法启动第50项条款。该报表示，脱欧事务大臣戴维·戴维斯需要的250名工作人员名额目前连一半都没有完成，而国际贸易大臣福克斯的1000个招聘名额更是只完成了不到100人。根据这两位政府大臣的说法，他们连征聘人手的基础框架都没有，而且连到时跟欧盟谈判时该谈什么都没有头绪。

其二是由于法国和德国即将举行大选。据《星期日泰晤士报》报道，明年5月法国大选、9月德国大选，都可能令英国挪后启动脱欧条款的时间。报道还引述消息人士称，虽然英国在6月23日的公投中决定退出欧盟，但首相特里萨·梅表示，英国需要更多时间为谈判做准备，因此，她今年不会启动脱欧条款。

然而笔者预计在今年10月中旬左右会出台第一波过渡期移民法条修改，并在11月上旬左右开始生效。根据欧盟规则，英国将在触发第50项条款之后两年正式退出欧盟。所以，如果英国推迟启动时间，那么英国正式退欧的时间也将从2019年初推迟至当年年末。根据欧盟条约第50项条款，英国想要正式离开欧盟，必须在至少为期两年的缓冲期内完成与一众欧盟成员国关于此后双边关系安排的脱欧谈判；即便谈判顺利，英国脱离欧盟，相关的立法程序也必将经历一个漫长的过程。同样，英国移民政策的修改也需要通过提案到立法这样一个必经过程，相关的条例修改不可能一步到位。所以从今年年底开始，会逐步开始对包括移民法等各项法条进行调整。

  1. 对欧盟成员国人员自由流动（Free Movement）影响

简而言之，长期在英国居住定居的欧盟成员国人员将会自动被授予永居英国的权利。Mark Sedwill（高层公务员）向英国BBC新闻提出，已经居住在英国超过五年的欧盟成员国人员以及拿到永久居留卡的欧盟成员国人员将不会被强制要求离开英国。

而他对国会议员（MP）透漏，其他没有满足居住条件的欧盟人士在脱欧后的去留问题将取决于英国国会的意愿（”will of Parliament”）。Sedwil另外指出，对于在脱欧之后入境的欧盟人士，英国内政部也许会针对的采取与英国给美国入境人员同样的待遇，可以免签证在英国逗留6个月。

笔者认为，无论如何，英国与欧洲各国的纽带不会说断就断。可以合理的推断，英国内政部会采取6个月面签，或者落地签等等对于欧盟人士的特殊入境条件，以此取代完全自由的人员迁徙。

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，和顿销售副总裁Taylor会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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新加坡 | 白色地段标价料被推高至逾18亿元 海外投资者虎视眈眈

新加坡市区重建局8月30日正式把老巴刹旁的白色地段推出市场招标，分析师认为海外投资者对此地段虎视眈眈，预计会把竞标价格推高至超过18亿元，来自国内外的发展商可能组成财团进场争夺。

这幅位于中央林荫道（Central Boulevard）的1.1公顷地段，是今年下半年政府售地计划（GLS）的备售名单地段，发展商可兴建办公楼以及附加资产如住宅、酒店或服务公寓。

据报得知，从备售地段勾出这幅地段的是来自中国的过江龙南山集团。

市建局本月中透露，有一家发展商承诺会以不少过15亿3600万元的价格投标。

不过，受访分析师认为这个起步价不会是最终出售价，预计竞标价格将超过18亿元。

图中红色虚线部分是市区重建局昨天正式推出市场招标的老巴刹旁的白色地段，不少海外投资者对此地段虎视眈眈。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说，虽然房地产市场表现疲弱，不过仍有许多外国公司正在寻找投资机会，预计本次竞标可吸引六至十方进场竞争，最高标价可达18亿至20亿元。

黄显洋说：“在经济展望疲弱和整体项目规模很大的因素下，发展商将会组成财团，而整体竞标将会相对谨慎。

“不过我们预计会看到来自海外发展商的高价竞标，因为他们正在寻找机会投资手上的现金。”不过，智信研究与咨询总监王伽胜则预测只有五至八方进场，但前两名竞标者的出价会很高，最高可达容积率每平方英尺1250元至1350元的价格。

王伽胜说：“此大型项目固然具有吸引力，不过庞大的项目规模也将带来很高的发展风险，而且并不是所有发展商同时擅长发展优质办公楼和住宅、零售或酒店项目，因此各公司需要联营合作，例如和外国发展商或投资者合作。”

他建议此地段最好的发展组合是最低比率的办公楼、最高比率的零售空间以及兴建酒店项目。

这幅地段的可建筑楼面约152万平方英尺，市建局规定至少107万平方英尺必须用作办公楼用途。

仲量联行（JLL）研究部主管郑惠匀说：“此地段预计可吸引发展商很大的兴趣，因为在市中心已经很少有发展优质办公楼的地段，距离上一次滨海湾地区有商业地段推出市场竞标已经是九年前的事。”

他认为，发展商可能不只考量目前疲弱的租赁环境，而是看好当项目在2020或2021年完成时市场已经回弹。

招标活动将在11月8日中午截止，价格低于15亿3600万元的竞标将不被受理。

（据联合早报）

美国 | 买房子需要准备多少首付款？绝对少於你所想！

大众一般认为在美国买房，美国买房最低首付须达房屋总价两成，但真是如此吗？

事实上，只要准备3.5%左右或什至不需给付任何金额，就有可能买一栋全新的房屋。根据Wells Fargo富国银行2014年六月份抽查2017位成人所进行的问卷调查，将近四成受访者认为买房应该要准备将近20%首付款。然而富国银行纽泽西州萨默维尔分行的房贷经理荣恩。索齐奥表示：“事实上，根本不需要准备这么高的金额。”

两成首付款的说法究因于首购族及于2008次级房贷风暴中房屋遭到法拍的人们，根据其个人购屋经验产生出的结论。

道明银行纽泽西州樱桃山分行房贷经理麦尔坎。何伦斯坦也认为3.5-5%首付就足够。而低额首付款不仅限于二手屋，就算购买新建案也适用于此规则。

即使你手头上没有20％的首付，你也可能很快购置到新居——事实上，买房可能只需要低至3.5％的首付。

到底该如何判定需要准备的首付金额呢？取决于贷款类型及房屋性质。

常规贷款

根据房利美及房地美规定，一般是以417,000美元作为标准，低于此金额只需准备5%，高于此金额则须将首付款提高至10%左右。索齐奥补充：“市场上，大多贷款机构针对超额贷款，会要求10%左右的金额。”但实际上，低额度的首付款也会被市场认可，因为房利美及房地美将会推出3%首付的方案。

联邦低息贷款（Federal Housing Administration）

由美国政府背书的联邦低息贷款规定首付款须达到房屋总价的3.5%，若以总价25万美金的房产来说，买家仅需准备8750美元。

军人贷款及乡村开发贷款

军人贷款适用于退伍军人及现役军人。乡村开发贷款则是为了活络乡下小镇的房产交易所设计。整体而言，以上提及四种贷款方式都可以接受买家透过亲人赠与的方式取得首付款。部分建商也愿意在合理范围内，尽量降低首付款的金额。

住房抵押保险

为了保障贷款银行，低首付款通常伴随的住房抵押保险或是针对补助所产生的额外费用。额外费用通常会提前征收，但可以涵盖在贷款总金额内或是透过缴付较高的利率来取得。

联邦低息贷款需担负住房抵押保险，军人贷款则须缴交额​​外费用。常规贷款需持续缴交住房抵押保险直到买家付清20%总款项。买家若没有足够现金或是不愿意购买住房抵押保险则无法获得贷款。

客制化新屋

新屋及二手屋的首付款要求一般来说是相同的。但有两种例外情形，第一就是客制化新屋。

由建商大量建造的新建案通常不会被认定为客制化新屋，尽管买家可以针对个人需求与建商沟通房屋装潢及隔间。

真正的客制化新屋定义为买家自行购入土地并雇请建商及建筑师来建造房屋。在此情况下，贷款银行会希望买家能自行支付较高比例的首付款，因为房屋根本还不存在。

何伦斯坦提到：“客制化新屋的买家需要申请建筑贷款而非房屋贷款，因此首付款的规定与一般房屋不同。”

独立产权的新建公寓

第二个例外状况为各户拥有独立产权的新建公寓。买家需要支付多少额度的首付款取决于借款方要求、贷款项目、房产所在地及预售成交户的比例。

佛洛里达罗森塔尔及拉斯维加斯两地就要求高额的首付款比例。位于此两地的贷款银行通常会要求买家自备较高额的首付款并希望新建公寓预售出大部分单位。

取得资格

实际上，买家并不需要自备高额首付款或建商根本不要求首付款。最好的方式还是贷款银行洽谈了解详细状况。皮尔斯强调：“大部分买家都过度担心，认为自己无法取得足够贷款来买屋。只要去趟银行，买家绝对会惊喜地发现自己根本完全符合贷款标准。”

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里。】

点击了解在美国建造新房的那些事

加拿大 | 不可小觑的“宅妝”Home Staging 投资回报率超300%！

房屋的卖家都会希望自己的房子可以在同类的房屋中脱颖而出，并能在最短的时间内卖出一个好价钱。那么如何才能让人们一见钟情于你的房屋，又甘愿为之掏空腰包就是一门值得研究的学问了。

在市场上房屋就好比是商场货架上的商品，想要在诸多同类商品中能过引人注目，精美考究的包装是关键，因为第一印象的好坏直接影响了人们对商品乃至房屋的直观感受，也很大程度上影响了人们最终的决定。其实对任何一件美的事物都难以抗拒的人们，在看到房屋的那一刻就已经对房屋有了自己的打分，印象分数高便能让人们更容易记住，也就能更容易的被高价买走。专业的 Home Staging其实为的就是包装您的房屋，使它能更完美的呈现给潜在买家，让更多买家为之倾心、打出高分，最终认定那是他未来的家，即使花重金购买也在所不惜。

Home Staging 如何帮助售房？

人靠衣装马靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 来美化。售房前的 Home Staging 要换位思考买家的心理变化，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。这种装饰如今有专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋 的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧 妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

有相当充分的数据支持显示经过 Home Staging 装饰的房屋能够在更短时间内成功售出，平且价格也远高于没有进行 Home Staging 的普通房屋，因为购房者对于房屋的感受在进门几秒就有了判断，平且有超过半数以上都愿意为已经能够入住的房屋支付更高的价格。

Home Staging 现今已经成为房屋交易中的一个重要环节，被越来越多的人所接收，专业程度也与日俱增。这种发展也都归功于它实质性的利益回报，售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤劳勇敢的中国人凡事喜欢亲力亲为，想要自己动手 Home Staging 一下自己的房屋可能没有专业人员来的那么高端大气上档次，但也能做到整整洁洁温馨的家。

外观养护——卖房前修剪草坪，让花园更有生机是非常重要的。人们进入房屋首先要走过门前车道和两旁的绿化带，要是这里脏乱不堪，可以想象买家的对房屋的期待将会降低不少。美丽的花卉和平整的草坪总是让人忍不住多看两眼，精心装扮的花园也能体现房主的生活情趣、个人品味。其实妆点房屋门前，让别人开始便能留下一个好印象既不会太昂贵也不会太费事。另外，有关外观方面还最好要检查一下外墙 和烟囱情况，风吹雨打这些难免会有一些破损，让外观更美丽能给第一印象加分不少，粉刷一下房屋外墙面也能增色不少。

室内清洁——自家住着的房子东西爱怎么放就怎么放，为了方便什么都往能够得着看得见的地方摆，每每结果都是台面上、角落里零零散散放着各色的生活用品，有些不拘小节的人还放的东倒西歪。这种做法在售房时却是要非常注意，因为人们对于干净整洁的环境比较有好感，整洁的室内布置不仅能让房间明亮开阔，也让人们又亲切感，更容易让人潜意识认识到这会成为我的家，而不是别人的家。售房前给房屋来个大扫除，藏起过于破旧的物品，并将散落的生活物品归纳收入橱柜内，展现您对房屋的爱惜。

家具摆设——家具能体现屋主品味，也能传达房屋的格调，高档的家具、合理的布局总给人带来 一种极强的视觉冲击。现实例子证明相当一部分买家由于过分喜爱室内家具会要求买房时能够将 家具一并购入。即使没有高档的家具，您也可以自己根据房屋的实际情况调整家具的位置，把家 具摆放在房屋内更合适的位置和角度，再放上一些装饰（比如花卉、布衣等），用充满巧思的软 布置来包装一下，家具的材质虽不能改变，但质感可以无限提升。

地板更换——实木地板是家居装潢里的重要一关，更换实木地板能抬升售房价格的例子也实在是数不胜数。经过多年使用的地毯再清洗也难免有些肮脏感，要本就是容易显旧的颜色那掉价的感觉就更明显了，相反锃亮的实木地板的质感就显得高贵不少。如今市场上的实木地板种类繁多，美观又经济的选择也非常广，投资虽小，但卖房时您就会发现回报却是相当的好，所有如果有条件的话还是应该在售房前考虑更换地板。

墙面粉刷——住过几年的房屋墙壁总会有一些斑渍，有些质量不好的还会出现裂痕，售前粉刷墙面和天花板也是一项小投入大回报的工程。要是感觉整片整片的空旷墙面略显单调，适当的加一些绘画、镜面、铁艺也是不错的选择，一下会减低房屋空荡荡的冷清感，还会增加艺术气息。这里特别要提醒的是，如果您的墙面颜色太过个性或夸张也有必要做一下调整，毕竟不是每个买房者能够懂得了您的美感理念，想要吸引更多买家就要把房屋装饰的能符合更多人的审美。

售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%

细节一个也不能少

为了提升房屋水准以便得到好价钱，填补裂缝、防水防漏、检修管道、检查卖房时一并出售的家电用品等等也不容忽视。有些聪明的卖家知道其中的玄机还会选择一次性投 资重新装修还把老旧的家电换成全新的，“一分价钱一分货”大费周章的整修翻新之后往往都能卖上一个客观的价格。

房屋千万不能有异味。养宠物、吸烟、爱烹调的人家很可能会有一些“特殊”的味道。这些味道又往往会被人感到不适，让潜在买家一下失了兴趣。人们大都喜欢在淡雅芬芳的环境下生活，您可以在这些可能产生异味的地方着重点上一些带香味的蜡烛、放上香片，也可以喷洒一些空气清新剂。不论视觉还是嗅觉都要让看房的人们感受到温馨和怡人的家居舒适感。

避免一切带有个人色彩、宗教色彩的装饰，让房屋显得更中立，更“海纳百川”，更大程度的吸引来自不同地区、不同文化背景的买家。

Home Staging 的目的其实非常明确，就是要提高出售速度，增加出售价格。有时候小小的投资付出会带来意想不到的额外收益，相信只要合理巧妙的运用 Home Staging，您的售房过程将会获益更多。

 

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日本 | 房地产市场成为日本经济停滞中的少见亮点

继四至六月份投资增速创下5年新高后，日本房地产市场增速预计将回归温和上涨。不过在日本央行负利率政策的助推下，房地产市场对消费者支出和就业的推动作用将会持续到明年。

尽管日本央行在今年实施了富有争议的负利率政策，但目前已经证实负利率政策对首次置业人群以及寻求再融资抵押贷款的业主是一个打击。

而长期低迷的房地产价格的回暖导致一些人提早做出购买决定，这也会拉动诸如电器和家具之类的耐用品需求，而这有助于打破日本的通缩困境。

官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%

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零售企业Ryohin Keikaku的公司发言人Mariko Ooguri表示：“我们的家具销量一直不错。”该公司预计截止到明年二月份的营业利润将会上升10%。

“房地产市场是推动因素之一，不过除此之外，我们已经花费了数年对家具销售员工进行专门的培训。我们感觉家具行业的增长空间还很大。”

日本官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%。对增长停滞且依然深陷通缩泥潭的日本经济而言，房地产市场不啻为为数不多的亮点之一。

三菱日联摩根士丹利证券首席经济学家宫崎弘志（Hiroshi Miyazaki）表示：“只要当前的低利率环境不变，房地产市场将持续增长。”

“对抗击通缩而言这无异于十分鼓舞人心，”他补充道。

（据中金网）