Author: ZoeChan

最近有一部电影在北美上映而且特别火— 《The Big Short》（中文名：大空头）。电影主要讲述华尔街几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿泡沫假象，通过做空次贷CDS而大幅获益，成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。而这部电影的原型就是根据著名的美国对冲基金公司保尔森公司（Paulson & Co）的创始人兼基金经理保尔森在2007年到2009年的两年时间里通过押注美国次级按揭贷款市场崩溃狂赚150亿美金的故事。

在经历了2008年由次贷危机引发的全球金融海啸后，大部分人将此归罪于美国华尔街发行的次级抵押债券，更有甚者是谈“次债”色变。那究竟什么是“次级抵押债券”呢？首先次级抵押债券也是一种抵押债券，抵押债券主要分为两大类。一类是住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS），另一类是资产支撑证券（Asset-Backed Securitization，简称ABS）。其区别在于，前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。那么次级抵押债券就是在普通抵押债券的基础上，引进次级信用的贷款人再次证券打包形成的抵押债券。

金融危机的罪魁祸首

如果将2008的金融危机全部归结于这些“抵押债券的发行”是不完全正确的，因为在这场危机中，贷款政策的制定者，以及债券信用等级的评估机构均扮演了非常恶劣的角色，尤其是贷款政策的制定者。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽申请住房贷款的条件，借钱给那些能力不足以清偿贷款的人，然后再将这些住房抵押债券做成金融衍生品，打包分割出售给投资者和其他金融机构。在评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，以及在债券层层包装的情况下，链条上的机构皆低估了风险。所以，当美国房价开始下跌时，次级贷款大量违约，那些债券失去了大部分的价值，从而造成了许多金融机构资本的大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭，造成世界各地紧缩信贷等等。因此这场危机的罪魁祸首并不是因为抵押债券的发行，而是由系统风险低估，评级机构失职，以及金融监管缺位等共同造成的。

事实上，资产证券化是一个伟大的金融创新，抵押债券作为资产证券化的具体金融产品形式对刺激美国的零售消费和房地产市场是起到了巨大并不可替代的推动作用。目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券化产品来提供的。可以说，资产证券化对美国经济作出了重大的贡献。资产证券化有一个重要的金融特征，就是可以将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。资产证券化的产品类型除了上面讲到的住房抵押贷款证券化（MBS）和资产支撑证券化（ABS）这两种主要类型，还可以再衍生出以下五种：商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；住宅地产抵押贷款支持证券（RMBS）；抵押债务权益（CDO）；抵押贷款权益（CLO）；抵押债券权益（CBO）。

资产证券化的优点

而若能合理的使用资产证券化这个金融工具，其带来的好处也是显而易见的。首先，对于银行和相关金融机构来说，资产证券化为原始权益人提供了一种新型融资工具， 提高其融资能力和资本充足率的同时，降低了其融资成本；其次，对投资者来说，其不但可以有机会用较小的成本参与到具有较高投资回报的新型投资渠道和产品中，而且可以在明确资产可预期收入的前提下大幅降低自身的投资风险。

对加拿大经济的影响

加拿大在过去的二、三十年里整个国家经济是依托于资源经济为支柱产业发展起来的， 所以当全球资源价格由于产能过剩而大幅下跌的时候，加拿大的经济产业结构就到了一个不得不调整的时刻。我们可以从最近几年的加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）看出，这种调整已经在加拿大政府和央行的的引导下开展起来，地产行业（GDP贡献率第一名）和基建行业（GDP贡献率第四名）这两个行业相加起来对整个加拿大的GDP增长贡献率超过了20%， 这是加拿大政府试图摆脱长期对能源和矿业行业严重依赖性的重要一步。鉴于地产和基建行业在加拿大经济复苏中会扮演越来越重要的角色，资产证券化就必定会成为重要的金融工具来增加行业内的流动性，加速其发展速度以及整体的盈利能力。

投资资产证券化产品的两大要点

而作为普通投资者，可以通过投资这些行业的资产证券化产品，用较小的成本较低的风险，第一时间参与到这些行业的发展，并分享接下去的繁荣。且鉴于加拿大国内的股市波动不断加大，由政府发行的国家债券或地方债券收益日益低下，共同基金公司的投资产品又普遍表现得越来越低迷。 以银行为代表的大型金融机构发行的保本型固定收益产品GIC收益率（年化2%左右）实难满足普通投资者最基本的养老退休目标。 所以，选择加拿大本地的资产证券化投资产品是每个普通投资者当下非常好的一个选择。那么作为一个普通投资者，在寻找和判断这一类资产证券化投资产品的时候需要特别注意哪些问题呢，我个人带着这个问题特地请教了丰业银行信用风险管理部门的高级总监Eric先生。 Eric从以下两方面做了详细的回复：

首先资产证券化投资产品必须由一定的资产支撑来发行证券，这些资产按照贷款类别分别为：原始土地，住宅，商业物业和工业设备，个人投资者要非常清楚自己投资的资产证券化产品是属于以上哪一类的资产类型，同时还需要明确基于这一类资产是否有比较明确的未来收入流，比如住宅的按揭还款，商业建筑贷款的公司还款，个人信用卡消费的信用卡还款都是会定期收到借款人的还款。这些有规律的还款构建起了这个资产证券化产品的核心价值。

第二，为了保护自己投资者的利益，必须要确认资产证券化的发行方已将原有属于公司经营的资产出售给一个第三方SPV（特殊目的实体），这是一种风险隔离机制，确保投资者投资的资产证券化产品与发行人的实体经营公司之间筑起一道防火墙，即使其实体公司的经营产生波动，也不影响其支持债券的资产价格，从而力地保护投资者的利益。

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地广人稀的加拿大既是资源大国，也是农业大国。在这广阔的国土上有着丰富的农场类型，果蔬农场、奶牛场、养鸡场、养牛场、养猪场、马场等等应有尽有，而且设施现代化程度极高。

近些年来加拿大农场的价值增长幅度不可小觑、土地资源的增值有目共睹，也正因为如此农场渐渐吸引了越来越多人关注，成为继房地产之后另一个被华人移民看好的投资项目。由于加拿大土地资源相对宽裕，价格上有一定优势， 合350万~450万元人民币即可买到20公顷土地附带二三层楼房及其他农用设施。

 加拿大-中国农业和食品发展交流中心总结了08年到13年的土地增值情况报表显示：

加拿大农田价值半年度变化（%） 加拿大各省的土地增值情况

2012年全年，加拿大农场的平均价值增幅为18.6%。全加拿大农场土地价值维持平稳或稳中有升。其中安大略省增幅最大，增长了28.2%，居第二位的是魁北克省，增幅为26.1%，曼尼托巴省位居第三，增长率为24.2%。

萨省和阿尔伯塔省的土地平均增长率分别为18.8%和12.9%。紧随其后的是Nova Scotia， 年增幅6.8%。爱德华王子岛和BC省的农场土地增长率仅为9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%，下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省仅在2012年上半年农场土地的增幅就达到了11.9%，下半年更上一层楼，竟达到16.3%。局部地区的年增值甚至达到了35%。

专家预测未来几年，加拿大农场土地价值会维持只增不减的趋势 由于气候温和、土壤肥沃、人口较多等原因，安省土地增幅会更大！

除去土地本身能够增值以外，农场经营得当也能获得不少收益，以100万加元投资于农场开发经营，获得20%的年收益率是较容易达到的。在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得，但是想要投资、经营好农场需要具备农场经营的专业知识以及加拿大法律法规的熟悉认知。

选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，一旦选择错误损失将会巨大。有些投资者本身没有经营农场的经历，买下一大片草场准备大有作为，种植各类蔬菜，可最后发现草场土层不够深，土下杂石多不适宜种植蔬菜。此外，农场地处太偏远的地带、气候不适植物生长也是常见的问题。因此，购买、规划、种植等一系列过程，如果您没有足够的经验，一定要寻找专业人士的帮助。

加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。

在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

每个农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。

投资者在购买农场之前首先要认清自己的目的，是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！

除了普通的农场以外，现在华人也热衷于购买土地种植花卉、建造葡萄酒酒庄。加拿大人爱花，家家户户都或多或少会摆上一些鲜花做装饰，花园里也更少不了各色花卉作点缀。加拿大花卉价格都很昂贵，种花理论上收益回报更高，这让拥有敏锐商业头脑的人们陆续加入了养花行列。

从产量上来讲，加拿大并不算葡萄酒生产大国，与传统的葡萄酒生产国——法国和意大利相比，甚至与新生的葡萄酒生产国——美国、澳大利亚、智利相比，都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口额仍然达到了2110万美元，其中90%以上是以瓶装酒的包装出口的。近些年这一数字始终客观，冰酒是最主要的葡萄酒出口产品，占了出口总量的一半多。

随着中国人民生活水平的提高和寻求高端消费观念的加强，中国葡萄酒消费市场的前景被广泛看好。在加拿大投资葡萄酒酒庄不仅能在当地收到不错的收益，也可以通过包装出口回国，日益成为了极佳的投资项目。

想要在加拿大投资土地，开发农场要有足够的勇气和智慧。想要经营好一个农场，无论养殖哪种作物或牲畜都是一门学问，吃透当地政策、掌握养殖技术、合理规划以及良好经营才是通往成功的正道！

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