Author: ZoeChan

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是范围包含大部份俗称“东湾”——旧金山湾区东部地带的阿拉梅达县（County of Alameda）。

旧金山湾区地区分布

一、了解阿拉梅达县（东湾大都市统计区）

得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接，阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会，也为在当地工作的人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比，本县多数地方是家庭居住，因此拥有一流学校的地区更具有吸引力。

1、经济状况

稳固的就业增长：2014年，阿拉梅达县就业人口数量超过721,000，到年底计划再增加16,600。过去三年内，就业人数增长了3%左右，我们预计未来就业人数还会继续稳步增长，到2018年增速放缓。

部门发展：在过去的一年里，专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。•稳固的就业：阿拉梅达县失业率为4.2%，低于全国平均失业率5.1%。

丰厚的收入：2014年，阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元，高于全州和全国的基准，但低于旧金山湾区的其他地方，例如旧金山或圣何塞。近两年来，收入水平提高了4%以上，预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增长。

阿拉梅达县就业和平均收入趋势预测

 

2、人口统计数据

增长稳定：近年来，阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里，该地区新增居民人数超过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头，每年的增长率在1.2%到1.5%之间。

住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有35,700户新增住户。

阿拉梅达县人口和家庭趋势和预测

二、阿拉梅达县房产市场最新概况

1、阿拉梅达县房价

房价水平：阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元，比2014年提高了10%。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

支付能力：尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平，相对较高的房价对一般收入者来说仍然是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费65%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

2、2015年阿拉梅达县房市四大发展趋势

转售量最终呈上升趋势：2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%，当最近又上升了4%，达到16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。•投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

特拉斯扩张经营：特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制造公司工厂，招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样，这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。

沿580号州际公路向东推进：近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场，而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去两年多的时间里，都柏林在建的项目数量有所下降，但即将启动的WallisRanch与随后DublinCrossing的市场推广将改变这一状况。同时，利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区，著名的LivermoreLabs综合大楼以北出现了一个大型的KBHome多街区社区（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即将进入市场，社区位于利弗莫尔北部，名为Sage，共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价，这种需求迁移合乎情理，只要存在价格差，这种需求迁移就会继续。

老地方新活动：阿拉梅达县西南部，大致从海沃德向南延伸至费利蒙，这里通常属于城郊环境，被大规模扩建。海沃德已有了显著发展，而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区（例如，莱纳房产开发的温泉项目），将包含上千套新房产。同时，联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活动，但最近新建的房地产销量势头强劲（例如，纽瓦克的TrumarkHomes与K.Hovnanian，联合市的Pulte）。还有在次级地区相当大型的计划开发项目，可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

阿拉梅达县范围包含大部份俗称“东湾”的旧金山湾区东部地带

三、2015年Q4东湾房市数据分析

整个2015年，买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度，挂牌上市的房地产数量略有上升，但受到涌入买家的抢购，致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下，房价出现了两位数增长，买家继续报出高于要价的价格，合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。

第四季度十一月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，十二月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。

区域界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域）、阿拉梅达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

美国加州州立大学东湾分校

 

东湾房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

东湾月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

东湾房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

东湾线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会，我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定提升利率，这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看，2016年初的利率仍然非常低。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信【Pacificunionchina】，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。

旧金山湾区地区分布

 

一、了解康特拉科斯塔县

尽管圣拉蒙、伯克利、康科德与里士满等地是当地主要的就业中心，但康特拉科斯塔县主要是通勤者房地产市场。新旧金山湾区捷运系统（BART）的铁路线将给加州4号公路沿边的房地产投资带来极大的影响，当地很多买家都在尽力求购一处房产。

区域界定

我们在康特科斯拉县的房地产市场包括下列地区：阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。

经济状况

• 稳固的就业增长：2014年康特拉科斯塔县的就业人口接近344,000，到年底计划新增7,900人。即2015年就业人口稳健增长约2.3%。尽管就业势头良好，但我们预计到2018年增长会有所减缓。
• 部门发展：在过去的一年里，教育与卫生服务和专业与商业服务部门的就业增长最大。
• 稳固的就业：康特拉科斯塔县失业率为4.4%，低于全国平均失业率5.1%。
• 高收入：2014年康特拉科斯塔县中等家庭收入接近82,000美元，收入数据相对较高，远远高于国家基准5.2万美元。去年收入增长迅猛，预计在未来几年都将保持强劲态势。

康特拉科斯塔县就业和平均收入趋势预测

 

人口统计数据

• 增长稳定：近年来，康特拉科斯塔县的人口增长率稳定在1.2%到1.5%。这意味着过去五年中，每年新增居民约14,700人。但是，预计人口增长趋势在2018年以前将有所减缓。
• 住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有23,000户新增住户。

康特拉科斯塔县最引人注目的自然地标迪亚布罗山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房产市场最新概况

1、康特拉科斯塔房市

房价水平：康特拉科斯塔县的新房定价中位数为601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：尽管低按揭利率使康特拉科斯塔县的支付能力维持在历史正常水平，但相对较高的房价仍然略显昂贵。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费43%的收入。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管增幅较大，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

2、2016年不利影响因素

雪弗龙裁减7,000工作岗位：十月份，位于圣拉蒙的雪弗龙公司宣布将裁减7,000个工作岗位。自2015年8月起，雪弗龙在旧金山湾区共有员工6,500人，3,200人位于圣拉蒙总部。尽管尚未确定这些失业人口中有多少位于旧金山湾区，但公司已经在2015年初裁减了该地的600名员工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大发展趋势

2015年转售量呈上升趋势：2013年与2014年康特拉科斯塔县的房产转售量平均每年下降约7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%

投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升 高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

发展向东部推进：4号州际公路从匹兹堡延伸至布伦特伍德，这里已成为新房产建筑商的主要焦点，建筑商希望以实惠的价格提供适合家庭居住的独栋住房。大多数开发机遇位于这一次级市场以西，因此奥克利东部可能成为下 一个新建房产关键地点。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已经在奥克利东部的Emerson Ranch开始进行 销售筹备。随着这567套房产趋于尾声，Emerson Ranch以东广阔的东奥克利特别计划区可能会成为下一个开发地。 该地区有大量的土地所有者，但有可能会形成一个具有凝聚力的广阔蓝图，新建上千套房产。东奥克利地区以北的德尔塔湾最终将出售邻水的高档新房产，大部分在码头有自己的停泊水域。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

康特拉科斯塔县里士满（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔县/三谷地区房市数据分析

太平洋联合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔县/三谷地区的市场活跃程度降低，销量与挂牌出售的房地产数量都较上一季度有明显下降。2015年第二季度的活跃程度最高，第三季度有所缓和，到第四季度进一步下滑。主要原因是市场的房地产储量紧张。潜在的卖家都非常谨慎——受不断上升的房价诱惑，准备将他们的房地产投向市场，但又不确定自己也成为买家后的前景。

买家也更加谨慎。经过最近几年的疯狂节奏，购房者普遍要花更长的时间在第四季度作出购房决策。他们会在报价前更加反复地检查房产，也不大可能报出高价。但是受到旧金山湾区强劲的经济势头与极低的利率的吸引，新的买家仍在陆续进入市场。

下方图表中的销售数据包括社区内的独栋住宅。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

即将到来的选举年与未来利率增长的不确定性可能会使2016年第一季度的销售活跃程度降低，但是旧金山湾区的经济基础仍然非常稳固。我们可以充分预计，买卖双方在即将到来的春季将会活跃起来。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信【Pacificunionchina】，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色，而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的，来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目，占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮，在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次，中国移民排在第二位，占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多，有36万7410人，第二是在纽约，有26万1952人。在第二次世界大战前，美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代，大量的中国台湾人移居到美国。70年代后，中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多，在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后，我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿，皇后区和布鲁克林各区，而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起，主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里，我们可看见很多琳琅满目的华人商业如：超市，理发店，手机点，中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便，而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐，不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴？

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会，他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如：金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外，纽约有很多高等学府，许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育，希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题，纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案，如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此，美元汇率在过去这几年持续走强，随着去年中国央行贬值了人民币，美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中，纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时，随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如：销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子，这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的；公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈，开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子，成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢，位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者，开发商聘请了亚洲著名建筑师，安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材，让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体，这种建筑风格在纽约也是史无前例，开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市，不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济，同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里，我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件atam@townresidential.com或关注微信【anthonytam1】与Anthony零距离交流。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

道格拉斯房产公司（Douglas Elliman）每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示，该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飙升了17.3％。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位价也上升 8.1％至960,000美元。这些增长数据表明，需求普遍推动价格上涨，曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加，从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82，同比去年要加快23天，这意味着交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标，同比加快，从去年的5.5个月缩短至5.1个月，这表明，房产出售速度较快，没有过多存货。

在新房销售中，价格在100万至300万美元之间的占 49.8%，中位价为1,789,054美元；超过$300万美元占34.6％；低于100万美元的占15.6％。公寓市场显示，最受买家欢迎的是1房公寓（36.2％），中位价为1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元，同比涨幅高达 26.2％。

报告显示，总体而言，市场正处于良好的状态：交易量增加，新房和二手房中位价均上升，在市天数缩短——意味着房产销售速度加快，吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加，但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实，即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好，正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市，尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑，因为以后会有更多买家入市。

 

Kai Wong专栏全集

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。