Author: ZoeChan

中國香港億萬巨富昆士蘭豪買地 欲建澳洲最大旅游區

中國香港億萬富豪馮永祥（Tony Fung）打算把從礦業大亨丁克勒（Nathan Tinkler）手中買到的昆士蘭Patinack農場開發為全澳大利亞最大的旅游勝地，開發計劃將在未來六周內公布。

Aquis集團主席馮永祥上個月砸1500萬元，一口氣買下了黃金海岸腹地Patinack農場的四塊地，分別為Wadham Park（33.64公頃）、Elysian Fields（56.97公頃)、Saravale（73.26公頃）和Benobble（283.40公頃）。

馮永祥的首選計劃是把四塊地合並成一塊面積達447.27公頃的“超級地皮”，無論開發成何種旅游項目，面積都將是澳洲動物園（29公頃）的15倍大。

合並後的地皮將比Aquis大堡礁度假中心大100多公頃，馮永祥曾計劃出資81.5億在凱恩斯地區建設Aquis大堡礁度假中心，占地面積超過340.6公頃。

債務纏身的的礦業大亨丁克勒曾拍賣Patinack農場，但因買家出價不到1200萬元而流標。去年11月，他把農場分割為四塊地，重新上市出售。

中國香港億萬富豪馮永祥買下昆士蘭農場，開發為全澳最大的旅游勝地

馮永祥的一位發言人證實，Patinack農場位於黃金海岸腹地的四塊地均在同一天完成交易。

四塊地中最大的是Benobble，新出爐的官方資料顯示，馮永祥買入Benobble的價格比丁克勒當年的購買價高70萬元。雙方於2月16日達成457.6萬元的價格協定，並於3月18日完成交割。

Wadham Park和Elysian Fields面積雖小，但業界認為售價可能更高，因為Benobble是空地，而Wadham Park和Elysian Fields則已被建設成為世界級的純種馬培育和訓練基地。

馮永祥1500萬澳元的出價遠低於市場預期的2100萬澳元，幾乎只有丁克勒砸下的純種馬培育成本的一半。

房產資料顯示，農場包括1800米可充分灌溉的草地賽道和全天候賽道、馬匹游泳步行池（aqua walker）、65米小型健身游泳池、可同時容納78匹馬的訓練場以及一個農莊和8間住宅。

農場內還有完備的機械式馬廄、喂料棚、直升機停機坪、倉庫、隔離廄及獸醫站等。

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中國留學生從“海龜”變“海帶”引起澳大利亞重視

《澳大利亞人報》4月8日文章，澳洲媒體天天報道，對中國的鐵礦石和煤炭出口不景氣。但除此之外，還有一個同樣重要的新聞很少獲得分析。這就是中國向澳大利亞教育機構輸入學生。從供需方面講，挑戰隱隱逼近，可能很快需要引起全國性的重視，就好比我們的主要出口。

無論是移民機會減少、歸國學生綜合征還是課程相對缺少創新，如果澳洲對最重要的留學生來源國不當回事，那麼就會有風險。最近的學生簽證數字顯示，中國占到澳大利亞自費國際學生的22%。

以前，申請留學澳大利亞的一個明顯動機是移民。時至今日，上海和北京的某些教育中介仍表示，申請澳洲留學簽證的學生客戶有4/5希望日後成為澳大利亞公民，盡管我們的移民政策不再支持這種抱負。

中國占到澳大利亞自費國際學生的22%

另外，多年來，那些畢業後回國的學生知道，在國外留學獲得的教育和全球公民技能，將令他們受到歡迎，並給他們帶來回報。在中國很多地方，人們看重歸國留學生，稱他們是“海龜”，希望他們能給快速發展的產業帶去新方法。

但近年來，稱呼變了。他們如今被稱為“海帶”。他們的起薪、工作期望甚至給人留下的傲慢印像，導致一些人說這些澳洲留學生像海帶一樣漂浮不定。一些人沒有保持好中國關系，也沒有尋找實習機會。還有的人英語不夠好，或者沒學到能使他們勝任中資公司和在華企業工作的本領。

眼下，澳大利亞教育機構在解決這些問題。畢業後工作簽證就是專門為畢業生提供有意義的工作機會而設立的。一些大學與中國教育機構和企業建立多方位伙伴關系，幫助實現回國留學生的利益最大化。

但這還不夠。許多課程沒有及時更新，以滿足學生和雇主的期望。未來的挑戰是面對市場期望做出調整，以大幅降低“海帶”綜合征在澳扎根的可能性。

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澳洲學區房增值14% 留學澳洲零成本

澳大利亞近期的簽證改革已產生了計劃中的積極影響，大量新增的就業和移民機會吸引了更多的留學生赴澳。根據國際留學服務機構的調查，超過三分之二的國際學生稱澳洲是他們最想要學習的地方。家庭寄宿、大學校內公寓和校外合租是比較常見的三種留學住宿形式。通常來說，家庭寄宿最適合中學階段的國際學生，而澳洲大學的宿舍數量較少，申請週期很長且費用較高，所以包括本地學生在內的大部分學生選擇在校外租房，大量的年輕租客使大學周邊房產市場十分火爆。

「以房養學」實現零成本留學澳洲

澳洲央行（RBA）金融穩定部負責人 Luci Ellis在城市規劃研討會上指出，在內城租房的留學生和持有工作簽證的留學生已成為推高悉尼內城房價的中堅力量，同時市場上也需要更多房屋向這些來自海外的年輕人提供住所。

以悉尼為例，悉尼共有5所著名大學：悉尼大學，The University of Sydney (USYD)，新南威爾士大學，The University of New South Wales (UNSW)，悉尼科技大學，University of Technology Sydney (UTS)，麥考瑞大學，Macquarie University (MU)，西悉尼大學，University of Western Sydney (UWS)，下圖是截止10月各學校主要校區所在區域的房價和租金情況。

大量的住房和租賃需求成為學區房產升值的保證。五所大學所在區的公寓中位價均增長6%以上。其中，Kensington地區公寓中位價同比增長14.4%，Macquarie Park 和Camperdown區的增長率也高達11%以上。

澳洲置業專家指出，目前澳大利亞房產價值不斷上升，平均每7年翻一番。通過在學區購置房產，首付只需10%，自住一間出租一間，用租金和未來的升值來減輕留學的經濟壓力，而且當子女畢業後即可擁有一套當地永久產權的房產。在澳洲學區購房可以滿足教育和投資的雙重需求，整個留學過程幾乎相當於零成本。

在澳洲學區購房可以滿足教育和投資的雙重需求

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治安情況成留學生租房時最關心因素

澳洲一份在線調查報告顯示，澳洲留學生在租房時主要關心因素包括：距學校的距離，交通情況以及生活配套情況，區域安全性在人們選擇租房目的地的影響因素中只排在第17位。然而在2014年的澳洲媒體問卷調查中 「區域的安全性」以75%的高比例位列留學生租房最關心的因素的第一位；其次是「租金的高低」（58.3%）； 「離學校的距離遠近」和「同租室友相處的好壞」並列第三，均佔45.8%，然後是「交通與購物的便利與否」佔37.5%。

海外置業專家指出，在澳洲進行「以房養學」和投資澳洲學區房必須注意兩點：第一，是房子的地段問題，這個直接決定了房子的升值潛力和出租轉手的難易程度，除了傳統的交通和生活配套以外，要格外關注項目區域的社會治安情況和周邊居民的構成，此外，對公寓項目安全設施的配備也要格外留心；第二，是匯率問題，置業澳洲必須選擇適當的時機進行投資，利用匯率槓桿來實現投資收益的最大化，目前澳元進入低位期，投資澳洲房產收益前景十分利好。

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澳洲房產投資之澳洲學區大盤點

越來越多的國人奔赴澳洲置業，最近，悉尼房價監測機構發現，受學區房熱潮影響，去年悉尼房價增長了14.5%，其中8個有較好學區房的地區房價漲幅超過30%。澳洲學區房銷售如此火爆，下面居外為大家介紹部分澳洲學區房地段：

一、位於華人的熱門區域的Epping

該區交通方便，設施齊全，周圍名校眾多，包括WestEpping公立學校，Epping公立小學，Eastwood公立學校，Epping男子高中，James Ruse農業高中，Macquarie大學，西悉尼大學Parramatta校區等。該區擁有同樣質量上乘的托兒所和幼兒園。Macquarie是繼悉尼 CBD、North Sydney、Parramatta之後的第4個就業率最高的學區房地區。據統計這裡吸納了將近4萬個工作崗位，就業機會的不斷增多。Epping學區房每年至少5%-6%的租金回報，因此無論自住或者投資都是很好的學區房購置地區。

二、悉尼Carlingford卡靈福

Carlingford以教育出名，區內7所小學，最差的Carlingford public在NSW排名188，比很多區最好的學校都好;Carlingford West PS是公立小學前5名。另外一個公立小學Murray Farm PS是在NSW公校裡排到前10名。Carlingford High School最近2年突飛猛進，已經穩定在在公立非精英裡第4名的位置。James Ruse則是連續10多年全澳第1的精英中學。另外1所公校Cumberland High School大約在1000所中學排在150-200名左右。2011-2017年將建成Epping-Parramatta的鐵路線，火車通了以後，Carlingford到麥考瑞大學只有2站，到西悉尼大學只有3站。

三、悉尼西北城區Macquarie Park

擁有悉尼硅谷之稱，與麥格理大學只相距10分鐘步程的MacquariePark，是悉尼的高科技之城與高就業率之地。麥格理大學是澳洲最具規模的大學之一，占地126公頃。Macquarie Park附近亦有多所中小學，包括位於Eastwood的公立男子中學Epping Boys School、公立小學Kent Road Public School和Eastwood Heights Public School，以及位處在Marsfield的天主教小學St Anthony’s School。Macquarie Park不僅鄰近著名的麥考瑞大學，而且許多著名的國際大公司也紛紛把澳洲總部設在了這裡。在2008年正式通行的Epping（艾平）到 Chatswood（車士活）的火車線就設有Macquarie Park站，到達Chatswood只需要12分鐘，到達悉尼CBD只需要17分鐘。

悉尼8個好學區的房價漲幅超過30%

四、墨爾本東南區的Glen Waverley

擁有大量的學校以及教育機構。Holmesglen Institute of TAFE和Wesley College這兩所赫赫有名的學院均在Glen Waverley有分校。高中方面有Brentwood Secondary College，Glen Waverley Secondary College和Highvale Secondary College。小學有Glendal Primary School，Mount View Primary School，Glen Waverley Primary School，Glen Waverley South Primary School，Highvale Primary School和Camelot Rise Primary School。

五、古典優雅的Balwyn

不論是本地生或是留學生，墨爾本Balwyn High的口碑以及師資，生源優勢是其他區域無法匹敵的。其周圍有兩所學校Deepdene State School和Balwyn High School，設有嚴格入學選拔考試的高等學府。而進入這些學校學習的方法，除了通過入學考試，不然就是住在境內。與Balywn毗鄰的 BalwynNorth有5所小學Greythorn，BalwynNorth，Bellevue，Boroondara Park還有St.Bede’s。

六、傳統富人區Balwyn North

到墨爾本CBD中央商務區經East Link開車需20分鐘、乘電車需37分鐘。周圍學校包括6所小學和1所中學，特別是遠近聞名的Balwyn高中，讓很多墨爾本當地和海外富豪的家長都為之心動。

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【最新】澳洲重大投資者簽證將於4月24日暫停

西澳政府早些時候在官方網站上刊出一則重要資訊內容為：澳洲重大投資者簽證188項目將於2015年4月24日起暫停收件，已在24日前提交資料的申請人將可以按照現有條件進行審核。其余申請人可在7月1日188項目重啟後按照新要求重新提交申請。

據稱澳大利亞政府早在3月中旬就宣布，自7月1日起，所有希望通過500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目移民的投資者，必須將其投資的500萬澳元中的半數以上投入到風險領域。而將於7月1日同天登陸的高端投資者簽證（PIV）再度將澳洲移民送上風口浪尖。有人認 為，若此舉正式落實，被稱為“有錢就可以”的SIV移民通道或將成為歷史，PIV可能將取代SIV。今日的這則公告其實只是為7月1日新政出爐做了一個鋪墊，同時提醒已准備好資料的申請者盡快提交資料。

重大投資者簽證又稱SIV簽證，188C類簽證，投資金額為500萬澳幣。

高端投資者簽證又稱PIV簽證，投資金額為1500萬澳幣。

 據畢馬威（KPMG）於4月8日發出的新聞通稿消息，各州及領地政府將於4月23日起停收重大投資簽證（SIV）的申請。

消息稱各州及領地政府此前收到聯邦的信函，稱在現行的投資機制下審批的重大投資簽證（SIV）將在2015年4月23日後停止。

通稿稱，政府將在未來數天，就這份從聯邦傳遞到參與重大投資簽證項目的各州及領地的信函發出正式的通告。消息稱信函指出，各州及領地政府在188重大投資簽證體系中通過提名和批發邀請函的權力會終止，4月23日是各州及領地政府根據現行體制批准提名的最後一天。

但188簽證項下的企業創新（Business Innovation）或投資者（Investor）分類不受影響。

澳大利亞各州及領地政府將於4月23日起停收重大投資簽證（SIV）的申請

希望申請重大投資簽證的申請人，第一步要向移民及邊境保護部（DIBP）遞交意向書（EOI），然後遞交一份屬意投資那個州或領地的提名書。一旦提名獲得該州或領地批准，這個申請人就會被登記在SkillSelect系統中。然後移民及邊境保護部才會向申請人發出重大投資簽證的邀請函。

政府此前已經公布了一份重大投資簽證改革文件，將於2015年7月1日實施。目前這個改革提議仍在討論中，改革的部分包括：

  • 申請人的500萬澳元投資總額中，最少要有20%（100萬澳元）必須通過合資格的風險投資基金投到早期、資本增長。
  • 申請人的投資中，最少要有30%（150萬澳元）必須投到新興上市公司，通過管理基金投資小型澳洲證券交易所上市的公司。
  • 加強執行目前的規定，以及增加新的限制法規，嚴禁直接投資到住宅房地產市場（會繼續允許一定比例的資本通過管理基金投進房地產市場）。

畢馬威分析認為，這個措施將提高SIV簽證申請的門檻。根據目前的體系，申請人要取得申請資格就必須要先取得移民部的邀請函。對於無法趕在各州及領地關閘之前完成程序的申請人，可以要根據7月1日實施的新體系准備申請材料。

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降低留學成本六大途徑 澳洲置業是首選

澳大利亞是全球公認的宜居國家，世界一流的教育水平，氣候宜人的自然環境，穩定安全的社會治安，多國文化的彼此交融使之早已成為世界各地留學者的首選。

澳大利亞擁有完善的教學體制和高質量的教育水平培養出了許多知名的科學家、設計師、教育家、企業家、藝術家和人道主義者，並且擁有多位諾貝爾獎獲得者。此外，澳洲政府十分注重保護國際學生利益，他們從教育體制上保障了學生的權利和利益，防止學生因為學校的經營問題而耽誤學業。

然而，留學澳洲的成本給不少的工薪階級造成了很大的經濟負擔，如何使留學成本降到最低，成為眾多家長關心的首要問題。環澳財富為您總結了七大降低留學成本的主要途徑，有些方法非但可以零成本留學，甚至畢業之後還有不菲的投資回報。

1、申請獎學金

許多留學生在來澳以前，並沒有仔細研究澳洲的獎學金項目，總認為自己是不合符要求。但是澳洲政府、教育機構和其他的一些組織都有為留學生設立的不同種類的獎學金項目，而這些項目覆蓋了不同的教育領域，比如職業教育與培訓、學生交流、本科生和研究生學習及研究項目等。如果有機會得到其中的一項獎學金，就能節省不少的留學費用。比較著名的由澳洲政府提供的獎學金項目有：

  • 奮進獎學金（Endeavour Awards）
  • 澳洲領導力獎（ALA）
  • 澳洲發展獎學金（ADS）
  • 避開熱門學校和專業

留學生如果在選擇大學和專業上多一些策略性的考慮，也可化解高昂的留學費用。許多中國學生喜好“名牌”學校和“熱門”專業，而不考慮自己實際情況。好的學校學費比較貴，熱門的專業也是如此，比如MBA學費比幾乎同樣內容的金融專業要貴得多。

而且，熱門專業和熱門學校的優秀人才扎堆，入學申請競 爭激烈，一旦申請失敗，也會造成一定的經濟損失

留學專家介紹，准備來澳洲留學的學生應該正確分析自己的學術背景(比如成績高低)，經濟實力來選擇正確的學校。這樣也能有效地留學成本。

2、選擇“特定地區”（偏遠地區）的學校

澳洲政府規定中的“偏遠地區”，實際上可能是“正常城市”。這些所謂的偏遠地區也擁有許多著名的澳洲學府，有的甚至被列為澳洲五星級大學，比如國立大學，西澳大學，阿德萊德大學等。

另外，這些地區的學校往往會獲得政府的一系列優惠政策，而且獲得獎學金的機會也相對增多。與人口集中地區的學校相比，這些地方的學費相對比較便宜。更重要的是，從這些學校畢業的學生，在未來找工作、或者移民等會獲得很大優惠。學生既能少花錢，又能獲得實際利益。

3、選讀快捷課程

澳洲不少學院都有快捷課程，這樣也可節省不少留學成本。比如INSEARCH學院的快捷課程（Diploma Courses）等同於大學本科一年級，課程完成後可以獲得一年的學分抵免，直升大學本科的第二年。

4、從TAFE升學也能省不少錢

來澳洲先讀1-2年的TAFE（職業技術教育學院）課程。TAFE的入學要求較低，且學費比大學要便宜，且有大量帶薪實習的機會，學習賺錢兩不誤。完成TAFE課程後，可以轉學分申請大學，這比直接申請大學要省錢多了。

由TAFE過渡到本科，雖然學生拿到學位的時間和直接申請大學差不多，但卻能省下大筆的留學費用。

5、勤工儉學

勤工儉學一直是留學生解決經濟問題的常規途徑。利用課余時間打工不僅可以減輕經濟負擔，還可積累海外工作經驗。

澳洲的學生簽證允許學生每兩周工作不超過40個小時。假期打工則不受此限制。

澳洲學區房自住和出租俱佳

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6、購置房產“以房養學”

澳洲買房並非一擲千金,一成首付，七成貸款，在澳洲買套一居室其實也沒想像中那麼難，對於樓花來說，既可以購置一套澳洲學區公寓房。對於有孩子即將留學澳洲的家庭來說，在學校附近購置房產既可以使孩子有一個安定的居住環境，又可以出租多余房間賺取孩子的生活費用。此外，對於習慣通過購房增強安全感的中國人來說，在澳洲買房的一個重要目的在於投資。澳洲的房產穩定上升，每年漲幅約7-9%，畢業之後可以選擇轉賣房產，收回投資本金和利潤。

有的投資者未雨綢繆，在孩子上中學的時候就已經在海外購置房產，更有甚者年輕父母為6歲孩子海外置業。頗有遠見的投資發現目前澳洲的樓市正如幾年前的中國樓市一樣，漲勢凶猛，根本停不下來。

“以房養學”學要注意哪些問題？

(1) 選址問題

房產的選購最好毗鄰學校，既方便自己上學，又可以得到高回報率的租金。

(2) 選擇靠譜房產公司

海外置業對於面臨語言、文化、國界、政策的多重障礙的投資者來說並不像在國內購房一樣輕松，大部分的投資者覺得自己難以掌控，選擇信譽好值得信賴的房產公司至關重要。

(3) 規避彙率風險

在澳大利亞投資房產要注意彙率風險。以換彙方式購買澳大利亞房產，彙率變化可能衝抵投資收益。在彙率低的時候介入是非常好的時機。

總之，投資者在做決定的時候一定要擦亮眼睛，既要看順應發展趨勢，又不能盲目跟風。在國內房產巨頭紛紛把資金轉入澳洲的時候，對您來說最好的時機已經到來。

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澳洲政府建數據庫 打擊外國人囤房不住不租

澳大利亞政府正大力打擊外國人非法購買澳洲房產的行為

據《每日電訊報》報道，更多民眾擔心外國買家湧入導致澳洲房價居高不下。因此，由外國人購買的住房或將接受水電使用情況測試，以查看這些住房是否處於無人居住的空置狀態。

聯邦財政部政務次官奧德威爾（Kelly O’Dwyer）表示，外國人在澳洲買房而不住是“完全的錯誤的”事情，也有證據顯示部分臨時居民故意不把名下房產出租，從而避免外國投資監管委員會的監督。“我們聽過不少例子，即房屋被開發建造後卻無人居住。這是社會架構中的一個廣泛問題。我認為外國人推升澳洲房價是一個非常真切、非常真實的憂慮。”奧德威爾說。

艾伯特政府（Abbott Government）正大力打擊外國人非法購買澳洲房產的行為。此前，由奧德威爾主導的一項國會調查強烈批評外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board ）執法不嚴的現狀。政府打算向外國購房者征收最低5000元申請費，利用這筆款項建立一個全國數據庫，以監控非澳洲公民的住房交易狀況。
 
擁有墨爾本內東南區Higgins選區的奧德威爾表示，數據庫能用於交叉比對住房的水電使用狀況，從而查看這些住房是否被閑置。她說：“數據庫能讓我們真實了解到外國人購房問題的廣泛性和嚴重性。”奧德威爾也暗示，政府或需考慮進一步對外國購房者征稅，因為本地居民稱500元購房申請費無礙外國人投資澳洲房產的步伐。
 
家住Hawthorn區的奧查德（Roland Orchard）參與了近期舉行的外國人購房論壇。他表示，大量事實證據表明外國買家選擇在Kew區和Balwyn區購房，導致這些地區的房子處於空置狀態。“允許外國人買房和違反規則引發住房短缺，從而推升總體房價。”
 
來自居民團體Planning Backlash的多羅斯特（Mary Drost）表示，外國人按照規定只能購買新房。但許多人把原來的住房拆除，從而再建造新房。
 

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墨爾本學區房大受追捧 中國買家出高價搶購

據澳大利亞《澳洲日報》報導，中國的房產獵人渴望能獵到好的澳洲房產，因此迅速奔向墨爾本各個地區的房產拍賣會，搶購優質房源。據悉，一名中國買家為了搶購一處澳洲學區房，出價比保留價高出了10萬澳元。而一家中文房產網站的數據也顯示，中國買家最常搜索的郵編區包括墨爾本的東區，看墨爾本學區房的火熱程度。

學區房大受熱捧 賣價超底價10萬澳元

位於Balwyn區1 Palmer Avenue的四睡房獨立屋位於大受歡迎的Balwyn High School的招生範圍之內，因此成為了週末拍賣的870處房產中最受熱捧的房產之一。根據704場已知結果的拍賣會數據，墨爾本週末的清盤率為77%。

Domain Group的資深經濟學家Andrew Wilson稱，這個結果反映了市面上房源的短缺。他指出，雖然清盤率與去年同期相差不大，但是待售房產數量卻更少了。「墨爾本的清盤率有點出人意料，這顯然讓今年開了個好頭。」

在Balwyn，5名競標者爭搶這處擁有609平米地塊的家庭住宅。根據該房產的宣傳廣告，這處房產是「既可自建新屋，也可開發為項目」。它以162萬澳元的價格賣給了一名本地的華裔開發商。據悉，這名在墨爾本和中國兩地跑的開發商打算在這個地塊上建造一幢新屋。他拒絕接受採訪，只是稱他要趕去下一場拍賣會。

被這名開發商比下去的競標者包括一對特地從中國香港趕過來，只為購買房產的夫婦。Marshall White的中介Tori McGregor稱：「他們已經參加了幾場拍賣會……他們被本週激烈的競爭局面給驚到了。不過有好幾位潛在買家要麼是在過去兩週裡趕過來的，要麼是在本週特地飛來買房的。」

McGregor稱，中國買家利用網絡和他們的「朋友圈」進行信息蒐集的工作。「他們會在網上蒐羅房產，然後讓朋友代為查看。如果他們認為某處房產值得他們親自跑一趟的話，則他們就會飛過來親自查看房產，或者他們會通過這兒的朋友進行一次視頻看房。」

McGregor同時也表示，在推倒和重建了一些大型的家庭住宅，並在細分的土地上建造新的排屋後，Balwyn的房市正重煥生機。「由於這裡擁有優質的私校、公校，靠近公園和交通，並且待售地產只有那麼一點，因此這裡非常地受人歡迎，成為了細分地塊和建造新屋的熱門地區。大家都想要呆在這個地方，但他們同時也想利用手中的土地獲得一點利益。」

墨爾本學區房大受中國買家追捧

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墨爾本市東區最受中國買家歡迎

根據中文房產網站的數據，Glen Waverley、Mount Waverley、Doncaster、Box Hill、Balwyn和South Yarra是中國置業者最關注的城區。

昆州是第二受歡迎的州。出人意料的是，悉尼只有一個城區進入10大受歡迎城區的榜單之中。

Ray White Glen Waverley的房產經理Damian Moore稱，這個地區之所以受到中國買家的歡迎，主要是由於它擁有知名的學校。「維州最佳公校中的2所——Glen Waverley Secondary School和Mt Waverley Secondary College，以及墨爾本最佳私校中的2所——Wesley College和Caulfield Grammar在這兒都有校區。」

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澳洲房價有泡沫？專家：問題只在悉尼

據《澳洲人報》的報道，有專家指出，澳洲房價飆升及其可能對家庭、銀行和總體經濟造成的不穩定性感到絕望依舊是本土經濟故事中的中心部分。

相同的問題反復被提出。是否存在房地產泡沫？如果貸款幾百萬豪賭沒完沒了市場收益的地產投資者不受到約束的話，會出現什麼情況？回顧一下以2007-08年度全球金融危機為高潮的國際地產市場讓步及經濟衰退，澳洲是否會重現這一情景？

是時候重新考慮並再度校准問題的程度及其對貨幣政策的意義了。從最新的房價增長數據來看，可以認為不存在全國房價問題。如果確實存在問題，也幾乎只是悉尼的問題。CoreLogic RP Data的數據顯示，在截至3月的一年裡，全國房價增幅為適中的7.4%，是2013年9月以來的最低值。期間，悉尼的增幅高達13.9%，但墨爾本、珀斯及布裡斯班分別為5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛裡斯（Tim Lawless）說：“悉尼的增長趨勢似乎與其它首府城市的脫節了。”
 
如果悉尼是唯一一個“問題兒童”，這應當能緩和金融市場及經濟師評估住宅市場相關風險的方式，起碼能改變關於澳儲行（RBA）中期內會不會調整利率的想法。如果只是占據全國20%現有住宅的悉尼有問題，必須讓澳儲行有更多自由來下調利率。澳儲行周二可能將官方現鈔利率從2.25%下調至再創新低的2%。
 
從悉尼港（Sydney Harbour）到往西約50公裡開外的藍山區（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功將不同文化聚集在一起的大熔爐。當地吸引了社會經濟中的各個階層。作為澳洲的門戶，悉尼是國家的世界級城市，住宅的競爭可能很激烈，因而價格會比其它首府城市的高。無疑，悉尼目前的情況只不過是2004年之前住宅活動長時間不活躍過後的奮起直追。
 
期間，百年一遇的資源業繁榮開始閃耀，令資源和資本流向西澳的鐵礦石及天然氣項目。柏斯房價飆升至比肩悉尼的水平，2007年幾乎一致。
 
在繁榮末期，傳統的東西部房價差異再度得到體現。悉尼重返榜首，珀斯則在鐵礦石價格本周跌至十年低位，新投資因中國經濟增速放緩而干涸的情況下苦苦掙扎。因此，全國房產市場目前的狀況並不是沒有意義的。從某種角度來講，這是重返常態，因此應當被視為不那麼陰險的現像，而非可能搞砸經濟的怪物。再考慮到創新低的利率、不斷貶值的澳元及渴望把家安在靠近更好學校的中國富人，悉尼無疑會產生市場壓力，房價會攀升。
 
房價泡沫被指是悉尼，而非全澳的問題
德意志銀行（Deutsche Bank）的澳洲首席經濟師博伊頓（Adam Boyton）說：“在悉尼以外的地區，房價其實沒怎麼漲。2004年過後的10年裡，悉尼房價增幅低於通脹率。若在2004年上一次高峰時買了一棟獨立屋，去年某個時刻算上通脹率後才能回本。”澳儲行內部對房價的擔憂集中在銀行借貸標准而非價格走勢。這令房價降溫的重任落在了銀行監管部門的肩上，而非只有利率這種生硬手段的央行。
 
只有時間才能證明，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借給地產投機者的部分過度貸款。澳洲房產投資者在新房貸中的占比將近一半。審慎監管局已表示做好准備來嚴肅處理不希望改進借貸標准的銀行。
 
博伊頓指出，對最適合宏觀經濟政策的國家而言，悉尼房價問題是不顯眼的，不應當阻礙會讓總體經濟受益的降息。他聲稱貨幣政策必須以整體經濟為大前提來制定。因此，意識到房價問題主要集中在悉尼的話，澳洲經濟前景可以變得稍微清晰一些。不幸的是，這並未帶來多少歡呼聲。
 
本土經濟正受到商品價格狂跌的衝擊，澳元價格依舊過高，信心正在削弱，澳儲行似乎更可能下調經濟增長預期。按當前的預期來講，失業的壓力還得過段時間才能解除。去年澳洲經濟增幅為2.5%，這不足以應對已達到十多年來最高峰的失業率。
 
澳儲行近期的公文表明它傾向於進一步降息，不怕下調利率更可能導致刺激全國房價增長。在通脹率平穩的情況下，澳儲行有降息的空間。金融市場已預計今年還會有兩三次降息。在澳洲經濟走向所謂投資懸崖，即大型天然氣工程結束而資源項目投資進入末期的情況下，這並非沒有可能。隨著明年翻過這個懸崖，澳儲行希望其它經濟領域能挑大梁。
 

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官息維持歷史低位2.25% 澳洲房產買家未必受惠

澳聯儲（RBA）宣布維持官方利率在歷史低位2.25%不變，這個消息令眾多貿易商失望。

在2月意外下調官息25個基點之後，澳聯儲現已連續兩個月按兵不動。澳大利亞廣播公司報道稱，澳聯儲今天的舉動令很多貿易商困惑，因為市場揣測這個月的降息機率高達75%，這個預測已經令不少貿易商受惠。
 
銀行經濟學家是比較不相信央行會繼續降息的群體，在Bloomberg調查的30位經濟學家中有17位預測4月份的官息會維持不變。
 
根據澳聯儲的最新數據，銀行的平均標准可變按揭利率是5.65%，而折扣率在4.8%左右。房地產分析公司CoreLogic RP Data稱，這些按揭利率已經是1968年以來最低。這是導致房屋拍賣清盤率繼續攀高的因素之一。
 
澳聯儲宣布保持官息在歷史最低2.25%
與此同時，利率對比網站Finder的理財專家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，央行今天維持澳洲利率不變的決定其實對於潛在澳洲買房族更有利。
 
“去年我們看見房價均值增長7.4%至55.9萬（CoreLogic RP Data）。如果首置業者平均要多貸款3.8萬，從520,484元增至55.9萬元，那麼澳洲房價上漲的影響將比上一次降息更大。”
 
“事實上，如果你要為一間房子多花3.8萬，即使再來一次降息，那無法彌補每個月增加的還款。

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