Category: FAQ

“這裏的人均壽命是75歲。”去馬來西亞旅遊的中國人往往得到這樣的提醒。由於馬來西亞2800萬人口中約有700萬華人，不懂英文的中國人到馬來西亞後，也不會有明顯的語言溝通障礙。

事實上，馬來西亞算得上天生寶地，常年溫度在21度至30度之間，沒有明顯的冬季。與柬埔寨、泰國等國家相比，馬來西亞鮮有地震、海嘯及戰亂，綠化覆蓋率達到70%，其中58.7%是原始森林。

浩瀚的南中國海把馬來西亞分成了兩部分——東部馬來西亞和西部馬來西亞（下稱“東馬”、“西馬”）。馬來西亞的首都吉隆坡位於西馬。從中國內地城市廣州飛往吉隆坡，只需三個小時。

對於不少中國富人來說，馬來西亞正是屬於“三小時投資圈”內的壹個投資窪地。

檳城度假，吉隆坡租金回報率超6%

在長長的海岸線上，西馬的城市顯然非常活躍——檳城、吉隆坡、馬六甲、新山。

檳城位於馬來西亞西北部，當地華人居民多。由於臨海，檳城氣候宜人，更適合於養老、度假居住，投資價值偏弱。“國內地產開發商在檳城的項目比較少，多數是日本、韓國等其他國家開發商的市場。”新馬地區壹家地產中介人士耿先生告訴記者。

檳城的房價多數在20000元/平方米至25000元/平方米區間。但是，外籍人士在檳城買房有壹個價格門檻。

按照馬來西亞政府規定，外籍人士在馬來西亞購房需要向當地州政府申請，房產價格必須達到50萬馬幣以上，折合人民幣101.93萬元。

檳城政府在此基礎上提高了要求，規定外籍人士在檳城購房，必須購買價格在100萬馬幣以上的房產，折合人民幣203.86萬元。

“壹般在檳城買房的中國人，要麽就是買來度假用的，要麽就只能空著，坐等升值。”耿先生說，“從投資的角度考慮，檳城不如吉隆坡。”

吉隆坡作為馬來西亞首都，房地產市場的火熱程度堪比中國壹線城市。在這裏，租房市場與買房市場壹樣火熱。

據了解，約有70%-80%的中國內地人在吉隆坡買房後，即通過中介將房子出租，收取租金。吉隆坡整體租金回報率高達6%。

出租對象多數為歐美國家在馬來西亞的臨時居民，租約多在壹年以上。業主可以直接聯系當地中介，辦理出租手續，這並不違背當地法規。

“在吉隆坡，越靠近市中心雙子塔的房價越貴，租金回報率也越高。雙子塔附近的房子，不少租金回報率可以達到7%、8%，甚至更高。如果妳買來出租，越靠近雙子塔越好。”耿先生說。

據馬來西亞壹家房地產咨詢機構統計，目前，吉隆坡市中心——雙子塔壹帶，房價高達30000元/平方米至35000元/平方米。

吉隆坡市區——安邦、大使館、滿家樂廣場、武吉免登壹帶，房價在20000元/平方米至25000元/平方米區間。

這壹帶被稱為“吉隆坡的銀座”，是當地有名的購物區。為了推介這壹帶的樓盤，不少中介機構提出，買入部分樓盤的房產後，中介公司可以承諾將房產出租2年，年回報率在7%左右。

吉隆坡市區外圍——布城、太子城地段，房價在15000元/平方米至17000元/平方米。從布城、太子城到市中心，約有20分鐘車程。

由於馬來西亞政府辦公區域正在逐漸遷往布城、太子城，另外不少IT公司也在逐漸進駐布城、太子城壹帶，這壹地段未來也將成為吉隆坡的壹個新市區中心。據記者了解，布城、太子城不少壹期樓盤已被搶購完，二期預計從今年6月開始陸續開盤。

買布城、太子城附近的房子，最大的價值就是等待它升值。但出租肯定不如在吉隆坡理想了。

 

春季是澳洲房地產市場的旺季，許多人入市在澳洲買房，無論是為了自住還是為了投資。在你去看房或簽署購買合同之前，下面澳洲購房指南的這些法律條款是你應該牢記的。（中國人在澳洲買房條件）

1、列出合同中的所有固定設施/附加設施

所有沒有固定的東西實際上都被視為動產，而不是固定設施，可以被賣家移走。為免產生疑問，列出了合同所有可移動的項目。這些設施包括洗碗機、獨立式烤箱、游泳池設備、鏡子、壁爐台部件、花棚、盆栽植物和農場設備。

已知有賣方在結算之前移除獨立洗碗機和烤箱的情況。注意查看任何你不特別想要，但可能與房產共同購買的設施。

2、閱讀房主法團規則

房主法團，或法人團體，分割擁有及管理共同財產。每位房主都需支付費用用於維修共同財產，並分享為房主提供的服務，如綠化和管理。一些大型公寓樓的開發項目有一個以上的房主法團，特別是擁有停車場、健身房和游泳池的房產。

每一位房主法團都有規則。 如果他們沒有制定出自己的規則，則是默認通用法則。請務必仔細閱讀合同中規定的房主法團規則，看看是否允許有東西與你或你的房客住在一起。如有的地方一律禁止飼養寵物。

其它規則還有對寵物數量的限制，甚至是狗的重量的限制！

3、購買澳洲期房要小心

澳洲期房價格吸引，但投資風險更大，需格外注意購房合同上的一切細節

儘管房地產經紀人可能說，建築物將於明年完工，但合同可能實際上允許五年之內完成。如果你簽了字，你就會被困住。

請記住，你對固定設施和設備的控制有限。儘可能的在合同中瞭解。賣方通常對類似品牌和質量的固定設施有使用替代件的權利，所以列出品牌名稱很重要。

賣方通常也可以對你的公寓房做出微小的變化，如房屋面積縮小幾平方米。這對於一間臥室的公寓套房來說是很危險。 如果臥室太小了，你可能很難獲得貸款。在簽署任何合同之前，請查詢你的貸款人。

4、當心太陽能電池板、新裝修的廚房、新游泳池和水療

這些可能是賣方通過貸款或租購的方式獲得的。賣方未必擁有它們，這需要涵蓋在銷售合同中，尤其是涉及到個人財產擔保登記。這是金融擔保項目的國家數據庫，包括車輛（但不包括房地產）。

還有一項不能忽視的是融資者，以免你的太陽能電池板被收回。

5、考慮獲得建築物和害蟲檢查報告

較早時期的住房可能有地基和房頂的隱藏問題，以及白蟻。如果你要避免被所購買的住房中的問題困擾，花了幾百元做一份建築物和/或害蟲報告可能能為你節省一筆錢。現在，建於上個世紀60年代和70年代的樓房將要求更換窗戶，以防窗戶腐爛。

仔細閱讀房主法團股東周年大會紀要，看看這些是否已經做過或準備做。看看房主法團在銀行有多少錢。對於未來的主要基本工程你是否將被要求出資？此外還有查看混凝土車道的狀況和樓梯地毯的狀況。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

近年来，国内富裕阶层不断扩大，投资客瞄准了日元贬值的机遇，看上了日本的自然环境和房屋质量，不少中国人到日本购置不动产，日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。日本流通科学大学教授辻美代日前在接受新华社记者采访时说，最近一段时间，在日本购买不动产的中国客户明显增多，日本欢迎这些投资。

点击查看日本精品房源

在日华人邓女士说，最近常见中国人在日本买地、买房的消息，主要是因为日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留给子孙，日本房屋产权年限对于只有70年使用权的中国房产来说，显得非常吸引人。

中国人买日本房，觉得赚了，日本人拿中国钱复苏经济，觉得高兴。这真的是双赢吗？中国投资人，日本房市的风险你都看清了吗？

税税税，你算清了吗？

日本房价相对中国一线城市，有一定竞争力。例如记者驻地的惠比寿地区属于东京一等地，但驻地对面一座3层小楼，带地皮只要7680万日元（1日元约合0.052元人民币）。东京的二手房和小户型，即使是市中心，只要2000万日元就能购买。日本其他地区的房产都有中国人涉足，就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅，2000万日元一套，未完工就销售一空。

然而，在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用伴随，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的。

由华侨创办的中国通讯社社长姜德春指出，日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都中心地区，比如惠比寿和白金台等地，由于土地非常昂贵，收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

另外，日本不动产的遗产税非常高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。姜德春指出，日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。

日本遗产税的税率根据财产多少决定，财产越多税率越高。1000万以下房产的继承税税率是10%，3000万以下是15%，5000万以下是20%，1亿至2亿日元40%，2亿至3亿日元45%，3亿至6亿日元50%，6亿日元以上则高达55%。按照日本现行的遗产税，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。

简单归纳起来，日本购买不动产有如下税费：1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税（自用住房较低，为3%）；2、到政府部门登记备案要缴纳登记税（一次性）；3、不动产交易时要缴纳印花税（一次性）；4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，最高达到55%（一次性）；5、固定资产税（每年交）为市值的1.4%：6、当出让不动产时，不满5年的，需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%，超过5年，则为15%和5%。

保值升值，你想得美！

希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现。首先，日本房屋折旧率很高，独门独院的小楼一般都是木质结构，20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼，折旧率慢一些，但一般10年也要进行一次大修，大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。如果房龄达到50年，业主会协商后决定重建。如何买房保值？实在很难。

据说，一个旅美台胞老人，花了4500万日元在日本购得一处房产，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社会的实际状况，房子租出去五六年，前后倒赔了400多万日元。尤其是对最后一位房客，按其在美、台的经验行事，与房客打了两场官司，结果都输得一塌糊涂，赔了诉讼费，还倒贴了100万日元的搬家费。

日本炒房热早已结束，光从照片上看到漂亮的房子而不实地调查就购买的话，往往会吃大亏。即便是东京都内，哪怕位置相邻，居住环境也完全不一样。在一些情况极端的地方，车站南北之间、河流东西之间的土地差价超过2倍。

险险险，你买全了吗？

日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁，这属于特殊风险。所以日本不动产如果不买全了，地震、海啸、火山喷发带来的损失就不会赔偿。而即使加入地震保险，也有一个赔偿上限的问题。这些都得考虑仔细。

此外，在日本买房还必须仔细调查该建筑物是否合法，一些附带风险也需要考虑。例如2005年11月17日，国土交通省宣布千叶县的姊齿建筑设计事务所的一级建筑师姊齿秀次伪造了关于建筑的抗震性数据。问题曝光后，他设计的楼盘都被拆除。如果购买这样的不动产，有苦只能自己吞。

（据中国建材网）