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2018，新加坡房市反弹黄金年 | 新加坡

“要知道，在新加坡政府的市场“降温措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之，2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”

新加坡公寓价格四年来首次同比增长

进入2018年，低迷多时的新加坡房市终于迎来了久违的好消息。新加坡市区重建局 (URA) 在1月底发布的最新数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。

新加坡私人公寓房价指数同比增幅：

全球金融危机之后，随着经济复苏，消费者信心增长，新加坡私人住市场市迅速复苏，并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%，这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始，新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策，旨在为房价降温，挤出泡沫。2011年底与2013年初，新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税，2013年1月开始，外国人需缴纳的附加印花税上升到15%，永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税，非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税，外国人面临的总印花税率为18%，在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时，管理结构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的，是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架（Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR）的实行。根据TDSR，贷款机构在评估房贷时，需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款，所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求，成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩，新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施：

经过了几年的沉寂，2017年开始，市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显，去库存速度加快。2017年3季度开始，新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点，开始止跌反弹。

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2018年涨幅可达8-10%

新加坡最大的房地产经纪公司ERA市场总监陈野文先生表示，进入到2018年，市场的话语权已经重新回到卖家以及开发商的手中，之前三年的“买方市场”局面有所改善。陈先生引用了最新的市场数据：“2017全年，二手私宅交易量同比激增78%，共有14043个单位易手。开发商也售出14577个单位，同比2016年增加了22%。”对于一手房成交量上涨没有二手房来得快这个现象，陈先生认为其背后的真正原因并非是没有需求，而是开发商手里真的‘缺货’，导致供给严重不足。在成交量暴涨的驱使下，URA的数据显示，2017年全年新加坡私宅价格同比攀升1.1%，且分析师预测今年价格将在市场供给不足的情况下加速上涨，预期全年价格涨幅将达到8-10%。”

陈先生认为2018年是入手新加坡房产的大好时机，“要知道，在新加坡政府的市场“降温措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之，2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”

供需平衡可能要等到2020年

从2016年底开始，新加坡刮起了一股整体收购的风潮。许多地皮短缺的开发商们开始通过整体收购老旧的私宅项目，并加以重新开发的方式为市场带来新盘供给。据不完全统计，从2016年底到2017年底短短一年时间内，有18个私宅项目成功集体出售，售价总额达到令人瞠目的68亿元新币（约333亿人民币）。不过，陈先生认为，这种收购的流程通常相对繁琐，通常涉及政府的审批，甚至会遭到一些反对出售的业主上诉至法庭。因此，从收购到新楼盘的开盘通常要一年到一年半的时间。另一方面，从开发商手中获得买地款的业主们通常会再次将资金投入地产市场，寻找其他的物业进行投资，市场上的需求在短期内会继续攀升。因此短期来看，虽然2018年内新私宅项目的供应相比2017年会有所增加，但相信还是满足不了买家庞大的胃口。

陈野文先生预计，新加坡公寓市场上相对的供需平衡将在2019年下半年或者2020年上半年才会到来，也就是那些翻新的项目都已开盘的时候。但在那之后，由于新加坡新项目的工程周期通常为3年到3年半，从现在到2022年的二手房市场都将会处在一个供给的低谷期，这将促使二手市场的资本升值和租金上涨加速。

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作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

天空街区，自然社交，可持续住宅 – 家原来可以这么美

说到买房子这件事，很多人想到的首先就是：带不带学区? 是不是满五唯一? 首付多少? 离地铁站多远? 不知道什么时候开始，买房子这件事情似乎已经失去了它最初的意义: 生活的避风港与加油站。

在新加坡，大部分公民可以以较低廉的价格享受政府组屋的福利，社会购房压力并没有那么大。这样的环境下，就诞生了很多直达生活深层意义的公寓设计。这些设计多将生活与自然结合起来，利用有限的空间，在保证环境可持续性的同时，鼓励人跟自然更多更好地接触。今天我们就回归住宅的本质，为大家介绍三个获得各方好评的获奖公寓设计。

1. Scotts Tower: 生态新加坡，从垂直城市开始

在新加坡，许多现代派的建筑师是拒绝绿化的，她们认为房子是一个光光的盒子，像雕塑一样，在它的面前不能有绿化，它的身上更不能沾绿化，绿化只能在它后面待着当背景。可是，来自现代主义“风格派”的荷兰建筑事务所UN Studio 的设计师们却更喜欢将绿化融入到建筑之中。

这个大楼是新加坡城市的一个有趣点，跳出了一般的惯常设计手法，我们创造了一个在天空之中的街区，一个每个区域都有着独特功效的垂直城市。

—— UnStudio 垂直城市

自然，是很多人都向往的；对于建筑而言，尤为重要。但是自然本身不具备诗性，建筑的指向并非自然本身，而在于自然与人之间的关系上。

UNStudio 设计的Scotts大楼位于新加坡的黄金地段，靠近乌节路豪华购物区，在大楼的顶层能一览新加坡全景。

城市近景和远景通过设计的规模、细节和材质的变化得以强调。

拟建的外立面将相邻的几个楼层以同样模式组合在一起。

居民可以根据自己的意愿装点配置自己的生活。每一个单元都有露台空间可以享受外面的自然风光。

塔层天空框架的景观与地面结合地天衣无缝，多层次的环境为居民提供不同的休闲区域。

从电梯中走出来，首先看到的是中央公园或者河景，而不是冰冷冷地公共走廊，这大概是对于奢华的终极想象了。最大化利用原有土地的容积率并购买上空使用权，并通过在设计和建造上投入昂贵的成本，创造独一无二的建筑。体验电梯出来，看到中央花园的“哇”的体验。

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2. Marina One: 绿色社交生活，由Marina One连接

焦虑的原因，常因为在这样的社会中缺乏安全感。孤立的个体，无论地位有多高，财富有多少，都会觉得不安。因为人与人缺乏连接，社会也因此充满了变化，人们对未来的预期变得更加不确定。来自德国的Ingenhoven Architects认为一个好的社会应该是一个“健康细胞体社会”，认为居住环境应该是“自每个人，为每个人”的，在这种概念下，新加坡Marina One诞生了。

在营造Marina One之前，我们就在考虑有什么办法能让人们找到小时候邻里之间的美好关系，重建人与人之间的连接。最后发现景观是个很好的切入口，经过和Gustafson Porter + Bowman的通力协作之后，扩大公共景观区域的使用，使人们的生活更加接近自然，同时场地中的有效空间达到了原先的125%。

—— Ingenhoven Architects

Marina One由四座高层建筑组成，功能包含办公、住宅和零售等，建筑获得绿色建筑白金奖以及LEED的白金级认证。

两栋办公楼使用面积分别为17.5万平方米；两栋住宅楼包含1042间公寓和套间，可供3000人居住。

大楼与新加坡六条地铁线中的四条线路直接相连，加上便捷的公交站、自行车停放设施和电动汽车充电站等，有效降低了因私人交通工具带来的废弃排放量。

海滨视角。

平静而质朴的古铜色打通建筑立面和室内空间，带来一种和谐舒适的氛围，标志性的百叶窗让建筑显现出动态的美感。

以亚洲常见的水稻梯田为灵感，由四栋建筑围合起来的中央地带呈现出多层次的立体效果，展现出热带风情的多样性，营造出一个全新的生态。

种植超过350种不同的树木和植物，包括700棵树，以及3万7千平方米的景观区域。

建筑中的餐厅、咖啡厅、健身俱乐部、游泳池、超市、美食街以及位于户外平台的各种活动区域不仅仅服务于居民和办公人员，更提供了社交与互动的场所。

步移景异，逐渐来到空中的一个热带花园，在青翠的热带花园中感受凉爽的绿洲，豁然开朗，所有的焦虑消失不见。

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3. D’Leedon: 低碳新加坡，D’Leedon“自然丛林”的启示

当代文明需要更智慧的生存，我们在思考：植物是否可以是人类的老师？在新加坡温暖湿润的气候作用下，极其茂盛的植被使得一层平面看起来非常绿色。来自Zaha Hadid 的D’Leedon用园艺的视觉盛宴唤醒我们重新认识人类文明与地球生态之间的关系。

大自然是一切最有力的法则，植物，有着不可思议的智慧。将水域、茂盛植被、体育场地、城市广场和绿地作为D’Leedon的元素，每个元素被用以构成由岩石、森林、水、丘陵和草地作为山脉组成灵感的独特景观带，以形成一个真正的花园。

—— Zaha Hadid Architects

环境因素和位于赤道的地理位置，决定了高层住宅的南北朝向可以用来减少辐射。通过能源的再利用实现建筑的可持续性。D’Leedon被授予Gold+奖项。

由7个空中私家花园构成，井然有序的流体塔从公园中脱颖而出，郁郁葱葱的人造树隐隐约约，塔身呈现出花瓣形状。

场地内以及面向周围城市的连接和导向，作为规划整个场地的驱动性因素，通过将主车道移到地下以最小化汽车动线，从而在整个住宅区内建立一个更加人性化的景观。

从高层住宅“花瓣”式的形态结构到立面的垂直表达，以及相连的屋顶公寓和底层花园：通过在不同设计尺度具有高度差异性的个性化定制，为住户提供更加多元的选择。

结构的设计和分布包含了反映高层住宅的几何构成的设施，与“花瓣”的形式有着一定的连贯性。

根据高层住宅的位置，场地被分为成束的带状，每一栋高层如同一片延伸的“花瓣”，从居所处进入到私人花园。

开阔的景观视野，既能欣赏新加坡美丽的天际线，又能饱览绿意盎然的植物园和武吉知马天然保护区。步行一公里，就能抵达南洋小学，如果你正考虑送小孩去新加坡，那么，这里真的是不错的选择。

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人其实是很渺小的，人类的寿命很短暂，在大自然这样一个时空格局中，我们应该更加轻柔地、谦和地接触自然。购房的行为，并不是为了社会附加在这个空间上的其他意义。愿我们每个人都有机会可以让住宅回归本身的意义，愿每个人都自然的居住者。

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作者：Lisa Zhu

虽是弹丸之地，选对区域也很重要 | 新加坡

新加坡-寸土寸金的弹丸之地

虽然已经通过不断填海实现了国土面积23%的扩张，新加坡的全部土地面积仍然只有720平方公里，仅约为北京市面积的1/23。但在这么小的国土上，却居住着超过550万人口，这使得新加坡成为世界上人口密度第三高的地区（前两位是中国澳门与摩纳哥）。在高人口密度影响下，新加坡的城镇化水平达到100%，除生态保护区之外基本没有未开发土地。而在当地政府的长期规划下，新加坡人口将在2030年增长达到690万，为了满足更多人口的生活与对环境的影响，政府还在规划更多的自然保护区于公共设施用地。可以说，新加坡的每一块土地都有着可见的升值空间，是开发商的必争之地。

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在市政规划上，新加坡分为东、西、东北、北与中央五个区域。中央区又分为核心中央区(Core Central Region) 与其他中央区（Rest of Central Region）。核心中央区，包括莱佛士坊以及滨海湾的CBD区域、繁华的商业中心乌节路、武吉知马富人区。以及旅游胜地圣淘沙岛等地，是传统投资热点地区，房价较贵；其他中央区则包括了一些靠近市中心的传统居民区域。除中央区外的其他四个区域统称非中心区(Outside Central Region)，包括了相对较新开发的居民与商业区域。

国家面积虽然不大，新加坡各个区域的状况却有所不同。并且根据市政规划，各个区域的投资前景也随时会发生变动。那么在2018年，有哪些投资者必须要关注的区域呢？我们来看看新加坡最大的房地产经纪公司ERA市场总监陈野文先生带来的分析。

传统投资热点区域 –乌节路、武吉知马富人区

陈野文先生表示，新加坡传统投资热点地段为第9、10、11邮区，也就是大家熟知的乌节路、武吉知马富人区及周边地区。由于优质的居住环境并且邻近购物区、中央商业区，这些区域是海外投资者的首选目的地。在这些区域拥有地产也是新加坡本地人的身份象征。

由于投资比重较大，这些区域在过去四年的熊市中价格跌幅相对较大，形成了价值洼地，因此目前是投资这些黄金地段的好时机。

裕廊：第二CBD与高铁始发站

虽是弹丸之地，选对区域也很重要 | 新加坡 — 位于裕廊东的新隆高铁始发站艺术设计图

随着新加坡的基建与市政规划不断发展，陈野文先生认为除了传统投资热点区域，如乌节路、武吉知马、中央商业区之外，近几年最激动人心的区域就是裕廊第二中央商业区的规划。连接新加坡与马来西亚首都吉隆坡的新隆高铁始发站也将落户裕廊东，给这一区域注入新的经济活力。管理新加坡城市规划蓝图的新加坡市区重建局发言人表示，裕廊第二中央商业区的成型将是历时15年的中长期规划。鉴于新加坡政府向来以执行力闻名，这一区域的物业将给投资者带来可期的稳健增值。

巴耶利峇：便利性与商业潜能大大增加

除此之外，陈先生认为投资者也可将目光投向坐落于中央商业区和樟宜机场中间的巴耶利峇区域中心。巴耶利峇是两条地铁线的转换枢纽、交通便利，并且距离市中心和樟宜空港的通勤时间均在20分钟以内。政府将大力发展该区域的商业潜能。Paya Lebar Quarter 城市综合体项目即将在未来一两年内落成，该项目集写字楼、购物中心、精品住宅于一体，其中三座写字楼将可容纳约一万名白领在此办公。其住宅项目Park Place Residences总共只有429个单位，未来在租赁市场上想必会成为香饽饽。该住宅项目一期已全部售罄，二期预计会在今年开盘。巴耶利峇区域中心还有两幅大型地块可供未来发展，对于现在先入为主的投资者来说也可谓一大利好。

作者：Adam Yang

排版：Shellly Du

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新加坡超越中国成为美国商业地产最大的亚洲投资者 | 美国

2017年新加坡取代了中国，成为美国商业地产最大的亚洲投资者。

根据Real Capital Analytics和高纬环球的数据，这是自2012年以来新加坡首次超越中国。由于监管机构打击资本外流，中国投资者的交易量猛跌66％至59亿美元。

新加坡超越中国和中国香港，跃升成为美国最大的亚洲房地产投资者

资料来源：Real Capital Analytics及高纬环球，统计包括美国各行各业超过2500万美元的所有投资组合和独立交易

“我们预计新加坡将继续成为亚洲在美国房地产市场投资的单一最大来源，” 高纬环球亚太资本市场区域执行总监Priyaranjan Kumar说。他补充，资金可能流入数据中心，学生住宿和物流业。

主权财富基金GIC Pte占新加坡95亿美元购买额的近四分之三，房地产投资包括曼哈顿华尔街60号大楼——这是德意志银行（Deutsche Bank AG）美国总部的所在地，还有一些学生宿舍。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

房地产公司世邦魏理仕集团预计2018年将继续出现类似的趋势。亚太地区资本咨询执行董事Yvonne Siew表示，新加坡的机构投资者将会在海外分散投资，而中国则维持资本管制。

下面列出了去年新加坡在美国最大的一些投资项目：

除GIC之外，新加坡的美国房产买家还包括开发商、房地产投资信托公司和物流公司。新加坡在美国的全球投资者排名中位居第三，在加拿大和法国之后。

纽约优质投资物业：长岛市Astoria地区的新开发项目，共有215个单元，坐拥曼哈顿景观，设有休息区丶健身房丶屋顶平台。所有公寓均设有洗衣机/烘干机。硬木地板。13年减税，年度总收益达573万美元。 — **纽约优质投资物业**：长岛市Astoria地区的新开发项目，共有215个单元，坐拥曼哈顿景观，设有休息区丶健身房丶屋顶平台。所有公寓均设有洗衣机/烘干机。硬木地板。13年减税，年度总收益达573万美元。*（点击图片查看房源信息）*

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根据包括土地和已开发房产在内的数据，新加坡去年在全球商业地产上的投资增长了约40％，达到了284亿美元，打破了2015年创下的纪录。

2017年新加坡在海外的房地产投资创下新高

从上文可见，学生住宿已经成为了新加坡财团在海外最重要的投资标的之一。居外诚意推荐：英澳留学住宿新选择——SCAPE新型留学公寓

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原文来源：彭博
责任编译：Zoe Chan

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仲量联行：2018年亚太区商业房地产投资看“这六类”

仲量联行董事总经理赵正义2018年1月16日表示，综观2018年亚太区房产投资趋势，多元化的投资组合，将是投资人在传统地产选择下的新投资标的，如(1)共享办公、(2)银发住宅、(3)养生村、(4)数据中心、(5)个人仓库、(6)物流仓储，都将为全球投资市场增添投资动能。

赵正义指出，在智能科技丶共享办公浪潮带领之下，全新办公体验将可望为企业提升员工工作效率丶吸引优秀人才及办公环境管理方便性，成为企业租户於未来办公空间规划上的主要考量。他回顾2017年亚太区重大房产交易，中国香港创下全球商办大楼交易单笔最高成交金额，52亿美元出售中环中心（The Center）；雅高酒店集团（Accor Hotel）以12亿美金收购澳洲曼特拉集团（Mantra Group）的酒店；嘉德置地投资信托以15亿美元收购新加坡亚洲广场2号大楼（Asia Square Tower 2），皆引发全球房产市场及媒体的高度关注。

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展望2018年房产市场，仲量联行预测，由於亚太地区核心市场成长动能持续增加，投资人看好发展中市场投资意愿攀升，2018年亚太地区房产交易量将可望成长5％达到1,350至1,400亿美元。那麽2018年投资人和企业租户该聚焦於哪些房产趋势呢？

仲量联行表示，2018年印度丶中国将持续成为亚太地区被受瞩目的投资市场。印度在经济成长趋动和房产基本面良好，一线城市的办公大楼和零售地产预计将为投资人带来丰厚的投报率。中国的住宅市场在长期供应不足丶人口红利以及政府监管调控政策下，一丶二线城市住宅库存量仍处历史低点，促使租赁住宅将成为2018年市场关注焦点，并为中国的房地产开发商和投资者带来新商机。

银发住宅丶养生村丶学生宿舍丶数据中心和个人仓库，都将是2018年投资人於房产市场中的新选择。仲量联行研究显示，新形态地产项目的市场需求已明显超过供给量，人口高龄化及人口成长皆是驱动新形态房产需求的主要因素。与其他传统资产类别相比，个人仓库的收益率相对吸引人，在东京和新加坡为5-7％，澳大利亚为5-8％，中国和印度甚至高达8％。

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房产科技将是2018年房产界的新潮流。根据研究显示，2013-2017年期间，全球房产科技总投资额高达78亿美元，其中48亿美元来自亚太地区。长期来看，服务数据化、物联网(IOT)应用和自动化将对企业房产策略、团队组织产生巨大影响。物联网智能系统和通过网络运行的设备，将更有效率的清楚呈现资产使用率和效能，智能建筑将帮助业主和企业租户节省成本并提高绩效表现。

尽管成本控管在公司营运上仍为大多数企业的主要考量，但聘请优秀人才更是企业成长不可或缺的重要资产。为提高员工彼此间的互动并吸引和留住优秀人才，2018年考虑使用共享办公空间的公司将持续增长。创造全面用户体验的转变正在开始改变办公空间。未来的工作空间是能够满足员工需求，同时提高效率和参与度。那些提供高科技、个性化和创新空间的公司，如：共享办公空间、健身房，创造以人为本的办公环境将脱颖而出，在人才争夺战中吸引最好的人才。

悉尼中央商务区仓库和办公室

地址：澳大利亚新州悉尼Orion路2-6号
仓库：约496平方米
办公室：约425平方米
总面积：约921平方米
宽敞停车场
仓库空高约6.5米
办公室和仓库独立进出通道

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来源：仲量联行
责编：Zoe Chan

2017年3季度亚洲房市两极分化，谁是赢家？

中国香港、中国澳门和菲律宾的住房市场走势强劲

中国香港的房价同比增幅在2017年3季度列全球第二，同比大涨 13.14%，与去年同期同比下跌跌 5.67% 的表现形成鲜明反差。环比来看，中国香港房价在 2017 年 3 季度较上一季度涨 0.87%。

尽管中国香港政府在 2016 年 11 月与2017年4月两次非首套住房提高了印花税，加上外国买家附加税，海外投资者最高需要支付30%的印花税，但这些措施并未能长期抑制房价的涨幅。许多开发商出台针对印花税的优惠措施，更使得新房需求相比二手房更为强劲。

中国香港差饷物业估价署的数据显示，2017 年前 10 个月的住房交易总量较去年同期增加 13.8%，达到 50,560 套。销售总金额也激增 35.1%，达到4,506 亿港币（57.73 亿美元）。政府加大对地产开发的调控政策、低利率和稳定的货币水平，推高了住房需求水平。与此同时，政府控制的土地供应则继续收紧。

中国香港经济在 2017 年 3 季度同比增长 3.6%，高于前几年的数据（2016 年 1.9%，2015 年 2.4%，2014 年 2.8%，2013 年 3.1%，2012 年 1.7%）。

中国澳门在基础设施方面加大了投资，将改变中国澳门与中国和中国香港之间的联系。这样的大环境也让中国澳门的住房市场表现喜人。2017年3季度，中国澳门住宅单位的平均交易价格同比激增10.53%，远高于去年同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房价较上一季度环比下跌 5.01%，显示了较大的波动性。

中国澳门经济从 2010年到 2013 年实现了近 17% 的总涨幅。在 2014 年下滑 1.2%，但随后又在 2015 年大涨 21.5%。之后随着中国反腐工作的力度加大，中国澳门的主要产业支柱赌博业受到重创，在 2016 年仅微涨 2.1%。

经济学人的数据显示，中国澳门赌博业的收入进来开始走高，加之多个基础设施项目上马，中国澳门经济预计今年有所回升，预计 2017 年和 2018 年平均涨势均为 7.8%。

菲律宾住房市场表现依旧强劲。菲律宾的金融中心-马卡迪中心商业区的三居公寓均价2017年3季度同比上涨 6.58%，较去年 7.56% 的同比数据略有走弱。从 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由于菲律宾经济增长快速，马卡迪中心商业区的地产价格累积涨幅已经接近50%。

2017年3季度亚洲房市两极分化，谁是赢家？ — 马卡提是菲律宾的金融中心，属于马尼拉大都会区的一部分

菲律宾统计局的数据显示，菲律宾的经济已经连续 6 年强劲增长，2017年3季度的经济增幅也接近去年同期 7% 的增长水平。菲律宾政府预计该国经济今年的增长水平介于 6.5% 和 7.5% 之间。前几年的增长情况为：2016 年 6.8%，2015 年 5.9%， 2014 年 6.2%， 2013 年 7.1%， 2012 年6.7%。

日本东京公寓现房均价2017年3季度的同比涨幅为 2.56%，而略低去年同期的2.93%。东京住宅房价在上一个季度中环比上涨 1.83%。

东京房市上不同住宅类型的需求呈现不同走势。日本土地研究所数据显示，东京公寓现房成交量在 2017 年前 3 个季度的同比涨幅为 1.6%，达到 28,467 套。但同期东京独栋现房住宅的销量却下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行预计，日本这个世界第三大经济体在 2017 财年的经济增长幅度为 1.9%，好于前几年的表现。前几年日本经济增幅分别为2016 年1%， 2015 年 1.1%， 2014 年0.3%。

另外，日元从 2015 年 6 月的 1美元兑换123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兑换112.75日元，升值幅度达到 9.7%，因此对于大部分海外投资者而言，日本住宅的收益更高。但这并不足以弥补 2012 年至 2015 年期间日元对美元高达 37% 的贬值幅度。

大部分亚洲住宅市场出现小幅价格下调

蒙古的经济大幅下滑，陷入严重主权债务危机，导致该国住房市场持续低迷。全国房价在 2017 年 3 季度的同比跌幅为 5.7%，去年同期跌幅更甚，达到7.92%。

蒙古经济在 2016 年仅上涨 1%，远低于前几年的数据：2015 年 2.4%，2014 年 7.9%，2013 年 11.6%，2012 年 12.3%，2011 年 17.3%，2010 年7.3% 。2016 年政府债务达到了 GDP 的 79.4%，达到历史最高点，前几年的比例为2015 年 77.4%，2014 年 54.7%。IMF 预计该国经济2017年涨幅为 2% ，2018 年2.5% 。

泰国的房地产市场持续疲软。2017年3季度，泰国全国房价同比下跌 0.62%，远低于去年 1.01% 的同比涨幅。不过环比来看，泰国房价在 2017 年 3 季度则上涨了 0.98%。

泰国经济在 2017 年 3 季度的同比涨幅为 4.3%，高于上个季度 3.8% 的水平，也是 4 年多来最快的增长速度。主要推动力来自农业和旅游业走强，出口复苏国家经济和社会发展委员会预计该国经济增长水平将为 3.9%。

韩国住房市场的价格走势同样低迷，全国购房价格指数在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%，也是连续第 5 个季度房价下跌。

韩国银行的数据显示，由于出口走强，就业市场改善，该国经济今年预计增长 3%，略高于 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。

新加坡经济开始走强，住房市场也正式复苏。2017年3季度，该国房价同比微跌 0.52% ，虽然是该国连续第 16 个季度房价下跌，但这也是该国自 2013 年 4 季度以来最小的同比跌幅。该国房价在 3 季度环比上涨 0.73%，为2013年4季度以来首次房价环比上升，象征着房市的正式反弹。

房市需求也开始明显回暖。新加坡市区重建局的数据显示，2017 年 3 季度的新建私人住宅销量较上一年增长 34.4%，达到 2,663 套。相比之下，市场中新增私人住宅的数量则同比下跌 26.5%，仅为1,183 套。供求关系有利房价进一步回升。

新加坡经济2017 年 3季度同比上涨 5.2%，好于上一季度 2.9% 的水平，也是自 2013 年 4 季度以来的最佳表现。新加坡贸易和工作部估计该国经济今年将增长 3% 至 3.5%。

中国台湾地区的住房市场持续走弱。2017年3季度，当地住房价格同比下跌 0.51%，环比则下跌 1.6%。由于出台了限制投机购房的政策，中国台湾地区已经连续两年经历房价下跌。

中国台湾地区行政当局的数据显示，在技术出口的带动下，中国台湾地区经济在 2017 年 3 季度同比增长3.11%，高于2017年前两个季度的涨幅。中国台湾地区经济2017年全年预计增长 2.15%，前几年的数据分别为：2016 年 1.5%，2015 年 0.65%，2014 年 3.9%，2013 年 2.2%。

印度尼西亚的经济虽然欣欣向荣，但房价仍然萎靡不振。2017年3季度，该国 14 个大城市的住房价格同比下跌 0.47%，也是该国连续第 11 个季度出现房价同比下滑。

需求持续大幅走弱，总供应情况则预计在未来几年中不断放缓。IMF 预计该国今年的经济增长幅度为 5.2%，前几年的数据为：2016 年 5%，2015 年 1.9%，2014 年 5%，2013 年 5.6%，2012 年 6%。

作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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看世界第五高科技城市的房市投资潜力 | 中国台湾

一家专门从事分析创新型城市的研究机构2thinknow，将台北列为世界第五高科技城市，超越韩国、新加坡等亚洲竞争对手，位居亚洲之首。面积只有1/18个上海市的台北聚集了一些全球最大的个人电脑公司，其中包括华硕、微星、技嘉、宏碁等。

而且，最近政府提出了一项名为“前瞻性基础设施发展计划”的建议，计划为未来四年在国家基础设施上花费高达140亿美元。

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“前瞻性基础设施”的发展重点是铁路运输建设，数字化发展和城乡项目，这些项目将推动“亚洲硅谷”的规划，并将分别加强内湖、南港区和桃园的研发和制造产业链。

物业占用趋势

台北写字楼市场目前具有相当的竞争力，原因是市区重建以及写字楼改建为酒店导致供应下降。

南山广场预计于今年年底（2017年）竣工，预期优质写字楼的租金水平将上调3-5％。但台北市优质写字楼市场租金水平还低于其他一些国际城市，预计新沂规划区将吸引更多企业入驻。

预计需求的主要来源来自生物技术、金融和软件行业。

南山广场的建筑师须部恭浩解释，设计灵感来自於西洋棋——101是国王，南山广场是王后

商业房地产市场

2017年上半年商业地产交易量与去年同期相若。工业用房地产的需求量最大，但土地市场最活跃。

今年最重要的投资项目C1D1将推动台北市西部的重建。政府提供的发展价值超过20亿美元，成为今年台北最重要的投资项目。

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根据发展计划，这两座双子塔将高达76层和56层。塔楼的底部，中部和顶部将分别安置零售商店，办公室和酒店房间。

住宅市场

去年房屋交易量创历史新低，但2017年上半年房屋销售额增长了20％，价格下行压力较小，结果买家逐渐恢复了信心。

对于豪华住宅交易，开发商已经下调价格以吸引买家。豪宅价格预计下降，交易量会略有增加。

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信息来源：莱坊
责任编译：Zoe Chan

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2018年亚太区房市展望普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投资进入亚洲房产的驱动因素中，流动性过度是最为显著的因素。手握大量现金的各地主权基金和投资机构的基金经理们都在增持海外和本地市场的房产类资产。对这类资产的激烈竞争改变了亚太区房产业的基本面，也带来意想不到的后果：

趋势一：传统的投资风险和回报分级评估体系已失效。很多核心投资者在风险曲线上继续上爬（为了达到投资回报承诺）或在风险曲线上下滑（以寻求稳定且安全但在主权国家债券上无法实现的回报）。

趋势二： 机会主义投资者已经修正对投资回报的期望值，大多下调了投资回报预期。

趋势三：主流和机会主义投资者都回归价值提升领域。因而，越来越多投资者寄望于在资产价值提升上做更多努力，而更少去依赖杠杆或租金增长（因为两者的增长在多数市场已经放缓）。

趋势四：对房产类资产争夺战加剧的结果是投资者进入传统意义上的冷门板块，比如数据中心、廉租房、出租型共享性房屋、学生公寓及养老院等资产。

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日本：机构转向谨慎东京将面临办公资产过剩

2012年10月启动的量化宽松政策为日本市场开启了持续至今年的牛市。因而资产价格上升，继而带来持续的租金、资本价格以及日本房地产信托基金的增值。受益于资本化率收缩和高杠杆率， 2012年进场的诸多投资者都已经赚得不少。

最新的普华永道的房产投资业者调查显示，诸多投资者预期2018年日本房地产信托基金交易量会下降，机构将对房产市场持谨慎态度。随着租金增长势头放缓，办公室租金收益下跌到3%以下，许多投资者认为此轮量化宽松周期已至尾声。与此同时，由于本土和国际资金争夺为数不多的可购资产，目前出价者和资产持有者已经出现预期差，询盘价与挂牌价之间的差异正在拉大。2020年东京奥运会之前，办公楼板块的供应量会大大增加，目前来看办公楼板块的空置率仍在4%以下，新办公楼的空置率在30%，一旦大量新办公楼出租率上升，将带来旧办公楼收益危机。

此外，日本房产的投资者已经将注意力转向租金收益，而非房价的继续上涨。目前的日本对于机构而言仍然是理想的市场，因为租金收益率大概为4%左右，而借贷成本不足1%，不用借贷杠杆的情况下，现金收益在7-8%左右，目前在全球内都很难找到这样的稳定的高收益了，一位投资者如此告诉PwC 的调查员。

与此同时，诸多基金经理也将注意力从办公楼板块转向住宅板块。因为日本将进入低通胀，低成长、低利率时代，因此那些低波动板块更吸引投资者。但对于住宅的租金走势，投资机构和房产业者的观点不一，不少认为日本缺乏工资上涨的可能，而租金收益率已经从3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

而寻求高收益的基金机构转向日本的二级城市，例如福冈和大阪。根据CBRE的数据，日本五大东京外都市的住宅交易量在2017年已经超过了东京。市场分析人士普遍认为良性的供给需求比加上房价低，为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。“我们在1年半以前开始进入大阪住宅市场，有些买到了，有些未能如愿，因为市场上的竞争者非常激进。目前的租金收益率已经从5%跌倒了4.0-4.5%之间，

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市

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新兴经济体和新兴房地产概念2017年被追捧

越南和印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。在普华永道对房产业的调查中，印度和越南的办公类资产最吸引外来投资人的注意。此外，投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好，都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底，2017年下半年及2018年市场转向回温。

越南

投资者最倾向于将越南与10或者15年前的中国类比。越南的经济增长速度为7.4%, 政府的官僚主义仍然是投资者的心头结，该国政府对外资的投资管制正在逐步放开。普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市，反映了投资者对越南的经济增长将惠及房产价值。尽管越南的新兴势头令人瞩目，但该国的房市投资机会在数量和规模上仍然偏小。