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未来5年，英国房产哪些地段最值得关注呢？从房价的增长来看，位于英国西北部的利物浦无疑位居榜首。根据英国房产市场2016年10-11月报告显示，就地区而言，英国西北地区的房价持续增长，剩余大部分地区房价呈现回落态势。 

作为全欧洲最古老华人社区的所在地，今天，约有1万华人居住在利物浦及周边地区，其中包括来自中国大陆、中国台湾、中国香港和其它东南亚地区、数目不断增长的海外学生。这座城市有着令人振奋的未来，对当地居民、大学及基础建设的投资正持续进行中。 

继伦敦之后，利物浦是英国经济发展最快的城市之一，也是英国西北地区核心城市。利物浦贵为英国主导城市之一，有众多重建发展项目，给年轻新一代创造机会，也鼓励专业人员发挥丰富的想像力，这使他们向往生活在这座文化名城。这种人口的流入造成了空前的房屋供不应求的态势，事实上，利物浦的竣工建筑只能满足不到三分之二的需求。这恰恰给当地房东带来了最佳的商机，买楼收租以获取前所未有的高回报收益。

英国国家房屋联合会(The National Housing Federation)也预计利物浦私人房屋租金将会大幅度上涨。目前利物浦的平均租金回报收益是英国城市中最高之一，可高达7-8%，而伦敦的平均租金回报收益率只有4.86%，可见利物浦的平均值表现更胜伦敦。 

英国财政大臣乔治·奥斯本（GeorgeOsborne）指出，以中国人为主的亚洲投资者现时正大批涌入利物浦。奥斯本解释，政府正在致力鼓励中国人在机遇处处的利物浦投资。 

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优质的教育资源

中国文化一直重视教育，而利物浦拥有一些世界上最顶尖的大学，利物浦拥有三所大学-利物浦大学，利物浦约翰摩尔大学和利物浦霍普大学。利物浦大学是英国久负盛名的研究型重点大学，英国六所“红砖大学”之一，这一地带房产之所以成为投资者的必争之地，和当地的教育是分不开的，中国投资者大多会考虑到子女的教育问题，优质的教育资源是子女教育和投资的保障。 

巨大学生公寓市场 

据了解，利物浦等地学校宿舍仅容2成学生，引买家关注。多个大学的住宿部门，很多大学的学生宿舍只能解决全校20%学生的住宿需求，剩下80%的学生只能去校外自行租住私人住宅。某大学虽正在扩建新的学生宿舍力图解决更多学生的住宿问题，目前仍有约65%的学生无法在校内宿舍居住。在这65%的学生中，除了20%的学生住在本地，剩下45%的学生将不得不在校外寻找租住私人住宅。 

房价及回报 

英国某些学区公寓投资成本较低，最便宜的大概5万多英镑(约合人民币50多万元)就可以买到，平均价格也只需7.5-8万英镑。购买学区公寓的不是获取房屋的永久拥有权，而是250年的租赁权。且地产商大多具备包租服务，承诺3-5年内高达7%的投资回报率，还是另很多投资者欣然买账。 

英国多家学生公寓房产开发商了解到，学生公寓的投资回报率高达7%，五年内就可收回初始投资的45%以上，英国房产一向以房产保值和增值而著称。

延伸：走入利物浦  全景了解“帝国第二城”的独特魅力

利物浦对很多人来说，可能意味着从这里发源的披头士乐队，或在这里注册的泰坦尼克号邮轮，以及这里的两个足球俱乐部。事实上，这个曾经的“帝国第二城”有着相当辉煌的历史。虽然利物浦在过去的数十年转型过程中也有过低迷，但在20世纪末时利物浦已经开始复苏，现在又迎来了了英国政府大力推行的“北方动力”（Northern Powerhouse）计划，使得很多人看好它的前景。因此在本文中，我们将带您走近利物浦这座独特的城市。

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利物浦的复苏

坐落在英格兰西北部默西塞德郡（Merseyside）的利物浦，曾是英国最大的经济圈之一。在历史上，利物浦的经济集中于城市的港口和制造业基地.19世纪时，利物浦的财富总额甚至超过伦敦。不过随着时代的变迁，辉煌不复，因此利物浦也经历了数十年的低迷期。

从20世纪开始，利物浦专注于城市复兴，其经济逐渐复苏，增长速度连续多年超过全英平均水平。这一过程目前仍在继续。就如同英国其它城市一样，利物浦当前也以服务行业为主，大部份是公共管理，教育，医疗，银行，金融及保险业。在最近几年，媒体和生命科学也在显示地增长。虽然港口业和制造业已经不复往日，但利物浦仍然是英国最重要的港口之一，以及很多航空公司总部所在地。未来计划重建利物浦北部码头的大型复兴工程。Liverpool Waters将在未来数十年内投资55亿英镑，并创造17,000个新职位。

到了21世纪，利物浦大力发展文化与艺术产业，兴建了大量的世界级艺术画廊，博物馆和地标建筑，还有欧洲最大的购物中心“利物浦一号”（Liverpool ONE），以及与着名的披头士相关的旅游项目。因此旅游业和休闲行业也逐渐成长为支柱型的经济产业。利物浦现在的海外游客数量在英国排名第六，也是世界前100个最热门的旅游城市。

利物浦的文化

作为一个相当老牌的港口城市，各族裔的海员从很早就开始在这里定居。因此利物浦拥有欧洲最古老的华人社区，以及非常多样的民族与多元化的文化氛围。 is 19世纪的海员。当前亚裔约占5％。

利物浦的音乐世界闻名，也是吉尼斯世界纪录所认可的“世界流行音乐的首都”。披头士乐队（Beatles）就诞生在这里。而且利物浦的最畅销单曲迄今为止达56只，比世界其它任何城市都多。

这个利物浦市是英国最成功的足球城市。足球是这个城市最流行的运动，也是埃弗顿（Everton）和利物浦俱乐部的主场。这两个俱乐部共赢得到数十次联赛冠军或欧洲杯冠军。

利物浦的大学

利物浦有三所大学：利物浦大学（利物浦大学），利物浦约翰摩尔斯大学（利物浦约翰·摩尔斯大学）和利物浦霍普大学（利物浦希普大学）。共有6万多名学生，其中有6千多名国际留学生。学生数量还在继续增长，据英国文化协会（British Council）预测，英国大学的国际学生到2022年时将再增长10％。

理想的租房市场

根据土地注册处发布的数据，默西塞德郡的平均房价为£105,780（比2007年低20％），远低于英格兰和威尔士的平均水平£177,766（接近2007年高峰水平）。的房价复本仍然有待时日。不过就利物浦城市本身而言，房价在过去12个月内有着不错的增长，上涨了5.2％。

由于利物浦的学生，特别是国际学生人数众多，带来了对优质租赁房源的大量需求，因此利物浦房市对对租赁房源的需要很稳定，再加上这里的房产价格实惠，所以投资者可以待较高的收益率。因此利物浦的早已名列英国十大购房出租热点。据汇丰银行2013年发布的报告，利物浦的购房出租回报率平均达到6.57％，平均月租498英镑。

住宅投资公司Assetz资本的首席执行长Stuart Law表示，利物浦已经超越伯明翰，成为只次于伦敦和曼彻斯特的吸引外国投资者的“第三城”，他说：“很多华人投资者想在这里为就读而东亚和中东的投资者则喜欢做更大型的，数千万英镑的投资。

北方动力的影响

英国保守党所称的“北方动力”（Northern Powerhouse）项目，希望通过加强利物浦，利兹和曼彻斯特的基础建设，包括改善铁路和公路连接，来释放出北部城市的综合实力。

而“北方动力”项目对利物浦的房市影响如何呢？房地产经纪人对此很乐观。

“今年利物浦房市上的销售和租赁增势显示，是近几年来表现最好的一年。”地产仲介Keppie Massie的经理Debra Beach说，「而那些临海的高端地段，如皇家艾伯特码头皇家阿尔伯特码头），塞夫顿（塞夫顿）和威勒尔（The Wirral）的郊区，需要一直都不错，特别是很多球员都在这里买房。

关于利物浦房市

利物浦最最高级的邮政编码是Shireburn Road，Formby，Liverpool L37，平均房价1,387,147英镑，而销售最火热的地段（转手率最高）是Bryony Road，Liverpool L11和Knavesmire Way，Allerton，利物浦L19两地。

虽然房产投资者可以通过房屋买卖大赚一笔，但是怎洋才能发现那些具有升值空间的房屋和区域呢？其实，在一片地产升值之前总会有一些迹象，聪明的投资者，善于发现那些别人还没有发现的迹象，从而先发制人。这些迹象包括当地政府对某一片区域未来几年的发展规划、交通建设比如地铁站和火车站的新建等等。伦敦三区的stratford就是一个很好的例子。这裡曾经发展滞后、居民混杂、安全系数较低，但自从2012年伦敦奥运会在这裡举办过后，这块区域正 迎来新的开发时期。特别是2016年初这裡将升级为伦敦二区，Crossrail在2018年开通之后，这裡的交通也将变得更为便捷。

具体来说，到底怎洋先发制人、找到未来升值空间大的“潜力股”地产？

一、跟着超市走

大的超市都有专门的市场研究小组，所以他们会有相应的研究数据，和对于特定区域人口的统计分析。当一个区域的地价开始上涨，超市一定会趁机进入。 Sainsbury,Tesco,Waitrose和Marks&Spencer是找寻地产上涨时可以惨考的四大超市。这些超市做了很多关于住护 和区域的市场调查，而这些超市的建立又会吸引诸如星巴克和Costa咖啡店和其他形式的零售业的兴起，这些都是地价上涨的风向标。

 二、考虑行程和距离

 如果找不到一个理想的地点，那麽至少应该找寻一个这于“通勤”的地方。任何通有铁路，地铁或是自行车路线的区域都会在最大程度上提升一个区域的地价。 Finsbury Park就是这洋的一个例子，自从地铁设施在那裡建设后，周边的房屋价格直线上升。另外，大家一定要对于自行车道或是自行车租赁留意了，因为自行车比起几 年前来说要重要很多。现在的住护都会询问租护他们是否提供可以存放自行车的地方，这足以看到目前自行车的重要性。

 三、高价房屋的扩散

只要一个区域受追捧，那周围的区域的房价马上会持续增长。通常都是有一个核心区域大家想居住在那裡，后来就会慢慢扩散开来。所以不要花费高价去购买那些 当下最流行的区域，转而寻求紧挨著的“邻居区域”是一个不错的选择，因为市场一定会紧跟。在伦敦，Vauxhall就是这麽一个区域，这裡升值后，周边东 南伦敦的Oval,Camerwell,Dulwich和Peckham立马变得十分抢手。

 四、大发展=高价值

当一个发展商在某个区域计划了大片的开发时，他在那裡的发展一定会带动周边区域的地价上涨。奥林匹克公员就是这种例子的教科书，同洋，像温布利球场的修 建在当时也带来了周边其他很多房屋建设。这还不仅限于体育范畴，在Vauxhall正在修建的美国大使馆就一定会拉动很多的二次投资。

同时，像King’s cross车站的整修和提升，包括在周边谷歌打算新建办公楼的举动都会使King’s cross区域升值。即使有些地方相对孤立，但如果有一个大的项目并且会注入大量资金，这一定会撤底改变整个社区，而这对于那些在资金注入前就已经买房的 人来说是个利好的消息。

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据《每日邮报》报道，英格兰银行最近微调了之前含糊不清的政策，让贷款人能更容易地获得超过年收入4.5倍以上房贷，该调整将会即时生效，从实际上放宽了高贷款与收入比的房贷金额限制。

房贷经纪John Charcol的高级技术主管布尔杰（Ray Boulger）表示，将季度限额调整为年度限额的变化意味着，借款机构批准贷款金额为4.5倍年收入的额度，可以增加约10%。从短期来看，增加批准这类贷款申请的比例还有上升的空间。

2014年金融政策委员会，向审慎监管局（PRA）和金融行为管理局（FCA）提出意见，建议两个机构应该“确保房贷机构，不要让新增住房贷款总数中，贷款与收入比在4.5或者更高的贷款比例超过15%”。

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而今天作为英格兰银行一部分的PRA，已经确认会将目前固定的季度限额修改为四个季度的循环限额。

虽然这只是一个技术上的变化，但会对于获得高房贷与收入比的贷款的难度，起到相当重要的影响。这是因为，这一变化会让房贷机构可以更加容易的管理限额，而不是为了不超过季度限额而小心翼翼避免批准高比例借贷。

布尔杰表示，因为很多房贷产品都有6个月的有效期，但房贷公司并不知道贷款人能多快完成房贷申请，因此每个房贷机构都只能假设，可能超过4.5倍收入的房贷比例会很快达到。这让房贷机构只能将这类高比例的房贷限制在13%，而不是PRA实际设定的15%限额。这样一旦这类高比例房贷申请的速度比平常快，房贷机构也不会超过15%的季度限额。

他表示，如今将这一季度限额调整为年度限额可以让房贷机构有更多的灵活性。这意味着，可以在实际情况下，使得这类高比例的房贷所占总房贷的比例，更加接近15%的限额。

新政策可以让机构更好的做出事先预估，因此对最大收入倍数的房贷条件调整也会更少。

2月英格兰银行宣布，正在就放松小型住房协会，以及银行机构针对房贷所持有的资本要求进行咨询。这两项政策都是为了改善房贷市场的竞争情况。

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（据英中网）

据《每日邮报》  上一任财相奥斯本对高价房增收印花税的改革，导致政府房产印花税收入大幅下降。房产中介和议员呼吁现任财相哈蒙德在下个月的预算案中减少对高价房产的印花税率。

2016年4月，时任财相奥斯本再次实行新印花税政策，超过150万英镑的住宅负担更多的印花税。售价150万英镑的住宅原本缴纳印花税7.5万英镑，现为9.375万英镑；售价250万英镑的住宅需缴纳的印花税从17.5万英镑升到21.375万英镑。同年，150万英镑以上的住宅销量下跌4成。对于新政实行后高价住宅销量下降，财政部早有预见。

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这直接影响到政府税收收入。英国地政局（Land Registry数据显示，2015年4月-11月，财政部房产印花税收入10.79亿英镑，而到2016年同期，降为6.357亿英镑，减少了约4.4亿英镑。

印花税改革早在2014年12月就由奥斯本推行。他称，98%的买家受益于此政策，而所购房产价值超过100万英镑的买家，将面临更高的印花税率。2015年，从价格高于100万英镑的住宅中，印花税增长15%（3.2亿英镑），达到24.6亿英镑。

房产中介担忧，自去年脱欧公投后，英国出现一系列不确定因素，高端房产市场陷入低迷。他们指出，许多购买价格超过100万英镑住宅的置业者并非富人，因为置业区域的房价上涨，房产昂贵。房地产企业Strutt & Parker认为印花税改革“粗暴地对待受到挤压的中产阶级”“阻碍流动”。

英国第4频道电视台咨询普华永道会计所，主持人表示：“政府得意识到印花税改革事与愿违，哈蒙德应该尽快停止高额印花税，帮助高端房产市场复苏。”

保守党议员Jacob Rees-Mogg评价奥斯本的印花税政策带有“惩罚性”，是针对高价住宅的“嫉妒政策”。他补充道，印花税改革失败了，因为财政部的税收收入因此减少。

（据英中时报）