2017年一月英国房产报告 | 英国

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根据英国最大房产搜索网Rightmove 一月份最新报告,2017年一月首先迎来的是0.4%(+1086英镑)的价格增长,和去年同期0.5%的增长比例相比接近,表明市场对房产需求依然旺盛。数据表明,和去年相比,购房者的活跃程度从去年Boxing Day到今年一月份,增长了5%。

英国房产要价月度走势
英国房产要价月度走势

对首次购房者来说的好消息

两房或两房以下的市场房源有所增加,这也意味着买家有更多选择,同时在讨价还价方面占有优势。

和去年12月相比,以租养房的投资人数减少,市场转为买方市场,卖家和去年同期相比竞争力减弱。

2017年首次买家机遇

和2016年相比,投资者数量减少,首次购房者购买两房或小户型的成交量和2015年相比下降了13.2%,但和2014年相比,仍然高出0.8%。和2016年相比,2017年市场上的有效房源增加了1.9%,转为买房市场,更有“讨价还价”的余地,去年同期,市场上有效房源下降18%,主要卖方占有优势,买家在价格方面处于劣势。

伦敦市场

  • 自圣诞节结束后,伦敦市场房价反弹,一月总体上浮了1.4%(+8,793)
  • 买家总体数量尚未增加,同2015年相比,市场新增房源数量下降14%
  • 伦敦房价保持稳定,一月上浮0.6%,同时,外伦敦一月表现良好,上涨2.2%

伦敦2016-2017房价增长对比
伦敦2016-2017房价增长对比
2017伦敦表现最好的和最差的5个行政区
2017伦敦表现最好的和最差的5个行政区
伦敦32个行政区房价变化
伦敦32个行政区房价变化

总体市场

总的来了说,伦敦市场容易受到季节性影响,每年年底圣诞节前后房价下跌,年初后市场回暖,价格上涨。但和去年相比,伦敦市场上的房源数量下降13.7%。Rightmove 总监表示,去年因为新的印花税政策开始实行,同时脱欧的不确定性又进一步打击市场的积极性,但是现在还很难判断2017年是否还会持续受到影响。

现阶段来看,伦敦房价始终是数量占主导地位,中心地区房价在今年有可能松动,特别是伦敦最顶级的豪宅或是一些价格高端的行政区,例如威斯敏斯特行政区。这一趋势也有可能蔓延到伦敦其他市中心的位置。今年会受到更多关注有可能是外伦敦的热点区,比如说东面的Croydon, Forest Gate, Leyton都呈上升趋势。投资者如果今年想要投资,建议购买有长期升值空间并且未完工的楼盘,一来买家市场,比较有讨价还价的空间,同时距离完工还有一段时间,2017年将会是一个平稳的过渡期,购买楼花也是投资者一个较为合理且明智的投资项目。

 

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有何内幕?银行承诺抵扣首次购房者印花税 | 英国

据《每日电讯报》,巴克莱银行(Barclays)提供抵扣首次购房印花税的服务,以换取更高的抵押贷款利率。

许多银行向购房者提供“返现金”(通常在抵押贷款交易完成时小数目返还),但巴克莱银行抵押贷款业务更进一步。返现金数额能抵扣25万英镑房价以内的印花税购房者需购买25万英镑以上房产才能享受此服务。

有何内幕?银行承诺抵扣首次购房者印花税 | 英国
据《每日电讯报》,巴克莱银行(Barclays)提供抵扣首次购房印花税的服务,以换取更高的抵押贷款利率

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对于许多存款多年才勉强存够首付款的首次购房者来说,高印花税是一个障碍。如今,10个购房者中就有7个受税收影响,12.5万英镑以上房产需收此税,平均每套房税收需1603英镑。

这个抵押贷款方案对首次购房者或首付二成的非首次置业者有效,定期5年,利率达2.69%。最佳固定利率抵押贷款为2、3、5和10年。

购房价在10~15万英镑的购房者将获得1250英镑返现金,购房价在15万(不含)~50万英镑的购房者将获得2500英镑。 

25万英镑房产的印花税为2500英镑,这意味超过此房价的购房者必须自行掏腰包。然而,购房价较低的购房者除获得印花税费外,还将获得额外现金。15万英镑房产的印花税为500英镑。

抵押贷款会安排在交易完成前,印花税可在30天之后支付,且允许购房者使用返现金支付税款。

其他银行为抵押贷款支付返现金,但目前没有一家银行的返现金超出1000英镑。

此贷款方案划算吗?

对于首付二成的购房者而言,这并不是最优利率。该抵押贷款方案最适合于无法预先支付印花税的购房者。

由于印花税将被抵扣,且小贷款需高利率,因此在购房者借款金额较少情况下,此方案会更划算。

John Charcol抵押贷款经纪人Ray Boulger表示:“房产价格越高,对巴克莱越有益,但对借款者越不利。如果你所购房产为50万英镑,这十分不值,因为你在获得相同返现金时还需支付额外利息。”

贷款额超出15万英镑所得返现金会比贷款额为10~15万英镑要多。

Boulger称,购房者甚至会要求卖家要价稍高些,使他们有资格获得额外返现金。

他还建议吃力支付印花税的借款者贷款额可高些,假如他们可以负担,就使用手头上的现金支付税款。

五年固定利率抵押贷款适用于持有15%存款的购房者,Platform利率为2.19%,需付1249英镑费用,汇丰银行(HSBC)为2.44%,无费用。

汇丰的5年期固定利率最优惠,为2.09%,手续费为1196英镑。如果购房者贷款20万英镑购买25万英镑房产,每月将支付862英镑(含手续费)。在5年固定期限,这将花费5.1696万英镑。巴克莱每月将支付916英镑,5年固定期限为5.4969万英镑。

因此若巴克莱借款者对印花税使用2500英镑预付款,相较于巴克莱,汇丰借款者5年内将节省了773英镑。

贷款额40万英镑,首付10万英镑的购房者,5年内,巴克莱抵押贷款将花费10.9938万英镑,而汇丰花费为10.3086万英镑(含手续费)。

50万英镑房产印花税为1.5万英镑。巴克莱将向客户贷款支付2500英镑,但客户必须支付额外1.25万英镑,这意味着5年固定期后,巴克莱客户比汇丰客户多花费4352英镑。

据Boulger表示,即使巴克莱向贷款额40万英镑的购房者提供更好优惠。无返现金2.45%的5年固定利率给借款者多节省1925英镑。

想要返现金抵押贷款的购房者也可考虑West Brom2.69%的2年定期利率,返现金1000英镑。英国邮局(Post Office)也有3.14%的5年固定利率,返现金1000英镑。两者都适用于首付至少一成的购房者。

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(据英中网)

政府住房白皮书出炉 详解对各类人群影响 | 英国

据This is Money 政府近日出台了旨在修补房产漏洞的104页住房白皮书,推出了简化计划流程、鼓励小型开发商采用新方法加快建造速度、保证不在绿化带地区建房等等措施。那这份白皮书对于房产市场中不同人群来说又意味着什么?请看详细分析。

政府住房白皮书出炉 详解对各类人群影响 | 英国
政府近日出台了旨在修补房产漏洞的104页住房白皮书,推出了简化计划流程、鼓励小型开发商采用新方法加快建造速度、保证不在绿化带地区建房等等措施

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想“以大换小“

虽然此前媒体一直在说可能会对老年人置换小房给出补贴,但这份白皮书并没有提及以大换小的问题,也没有提及向最后一次置换房屋的老年人提供减少印花税或者其他优惠可增加家庭住房供应量的可能性。

政府承认,“对于居住在家庭住房中数十年的人来说搬离旧房存在着很多障碍”,并表示“将致力于进一步探索这一问题,并寻找到针对所发现的问题的可持续解决方法。”

而白皮书中对于老年房产所有人更加切实的支持政策则是鼓励开放商建造适合老年人的房产。

根据International LongevityCentre(ILC)公布的研究数据,到2030年可能会出现16万套退休住房短缺的问题。如果按照目前的趋势,缺口在2050年会达到37.6万套。

ILC首席执行官格林格劳斯(Sally Greengross)表示,地方议会必须承担起在制定住房计划时评估老年人口需求的责任,确保能满足他们的需求。

但财务策划公司Rutherford Wilkinson的克拉克(Trevor Clark)则认为这份白皮书“对老年人来说是雷声大雨点小”。

想购买第一套住房

对于初次买房人来说,白皮书中并没有多少新内容,政府只是再次重申了像是Help to Buy资产贷款、ISA、共享所有权和Rent to Buy等已经推出的计划。

白皮书中写道:“政府将会帮助人们存首付、以更少的首付买房、以低于市价20%的价格买房、从公屋房东出购买所租房屋、购买部分房屋所有权或者在支付低于市场价房租时存首付。我们还会投入更多资金用于负担得起租金的住房。”

与此同时,白皮书还第一次披露了更多关于起步房的信息。该计划旨在让收入低于8万镑(伦敦9万镑)的初次买房人以8折优惠购买新建房屋。新披露的细节包括了必须贷款买房,防止现金买房人从中获利,以及还贷时长为15年,如提前出售,则需返还部分或者全部优惠。

Yorkshire BuildingSociety的首席经济学家麦克菲利普斯(Andrew McPhillips)希望,政府能在即将到来的预算报告中规划出进一步的政策提案,比如考虑让卖家而不是买家支付印花税,这会带来立竿见影的效果和长期的好处。

租客

白皮书中表示,目前私人租房家庭数量为10年前的近2倍,超过400万户,其中有28%的住房标准不佳,而2010年该比例为37%。但政府认为,对租客来说,真正的问题是是否负担得起和安全性。

政府表示,建造更多房屋会有助于缓解无法负担租金的问题,但租客往往会遇到很多前置收费。在此前的预算草案中政府已经宣布将会禁止中介向租客收取费用,白皮书中更是进一步阐明了将会考虑将其列入法规条款中。

房东

政府针对房东的收紧措施并没有在此次的白皮书中告一段落。政府正在考虑强制要求出租房屋进行电路检查,并要求租房中介提供客户资金保护服务。

在线租房中介Upad首席执行官戴维斯(James Davis)表示,政府不断打压房东只能不断强调一个事实,那就是供应量远远少于需求,人们不得不长期租房。他认为应该给买房出租房东税收优惠而不是提高印花税,从而将租房市场恢复到平衡状态。

此次白皮书中最重要的一点可能是,政府想要通过推出长期租期,让租期“更适合家庭生活”。

这虽然会让房东获得一定的安全感,在一段时间内有保证的租金收入,但也会限制房东的灵活性。

目前白皮书的长期租期建议仅针对住房协会和机构投资者所拥有的出租房屋。政府将与地方政府住房协会就这一问题进行讨论。

此外,政府还表示,将考虑采取更多措施来支持已经租赁私房的家庭,并鼓励继续在这一领域进行投资。

Marsh &Parsons的出租主管利特摩尔(Patrick Littlemore)表示,对于租房人来说,获得额外的保护总是个好消息,特别是对于那些遇到过不诚实的房东的人来说过更是如此,但重要的是采取的措施要对双方都有利。合法房东必须也能获得保护免收流氓租客的骚扰、保留合法驱逐租客的权利,任何这方面的限制都会带来灾难性的后果。他认为在租客遵守住房法案的前提下,三年的家庭租期合同能给租客提供他们所需要的更多的安全性和稳定性。

利特摩尔还指出,政府在宣布措施时还要注意不要打击房东投资私人出租市场的积极性,否则可能会减少私人租房领域的供应量。虽然租房市场饱受指责,但其实很多人都喜欢租房所带来的灵活性、自由和更多选择。

拥有租赁产权房产的房东

目前英格兰有约400万套租赁产权的房屋(leasehold home)。政府在白皮书中表示将会采取行动推动公正和透明。

白皮书表示,有一些方面需要立即进行改革,特别是在购买租赁权房屋方面。很多买家并不知道购买租赁权房屋长期来看成本要比永久产权(freehold)房屋更高。有些永久产权和租赁产权房屋的地租被出售和交易,导致租赁人完全找不到方向,可能会面临高额的收费。

白皮书中还提到:“定价审查间隔时间很短及有可能在租赁期间出现巨大涨幅的地租,可能并不是一个公平的交易。我们已经下定决心要解决这一问题。”

HomeOwnersAlliance的首席执行官希金斯(Paula Higgins)表示,还应将工作重点放在那些已经购买了租赁产权房屋的买家身上。比如那些通过Help to Buy计划购买新房的买家就有不少上了租赁产权陷阱的当,只能要么再多出数千镑购买永久产权,要么就因为租赁权问题而无法出售自己的房产。

他认为这个房产市场系统已经四分五裂,如果想要创造出一个能为所有人服务的稳定的住房系统,就需要立即进行改革。

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(据英中网)

英格兰银行可能很快提高利率 | 英国

综合英媒报道,英格兰银行一位高层决策者近日表示,如果英国经济继续目前“坚实且稳定”的表现,英格兰银行可能需要“很快”提高利率

本周三,克莉丝汀·福布斯(Kristin Forbes)在利兹发表演讲称,英国经济离显著下滑还有很长一段距离,她认为英国经济在各个主要发达国家中表现十分良好。

但她也表达了对英国通货膨胀的担心,她表示,英国通胀“正以超过预期的速度加快,将超过货币政策委员会预计的2%的目标。”

她还表示,如果真实经济保持稳固而名义数据继续上升,那么可能需要对银行利率作出上调。而有迹象表明,她本人很可能会投票赞同提高利率

这位MIT的教授也承认,经济趋势仍然处于高度不确定状态,如果真实经济放缓则可能会在未来调低利率。但她表示,不确定性本身并不足以令利率保持在0.25%的低水平,她希望货币政策委员会能够尽快出台灵便的措施,使利率得以调整。

她说,政策制定者应该根据经济进化的方向,“愿意对货币政策进行适当政策调整”。

她认为,此前三个季度的0.6%的经济增长率“可能是高于英国经济长期潜力的。”

“如果真实经济和名义数据都趋于固化,我认为,承受这么高的通货膨胀率是越来越困难的。特别是考虑到失业率和如此低且不确定的增长势头。”

英格兰银行本月曾判断说,在通货膨胀压力开始浮现之前,失业率仍有很多下降空间。该银行原本认为所谓的“自然失业率”会在5%左右,如今则将预期调整为4.5%。

而克莉丝汀则表示,失业率很可能不会低到4.5%的份上,她表示,如果失业率真这么低,那么MPC的核心预测就不准确,即经济衰退不会那么快,而工资增长速度和通货膨胀率就会高于预期。

尽管官方预期增长势头会放缓,克莉丝汀仍表示,人们预计的脱欧公投会令经济与失业急剧恶化的局面并没有显现出来。

(据英中时报)

置业报告:英国住宅土地开发再度活跃 | 英国

自2016年夏天以来,英国多个地区的土地市场热度回升。每个楼盘的消费者情绪和竞购数量有所改善,土地价格再度增长。然而全英市场情况仍在变化,且在更强大的市场内土地买卖会更集中。

低风险地产积极情绪回升

据房地产代理商第一太平戴维斯(Savills)的调查显示,2016年第四季度,未开发地区和市区土地市场积极性远高于第三季度。总体而言,每个楼盘的询价次数都较上一季度有所增加。

但某些地区的土地市场仍较为谨慎,意味着大型房屋建筑商会争取更多选择空间。一般而言,土地购买者的风险较低,因为他们更关注比较成熟的地区。当地的购房者实力较强,租客需求较高,且靠近建设完毕的居民区或基础设施优良的地区。

通常对农村或经济欠发达地区的地产需求较低。

土地交易量下降

在经历脱欧公投风波后,尽管土地市场活动积极性反弹,但2016年下半年购买者仍较为谨慎,意味着土地开发交易量较上一年下降。目前土地需求依然强劲,但建筑商拥有更多选择空间,达成交易需要更长时间。

城市土地价格增长高于未开发

上一季度,城市土地价格增长比未开发地区更为强劲。2016年第四季度,全英城市已开发区土地价格上涨1.2%,年增长率为3.6%,同期未开发区土地价格增长0.5%,年增长率为1.7%。

区域城市需求

包括伯明翰、曼彻斯特和格拉斯哥在内的城市发展推动了城市土地需求,同时抬高了土地价格。在伯明翰,尽管受到脱欧公投影响,2016年第三季度土地价格仍继续上涨。

在曼彻斯特,郊区棕色地带的需求也非常强劲,被开发商当做城市公寓市场以外的第二选择。格拉斯哥黄金地段则出现供应短缺。

建筑商

公开上市的建筑商(publicly listed housebuilder,简称PLC)再度活跃于土地市场。近期,Persimmon, Taylor Wimpey和Barratt等大型建筑商纷纷在报告中表示,在经济政治背景充满不确定性的情况下,伦敦郊区住房建成数量及利润仍有所增加。这些公司及其他建筑商都对未来几年的市场前景极为看好。

地区建筑商扩张

地区建筑商的不断扩张需要更多的土地。英国排名前11-50的大型建筑商是发展最快的团体。据英国国家住房建造协会(NHBC)的数据显示,截止至201610月,一年内建成的房屋数量增幅达到31%。

中小企业及其他机构的机遇

中小企业运营的楼盘规模较小,普遍低于25套住宅。这些企业仍保持在土地购买市场上的积极性,但融资渠道受到约束。

在德文郡和康沃尔郡等地,有更多中小企业进入市场,在某些情况下会尝试20个单元或以上的更大型楼盘。

英国住房协会也购买了更多土地。2016年住房协会通过第一太平戴维斯购买的土地是2015年时的4倍。

 (据英中时报)

政府发布住房白皮书 旨在解决房产短缺 | 英国

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据《泰晤士报》,为解决英国房地产市场供应不足的现状,英国政府将规划建造数万套新房屋。英国首相特蕾莎·梅入主唐宁街之时曾承诺,为协助年轻一代购房,将在十年内建造一百万套新房屋。2月7日,英国社区和当地政府大臣Sajid Javid代表英国政府在下议院发布住房白皮书

英国政府2月7日称,2/5的地方政府未能建造足够的新房屋。由于房产长期供应不足而引起房价飙升,年轻一代购房压力重重。Javid承诺,将采取行动“全面解决住房问题”。

2016年注册登记的新房屋不足15.2万套,比2015年下降2%,远低于每年所需的25万套房屋需求。Javi称,“房价持续飙升,若我们现在不采取行动,将拖垮整整一代人。今天你走在街上,肯定会看到这样的场景,年轻人将脸贴在房地产商的窗口上,试图找到能买得起的房产,然而,结果是令人失望的。英国房地产市场已然崩溃,解决方案是在人们期望居住的地方建造更多新房屋。”

政府在白皮书中规定,若地方政府无法达到规定目标,将被强制规划建造数万套新房屋。白皮书也因此而备受争议。Javid保证,“将最大程度地保护绿化带”。

据目前的规定,2018年前各地方政府必须规划未来五年的住房计划。然而,Javid称,到目前为止,40%的地方政府“没有满足当地住房预期增长的最新计划”。据一份新“反映目前和未来住房压力的住房需求”计算方法,那些未制定“实际”计划的地方政府将面临英国政府施加的压力。

为防止地方议员躲避规划决策,英国政府施加压力是必要之举。为确保房屋计划落到实处,地方政府也将面临年度审查。一位议员表示:“这是为了避免他们捏造数据。”

同时,英国大型建筑商面临反对囤积土地的新措施。若开发商两年内未开始建造房屋,政府有权剥夺开发商的规划许可证。政府也承诺,为避免一些屋主索要高价租金,将制止“滥用”租赁协议的行为。

相关资讯:英国 | 旺盛的租房市场 催生庞大的英国个人租房市场

(据英中网)

英国 | 一份报告告诉你!英国学生公寓投资前景

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2016年英国学生公寓的交易额约31亿英镑,为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符,超最近五年来均值,为历史第二高水平。(伦敦留学生公寓

着美国学生公寓市场日趋饱和,众多海外投资者将目光瞄准了全球第二大留学目的地——英国。众所周知,美国的高等教育水准一向受到国际社会的推崇,而唯一能与之媲家,也只有英国了。而英国不像美国那样地广人稀,因此学生住宿问题更为严峻。由于宿舍数量严重不足,英国大学一般仅为大一新生提供学校宿舍。这意味着,至少有70%的学生需要自己解决住宿问题。

全球资本涌入英国学生公寓市场。过去十年,大量资金投向学生公寓市场。这种统一管理的模式受到了广大学生的欢迎。相比学校宿舍,学生公寓的条件更好,设施更新、更完备。相比出租房,免去了看房、选房的困扰,并且学生公寓将水、电、网这些琐碎的费用全部包含在了房租内,公共区域有专人打扫,灯泡坏了、下水道堵了管理公司维修,省心省力,省时省事。

2016年,单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型,虽然供应量同比增长24%,但依然不能满足市场需求。与2015年41%的供应增长率相比,2016年只有其一半之多,这也是开发商低估市场需求所致,怕供大于求而影响到租金,另外,高成本压力也削减了开发的热情。

大学生人数逐年攀升,如今全日制在校学生达170万之多,与去年同比增长了0.4%。2016/2017学年,为学生提供的专用床位数为56.8万张,同比增长5.4%。2016年,英国学生公寓平均租金与去年同比增长2.7%。

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全日制学生人数:170万

海外留学生人数(不包括欧盟)占比:1/5

学生床位:56.8万

2016年租金年增长:2.7%

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现在大学生人数创历史新高,全日制在校学生达170万之多,同比增长0.4%。虽然学费也在不断升高,但依旧阻挡不了学生就读高校的热情。

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2015/2016学年,大学入学(UCAS)申请(一年级大学生)人数同比增长2.7%。自从录取人数限制被废除后,使得高校和学生拥有更多的选择空间,优质大学也成了优质学生的集聚地。高纬物业指出,这也加剧了高校之间的竞争,促使校方提升教学服务,另外,学生的饮食和住宿条件等软实力也是竞争的关键所在。当然,今后就业问题更是择校的重要因素。

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海外留学生(非欧盟)人数占英国学生总数的1/5,2014/15学年海外留学生人数是28.4万,十年来增长了73%。

如果英国学生选择住校的人数增多,而非欧盟的海外留学生还在持续增长,那么未来几年学生公寓将更加紧张。

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大学投资和优先考虑的高校竞争日益激烈,这也要求校方更加重视学校资源、教学质量、校园基础设施等方面建设,另外,学生的生活条件设施等软环境也不容忽视,个别学校因经费捉襟见肘,想改善校园环境却力不从心,这就迫使校方不得不与校外机构联手改善学生公寓等基础设施。

校方与外界机构联合办学正成为一种趋势,将极大的改善校园环境,并产生一定的收益。

2016/2017年新建学生专用床位数:29000

2016/2017年学生专用床位总数:568000

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2016年英国PBSA平均租金同比增长2.7%

2016年所有可用学生专用公寓平均租金同比增长2.7%。

*私营公寓平均租金同比增长3.5%,大学公寓租金同比增长2.4%。

由于所在地区不同,因为英国学生公寓的平均租金增幅也不尽相同,虽然地理位置优越的地区租金呈良性增长趋势,但也有部分地区租金上涨并不明显,甚至出现了零增长。

但总体而言,私人运营的学生公寓数量仍少于学校提供的宿舍数量。而随着学生数量尤其是留学生数量的连年增长,学生公寓的需求有增无减。今年上半学年,整个英国学生公寓的平均租金涨幅为1.59%,伦敦地区为1.55%。而在利物浦、布里斯托、卡迪夫、纽卡斯尔、爱丁堡五个地区,涨幅达到了3%-4%。

据高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。虽然公寓和床位的供应数量在不断增多,但从整体上看,依然无法满足市场需求。另外,开发商还需另想办法解决供需紧张的问题。

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HMOs

对于开发商而言,在营建学生公寓时不仅要考虑到学生的经济压力因素,还有修建成本的因素,随着土地利用方式竞争日益激烈,成本也随之升高,现在市面上出现很多HMO宿舍,作为一种学生公寓的新型替代品,即可保障住宿条件,而且价格实惠,将给学生提供更多的选择,也能缓解市场的供需压力。

投资市场

2015年,是英国学生公寓投资创纪录的一年,其成交额高达51亿英镑,约82%市场份额属于投资组合,而且主要的投资对象是来自海外。

2016年学生公寓的交易额约31亿英镑,为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符,超出最近五年来的均值,为历史第二高水平。价值约2.5亿英镑的学生公寓正在交易中,另有价值约9.5亿英镑的学生公寓待租,其中包括价值4.5亿英镑的投资组合Union State Portfolio。

市场驱使加上政府鼓励,各大地产咨询服务机构纷纷给出了乐观的市场前景预估。这也极大地调动了开发商的积极性,使得他们敢于给出包租和高收益的承诺。

不同于国内的房地产开发市场,国外的开发商往往较注重实际,他们对新楼盘的开发首先是基于市场需求。有多大的市场就开发多少房产是英国开发商的理念,且政府监管也更为成熟、到位。相比其他投资房产,学生公寓投入少、收益高、租金稳定、免于费心打理,但这不意味着学生公寓投资就没有缺点。

租金增长支撑收益率

2013年至2015年,所有类型的投资机会投资收益率下降0.5%~1%。2016年,整个直接出租部门的投资收益率没有明显的波动。至2016年11月,学生公寓的总成交量为42206张床位,接近2015年同期时的水平431076张床位,由于伦敦的投资活动出现大幅度下滑,每张床位的均价从99750英镑跌至73450英镑。

可能是受到债券收益率下降及投资避险的双重影响,年金领域的投资收益率进一步压缩,投资者们追求的首要投资的投资收益率也至少压缩了25个基本点,跌至3.75%~4.0%之间。例如,Aviva公司出资7600万英镑收购了位于温彻斯特的Godiva Place,Coventry 和Queens Road Student Village以3100万英镑被Legal & General公司收购。

高纬物业英国学生公寓追踪机构(The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker)指出英国学生公寓的平均租金同比增长2.7%。可以看出平均租金的增长有力支撑了2015年创下的收益率水平。

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开发——供应增长创纪录

2016/2017学年学生专用床位数为568000张,同比增长5.4%,这是高纬物业成立英国学生宿舍追踪机构有记录以来的最高增幅水平。

2015年单身公寓的数量同比增长41%,2016年同比增长24%,单身公寓依然是受关注的一个重点。

一些投资者对在建的学生公寓规模持怀疑态度,是否能满足学生需求还有待观察。土地使用权、增加规划责任、建设和运营成本等,都挤压了利润空间,如果建设高档单生公寓,只能选择在富裕的城市或更具竞争力的地区,另外还要看学生的需求以及相应的配套措施。

2016年上半年,投资者为追求更高的投资收益,不断寻求开发融资机会。到了下半年,受到脱殴的影响,开发融资的需求有所减缓。然而,学生对公寓的需求缺口也更大了,高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。这个比值可以反映出市场的供应水平是低供应还是超供应,但各地区比值不同,受CIL和“经济适用”租金规定的影响,伦敦学生公寓市场开发日渐困难,但依然有强劲的需求做后盾。

2017年展望

目前有超10亿英镑的学生公寓项目待售,2017年或成为高成交量的一年。2015年,现有学生公寓的收益下降导致开发商的利息上升。由此产生的up and let操作方案和等值开发机会之间的收益率差距降至25个基本点。有HEI支撑,以提名协议或租赁协议形式的方案,这种收益率差距会完全消失。在成本增加,供应增多,以及更严监管政策下,期望开发风险溢价能回到一个更可持续的水平。

由于土地成本和建设成本高,收购次级股票,回购翻新宿舍被开发商视为一个更为可行的选择。

学生HMO市场至今还是以个人投资者为主,最近有机构在支持HMO运营商,使得市场活跃起来,HMO市场可以提供比学生专用公寓更为便宜的替代产品,今后或许会有更多的投资者进入这一市场。

除了现有的投资者和运营商,还有海外投资者,他们的投资需求还未得到满足,这无疑将会推动2017年的销售和整合。

市场情绪表明,还需重新拟定开发项目的风险溢价基数,这将有助于投资者选择,从而建设更多的英国学生公寓,满足学生的住宿需求。

 

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英国 | 旺盛的租房市场 催生庞大的英国个人租房市场

目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中,个人租房市场增长迅猛、规模空前:每个月新增1.75万个租房需求,租户数量超过了2000万。

“这将成为一个新兴的趋势,目前租房市场还处于成长期,蕴含着巨大的商机”尚选地产 (Select Property Group)的亚洲董事总经理Sergey Grechishkin说道。“在英国,20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年,而曼彻斯特对中国投资者得吸引力在于,这里的年轻租房人口比例要高于英国的其他地方。”

英国 | “南伦敦 北曼城” 投资曼彻斯特的六大理由
曼彻斯特城,当前英国发展最快的城市,即使在英国“脱欧”公投之后,投资潜力依然不减,如今正迎来众多的海外投资者,这里的Affinity Living Riverview河畔公寓位于曼彻斯特市中心黄金地段,专门针对当地旺盛的租赁需求而建,共35层的高品质现代租赁公寓

但随着租房需求的增加,英国的住宅供应却远低于其他国家,而且房屋老旧,无法满足年轻Y一代租房者的要求。传统的出租房只是大家在购房前的一个过渡,但如今年轻的租房者对出租房屋的质量要求更高,最好是设计现代、设施完备,并采用最高管理和维护标准,这样专门的出租房。

英国 | “南伦敦 北曼城” 投资曼彻斯特的六大理由
曼彻斯特是全英租房需求最高的城市,且房价水平更合理,为此成为英国投资回报率最高的城市,这个现象在以年轻人居多的曼彻斯特城体现得更为突出,其租房需求将近为全国水平的4倍,Affinity Living河畔公寓按照租客要求量身定做

“在曼彻斯特,人们对这种全新出租住房的需求超过了供应量的两倍。这也是汇丰银行认为曼彻斯特享有英国最高房产投资收益、以及具有强大投资吸引力的重要原因” Grechishkin 补充道。

据莱坊(Knight Frank)预计,曼彻斯特的租房市场规模将在2020年达到4150亿。而考虑到英国的租房革命需求,整个英国的私人租房市场规模将达到8.3兆元的庞大规模。未来,10年,中国投资者将有幸参与、并投资于此。而较早在曼彻斯特购买资产的投资者必将获得最高的回报。

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英国 | 不同类型购房者申请房贷标准

有些小型住房协会在评估房贷时会更加灵活,也更加实际。房贷中介London & Country的霍林沃斯(David Hollingworth)表示,并没有什么绝对的标准说哪种房贷产品更好,但像是Nottingham Building Society两年3.29%固定利率的95%LTV房贷产品,和Hinckley & Rugby Building Society这样的低利率产品都很不错。

英国 | 不同类型购房者申请房贷标准
有些小型住房协会在评估房贷时会更加灵活,也更加实际

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对于首付是来自父母或他人馈赠的情况,并不会影响申请房贷。一般来说,房贷机构都接受家长会资助孩子买房的事实。

但霍林沃斯表示, 当这笔钱不是赠予而是借贷时,大多数房贷机构则不会愿意批准借款,即使像Santander这样愿意接受的机构,也会希望获得更多的细节。在考虑还贷能力时,房贷机构也会将亲友借款的成本考虑在内,从而减少可贷金额。

自雇对房贷最大的障碍是证明自己的收入。霍林沃斯表示,关键是要有充分的证据说明贷款人的还贷能力,因此至少需要提供2年的账户账单或者纳税自我评估材料。

有些银行会对自雇采取更加灵活的评估措施,比如Aldermore和Precise Mortgages。

另外一个方法就是让其他人成为你的担保人,由于银行会将担保人的收入考虑在内,往往可以因此提高贷款金额。

对于和朋友共同买房的购房者来说,大多数贷款机构会让你们获得更多的首付,从而获得更多的房贷、购买更大的房产。

有些机构可以接受2个以上的贷款人,但一般只会考虑2个收入最高的贷款人的情况。

霍林沃斯表示,有一点需要特别注意,一旦有人想要退出,如果其他人没有能力将这个房产买下,则只能出售房产。因此在一起买房前,应该详细了解相关的义务和所有权的结构信息。

除了上述购房方法,还可以通过共享所有权购房。共享所有权是另一种在政府资助方法下登上房产阶梯的方法。根据这一方案,购房者可以从社会住房供应机构购买房产,

但需要注意,根据购房者购买的房产比例,你仍然需要根据房产的剩余价值支付房租。

这类购房需要专业房贷产品,因此利率也会比标准95%LTV房贷更高,提供这类产品的房贷机构也相对较少。

(据英中时报)

各国外汇上涨,该如何调整投资策略

2013年以来,随着人民币汇改力度加大与中国强劲的经济发展势头,人民币对各国主要汇率一路攀升。2014年1月,人民币兑美元突破0.165,创下历史最高纪录。随着这股势头,人民币对其他各主要货币汇率均在接下来的一段时间内纷纷攀上峰值。但2015年下半年开始,美国与欧洲经济开始复苏,中国经济却出现减速征兆,人民币出现颓势。15年以来,央行就两次大幅下调人民币对美元汇率点数。2015年1月16日人民币兑美元汇率达到最高的0.162,之后的一年内却一路跌至0.152,跌幅超过6%。

进入2016年,人民币有小幅回升,最近的汇率在0.155左右。不单单是美元,人民币对欧元、日元、加币、新币、澳币及一些其他货币都有着类似的走势。那么,在人民币贬值压力空前的当下,国内高净值投资者应该如何调整自己的投资策略?居外网为您一一分析。

选择投资产品:外汇股市还是海外房产?

随着人民币贬值压力增加,很多投资者开始着手进行全球化资产配置。一般投资者最容易接触到的投资方式包括外汇,海外股市,海外债券期权,以及海外不动产。由于与人民币汇率有着密切的关联,许多投资者正将目光投向外汇与海外股票市场。外汇市场与海外股市波动性极强,盈亏瞬息万变。想要在外汇与海外股市中盈利,需要一定程度的市场知识与准确判断,有时更需要一点运气。与此相对的房产投资,则有着较为稳定且可预估的回报曲线, 最终的收益不但要看人民币的汇率变动,更取决于当地房市的房价走势。对于非常有经验的投资者来说外汇与股市是盈利的主要渠道,海外房产则是盈利后的增值与保值选择。而对于一般投资者,也可以拿出一部分资本进行海外房产投资,作为风险对冲与长期投资选择。毕竟,“不把鸡蛋放进同一个篮子”是许多投资名家的准则。

看准经济形势:哪些国家值得投资?

无论在哪个国家,在确定投资之前,投资者必须要有信心这笔资金流向了一个健康稳定的市场,而一个国家的货币就是对经济市场的重要衡量标准。以美元为例,美元兑人民币近期持续强势最主要的原因还是美国经济复苏。工业数字亮眼,房市涨幅稳定,美联储也在15年底决定加息—这一系列利好因素直接刺激美元的走高。

2016年4月,人民币对美元汇率已经来到近年最低点,相当于2011年中的水平。现在在美国买房,从汇率兑换的角度会产生一定的损失。然而人民币的贬值压力也对国内房产的国际价值产生了一定的影响。国内经济形势很难在短期内产生大的变化,人民币的贬值压力将会持续。在人民币遭受更严峻的挑战之前,选择好一个发展有力的市场进行房产投资,对于风险规避与资产配置都是意义重大的。

与美国情况相似的还有英国、澳大利亚与加拿大,货币都因经济形势良好处于上升态势。然而,同美元相比,人民币对英镑、澳币与加币的回落并没有那么明显,仍然处于历史高位。显然现在进入这些市场依然是最佳时刻。

外汇 or 海外房产 居外网教你如何调整投资策略

在过去的一年中,外汇投资者的盈利与人民币对各国货币的汇率直接挂钩。而对投资海外房产的买家来说,房市的盈利则同时取决于外汇与当地房产市场走势。以下表格总结了过去一年中投资者可能获得的收益,并为准投资者提供相应建议。 

外汇投资策略
汇率数据来源:雅虎财经 (汇率变动区间为2015年4月16日至2016年4月16日)。
房价增幅数据来源:居外研究

结论:

面对各国外汇上涨,投资者们应该读准市场动态,及时调整投资策略。不同投资市场有着不同的要求与风险程度,在当前动荡的市场之中投资者们更应该合理分化资产,不要把鸡蛋放在一个篮子里。对于房产投资来说,汇率的变动应该与投资目的地房价走势结合分析,切不可盲目根据汇率进行投资。

 

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