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潛在動力

英國政治和經濟的不確定性，將繼續影響未來五年的房地產投資模式。在宏觀層面上，這意味著投資者會更謹慎且更注重規避風險。這將使得三個地產領域未來的資本增長有所削減。

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對核心投資者而言，更安全的資金流將成為重中之重。這一點在英國長期商業租賃的租金當中，表現最為突出。同理，預計大型住宅投資組合將繼續穩步發展。

風險溢價可能會上漲。鑑於主權債券和現金的回報率較低，或將在短期內略微推動商業收益率，提供更多投資機會。

如果投資者能針對風險改變投資態度，尤其是銀行收縮對開發商的貸款標準，那麼增值投資者能獲得更多市場空間。若出現更大的風險，退休保障住房、物流和能源等以供需為基礎的部門將成為重點關注的領域。

對機會主義投資者而言，持續的超低利率可能會限制一部分房地產進入市場。這些投資者可能會轉向開發市場，採用投機和基礎設施建設雙管齊下的策略。

面對脫歐後複雜的局面，許多行業內的特定因素都將會影響投資模式。

商業

在商業市場方面，倫敦作為全球金融中心將受到密切關注。相比較其他地區，倫敦的員工和辦公場所租金成本較高，這也意味著這裡的商業房價不會跌太多。

儘管倫敦辦公室租賃積極性可能出現下降，但同時地產開發積極性減弱，能進入市場並提供租賃的新地產數量受限，兩者可相互抵消。

其他地區的寫字樓地產不依賴跨國金融服務，供應量低，主要城市地區的寫字樓市場開發較為克制。

零售地產市場方面，一些投資者仍擔憂網絡對傳統零售的影響，目前多數零售商在全球通過全方位渠道進行銷售。最佳的零售方式就是，確保消費者能享受到優質便利的購物體驗。

物流地產，因其長期且經常性租賃的特性將繼續受到追捧，同時在職業市場上也對房東較為友好。

住宅

住宅市場是間接影響脫歐公投結果的關鍵因素之一。政府對脫歐態度的轉變也導致住房政策變化，更注重在延長土地使用權的同時增加住房交付量。

這意味著對機會主義者和增值投資者而言，一些戰略性土地擁有了更大的開發潛力。而核心投資者更傾向於建房出租行業，這類投資者更容易適應新政策。

相比之下，私人購房出租使投資者面臨高額印花稅、低收入稅收減免以及更嚴格的抵押貸款規則，因此私人出租行業的供需依舊無法平衡，租金也會繼續抬升。

商業地產部門可能會略微提高收益率。面臨這一系列挑戰的私人投資者，會趨向於尋求更高的收益，並降低房產的市價以換取現金。

稅收也是影響主要地產市場的關鍵因素之一，海外投資者也將面臨著更高的資本稅。

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（據英中時報）

對於想要在2017年買房和賣房的人來說，必須要加倍努力才能在這個充滿不確定性的一年中獲得對自己有利的交易。

專家都認為脫歐的不確定性和低工資增長意味著今年的房價可能會只有2%的增長，甚至持平。但這並不意味著買不到性價比高的房子，不過你得把握好時機、價格和市場動態。

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以下是今年買房需要考慮的6個要點：

1.要價將不再「強硬」

諮詢公司JLL表示2017年搬家的數量將會比2016年減少11%，房產中介Savills則預測，由於擔心經濟前景導致家庭不願在此時換房，搬家數量會減少17%。

因此，賣家會給出更加實際的要價來吸引為數不多的真正買家。買家也應該研究賣家的狀況。比如中介Strutt&Parker表示，有在40-59歲的買家中，有四分之一的人希望通過賣房獲得資金，來幫助孩子購買第一套房產。這類賣家會更願意接受討價還價。

2.倫敦房價將會下跌

國家統計辦公室表示倫敦平均房價為47.4萬鎊，超出很多人的承受範圍，因此銷售出現了下跌。中介Foxtons表示，2016年的交易量下跌了10%。

更糟的是，高檔房產的銷售受到了高比例印花稅的影響。對賣家來說這是個壞消息，但對於買家來說則是個撿漏的好機會。

倫敦周邊地區的銷售將會有所上升，搜索中介Stacks表示，有越來越多倫敦居民想要置換周邊更大的房產。

3.倫敦通勤帶房價進一步上漲

去年Savillis的一份報告顯示，根據314個車站附近的10萬個房屋交易數據，每離倫敦的交通時間減少一分鐘，平均房價就多出3048鎊。2017年，大多數倫敦人可能會搬到周邊通勤帶，推動通勤帶上的熱點地區房價進一步上漲。

4.舊房不敵新房

房產中介Jackson-StopsandStaff的主席利明（Nick Leeming）表示，這類房產會因為購買成本、舒適度和低維修費用等因素比保護建築的傳統美學風格更吸引買家。

舊房的受歡迎程度將不敵新房。房產中介表示，老房因為高昂的維修費用而不再吃香，特別是從Help To Buy這樣的項目針對新建房屋以來。

5.買房出租將往北發展

4月起執行的新政將會減少高收入房東的房貸利息稅收減免金額。與此同時，房貸機構對借款人的要求也越來越嚴格，後者必須證明自己能在利率上升至5.5%的情況下也有還貸能力，並且每月出租收入必須至少是還貸金額的145%。對於高房價的南部地區來說，要達到這一要求難度很大。

房產投資諮詢公司Assetz的勞爾（Stuart Law）預計，投資者將會在曼徹斯特、利茲和伯明翰等高回報地區降低借貸金額，更多以現金買房或者僅借貸小筆房貸。

6．度假房產或成投資熱點

一處英國度假房產聽上去是個奢侈的選擇，但可能會成為今年的最大贏家。普華永道、在線出租公司C（互聯網資訊綜合整理） ottages.com和Barclays的報告顯示，有近76%的英國人計劃2017年在英國國內度假。這主要是因為去年夏天開始，受到英鎊走低的影響，海外度假成本已經上升了20%，這可能會帶來自炊度假房產租賃市場的火爆，其中康沃爾、蘇格蘭、威爾士、德文郡和約克郡將成為度假熱點地區。

相關資訊：英國 | 2017年房地產市場前景預測彙總

（據英中時報）

最近，對2016年房價走向做總結，同時預計2017年房價走向的報告有不少。我們這裡收集整理一下，各家在業界有名的機構發佈的報告，他們的數字也是各有差異。所謂盡信書不如無書，盡信各路營養保健專家的話，就什麼菜都不能吃了。因此大家還是自行判斷掌握的好，然後具體落實到自己的投資上。

首先Hometrack這家專業跟蹤英國20個城市房價變化的公司統計顯示，截至11月底，倫敦的房價年漲幅為7.7%，同比去年這個時期年漲幅則是11.8%。不過Hometrack對未來倫敦的房價漲幅樂觀。預計會在4%左右。

我們大家更熟悉的Rightmove預計明年的漲幅會在2%左右。而著名的「四大」會計事務所也是諮詢公司的普華永道PWC，則給了一個寬泛的範圍：2%-5%。

Savills預計2017年房價將持平，到2018年恢復上漲。未來五年的總漲幅為13%。

同樣廣受關注的Nationwide報告認為，雖然截止目前的房價漲幅減少到了4.4%，創10個月來的新低。2017年房價還是將小幅上漲2%左右。主要原因是住房的供需矛盾基本面並沒有變化。低迷的市場利率，也對市場需求有支持作用。

另外兩家機構IHS Insight和Liberum也預期漲幅在2%-2.5%左右。

最新出報告的是RICS皇家測量師學院。他們同樣認為，市場房產供不應求的狀況完全沒有改變。隨著印花稅改革造成的成交量扭曲已經成為歷史，脫歐公投引起的觀望情緒逐漸退散，買家正在重返市場。而市場上可供交易的房產存量缺，幾乎是歷史上最低的。

RICS同時給出了不同地區之間，房價漲幅差異的估計。他們預期East Anglia地區將保持2016年的強力漲幅。西北和West Midlands的漲幅，也將超過全國平均水平。而我們最關心的倫敦房價，近來的下調態勢將終結。英鎊的頹勢將繼續吸引海外買家進場，穩定住倫敦房價。

綜上所述，最悲觀的估計也是房價維持穩定，沒有總體看跌的。最樂觀的估計在3%-4%。一般的則認為是2%-2.5%的漲幅。當然英國各個不同區域之間有差異。我們也知道哪怕只隔了一條馬路，或者同一地段不同類型的房價變化也會有差異。所以各路神仙的預測僅供參考。具體還是要落實到每一棟實實在在的房子上。成交結賬地契易主才算真正地賺到了。

相關資訊：英國 | BBC數據：2017英國房價趨勢預測

（據英中時報）

提要：根據最近英國房產平台Rightmove的數據顯示，儘管脫歐事件帶給英國房市的不穩定性，依舊不影響英國當地居民對買房供不應求的鐵證事實，這也使得英國房價依然居高不下！

根據最近英國房產平台Rightmove的數據顯示，儘管脫歐事件帶給英國房市的不穩定性，依舊不影響英國當地居民對買房供不應求的鐵證事實，這也使得英國房價依然居高不下！

脫歐之後，每家房仲的房源馬上縮水5%！房源減少，中低價位房源的需求依舊沒有減少，僧多粥少的情況下，問題還是無法解決。

現今全英國的平均房價快要過30大關，落在￡300,000左右。而以大倫敦來說，倫敦平均房價已攀升至￡616,000，是全國平均房價的兩倍。

Rightmove 總裁Miles Shipside表示，2017年房價的漲幅主要會落在蓬勃發展的倫敦郊區（3-6區）以及鄰近的城市，倫敦以外的大城市聚落也會有不錯的表現！唯獨倫敦市中心（1-2區）的房價可能在2017年下跌5個百分點，買氣依舊低迷。Miles Shipside推測由於過去倫敦市中心房價飆升太快，房價的下跌是調整房市的價格平衡以防止泡沫化。

2015與2016年大倫敦的房價相互比較，可以看出一些端倪。以Kensington and Chelsea 為例，2016年的房價比2015年低了14.70%！（圖1）

（1）

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不過倫敦1-2區也有表現不差的borough，像是 Islington與Brent，2016年比2015年漲了4%; 表現最好則為Westminster 與Lambeth，今年比去年相比，還有8.70%的升幅！（圖2）（2）

倫敦以外的全英國的房價漲幅到底如何呢？英國2015與2016一整年的房市整體表現又是怎樣呢？一起來看看吧！

東部：

2016年12月平均房價：￡328,521

2015年12月平均房價：￡309,839

平均房價漲幅:6.4%東南部：

2016年12月平均房價：￡398,941

2015年12月平均房價：￡381,609

平均房價漲幅:4.5%倫敦：

2016年12月平均房價：￡616,160

2015年12月平均房價：￡616,548

平均房價漲幅:0.1%

中東部：

2016年12月平均房價：￡194,268

2015年12月平均房價：￡185,577

平均房價漲幅:4.7%西南部：

2016年12月平均房價：￡290,958

2015年12月平均房價：￡272,823

平均房價漲幅:6.6%中西部：

2016年12月平均房價：￡204,270

2015年12月平均房價：￡194,221

平均房價漲幅:5.2%西北部：

2016年12月平均房價：￡175,857

2015年12月平均房價：￡171,310

平均房價漲幅:2.7%東北部：

2016年12月平均房價：￡139,548

2015年12月平均房價：￡139,449

平均房價漲幅:0.1%約克郡-亨伯：

2016年12月平均房價：￡168,974

2015年12月平均房價：￡166,060

平均房價漲幅:1.8%威爾士：

2016年12月平均房價：￡170,210

2015年12月平均房價：￡163,453

平均房價漲幅:4.1%

相關資訊：在英國留學每年需要多少花費？

（據新浪海外地產轉載）

據中國香港《星島日報》報導，緊接著脫歐公投的3個月內，英國投資移民申請者增加61%。英鎊價值暴跌20%，移民政策因脫歐越收越緊?對很多希望移民英國的投資人士而言，這是最好的遞簽時機。

律師事務所Collyer Bristow的統計發現，與今年第二季度的53宗相比，英國政府第三季度收到的投資移民申請個案為74宗。

據律所的經驗之談，海外人士為獲得一紙「Tier 1」企業家簽證，甘心花200萬鎊以上。

簽證一批就批3年出入境權，其後可續簽兩年。

英國越來越受投資者青睞的最直觀原因，是脫歐公投後，英鎊的急速貶值。不少投資人士認為英國「更划算、更具吸引力」。

雖然，「關緊國門、限制移民」是脫歐運動的一大議題，投資者則抓住脫歐進程啟動前的「空檔」，在政策有變前盡快遞簽。

Tier 1投資者/企業家移民簽證，只批准非歐盟公民申請。歐盟公民方面，已經在享受人口自由流動政策的便利。脫歐派認為，政府控制總體移民數字的措施是「完全失敗」。

Tier 1申請者可投資政府債券，或投資英國企業。房地產投資除外。

注資超過1000萬的大宗投資者，可在獲得Tier 1兩年後，申請永久居民身份。

Collyer Bristow律所合夥人James Badcock說，「公投後英鎊崩潰，為許多海外富人打開了投資機會之窗。其實，英國因自身的政經環境穩定可靠，一向是海外投資者的最喜歡的目的地。我們預期，在不久的將來，遞簽人數還會上升。希望移民的人士，都想在政府收緊移民政策前，辦理好投資移民。」

相關資訊：英國 | 淨移民量創歷史第二高 中國人逾4萬居第二位

（據中國僑網 ）

據《每日郵報》報導，Santander銀行在10-11月份曾向部分房貸客戶發信表示，如果提前6個月轉按揭，則不需要繳納提前還款的費用，以鼓勵客戶簽訂新的房貸合同來節省每個月的還貸金額。

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但獨立房貸中介卻因此失去了業務機會，不少中介警告說如果客戶選擇在Santander進行再按揭，可能會錯失市場中目前最佳房貸利率。

Santander的一位發言人表示，銀行的首要任務是向客戶提供符合他們需求的優秀產品和服務。銀行和房貸合同到期的客戶進行溝通的策略相當明確，都會在到期前的3-4個月寫信提醒。在發給客戶的信中，Santander列出了可以獲得新利率的各種選擇，其中包括了直接聯繫銀行或者房貸中介。

Santander表示，此次比往常更早聯繫客戶是因為，預期受到8月份基準利率從0.5%下調到0.25%的影響，明年早些時候會出現在按揭需求的激增。這是銀行第一次這麼做，聯繫的客戶數量也相對較小。

但房貸中介警告說，這其實是銀行和住房協會，想要吸引客戶進行「產品轉移（product transfer）」的一部分，產品轉移即在現有貸款到期前，簽署新的貸款合同。當現有的房貸合同到期後，客戶會和目前的借款方簽訂新利率的再按揭合同，但不會借貸更多的金額，合同內容也不會有任何改變。

因為客戶信息沒有任何變化，因此借款方不一定會把這類合同認定為「新」房貸，從而無需向英格蘭銀行或者金融行為監管局（FCA）報告。借款方因此可以不需要貸款人接受再按揭流程一部分的理財建議，從而節省時間和金錢。對於貸款人來說，這可能會讓他們失去找到更好的房貸產品的機會。

根據房貸中介聯合會的一份報告，房貸機構通過產品轉移，每年逃過FCA監管的房貸金額高達800-1000億鎊。這意味著每三份房貸中就有一份為產品轉移合同。

對於很多房價已經上升的房產來說，重新按揭時按揭比率（LTV）將會下降，因此銀行的利率也會相應降低，而如果選擇產品轉移，則將無法享受到這一好處。

FCA本週已經表示將會對此事進行調查。

相關資訊：英國 | 怎麼增加供房？提升住房協會借貸能力

（據英中網）