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尽管特朗普上台后，不少原本计划申请美国留学的人们在重新考虑对国际留学生更友好的其他国家进修充电，但机构投资者对于学生公寓板块的投资热情丝毫不减，背后的主要原因是美国公立大学“捉襟见肘”的财务状况和美国教育体系在全球的魅力仍然最佳，相对于普通住宅公寓而言，租金收入更稳定的学生公寓作是不受“经济周期”影响的理想投资板块，因而得到众多机构投资者的青睐。

根据CBRE 世邦魏理仕公布的2017年第一季度数据显示，学生公寓在该季度成交金额为11亿美元，，比2016年同期略有的11.4亿美元交易额下跌，这完全不同于目前美国买卖双方都在观望美联储的加息动作，变得更加审慎的传统住宅房产板块。

与国内大学不同，北美大学的校内宿舍数量一般仅够低年级学生住宿，高年级学生普遍在校外租房。

随着北美各大校园周边众多类似于宿舍的学生公寓拔地而起，学生渐渐摒弃了学长学姐们的住宿方式。 与住宿舍相比，居外研究院针对南卡罗莱州的数十名中国留学生做过调研的结果显示，在南卡，租住学生公寓一年能省200-1000美金左右，而且学生公寓的设施普遍更新更好（校园内的宿舍普遍年久失修）；与市面上的普通公寓相较，围栏式的社区比较安全，邻居也都是学生，配套设施完备，例如健身房、游泳池、高速wifi、学习室等一应俱全，而且学生公寓的房间通常都是精装修；较独栋房屋而言，个人空间能得以保证，室友之间的纠纷容易避免。在价格相差无几的情况下，这样专门设计的学生公寓受到广泛追捧。

校外参差不齐的住宿条件使得学生公寓的投资市场在近十年内趋于火爆。以16-17年橄榄球全国冠军克莱姆森大学为例，据当地学生介绍，尽管校外的学生公寓不胜枚举，入住率仍高达97%左右。 供不应求是当前这一市场现状的真是写照，像下图这样的建筑工地在学校周围随处可见。

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• 来源：承建商Fortune Johnson General Contractors

哪怕是在城市化水平极低、经济水平落后于全美平均水平的南卡罗莱纳州，克莱姆森大学（Clemson University）周边的学生公寓也遍地开花，在建学生公寓的火爆足以看出美国本土开发商对这一领域的投资热情。根据美国多户家庭住宅委员会（NMHC）提供的数据，2014年至2016年，每年的学生公寓交易量都在创纪录，2014年的学生公寓销售额为35亿美金，2015年未60亿，而2016年，有100亿美元的学生公寓成交，而现在市面上现在找不到多少在卖学生公寓的卖家。

克莱姆森这样学生公寓供应不足的情况并不是个例，美国教育部数据中心2015年的统计显示 ，随着“00后”即将步入大学校园，2025年在美就读本科的人数预计将会增长14 %至1980万人。（如下图美国高校招生规模数据所示） 根据第一太平戴维斯发布的数据显示， 2014年为例，只有12%的美国大学学生能够住在学校宿舍，有接近四分之一的大学学生需要在外租用民宅，剩下的六成左右学生住在父母或者亲戚家里。可见在当下乃至可预见的将来，投资美国学生公寓具有十足的吸引力。

不断增长的入人数对于学生住房提出了新的要求，也为投资者及开发商提供了前所未有的机会。据美国国际注册商业房地产投资师协会 (CCIM)介绍，学生公寓目前只占多户型房产市场的10%，在过去5年中有显著的增长。Real Capital Analysis的数据则显示，相较于其他非核心住房，学生公寓的投资量增长规模也最为显著。（如下图所示）

世邦魏理仕的美国学生公寓集团（ National Student Housing Group ）是全美最大的学生公寓中介， 该集团发布报告显示，2016年的行业投资交易额达98亿美元, 比2015年增长42亿，是2014年的3倍。

美国商业地产投资人员资质认证机构CCIM的专家Mike Milovick表示，自2003年起 校外学生公寓的投资者由富有的学生家长已经转变为机构投资者以及房地产信托投资基金(REITs) 。

学生公寓投资收益稳定体现在两个方面：出租价格逐步上涨、资本化率保持高位。CBRE的报告称，2016年每床位单价又达新高，$66,386 的均价比2015年高10%，比2014年高30%。学生公寓每单元的均价也逐年稳步上涨，由下图所示，美国的情况还是略高于北美的均价。

下面两图展示了学生公寓从2006-2016的平均资本化率，过去10年间学生公寓的资本化率保持在5%-8%之间。自2015年下半年起，学生公寓的表现就一直略胜多户型房产一筹，而且稳定在5.7%-7%之间。 

 对于个人投资者而言，学生公寓投资收益率更高，风险较低，也更有保障， 适合已配置了低收益债权、保险，又希望配置部分风险适中、收益稳定的增长性产品的投资者。除此之外，学生公寓还有较为多样的退出方式。除了出售、回购、参与并购重组等，也可以按美国房地产信托基金（REITs）的要求，以资产证券化的方式退出，退出收益亦相当可观。

就租金来看，在2017年6月份的数据报告显示，美国学生公寓年有效租金增长率平均约为2.3%左右，较15-16年平均增长率水平2.0%略有提升，最高的可达5%-10%。但即使校外公寓的价格不断上涨，普遍来讲还是比校内的宿舍便宜。

当前美国领先的学生公寓开发商／产权持有者／营运商/服务商包括：美国高校社团（American College Communities）, 教育地产信托公司（ Education Realty Trust Inc.）, 美国校园社团（American Campus Communities）, 萨班地产（Saban Real Estate）, 和总部位于匹兹堡的学生公寓开发及运营商Campus Advantage 等。

北美乃至全球的学生公寓市场巨大，近年来随着机构，REITs大手笔的投入，其关注度火热上升。亚洲范围内，新加坡政府投资公司GIC去年与美加机构联手斥巨资购入多套学生公寓项目，引起国内外投资者侧目。中国的投资者，尤其是孩子到了高校年龄的，不妨对学生公寓市场进行重点关注。

撰稿：居外研究院实习编辑  常元臻 

编辑：居外研究院房产分析师  杨嘉锡

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一、了解美国房产交易中的过户日（Closing Date）

要了解美国房产的过户流程，大家需要对美国房产交易中的过户日（Closing Date）有所了解。通常而言，过户日是在买卖双方达成协议时，在合同中便事先约定好的。当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情？总的来说有以下4点：

1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）
2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

二、办理美国房产过户手续可全程由第三方完成

在国内，大家对于买房时需要到房产交易中心去办理过户手续已经习以为常。然而，在美国，甚至大部分海外国家，都没有类似房产交易中心的结构，其买房交易更多是由双方协商完成，且不需买卖双方同时在场。 

在美国西部，一般来说都是由第三方——产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。而在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（大多数时候也包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。

三、快捷简单的美国买房过户流程

签署产权转让书——到政府部门注册登记，这便是美国房产的过户流程，简单、快捷！买家在付了钱，签了产权转让书后，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册，做完这一步，就意味着房产归买家所有。一般政府部门注册登记、备案，可在2到4周内完成。

由于美国实行的是契约登记制度，买房并没有类似我们的房产证这类证明。不过，大家这时已经可以在当地政府网站上查询到房屋的产权信息。美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息。在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

可以说，完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。

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