临近开学季，不少准备出国留学的学生已经踏上旅程或还在为即将到来的新生活做着细致的准备。初次去国外留学，最头疼的难题之一就是如何解决住的问题，本期微课堂，【居外小助手】就和大家一起分享关于海外留学租房的事宜，帮助留学党们解决这个老大难。
开课时间：8月24日19:00
内容简介
四大热门留学国家住宿情况调查？
海外留学租房费用大概是多少？
海外留学可以租的房屋类型有哪些？
留学生们都有哪些租房渠道？
听课方法
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海外投资政策随着经济、政治的变化经常会有所调整，想要成功海外投资，掌握最新的海外政策就显得很有必要。为此，居外网特意收集、总结海外各国最新、最热门投资政策，涵盖世界各大主流国家，为大家的海外投资置业之路提供政策支持！
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热门国家投资新政
2016年12月加拿大 | 温哥华议会表决通过2017年物业税提高3.9％据英语电台News 1130报导，温哥华市议会12月13日星期二 表决通过2017年物业税加幅为百分之3.9，较市政府职员建议的百分之3.4加幅，再加百分之0.5，以增加人手，应付温市过量吸食毒品问题,包括在市中心东端消防局增加一个3人毒品小组等。
2016年12月美国 | 美联储终于加息 美国经济春天来了？喊了一年要加息，美联储这回终于来真的了。在今年最后一次利率政策会议上，美联储宣布加息25个基点。这是继去年12月份后，近十年来美联储第二次加息。
2016年11月澳洲 | 澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？目前澳大利亚房产事业蓬勃发展，越来越多的海外资金涌入本地市场。而目前澳元兑人民币的汇率降至几年来的低点(1澳元=5.345人民币）
2016年11月英国 | 税收减免削弱 房东明年将增房租从明年四月起，购房出租（BLT）的投资者将会发现，他们抵押贷款利息的税收减免幅度将会从最高45%，降低到20%。这项政策调整将在未来五年之内分阶段推行，会对那些抵押贷款尚未偿清的买来租投资者的利润产生威胁。
2016年11月法国 | 推多项新规：11月起外国人可申多年期居留证据法国《欧洲时报》编译报道，11月起持有一年居留证的外国人今后可以申请多年期居留证(carte de séjour pluriannuelle)。根据不同的情况，多年期短的是2年，长的是4年。不过这种多年居留证只有在延续居留时提出申请才能获得。
其他国家投资新政
2016年12月日本 | 日本将出台新制度 外国人最短1年可拿永久居留权日本政府将出台新制度，规定外国经营者和技术人员在日本最短滞留1年就能取得永久居留权。此前，拥有专业知识的高级人才取得日本永久居留权需要滞留5年，今后这一期限将缩短至3年，并且只要满足一定条件，滞留1年申请就能获批。
2016年11月海外 | 各国房产证明方式各异 日本土地使用期限无规定国内的土地和房产证明的表现形式百年来经过无数次变迁，不动产权登记的推出，是土地和房产证明方式改革演变的又一次跨越。很多人不禁要问，国外的土地和房产证明方式是怎样的，和我们有什么不同，它们之间又有什么不同？记者调查得知，很多国家都有它们独特的证明方式，虽不尽相同，却最适合它们各自的国情。
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无论就读的是 “常春藤”名校，还是名气一般的院校，绝大多数留学生抵达国外，所面临的第一个挑战就是住宿问题。近年来随着中国留学生数量日益增多，这些大学面临普遍宿舍资源不够的情况。居外以四大热门留学国家为例，介绍当地大学宿舍情况以及校外租房的费用。>>>详细
留学生在海外的住宿，除了Dorm(学生宿舍)外，还可以选择自己租房住，房型一般有四类：Studio(单身公寓)、XBXB(第一个b指的是bedroom，第二个b指的是bathroom，数字代表数目)、House(四房以上的房子)、Homestay(寄宿家庭)。
都有哪些租房渠道？
1. 各大高校的BBS论坛&学校群邮件
2、学校On-campus Housing官网
3. 咨询学长学姐
4. 上租房网站：Craigslist、Zillow、Rent、Apartments
5、房屋中介
1、关于找室友
和室友合不来是很费事的事情，因而最好还是找本人熟识的同窗一同合租。
找到人之后，一定要先讨论分明如下问题，这些问题是最根本必需问分明的：能否抽烟、学习习气、清洁清扫、聚会、过夜客人、食物、费用分享等一系列问题。>>>详细
2、关于合同
▪ 许多房主请求房客“预付房租”，在搬入前先预付第一个月和最后一个月的房租。预付房租是为了确保房客在搬走前至少30天通知房主。应当妥善保管押金收条，作为凭证。
▪ 签合同前，和房主或经理一道检查公寓，列出一切你搬走时不应承当义务的缺陷之处。
▪ 只承受细致写分明规则和条件的书面租房合同
▪ 在签署任何租房合同前，一定要先分明而彻底地弄明白合同的内容
▪ 签合同的时分一定要问分明冬天的供暖时间从什么时分开端，到什么时分完毕，假如供暖呈现问题怎样办。>>>详细
3、租房费用比例适宜
总的来说，租房的钱应占全部生活费的四分之一到三分之一。假如房租是整个预算的一半，那么花在房租上的钱就太多了。>>>详细
4、关于退房
如果遇到房东不合理的要求，要有胆量去争辩，或者找学校恳求协助或者支持，学校永远会站在你的角度协助你，支持你，维护你的利益。>>>详细
能够做的一些小事情：
1）照相留证据
2）做move-outinspection
3）提早入住
1、没有信用记录，要如何在美国租房？
通常有三种可能的解决方案。
第一，找到一个能够比较信任你的个人房东（比如，中国房东），直接向其租房。
第二，如果是正规房产公司出租的房子，往往信用记录是回避不了的。这种情况下，你可以寻找担保人（guarantor），比如亲戚或者父母等，为你担保。担保人需要提供自己的信用记录和收入证明。另外，在万不得已的情况下，也可以试试找学校的老师为自己担保。
第三，有些房产公司允许房客一次性付清第一年的房租来表达自己的租房诚意，通
2、在美国租房如何保障我的利益，如何签订租房合同？
答：在美国每个州都实行的是州法，因此在确定了租房之后，你需要了解当地的房屋租赁法则，主动拟定一份能够保障房东和自己租房利益的合同，合同中需要明确双方的责任和义务，房租的支付方式，房屋押金的支付和退还等条款，在租房时让房东签署，以确保你的租房有保障。
过这种形式免去对信用记录的硬性要求。这种情况常见于纽约，芝加哥这样的大城市。
3、租房一定要签租约吗？
投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。>>>详细
理财师Liya CHEN专栏全集
伦
敦10大购房出租（Buy to Let）租金回报率最高区域揭晓！
用于投资的房产，除了房屋本身的质量，地理位置便是最重要最值得考虑的因素。今個月（2016年4月），英国购房出租房产的印花税就要上涨，但是对于成熟的投资者来说，税费上的变动远远不足以使房产投资的脚步停歇。>>>详细
陈新宜专栏全集
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在美国留学租房，租房者必需要做好支付额外费用的准备。那么在美国租房有哪些费用呢，你需要做好哪些准备呢?下面就一起来看看吧。
>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费
申请费
房东收取申请费是为了对租户停止背景和信誉检查。假如房东要实行这一程序，那么这笔费用就落在租户头上了。许多房主只收取背景和信誉检查的相关费用，有些房主还会为因而付出的时间收费，有些州以至会调整房东收取的额外申请费的数额。
大约一半的州法律规则房主收取保证金的数额，通常是一个或两个月的租金。在没有相关法律条款的州，中央政府有权停止规则。如何理解房东能否老实，只看他收取几保证金就晓得了。同时，你还不能跳过支付最后一个月的租金，这笔钱用于租住期间租户对住房形成的超正常损坏的赔偿。假如房子坚持良好，这笔费用会退还给租户。
搬家费用
假如你已为搬家费事了大学同窗无数次，或者这次要大动干戈，那么你需求雇用搬家公司。不过这里可能会有你没有思索到的额外费用。假如从车上搬东西到你的门口间隔超越75英尺就需额外付超间隔效劳费。
代理费
在纽约市，规范的经纪人费是一年租金的15%。当然你能够本人找房，但经纪人能够将这一过程变得愈加容易，特别是在你急于找到住处以便开端新工作的时分。
停车费
除非你搬进纽约市价值2000万配有专用电梯可将你的车停在专用停车场的公寓，你可能需求支付停车费。停车费大致在每月20至100元之间。
仓库租赁
在搬到新家之前你的物品能否要寄存?那你能够选择租一个仓库，仓库普通都不会太贵，但你的财物需求搬来搬去。更好的选择是运用便携式寄存方式，如搬家货柜PODS或Zippy Shell。
租赁人保险
房东通常请求租户有租赁人保险。这样他们就不用担忧租户的财富在火灾或其他灾祸中损坏。当然，你能够选择跳过这一项，但不论房东能否对此有请求，投保租赁人保险对平安更有保证，而且它的价钱也不高，一年的保费不到200元。
最后一个月租金
许多房东请求租房者在住进来之前支付最后一个月的租金，假如你对这个住处称心，估计你要支付三倍的月租金：第一个月的，最后一个月的和保证金，虽然你还未住过一晚。
电梯效劳费
假如你不住在高楼的底层，那么这意味着你需求电梯效劳。你能够不用支付，但假如需求，这笔费用并不廉价。而且收费额有很大差别，从500元到1000元不等(可退还)。在某些状况下，假如你觉得费用太高，可与房东停止会谈。
宠物费
假如你找到一处住房能够养宠物，那是再好不过了。但是，除了保证金(某些州法律规则)外，你还需求支付一笔额外的宠物费，这意味着你的房租会比无宠物的高。
近年来共享经济风靡全世界，其中与房地产搭界的莫过于大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值约为3100亿美金。2017年3月Airbnb借助其中国分公司的合资伙伴“宽带资本”和“红杉资本”，希望在中国市场推出新品牌“爱彼迎”，来改变公众眼中“外资科技公司容易不服中国水土”的印象。 Airbnb目前在全球191个国家拥有3百万套房源，就中国而言，爱彼迎有8万套房源和160万的访问量，单纯就在Airbnb 的全球房源上租过短租房的中国用户就达到530万，单在2016年， 在境外租用Airbnb 房源的中国用户数同比就上涨142%，中国和印度是AirBnB 重点投入的高增长市场。
最近，其服务平台“Trips”由上海正式进入中国。可以说，Airbnb似乎已不满足于当一个普通微型业主分享住所的平台了，渐渐在奢华型旅游、机票团购、团体支付和房客管理等方面施展拳脚。Airbnb去年11月宣布他们正在开发一个机票预订工具和行程安排功能，今年2月收购了总部位于蒙特利尔的高端假日房屋出租服务公司Luxury Retreats。
法律法规或许是Airbnb甚至很多其他共享经济企业，发展过程中遭遇的挑战和隐忧。伦敦、纽约、阿姆斯特丹、旧金山、巴塞罗那的官员都曾表示Airbnb这样的短租生意违反了土地使用分区的相关法规，对普通长租客不利。相比于传统长租，短租带给房东的收益大概能有三倍，如此这般会来踩长租房市场供应量下降，长租价格也容易水涨船高。这一现象对房地产，特别是租房市场的相关人士值得关注，具有借鉴意义，现在世界范围列举几例，以飨读者。
日本 ： 有限度的合法
今年6月日本参议院通过法律，允许房屋所有者短期租给付钱的房客，但有两点限制：一年内最多180天、必须在当地政府报备并遵守当地规定。
经过一年多的准备筹划程序，这一所谓的“Airbnb律令”还是让一些房东不甚满意：180天的限制一定程度上断了他们的财路。事实上，和伦敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞罗那断然拒绝，官员“零容忍”的态度相比，已经算好的了。
Airbnb的数据显示，日本是他们全球前十的市场，16年6月至今就有5百万人使用，去年共接待外国370万游客，全年其用户社群“贡献了830亿美元的经济效益”。 Airbnb在旅游业中带来的巨大利润恐怕是促成此项法律的重要因素。再加上日本旅馆供应一向紧俏，随着2019年英式橄榄球世界杯和2020年奥运会的到来，这些数字将只增不减。据日本旅游业协会的估计，2020年将会有4千万外国游客赴日。
Airbnb日本市场总经理田邉泰之（Yasuyuki Tanabe）表示，Airbnb在日本的前途一片光明，“有极大的机会撬动这个国家未曾企及的房地产资源。”
除此之外，该项法律还允许其他公司为Airbnb的房东、房客提供服务。田邉泰之表示，他们已经在和一些日本的供应商接触，但不愿意给出具体的名字。
泰国 ：有法难依
Airbnb落地泰国已有5年之久，正如Uber一样，泰官方将其视为“破坏性技术”，违法的商业模式：将住宅短期转租给游客的行为违反了商业法规和税务法律。
Airbnb联合创始人Joe Gebbia表示，他们正在在和泰国立法方讨论监管措施。“我们和每个国家的政府都密切联系，紧密协商。”
Airbnb报告显示：如今全泰国共有约430万家 Airbnb民宿，2016年约77万4千外国人在泰旅游时入住，环比增长150%。泰国有关短租和旅馆业的管理条例推出时间分别为1979年和1935年， 因此，诞生于21世纪的Airbnb的商业模式在旧有的泰国法律框架下被视为非法。1979年，泰国发布法律规定，禁止国民将住宅建筑短期出租；1935年，泰国曾出台法律规定，一切住宿商业单位必须注册为宾馆，并按床位和时长征税。显然，Airbnb房东不会注册成宾馆，自然也不按此法律规定缴税。
对此，Gebbia回应说这么操作没毛病：“Airbnb的房东只是偶尔把房间借出去，并不是他们的全职收入。”
来自宾馆和公寓交易公会的代表强烈呼吁政府采取行动，然而相较于针对Grab Car 和Uber的大规模公开口诛笔伐，似乎鲜有对Airbnb业主的采取措施的迹象。曼谷市政府确有表态，但执法力度上却没有实质跟进。
今年三月，Airbnb宣布在泰国跟进伦敦、东京的脚步，对其用户新增旅游体验产品“Experiences”。该服务允许用户预订当地的旅行游玩项目，包括自由骑行、烹饪课程、泰拳课程等，价格在1千泰铢至4200泰铢之间。
有些Experiences项目与传统的旅游项目很类似，根据泰国法律，导游证是必不可少的。无证导游可能面临一年的牢狱之灾，或／和10万泰铢的罚款。政府近年来这方面的打击力度不小。
Airbnb的一位发言人在本文发表后联系了原载媒体，称对文章“完全非法”的描述表示异议，应为陈规旧律管理的“灰色地带”。同时转发了Gebbia的原话：“据我们所知，这些法条都是在互联网出现很久之前制定的，人们不应该需要请律师一页一页翻阅几十年前的法律来判断是不是可以偶尔让人住在家里的空房间里。
德国柏林 ：立法容易 执法难
自2016年5月1日起，柏林的“反Airbnb法”（禁不当使用令）正式生效。其中规定，Airbnb是完全合法的，但没有注册、许可证件的，和／或将居住面积50%以上作为短租供游人住宿的行为是违法的，房东将面临10万欧元的罚款。但据知情人士透露，普通个人是比较难获得许可证的，最中心的米特区就宣布他们会拒绝95%的申请，因为他们在一幢楼里发现，300间公寓里280间都是以短租生意为主的。可以看出，该法律旨在限制公寓住宅的“不当使用”，打压那些“专业”出租给游客的房东，让常规的长租客找得到房子住。
然而一年过去了，并没有显著的效果。
《该死的创业幻想： 互联网经济如何摧毁福利国家》（《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》）作者Steven Hill认为，这部法律执法成果有限的原因很简单：熟悉老办法的政府尚未理解该如何监管数字化公司。 网上大量的Airbnb交易很难用传统方法追根溯源。据独立数据公司Inside Airbnb的信息，现在柏林共有2万多个活跃房源，过去一年新增7200个，同比增加54%。而且该法律明确针对的整套房出租也只增无减：环比增多54%至1万多个，德国Airbnb差不多一半的房源都是政府出台禁令后挂在平台上的。
政府行动速度不出意外的慢。柏林的心脏，米特区区长冯-达瑟尔表示，今年估计能处罚20-30个房东，还有有近千个案子正在审理。事实上，一个房东被抓，又有百千个房东冒了出来。
德国政府从执法中收获到的教训是：除非Airbnb主动把细节告诉你，政府靠自己基本上不可能完全知晓哪些人是房东，他们的房子在哪里，租几个晚上，租金多少等等具体信息。根据这些信息，政府不但能监控违法行为，还可以照传统宾馆的标准收税。在Steven Hill 看来市政府目前要求的信息还不够具体，不够“侵略性”。在纽约市，Airbnb就以隐私为由拒绝提供整套记录。
“一言蔽之，法不责众矣”
全球普遍来看，Airbnb仍存在于灰色地带，不受大部分已有的法律所欢迎。尽管如此，其高管也毫不避讳打擦边球的做法。Gebbia表示，Airbnb的商业模式是不可逆转的：“共享经济既然来了就走不了了，泼出去的水就回不来了。我们有机会在全世界的城市生根发芽，并在业务和监管之间找到平衡。由此看来，目前在中国声响不大到也是明智之举，不急着扩大规模，似乎能最大限度减少法律层面的纠纷，经济效益同样得以保证。
美国：Airbnb 商业生态孵化专业型短租服务创业企业
“专业”的Airbnb房东不在少数，并不是柏林市政府独有的烦恼，在全世界范围内并不鲜见。如今美国就有一些创业公司专门帮公寓楼业主把空房间改造成酒店客房，用于短期出租。
尽管目前这些服务遭到了各地方政府的强烈反对，也不受一般租客欢迎，有些创业者有信心迎难而上。
弗吉尼亚州阿灵顿的WhyHotel主要是把公寓楼改成即拆即建的快闪酒店，还有前台和房间服务。这样业主在找不到长租客的时侯也能赚钱。迈阿密的YouRent.com 会租下一部分甚至整幢公寓楼，再请设计师把房间改成酒店客房。一般来说8-16个月就可以完成一个项目。
据美国多户型住房委员会的统计，全美大概有2900万个公寓单位；CoStar Group Inc 数据称，自2014年起新造单位约80万个，今年一季度市中心公寓单位空置率从6.8%同比增长至8.1%，约45%在2016年第一季度竣工的公寓楼一年后的空置率可达10%，而前一年的只有38%。由此可见，普通的长期租客是越来越难找。
WhyHotel是从弗吉尼亚五角城一炮而红的。他们改造了信托公司Vornado拥有的一幢楼里50套空房间，收费为每晚$179-$329。从一月到五月，几乎客满。联合创始人兼CEO杰森-福定不愿透露每晚的收益究竟几何，但他表示事先和当地政府有过协议，这个项目运营不会超过24个月。他还强调，这种商业模式只有在超过200个单元的公寓楼里才合理，因为既不需要大的结构性调整，也有足够的空间来保证在短期内能够盈利。同时他们也尽量避免彻底改造成永久性的客房，以免陷入争议的漩涡中。
YouRent则仅仅是租下整栋高端公寓楼，再像酒店一样转租出去。CEO布莱恩-费迪南德表示，主要是看中豪华公寓库存太多而城区酒店需求较高这点。他们一般会比一般房客多付20%租金，检查客人背景，多缴税获取当地政府许可，还有买租房保险。费迪南德承认高额的利润确实能承受这些成本：每晚定价和酒店类似，平均每个房客住3.5晚。该公司目前在美国南部迈阿密、奥斯汀、纳什维尔扩张，并计划进军圣地亚哥、丹佛和波士顿。
这样的公司其实是跟Airbnb一条阵线的。传统上房东业主是不太情愿让房客再转租出去，通常会在合同中规定，未经允许不得转租。Airbnb试过与大型公寓楼业主合作，因为这会是一个新的领域：完善的配套设施很吸引商务人士。
实际操作当中这样的模式并不那么顺利。事情一多就乱，人多手也杂，房东普遍对那么多今日来明日去，进进出出的二房客不那么放心。Airbnb却没有立即回应这些问题。
以Airbnb为代表的共享经济是一个新兴的商业模式，使市场出现了新的供给需求链条，那么就有新的利润来源，引领了一波新的商业模式。新技术新商业模式的发展在活跃经济市场的同时，或许是有利于资源充分利用和节约的，又有多少只是借个壳躲避监管、逃避赋税义务继而令其他传统商业竞争者于不利地位的，值得监管机构、相关部门注意并思考。全球化的年代，新经济凸显的“监管”旧俨然是一个世界性的问题。监管者该如何治理新经济，需要各方充分协商、探讨，制定出广为各界接受并尊重的新商业规则。而监管者的学习速度是否能跟上创新者的速度，是监管机制能否跟上时代的关键之一。
“全球化的年代，选择在哪里栖息落脚，你该多看一看再决定”—– 居外网
作者：常元臻 居外研究院实习编辑
撰稿日期： 2017年7月13日
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随着世界的一体化发展和自身生活等原因，越来越多的人海外购房的意愿十分强烈。但每个国家都有不同的政策规定，不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。下面就跟着居外来盘点一下部分国家对海外买房的政策规定。
从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制，从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高贷款比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。
澳大利亚只能买新房
外国人只能购买全新的住宅项目，在澳洲买房贷款购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限购；另外澳大利亚的最高贷款比例为80%。
印花税：
土地税：
英国买房不限购
英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，跟本地人享受同等待遇。贷款方面没有具体规定，一般情况下，英国买房贷款有两个限制，即：贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；同时，贷款比例不能超过房价的一定百分比。通俗的说假如房价是100万，如果政策规定的贷款比例为80%，那么你最多可以贷款80万。
加拿大贷款买房最合适
魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。在加拿大买房贷款外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。2016年8月2日起，卑诗省政府针对海外个人投资及公司投资征收额外的15%物业转让税
新加坡公民可买别墅
外国人或永久居民可以购买新加坡私人公寓楼盘，以及住满十年以上的共管公寓，圣淘沙岛的别墅及排屋。新加坡组屋只能是公民和永久居民才可以购买。带土地的独立式洋房，半独立式洋房，排屋只有新加坡公民可以购买。若在新加坡贷款买房，银行通常准许外国人最高获取相当于现房购价70%的贷款。
新西兰买房不限购
在新西兰，外籍人士在当地购房与政府方面基本没有什么限制，从贷款方面来讲，外国人也可以在新西兰贷款买房，最高的贷款比例为70%。想要了解更多可点击：最新新西兰投资移民指南
法国买房贷款还得看收入
法国对外籍人士购买新房或者二手房是没有硬性规定的，也没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在贷款上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。
西班牙买房贷款难
西班牙的房屋和数量是不限购的，但是贷款申请条件比较严苛，理论和是哪个能贷款60%-70%，但是中国人一般只能贷到30%，而且50万欧元的投资移民项目是不允许贷款的。想要了解更多可点击：最新西班牙买房移民指南
韩国（济州岛）增值收益不能汇出韩国
韩国（济州岛）购买的房产必须是依据《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》第229条的规定获得道知事批准的开发区域内的房地产，此类房产大多是以休养为目标的休养型度假公寓、度假村、家庭式旅店、别墅等。但外国买家不得将房地产租金收入或房地产增值的收益汇到国外，贷款额度为30%-40%。想要了解更多可点击：最新韩国买房移民指南。
日本没有身份买房贷款难
现在永住身份的有正当工作收入的外国人在不动产的帮助下甚至可以零首付贷款买下房子；持三年签证的就职人员在不动产的帮助下首付200万日元左右也可以贷款买房。如果不是一次性付清，办理贷款时有非常严格的年收入审查。
海外人士不能在中国贷款
境外机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人可以购买符合实际也的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。港澳地区居民贷款成数最高可达7成，还款期最长可达30年。但海外人士及中国台湾地区居民不可以贷款，只能向汇丰和花旗之类的银行申请个人贷款。
居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章
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任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房产市场最初也是跌跌撞撞，时有纠纷，问题不断，总的来说，在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。接下来我们就盘点一下美国房产知识。（中国人可以在美国买房吗？）
为了应对以上一系列问题，美国房产市场逐渐兴起，由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业——产权保险公司。他们为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护了用户的权益。
这里所说的保险并不是普通的房屋保险，而是专门的产权保险。也正是因为美国有了这样的产权保险，才会完全由市场而不是政府职能机构来监管完成全部过户程序。其中提供第三方账户和产权转移过程是相对重要的。在整个房地产买卖交易的过程中，只要投资者购买了产权保险，费用在200-300美元，此费用在购房时一次性缴纳，产权保险公司将以第三方的身份全程参与，其具体负责事项及流程如下：
调查卖主房子的产权记录，即物业产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，必须要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。
产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险，负责买卖双方产权转移和过户手续，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。
在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。
如何使用第三方支付平台保证交易安全？
在美国买房交易时，第三方支付平台就类似支付宝一样的，买卖双方达成交易协议，买家付钱给支付宝，卖家发货，买家确认收货，支付宝付款给卖家。
所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。
通常产权调查的费用为200-300美金，而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%，而保额一般为房产的总价。美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统的设立提供了解决方案，该系统是由各州政府制定的，因此在相似的同时也有所差异。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。
在购买美国房产过程中，产权保险公司从交易前的产权调查，产权保险，资金监管，过户登记，同贴身警卫般如影随形地保障了购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果，便是把钱拿回来。由此可见美国房产市场体系非常成熟完善，投资者都是非常安全的。眼光锐利的投资者大可放下种种顾虑，将重心放在投资目标的选择上，莫要错过了目前这段投资的黄金时机。
Q:也许看到这里你会有疑问，将所有的资金汇入产权公司会是安全吗？它占有了那么多资金，卷走钱财逃跑怎么办？
A：在美国，第三方资金监管者（Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等，而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适资金监管者。首先，产权公司隶属国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管；另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。所以，资金交由产权公司监管是绝对安全的。
Q:如果产权公司破产？
A:产权公司都隶属于州政府保险部门的管辖范围，如果产权公司面临破产解散，则必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前，面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手，监管账户和信托账户也将被重新清算。
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在美国，房产经纪人是买卖房地产过程中必不可少的一环。对卖家来说，经纪人的靠谱程度往往能决定卖房的速度与价格。其佣金可能是买卖双方都有爱又恨的东西了。据科罗拉多州房产数据公司Real Trends的报道，总体来说，去年全美平均中介佣金比例略有下滑：从5.26%降至5.12%。
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可有多少人知道，你可以一边降低佣金，一边刺激中介“又好又快”地卖掉房子？请看以下一例：
加州的阿里-马勒先生想卖掉他位于Rancho Park 的面积4000平方英尺（约371.5平米）的房子。他成功说服中介接受了一些不太寻常的佣金合同。他的（卖家的）中介会收到售价2%的佣金，买家的中介会得到2.5%，特别之处在于，卖家中介还能从实际售价与报价的差价中获利5%。马勒先生的房子报价为270万美金，实售价为285万美金，付给中介的佣金总共为13万5千7百5十美金，比当地市面上5%的佣金省了6千7百5十美金。
马勒先生对此很满意，他说这样的“激励式的佣金结算方式”避免了中介为省时间而草草贱卖。“我意识到这【佣金】并不是一成不变，而是有商量余地的。”他还表示，这个办法是看美国的电视房产真人秀学来的。
尽管房地产经纪人普遍不太愿意多谈价钱，但基本上同意这一点：高档房产交易，佣金讨价还价的空间还是可以有的。“卖一幢4百万的房子不一定比卖两百万的房子多花一倍的时间精力，”纽约中介TripleMint的合伙创始人飞利浦-朗（Philip Lang）表示。
事实上，高档住宅的卖家也越来越排斥墨守陈规。相对于固定在5%-6%，尤其是金融、科技行业的卖家更倾向于一个更复杂的阶梯式的佣金。像上文例子所述，往往能省一笔钱。
网络中介平台UpNest的创始人西蒙-卢（Simon Ru）表示，千禧一代和90后的卖家“更习惯于货比三家“，以期将佣金降到最低，最好还要保留营销策略。
然而，付中介费毕竟不是去小菜场买菜，会“砍价”的人似乎还不是很多。全美地产经纪人联合会（National Association of Realtors）面向5465位住宅卖家的调查显示，只有22%的卖家会提出并成功与经纪人协（砍）商（价），14%的卖家不知道他们是可以利用“阶梯式的佣金”来促成交易。
用阶梯式的佣金来刺激中介卖房效率似乎不再是什么稀奇事了，UpNest在洛杉矶的经纪人理查-舒曼（Richard Schulman）如是说，“如果说奖励的部分很诱人，我肯定觉得很有动力啊。”
但也是所有人都同意。纽约中介商Douglas Elliman的经纪人弗兰西斯-卡岑（Frances Katzen）表示她不会鼓励她的客户选择激励式的“结构式佣金”。“我不想让他们觉得这样会影响我的工作态度／努力程度，”她还注意到，如果把常规的佣金降得太低，可能会影响经纪人的营销手段，从而对卖家长远不利”。
原作 Alina Dizik June 14, 2017
编译 常元臻 June 16, 2017
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全球气候变化早已不是新闻，但在民主灯塔美国，全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年，尤其在总统大选之中，环境问题成为了驴象两党争论不休，社会分化的主要议题。
刚刚过去不久的6月1日，特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定，引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂，但很显然，特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性，因此，“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署（EPA）署长斯科特-普鲁伊特（Scott Pruitt）“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”；之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规；白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力；计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为，特朗普上台才几个月，这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。
然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇，气候变化最直接的后果就是海平面的上升。
2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书，其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的，然而，“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的：海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米，到2100年时高79-155厘米
佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据
注：IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值
USACE High 美国陆军工程师团 预测最高值
NOAA High 美国国家海洋气候局预测最高值
值得注意的是，海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快，本地比全球平均快好多，”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基（Simon Wdowinski）说。1998-2005年间，涨幅是一年3毫米，2006年后每年上升速度是9毫米。
2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。 以佛罗里达南部都市走廊为例，这条走廊北起朱庇特（Jupiter），南至霍姆斯台得（Homestead），人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%，几乎是全美平均人口增速的两倍 。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出，佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。
这条都市走廊囊括了像迈阿密 （Miami），劳德代尔堡(Ft. Lauderdale)，西棕榈滩这样的大城市，一旦受到洪涝灾害，损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示，迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球，广州和纽约紧随其后。
佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点，海平面上升，使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县，仅以2016年第二季度为例，该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米，2016年该县人口规模达到271万。 人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起，该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯，这些房屋就真的打水漂了。
佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里，是因为人们利用水利工程，排涝灭蚊，再装上空调，就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利（Jim Murley）表示。当时的居民们开凿地下水道，修建运河排干了内陆地区，填土抬高地势建造楼房，可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空，沙丘也被抹平，天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。
哪怕没有洪水，水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战，化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet)，美国国家海洋与大气层管理署（NOAA）的海洋学家接受BBC采访时表示。
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“海湖庄园(Mar-A-Lago)，位于迈阿密北部121公里的棕榈滩，常遭遇洪水、海浪袭击，2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心（Climate Central）”研究基金会的估算，到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”
佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上，没能漫过堤坝的海水，却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层，随着海水的入侵，淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。
佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区，对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨，大雨滂沱电闪雷鸣，雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”，这在佛州当地人看来，却是相当正常。
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当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好，”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园，因为答案很简单，不能。佛州人自己也承认，将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于，在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好，游人们还会照常来享受阳光休闲度假。
做出改变需要因地制宜，官员和学者应到实地考察，得出具体方案。而执行起来，则需要所有人，包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步，向着同一个方向转变。
针对海水倒灌进排水系统，水漫马路甚至居民家中后院，劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀，阻挡住海水入侵接到，但还能排出雨水。
加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金，加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗？”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼（Nancy Gassman）说，2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝，但是迫于公众压力，该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求，对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律，因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行，会对整个地区都会带来负面影响。
“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米，再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵，并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了，水流向路两侧的低处，被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时，人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障，未能及时排走雨水，当时的雨水并不大，可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔，但被驳回。联邦紧急事件管理署（FEMA）的理由是：一切低于街道的，都属于“地下室”，【他们是不保的】。 当地政府正在与FEMA沟通，以期改变政策，解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。
佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书，标志着地方政府真正着手于此，采集数据以采取行动，也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为，也不会有所作为。
佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声，在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届，失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言，对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去，也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。
参考阅读链接
1）关于“美国房屋保险”，请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知：购房房屋保险需要注意哪些问题？， 美国买房须知：美国房屋保险分为三种九大类。
2） 关于美国的“美国洪保险计划”，请访问FEMA项目官网。
3） 如在美买房前，需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响，可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面。
作者： 居外研究院 实习研究员 常元臻
撰稿日期： 2017/06/11
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