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老牌华人社区纽约法拉盛周边地价见涨 | 美国

由于美国老牌华人社区纽约皇后区的法拉盛（Flushing）房地产价格近几年随着华人移民数量上升呈现直线上涨趋势，土地开发商将目标转移至邻近区域购地筑楼。建地买卖热络，间接带来法拉盛地价上升，邻近居民担心会有过度开发的可能。

皇后区的法拉盛法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地 — 法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地

Onex房地产公司（Onex Real Estate Partners）总裁达纳（Michael Dana）向《纽约时报》表示，法拉盛是皇后区地价的驱动器。鉴于该地段开发成本高昂，精明的开发商将注意力转移到它的周边地区。来自长岛的开发商中的行动派伊斯丹资本（Eastone Capital Partners）刚以2,300万美元购买位于北方大道（Northern Boulevard）141-57号的开发据点。

这块地约23,000平方英尺，目前美国银行分行和国际工程师联合工会14-14B分会（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）还在据点营运。

美国银行的租约还有近两年才到期。届时，开发商将拆除建筑物，整地面积约为6.8万平方英尺。计划改建成具有零售商区和公寓的综合式建案。

该笔交易是由高纬环球房产公司（Cushman & Wakefield ）的普罗伊斯（Stephen Preuss）中介牵成的。他希望有更多投資能涌入法拉盛，并指出，法拉盛市中心的土地价格看涨，很多开发商转移目标看准了像北方大道这种市中心外围副区，因价格较为实在些，這一趋势仍会持续。

Eastone在网站上已刊登了他们在法拉盛与长岛市的几笔买卖项目。

由于这种购地建案热潮风涨，法拉盛地区现在正充斥着这些投资买卖的计划案，有些人担心附近社区会被过度开发。目前的开发方案有富顿集团在第39大道上的巨型Tangram项目和Onex地产合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

查看更多法拉盛房源

（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

湾区房产行情紧俏东湾三谷成华人购房首选 | 美国

居外网自2013年记录“询盘数据”以来，美国从来都是国人最热爱最向往的置业圣地，高居榜首。无论是出于自己将来养老，还是孩子已经或将在美国深造，或纯粹是为了资产安全保持而投资；如果说北京海淀是国人公认的“宇宙中心”的，那么称“美国湾区”全球的“宇宙中心”肯定不过分。

相比中国的北京或者上海，美国房产性价比更高已经不用赘述，除了能拥有房屋永久所有权和土地所有权，房屋一般都具备地下室、阁楼、花园、院子、车库等，配套完整。

另外，美国市场成熟、法律公开透明，购房程序也不复杂。购房者即便没有绿卡或签证，只要拥有中国护照，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。

加州湾区在科学技术、教育、文化、体育、医疗、创业等领域都拥有辉煌的记录，世界顶尖高校前10位中的斯坦福大学和加州大学伯克利分校都在湾区。

旧金山湾区俨然成为美国房地产市场的龙头和风向标。有数据显示，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

2017年8月，加州房地产经纪协会（California Association of Realtors）的统计数据显示，加州独立屋中位价格涨至565,330美元，与1年前相比涨幅达7.2%，为10年来最高涨幅。报告中特别提到旧金山湾区9县的独立屋，中位价格涨至85万6,200美元，与1年前相比涨幅为10.2%。

专家分析，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生导致房价大幅下降的经济危机。

湾区有一大批世界顶尖的高科技公司，创业人才不断涌来，经济发展和人口增长长期持续，必将带动湾区房地产价格的长期攀升；而目前湾区可使用的土地日渐减少，二手房交易量严重不足；随着近些年亚裔新移民不断涌入，湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化，也带动湾区的房价越来越贵。

华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里？

在供不应求、卖家市场的湾区房产市场中，价格节节上涨、居高不下，那么作为华人买家都会考虑哪些因素呢？

湾区地产经纪人Charlotte Tsang为我们讲了一个实例，可以从中一窥华人买房时的考量重点。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

独栋屋（single-family house）是独立的建筑，建筑围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼的建筑。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。 — 图二：独栋屋（single-family house）是独立的建筑，围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。

点击查看美国湾区独栋住宅房源

Sally（化名）一家是典型的湾区华人，30出头的她，在家中做全职主妇，刚刚生下一个宝宝。丈夫有着不错的收入，一人的工资撑起中产阶级水平的生活。因为宝宝的降临，Sally和丈夫想停止租房，买一栋属于自己的房产。

考虑到孩子就学的问题，Sally希望搬到一个好的社区，购置一座独栋住宅（single-family house），学区要好、价格合理、离Bart车站近些，预算约为70万到80万美元。5年之内，他们不打算搬家。

在请Charlotte Tsang做房地产经纪之前，Sally对于符合期望的社区并没有任何概念。为Sally做完经济能力评估后，根据市场情况，Charlotte推荐了三个东湾的社区，分别是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之后Charlotte带着Sally全家驱车前去观察中意的社区，进一步挑选。最后Sally一家以约80万美元的价格，在Castro Valley拿下一所有3个卧室的独立住宅。如其所愿，学区不错，环境也好，距离Bart车站很近，方便丈夫上班，可谓合家欢喜。

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

从上面的例子可以看出，华人家庭大都考虑的一样，主要就是注重学区、社区和价格。

图三：东湾三谷地区房价增长分布图（2017年8月數據，Zillow Research）

点击查看美国加州湾区房源

“华人很喜欢东湾三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生长在湾区的房地产经纪Charlotte Tsang介绍道。从业五年来，客户群中约一半为亚裔美国人，Charlotte对于华人的喜好相当了解，“那里的房价可负担性比较高，社区、气候不错，学区也好，比如在San Leandro，有很多中国超市，一个于2016年新建的全新Kaiser医院，两个湾区地铁（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特别强调，对于多代同堂的华人家庭，三藩市东湾（San Francisco East Bay Area）是买房、投资的好选择。

东湾三谷地区是美丽的花园城市，有多个风景优美的国际标准高尔夫球场，有小Napa之称的红酒之乡c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory国家实验室、Bishop Business Park高科技工业园区、享誉湾区的购物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美国著名电话通讯公司AT&T西部地区总部所在地。

三谷地区的地理位置优越。大湾区地铁的东湾终点站就在Dublin市中心，从这里乘地铁到旧金山市区和国际机场约1-1.5小时，到南湾硅谷中心，南到斯坦福大学，北到伯克莱加州大学均为30-40英里，大约30-60分钟车程。San Francisco Premium Outlets购物天堂近在咫尺，还有多个华人超市和大小中餐馆。

这里有全新现代化的大型居民社区，房屋新而大。2015年被美国着名的社区和城市排行榜网站Niche评为加州最适合家庭居住的地区。社区安全舒适，犯罪率极低。Danville的Blackhawk黑鹰区（Blackhawk）是湾区最美的规划社区之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

这里亦有闻名加州和湾区的优秀中小学教育系统，三谷地区9分以上的小学31所，中学、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件设施最好的公立学校。

这里还有超一流的私立中学The Athenian School，严谨的校训和多元化教学，吸引了十多个国家包括中国在内的很多小留学生。

和硅谷中心一些老牌好学区的住房相比，学校的评分水平多是相同等级。但三谷的居住条件更好却价格适宜。在三谷100万美金左右可以买到2500-3000英尺1到10年新的花园别墅房，然而在南湾或在中半岛等地，相同水平的房子，至少在200万美金以上，而且房龄多在40年以上。

这里是不需要去硅谷核心区上班的新移民首选地。目前该区华人的比例已经上升到23%左右。在这里生活的孩子们能同时体验到美国的传统文化和多元文化。

Charlotte说，对于地产买家来说，这里的新兴设施（餐馆、购物区）让生活更加便利，新建房屋价格区间在50几万美元到240万美元之间，跨度很大，选择多多，适合多代同堂的华人家庭，由于租房政策管制较宽松，也适合期望通过房租来长期投资的买家。

责任编辑：Zoe Chan

三季度公寓租金增幅放缓曾被“危机重创”城市增速最快 | 美国

2017年第三季度，全美已经找不到租金年增幅10%以上的城市。美国城市公寓的租金涨幅正在放缓。2016年租金增长最快的城市今年仍然租金增速仍是领先，但高出的幅度却不断缩小。

美国房产数据公司Axiometrics高级副总裁杰·丹顿（Jay Denton）称：“一年前休斯敦和萨克拉门多的租金增长率相差悬殊，休斯敦的租金增长率约为1％，而位于加州的萨克拉门托（Sacramento）则高得多，增长率近12％。”

如今，各大都会区的年租金增长率都不到10％。在新增就业岗位和较少新建公寓的市场，租金仍然增长最快。许多这些市场是曾受到房市崩盘重击的城镇，而且这些城镇往往是人口增长的地方。此外，公寓开发商在像萨克拉门托，加州和拉斯维加斯这样的住房市场崩盘的城市中新建的公寓单位相对较少，从而减少了公寓的竞争。

根据研究公司Yardi Matrix对121个市场的调查，美国租金在截止至第三季度的12个月中平均增长了2.2％，创下自2011年4月以来最低的增幅。

不过，平均租金仍在增长。 “我们不相信目前多户房屋市场会停止扩张，” Yardi表示：“就业增长和社会人口趋势预示着未来几年的强劲需求。”

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点击查看萨克拉门托房源

同时，2016年租金增长最快的市场在2017年的租金增速放缓幅度最大。例如，萨克拉门托市的租金增长仍然是美国最强劲的，但其领先地位正在缩小。根据Axiometrics公司的数据，萨克拉门托的公寓租金在截止至2017年第三季度的12个月内增长了6.9％。在一年前同一期间，租金上涨了近12％。

萨克拉门托租金增长受限的原因之一是，虽然城市人口快速增长，但大部分净移民来自从事相对低工资的移民。“你看服务人员，他们以相当低的工资来租住房子，” Yardi Matrix的商业智能总监道格拉斯·莱斯勒（Douglas Ressler）称。这些工人负担不起每年以两位数增长的租金。萨克拉门托也受益于因旧金山湾区房价过高而搬迁的人潮涌入。

萨克拉门托的高租金也受到了新建房屋相对缺乏的支持。直到最近，开发商在萨克拉门托建造了相对较少的新公寓社区。开发商在房市繁荣期间在那里建造了大量的新房，这在房价崩溃后需要多年的时间吸收。丹顿称：“由于住房供应过剩，上一个房地产周期中最热门的一些市场需要恢复的时间最长。”

当地分区限制也使得在萨克拉门多地区的许多地方难以建造公寓。莱斯勒说，许多司法管辖区明确地支持兴建单户住房。

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另一座房市曾崩盘的城市拉斯维加斯的公寓租金增长第二快。根据Axiometrics公司的数据，截至2017年第三季度，拉斯维加斯公寓租金一年内上涨了5.8％。“拉斯维加斯的房地产市场比其他房市的衰退更长，更深，” 丹顿说：“拉斯维加斯只是处于房地产周期的不同阶段。其他城市的新盘建设活跃度远高于拉斯维加斯。”

根据Axiometrics公司的数据，开发商终于开始将新产品投入市场——2017年将会有3500个新公寓推出，这些新公寓已经放缓了这个城市租金增长的速度。不过，拉斯维加斯的公寓市场预期会保持健康。2018年，开发商只会推出1700套新的公寓，而这个城市每年创造约3万个新工作岗位。

其他登上租金上涨最快排行榜的城市有许多是房价受到重创的城市。佛罗里达州奥兰多排名第三。根据Axiometrics公司的统计，奥兰多平均公寓租金在截止至第三季度的12个月内增长了4.8％。圣地亚哥排名第五，租金增长4.5％。佛罗里达州杰克逊维尔市（Jacksonville）排名第六，租金增长4.4％。

责任编辑：Zoe Chan

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居外课堂：海外买房的十大“战术 ” 提前做好置业规划

房子毕竟是一件大宗物品，一个不慎可能留下很多麻烦。所以去海外买房时，一定要做好整体规划，明确买房目的和需求，科学理性地购房置业。居外网建议置业者可以通过了解以下统计数值，帮助你察觉市场的变化，更好地对海外房产进行了解和评估，提起做好置业规划。

一、海外买房提前关注十大数据

1、人口变化

人口变化包括自然人口增长、新移民增长和往城市迁移人口增长三部分。其中新移民已经成为人口增长的重要来源，自然人口增长则是一个非常慢的指标，数值通常是最近的一次人口普查结果，是从当地市政厅获得的数据。在人口快速增长期，将会带动当地住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。

2、就业率

就业率是指某一时点内就业人口数占经济活动人口数(就业人口数+失业人口数)的比例。一个国家的就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题是交互并行的，就业率的高低甚至直接威胁到社会的稳定和国家政权的巩固。全球每一个国家都把全民就业放到了政府工作的重要位置。

如果你想要查询以上两个数据，可以登陆，Monthly Bulletin of Statistics Online， http://unstats.un.org/unsd/mbs/app/DataSearchTable.aspx，数据来源顾名思义，来自各个国家统计局和组织。包括近十年来各国的人口、生产指数和价格指数、就业与收入、能源矿产和燃料、工业、交通和建筑、国际贸易、金融、零售业和国民账户的网站。

3、房价中位数

房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变。一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。

作为专业海外房产网站，居外网提供海外主要国家的最新房价数据，大家可以点击查询2016年各国房价数据：

如果大家英文水平好，也可以直接到海外各国专业房产网站直接搜索、查看各国的最新房价，如美国的Zillow、澳洲的LJhooker等网站。

4、租金回报走势

租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不会再花那么多钱租房。如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，并且或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。

如果想要了解租金回报走势，可以通过查询新、报告，或者自己算，而不同的买房方式，有不同的计算方式，现金买房的租金回报率计算方法为：

租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）

每年房租净收入 =年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出

贷款购房的租金回报率计算方法为：

租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)

美国的租金回报率有多高，算算就知道

5、外汇汇率

海外买房，房价高低固然是首要因素，但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。

查询最新的汇率，最简单的方式就是上网利用百度或者googel查询。如果担心不够准确，可以去当地银行咨询。

延伸阅读：海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

6、犯罪率

查看一下你所选择社区的近期犯罪率，大部分国家的安全性都不错，但是房产所在地的犯罪率仍是你在当地买房关注的重中之重。你可以知道近一段时间这里的犯罪情况，如有多少案件，案件严重与否。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上。

想要了解相关数据，可以通过造访以下网站来考察房产所在地的犯罪率。

美国：浏览crimereports.com网站，或者查询全国性罪犯数据库FamilyWatchdog.us。

澳洲：浏览 https://www.police.act.gov.au/cri%20…%20ime-statistics.aspx

加拿大：浏览 http://www.statcan.gc.ca

7、房屋空置率

住房空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。与租金回报一样，空置率也是需要关注的。空置率的走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007－2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

想要查询房屋的空置率，可以登录各个国家的数据网站，如

美国统计署：http://www.census.gov/housing/hvs/index.html

澳洲统计局（abs）: http://www.abs.gov.au

英国国家统计署（ons）: https://www.ons.gov.uk

加拿大统计局：http://www.statcan.gc.ca

8、市场房源量

市场房源量不论是否最近有变动，都可以给置业者及时警告，无论是卖方市场还是买方市场。当房源比较少的时候，尤其是以前的房源都已经售出的时候，这就是市场火爆的信号。相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多的选择信号，业主可能将他们的资产套现。市场房源过高，尤其是当他们变动很大的时候，虽然意味有交易，但是那也是预警。

9、房屋待售时间

房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表，但是也可以让你明白以后你把它卖出所需要的时间。在热门市场，这个数值可能会降低，当宽敞的新小区进入紧俏市场急售的时候也会降低。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。

10、卖方折扣

卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常有百分数表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。它也表明房价会下跌，同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。海外购房，比如葡萄牙、西班牙、希腊等国，房地产较高峰值虽然下跌不少，但整体价格都是公开透明，如果单独一套房源，业主或中介私下与您承诺超低折扣要格外小心。

以上数据没有特定的官方网站可以查询，一般专业人士会关注各大网站，不定期的下载一些专业报告，比如来自lj hooker、savills、knight frank的行业报告等，而相对于普通用户来说，想了解市场房源量、房屋待售时间、卖方折扣，去下载专业数据报告会比较繁琐，所以可以通过各大中介公司进行咨询。

二、不同投资目的应关注不同数据

房产投资

长线持有：这类人群去海外买房可能看中房子本身的一些特点，例如古堡、海滨住宅作为纯收藏之用，或者是看长期价格走势，关注长期的投资回报。

关注指数：1、房屋中位数2、外汇汇率3、犯罪率

短线持有：这类人群目的很明确，所以一般他们最为关注的是租金回报走势，高租金回报会吸引投资者，一个区域的租金回报率也会受到周边区域租金的影响。

关注指数：1租金回报走势 2、房价中位数 3、外汇汇率 4、就业率 5、人口变化 6、犯罪率 7、房屋空置率 8、房屋待售时间9、卖方折扣

买房自住

自住者可以包括以房养学、以房养老、度假的人群，一般这类人群更为关注犯罪率，毕竟在异地生活，安全问题还是最重要的。如果你看到犯罪率比你期待的高，不要惊慌。每个地方都会有轻度犯罪。如果你对这块地区不熟悉并且有疑虑，你可以咨询房产经纪人。

关注指标：1、犯罪率 2、外汇汇率 3、房价中位数 4、卖方折扣

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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居外课堂：海外置业如何找到靠谱的房产经纪？

近年来海外置业火爆。然而，去年国内房市爆发的“链家事件”，让广大投资者见识了国内房产中介的种种不规范、以及违规的乱象，并开始担心：在国外买房时，是否也会遭遇的情况。为此，不少投资者致电居外网，在海外置业时，如何才能找到靠谱的房产经纪？下面，居外网以房市制度最为成熟、规范的美国房市为例，介绍美国房产经纪人是如何运作的，帮助国内买家更好地在海外置业。

一、中国房产中介和美国房产经纪人的区别

无论在国内还是国外，房屋交易流程都是异常复杂，也是很多消费者一生中最大的一笔支出，他们担心去国外买房同样会遇到黑中介。在中国购买二手房，消费者最缺的是信息的对称性，与有保障的行业规范。而这些也就是中国的房产中介种种乱象产生的土壤。

由于当前去美国买房的海外置业者比例居多，所以我们下文中我们以美国为例，看看美国的房产经纪人是怎么做的，他们和中国的房产中介又有什么区别？

居外课堂：海外置业如何找到靠谱的房产经纪？ — 中国房产中介和美国房产经纪人的区别

中国房产中介vs美国房产经纪人

经纪人与中介不单单是名字上的差异。与中国中介门店里面穿黑西装，白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同，美国的地产经纪人平均年龄是57岁，从业时间15年，92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系，不需要坐班，独立开展业务，依靠个人的口碑获客。

无证中介vs经纪人执照

国内中介行业准入门槛低。2014年，中国的房产中介从业人员超过100万，而在注册期内的房地产经纪人只有9840个。也就是100个房产中介人员里面，只有不到一个是持证上岗。美国的国家经纪人协会也有100多万会员。房产经纪人从业都要持有效执照。

在美国，房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，试卷采用标准化，申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。

销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。

房源信息vs交易顾问

在中国，中介最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息，是房产中介用来获客的手段。在互联网时代之前，美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在，经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国，消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不对称。2015年，美国70%的房屋成交中，房子是由买家自己找到，然后再委托经纪人完成购买程序。

中间人vs委托人

在中国，中介把买家与卖家联系到一起，以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标，所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国，实现经纪人独家代理制度，通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人，全权代表用户的利益。在交易过程中，买家与卖家并不需要见面。

双方支付vs卖家支付

房屋成功交易后，中国的中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上，而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。在美国，交易佣金则属于经纪人，经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外，不同于中国，美国的房产交易佣金是由卖家支付，通常交易是房价的6%，卖家经纪人与买家经纪人各获取3%，买家则不需要向经纪人支付任何费用。

中介公司口碑vs经纪人个人口碑

在中国，消费者选择经纪人先是选择中介公司。选择目标区域规模大的几家中介公司，找上多个中介人员来提供服务。在美国，消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐，网络搜索等途径，选取三到四个经纪人进行面试，确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国，一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息，那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。

二、如何挑选靠谱房产经纪人

如果你原来就有一些经验，而且时间很充裕，愿意从头学习，那么你可以不通过经纪人自己买屋。不过对于大部分人来说，还是需要找经纪人。因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护个人权益。那么如何规避一些投机取巧，甚至坑蒙拐骗的机构与个人，找到能真正保障自己权益的地产经纪呢？你可以试试以下的方法：

1、当地中文报纸房地产专栏

一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。

2、专业网站推荐提供的经纪人

还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产经纪人都是值得信赖的，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

3、房地产公司和经纪人广告

一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

4、亲戚朋友介绍

向买过房子的亲戚朋友打听，听听身边人的切身体会。他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

全美2万多个华人经纪人，其中有大量的是兼职的，没有丰富经验的，极有可能会在买卖过程中出现各种问题，而根据美国法律，每个买家在固定时间段内只能有一个购房经纪人，一旦与这个经纪人达成意向，就无法更换经纪人，无论经纪人后期表现如何，用户也只能认了。所以为了想找一个靠谱的买房经纪人，可以登录居外网，或者电话咨询，我们的工作人员会为客户推荐口碑好，工作经验丰富、成功率高、了解当地政策的房产经纪人。

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在美国买房后，如何获得最大投资回报？

Part1 投资美国房产的两大常见手段

一、持有增值

持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低卖高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

时间越长越有把握

根据美国近50年（1963-2011年）美国房产的房价走势来看，美国房产周期平均在15

年左右（12年的周期+3年调整期），所以持有房产的时间越长，越有把握稳赚不赔。>>>详细

二、出租赚取租金

通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？下一个部分我们将详细介绍。

美国顶尖房产经纪Grace熊传授投资房产宝典

美国房产投资回报率高不高算算就知道

从长期的统计数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大，但是合理，这种上涨速度是温和而健康的。>>>详细

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房产投资公司总裁Colin Murphy专栏全集

关于美国房产投资收益的6件事儿

收益直接与风险挂钩，这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此，购置房产也不例外。低风险高收益几乎是不存在的，只有长期不断给房产增值才能实现。>>>详细

相关文章：提升房产投资价值的3大绝招

Part2 如何通过出租赚取租金

一、3种常见出租方式：

1、委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。

2、委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。>>>如何挑选优质的物业管理公司

3、自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

收费标准：

委托出租的佣金（房产经纪费用）：全年租金的6%~8%（按实际情况而定）

委托管理的费用：月租金的5%~8%（也有的公司为8%~10%）

相关阅读：在美国出租房产的常见方式及优劣对比

美国房产租赁三种常见模式及注意事项

二、租金回报率如何计算

usrental — 美国一线城市虽然租金不低，但是由于房价过高，租金回报率也并不高。相反，在一些二三线城市，虽然房价增长十分缓慢，但投资者可以得到很客观的租金回报率。

想了解美国租金回报率的具体计算方法，点击下文查看案例分析：

居外课堂：美国的租金回报率有多高，算算就知道

Part3 投资美国房产涉及到的各项税费

一、房产租赁收入税

按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类：与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率征收；第二类与美国贸易或业务有关的收入，则按照美国公民和居民的常规分级所得税率纳税。>>>详细

根据美国税法第871(d)条例的规定，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，需要向美国政府申报其个人所得税。

以下是2016年联邦个人所得税率：

相关阅读：海外投资者在美国的租金收入纳税问题详解

二、房产资本利得税（租/售）

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%。>>>详细

出租房产

根据美国税法第871(d)条例，房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。

出售房产

▶ 短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率；

▶ 长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

三、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。>>>详细

四、遗产税

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。2013年该数额设定为5,000,000美元。而外国人资产的遗产税免税额仅60,000美元，超过的部分需要缴遗产税。

相关阅读：在美国买房后必须支付的持有成本一览

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居外课堂：海外买房一定要请律师吗？

买房子对中国人而言可能是人生中最重要的交易之一了，尤其中国人如果要在海外买房，不熟悉当地的环境丶政策，如何确保房产交易的安全，保障自己的权益呢？居外以五大热门国家为例，向各位介绍在海外房产买卖过程中的重要角色：律师。

一、律师在各国地产交易过程中起到的作用

海外置业，律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。国外的律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外买卖房屋过程中，找个信得过的、负责任的律师十分重要。

美国

下面我们来看看美国房产知识

1、买卖合同

买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。

2、产权调查

只有双方都在买卖合同上签字后，律师的第二步工作才能开始。律师需要去地契登记处调查产权、审阅产权报告和地产证明。如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查。产权调查是为确保房子卖主拥有完全产权，而且可以合法买卖。

3、完成交割

由买卖双方，以及他们双方律师，有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位，卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契，贷款书(买方)，贷款清偿(卖方)，地税和水电煤表交割等。

4、售后登记

这时律师到产权登记处更新记录新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档，包括登记售后卖主还款证明。买主在之后大约两星期后可以收到更新后的地契。

澳洲

1、购房合同

一般经验丰富的房产持牌律师，会在签署购房合同之前，代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。

2、交换合同及支付定金

由于国内的外汇管制，通常中国买家需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这时，你的律师，会与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保你能正常履行合同条款。

3、印花税计算

印花税的计算比较反复，一般购房者可能并不了解，或者不知道如何操作。而律师不但可以帮助你准确计算您所需购买房产的印花税金额，还可根据你的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买房确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。

4、所有权转让

澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会替你起草房产转让证书，提醒你按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保你在交割后顺利成为新的房主。

5、房产交割

在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

6、向土地局注册所有权

律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。

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居外看点：飓风过后住宅房产新增需求会在哪里？ | 美国

算上艾玛飓风在内，佛罗里达有史以来遭受了上百次的飓风直接“袭击”。根据美国海洋大气局的数据，佛罗里达州遭受的飓风频次比美国任何州都要多，次数是排名第二的德克萨斯州的2倍。路易斯安娜、北卡和南卡分别名列第三至第五位，美国本土所经历的飓风有40% 都发生在佛罗里达。

为什么受袭的总是”佛罗里达“？

因为来自大西洋的飓风通常成型于亚热带暖水区域上方，再移向西北方向，而美国东南海岸正在其向西北运动的路径上。佛罗里达有着北美最长的海岸线，飓风直到东北部的冷水区域才能减弱，这是为什么马塞诸塞州和缅因州不太有飓风的原因。

而太平洋的飓风发生时通常会以西北风形式，风向远离美国大陆，然后才变为亚热带风暴，这也是为什么美国西海岸的飓风通常不会导致山土滑坡，而东海岸的飓风经常伴随着山土滑坡。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

居外看点：飓风过后住宅房产新增需求会在哪里？ | 美国 — 美国各州飓风袭击历史数据（1851年-2017年）来源：CNN

点击查看美国更多精品房源

截止到9月上旬，艾玛和哈维飓风在德州和美东南造成的破坏和经济损失目前还很难确切估算。美国房地产门户网站Zillow 研究部对过去二十年美国海岸线的房产历史数据研究表明，美国人是海景房死忠粉，海岸线频繁的飓风并不会“吹走”他们对海景房的热爱，所以在美国：

1、海景房价格通常都比内陆房屋溢价高

2、即使风暴过后，美国海岸沿线的房产的高溢价依然能保持坚挺

由此可见乐观的美国人忘性大，一见到海景房的视野，就会激动到忘掉飓风时的灾难景象。艾玛和哈维飓风是否会改变美国人对海景房的热爱，还有待观察。

艾玛飓风： 1.8米（6英尺）的降雨量对迈阿密和坦帕的房产到底意味着什么？

全球气候变暖和近几年以来的巨型飓风之间的相关度越来越明显，飓风对于海岸线房产的影响越来越重要。借助美国国家海洋大气局的2100年气候变暖预测地图，Zillow 研究部将其数据库中1亿套分布在全美的房源做了估算，研究结果显示：

1、全美有190万套房源在2100年时会面临被水淹（至少底楼），这相当于全美2%的住宅，总价值约为8820亿美元。

2、如果美国国家海洋大气局专家对于2100年全球变暖结果预测准确，届时，将有300个美国的城市会失去50% 的住宅， 36个城市消失。

3、佛罗里达州有八分之一的房产会淹在水下，上述190万套房产中的一半几乎都在佛罗里达。

坦帕湾海滩和海岸小城Naples 的海水被逆时针风向的飓风卷走，佛罗里达群岛降雨量达到30厘米，如果暴雨量达到6英尺，那么坦帕湾将有8500座住宅被洪水冲走。根据最新的预测，坦帕湾可能面临的不只是6英尺而是9英尺的风暴，这意味着可能受灾的住宅数量会高于8500栋房屋。

哈维飓风和休斯顿受灾房屋

Zillow 初步估算德州东南部接近有价值300亿美元的房屋会受哈维飓风影响。哈维飓风来临以前，美国大多数区域受经济衰落影响，休斯顿和德州东南部因为其房屋性价比以及当地石油业稳定带动的就业增长强劲吸引了不少买家，休斯顿的住宅市场因为建筑成本低廉而价格上十分有吸引力。不幸的是，相当多的新建房屋处在地势低洼带或者海边的易受灾地点。休斯顿的住宅的低价中并未包含房屋保险等因素，也就是说这些区域房屋的风险因素并未包含在低廉的房屋定价中。休斯顿自2015年开始一直是居外网买家对美国前十大热门城市之一，但在2017年第二季度，对休斯顿的询盘数量同比下降51.8%。由于房屋保险受灾后的受理要在灾难发生后的数周甚至数月内才会提交，目前对飓风对休斯顿及周边区域的房屋损失下定论还为时尚早。

目前全美都面临建筑工人紧缺问题，这意味着受灾区域的房屋建造造价将毫无疑问会上涨。可以预见在接下来的三到四个季度内，受灾区域将涌入近十万的建筑工人来重建或修复受灾住宅。考虑不少受损房屋的主人居住需求和新涌入建筑工人，这将带动周边未受灾区域房屋的需求。

参考信息源：

1. 艾玛和哈维飓风对美国住宅市场的影响（Zillow 首席经济学家 Svenja Gudell 2017年9月7日）
2. 美国飓风最爱佛罗里达群岛（CNN Brandon Griggs, 2017年9月11日）

编辑： Helena Yu 居外研究院
日期： 2017年9月12日

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居外研究：美国人更喜欢买房还是租房？美国2017年6月房市速递 | 美国

2017年6月，美国房价继续稳定上涨，市场成交速度加快，待售天数再创新低，可销售的活跃房源也迅速减少。与此同时，6月份进入市场的新增房源却与前些年同期持平，这说明市场活跃度高主要是由于需求十分强劲。另一方面，租金指数同比仅上涨1.1%，租金涨幅似乎已经接近饱和。12个大都会区出现租金同比下跌，其中匹兹堡、休士顿等地区租金跌幅明显，迈阿密，圣何塞与旧金山也出现租金同比下跌。

为什么相比与租房，现在的美国人更喜欢买房呢？根本原因是美国信贷危机与全球经融危机期间，公司破产，很多人买不起房子，租房需求大增，房租也随之疯涨，导致目前城市的房租已经超过了可负担水平。相反，由于房市崩盘，美国房价已经经历了一次大跌，到现在也没有完全复苏到危机前水平。另外，美联储已经实行了将近十年的零利率（或超低利率）刺激政策，目前美国的房贷利率也处于历史低点，房贷的可负担性是较为良好的。美国房地产经纪人协会的一项研究表明，全美目前的月租金收入比接近30%，而房贷月供收入比仅为15%左右。居外网特别帮大家挑出了中国投资者熟知的几个美国城市，我们可以发现这些城市当前的房贷可负担性也都要好于租金可负担性。所以当前美国买房与租房市场呈现截然不同的两种态势，也就不足为奇了。

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美国买房须知：购房房屋保险需要注意哪些问题？

Part 1 什么是房屋保险？

房屋保险（Homeowner Insurance），一般是指买房者为自己的房子购买的保险，是最基本的保险。主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。

房屋保险主要是保赔火灾对房屋造成的损失，所以也有人称之为火险(Fire Insurance)。但其实房屋保险也是有保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。

房屋保险通常包括：

▶ 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

▶ 房屋建筑物，包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。

▶ 私人财物，包含家具、电器、书藉、收藏、文件等。

▶ 因灾难使屋主无法使用房屋，以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。

▶ 屋主意外责任险，保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时，可提供赔偿。

相关阅读：美国房屋保险易出现哪10个问题？

Part 2 美国房屋保险分类

一、美国主要房屋险种

1、业主产权保险

业主产权保险用来向买方保证待售房的产权，而且卖方确实拥有待售房的产权，同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清账单的抵押权等。>>>详细

2、房屋保险

不论购买的是新房还是二手房，买主都应购买房屋保险，以保障业主在遭遇意外或突发的灾难时，经济上的损失得到补偿。>>>详细

3、地震保险

包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常不被包括在大多数的保险条款之内。>>>详细

二、美国房屋保险的分类

房屋保险有以下几类，下面的“HO”是英文屋主（Home Owner）的缩写。

▪ HO-1基本险（Basic）

▪ HO-2扩充险（Broad）

▪ HO-3全保险（All Risk）

▪ HO-4房客险（Renter’s）

▪ HO-5综合险（Comprehensive）

▪ HO-6公寓险（Condominium Coverage）

▪ HO-7活动房险（Mobile Home）

▪ HO-8老房险（Older Home）

▪ 房东火险（Dwelling Fire）

相关阅读：一场美国暴雪告诉你房屋保险的重要性

Part3 美国买房时，如何降低房屋保险保费？

房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异，掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。>>>详细

1、货比三家不吃亏

多问多询价，不仅能让自己更加了解保险条款细节，也能了解各家保险公司的服务质量，买到最适合自己的房屋保险。

2、提高自付额(Deductible)

自付额是保险公司开始索赔前，屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额，若将自付额提高到$1000，大约可省下25%的保费用。

3、不要把买房房金额与重建成本混淆

房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时，不要将土地价值包含进来，否则要支付的保费将会更高。

4. 将房屋保险和汽车保险绑在一起

若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险，通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。(部份情况例外，所以请先做比较再决定)。

5、提高家庭安全

例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁，约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器，提供15%到20%的保费折扣。

更多降低房屋保险保费的方法，点击：

美国买房时，如何降低房屋保险保费？

关于在纽约置产时如何购买保险的几个要点

在美国，保险单涵盖财产保险和责任保险。财产保险针对的是对财物或公寓本身的有形损坏，责任保险针对的是对被保险人提起的诉讼，无论是在房产内部还是外部。>>>详细

Kai Wong专栏全集：

纽约优质房产经纪给你最新最快的房市行情

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华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里？

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

一、中国房产中介和美国房产经纪人的区别

二、 如何挑选靠谱房产经纪人

Part1 投资美国房产的两大常见手段

Part2 如何通过出租赚取租金

Part3 投资美国房产涉及到的各项税费

一、律师在各国地产交易过程中起到的作用

Part 2 美国房屋保险分类

Part3 美国买房时，如何降低房屋保险保费？

二、如何挑选靠谱房产经纪人