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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——馬林縣

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

馬林縣的購房者在第二季度采取更加謹慎的策略，沒有上一季度典型的緊迫感。購房者較少參與價格戰，很多購房者都拒絕將就達不到其理想的房產。一些賣家發現他們的房產在市場上的滯售時間增長，因此考慮將其出租等待明年出售。

即便如此，一流且定價合理的房產仍然廣受關注並吸引了多方競價。售價100萬美元到300萬美元的房產銷售量最高。與舊金山灣區的其他地方一樣，馬林縣的房產儲量持續緊張，降低了多數潛在買家的負擔能力，他們正在等待價格穩定從而能夠搬遷落戶。

馬林縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

馬林縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

馬林縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

馬林縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

盡管我們預計，像以往一樣，秋季的房產活動會有所好轉，但2016年剩余的時間可能不會像以往幾年那樣繁忙。即將到來的美國總統選舉將帶來諸多不確定性，也可能會使更多購房者變得謹慎，但無論全球或國內的政治局勢如何，馬林縣富有經驗的房地產專家都不會恐慌。

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美國 | 舊金山房地產市場最新行情：供需均衡投資好時機

舊金山房地產市場終於開始降溫，這對於過去幾年的一直觀望的買家無疑是個好消息。最近的銷售記錄顯示，該地區房價已經趨於穩定，許多房產無需經過競購戰就可購得。即使房產收到多家競價，其數量通常也是較低的個位數。要價和售價之間的差距也大幅減少。一年多以前，我們經常聽到一套房產實際售價比最初要價高出50萬或100萬美元。如今，這種現像已經變得非常罕見的。

這是否意味著舊金山房市不再是炙手可熱？並不是。對許多人來說，舊金山仍然是夢想中的城市，尤其是那些在技術行業工作的千禧一代。目前失業率處於歷史低點。許多移民也被舊金山文化多樣性、公共交通、教育、溫和的氣候和美麗的風景所吸引。

現今，舊金山房市處於一種供需均衡的穩定狀態。過去的兩到三年，由於舊金山房地產市場供應有限，需求遠高於供給，10或20家競價一套該地房產，數天內就可成交。隨著價格上漲，越來越多的業主將他們的房子放到市場掛牌出售，供應也跟著上升。另一方面，需求下跌，因為負擔得起住在這個城市的人口減少。當供給約等於需求時，市場將處於一個均衡狀態。理解均衡的人都知道，這種狀態很臨時，供應/需求很快就會失去平衡。

所有這些對投資者意味著什麼？

1、對於長期投資者而言，舊金山房地產是很好的投資。在過去的幾十年中，盡管有起有落，當地房地產市場始終如一交付高回報。投資者需要關注長期收益，而不是短期的波動。及時切入市場將是不可能的。

2、投資者購買房地產將更容易。競價減少將是必要的。仍是現金為王。投資者通過現金購買房產能省錢。

3、城市的某些區域公寓市場正變得飽和。購買靠近市中心的公寓將會更方便，更劃算。然而，獨棟房屋依舊非常受追棒。

4、我個人不相信房市存在泡沫。房地產市場正進行輕微的調整。迅速行動起來的人可以從調整中受益。正如我剛剛提到的，舊金山房地產是一個很棒的長期投資。

美國房地產的繼續蓬勃發展，許多國際買家對美元的穩定性充滿了信心，所以外國投資者在整體銷售數量是自2009年以來的第二高。紐約曼哈頓本年度第二季的房地產中位價再次創新高，比起去年同季增長了13%。隨著2016年美國總統選舉成為熱門話題，今期專欄Anthony也會議論選舉會對美國經濟和房市場有什麼影響。【閱讀原文】

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——東灣

舊金山灣區地區分布

東灣區域界定

廣義上的東灣包括康特拉科斯塔縣以及阿拉米達縣全境，狹義則泛指兩縣濱臨舊金山灣的城市，包括最北的列治文、奧伯尼、伯克利、愛莫利維爾、奧克蘭、阿拉米達、海沃德、聯合市、紐華克、以及費利蒙。東灣的華人社區傳統上以奧克蘭華埠為中心，但近年來在其他小城市也發展了華人購物中心。

相較於灣區其他地方，東灣的房價比較便宜。

東灣房產市場最新概況

第二季度東灣的銷售活動與去年同期類似——非常繁忙。事實上，作為2016年最活躍的一個季度，第二季度銷量有所下滑。六月份，我們發現市場輕微地向購房者傾斜，多方競價減少，價格調整增多。盡管如此，東灣市場仍以賣方主導，約80%的房產銷售涉及多方競價，且以高於原價的價格售出。

在該地區最受歡迎的街區內的理想房產仍以最高價格出售。在過去幾個季度中，適宜步行且靠近舊金山灣區捷運系統（BART）站點的房產最受購房者歡迎，售價在800,000美元到100萬美元的房產銷售情況良好。與其他太平洋聯合公司的地區不同，東灣的賣家大多數都在房源共享系統（MLS）登記，這有助於確保他們收到來自急切的購房者的最佳價格。

東灣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

東灣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

東灣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

東灣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

東灣房市前景預期

房產存量不足仍困擾著東灣，我們預計這一趨勢在可以預測的未來仍會持續，因此賣家仍然處於優勢地位。夏季末期的房產活動可能會逐漸減少，但我們預計，繁忙的秋季開始後，購房者數量不會短缺。

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美國 |教你賺錢投資美國度假屋財務規劃指南

我們知道，在美國很多人都會選擇租房，而房屋持有人也可以是投資者。在海外投資者想要購買一些度假屋時，關於財務規劃也就成為了一個需要關注的新重點。

類似Airbnb和HomeAway短期出租屋網站的持續火爆正在引誘一些私人業主投資可帶來收入的度假屋。對一些業主而言，出租第一套房子是為了填補購買第二套房子的花費如貸款等，而有的業主出租房子的心態則是「空著也浪費，不如出租」。

對一些業主而言，出租第一套房子是為了填補購買第二套房子的花費如貸款等

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擁有190個國家、超過120萬份支付清單的HomeAway公司首席執行官夏普斯（Brian Sharples）表示，如果第二套房沒有經濟壓力，則出租房收入可用來改善生活。近期，HomeAway.com與其它幾家公司發佈的一份報告稱，度假屋房主平均每年的租金收入達到2.8萬美元。

而HomeAway在六月單獨發佈的年度調查報告稱，663名受訪者中70%表示，租金收入已抵消了超過一半的抵押貸款，而54%的人稱，租金收入抵消了他們抵押貸款的75%或更多。此外，這些業主還使用租金收入資助他們的日常生活費用（23%），升級和翻新財產（23%），支付孩子教育（21%）和退休儲蓄（11%）。

根據全國房地產經紀人協會統計，去年在美國購買一棟度假屋的平均價格為19.2萬美元，在售出的92萬棟度假房中，61%的業主使用了抵押貸款融資。

總的來說，房價在大多數度假屋的熱點地區過去幾年裡一直在上升。但加利福尼亞的住宅投資和管理公司homeunion的首席執行官剛古利（Don Ganguly）認為，購房者也應該考慮到目前的低利率，這也是防止低利借款進入該市場的最佳手段。

購買一棟僅用於出租的房屋也是有風險的，因為使用屬性將會影響借款人的抵押貸款期權。

此外，貸款人還需要列出現有的家庭支付情況，以及新的抵押貸款支付時計算出的債務與收入比，以便反映出借款人每月債務支付所佔總收入的百分比。銀行更喜歡一個比43%更低的水平，但一些借款人在貸款後這一比例很可能升至45%或更高。

對此，一位銀行業人士稱，如果一個業主計劃將房屋大部分時間用於出租，放貸方會將這一物業視為「投資」，那這套物業將不符闔第二住房抵押貸款的標準，也就拿不到相應的較低貸款利率。目前，對住房抵押貸款的資格審核正在收緊，包括提高最低信用評分首付款至75%等。

另外，這裡有一些更多的度假屋購買考慮：

當地法規

一些縣、市政府認為度假屋的租金和酒店住宿是一樣的，需要業主交納住宿稅。有的社區有時也會限制用於臨時出租家庭的數量，因此，在購買前，度假屋購房者應對當地的任何限制措施有所瞭解。

預算充分

借款人不僅需要對再次抵押負擔得起，還要能從容地支付財產稅，以及任何其擁有的財產和金融業務的保險和善後費用。記住！這些費用發生在還未開始租房前。

修理等費用

如果出租度假屋，無論是整租還是按時租出，與維修、保養、清洗和公用事業相關的費用都可以抵稅，然而，用於改善升級的費用則另當別論。具體細則要諮詢當地的稅務專家。

相關資訊：美國房產銷售持續走高市場能動性活躍

（據僑報網）

美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——康特拉科斯塔縣

舊金山灣區地區分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔縣的購房者有更多房產可供選擇，房產儲量較上一年有了較大增長。過去幾個季度購房者的熱情有所減退，可能是厭倦了反復的價格戰，抑或是由於房產供應情況有所改善。銷售速度體現了市場狀況的正常化；六月初，房產待出售的時間較該季度初期時有所延長。

在高端市場中，200萬美元以上的待售房產數量過剩——這在康特拉科斯塔縣非常少見。自六月中旬起，只有五分之一的高端房產簽訂了合同，定價過高的房產賣家不得不降低售價以及時吸引購房者。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

前景預期

我們預計第三季度會出現典型的季節模式——七月和八月相對平靜，九月學校開學後會迎來一個跳躍。購房者可能有更多選擇余地，賣家需要特別謹慎地制定價格策略，從而保證快速交易。

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舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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美國 | 美國翻賣房屋增長迅速投資回報率竟然是這裡最高

在美國，許多海外投資者選擇了房屋翻賣置業，這不僅促使了房屋成交量，也使他們獲得了很多利潤。

據房地產專業網站www.realtytrac.com上週發佈的最新翻賣房屋報告，2016年第一季度的房屋和公寓總銷售量中有6.6% (43,740)是翻賣房屋，比上季度增長20%。

翻賣房屋是指在12個月內被第二次賣出的房屋，然這份報告基於佔美國人口80%的多達950個郡縣的公開銷售數據。翻賣房屋所佔銷售的比例在經濟危機前的2006年1季度最高，達到9%；高於2014年第3季度的4.3%。

2016年第一季度的房屋和公寓總銷售量中有6.6% (43,740)是翻賣房屋，比上季度增長20%

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RealtyTrac的資深副總裁達能–布基斯特（Daren Blomquist）表示，在經過2014年的低潮後，由於貸款利率和房屋庫存都在下降，在過去的1年半內，翻賣房屋投資開始越來越多。當然，負責任的翻賣房屋對房屋市場有幫助，但是，不負責任和過度的翻賣活動則像壓力鍋一樣對房屋市場過度刺激。事實上，我們已經在幾個地區看到了這種壓力鍋現象。

布基斯特說：「儘管在第一季度激增20%，翻賣房屋在全美範圍內並沒有高出其歷史均值太多。而且在大多數地區，翻賣房屋的投資者都保持了合理和負責任的行為。」他還說：「在第一季度，71%的翻賣房屋是用現金購買的。與之相比，在最高的年度，現金購買率只佔37%。」這表明，投資者相對保守，花的是自己的錢，而不是其他人的錢。平均而言，他們以低於市場價值27%的折扣來購買房屋，而以高於市值6%的溢價出售，達到了強勁的平均收益。

同時，翻賣房屋的毛利潤增長也是10多年來最高。2016年第一季度的平均毛利潤達到58250美元，投資回報率（ROI）達到47.8%。這是自2005年第四季度來的最高利潤額。毛利潤是指買進價和賣出價之間的差價（不包括翻新費用和其它費用，估計為20%至33%之間）。

翻賣房屋投資回報率最高的地區，賓夕法尼亞州就有East Stroudsburg、Reading和Pittsburgh3個郡縣排在前三，分別達到了驚人的212.1%，136.4%和126.8%。密歇根的Flint，康涅狄格的New Haven地區，以及費城的投資回報率也在105%左右。

佛羅里達州整體的投資報酬率也是在高位，達到81.8%。翻賣房屋佔銷售的比例在全美也排在前列，Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach地區達到11.8%，坦帕（Tampa）為10.8%，邁阿密為9.5%，傑克遜維爾為9.4%。

房地產經紀公司Keyes Company的首席執行官兼總裁邁克．帕帕斯（Mike Pappas）說：「目前仍然是現金投資者在南佛羅里達州市場的良好機會。在第一季度中，10筆房產交易中就有一個是翻賣房屋，平均翻賣房屋的毛利潤達到了65,000美元，平均投資回報率也達到51%。」

相關資訊：美國6月二手房銷售量上升0.2%

（據看紐約）

美國 | 2016年6月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價保持穩定增長。美國Zillow房屋價值指數顯示，6月份全美房價環比上漲0.4%，同比增長5.4%。6月美國整體房租比去年同期上漲了2.9% 。與此同時，6月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.6%。

6月美國七大都會區房價地圖

6月份除波士頓都會區外，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為投資熱地紐約堵回去與仍飽受破產危機困擾的底特律都會區。與5月份相比，除波士頓與舊金山都會區外，各大都會區房價均則出現環比增長，環比增長最高的都會區同樣為紐約與底特律。

6月美國重點區域房價成交中位數

美國6月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市、聖馬刁與伯克利的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約90萬美元。爾灣的6月成交價中位數也名列前茅，約75萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色，6月房價中位數不到4萬美元。查看2016年美國每月房價報告

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美國 | 住進加州聖塔莫尼卡沉浸在海濱度假氛圍

大家好，目前氣溫開始上升，加州南部超級夏季來臨，正是將我們的目光聚焦陽光明媚的聖塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳時刻。

美國加利福尼亞州洛杉磯縣聖莫尼卡（Santa Monica）

聖塔莫尼卡是一個獨立於洛杉磯的海濱度假城市，擁有美麗的沙灘以及一個標志性碼頭，碼頭上架有燈火通明的摩天輪。這裡是洛杉磯縣最好的居住之地，天氣涼爽，許多人喜歡在這裡散步，漫步街頭，特別是在第三街長廊（Third Street Promenade）和柵欄公園（Palisades Park），因為那裡能俯瞰海灘。就在前幾個月，聖塔莫尼卡數條地鐵站點建成，其中一條路線可以直接通往洛杉磯市中心。這裡還有自行車可供使用和公交線路接駁地鐵站。

這個城市推崇自由，通常被稱為聖塔莫尼卡人民共和國，以保護人民為宗旨。出租人受到法律保護，租金也受到控制。這裡有著美麗的大房屋。聖塔莫尼卡學區覆蓋馬裡布（Malibu）中學和小學，高度評價。

聖塔莫尼卡有許多中高收入社區。所以我們談論價格時需要意識到，皮庫（Pico）南部和林肯州東部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海灘上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一個世界。

以下為價格樣品：

聖塔莫尼卡待售房產

游覽聖塔莫尼卡必去之地當屬聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋轉木馬，電影《騙中騙》（The Sting）曾在這裡拍攝取景。夏天某個周四晚上，碼頭上將舉辦免費的音樂會。沿著海灘散步，或是沿著自行車道騎自行車，欣賞海灘風景，參與海灘活動。海灘邊安嫩伯格（The Annenberg）莊園正重建，附近是以電影明星馬裡昂·戴維斯（Marion Davies）名字命名的賓館——馬裡昂·戴維斯賓館，這裡一年四季都有娛樂和文化活動。沿著海灘上面柵欄公園散步，可以觀賞到非常美麗的景色，旁觀當地人日常鍛煉。

第三街長廊（Third Street Promenade ）

碼頭旁邊的第三街長廊林蔭路（The Third Street Promenade and Mall）有優質的購物中心、餐館，還有很多街頭藝人和電影院。每周三、周六和周日農貿市場將有新鮮農產品上市，很多當地人包括廚師都到這裡購買。如果是購物，可以去蒙大拿大道，那裡有昂貴的商店和一些不錯的餐館，還有一家電影院，每天晚上都放映不同的經典電影，並且購買一張電影票就可觀看兩部電影。沿著太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）駕車，可看到許多電影大亨居住的黃金海岸。這裡的人們著裝隨意，反映出海灘城市特色。

聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park）

住在聖塔莫尼卡可以享受高質量的生活，如果你能負擔得起，住在洛杉磯也是一個很好的選擇。海濱天氣涼爽，微風習習，舒適宜人。在陽光明媚白天裡瞭望海岸線上的海景，似乎這裡就是避暑度假最好的地方，沒有特別的理由。

畢竟，這是一個具備度假生活所有元素的避暑勝地，令人夢寐以求。如果我能住在聖塔莫尼卡海灘，每天走在沙灘上就如同置身天堂。到了冬天，海灘將享有難得的寧靜。你可以渾身是沙地回來，然後從頭到腳淋浴一遍，再去干淨的游泳池中游泳。每當我想到一個放松的地方，總是回想到躺在吊床上俯瞰聖塔莫尼卡海灘或乘坐在小型充氣船上漂浮在池中。那個時刻太愉快了，你應該親自過來體驗一下。買房之前可短暫游覽一番，沙灘邊上有幾家很好酒店，路對面也有幾家。這就是聖塔莫尼卡的生活。

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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美國 | 中國對美國房產投資年比降低開始大量退出美國房產？

據有關消息稱，中方對美國房產的投資量年比下降，這將意味著美國房產銷售狀況變差，中國買家似乎開始大量退出美國房產。

「住宅市場，特別是那些價格在250萬至300萬美元間的房產都受到了來自中國的影響。」身為紐約一家房產公司經紀人的王表示，「你必須降低價格，不然會很難銷售出去。」

據彭博社網站27日報導，他不是唯一感受到境外投資對美國房地產市場的熱情正在下降的人。據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的一份年度研究報告指出，截止到3月份，去年一年時間裡，中國買家對美房產投資自2011年來首次下降，從一年前同期的286億美元降到了273億美元。中國買家購買的房產數量也從34327個單位減至29195個。

中方對美國房產的投資量年比下降，這將意味著美國房產銷售狀況變差，中國買家似乎開始大量退出美國房產

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「一些控制資本外流的舉措影響了對中國買家的銷售狀況。」這份報告的首席作者、美國房產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯•云（Lawrence Yun）說道。

去年8月，人民幣對美元匯率降到5年來的新低。中國政府開始加強對外流資本的控制。種種舉措也收到了一定的成效，在去年12月份達到1080億美元的頂峰後，中國外匯儲備外流得到了控制。今年4月份，外匯儲備重新開始回升。

「很多中國買家在美國都是現金支付，因為他們既沒有信用歷史，也沒有這裡的收入證明，因此很難從銀行獲得房屋貸款。」大衛•王說道。

上文提到的報告中還指出，美國房產市場的中國買家有71%是完全使用現金。與之形成鮮明對比的是印度買家，他們中僅有7%完全使用現金。

中國對美房產投資減少的原因還有其經濟增速的放緩以及人民幣的弱勢表現。

截至3月份，比起一年前，目前美國房產的現房銷售中間價上漲了6%，但是如果以中國貨幣來衡量，價格就要貴10%（據勞倫斯估算）。而對於中國買家鍾愛的紐約和加州房產來說，價格就要更為昂貴。

雖然來自中國的購買狂潮已經在某種程度上減弱，「但是我們的報告顯示，比起其他國際買家，中國買家的購買力依然最強」。勞倫斯表示：「中國經濟去年增長幅度高於6%，雖然比起之前慢了很多，但是比起其他國家來說依然算是個驚人的幅度。」

目前對美房產投資中，中國依然高居榜首，是第二名加拿大的近三倍。另外，該報告還指出，中國買家開始傾向於購買更為昂貴的房產。他們的平均購買價格比起一年前上漲了12.6%，達到93.6615萬美元，而國際買家整體購房價格的平均價為47.7462萬美元。

「這一現象說明那些真正富有的人仍然有投資的能力。」勞倫斯說道，「比起其他國際買家，中國買家的特徵相當鮮明。比如歐洲買家的購買力跟他們的財務狀況息息相關。而中國買家很大程度上將對美房產的投資當作一種保護資產的手段。」

相關資訊：哪涼快去哪兒！全美最適宜夏季避暑的十大城市

（據僑報網）

美國 | 在美國買了20套房卻基本收不回來

20年前，大批海外淘金者在美國這片富饒的大地上購買了房產，但事實卻是他們並不懂得在國外購房的規定。

根據某個英國網站在2015年進行的一次調查顯示，中國42%的高淨值人士的受訪者表示美國是海外置業的首選。隨著美國經濟的持續復甦，中國人在2015年間共計花費220億元在美國買房，環比增長72%，更是成為了美國第一大外國購房群體。

然而對美國房產躍躍欲試的中國買家們，卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。

這不，中國有一位在美國購置了20套房產買家的家人，就被稅率奇高的美國房地產遺產稅吃盡了苦頭。

兒子想繼承先父在美購置的20套房產需先繳納40%的遺產稅

王君(化名)的父親是一位民營企業家，自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅，其中包括加利福尼亞州10套;夏威夷州6套外加一個豪華遊艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。

然而王君父親的企業在2012年倒閉了，國內的房產及存款悉數被查封抵債，一家三口從此就只能以王君母親的存款度日。

不幸的是，王君的父親近期因病去世。為日後的生活打算時，一直沒有穩定工作的王君想到了父親在美國各地所購置的20棟別墅。

然而令他震驚的是在他想要繼承父親這筆巨額遺產時，卻萬萬沒想到這20套美國別墅「遺產」已經成為了「遺患」。

部分房子竟已經成為「別人的家」

為落實這件事情，王君特意飛去了美國。然而令他驚奇的是，他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子裡面已經被別人住上了。

原來，王君的父親持有上述房屋多年卻沒有過來居住，也沒有安排當地中介負責照看經營，結果拖欠了多年房產稅。

因為欠繳房產稅所以被政府拍賣了，當初花下巨額買下的房子如今卻早已雀巢鳩佔住上了別的家庭。、

無論是為了將來子女的教育還是為了轉移資產，美國房產向來備受中國投資者的青睞。

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沒有美國綠卡遺產稅高達40%

由於王君的父親並沒有獲得美國身份，所以王君想要繼承父親的這些美國房產，並不能享受到545萬美元的美國人遺產稅免稅額度，而是僅有可憐的6萬美元。

這對於16套美國別墅的價值總額無疑是杯水車薪。

王君萬萬也不會料想到父親當年花錢買下卻被人雀巢鳩佔幾套了不說，想要繼承父親的遺產還得先給美國國稅局「上繳」一筆巨款。本以為是能保自己一世衣食無憂的20棟先父留下的美國別墅遺產，如此卻成為了一個巨大的難解之題。

在美置業前請謹記：美國是個「萬萬稅」的國家

不少對美國房產躍躍欲試的中國買家們，卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。而實際上美國房產稅率之高，程度之複雜實在令人咋舌。

首先，在購買房產之前，中國買家就得支付包括律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅。

其次，購買房產以後，中國買家還需支付房地產稅、貸款的本金和利息、房屋保險、小區費或物業費等。

然後，如果買家還想將房產出租的話，還需繳納包括出租管理費和租金的個人所得稅;若是買家想把房子出售的話，還得支付資本利得稅、交易稅、其他費用(包括紀人費、律師費、登記費、修理費等)費用。

最後，如果中國買家(非美國公民)這些都一一做到瞭然後去世了，後代想要繼承這房產還得給美國政府繳納：高於6萬美元的價值部分要繳納35%-40%的遺產稅。

哦，對了。隔代繼承的話，美帝國稅局會覺得你少交一代人的稅，所以隔代繼承還要另外再加50%的稅。

雖然說美帝對非美國公民的遺產稅收惡意大了一點，但是如果你認為入美國國籍就會一勞永逸的話，你還是圖樣圖森破了!

美帝對自家公民是對人不對稅。雖然遺產稅起征點是545萬美元/人起征，但如果一美國公民是在全球範圍內擁有資產的，那麼不好意思你全部身家都要交稅，不然美國國稅局可是會追隨你到天涯海角呢~!

海外資產如何避免「遺產」成「遺患」?專家給你支招

由於美國房地產稅收系統稅率奇高且項目繁多，所以如果想避免「遺產」稱「遺患」，海外投資者不應該把錢全放到美國房產上。以下這些方式就是遺產不錯的避稅方法。

1.贈與方式。

若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規定的每人每年可向任何人贈與14000美元的制度，在這個條件下無需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產轉移給子女，而且名正言順。

然而這方法的缺點是週期長，金額低，而且在此期間父母不能出現意外。

2.購買保險。

在美國，為子女轉移資產最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險，這就等於是實實在在為子女留下了百萬現金。而且人壽保險保險的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產稅。

亦或者，也可以為子女購買人壽保險，這等於給孩子有了終身可保性，以後孩子萬一出現身體疾病保險公司也無法取消保險，而且將財產無形中轉移至孩子身上，把以後的遺產總額降低從而降低遺產稅。

3.信託

另外一個好的解決方案是設立一個Dynasty Trust，有人將其翻譯為「世代信託」，也有將其翻譯為「朝代信託」。

與其他信託少許不同的是，「世代信託」是一個不可撤銷的、長時間的信託。「世代信託」不僅可以讓做為美國人的信託受益人收益，還可以讓信託設立人的其他非美國後代或旁系親屬收益。

這個信託的基本原理是「世代信託」中的受託人是「不死」的，所以既然不死自然也就沒有遺產稅了。

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（據投資界網站）