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远程买房5年上涨85% 眼光比资金更重要——上海金领德国买房投资的故事

买家档案

L小姐
身份：上海金领/金融圈从业人员
买房区域：德国柏林
房屋类型：市中心小户型公寓
买房目的：长线投资
购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

今年5月，我在德国度假期间，特地到柏林去看了一下自己四年多之前买的房子。因为租客还在，即便是房东没有得到租客的允许也不能进入房间的内部，所以只能观望下房子的外景和周边。说起来有点不可思议，这套买了四年多的房子，我至今也未曾进入过，里面的庐山真面目不曾看过，连现在入住的意大利房东也未曾谋过面（管理都由当地的管理公司在打理，日常的沟通主要通过英语邮件）。这一切是怎么发生的呢？且听我一一道来。

起因：深爱德国的环境与文化

我的这项投资交易是在2014年底确认、2015年初完成的。其实投资柏林对我而言也绝非完全偶然。毕业不久，我曾在一家德企工作，培训期间在德国纽伦堡住过4个月。虽然此前在英国留学，但初到德国的我就深深地爱上了这个国家的环境和文化，尤其是人与人之间的高度信任给我留下了深刻的印象。

2012年夏天，我男友在柏林度假顺便买了一套房子，当时我也在，并且陪着他走完了整个买房交易的全流程。因此对于如何以外国人的身份买房、怎么找中介、律师、按揭经纪、管理公司等，已经非常清楚了。男友是美国人，他的父辈是二战期间被迫离开柏林的犹太人，虽然这个交易中不免有些感情成分，但促使他当机立断做买房决定的最大原因是当时柏林的房价和世界上任何一个大城市相比都是“便宜到难以想象”。后来，我上海遇到一位以色列人，也是前几年在“寻根”柏林的时候顺便买了套房，他至今仍为这项投资感到无比的骄傲。

交易：全程 “遥控”指挥顺利入手

2014年，我在香港的一家资产管理公司工作，工作性质使我在二级市场证券投资上受到严格的限制。但自己当时手头有五六十万港币的闲置资金，到上海或者香港置业是绝对不够的，于是也萌生了投资柏林的念头。虽然当时的房价与2012年相比，已经有了不小的涨幅，但价格依然便宜。2014年夏天，我与闺蜜到欧洲度假，把柏林定为最后一站，找到了当时为男友办理交易的律师，提供了自己的护照复印件，签了律师的委托函，就离开柏林了。后续的房子搜寻、交易确认和与中介、律师和按揭经纪人的沟通都是在网上以邮件形式进行的。

柏林是个很大的城市，而且由于冷战时期东西分割的特殊历史，加上这些年创意和高科技产业在当地的迅猛发展，各地区房价变化差异很大，对于一个外国人来说，要找到适合自己投资的地段并不容易。所以我采取的策略是锁定西柏林的老牌黄金地段，以著名的选帝侯大街为中轴开始搜索。

最后选定的标的是位于柏林市中心西南面Wilmersdorf区Pfalzburger Straße街一栋二战前老公寓楼的单间公寓，大概是28平米。前房东是德国人，带每月470欧元的租约。凭借固有的认知，我一开始担心28平米是否太小，但德国的房屋是按实际面积计算的，对单身人士来说空间不算局促。在柏林当地，这样地段好、面积小、租金水平不低的小户型算市中心黄金地段的“上车盘”（香港俗语，指用少量的钱成为有房一族，登上楼市发展的列车）。由于外来人口不断涌入，柏林的房屋供应极为紧张，因此房东掌握了较大的主动权。

还好，有个尽心尽职的房产中介帮忙！这位房产中介是一位德国老先生，常年为西门子公司的员工提供房产租赁买卖的服务，对我的服务也很到位。因为无法实地查看，他就拍视频给我看了大楼的外观、附近的环境和公寓的内部结构。

投资：“绝不贬值”的长期资产

经过查看图片、视频资料和与经纪人的沟通，我很快就确定这是我想要买的房子！交易的第一阶段，总的花费大约在10万欧元左右，包括8.6万欧元的物业总价、房价7%的中介费、律师费和按揭经纪人的服务费。我的首付大约五成，其余的来自贷款。由于我不是欧盟公民，在当地银行系统无法取得贷款，按揭经纪为我找到的贷款提供方是北德一个行业退休基金，虽然3.5%的利率和当地银行按揭利率相比高了不少，但相比国内仍是要低了很多。租金用于还一部分房贷，其余每年再贴一万多元人民币，预计2023年贷款还清。

房屋购买后，延续之前的租约。由于我无法直接管理租客，律师为我推荐了一家当地的物业管理公司，主要负责收租、交税、还贷等行政工作，每月收费大约25欧元。另外，我没有开设德国银行账户，而是开设了一个第三方托管账户，进行日常资金的往来，我和物业管理公司对账户有控制权。

而房子本身的物业管理费大约在150欧元左右。这个管理费在德语中称为Hausgeld，直接的意思是“房子的钱”，也可以理解为“房子基金会”，所有对房子的管理修缮的费用都从这笔钱出，不存在再次向房东集资的情况。

粗略估计，这套小公寓的目前的市价大概16万欧元左右，较购买时的价格上涨了85%左右。

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在有些人看来，通过网上的沟通，“遥控”购房似乎有些不可思议，但在这国外并不稀奇，比如有报道说一些英国买家也是通过这种方式完成的海外房产投资交易。另外，不得不说，德国的诚信社会和法治环境也给予了我这样做以很大的信心。我的中介在交易完成后就退休了，他发了邮件对我说：“这是我职业生涯的最后一单生意，谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资，除非发生战争，否则这个房子是绝对不会贬值的。”

居外推荐德国柏林市西部心脏地带的优质投资公寓：位于柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商业综合体，于2019年进行了全面翻新，拥有23至60平方米的居住空间，设1-2个房间的公寓，是自用者和投资者的理想之选。房价约¥191万。
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撰文：Leanne Wang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

如何向国內富豪出售海外豪宅？居外给你五条建议

无论是高耸入云的大厦还是价值数百万美元的独立豪宅，富得流油的中国买家都各有偏好。以下为进行高端物业交易时应该注意的一些要点。

小说家弗朗西斯·斯科特·菲茨杰拉德（F Scott Fitzgerald）曾说过：“听我向你描述一下那些非常有钱的人吧。他们和你我大不一样。”听听这话说得，好像我们不知道这一点似的。

不过，这条真理在房地产领域具有一定的现实意义，因为在替亿万富翁寻觅合适的住宅时（当然，找一座庄园更好），我们需要换一种思路。这类交易要求代理人透过一个拥有无限资金但又不至于愚蠢到大肆挥霍的人的眼睛，观察每一套可能合适的物业。你必须理解一种只有极少数人能够享受的生活方式。记住，你现在打交道的对象经常进行涉及天文数字的交易。他们了解并欣赏金钱的价值。

1. 了解你的客户

你对客户的习惯，家庭情况，娱乐偏好，还有其他的一切了解得越深，你找到完美房产的几率就越大。请牢记一点，千万不要浪费客户的时间

仔细考虑各种问题。需要安置多少工作人员？需要停放多少辆车？客户是否会乘坐直升机出行——如果是，当前的房产是否配有直升机停机坪或者拥有加建的空间？是否应该包含台球室？这家人会不会骑马？你要一直提出问题，直到你已充分完善具体要求清单。

英国伦敦西南部市郊温彻斯特（Winchester）市中心5卧4卫的现代设计豪宅，房价约¥ 1,317万。点击查看房源信息

2. 风水怎么样？

如果一套物业的风水不好，那就根本没有必要让亿万富翁（或他的手下）来参观了。你可能无法进行深入的风水分析，但你可以重点观察一下某些方面的情况。

为了给客户留下良好的第一印象，住宅和地面必须非常干净整洁。如果物业包含水景——海景、池塘、养鱼池等，那就相当不错，要是水景位于东南方向就更好了。还要注意房子的东南角——这是有助于聚财的方位。室内外的植物应该呈现健康又吉祥的颜色，比如紫色和绿色。合适的颜色能给人留下良好的印象。

还有一些会产生直接影响的细节也应该注意：一个含有数字8和/或9的门牌号是最理想的选择，一扇引人注目的前门（例如漆成红色等抢眼的颜色，或者配有一个超大的入口）可以确保有好机遇来敲门。

加拿大安大略省Muskoka罗素湖（Lake Rosseau）湖畔的贝尔维尤庄园（Bellevue Estate）。视野开阔，生机盎然，坐拥着约550英尺的朝南的湖岸线。房价约¥ 7,978万。点击查看房源信息

3. 地段，地段，地段

这是另一条房地产领域的真理。为了实践这条真理，你需要找的并不是最佳街道上的最差住宅，而是最佳街道上、最佳郊区内或最佳乡村中最好的住宅。住宅所在的地段必须具有一定的名气。如果附近有邻居，那他们必须与你的客户处于同一社会阶层。如果客户提出了和游艇有关的要求，则附近必须设有私人系泊区或专用码头。

无论是独立豪宅还是顶层公寓，住户所能看到的应该都是令人愉悦而且毫无阻隔的景观。除此之外，物业的景观不应该存在任何可能泄露业主隐私的缺陷。

场地和建筑物的安全性至关重要。

美国纽约中央公园南1号3卧4卫豪宅，房价约¥ 1.25亿。点击查看房源信息

4. 奢华的历史遗产

和伟大的艺术品一样，一些超高端住宅也拥有悠久的历史。请详细了解住宅的出处。住宅建造于什么年代，其最初的所有者是谁，建造者又是谁？以前有谁在这里居住过？

在欧洲，历史悠久的住宅可能是为贵族而建造的。这些住宅有着丰富多彩的背景，甚至可能承载着著名的传说。这一切都可以增加住在古老住宅里的荣耀感。

此外，由著名建筑师设计的住宅也非常抢手。我们生活在一个建筑界群星闪耀的时代，所以你应该听过贝聿铭（I M Pei），伊格纳·西马斯·莫雷尔（Ignasi Mas i Morell）和彼得·马力诺（Peter Marino）等人的大名。威廉·皮特·苏富比国际房地产公司（William Pitt Sotheby’s International Realty）的英格·斯特林费罗（Inger Stringfellow）表示，伟大建筑师打造的历史遗产住宅可能会获得高达50%的溢价。

电影、电视、音乐或文学界名人居住过的住宅也是值得关注的亮点。在进行高端物业交易时，有名人居住过可以视为一大优势。

美国太浩湖历史湖滨庄园——哈拉别墅（Villa Harrah），是由哈拉太浩湖酒店（Harrah’s Lake Tahoe Hotel）及赌场创始人威廉·F·哈拉（William F. Harrah）于1963年建造的太浩湖畔庄园，富有浓厚的传奇色彩。房价约¥1.8亿。点击查看房源信息

5. 货币因素

投资回报率是一项必须考虑的因素。在正常情况下，你应该根据最近的房屋销售情况来判断物业的相对市场价值。然而，现在价值数百万美元的房产不会像以前那样频繁地更换业主了，所以你无法再以此为依据进行估算。你应该把注意力转向全球，看看世界各地的待售豪宅是什么样的，它们的售价又有多高。

有多个市场的规模已经突破了1亿美元大关。你应该调查在特定地点投资房产时可能受到的税收影响，移民政策，以及当地政府对外国买家的限制。

你还需要开拓视野，因为投资回报率可能会受到整个国家或地区经济前景和政治环境的影响。请务必将风险管理研究纳入需要调查的范围。

由于今年澳央行两次降息，同时澳元汇率大幅下跌，刺激海外买家的购房意欲。图为澳大利亚新州亚姆巴Palm Terrace 4卧5卫海滨住宅，房价约¥2,523万。点击查看房源信息

最后，要快速、及时地回应客户。这些客户不是那种会默默等待结果的人。你应该提高工作效率，而且在对方来电时要持续、及时地做出回应。要始终对情况有充分的了解；要做好随时出发的准备。在沟通时不要花言巧语——一个精明的高资产净值中国买家在一英里以外的地方就能闻到欺骗或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢于努力推动谈判过程。亿万富翁从来不怕谈判。

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责编：Zoe Chan

印尼降低外国买家购房成本，巴厘岛将迎来房市发展良机

引述《南华早报》9月10日的报导，印度尼西亚政府最近提高了奢侈品税的起征点，20%的奢侈品税目前适用于价值300亿卢比的物业，起征点相比以前的200亿卢比已大幅提升。据分析人士称，该国最大的旅游目的地——巴厘岛将借此机会吸引更多海外房产买家。

今年6月，印尼总统佐科·维多多（Joko Widodo）政府宣布，对房屋和公寓征收的20%奢侈品税起征点将从200亿卢比提高到300亿卢比（约合1513.5万元人民币）。这项新政策让高端房地产市场上的许多交易都获得了免税待遇。

印尼政府已经允许外国人按照30+20+30年的计划来购置有地物业了。外国人最初可拥有物业30年的产权，随后产权可延长20年，然后再延长30年。

然而，印尼开发商仍在为外国购房者争取期限为80年的先期许可。以前，只有印尼公民可以获得土地所有权。

今年5月成功连任的佐科·维多多总统希望通过一系列措施来刺激经济。照片来源：EPA-EFE

“这是一项重大的变化，”面向海外购房者的中文网站居外网Juwai.com执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说道。“外国人有权获得长达80年的物业产权，而且现在出售物业时需缴纳20%销售税的可能性已经大幅降低。我们预计印尼的物业需求会提升。”

有所放宽的政策体现了维多多今年5月连任时定下的目标，即为印尼引入更多外国投资以履行其竞选承诺——将印尼经济增长率从目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正变得更适合投资者，更具有前瞻性，更有利于市场。政府目前已经向外国投资者敞开了市场的大门，并致力于为所有利益相关者提供公平的竞争环境。对于从战略性角度观察该地区的全球投资者来说，此举传递了一个重要的信号，”房地产和投资公司IQI Global首席经济学家山·萨伊德（Shan Saeed）说道。

房地产咨询公司第一太平戴维斯认为，印尼政府支持高端市场的举措将有利于巴厘岛房地产市场的发展。

根据印尼的规定，只有持有印尼工作或居留特别许可证的外国人才能在印尼购买房产，但那些身为名义持有人或在印尼进行了企业登记的人也可以购买房地产。对于这些群体来说，巴厘岛是他们首选的置业目的地之一。

“我们了解到，巴厘岛、巴淡岛和龙目岛等地都有很多外国业主，”印尼第一太平戴维斯公司董事兼研究与咨询部门主管安东·西托罗斯（Anton Sitorus）表示。巴厘岛之所以吸引人，是因为它的低价格、自然美景和开发项目的卓越品质能够与泰国普吉岛和苏梅岛等热门地点一较高下。”

一直在追踪全球房地产市场情况的《环球物业指南（Global Property Guide）》表示，巴厘岛别墅的每平方米均价在1100美元至2300美元之间。

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居外网的奇米尔主席称，维多多总统连任后，印尼实现了稳定的经济增长，政府的基础设施投资计划也得以顺利推进。在这样的背景下，印尼这一东南亚国家对二次置业者的吸引力有了较大的提升。

“我们认为，印尼房地产市场具有非常不错的增长前景，”奇米尔说。

“新巴厘岛”未来发展不容小觑

开发商Private Sanctuary的联合创始人Tobi Doeringer正帮助投资者在印尼龙目岛上开发68栋别墅。该项目外国直接投资总价值达2000万美元，项目所在岛位于巴厘岛以东，因具备巨大的旅游潜力，属于政府规划的“新巴厘岛”所在地之一。

他说： “在我们的项目中，中国香港地区的买家比内地买家更多。大多数中国人仍将注意力放在巴厘岛上，而不是像龙目岛这样的新兴地段。如今，在龙目岛这样主打旅游产业的别墅项目中，外国买家约占70%。我们预计在五年内，来自大中华区的买家将占到龙目岛旅游住宅物业销售额的五分之一。

“印尼许多地方房地产投资面临的最大挑战是，买家对最成熟市场以外的地段比较陌生。当他们发现龙目岛像20年前的巴厘岛有相似之处时，顿时眼前一亮。对于投资者来说，龙目岛比巴厘岛更有趣。如果说到别墅，在这里可以获得相当于巴厘岛同类房产80%的租金收益，但地价仅为巴厘岛的10%或15%。您可以获得更高的现金流回报率，通常在13%至20%之间。这还只是现金流投资回报率，并未加上房地产本身价值的潜在增长。

“在南龙目岛，还没有开发过这样的共管公寓项目。海滩上有一些共管公寓风格的项目，它们与别墅的投资回报率类似。

居外推荐印尼龙目岛曼达利卡美景（Mandalika View），建于曼达利卡度假区的高尔夫球场轻轨站上方，面朝库达湾，俯瞰着正在规划的高尔夫球场和2021年开始举办赛事的MotoGP世界摩托车锦标赛街道路线。Private Sanctuary会为你提供规划方案，设计一个具有可持续性，符合人体工程学，并享有迷人景色的现代化别墅。房价仅约¥69万起。
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“花30亿美元的投资来打造一个全新的旅游目的地，这样的情况并不常见。20年后，依托全新的基础设施和更加发达的旅游市场，您很可能会发现，这里的房产价格比今天的巴厘岛高出至少10倍。龙目岛在国际舞台上崭露头角的速度应该比巴厘岛更快，因为政府非常务实，为开发的成功投入了大量精力，大力投资开发基础设施、世界摩托车锦标赛等旅游景点、新酒店、医院，以及国际机场的扩建，该机场将成为印尼中部地区的新枢纽。

“目前有几家国际酒店正在建设中。第一家酒店将于2020年上线。世界摩托车锦标赛将于2021年举行。考虑到这些开发项目，我们合理预估，到2021年土地价格可能会翻一番。

龙目岛的色龙贝拉纳克海滩（Selong Belanak）——全世界风景最优美的白色沙滩之一，西面有气势宏伟的海湾

“南龙目岛有世界上最美丽的一些海湾，还有风光绮丽的山景作为衬托。在巴厘岛，海滩景色迷人，但海滩背后大部分地区地势低平，缺少了起伏景致的趣味。”

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】

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来源：南华早报综合整理
责编：Zoe Chan

滑雪热潮吸引中国买家来到日本粉雪中蕴藏绝佳投资机遇

日本的几大首选城市和滑雪胜地吸引着中国买家，因为我们看到了日本极具潜力的投资机会。

每年冬天，喜爱滑雪的人士都会前往欧洲、美国和加拿大的雪山进行一年一度的滑雪探险。但最近，位于日本北海道北部岛屿的新雪谷滑雪场，这个一度默默无闻的滑雪胜地，却成为了滑雪的热门选择。

以前相对不为人知的新雪谷（Niseko，旧称“二世古”）现在到处都是游客，其中大多数游客来自亚洲，越来越多的游客来自中国大陆。现在在滑雪坡上听到人们说普通话是司空见惯的事情。这个蓬勃发展的滑雪村拥有世界上最好的降雪量和降雪条件之一，适合进行各种层次的滑雪活动。来自世界各地的滑雪爱好者在网上为滑雪胜地投票时将这里列为日本第一滑雪场，从而巩固了它作为世界顶级滑雪胜地的地位。

新雪谷区为日本国立公园丶国家公园指定所在地，其四季不同的自然风光使其成为全年均可观光的度假胜地。

为什么中国滑雪人数激增？

中国滑雪者人数之所以激增，其源头始于2015年北京成功申办2022年冬奥会。从那时起，中国政府就不遗余力地推广冬季运动。这推动了中国国内700多个滑雪场（包括室内和室外）的建设，但恶劣的天气、高昂的价格和较差的服务促使中国游客转向日本等海外目的地。

根据2017年中国滑雪产业白皮书显示，日本度假胜地占中国冬季运动出境游客的50%。目前，中国大约有1210万滑雪者和滑雪板爱好者。据估计，这些人超过一半会出国旅游。到目前为止，日本是他们最喜欢的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中国游客推动房地产投资

因此，亚洲游客的涌入正在改变日本的滑雪产业和为其服务的房地产市场。英国《金融时报》（Financial Times）的一篇报道称，北海道的情况尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花园度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

据JTB旅游研究咨询公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）统计，自今年4月以来，共有726,100名中国大陆游客赴日旅游，推动了外国人对日本房地产的投资。对于中国买家来说，日本是他们自己国家在生活品质方面学习的榜样。而在日本买房意味着他们离拥有梦想家园的目标更近了。尽管如此，中国领先的海外置业网站居外网Juwai.com的数据显示，77%的中国购房者是为了投资而买房。2018年第三季度，居外网上中国买家对日本房地产的购买问询量激增。

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日本房地产为何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地产正受益于欣欣向荣的旅游市场，在过去的几年中，土地价值上涨了约30%。房地产经纪人表示，高品质的日本建筑和快速增长的投资收益也让日本住宅变得更受欢迎。

有几个因素推动了中国人对日本房地产的需求。根据新雪谷房地产公司（Niseko Real Estate）的一份报告称，滑雪是其中一个因素。到冬奥会举办时，中国预计将有3亿滑雪者。虽然有些中国人可能在国内掌握了滑雪窍门，但更富有冒险精神、更富裕的中国人会前往日本，因为那里的山更雄伟，粉状的雪更松软、更深。

严格的资本管制也促使中国买家将目光投向西方传统市场之外的机会。自2017年以来，中国人在美国和英国投资变得更加昂贵和困难。

另一方面，日本不仅离家更近，而且相对更便宜。最重要的是，外国人可以在那里拥有持永久产权的土地，而在中国大陆，所有土地都是向政府租赁的。

投资定居是另一个因素。愿意在日本创业的中国人可以为自己和他们的家人获得签证。此外，日本不向外国买家征收额外费用和税款，也没有实行任何限购措施。

Koa Niseko是新雪谷町东山区（Higashiyama）的20栋时尚的3居室别墅和2居室联排别墅系列。该项目距离新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪缆车只有8分钟的路程，拥有绝佳的隐私和便利度。这些宽敞的住宅在交付时会配备齐全的家具，能随时入住。2居室联排别墅价格从1,173,170美元起；3居室别墅价格从1,832,370美元起。
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中国人会购买哪里的房地产？

东京和大阪的普通住宅区需求最为旺盛，购房者正在寻找第二套住宅或公寓。购房预算在20万美元至60万美元之间。《日经亚洲评论》（Nikkei Asian Review）的一份报告显示，许多人还会选择出租他们买下的房产。

日本首都东京仍是主要目标。第二选择便是大阪，它是曾经的金融中心，现在则是一个旅游热点。历史名城京都也在投资者的名单上名列前茅，尽管需求很强劲，供应却不足。横滨距离东京只有30分钟的火车车程，那里环境优美，靠近大海，而且房价便宜。

然而，据居外网报道，新雪谷是问询量增长最快的日本城镇。鉴于亚洲买家对能够满足滑雪需求的房产喜爱有加，因此居外网预测，到2025年，中国在日本滑雪住宅房地产市场的份额将从几乎为零增长到至少5%。

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

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中国人如何在印尼购房？印尼房产投资法规及交易指南

印尼是东南亚最大的国家，拥有2.5亿人口和庞大的经济消费市场，年轻型态的人口结构意味着每年首次购买房地产的人口数量是相当可观的，使得印尼房地产及不动产在未来十年仍然有广阔的增长空间。

以下就是印尼房地产的投资法规、交易方式与买房税费的详尽整理：

外国人房地产投资法规

根据印尼“2000年关於禁止和开放投资目录的总统令”及其修正案，印尼允许外资进入房地产行业，可以独资或合资成立外商投资企业，外资比例不低於5%。

印尼实行土地私有，外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地，但外商直接投资企业可以拥有以下三种受限制的权利：

建筑权，允许在土地上建筑并拥有该建筑物30年，并可再延期20年。
使用权，允许为特定目的使用土地25年，可以再延期20年。
开发权，允许为多种目的开发土地，如农业丶渔业和畜牧业等，使用期35年，可再延长25年。

如上所述，自2015年底以来，居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过，仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定：

侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产（详见下表）。

侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。

侨民不允许向第三方出租印尼的房产。

当侨民离开印尼，去其他国家居住时，他/她在离开印尼一年之内，需要放弃使用权，或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人（可以是其他外国人士或印尼公民）。

侨民可购买印尼的独栋住宅，初始期限为30年。可延期2次，第一次可延长30年，第二次可延长20年（因此，外国人士的所有权总共可达80年）。

外国人士在印尼购买独栋住宅和公寓的最低价格：

印尼龙目岛有什么正在开发的精品度假村和豪华度假别墅项目？按此了解

外国人买土地丶可以获得永久产权的方式

与印尼公民结婚的外国人。
成立合资公司：本国人持有51%或以上股份，外国人持有49%股份。

印尼房地产特有的法律名词解释：

Hak Milik拥有权——不动产可以转让丶出售丶抵押丶继承，但只是对印尼公民和印尼企业永久有效。外资的拥有权有时间限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外资或内资公司）或个人建筑的权利，有效期为20－30年，届期必须向全国土地局申请延长。购买的目的必须明确，并必须在购买的土地有效地利用和合理地开发，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租赁土地用于建造建筑物的权利，有效期由地主和租户双方协商决定。这是一种非正式的协议，因为没有在注册机关注册，所以租户是完全不受法律保护的。

Hak Pakai使用权——使用土地的权利，但有特定的目的和明确约定的时间限制。印尼公民丶在印尼定居的外国人丶外资企业以及外企常驻代表机构均可获得这一权利。

HakGuna Usaha——开发和利用权，适用于国有土地，用于农业和养殖用途，使用期为35年，可以向全国土地机构再延长25年。土地必须根据使用目的进行有效利用和开发，不得荒废。

Strata Title——可以出售给常驻印尼的外国人的公寓使用权，只有公寓大楼没有透天。大部份投资客持有印尼房地产的方式。

印尼房地产相关税法

买房税费：

转让税：设定为5％，由买方支付。

买卖土地契约：公证人需要目睹所有的财产交易，费用通常是购买价格的1％。

诉讼费：法律费用设定为1％。

注册费：0.2％。

奢侈税：如果你购买价值200亿印尼盾（约99.7万元人民币）的房子，或价值100亿加元（约49.8万元人民币）的公寓，你需要支付20％的高额奢侈税。

政府目前正计划将门槛提高至30亿印尼盾，以刺激房地产市场。

持有房产的税费：

预扣税：设定为20％。

年度房产税：

物业税逐步增加，具体取决于物业的价值：

价值高达2亿印尼盾 = 0.01％
2亿至20亿印尼盾之间的价值 = 0.10％
20亿至100亿印尼盾之间的价值 = 0.20％
价值超过100亿印尼盾 = 0.30％

出售物业的税费：

土地和建筑税：卖方支付5％的土地和建筑税。但是，对于普通公寓和房屋的转让，税率为1％。

奢侈税：税收设定为5％并由卖方支付。政府计划将税率降至1％以推动房地产市场。

资产增值税：利得税高得惊人，高达20％。

经纪佣金：

房地产经纪人通常收取售价5％的佣金。

外国人能在印尼贷款买房吗？

外籍人士的购买物业权利其实是根据“使用权”而非“拥有权”，后者只能印尼国民才可以拥有这个权利。所以想要得到印尼金融机构对于国外人口发出物业贷款几乎是不可能的。所以，虽然印尼现在并没有法律禁止本地银行向国外投资者出售抵押贷款，但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在“使用权”范畴下的物业批出贷款。

信息来源：东南亚投资报告丶Asia Property HQ
责编：Zoe Chan

居外看点：中国投资涌进印尼房地产都看中了什么？

在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。

当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。

近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。¹

印尼会是下一个房产投资热点吗？

尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。

2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。²

事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。

据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。

是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？

尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。³

现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。

为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。

印尼的房产热点

雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。

在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。⁴

前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。⁵

龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。

点击了解更多印尼龙目岛的投资优势和在售项目

市场往后会有什么发展？

印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】

资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛

来源：居外网
责编：Zoe Chan

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黄金签证国葡萄牙地产市场租赁、买卖冰火两极

根据最新分析，葡萄牙的住宅市场仍然在努力寻找动力，因为需求量，销售等衡量房地产市场的关键数据都在“负数”范围。

虽然买卖市场表现平平，但是Confidencial Imobiliário和英国皇家特许测量师学会（RICS）的调查报告显示，租赁市场的情况稍微稳固，需求持续上升，预计未来几个月租金将小幅上涨。

由于调查参与者的预期差额率本月出现下降，比例为15%，因此新的买家询盘再次疲软。更重要的是，里斯本，波尔图和阿尔加维所有地区的需求或多或少都有所下降。

与此同时，待售房屋的数量继续减少。实际上，调查中关键指标已经处于负面区域超过两年，而由此导致的库存缺乏可能是需求数量下降的主要原因。预期销售额再次下滑，净利润率为-9％的受访者表示5月份出现下滑，连续第三个月销售额在整体水平上有所减弱。

根据目前数据估计，未来销售预期目前基本持平，预期差额率为-3%，自2013年以来的最低水平。房价通胀的标题系列仍处于正面区域，略有下降。 May的读数为+ 6％，是自2014年以来最为温和的，这一数据在过去六个月中显著下降。

从区域角度来看，里斯本月的价格走势完全持平，而波尔图和阿尔加维则略有上涨。展望未来，未来十二个月的价格预期仍然略有利好，但自从该系列于2015年推出以来，预期差额率增幅最小，为+18％。

加权信心指数（近期销售和价格预期的综合衡量指标）从前一报告中的+2下降至-5。即便如此，如此接近零的数字或多或少表明短期前景持平。

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参与调查的代理人一致提到信贷限制。他们说，卖方和买方之间达成协议后经常由于新的抵押贷款监管条件，导致交易失败，“Confidencial Imobiliário的董事Ricardo Guimarães说。

“在很多情况下，卖家的理想价格与家庭的购买力不匹配，在这种背景下，数据显示一些卖家已经在降低他们的挂牌价，旨在增加商业潜力，“他补充道。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示，虽然葡萄牙经济增长在未来几个季度似乎将保持稳固，但近期房地产市场的前景似乎相对停滞不前。他说，这也就表示仍然健康的宏观基本面将为未来提供一些基础。

来源：propertywire
责编：Kyra Wang

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欧洲滑雪房产市场正流行着什么趋势？

滑雪市场正在发生变化——这为打算购买或出售滑雪房产的人们带来了新的机会。基础设施更新、新的滑雪者的出现、租赁模式的改变、甚至是气候的变化，都是全新的商机。那么，2019年滑雪房产的主要趋势是什么？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在变化，如果您打算购置一个投资房产并进行出租，那么改变自己的目标群体将会为您带来不错的效益。大幅度增长是来自中国的滑雪者们。作为2022年冬奥会主办方，中国政府正在鼓励更多人们参与冬季运动——该国目前有1200万滑雪者。到2022年，中国滑雪者的人数预计将达到1.18亿，几乎与目前全球滑雪者总人数相同。中国的大多数滑雪者都会出国滑雪，所以租赁机会很多，尤其是在适合初学者的度假胜地。

2. 改善的基础设施

我们看到，度假胜地对基础设施投资越来越多，阿尔卑斯山的法国小镇夏蒙尼（Chamonix）购置了新的雪炮和滑雪缆车，梅惹沃（Megève）购置了封闭滑雪缆车和雪炮，韦尔比耶（Verbier）则斥资300万瑞士法郎进行重振计划，当然，瑞士安德马特（Andermatt）还新修了新火车站。我们也越来越多地看到不同地点的的良好联系，例如奥地利的滨湖采尔（Zell am See）和滑雪胜地萨尔巴赫（Saalbach）之间的接驳规划。房地产咨询公司莱坊国际数据显示，对滑雪胜地基础设施的投资可以使租赁占用率增加20％。如果您是进行投资，请重点关注滑雪房产的这一趋势。

3. 租赁更方便

几乎不言而喻，滑雪房产市场的一个主要趋势是出租物业的便利。以前，业主需要寻求代理方。而爱彼迎（Airbnb）这样的平台的崛起，意味着在租赁市场寻求机会所经历的周章更少，而且没有中间人。事实上，根据第一太平戴维斯的数据，几乎三分之一的滑雪房产业主表示从房产中获得利润，净收益率的中位数为2.9％。

即使是像在瑞士这样颁布了《韦伯法》（Lex Weber）来限制第二套房产的国家，新型房产也使得进入投资市场变得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市场外，像伦敦等主要旅游地点看到的模式，该模式允许您进行商业收购，在酒店式建筑群内购买度假屋。但是，当中通常还是有一些限制，例如，您在一年内自己使用的最长时间段的规定。

SnowOnly在居外网上共出售3500套滑雪胜地房产，不要错过！

4. 关于第二套房的新法

在一些国家，特别是最受欢迎的地区都实行了限购，试图对第二套房的购买进行管理。例如，瑞士于2018年通过了《韦伯法》，它向每个社区建造的第二套住房设定了20％的上限。此前还有《科勒法》（Lex Koller），对外籍人士可以购买的房屋数量进行规定。

在法国，我们也看到当地不同地区法律的变化。在《城市规划方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新开发房产的高度，高雪维尔（Courchevel）正在鼓励翻新现有的房产，梅惹沃则正计划兴建更大的房产。

奥地利虽然对在萨尔茨堡州、克恩顿州（Carinthia）、蒂罗尔州（Tyrol）和福拉尔贝格州（Vorarlberg）的非欧盟国民有一些限制，但只要您获得政府许可，您就可以在该国其他地区购买。

这些规定看似严格，但许多人认为是一件好事，因为有助于保持滑雪胜地的品质。而且既然流程得到严格控制，您大可放心，因为您的投资放在了安全的地方。

5. 气候变化

滑雪房产市场的另一个重要趋势是气候变化。预计暴风雪天气会更为猛烈，但频率却会降低。话说到这里，就在去年，全阿尔卑斯山的降雪量达到了创纪录的水平，所以，可能我们正在面对更大的不可预测性。这可能意味着，面对这种变化，高海拔度假胜地或许会得到更大的关注。

降雪最为可靠的许多阿尔卑斯山度假胜地，如瓦尔迪赛尔（Vald’Isère）和夏蒙尼的房产盘子，比较小。由于需求旺盛，根据我们预计，未来这些地方的价格会持续增长，这对投资者而言无疑是利好消息。

6. 英国脱欧所带来的担忧

英国脱欧已经延期，而且还是没有最终结果。这种不确定性令人担忧，英国买家为了等待结果已经推迟出手，当然他们会有顾虑，可是没有必要就一直这样担心着。正如我们之前所解释的那样，在英国脱欧后，英国买家可以购买滑雪胜地的房产。

当然，第二重顾虑是货币市场的波动增加。这对于任何持英镑购买欧元标价房产的个人来说，是一个自然而然的问题。如果提出要约之后，在支付押金之前，出现市场下跌怎么办？防控风险的最简单的方法就是一定的事先规划；许多英国买家采用了固定汇率，市场利率变化不影响交易利率。

在2019年购买滑雪地产

欲购置滑雪地产，请不要错过3000多套SnowOnly在居外网上出售的滑雪胜地房产。您亦可致电居外热线400 041 7515垂询。

原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
责编：Zoe Chan

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极端酷热天气，或许创造出了又一投资新机遇

大暑将过，动辄窜上35℃+的酷热似乎在随时考验着人的忍耐极限。

不过要说能让人在夏天里体验透心凉爽的事儿，空调、游泳、冰镇啤酒可能都还不够带劲，到冰天雪地的世界里去滑个雪才是最清凉的选择。

随着近年来人们生活理念的变化以及冰雪运动的普及，越来越多的人将“国外滑雪”列为每年必需的消遣项目。

一些人从中敏锐地嗅到了商机：在滑雪胜地附近购置房产，依托日益旺盛的滑雪旅游业的发展实现资产的增值。

那么下面居外就为大家分析，到底滑雪房产是如何实现增值的——

1．新晋全民运动，滑雪住宿供不应求

全球大约有1.3亿滑雪爱好者。在过去十年间，每年的滑雪人数稳定在4亿人次的水平。而即将在我国举办的2022年冬奥会更是为滑雪运动输送新鲜血液，仅中国的滑雪人群，就有望从2200万人达到3亿人。

滑雪者人数的迅猛增长使滑雪住宿供不应求，滑雪度假村和冰雪小镇这样的滑雪产业模式正在兴起，越来越多的人们接受滑雪旅游的生活方式，度假村、民宿这样的住宿方式很受滑雪爱好者欢迎。

位于瑞士的房产

三层房产，坐拥雪景浴室，全朝南卧室
配备开放式壁炉、用餐区、厨房、滑雪室
地理位置极佳，闹中取静
周边基础设施完善：商店、便利店、药房、医院一应俱全

2. 度假房产具备极高的升值空间

随着滑雪胜地周边滑雪民宿、度假村逐渐走热，越来越多的投资客将投资目标转向临近雪场的房产，将房产打造成民宿或是度假村的形式向游客出租，从而实现资产的稳定增值。

并且滑雪度假房产的旺季也随着人们生活方式的改变而延长。滑雪度假区不再仅仅局限于滑雪季（北半球的十二月到来年三月），也包括夏季的避暑度假，使得滑雪度假房产的估值更高，收益在一年中渐趋稳定而不是集中在冬季的三四个月。

位于法国的房产

5卧1卫
位于马尼戈附近，距离滑雪道驱车10分钟
经过彻底翻新，融合了现代和特色
小屋设计高度舒适，配备游泳池和Spa水疗中心
室内布局包括一个舒适的客厅与壁炉、开放式厨房、卧室、套房、露台、阳台车库等

而要说在全球范围内最为专业、辐射范围最广的滑雪房产平台，非SnowOnly莫属。

关于SnowOnly

无论是购买还是出售滑雪物业，SnowOnly都是最适合的平台。SnowOnly是一个致力于帮助滑雪物业买家和卖家的房地产门户网站，它简化了我们在线搜索滑雪物业的方式。

SnowOnly是首屈一指的滑雪物业在线搜索平台，它搜集了来自世界各地逾5000处滑雪物业。法国、奥地利、意大利、瑞士、美国、日本、澳大利亚……无论用户想在哪里的度假村寻找位于便利、高效地段的物业，在进行投资或选择生活方式时都有哪些特殊的偏好，平台都能提供理想的搜索结果。

此次居外网与SnowOnly的合作，是国内领先的中文国际房产平台与首屈一指的滑雪物业在线搜索平台的首次联合，力图为大家提供更加便捷高效的滑雪房产检索服务，使您足不出户也能搜寻到近3000条全球滑雪物业的详实信息。

如果您对于滑雪物业这一新兴投资机遇感兴趣的话，那么不妨从现在开始搜寻一下心仪的物业吧~

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文华东方豪华公寓——突破曼谷生活新高度︱居外精选

曼谷，始终是不少国人心目中首选的“后花园”。而现在，“阳光度假城”的印象正在升级，在创意与设计的加持下，曼谷年轻一代的生活方式通过层出不穷的创意传递开来。湄南河畔久负盛名的街区首当其冲，这些艺术与设计的先锋阵地，用自己不断突破城市天际线的高度提醒着全世界：这里是number one!

在泰国曼谷，曼谷文华东方公寓（Mandarin Oriental Residence Bangkok）的显赫地位不容小觑，作为曼谷最豪华的公寓之一，它拥有傲人的地理位置——曼谷湄南河的中心，更占据了久负盛名的街区，该地区以历史文化、地方特色和国际融合的特色而闻名。

作为泰国的第一大河，湄南河自北而南地纵贯泰国全境，被誉为“东方的威尼斯”。湄南河很长，从大皇宫起至湄南河的摩天轮夜市的这一段被成为湄南河的“中心河畔”，唯有中心河畔才是湄南河的黄金区域，这里的配套成熟、完善，居住的人群受教育程度、综合素质及收入水平领跑泰国。

曼谷湄南河的中心位置，其显赫的地理位置吸引了众多商业大鳄置业于此。文华东方和Icon Siam Takashimaya购物中心就在此碰撞出了耀眼的火花——曼谷文华东方公寓正是Icon Siam Takashimaya购物中心的一部分。提起Icon Siam综合购物商场，这座内部设有世界级的零售商店和娱乐设施堪称曼谷的购物天堂，可以满足世界上最挑剔的你所有梦想；而文华东方，她誉满全球的口碑更是吸引了社会名流聚居于此，流连忘返。是的，在Icon Siam综合购物商场高规格的购物与娱乐环境背后，真的“隐藏”了一座精品住宅——曼谷文华东方公寓。

正如文华东方誉满全球的口碑一样，曼谷文华东方酒店公寓傲居曼谷，为您提供该品牌一脉相承的经典服务以及超凡设施：24小时保安以及3,000多平方米的、仅供内部住户专属的一流设施。这里有景致优美的园景花园、设计精美的人工瀑布、海水游泳池、设施精良的健身室、儿童乐园……. 房产内部注重设计细节，全部采用顶级装饰和高端家居，设计细节是曼谷文华东方酒店所独有的。

友情提醒：泰国Bangkok曼谷房产的这处超豪华的品牌住宅公寓的第46层只有3个单元，每一个单元的住宅都是3卧3车库配置，均可俯瞰湄南河的河景中心位置。而曼谷的BTS金色支线也将于明年竣工，这将为整体高分的曼谷文华东方公寓更添一份便捷与通达。

更多细节，敬请拨打居外网热线400 041 7515或者登https://www.juwai.com/49525622.htm详询。

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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投资：“绝不贬值”的长期资产

1. 了解你的客户

2. 风水怎么样？

3. 地段，地段，地段

4. 奢华的历史遗产

5. 货币因素

“新巴厘岛”未来发展不容小觑

为什么中国滑雪人数激增？

中国游客推动房地产投资

日本房地产为何如此具有吸引力？

中国人会购买哪里的房地产？

外国人房地产投资法规

外国人买土地丶可以获得永久产权的方式

印尼房地产相关税法

外国人能在印尼贷款买房吗？

印尼会是下一个房产投资热点吗？

是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？

印尼的房产热点

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1. 一波新的新滑雪者

2. 改善的基础设施

3. 租赁更方便

4. 关于第二套房的新法

5. 气候变化

6. 英国脱欧所带来的担忧

在2019年购买滑雪地产

1． 新晋全民运动，滑雪住宿供不应求

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