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如何置办高尔夫地产｜居外专栏

就像高尔夫运动本身一样，高尔夫地产的置办并不是像表面看起来那么简单。海外地产杂志Abode2的主编劳拉·亨德森（Laura Henderson）提供了一些实用的建议。

美国国家高尔夫球基金会（NGF）的最新调查结果显示，高尔夫度假村的开发依旧是世界许多地区高端旅游投资的支柱产业。来自40多个国家的统计数据表明，佛罗里达、苏格兰、西班牙和葡萄牙已经成为高尔夫球道上的领跑者。而相对而言，拉丁美洲作为“后起之秀”，正在人气排行榜上节节攀升。

高尔夫旅游业在亚洲和中东地区也获得了快速发展。目前，亚洲和中东地区拥有全球最赚钱的度假球场，越南、阿布扎比和古巴等国正在开发新的高尔夫住宅项目，作为其国家旅游战略的一部分。Abode2杂志向我们介绍了两个最好的高尔夫球场以及给我们提供了一些优质的投资选项。

去哪里居住和打球

毛里求斯

屡获殊荣的遗产别墅Valriche跻身于世界顶级高尔夫住宅度假村之列，拥有永久性产权性质的巨大面积的别墅区，享有壮观的海景和宽阔的高尔夫球场视野。

度假村距离机场仅 40 分钟车程，是一个优雅的精心规划的封闭式社区。度假村坐落在一个自然的圆形剧场里，周围一圈是自然保护区。度假村的中心坐落着宏伟的Chateau de Bel Ombre城堡，它的历史可以追溯到19世纪。

在起伏的山脉和印度洋的蓝绿色的泻湖中间，有着占地100公顷的田园美景，其中便是获奖无数的Bel Ombre18洞锦标赛高尔夫球场。

该球场由著名的南非高尔夫建筑师和前欧洲巡回赛专家彼得·马特科维奇（Peter Matkovich）设计，它为所有级别的高尔夫球手提供了一个愉快的、富有挑战性的体验。

待遗产别墅Valriche完工后，它将包括288栋私人种植园风格别墅，错落分布在占地210公顷的开阔地上，包括18洞锦标赛球场和9洞3杆洞球场。

到目前为止，超过166栋豪华别墅已经可供游客入住或接近完成。基础设施和休闲设施已经全面投入使用。度假村游客可以进入高尔夫锦标赛球场，入住壮观的C海滩俱乐部。同时豪华的水疗及健身中心也对游客开放。另外，度假村还提供众多水上和海滩运动项目，以及一个梦幻的儿童俱乐部和24小时的礼宾服务。

别墅的房主都有着强大的设计抱负，别墅有着30种不同单层和双层种植园式设计样式，别墅的大小从只有2个卧室，面积150平方米到拥有3个或4个卧室，面积超过400平方米。地块面积也从700平方米到2000多平方米不等。别墅房客可以享受壮观、连续的全景式高尔夫球场、湖泊和海景风光。

每栋别墅都由一群技艺精湛的工匠以最高品质完成装修，提供顶级品牌的固定装置和配件，还有一个无边泳池，大阳台，配有空调和最先进的通讯设备。同时，别墅内提供室内设计包可供业主定制别墅样貌，享受独家感觉。在最新的住宅区Fifteen West区内，设施齐全的四床别墅，标价794,244美元起。

巴哈马

在热带地区，高尔夫运动常常被宣传为一项不太具有挑战性的体验，但这是有失偏颇的。来自世界各地的度假者都梦想着在风景如画的棕榈树之间，挥动着高尔夫球杆，在异国情调里度过一个轻松的假期。但是，加勒比海球场的布局往往有些单调，设计中也没有什么特色。许多酒店还隶属于大型的非固定度假酒店，这些酒店更注重高入住率，而不是提供一流的宾客体验。

相比之下，阿巴科俱乐部则特立独行地打破了这一类型框架。这是因为，严格来说，这家俱乐部并不是度假村，而是一家国际性的私人体育俱乐部。阿巴科俱乐部没有高耸的海滨公寓，也没有马拉松式的食物自助餐。

相反的，阿巴科俱乐部为那些寻求逃避日常生活压力的人提供无与伦比的舒适与美景，让他们享有一份独特的奢华体验。

那是什么使得阿巴科俱乐部成为世界级的地产呢？它独一无二的环境自然是一大原因。阿巴科俱乐部坐落在巴哈马群岛中最迷人的外岛-大阿巴科上。阿巴科俱乐部就优雅地孕育于这个2.5英里长的沙滩上，沙质如粉末般柔软。而其高尔夫球场更是远超你的想象。

在巴哈马常年排名第一的、苏格兰风格的高尔夫球场对海拔的变化有诸多要求，这对一个岛屿来说是罕见的。许多球洞有着炫目的海岸景色，将高尔夫运动稍稍变成了一项意念的练习。

正如你所期望的，该俱乐部还拥有一系列水上运动设施——从皮划艇，帆船和浮潜到骨钓和深海钓鱼。沿着俱乐部的海岸线走几分钟，你就能找到世界上一些最好的钓鱼水域。客人还可以到网球场或健身中心锻炼身体，或者放松下来，到俱乐部的豪华水疗中心享受一次舒服的美容治疗。

对那些受到启发，想把阿巴科俱乐部作为第二个家的人来说。阿巴科的住宅出售范围从舒适的小屋和迷人的村舍到豪华的别墅和宏伟的海滨地产，应有应有。每处地产距海滩均几步之遥，而且都精心配备了豪华必需品。

巴哈马阿巴科（Abaco）绿海龟礁（Green Turtle Cay）上的吉列姆湾海滩（ Gilliam Bay Beach）豪宅，现以148万美元在居外网上挂牌。
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阿巴科俱乐部的地产销售总监克里斯蒂•赫尔（Kristi Hull）表示：“阿巴科俱乐部确实是一个独立的世界。”“这片飞地为现代生活提供了完美的解毒剂。人们成为这里的会员并在这里买房，是因为他们爱上了这个地方，他们想要与它建立永久的联系。他们希望能够年复一年地回到这里，与家人和朋友一起享受社区的美丽与宁静。他们在这里也结交了来自世界各地的新朋友。这是一个独特的地方，让你一眼就想买下它的地方。”

去往阿巴科俱乐部也并非难事，每天都有频繁的航班从纳索、迈阿密、西棕榈滩和劳德代尔堡国际机场飞往阿巴科的马什港国际机场。四床四卫的住宅标价330万美元起。

明智的购买建议

1. 不要在球道附近购买。你想要的是景色，但如果这意味着你每天黎明时分都要被割草机的轰鸣声吵醒的话，那景色也就不美了。注意果岭的宽度和房屋与发球区之间的距离。在球场上打一次球试试，看看球会落在什么地方，以及球手们都在哪里集合。

2. 多去几次度假村的球场。球场必须有足够的挑战性，这样才能让你在未来几年内保持对它的兴趣。了解是否有改变球场或者扩建设施的规划，并且查明业主是否可以在社区球场中获得相应的优惠。

3. 在虚线上签名之前，先了解一下其他居民。如果你与你的邻居相处不欢，那你的假日生活可能会不尽如人意。确保有足够的休闲景点，这样不打高尔夫的家庭成员也会有事可做。

4. 各度假酒店的收费结构不尽相同，所以要注意附属细则。常见的额外收费包括社区和服务费、俱乐部会员费、社交费和入会费。有些度假酒店的高尔夫会员制度是固定期限制，而有些则是即付即入制。

5. 检查房屋价格和球场收入的比例——在你考虑的球场打一场高尔夫需要多少钱？你想要买的房子是多少钱？这两者之间应该有一个合理的比例。打个比方，如果这是一个每日收费的球场，那么一场高尔夫在冬天的售价是25英镑，而房子的售价超过20万英镑。那么房子的价格应该是被抬高了。如果球场是私人球场，检查一下球场的入门费和月收费，和房子的售价进行对比。

6. 租金收入是抵消第二套住房成本的好方法，但是要现实一点，想清楚你一年中有几个月的时间是可以这样做的。如果你打算在旺季出租房子，那你就要考虑自己要轮流使用“平季”时间。

7. 在高尔夫社区，行动限制是出了名的严格，所以要确保你完全理解这些规则——从你房子树篱的高度到烧烤宵禁时间，这些规则可能涵盖一切。高尔夫球场协议也是如此。它是全年开放吗？客人需要付费才能使用么？这些规则的存在是为了帮助你维持你房产的价值，但是你要能够与它们共存。

责编：Adam Chen

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

迪拜为中国投资者提供海量房源

海湾国家阿联酋为中国置业投资者提供签证支持与退休方案。

S. Chadha，一位居住在迪拜市中心奢华地段长达12年的外籍人士每天从自家阳台看去，盯着如雨后春笋冒出来的建筑工地竖立的塔吊。

Chadha表示，“从我所在的有利位置望过去，轻轻松松就能数出五栋在建大楼，甚至更多。我认为开发商预计会有大量新居民涌入，很有可能来自中国。”

Chadha的言论不算离谱。随着西方国家，如英国与美国等市场饱和的国家，因中美持续贸易战以及英国退欧动荡导致的不确定性，其置业机遇不明朗，中国置业投资者将其目光转向阿联酋（UAE）。其他吸引中国投资流入阿联酋的因素包括中国当前股市与房地产市场趋势以及人民币的贬值。

阿联酋第二大城市迪拜成中国买家新宠。根据居外网，自2017年至2018年，中国查询迪拜物业的数量增长了232%。大多数（84.8%）此类物业查询出自投资目的。

据迪拜土地局（DLD）政府部门报告，在2018年前三个季度中，中国公民的投资总额近17亿迪拉姆（约31.8亿人民币）。这一数据让中国成为上述时期在阿联酋投资的第六大国，2017年中国排名第15位。

为什么迪拜成为中国置业投资者的优选？

2013年，中国提出“一带一路”战略，旨在同沿线68个国家建立经贸合作伙伴关系，中国与阿联酋的关系整体得到加强。因阿联酋4000家贸易公司以及中国游客的激增，迪拜成为中国投资者的新宠。

过去五年，旅居迪拜的中国人数量增加了53%，而目前居住在阿联酋的中国公民数量将近23万。自2018年7月中国的习近平主席访问阿联酋后，两国的关系更加稳固。

沙漠之城登顶多项全球投资榜单。迪拜也因其稳定的政治社会环境、商业环境、教育及公共服务被今年的美世生活品质调查评为中东地区最宜居城市。迪拜的多元化、多文化与宽容也饱受赞誉，让这座大都市备受外国公民的欢迎。

作为全球投资促进项目的一部分，阿联酋采取了许多措施来吸引中国置业人士。该项计划针对五个国家：中国、美国、日本、韩国与印度。政府委派了特别投资小组前往中国招商引资。据阿布扎比《国家报》报道，迪拜土地局甚至在过去两年于北京、上海两地成立办公室，并计划在深圳及大陆其他城市开设新办公室。

其他举措包括将汉语列为迪拜100多所学校的第三大语言、提供长期居住签证及退休方案。迪拜近期批准了5年及10年有效的签证。外籍公民的工作签证有效期一般为3年。根据最新措施，置业投资额达500万迪拉姆（936万人民币）、月收入达2万迪拉姆或个人资产超过100万迪拉姆的人士可获得长期签证。

此外，迪拜最大的地产开发商伊玛尔地产计划在迪拜云溪港的零售区开发中东地区最大的唐人街，旨在为中国公民打造在阿联酋的第二个家。

阿联酋也允许企业持有产权以及永久产权，再加上零征税，对富有的置业投资者很有吸引力。

迪拜房地产市场现状

业内专家表示，该市场是“买方市场”。根据Reidin.com的数据，经过近三年供大于求导致的市场疲软，2019年2月，迪拜所有的住宅房产价格指数（RPPI）下跌9.5%，是自2016年以来最大的环比跌幅。

尽管库存持续涌入，专家们仍持乐观态度，并认为需求可能会增强，因最近批准了一系列立法—主要与房产所有权有关，例如阿联酋内阁放宽签证和外国企业所有权。迪拜的房产价格可能因蓬勃发展的旅游业和即将到来的2020年世界博览会有所上涨。

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根据《全球房地产指南》，房产平均租赁收益约5.9%。相较中国2.1%的租赁收益，迪拜非常具有吸引力。根据莱坊的最新数据，迪拜也是全球最便宜的超级市场，平均价格为每平方英尺625美元。

迪拜房产市场有什么产品？

房产咨询公司仲量联行中东及北非部门（JLL MENA）的数据显示，2018年，迪拜住宅房产存量增加了43000套（2017年底住宅房产存量约为491000套），为潜在用户提供众多选择。

现有及期房房产受中国买家欢迎。地段、年收益及售价也对购买决策产生很大的影响。据《海湾时报》报道，迪拜市中心、Greens以及国际城（International City）成中国买家热门投资区域。

迪拜市中心因其中心地段及高性价比的价格备受欢迎。多数中国大公司位于Greens附近。因其靠近大公司、公共交通便利及国际化而家庭友好的环境，Greens成了热门地点。国际城是迪拜最有名的华人聚集区。该区域靠近Dragon Mart—中国产品批发市场，喜欢便利生活的中国公民会选择在此处购买或租赁公寓。

在迪拜投资房产，除了国人扎堆的的国际城，城中心最具代表性的核心地段——皇城区绝对不容错过。现在，紧临迪拜皇城，在新运河边，距离世界最高塔和世界最大购物商场迪拜Mall 4公里，距离迪拜皇家美丹跑马场、迪拜金融中心10分钟路程，有一处占地800平方英尺的水滨社区——首霸心领地正在售卖。

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未来展望？

一些房地产开发商预计，2019年，中国在阿联酋房地产领域的投资将增长70％以上，巩固该国的增长潜力。鉴于市场的供大于求，迪拜房产市场的价格下跌可能会持续。预计到2021年底，迪拜的住宅数量将从去年年底的52万套增至65.2万套。但是，国际金融协会（IIF）表示，该地区的房产“经常采用强调供应过剩来实现过剩的运营模式”预测未来增长。⁷

居外提到一些中国人在迪拜投资自用房产。但大多数买家出于投资目的，试图通过投资提供更高收益的海外房产来对冲他们在中国市场所面临的风险。据居外称，2017年，美国和澳大利亚等传统大目的地市场的中国住宅房产投资下跌时，关于阿联酋的查询有所增加，尤其是关于迪拜的查询。

房产专家表示，迪拜和阿联酋也可能受益于日益紧张的中美关系。

居外CEO罗雪欣说道，“我们预计一些中国投资者可能寻找争议较少的市场，迪拜有能力吸引部分投资。”

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马来西亚房产市场谷底反弹下半年维持稳成长势头

国际产业顾问公司——大马莱坊（Knight Frank）指出，如今房产市场已出现“谷底反弹”的征兆，预期下半年可重拾动力，并维持稳定的成长势头。

莱坊周二发布《2019年上半年房产市场重点》调查报告，该公司董事经理萨古南通过文告指出，目前房产市场有多项利好因素，可支撑下半年的成长势头。

住宅产业方面，政府推出的“居者有其屋”（HOC）活动已见效，预计可继续获得消费者支持，并有助于发展商出售滞销的房产。

萨古南表示，“居者有其屋”计划是推动房产市场上半年表现的最大利好因素之一。这项活动由房屋及地方政府部（KPKT）和大马房地产发展商公会（REHDA）联合推出，旨在让国人有能力拥屋。

“拥屋计划已经展延至12月31日，预期可进一步推动包括高价公寓和服务式公寓等房产的销售表现，也为发展商提供了售出滞销房产的机会。”

另外，吉隆坡有多个地区在上半年也推出了高价公寓和服务式公寓新盘，料可推动住宅市场的成长。

吉隆坡的黄金枢纽——THE OVAL坐落于吉隆坡的市中心，这里是商业和金融中心，各国大使馆、五星级酒店及各类休闲娱乐热点皆近在咫尺，您可步行、开车或乘搭公共交通前往。THE OVAL虽坐落在繁华都市内，但却优雅宁静，绝对是您的梦想之居。
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零售产业销量走强

至于零售产业，虽然消费者情绪依然相对低迷，但零售产业的销售表现持续走强。现有商场运营商通过调整租户组合，确保可以吸引消费者。

“同时，零售商也必须翻新和保持新鲜感，以加强消费者的购物体验。”

此外，由于“线上购物”越来越普及，许多商家也开始与线上支付服务公司合作，推动国家迈向“无现金支付”社会。尽管零售市场的竞争增加，一些优质的商场仍然可获得较高的出租率，而且大部份商场的租金可则取得单位数的增长。

另一边厢，沙巴的酒店业在上半年也取得突破性的增长。

这主要归功于州政府致力推动沙巴州东海岸成为著名旅游景点，以及凯悦中心酒店和安凡尼酒店及度假村在沙巴插旗。

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再看其他商业房产，莱坊认为，尽管巴生谷的办公楼出租率已经有所改善，但依然无法摆脱供过于求的窘境。

此外，目前市中心以外的办公楼出租率相对更佳，主要是其价格更具竞争力，以及政府不断拓展市中心以外地区的公共交通流通性。

“同时，虽然共享办公室开始盛行，为办公楼市场倾注了一些活力，但业主还是应该认清现实，不能收取太高的租金。”

另外，莱坊也预期，外资流入将让工业产业将成为产业市场表现最标青的领域。鉴于政府重启中国“一带一路”相关的大型基建项目，包括东海岸铁道项目（ECRL）和大马城项目等，预期可推动中资的投资信心。而中美贸易争端也料惠及大马的制造业领域。

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来源：东方日报
责编：Zoe Chan

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全球房产泡沫来袭加拿大、新西兰首当其冲

在全球经济增速放缓的2019年，房地产泡沫有卷土重来之势。

经济学家Niraj Shah是该研究报告的主持者，他使用四个指标观察23个主要发达国家的房地产市场泡沫水平，分别是：房价租金比、房价收入比、实际房价和家庭贷款占GDP比重。

结果显示，在房价租金比和房价收入比两项数据上，新西兰排名第一，在实际房价和家庭贷款占GDP比重上，加拿大排名第一。综合四项指标，两个国家的房产泡沫难分伯仲。

研究还认为，澳大利亚、英国、挪威和瑞典等国家的房地产市场同样存在类似泡沫问题。

若房价过度上行，则是在为未来的崩盘埋下伏笔。IMF研究了32个国家30年来的房地产趋势之后指出，在几十年来近50起系统性银行业危机中，逾三分之二之前出现过房价的暴涨或暴跌。据牛津经济研究院测算，若房地产市场全面崩盘，GDP的下跌增幅将达1.5%―2.1%。

对于这两个国家自身而言，避免房价快速下行或进一步上涨，已成为当务之急。

两国楼市景气不再

加拿大的楼市衰落早在去年便显现出端倪。

作为楼市经济风向标的多伦多和温哥华，豪宅销量在2018年遭遇腰斩，总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，在温哥华则大跌了47%。

楼市销售不景气，房价却仍然居高不下。

加拿大房地产网站Better Dwelling的报告显示，加拿大几大城市的房价正经历爆炸式增长。2000年截至2019年3月，多伦多房价同比上涨239.9%、温哥华房价同比上涨为315%。以多伦多为例，和美国几大城市比，其房价涨幅比洛杉矶高33.67%、比旧金山高45.27%，比西雅图高61.01%，比纽约高133.39%。

2006年曾是加拿大楼市的鼎盛时代，住宅投资占到了GDP的8%，为美国的两倍。但去年第四季度，加拿大住宅类建筑投资额下跌14.7%，为2009年以来最大的跌幅。住房投资下跌3.9%，新建住房投资减少5.5%，装修投资下降2.7%。受此拖累，加拿大 2018年全年GDP增长仅为1.8%，增幅较2017年下滑40%。

这一经济下滑的势头也延续至2019年。加拿大第一季度GDP增长率仅为0.4%，创2015年以来新低。

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与加拿大情况相似的是新西兰。今年第一季度新西兰GDP增长率也仅为0.6%。

在2017年时，房地产市场对新西兰经济的直接贡献甚至超过了该国的制造业和农业领域。

新西兰房价在飙升的同时楼市却出现下跌。新西兰国家统计局数据显示，今年一季度出售给外国人的房产数量较去年同期下降了81%。从经济增速上看，新西兰的表现同样欠佳，今年第一季度经济增长仅为0.6%。

IMF指出，新西兰经济已经失去增长动力，处于下行风险之中—新西兰今年以来的商业信心指数已降至10年最低，人均生产总值降至发达国家倒数第7位。

今年5月8日，新西兰央行宣布降息，将官方现金利率(OCR)降到1.5%的历史低位。新西兰此举亦打响了全球发达经济体降息的第一枪。

降息当天，新西兰元应声下跌，触及六个月低点。“综合国内外因素，降息能更好实现新西兰就业和通胀的政策目标。”新西兰央行行长阿德里安·奥尔指出。

但反对者们则将其讽刺为“降息释放的信号，好比是在请求整支消防队伍爬上树去解救一只小猫”，回顾2016年11月的那次降息，不仅没有推动消费，反而给予了房地产市场又一次繁荣的机会。

政府调控效果有限

通过楼市调控来打击房价、挤出泡沫一直是两国政府的努力方向。

早在2017年，新西兰总理杰辛达·阿德恩竞选时便提出了“禁止外国人购买房产”提议，号称“史上最严限购令”也在去年8月15日正式批准通过。

限购令主要是限制外国投资者的二手房交易。根据规定，海外人士只能投资新开发的公寓楼花。值得注意的是，如果要购买公寓，必须要一次性超过20套以上，且购买之后不得自住，只能出租。而由于二手房交易被限制，外国投资者若想在后期脱手也只能卖给本地人，新西兰政府希望借此改善国内的住房市场，稳定房价。

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无独有偶，针对外资炒房热，加拿大亦采取了相关调控措施。

以温哥华为例，当地政府已将外国人购房税自15%上调至20%，并计划对购买第二套房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者，征收更高的税赋。

然而目前看来，政府的楼市调控对经济的刺激收效甚微。

高盛预测，加拿大2019年全年GDP同比增长1.75%，较之前1.9%的预期甚至还有所下降。

与市场对加拿大房地产泡沫的担忧相比，加拿大央行则显得相对乐观，并表示将继续保持稳健的货币政策。高盛也指出，考虑到未来数年加拿大楼市的疲软预期，加拿大央行大概率会维持现状。

7月10日，加拿大央行连续第六个月维持利率在1.75%不变，且并没有考虑放松政策的意愿。

不过值得注意的是，虽然加拿大央行基准利率不变，但房贷利率却在悄然放松。7月15日，加拿大央行已将“5年期常规按揭贷款利率”从5.34%调低到了5.18%。这是自2016年9月以来央行的第一次调低操作。

来源：时代周报
责编：Zoe Chan

怎样用别人的钱累积你的资产？｜居外专栏

与西方国家相比，许多日本人都很喜欢“存款”。根据日本银行调查统计局在2018年公布的“与日本和美国和欧洲的公司发行量”相比，美国和欧元区的现金和存款比率在美国为13.1％，在欧元区为33.0％。但就日本而言，这个比率高达52.5％，远远超过美国和欧元区。

从这些数据可以清楚地看出，许多日本人将可支配收入用于存款，我国的情况有些类似。

7月6日，中国银保监会副主席曹宇在青岛举行的2019中国财富论坛上透露，到2018年年底，我国国内生产总值已达90万亿元，全国城镇居民人均可支配收入达4万元。到2021年，中国个人可投资资产规模将达到200多万亿元。但现实情况是，中国一直都是储蓄大国，很多人只会储蓄，不会去碰其他的金融产品。

在部分金融市场发展较为成熟、资管服务相对活跃的发达国家，居民家庭的金融资产中，现金和储蓄的比例已下降到13%左右，而资管产品的占比将近四分之一，与其他国家相比，在我国，选择积极投资拥有较大发展潜力和空间。

存款增加一定会带来资产形成吗？

存款的增加代表着可用资金的增加，但存款的增加并不一定会带来未来的资产形成。

不论是普通存款还是定期存款，通过向银行存款只能获得少量利润，很难以这种方式来达到真正增加资产的效果。对于未来资产形成来说，一味省钱可能还不够，除存款外，我们都有必要进行积极的投资。

存款与房地产投资的差异

房地产投资是一种众所周知的稳定的资产形成方法，特别是近年来，对未来经济形势有担忧的年轻女性也开始投资房地产，并且在某些情况下实现了中长期资产形成。

根据国内某售楼平台的数据显示，2018年，我国女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者。暖灯君这就来为大家比较一下存款与房地产投资两者的优点和缺点。

存款的优点和缺点：存款的一个好处是不太可能减少资产。即使存款人的金融机构破产，但存款保险制度（支付）也保证着存款人资金的稳定性。缺点如上所述，只能获得少量利润，资产形成方法不充分。

房地产投资的利与弊：房地产投资是指购买房地产以获得租金收入（收入增益），或出售房地产以获得销售收益（资本收益）的投资方法。买房投资保值已成主流理财方式。

因为住房是人们生活的重要组成部分，以租赁管理为目的的房地产投资的特点是资产形成可以预期且稳定。缺点是投资人可能缺乏有关房地产投资的某些知识和经验，未咨询有经验的不动产管理团队，盲目投资，造成空室、难以回本等风险。

存款与房地产投资的最大区别在于资产形成结构。在存款中，资产是通过自己的资金累积的，而在用于租赁管理的房地产投资中，资产是通过租户（租房者）支付的租金累积的。换句话说，是否由“自己支付的钱”或“由另一个人支付的钱”形成资产是二者的区分点。

未来的资产形成是房地产投资

通过存钱积累资金是一种安全的资金来源方式，但同时，积极投资也至关重要。

6月5日，招商银行与贝恩公司联合发布《2019中国私人财富报告》，报告显示，2018年，国内可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达197万人，坐拥61万亿人民币可投资资产，人均持有3080万。

根据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示：国内84%的高净值人群加大了海外资产的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房产投资。

对于中国的财富拥有者来说，海外之所以成为他们离岸配置的因素，主要是因为方便移民或子女留学，接下来依次是资产保值增值、全球资产配置、方便海外业务发展、财富继承以及养老等等。

诚然，房地产市场在短期内变现能力较弱，但可溢价空间却是最大的。将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性，并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

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日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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海外服务“得经纪人者得天下”：《中国经营报》访居外网董事兼CEO罗雪欣

2018年，中国个人持有的可投资资产总体规模达到190万亿元人民币，个人可投资资产在1000万元人民币以上的高净值人群规模达到197万人。其中过半有境外投资需求，而中国人历来就有购房置业的传统，购房置业成为海外投资的主要方式。

这些财富阶层形成了庞大的海外购房群体。据《2018年华人全球购房报告》的统计，2017年，中国内地人士在海外购买的住宅和商用房地产总额创下了1197亿美元的新高，相比2016年统计的1014亿美元增长了18.1％。自2010年以来，中国投资者所购置的海外物业累积总价值已达到4300亿美元。2017年，中国就成了全世界最大的国际商业房地产投资国家。

曾获全球科技媒体“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖的居外网，创建於2011年，也是目前拥有房源量最多的海外房地产中文网站。目前平均每月有310万用户查询居外网上展示的来自全球90多个国家或地区的280万条房源。居外网总部位於上海和香港，并在美国丶澳大利亚丶马来西亚丶菲律宾和泰国设有办公室。

如何看待中国的财富阶层？居外网的商业模式是什麽？在当下外汇管控的政策下，中国买家如何支付？日前，《中国经营报》记者专访了居外网董事兼CEO罗雪欣。

海外购房“众生相”

《中国经营报》：近年来，中国人海外购房形成风潮，甚至推高了当地的房价。居外网是专注於中国人海外购房的平台，如何看待这一现像？

罗雪欣：居外网成立於2011年，业务聚焦於海外房产市场。当时，中国买家投资到海外市场的资金总额大概是50亿美元。到了2018年年初，我们原本预计随着全球经济形势的恶化和调整，以及国内政府加强外汇管制等方面的影响，这个交易额只会增长到1230亿美元，但最终统计，这个数字却达到了1293亿美元。

居外网的访问量充分显示了中国人海外购房的热度。从最新数据看，我们对外公布的数据每月都有310万独立访问量，2019年四五月访问量突破了330万，月均增长了20多万。

《中国经营报》：中国财富阶层海外购房有什麽特点？

罗雪欣：我个人觉得，居外网访问用户的增长源於国内富人规模的不断扩大。数据显示，到2020年，中国的富人数量会增长到221万人，而“高净值人群”也会有较大提升，据AfrAsia Bank发表的最新财富报告，2018年，中国内地拥有10亿美元净资产的人群有23563人，预计到2028年会提升到51839人。

过去我们常认为，到海外买房的都是高端人群的专利，大家买房的目的地聚集在美国丶澳洲丶英国等传统发达国家的主要城市。然而，我们根据买家询盘数据发现，随着国家政策丶人口结构丶收入状况的变化以及各国开发商的支持，很多房价实惠的新兴市场如东南亚市场也逐渐进入国内普通中产买家的视野。

富人阶层丶有过海外买房经验的国内买家丶正准备“出海”的人，这三类人士是海外购房的主要用户。其中男女比例为6:4左右。他们的查询房产的平均价格大约为27.5万美元左右，在购房动机上，60%用於投资购房，50%用於自住，10%用於教育，5.2%来自度假需求，出於移民目的而购房的比例在增加，达到了3%。

《中国经营报》：如你所说，很多中等收入家庭也参与到海外购房人群中。从居外网创建至今，中国买家在海外购房时，在选择区域丶资金等方面有什麽变化？

罗雪欣：还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”倡议等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。

居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。

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此外，居外网会定期发布全球各个区域的投资趋势，最新的数据显示，北美澳新这些国家购房热度在下降，而东南亚区域国家热度在上升。这是因为东南亚区域的房价低廉，带精装修，计算套内面积，这些因素对中国买家颇具吸引力。

中国政府规定，中国居民每人每年限购外汇5万美元。这个规定导致买家逐渐转向价廉物美丶离中国较近的东南亚国家。如泰国丶越南丶马来西亚和菲律宾等国。这些国家的房价人民币100万元左右就可以买到，期房还不需要付全款。所以购汇压力不大。

泰国普吉岛最负盛名的住宅区之一，背景是山区背景，由42间全新设计的两卧室泳池别墅组成，采用现代巴厘岛风格，是普吉岛西海岸令人兴奋的投资机会。该开发商因仅使用高端组件和注重细节而得到广泛认可。
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让购房者理性回归

《中国经营报》：我们会经常听说一些中国购房者海外被骗的消息。如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？

罗雪欣：众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。

由此，我们设立了专业的Consumer Care团队。这个团队能引导买家了解海外买房可能涉及到的各类问题，包括很多买家想像不到的常见问题，我们会第一时间先进行解答。更多当地相关的问题，我们会翻译後发送给当地的经纪人——我们的绝大部分经纪人客户都在海外，如美国丶澳洲丶加拿大丶新西兰丶英国等，随着“一带一路”的推进，我们在东南亚如菲律宾丶柬埔寨等国的客户也逐渐增多，他们都有各自的语言，经过我们专业的“Consumer Care”团队的努力，国内买家可以无障碍地和各国房产卖家进行沟通。

《中国经营报》：海外购房还需要注意什麽？需要哪些帮助？

罗雪欣：要到海外谈成交易，并不是一件容易的事！中国买家到海外投资置业，要面对太多的不确定因素，要学习了解太多的当地法规。

事实上，买家要到海外买房必不可少地会面临很多细节的问题，例如外国买家在限购方面的细致规定丶再售卖时增值税的设定丶不同产权的划分等，居外网对此都有深入的规划和准备。这也是京东丶腾讯丶工商银行选择居外网作为独家合作伙伴的重要原因。

得经纪人者得天下

《中国经营报》：目前居外网的主要收入在B端，居外网的客户就是不同国家的经纪公司或有房源的经纪人，如何与B端合作？

罗雪欣：目前我们的收入主要来自B端，对於C端准买家，是免费服务。将来，当我们的服务不断优化丶升级後，也不排除向C端收费。

我们B端的客户主要来自海外开发商丶经纪公司，有些客户已经与居外网合作多年。

过去七年，居外网一直在不间断地组织中外房产经纪人峰会，就是想为中丶外房产经纪人牵线搭桥，也算为国内房产经纪企业提供更多出路和更多资源。毕竟，目前国内中小规模的房产经纪公司，以他们的实力想要寻找到海外有实力丶可靠的房产合作伙伴，还是有一定难度的。

《中国经营报》：检验一切工作的效果就是促成成交，如何在最後一步，锁定购房者和客户的成交？

罗雪欣：在之前海外房产市场规模较小的情况下，居外网更多聚焦在满足海外经纪人丶开发商和经纪公司的需求上。如今，我们扩展成多元化平台，更精准丶更深入地解决国内买家和国外商家在交易过程中出现的痛点，加快并促成交易的速度。举个简单例子，我们现在跟海外开发商谈合作时，都会对其进行深度调研，包括该开发商之前开发了哪些项目丶项目是否已经交付，是否第一次开发等。这一切，就是为了筛选出可靠丶专业的合作伙伴，然後再帮助他们与国内买家对接丶促成交易，甚至包括了和国内房产经纪渠道的对接。

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如何精准“抓住”财富阶层？

居外网是一家外资企业，CEO罗雪欣则是一位长期在世界各地奔走的香港人。此前，她在大中华地区从事广告推广业务超过20年，20年中，她经历了传统广告媒体到互联网的从业经历，她表示，“我深深体会到，对任何一个行业而言，归根到底还是口碑最重要。”

通常，最能影响购房者的就是家人丶亲朋好友。但是这种交流之後，购房者还是要通过“搜索”来完成海外购房的整个过程。“以前搜索主要来自报纸丶电视，现在更多来自手机丶APP丶小程序。”罗雪欣了解中国购房者的整条“认知链”，“搜索”之後就是“看”。通常“看”会持续较长时间，只有当用户对你的网站丶房源丶内容有了足够了解和信任後，才会决定“第一次接触”。居外网有一个“买家购买意愿系统BRS（buyer ready system）”，该系统用於收集买家在海外买房方面的详细需求和评估买家的买房准备是否充分丶进展到哪一步，比如买房动机是什麽，资金准备情况等情况。

“这个系统非常关键，因为这决定了与买家对接的海外房产公司应该派什麽类型的人为你服务。”罗雪欣表示。

在居外网，如果是为了小孩留学而购房，那为你服务的经纪人就应该足够了解海外当地的学区房信息。买家的这个需求，之前已由居外BRS系统提前传递到海外合作方，“信息被传送到，便能更精准地服务买家，也避免了买家重复沟通丶让买家觉得更踏实。这就是我们希望可以实现的效果。”罗雪欣说。

此外，罗雪欣认为，对所有购房者而言，下一个突破口肯定在高科技。“比如很热的VR看房技术，很多人都在用，但目前还是不够完善，还需要添加一个沟通层面的解决方案才是足够好的技术手段。因为每个人在看房源时，都会有一大堆的问题，如果缺乏‘带看’的过程，就很难做到转化。”

另一个突破口则在金融方面。目前，房托基金在中国还没有发展起来，而在国外已经有了20多年的成功运作经验。“这个需求其实是很有必要的，简单来说，通过房托基金，投资者不需要介入日常的置业丶投资丶管理过程，就能成功投资海外资产，也能有效降低投资门槛，让资金较小的投资者参与海外投资。这也是分散大家资产风险的有效方法。”罗雪欣表示。

老板秘籍

1. 中国人海外购房发生了哪些变化？

还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。

居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。

2. 如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？

众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。

简历

罗雪欣，传播理论及工商管理硕士（MBA)学位，目前担任居外网董事CEO。在加入居外网之前，罗雪欣女士是新闻集团NewsCorp（NASDAQ:NWSA）旗下澳洲上市公司REA集团大中华区的高级管理人员，及亚洲第一大在线房地产集团iProperty Group总经理。罗雪欣是香港本地人，精通普通话丶粤语及英语，因对房地产行业的数字化创新做出突出贡献，被香港互动营销协会评为“2016数字营销专家”。

罗雪欣擅长通过战略及战术策划来创造业务价值，包括上市丶并购丶商业创新和业务转型，曾作为团队核心成员参与创办并管理i-cable丶新浪香港丶TOM集团和大中华区NBA.com等。

本版文章均由《中国经营报》记者索寒雪采写

来源：中国经营报
责编：Zoe Chan

中国投资者转向塞浦路斯房产为了啥？全年阳光+欧盟护照！

中国买家是塞浦路斯房地产业两大外国投资者之一。居外网首席执行官兼董事罗雪欣表示，塞浦路斯风景秀丽，生活质量高，而且能够进入欧洲，是一个良好的房产投资机会。对中国投资者来说，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投资计划。根据塞浦路斯投资计划，中国买家在购买价值200万欧元的房产后，可以获得塞浦路斯护照。

撰文：谢丽尔·阿西巴尔（Cheryl Arcibal）

中国投资者正涌向阳光明媚的塞浦路斯海岸，在那里置办房产并获得护照，以便在欧盟地区工作、旅行和生活。

地产门户网站居外网首席执行官兼董事罗雪欣（Carrie Law）表示，“塞浦路斯风景秀丽，生活质量高，而且能够进入欧洲，是一个良好的房产投资机会。对外国投资者来说，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投资计划。该计划深受中国大陆民众的欢迎。”

该计划于2013年正式启动。根据计划内容，购买价值200万欧元（114万美元）房产的投资者及其家属能够获得塞浦路斯护照，该护照赋予其全部欧盟公民权。该方案还要求投资者向塞浦路斯研究促进基金会（Cyprus’s Research Promotion Foundation）和土地开发公司（Land Development Corporation）各捐款7.5万欧元。

投资者如若投资30万欧元购买全新的房产，便可以获得永久居留权。永久居留计划为投资者的整个欧盟旅行提供便利，并且仅要求其所有家庭成员每两年回一次塞浦路斯即可。

根据国际反腐败监督机构透明国际（Transparency International）和全球见证组织（Global Witness）最近的一项调查，自2013年以来，塞浦路斯通过该投资计划，出售护照共筹集了48亿欧元。

尽管没有官方数据记录在塞浦路斯购买房产的投资者的国籍，但业内人士表示，中国大陆和其他亚洲投资者占了这些交易的一半以上。

“关于塞浦路斯投资者的国籍，虽然没有官方记录。但是，如果以我们利马索尔·德尔马（Limassol del Mar）开发案为例，我们的许多买家都来自中国，”塞培（Cypeir）地产董事潘泰利斯·莱普托斯（Pantelis Leptos）说道。他表示，中国买家是该公司利马索尔·德尔马项目的两大投资者之一。该项目包括位于利马索尔南部沿海城市的海滨公寓，占销售额的30%。该项目的公寓售价从202万欧元起。

塞浦路斯土地和调查部的数据显示，今年前5个月里，生活住宅、商业地产和地块的销售达到4,846宗，比2018年同期增长34%。外国买家大多购买的是生活住宅。

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5月份，房地产成交量达到了1,423宗，打破了2008年9月创下的1,157宗的销售纪录。1月至5月的所有交易总额达14.5亿欧元，比去年同期的13.5亿欧元增加了7.6%。

“中国买家和投资者为塞浦路斯的建筑业做出了很大的贡献。西部的帕福斯地区……吸引了大量中国买家，因为该地区的房地产开发商是第一个访问中国（以推广他们的项目）的。”莱普索斯（Lepsos）房产公司集团市场经理萨基斯·哈吉拉桑德鲁（Sakis Hadjialexandrou）表示。

房产代理机构卡萨·格兰德·塞浦路斯（Casa Grande Cyprus）的所有者尼科莱·卡拉塞尼（Nicolai Caraseni）表示：“塞浦路斯相对低廉的成本、没有官僚主义、阳光明媚的天气以及短时间（最长6个月）就能获得护照，这些使其成为最佳投资地点。持有塞浦路斯护照的投资者可以轻松移居英国、瑞士或选择28个（欧盟）国家中的任何一个国家居住。”

塞浦路斯没有财产税、印花税和股息税。

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帕福斯Kouklia的这个独家别墅项目目前进行所有权转让，其包括3间带独立卫生间的卧室，并可饱览地中海和高尔夫球场的迷人景色。别墅区面积为249平方米，整座住宅占地面积近1400平方米。别墅项目已经进行了几次升级项目，所费颇菲。别墅位于维纳斯岩石度假村，基础设施完善，并靠近帕福斯国际机场。
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澳大利亚在线房地产广告公司REA Group的香港区域经理肯尼思·肯特（Kenneth Kent）认为，塞浦路斯加入欧盟增强了投资者的信心。他表示，“作为欧盟的一部分，塞浦路斯可以提供更多的法律保护和透明度。这些是海外投资者最关心的问题。”

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来源：南华早报
责编：Zoe Chan

菲律宾房市今年将迎来什么新机遇？

2019年，预计菲律宾房地产行业将延续其增长趋势，并保持良好状态。这项预测基于调查研究的结果，以及房地产行业领袖仲量联行所收集的数据。根据仲量联行的报告，2018年，菲律宾房地产市场的办公楼、住宅、零售店面和酒店物业销售额均呈上升趋势。

办公楼

针对办公楼物业在2019年的表现，各机构和去年一样，再次做出了积极的预测。在供应方面，预计今年办公楼物业将大幅增加；而在需求方面，菲律宾业务流程外包（BPO），在线博彩业和灵活职场企业的办公空间占用率预示了乐观的前景，而开发商也在兑现此前做出的承诺——加建办公楼。由于租赁需求和投资者收益较为稳定，预计房租将出现上升趋势，而这将拉高写字楼开发项目的资本价值。

住宅

由于人们对中高档住宅的需求十分强劲，预计2019年菲律宾住宅市场将蓬勃发展。目前，中高档住宅开发项目的预售单元占比已经达到了80%到100%之间。菲律宾业务流程外包和在线博彩企业对办公场所有较大需求，预计马卡蒂和BGC商务区的住宅租赁市场也将受益于这类稳定需求的溢出效应。

菲律宾马卡蒂市中心的高端项目——世纪尖顶大厦（Century Spire）。坐落于世纪之城，精装修，永久产权。豪华公寓将以五个核心设施为基础，包括大堂丶泳池丶酒吧丶休闲区和图书馆，所有设计均采用灵巧的触感和精致的Armani / Casa风格。
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零售

菲律宾的宏观经济环境良好，因此可能会对零售市场产生推动作用，而零售商也可以利用菲律宾人民持续增长的可支配收入。由于实收资本要求较低，而且《菲律宾贸易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放宽，菲律宾的外国投资可能会增加。政府正在围绕实施《房地产投资信托（REIT）》法规一事进行讨论，这可能也会鼓励投资者把更多资金投向零售市场。

酒店

2019年，酒店行业将保持出色表现。外国酒店运营商可能进入菲律宾市场，并与当地开发商建立合作关系。菲律宾政府正通过加强基础设施建设以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游业提供持续不断的支持。根据预测，这些举措将在2019年对旅游业产生积极的影响，进而推动酒店业的发展。

其他新机遇

2019年将是菲律宾房地产行业迎来新趋势和新机遇的一年。千禧一代引领的文化转变带来了以社区为基础的生活方式，而这种生活方式将使菲律宾的联合办公和共同生活现象变得越发普遍。对联合办公空间的需求正在持续上升，这将促使更多的外国灵活空间运营商在2019年扩大其业务规模。

预计WeWork和IWG等已经在菲律宾扩大业务范围的灵活空间运营商将在2019年进一步扩张。菲律宾还可能出现更多本地的联合办公和共同生活空间供应商，他们通常在城市边缘地区开展业务。这类资产所需要的资本成本较低，因此可以激发投资者的兴趣。

物流是另一种资产类型，而预计物流行业将在2019年兴旺发展。电子商务公司的出现将为物流部门提供支持，因为这些公司必须完成商品的装载和运输。例如，拉扎达与扎洛拉（Lazada and Zalora）已经大幅扩张了他们在菲律宾的业务规模，物流行业将因此而受益。

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毫无疑问，外国和地方政府的政策将在2019年对房地产行业产生影响。例如，在中美贸易战中，由于美国试图加征关税，中国开始考虑购买其他国家的房屋/土地，菲律宾房地产市场因此获得了一个巨大的机遇。菲律宾政府正在实施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克国际机场扩建、苏比克货运铁路等正在进行的BBB项目推动了克拉克市和邦板牙省等地区的投资活动。政府的基础设施建设工程也对周边省份产生了溢出效应。2019年，包容性税收改革二号方案（Trabaho）和《房地产投资信托》法规开始实施后也将影响房地产行业。

仲量联行表示，菲律宾房地产行业在2019年的前景依然乐观。2019年，菲律宾业务流程外包行业对房地产空间的稳定需求，以及新兴房地产利益相关者（如技术企业和灵活的空间运营商）不断增长的需求将继续对菲律宾的房地产市场产生重大影响。预计2019年该行业还将进一步发展和扩张，这也许会鼓励投资者加大对达沃、宿务、克拉克、卡加延·德奥罗、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投资。

综上所述，我们预计菲律宾房地产行业将在2019年继续稳步发展。尽管2019年大选可能会带来一些障碍，许多人对包容性税收改革二号方案的影响抱有担忧，而且菲律宾经济特区管理局（PEZA）审批建筑的进程缓慢，2020年的房地产行业前景依然相当乐观。

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来源：Inquirer Business
责编：Zoe Chan

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2019年菲律宾房地产10大发展趋势

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

“在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产业仍保持着良好的状态，办公楼和住宅等主要板块在2018年的需求量和供应量均达到了创纪录的高数值。然而，我们发现房地产业即将迎来多项挑战，”高力国际菲律宾公司在题为《2019年十大预测：此次竞赛以灵活性为名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力国际菲律宾公司称，影响房市的不利因素多种多样：在未来12至24个月内，利率上升可能压低中低收入居民的需求，而通胀加剧也许会进一步削减消费支出。

该机构还指出，执行全面税制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的规定会引发不确定性。全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理调整外国投资者税收和非税收优惠待遇的举措。

高力国际菲律宾公司还补充，其他挑战包括技术工人严重短缺而导致的施工延误，以及阻碍遍布马尼拉都会区的重要基建项目的通行权问题。

尽管存在这些挑战，预计2019年菲律宾房地产业将目睹新的有利因素发挥作用，同时推高各细分市场的需求，促进增长。人们认为，这些新兴趋势将迫使业者适应这些变化，从而更好地适应市场。

“对于2019年的菲律宾房地产市场而言，这场竞赛将以灵活性为名，”高力国际菲律宾公司强调。

“租户的强劲需求和不断变化的偏好让灵活工作空间进入了人们的视野；住宅开发商正在调整他们的项目，以便满足离岸博彩业中国员工和当地职业人士的需求；商场运营商变得更乐于接受外国餐饮（F&B）和家居装饰企业租户，而且我们还发现零售空间吸收的定义在2019年出现了彻底的改变。开发商还积极收购设施较为健全，位于商业区以外地段的土地，试图在繁荣的房地产市场上大赚一笔，”高力国际解释说。

根据高力国际的说法，以下为决定2019年菲律宾房地产发展形势的十大亮点。

1. 以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场

高力国际表示，预计政府执行的前期基础设施项目计划将决定马尼拉都会区内外开发商所采取的战略。因此它也发现，2019年，马尼拉以外区域的办公楼和住宅开发项目的分散化格局也变得越发明显。

“高力国际认为，房地产企业将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们所在的位置具有战略优势，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古纳和八打雁更是他们关注的重点区域。政府应通过在2020年至2022年间修建完铁路、高速公路和收费公路等计划连通这些省份的项目来支持开发商的扩建活动，”高力国际在报告中写道。

2. 马尼拉都会区办公楼的空置率仍低于6%

高力国际表示，预计到2018年底，马尼拉的办公楼空置率将在5%上下浮动。

“我们发现强劲的需求将持续到2019年，而且预计需求会随着新供应的增加而同步变动。在接下来的12个月里，高力国际预计开发商将交付近100万平方米大小的新办公空间，而售出物业的总面积将达到约91万平方米。预计到2019年底，空置率仅为5.4%。在2019年即将交付的办公楼物业中，有约30%已经提前租出，”高力国际表示。

知识流程外包（KPO）行业可以提供健康信息管理、软件工程、财务和会计等价值更高的外包服务，因此预计该行业将在未来12个月推高办公楼的需求。谷歌等顶级科技公司开始入驻菲律宾，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包调查中，马尼拉都会区的排名也有所上升，这些变化也会提振办公楼的需求。

3. 离岸博彩业务将在马尼拉以外地区扩大规模

据高力国际观察，2019年，离岸博彩企业将买下20万平方米到30万平方米大小的办公空间，约占2019年预计售出量的23%。

“我们鼓励那些规模不断扩大的新离岸博彩公司继续在宿务、邦板牙和拉古纳寻找落脚点，因为这些地区仍有大量可用的空间，”高力国际在报告中写道。

“离岸博彩企业不仅需要开阔的办公空间和居住空间，还必须在当地机场提供中国直飞航班或者可以直接进出马尼拉地区的城市内运营。这就是这些企业开始关注吕宋南部部分城市的原因之一，”高力国际补充道。

4. 灵活工作空间将实现10%的年度增长

马尼拉都会区办公物业市场供应紧张，流动劳动力开始形成一股潮流，企业试图降低运营成本——这些因素共同催生了另一个办公物业的细分板块：灵活工作空间。

“我们发现，目前微型、小型和中型企业不断崛起，寻求即插即用型办公室的跨国公司和外包公司大量涌入，而且政府正在进行一系列可能改善国家营商环境的政策改革。在这样的背景下，马尼拉的灵活工作空间库存将在未来三年内每年平均增长10%，”高力国际预测道。

“在未来三年里，我们认为商场、酒店、住宅楼和职场人士专用宿舍将提供更为灵活的工作空间，”高力国际补充道。

5. 马尼拉湾地区主导马尼拉都会区的公寓价格和供应量

2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过奥提加斯中心，成为第三大次级市场。与奥提加斯中心相比，海湾地区可出售的住宅单元数量要多200余套。

高力国际表示，2019年，预计海湾地区已动工的1.5万套新公寓中，有6000多套新共管公寓将竣工。该公司还预计，到2021年，海湾地区将超越马卡蒂中央商务区等其他次级市场。

Arbor Lanes位于马尼拉湾地区塔吉格市（Taguig City）南阿尔卡（Arca South）的东面地区，坐落在34,315平方米的大型混合用途开发项目之中，其完美融合了大自然景观和建筑特色。这是一片发展迅速的中央商务区和生活区，可以通过南吕宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往马卡蒂市（Makati City），还可以通过C5干道通往博尼法西奥全球城市（Bonifacio Global City）。房价约¥400万。
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6. 豪华住宅市场依然表现强劲，其房价即将突破每平方米40万菲律宾比索

高力国际预计豪华公寓需求将继续处于高位，因为马尼拉都会区仍然是该区域内租金收益最具吸引力而房价相对较低的地段之一，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司对该地段的物业有着长期的需求。

马尼拉的豪华物业市场规模相对较小，但这类物业的需求在过去几年内一直保持稳定。与此同时，二级市场上此类项目的租用或购买需求居高不下。

积压的需求也促使中等收入公寓开发商在马尼拉海湾地区等新兴商业区扩大业务规模，建设高端项目。马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）沿线将修建一个豪华物业项目，预计其物业价格将突破每平方米40万菲律宾比索（约5.32万元人民币）的临界点。

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7. 餐饮业将进一步主导零售空间的吸收过程

高力国际认为，在未来12个月内，餐饮（F&B）行业依然是吸收马尼拉都会区零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾劳工汇款的持续流入和人民可支配收入的增加，而稳定的宏观经济背景也发挥了一定的作用。

据报导，未来12个月内，佰百鸡（Popeye’s）、熊猫快车（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外国餐饮品牌将在马尼拉开设分店，预计这些品牌的活动将推动马尼拉的零售空间吸收过程。

8. 更多来自家居装饰或奢侈品零售行业的外国公司在海湾地区开设分店

高力国际表示，考虑到马尼拉都会区的公寓越来越受欢迎，人们对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的开发项目中，开间公寓和一卧室单元住宅项目的占比将近60%。

高力国际指出，自去年年初，填海商业区的预售公寓上市以来，其价格已经上涨了约30%至80%。高力国际称，这反映了该地区游客和外国投资者的支出情况。

高力国际认为，海湾地区已经发展成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋履和服装品牌了。普拉达、纪梵希和萨尔瓦多·菲拉格慕已经在太阳赌场（Solaire casino）开设了店面。该地区将持续吸引更多高端零售商。在未来12个月内，我们将目睹更多奢侈品品牌在填海商业区开店，”高力国际说道。“在海湾地区，阿塞纳购物中心（Aseana mall）等新购物中心即将建成，这为运营商提供了引进奢侈品零售商的机会。”

马尼拉高端商业地段地块，面积2.1公顷。
位于马尼拉的高端主要商业区，靠近马尼拉湾，主要商业道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近马尼拉着名的娱乐场所，这是亚洲版本的拉斯维加斯，如冈田马尼拉，太阳赌场和附近的购物中心，如MOA或亚洲商城。
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2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

9. 对奎松市更具战略意义的土地储备和乡镇开发项目

马尼拉地铁是政府批准的最高成本项目。按计划，该项目应于2018年12月动工，并于2022年之前在奎松市建成前三个站点：棉兰老大道（Mindanao Avenue）、坦当梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力国际认为奎松市将从地铁建设计划中获益，因为有13个车站计划建于奎松市内。随着马尼拉地铁、地铁7号线和普通轻轨地铁站的建设工程不断推进，我们认为奎松市内以办公楼、住宅和零售物业为特色的综合用途项目将变得越来越有吸引力，”高力国际说道。

10. 已整修的基础设施可以促进宿务休闲娱乐行业

高力国际表示，除了机场翻新和扩建项目以外，其他基础设施项目也将为农村地区带来新的机遇，从而推动宿务旅游业的发展。这些项目完工后将刺激人们对宿务都会区（包括宿务市、拉普拉普市和曼达维）走廊外地区物业的需求，促使开发商建设更多酒店和服务式公寓。

高力国际预计，在接下来的12个月里，房地产公司将采取更积极的方式来开发可用的土地。曼达维（Mandaue）和麦克坦（Mactan）地区将成为开发商关注的重点，因为人们普遍认为这些地区非常适合建设度假型城镇。

来源：inquirer.net
责编：Zoe Chan

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希腊部分房产租金收入激增105%！

据《每日报》报道，在过去几年时间里，部分希腊业主的租金收入激增了105%，成为希腊房地产市场复苏的受益者。也就是说，购房移民希腊的业主们都赚到了。

希腊房市紧俏，好房源稀缺

在希腊旅游胜地中，圣托里尼的月租金最高，平均达到4000欧元/月，比2016年增长32%。

根据调查显示，2016年6月-2018年6月间，安提帕罗斯岛的房产租金升幅最大，短短两年间业主的租金收入翻了一倍，涨幅达105%，租金平均860欧元/月。伯罗奔尼撒城市麦西尼的租金收入正增长了84%，平均460欧元/月。基西拉岛房屋的租金收入增长了71%，平均为530欧元/月。

希腊银行数据显示，2019年上半年希腊的房产零售价格指数比2018年同期增长了3.1%，雅典地区上涨了4.9%，高于希腊的其他地区。希腊房产投资形势良好。

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最新调研数据，在过去的2018里，希腊房产市场价格涨势惊人。核心区域如雅典卫城、宪法广场周边，南部沿海，北部国际学校附近的房产增值达惊人的30%-50%，比雷埃夫斯港区域，以及核心区域周边辐射的区域也有10%-20%的增值。

这就意味着抛开出租收益不算，去年在希腊购房的客户就已经有了平均25%的收益。

这座令人赞叹的希腊Attica宅邸坐拥面积达6,500平方米的大型地块，周围环境静谧清幽，悦目娱心的壮丽海景尽收眼底。这座别墅共三层，其设计和建造均力求最高水准。房价约¥2,706万。
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由于希腊的房市紧俏，好的房源越来越稀缺。投资人光靠等，已经很难等到心仪靠谱的房源机会了。这种情况下，投资人的眼光不妨两手准备，在等待的同时，别错过了葡萄牙的投资机会。

赶不上希腊，欧洲还有葡萄牙

根据葡萄牙统计局（Statistics Portugal）的数据显示，2018年波尔图在葡萄牙城市中的房价增幅最高，其中Matosinhos的房价增长尤其强烈（9.8%）。但波尔图的房价尚未达到很高的水平，而游客，学生及家庭的需求量依然很大，未来的增长势头显而易见。波尔图的短租市场将持续活跃，将不会让投资者失望。

葡萄牙紧邻大西洋，是进入欧洲的门户，具有重要的战略地位。坐拥欧盟成员国与欧洲申根国的双重身份，申请葡萄牙移民是进入欧盟及申根国的最佳途径之一。葡萄牙作为欧洲第一个推出正式移民法律的申根国，其购房投资移民项目审批速度快捷，一人申请，全家移民。

葡萄牙波尔图的这套四居室别墅Vilar de Pinheiro设有户外加热泳池，采光极佳，它处于郁郁葱葱的绿化环境中，该住宅分为休闲区与生活区两个独立的区域，所有区域都配备了必要的设施。房价约¥526万。
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投资移民葡萄牙，除了收获“黄金居留许可签证”，还可以得到广阔的商业平台、子女优质欧洲教育机会、房产升值带来的收益、欧盟福利以及健全的医疗保障，是欧洲极具性价比的购房移民项目。葡萄牙购房移民项目，也将成为搭乘“一带一路”快车、把握欧洲经济复兴新机遇的重要途径。

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来源：外联出国
责编：Zoe Chan