Finance News – Page 221

应对澳洲新政买房—先拍房还是先申请FIRB?

澳洲房产，12月1日之后，澳洲对于海外人士在澳投资的审批制度有了大幅的改动。澳洲海外投资审批委员会已经公布了这次的审批细则和具体流程。

1.海外人士在澳能买什么样的房?

根据澳大利亚的外国投资制度，海外人士在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批。所谓海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲临时签证的临时居民在内（通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）。

澳洲购买住宅类房产分为以下两大类：

(1) 新建住宅（包括新房和楼花）与空地；

海外人士在申请和购买新的住宅和空置住宅用地开发前必须经过外资审批。申请购买新的住房，通常无条件批准。如申请购买空置土地，建设需在四年内完成。如土地上已建立住宅，一般不会被视为闲置土地。新的住房建好后，可被出租，出售，或由外国投资者自己使用。

(2) 二手房产

海外人士一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一栋二手房作为个人居住用途（并且仅能够作为自己居住用途），但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。

外资控股公司也通常被禁止购买二手房，但是外国公司有大量的澳大利亚业务可为澳大利亚的员工提供及购买已建住房。

如果海外人士意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量。（即推倒一栋必须要建两栋以上）

在这里需要明确的是，所谓海外人士购房申请，除部分特定情形下，其申请是单独针对一栋特定房产的，即每购买一栋房产前，就要重新申请一次。

2.什么条件可以豁免?

新政策下，原有的豁免申请条件依然存在，并且持有澳洲永居签证的配偶作为共同共有人购买房屋现在也可以免于申请：

1) 澳大利亚公民在购买住宅房地产不需要审批，无论他们是否居住在澳大利亚；

2) 新西兰公民，澳大利亚永久居留签证的持有人也免除审批要求；

3) 澳大利亚公民，新西兰公民，澳大利亚永久签证持有者的配偶在作为共同共有人(joint tenants)购买住宅房地产的时候，不需要进行审批。

3.新政策下FIRB审批的申请程序

申请时间是多长? 在新政策下，海外人士购房的申请时间与原政策没有太大变化，一般购买住宅或空地，都是必须在签订无条件合同前申请。

这里所谓签订无条件合同即为Unconditional合同，简而言之，这类合同一旦签订，其中不带有任何条件性条款（如Subject to Finance的贷款条款，subject to building inspection的房屋结构调查条款及Subject to FIRB的海外人士购房申请条款）。

这样看来，以前先签合同后申请FIRB的做法在新政策下一样是可以实现的，但是合同中必须要加入条件性条款，并且保证在FIRB审批批准前该条件还有效。

审批周期多长?

在新政策下，审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。

这样算来，整体审批周期就长达40天之久，此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下，审批周期还可能延长。

申请费用及申请种类

新政策下，海外人士在申请购房批准时必须支付申请费用，该费用同时适用于新房、空地及二手房。

4.关于违规处罚新政策下，此次违规的处罚力度相当大，对于没有申请FIRB审批的个人买家，除了依照房产市场价一定比例给予民事处罚外，刑事处罚则最高可达＄127,500的罚款，并最高处以3年的监禁。除此之外，其他协助购买者违反FIRB规定的第三方也可能会受到相应的处罚。

总结

从上文的简述中，大家可以看出，新政策出台后，相应的FIRB监管力度已经大大增强，加之FIRB与ATO联网后，其查处违规违法购买者的能力也会得到提升。对于在12月1日后购买澳洲房产的海外投资者而言，正确的进行FIRB申请，并且把握好申请购房与签订购房合同之间的时机与关系就显得相当重要了。如果申请不力，轻则浪费了不菲的申请费用，重则会受到高额的罚金甚至于刑事处罚。

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（据钜亨网）

澳洲银行难借钱房产投资者瞄准中国银行

Metro Property Development的执行主席迪瓦恩（David Devine）称，澳洲银行对布里斯班房市的信心低落，投资者或纷纷向海外银行借钱。

澳洲银行难借钱房产投资者瞄准中国银行

迪瓦恩说，虽然明年房价趋平，但布里斯班仍十分强劲，有不少空间，买家和租客对新房产的需求高涨。据悉，Metro今年在布里斯班卖了1188套公寓，与去年相比增长了141%。

他说：“澳洲银行对布里斯班和墨尔本房市非常谨慎。但外国银行却大力支持那些有经验且受尊敬的开发商。”

他说，HSBC和中国银行都非常愿意向投资者借钱，尤其是来自亚洲的投资者。“中国银行澳洲分部去年就借了7.72亿澳元，比2013年的6.97亿还多。大多数的贷款都流向了房地产。未来几年，房贷很可能会翻一倍。”

为了防止出现房市泡沫，澳洲审慎管理局今年限制银行的投资借贷增长至10%。

澳联储说，高层住宅的建筑热潮或使布里斯班内城房产供应过多。

据悉，Metro Property在6月取消了在ASX筹集1.7亿澳元的计划，认为市场下行，信心减少。

澳洲最大的房产供应商Meriton崔古柏夫（Harry Triguboff）也认为现在的房产投资不划算，但他却收回了要将公司卖给中国企业的说法。

该公司的销售总监称，外国投资者（主要是中国投资者）占了公司本年4成的销售。而Meriton还打算在悉尼和昆州建逾万套公寓。

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（据新快网）

透析经济局势看澳洲投资市场的前景

经济概况

鉴于各类资产和各州的市场回报率不断提升，经济前景不断看好。美元的变动进一步说明了向澳大利亚和新西兰投资的实惠性。美元下行趋势可归因于两个主要原因：美国经济有所改善，对就业产生了积极影响，再者就是工资价位给利率环境造成了压力，使其回到更正常的水平。

透析经济局势看澳洲投资市场的前景

加上在经济放缓后人民币马上下跌，也就是最近美元大幅下跌的主要原因，国内商品交易处于停滞状态，这进一步给美元造成了压力，特别是在澳大利亚。澳大利亚对此有过感同身受，特别是在2011至2012年度美元重新超过澳元后，澳大利亚人出国旅游骤减，但是却更有利于出口。

鉴于美元现在汇率处在70美分左右，并预计会进一步下跌，这已经对进出口市场造成了压力，但是对于澳大利亚和新西兰国内旅游的发展来说却有正面影响。由于因汇率变化产生的实惠，人们更是继续在澳大拉西亚投资，特别是中国投资人。

中国在过去两年一直在积极地向澳洲投资，而现在在这种利好环境下这样的势头不太可能减缓。虽然在新西兰也有来自外国买家的强势投资，特别是对例如奥克兰写字楼物业这类的核心资产，但因市场优质投资产品缺乏数量，这些买家的投资风险预计会增加。

澳大利亚的经济状况虽然有所改善，但是走势仍然低于长期平均水平。工资一直没有增长，这直接反应在消费水平和整体GDP结果中。失业率在过去一年里一直相对稳定，维持在6.2%，鉴于失业率从2010年开始出现攀升势头，该结果实为良好。鉴于市场对于业务扩展的情绪良好，该失业率预计在未来几年将保持在同一水平。

新西兰的失业率为6.0%，比澳大利亚略好，但是相比2014至2015年度有所上升，因为当时失业率低于6.0%，在那之前是金融危机后的失业率高峰时期（平均失业率6.5%）。失业率最近的增长可归因于有限的就业机会无法满足增加的就业人口。然而，这些结果和具体地区相关，在奥克兰和惠灵顿两地，就业率出现了良好增长，而失业率降低了。

市场最新消息

根据MSCI总房地产指数公布的数据，澳洲市场直到今年第三季度回报和收益良好。每个资产类别的总体表现显示资本增长但收入基本保持稳定，其结果是“所有房地产总数（All Property Total）”这一项从2014年12月的10.4%增长到今年同期的12%。写字楼市场资本增长强劲，该季度增长率5.1% （总计12.5%），而工业地产紧随其后增长5% （总计13.4%），零售为3.9%（总计10.5%）。

透析经济局势看澳洲投资市场的前景

在各类资产中最突出属CBD写字楼市场，总体增长12.6%，是2008年6月以来最高水平的增长。这个高水平是因为资本增值率的强势增长，在这个期间到达5.5%，现在的资本增长率降为6.5%，贯通所有澳洲CBD市场。在总回报方面，工业地产的各项表现均为最佳。工业地产增长了15.8%，紧随其后的是仓库地产和高科技资产，增长率为13.7%。这些结果是自2006年以来的最高记录。在零售业地产方面，最好的结果出现在小区中心和大型零售中心的地产上，这和良好的零售业绩及住宅地产市场的积极表现密切相关，这使得零售回报指数中家庭产品开销这项指数不断增长，尤其是在新州和维州。

然而，更令人印象深刻的是不同州的差异，新南威尔士州和维多利亚州在每项资产类别的表现都更为出众。在西澳和首都领地都处于困难境地时期，昆士兰州的情况还算是乐观。这在写字楼市场体现得最为明显，悉尼CBD和墨尔本CBD总回报率为14.7%，而布里斯班和珀斯分别为9.4%和4.5%，首都领地则为8.7%。资本增长的这些变动直接影响收益环境，数据显示悉尼CBD的资本增长率目前为6.3%而墨尔本则为6.2%。这些数据都是投资组合价值的衡量指标，但是市场数据显示悉尼CBD和收益率为5.25%，低于墨尔本CBD的5.75%，而布里斯班、珀斯和堪培拉CBD的收益率则分别为6.7%、7.4%和7.3%。

澳洲本地及亚洲地区的低利率加上实惠的澳元汇率确保市场存在大量资金，继续给不断缩减的收益情况带来了压力。债券利率的过渡分摊加上对长期低债券环境的预期将会增加对所有地产类别需求量，最后使某些投资人的风险增加，并改变所有非传统投资资产和所在位置的收益。

作者：

Vanessa Rader

Ray White 研究主管

+61 432 652 115

vrader@raywhite.com

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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澳洲房产投资教你几招把房租涨上去

作为房产投资者，其中一个重要的任务就是确保自己的投资回报率最大化，对于房产而言，如果租金在市场水平之下，那么显而易见，第一步是了解市场租金水平，然后进行上调，如果你有不止一套投资房，这将对一年的整体租金收入带来不小的影响。

那如何能时刻确保自己的投资房租金在市场水平呢？澳洲房产网报导，这个最好找一个好的房产出租中介，不仅对市场的变化比较了解，而且会定期对租金情况进行重新审核，长期下来会增加投资回报率。

澳洲房产投资教你几招把房租涨上去

如果租金已经在市场水平了，那还有办法提高租金回报吗？当然有。

无论是哪种办法提高租金回报，背后的基本原则是一样的：就是尽量让自己的投资房吸引所在区的相应租客类型，这样一来，房子会很快租掉，空置期缩短和更受欢迎，从而尽可能多的收到租客申请，申请多了，我们就有机会从中选择相对高质量的理想租客，无论是接下来按时收到房租还是对房子的爱护都至关重要。

从经验来看，不少房东不太愿意花钱来改进自己的投资房，觉得反正也不是自己住，这种态度其实有些不妥，这类房屋通常会有比较高的空置期和比较频繁的租客更换。聪明的房东会找到简单、廉价的好办法来为自己的投资房提高价值，增加租金，咱们一个一个来看：

每次租客搬出后对房屋进行更新

每当一个租约结束，租客搬走后通常租客需要付钱对所有地毯区域进行专业蒸汽清洁，作为房东，心态不应是只要是专业清洁了就好，而应该站在下一个潜在租客的角度思考，确保房屋得到了全面的清洁，包括气味。如果墙上有需要修补的痕迹，这也是个好时候。如果你很幸运的有长期按时交租的好租客，那么房东大可主动花钱每年春季为房屋进行地毯清洁，花不了多少钱，不但房子得到了定时的维护，租客也会很开心更长的住下去。对于租客而言，大多数都理解租金是也定期上涨的，如果房东能做到关心租客，租客也更愿意接受房租上涨。

有需要维护的地方及时处理

上周关于房屋折旧抵税的文章里我们提起了“积少成多”这个词，在维护上就要尽量避免。如果租客有需要维修的地方，无论大小，都应该及时处理，无论是关不紧的水龙头还是门窗松动，也许看上去不是太大的问题，但对租客而言有可能是不方便和不安全的的隐患。如果处于某些原因不能及时处理，也要和租客保持沟通，让他们知晓。好的租客，通常也期待好的服务。

装修厨房

厨房对房子来说是非常重要的一个部分，甚至很多房子销售时的卖点都是厨房。当然，我们并不需要“Master Chefs”那种高大上的厨房，但整洁、干净、有现代化电气的厨房会让整个房子更具吸引力，甚至可以弥补房子其他一些小的缺点。

如果你房子里的厨房比较陈旧，有几个小的简单易行的办法可以试试看：重新粉刷橱柜甚至瓷砖，替换掉橱柜把手，安装一个现代化的水龙头开关，都会让人觉得焕然一新。

需要注意的是时间的安排，最好在没有租客的时候进行，提前安排和准备。通常来说，＄10,000可以将一个小型公寓的每个房间都更新一遍，包括重新粉刷墙壁，新的地毯和窗帘等，装修完之后房租会有明显的上涨，抵消掉装修的开销。

翻新浴室

和厨房一样，很多房子都是“成也浴室，败也浴室”，陈旧、肮脏的浴室绝对会让很多潜在优质租客转头离去。很多房东都理解浴室的重要性，但会担心装修的开销比较大，其实不然，大多时候房东并不需要翻新整个浴室，可以从一些细节入手，比如更换新的水龙头，淋浴头和一些其他现代化的装饰物可以改进外观，新的橱柜，门把，镜子或者是将浴帘换成玻璃，都会卫浴室带来很大的改观。

保持起居室和卧室的整洁

试想一下，一个光亮、整洁的房子肯定会比一个阴暗、杂乱的房子更受租客欢迎。这里就要注意灯光的选择，适当地改进或更换灯光是个简单的办法，很多时候也不需要注册电工来完成（视电压而定）。门窗和玻璃的整洁对室内的光线影响也很大，建议在做专业清洁时一并完成。

添加新的设备

最好的例子就是空调，澳洲各大主要城市的夏天都比较炎热，为投资房安装空调可以立刻提高租金，尤其是夏天来到之前，很多租客甚至是主动提出诉求，只要房东可装空调，租客愿意涨租。平均来说，空调的安装费用大约需要18个月租金上涨的部分来弥补，18个月之后还可以保持上涨后的租金价位，而且可以有效的降低租客更换和房屋空置率。

更大的例子，可以是为没有车库的房子建一个carport，花费不会很大，但却解决了租客没有遮阳挡雨停车的地方的问题，同样可以在一段时间内通过涨租把这项开支负担掉，而且大多数情况这笔开销是可以抵税的，可以谘询下会计师。

增加空间

如果所投资的是house，很多早年的房间布局并不是非常合理或者适合现在人们居住的要求，有时经过适当的调整，可以改进空间的使用，比如如果客厅面积很大，那么可以考虑分割一下得到额外的卧室，或者在书房里添加一个壁柜，甚至是将较大的厨房分割出一个正式的晚餐区，都能达到同类效果。请记住，卧室越多，租金通常就越高。

相反的，如果某些房间或区域很暗常年没有阳光，那么可以考虑将非承重墙去掉，获得更开放的空间和更好的光线，让房子变得更适合居住。

单独的洗衣房

澳洲的房子，无论是公寓还是house，通常面积比较大，都有独立的洗衣房或洗衣机隔间。随着今年来高层公寓越来越密集，平均面积也在变小，很多公寓没有设计洗衣房的区域，都是将洗衣机和卫生间甚至厨房放在一起，这其实是藉鉴了欧洲的经验，因为欧洲的房屋面积相对较小，这种情况是常态。作为房东，如果可以为投资房单独隔出一个壁柜的空间放置洗衣机和烘干机，和厨房等分开，是会为出租加分的一项。学会投资者的思考方式

很有意思的一个现像是，如果大家是花＄50万澳币买一个生意，那么会非常认真的去打理，想尽办法获得最大的收益。而很多地产投资者在购买投资房时花费很大的精力选房，买了之后却变成了“爱好”，没有最大化这项投资的回报。如果你作为一名房产投资者没有周期性的检查房子哪些地方需要更新改进，那么你就属于这个人群。成功的地产投资者都有明确的目标和计划，借助专业人士的力量把细枝末节的地方处理好，自己把注意力放到大的方向上去，考虑如何一步步建立自己的房产投资组合。

找一家专业有经验的出租中介

澳洲的房产出租管理专业性很强，透明度也高，一个好的出租管理经理可以成为你投资房产的左膀右臂，他们会像对待自己房子那样去管理你的投资房，确保获得最大的收益，这包括租金最大化，空置率最小化，及时的维护维修和账单的按时支付等各个方面。有些专业的中介甚至会帮你出谋划策，提出装修方案。

而且在澳洲中介费作为投资房产费用的一部分，是可以抵税的，却能为你节省很多烦恼和增加回报。何乐而不为。

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（据钜亨网）

泰国普吉岛房产投资：期房VS现房如何选择？

目前泰国普吉岛已开始进入旅游旺季，在接下来的几个月，普吉岛游客里也将成为该地的购房者。每个买家在决定买房时，有许多不同的考量：要做的第一个决定是选择买期房，还是买现房。泰国二手房

这两种选择各有利弊，很大程度上取决于买家的风险偏好。

购买期房的好处：

1、能够选择最好的单位

一旦公寓或别墅开发完成，可以肯定的是，最好的单位将已经被售出，早买能给买家更多的选择。

在普吉岛购买一套公寓，度假区内需求最高的是外国人能够拥有永久业权的不动产。根据泰国2008年版的《公寓法案》（Condominium Act 2008），只有49%的公寓允许外国人拥有永久业权。因此，直到公寓建成才购买公寓，几乎肯定将错过外国永久业权配额。

2、资本收益最大化

购买期房的一个主要原因是一旦开发完成，就可以通过资产升值得到更大的资本收益。

对于房地产投资者和投机者而言，这很有吸引力，正如我们在先前的文章中提到过的，预售期间购买普吉岛房产时，通常价格上涨30%，而在施工期买房，价格上涨5%至10%。

房地产投机者和投资者希望尽早购买一个新建楼盘项目，借预售前的价格较低赚取差额。在这段时间，开发商还在未获得建筑许可、确认方案以及获得EIA（环境影响评估）。开发商想要尽早通过销售获得收益，就会向买家推出预售激励方案，通常以大幅折扣、保证租金回报、金融期权和其它形式。此时，买家将得到最低的价格，一旦公寓建成，就能实现最大的资本利得。

3、分期支付房款

购买期房的另一个优点是支付款可以在施工期间分期支付。公寓可达2年，别墅则是10至18个月。

4、更大的设计空间

购买期房可以给买家更多的空间去设计他们的房产，特别是别墅，买家可以对房屋建筑结构进行改革，如改变平面图，或是添加额外的房间。有时买家也可能买下两个相邻公寓单元，令房间更大。在这个早期阶段，买家也可以自己设计屋内装饰、家具、浴室、厨房和家用电器。

显然，购买期房是并不是没有坏处，否则每个人都应该这样做，买家必须在购买期房好处与潜在的负面影响，以及购买现房好处之间权衡。

购买期房的坏处：

1、投资风险

决定买期房好还是不好的一个主要因素是是危险因素。投资总有风险，这个项目有可能会延迟或无法建成，如果你购买现房，这些问题完全不存在，对于厌恶风险的房地产买家，不建议买期房。

除非开发商推出一间展示单元或更早的完成开发，买家将不确定他们得到的成品质量。在购买现房，买家可以看到、触摸和感觉成品，所以他们确切地知道他们所购买的公寓是什么样子。

2、租金收入

对于那些希望通过租金赚取收入的房地产投资者来说，购买期房不能一开始就能得到租金收入，需要等到房子建成才行。如果买的是公寓期房，可能要等上2年或更长时间。对于这类房地产投资者来说，购买现房会更适合，因为可以立即开始产生收入。之前在先前的文章中提到过，相比其他全球房地产市场，普吉岛租赁收益历来非常有吸引力的。

全球房地产租赁收益比较（来源: 环球房地产指南）

如果开发完成，但卖不完，开发商通常会推出现房促销活动，如提供免费家具、免转让费，以试图卖完剩下的房子。这对买家可能是不错的选择，虽然在房产价格上，无法得到跟购买期房同样的资本收益，不过促销活动可以非常有吸引力。

购买二手房又如何？

我们在今年早些时候发布的文章以及2014年市场报告中已经明确提到，普吉岛二手房地产市场比新开发的房地产项目价格更低，更具性价比。原因有许多：泰铢升值，房地产价格升值，建筑材料成本增加等等，所有这些都意味着5年前或是更早的卖家可以提供大量的折扣，从而比市场其他卖家以更廉价的出售，还能轻易取得利润。这使得买家和投资者利用当前的机会，促进了二手市场活动增加。

买二手房有一个缺点就是，通常会需要一些装修或改造工作，才能令这房产符合买方的口味。虽然在泰国很多装修，改造成本相对较低，尤其是相对于欧洲或澳洲，但仍需要买方耗费时间和经历。

通常，购买二手房地产，你会错过很多资本增值机会，而购买期房则不会。然而现在二手市场的情况就是这样，随着普吉岛房地产市场复苏，市场上出现的一些房产开价低得令人难以置信，这也能产生跟买期房一样的资本收益。

目前房地产市场在普吉岛依然缓慢有几个原因：没有一个群体接下俄罗斯买家留下的烂摊子、世界经济仍然疲弱、泰铢兑欧元，英国等多国货币汇率仍然走强，许多人误解泰国政治局势，包括不熟悉情形潜在买家。然而黑暗中总有一丝光明，这样的结果是，从二手市场和开发商手中买家都可以买到一些非常好的房子。

对于那些永远坐在一旁等待泰铢贬值或接下来的选举的人，他们可能太迟，错过了市场底部这场盛宴，现在市场已经开始复苏。如今是成为普吉岛房地产买家的一个极佳时间。

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泰国房市跌宕起伏专家教你如何把握商机

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考虑去哪里投资？选择新西兰是明智之举

新西兰是一个年轻的国家，理念先进且反应迅速，充满活力和独特的文化。年轻就代表着机会和希望，也表明尚有未开发的资源等待人们来充分利用。新西兰极力倡导自由贸易，并于2008年成为第一个和中国签订自由贸易协定的发达国家。

这是一个向海外投资人抛出橄榄枝的国家，而且其政府积极地为投资创造环境，方便投资人进驻新西兰并与当地公司合作。如果新西兰还不在您的考虑范围内，那您得考虑起来了。这里有一流的农牧业以及优质的农产品，如奶制品和牲畜，加上天堂般的自然风景和强健稳定的政府，这个国家正向人们展示自己是一个值得关注的贸易国。

考虑去哪里投资？选择新西兰是明智之举

要说今年Ray White在新西兰业绩如何辉煌，可以看看2015年我们经手的200笔3百万以上的交易，目前成交总额高达48.94亿。这已经超出去年业绩30%，更是2013年业绩的108%，14和13年的成交金额分别是37.68亿和23.46亿。

新西兰市场显现的投资信心主要集中在零售业地产，在2015迄今为止成交金额达28.05亿，其中包括五家分布在新西兰各地的合资控股的Westfield购物中心。投资者态度算是乐观，但是仔细分析后可以发现这种乐观并不针对所有地产类型和行业，处在不同价位的投资人在以不同的方式推动市场。所有的增长似乎都来自零售行业，但是去除Westfield那部分的销售的话，相关数据实际表明今年目前零售业地产的平均销售价格呈递减趋势。

如果不算Westfield的交易量，还是有很多地产出售，只是交易金额不大。这表明已有跟多不同的投资人进入了市场，并在购买不同产品以寻求利益多样化。价位更亲民表明更多不同的投资人、业主、住户、私人财团和财力较小的海外投资人正在购买地产。这和隔海相望的澳大利亚情况相似，即有更多交易，金额偏小，不同的是，新西兰市场上没有那么多大型资产。

人们对商业和工业地产的意向正在增加，商业地产今年至今销售业绩11.81亿，而工业地产则为4.7348亿。2015酒店板块的平均销售价处在1400万，仅12笔交易，成交总额就达1.7亿。这比2014年他的660万平均销售价高出很多（14年有超过15笔交易，总额9915万）。

人口增长和移民促成了新城市中心和大型零售中心的建设，以迎合新西兰不断扩大的住宅市场和DIY行业，使郊区零售物业建设也会得到改善。新西兰经济在未来五年前景大好，这鉴于投资者充满信心且销售活动的增加，凭借稳定的经济和政治环境、有利的监管环境以及优惠投资者的税收政策，新西兰已做好准备在未来几年迎接中国投资者。

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澳洲贷款政策大变动！中国投资者面临新问题

在过去的六个月里，澳大利亚银行对针对海外投资者的贷款政策做了很大的改动。中国买家要在澳大利亚申请贷款，找到懂行的澳大利亚贷款经纪人变得越来越重要。

LoanMarket驻墨尔本的贷款经纪人KevinYang说，他50%的客户都是中国投资者，而他们现在面临新的问题，因为银行对外国投资收紧了政策。

澳洲贷款政策大变动！中国投资者面临新问题 — 中国买家要在澳大利亚申请贷款，找到懂行的澳大利亚贷款经纪人变得越来越重要

KevinYang 表示“自四月份以来，针对海外投资者的政策有了很大的变动。政策越来越严，我的中国客户遇到的问题也越来越多。”其中一项比较大的变动是由Westpac银行在十月份宣布实施的。该行是外国投资者最常使用的一家澳大利亚银行。“许多提供贷款的机构都接受海外投资者的贷款申请，但是在澳大利亚几大银行中，Westpac是投资者最常使用的银行。

“近期，Westpac宣布对海外投资者贷款申请程序作出大的改动。一般说来，中国买家需要出示两份工资单以及一封雇主证明信来证实海外收入情况。“而现在，我们必须提供三个月的申请人银行账户记录。也就是说，Westpac银行不再接受现金收入证明，收入必须存入一个银行账户。“我的许多中国客户收入都是现金支付的，只有部分存入银行账户，所以这个变动给他们出了新的难题，”Kevin解释道。

Kevin还说，对于中国投资者来说，办法还是有的，关键是要准备充分。“既然现在银行不再接受现金收入证明，如果您考虑要投资澳大利亚地产的话，就必须及早做好准备。“应对改该变动的最好办法就是要求您的雇主将工资百分之百地打入您的银行账户，这样在进行贷款申请的时候，您就能正确提供所需文件。

“好的消息则是针对海外投资者房屋贷款产品还是和针对澳大利亚居民的产品一样。银行不会针对本地买家和外国买家使用不同的利率，不管是什么类型的买家，利率都是一样的。“只要您按要求申请，成功获取您所需的贷款进行投资还是可能的，”Kevin说。

LoanMarket起始于20年前一个初创理念，由SamWhite一手经营。其如今已经成为澳大利亚一主要金融中介，更是新西兰最大的金融中介。LoanMarket目前仅在澳大利亚就拥有超过650名经纪人，并与30多家贷方保持着合作关系。除此之外，该公司还是独立于金融机构控股的规模最大的贷款经纪网络。

更多信息，请参见

www.loanmarket.com.au

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美国2016年报税如何运用新减税计划

美国国会18日通过的2016年联邦政府预算，除了1.1万亿的支出外，还有10年逾6,000亿的减税计划。虽然减税计划的大宗受益者是企业，不过针对个人的减税计划，政府减少税收的金额也相当可观，超过2,500亿美元。2016年报税时间就在眼前了，要注意的事项除了税法的改变，也可考虑如何运用新的减税计划的抵税利益。

2016年报税未改变的规定

哥伦比亚广播公司（CBS News）22日报导，依美国税法规定，美国纳税人依其收入适用不同的纳税级距（tax brackets）及累进税率。2016年各纳税级距的累进税率维持不变，最高级距的税率仍是39.6%，但适用的应税所得范围依通胀率微调升约0.5%。

2016年退休金计划扣除额亦未改变，美国劳工401(k)退休福利计划或其它类似的退休计划的扣除额仍维持18,000美元，年龄大于50岁者为24,000美元。另外个人退休金帐户（IRA）的扣除额亦不变，仍是5,500美元，年龄大于50岁者为6,500美元。

另外，2016年个人的健康储蓄帐户（Health Saving Account, HSA）扣除额是3,350美元，与2015年相同，仅家庭的HSA扣除额增加100美元，到6,750美元。

2016年报税要注意的规定

根据奥巴马医保的“可负担医保法案”（Affordable Care Act–ACA），自2014年起报税时要报告有无购买医保，未购买者会被罚款，罚金逐年提高，2016年的罚款加重，个人提高到695美元，家庭不论成员多少罚金是个人的三倍，即2,085美元。如果要避免被罚，建议在2016年的二月之前购买医保。

美国报税截止日通常是每年的4月15日午夜12时，如遇假日或周末，可顺延到隔周的星期一。2016年报税期限有所变动，因为明年华盛顿特区的“解放日”（Emancipation Day）假日在4月15日（星期五），因此报税截止日顺延到4月18日。另外，由于4月18日适逢美国新英格兰地区（New England）缅因州、新罕布什尔州、佛蒙特州、马萨诸塞州、罗德岛州、及康涅狄格州的“爱国者日”（Patriots Day），因此这六个州的居民，报税截止日是4月19日。

美国减税计划对2016年报税的变动

依CNN财经网近日报导，新的减税计划适用个人所得税者，计有6项成为永久计划，3项延长2年到2016年。

永久减税项目

1. 抚养子女扣除额：对于不须缴所得税的低收入户，抚养子女的费用还可获得退税，年所得收入在3,000美元以上者，可申请退税15%，本项规定原本于2017年门槛金额将调高到10,000美元。美国减税计划已将之修改为永久减税，门槛金额固定在3,000美元。

2. 学费抵免：众所周知，美国大学的学费相当昂贵，纳税人过去通常运用希望奖学金信贷（Hope Scholarship Credit）作为抵税的基础，自2009年后美国联邦政府提供更大方的抵税方案，即美国机会抵税额（American Opportunity Tax Credit），最高可抵2,500美元。AOTC原本亦是将于2017年届期，现在已成为永久减税项目。

3. 劳工受薪家庭享有更高的退税优惠：劳动所得税扣抵制（Earned income tax credit, EITC）是美国的扶贫计划，旨在鼓励和奖励工作的劳工，特别是拥有子女的劳工家庭。本项退税优惠原本在2017年届期，现已成为永久减税。不过对收入较高的劳工家庭，新法设定较高的门槛金额，超过者所享的抵税优惠额度较少，但有三名以上子女的劳工家庭，适用的最高抵税额由收入的40%，调高到45%。

4. 更公平的交通费税率：雇主给员工的交通津贴，不论是补贴通勤族的交通费或开车族的停车费，员工都可以获得每个月最多250美元的抵税额。

5. 地方税的扣减：美国报税人在申报联邦所得税时，可以扣减州政府或地方的所得税，过去的暂时性减税措施容许报税人选择扣减州或地方的所得税或销售税。这个暂时措施已纳入永久减税，受益者是目前美国没有课征地方所得税的七个州的居民，即阿拉斯加州、佛罗里达州、内华达州、南达科他州、得克萨斯州、华盛顿州和怀俄明州，以及以利息及股息收入为课征所得税基础的田纳西州和新罕布什尔州的居民。

6. 教师费用抵免：中、小学教师有时需要掏腰包买教材用于教学，原来的暂时性措施是可以扣抵250美元，未来将成为永久减税措施，还可以随着通货膨胀调整，可抵税的项目也可扩大，例如用于提升专业能力的费用。

延长2年的暂时减税方案

1. 房屋贷款保险减免：美国购屋者如果支付的头期款较低，通常银行会要求加保房贷保险，以防违约。依过去的暂时性减税方案，购屋者可享有此等房贷保险的扣除额减免，此项措施现在可延长2年到2016年。

2. 豁免房贷勾销的所得税：在房贷未偿清的情况下，屋主以低于房贷的价格售屋或者房屋被银行拍卖，银行有时会同意一笔勾销屋主所欠的房贷，但国税局会将此等被勾销的房贷视为屋主的应税所得。依甫通过的减税计划，屋主豁免此等所得税的暂时措施，获展延到2016年。

3. 学费减税：依新的减税计划，不适用AOTC的高等教育学费的减免延长到2016年，最高可抵减4,000美元，年收入高于65,000美元者，减免金额为2,000美元。

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（互联网资讯综合整理）

投资澳大利亚物业优势在哪？

对澳大利亚住宅地产的外国投资在过去几年来一直保持稳定和强势的增长，但是对中国投资者来说，投资澳大利亚市场是否物有所值？

在中国的大城市，一些物业已跻身世界最贵行列，因此买家到别处需求增值空间不足为奇。不再局限于在中国境内投资地产，中国投资者可以选择在世界各地投资地产，这当然包括澳大利亚。

投资澳大利亚物业优势在哪？各项投资要素令人满意 — 对澳大利亚住宅地产的外国投资在过去几年来一直保持稳定和强势的增长

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在确定投资于某国家或城市是否值得的时候，需要考虑很多因素。如汇率稳定吗？利息率低吗？对于购买是否有诸多限制？政府是否稳定，是否可信？是否能提供良好的生活质量？总结所有这些因素，才能评估价值，而对于以上这些问题，澳大利亚市场的答复令人满意。

ANZ银行高级经济师DavidCannington先生认为，最初吸引中国买家的因素并不是金融回报。“毫无疑问，对澳大利亚房产的强劲需求主要来自于非金融动因，例如外来移民的增加，移民家庭或亲朋好友的住房之需，以及资本向国外转移等。然而，最近几十年澳大利亚房地资产稳定的投资回报也吸引了外国投资者。”

“特别是由于存在硬性实际房屋供需关系（例如缺房），加上申请按揭房贷意愿强烈，一定程度上抵消了澳大利亚房价的弊端，而过去20年里，房价的最大的年同比下跌率只有5%。”Cannington先生解释说。

就风险调整方面来说，澳大利亚住宅地产的投资表现已优于多数其他主要资产类别，并明显优于股票投资。

Cannington先生还说，“尽管自2012年中以来资本增值了几乎40%，近年来澳元低下（从2011年兑换人民币7.1到今天的4.5）实际上已使得澳大利亚地产价格在换算成人民币之后便宜了不少。

在大多数情况下，针对外国人购买澳大利亚房地产的限制有所放宽，方便了中国买家在澳投资。简化的流程，更宽松的条件以及明确的法规都为投资提供了方便，让时间和资源得到更有效的利用。

另一个强有力的价值指标是利率。澳洲储备银行（RBA）最近将其官方基准利率降至前所未有的2.0%，并保持连续六个月不变。储备银行行长GlenSteven先生暗示澳洲经济仍在温和扩张，这又是一个信号。“虽然GDP的增长已有一段时间略低于长期平均值，但是商业调查结果表明过去一年间情况在逐渐改善。同时，就业率有较强的增长，而失业率则保持平稳。”

Stevens先生还说，“通货膨胀率低并应该会保持在较低水平，因为经济可能在一段时间内还留有一定程度的剩余产能。预计通货膨胀率在未来一到两年会和目标膨胀率一致，但是该目标膨胀率会比先前预计的稍微低一点。”

考虑到这一点，澳大利亚继续在全球市场中保持吸引力，并以其优质的股票产品、低准入门槛、良好的融资方案以及稳定的政府管理，为投资创造了良好环境，也为未来发展提供了保证。

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【年终压轴】大多伦多地区2015年11月房市走势大解构

最近办公室的背景音乐改成了圣诞主题，一首首圣诞歌曲反复播放，放得大家心里都发懒，总怀着一颗度假的心。每每年尾，也是最要沉住气的时候，不仅要继续上紧发条忙着买卖房屋，也要忙着做年度总结为明年制定新计划。

今年的房市报告即将就要告一段落了，在本期正文开始前特此感谢读者和客户一直以来对Jackie Jiang的支持和厚爱，每次看到你们的肯定和鼓励，都让Jackie更有坚持的勇气！

11月中大多地区共有7,385起交易，同比增长14%，涨幅趋势非常明显。然而销售量增长的同时，新上市的房屋数量为9,609所，但市场全部的活跃房屋数量还是较去年下降了8.6%，供需不平等的状况还是存在，价格走高也是趋势。平均成交价格从去年同期的$577,502升至$632,685，涨幅达到9.6%。

多伦多地产局主席Mark McLean指出，虽然距离2016年还有将近一个月，但今年的销售记录已经刷新了新纪录。在整个大多地区各类房屋都有着显著地增长，这预示着买方需求在大多地区普遍存在，卖方市场的现状短期内并不会有太明显变化。

2015年11月主要房型的销售量及平均房价

相比去年同期，11月中所有房屋类型的数据都呈现了明显增长，其中独立屋的交易总量上升13.3%，销售量共计3,451起，价格达到$829,241，涨幅10.7%，半独立屋交易量呈现惊人增长，达到18.3%，共有764起交易产生，价格涨幅11.8%，为$600,435；镇屋价格涨幅为10.9%，均价攀升至$483,454，销售增长14.6%为1,149起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量同比增长16%，价格上涨4.1%。

大多伦多地区总体房屋统计数据

11月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量一马当先，为2,663起，均价为$654,221。Peel区销量第二，销售房屋数量1,561起，平均价格为$542,479，其中Mississauga11月销售801起，平均价格为$567,106，紧追其后的Brampton共计销售691所房屋，均价为$496,495。Halton区11月内一共产生629起交易，平均价格$681,760。其中Oakville销量和价格都是区中第一，248起交易，均价$818,367。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

11月大多地区独立屋市场销量和均价较去年同期有了增长，销售共计3,451起，均价升至$829,241，房屋在市场上的周期为25天，售价叫价比为99%，与上月稍稍下滑，毕竟年末总是市场相对清淡。

其中多伦多市销售量排名第一，共有901起交易，均价为$1,018,621，房屋在市场上的周期为22天，并且售价叫价比为100%。

Peel区销量第二，全区销售独立屋698所，整区的均价较上月上升，为$726,069。Brampton以375起交易排在区内第一，平均价为$583,764；其后的Mississauga销售274起，价格$902,942；Caledon销售49起，平均价格达到$826,092。

Halton区11月共有401起交易，平均价格$807,576。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有161起交易，均价为$981,887，Oakville如今在人们心中的居住好感与日俱增；其后的Milton排在销售第二，交易90所独立屋，价格为$657,198；Burlington和HaltonHills分别以87和63交易排在之后，均价分别为$761,167和$641,030。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区11月月销售总共764起，尽管销售量不能和独立屋同日而语，但其他数据也都用事实告诉了我们，其强有力的市场基础。平均成交价格$600,435，房屋在市场上的周期天数为16天，售价叫价比101%。除此之外由于半独立屋通常较独立屋价格低，且拥有较宽敞的居住空间以及相对更好的私密性，一直以来都是不少人折中的选择。在当下这一火爆的市场局面下，许多人都更愿意选择性价比更高的半独立屋，也正因为此，半独立现在一经上市就会引来疯抢。

11月价格、销售量最高的多伦多市销售297起，平均价格为$750,608，售价叫价比高达102%，房屋在市场的周期为短短17天。

Peel区一共销售254起半独立屋，平均价格为$492,340。其中Brampton以126起的销售量排在第一，均价相对平稳为$452,954；Mississauga本月销售紧追其后，共产生124起交易，均价为$533,040。

Halton区在11月共销售35起，销售数量有所下降，区内销量最高的Malton总计销售13起，平均价格基本持平$505,530。Oakville位居第二，有11起交易，均价为$609,627。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在11月一共销售589起，平均价格达到$439,206。其中多伦多市总计销售219起，遥遥领先其他城市，平均价格为$492,532，销售周期为25天，售价叫价比为99%；Peel区194起交易，其中Mississauga一马当先，共140起交易，平均价格为$425,802。Brampton销售54起，平均价格$330,850；Halton区一共40起销售，Burlington销量本月为全区排第一位，共销售17起，价格为$471,147；Oakville以14期交易排在区内第二，平均价格为$460,821；Halton Hill本月销售5起，排在其后，平均价格为$242,600。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区11月Condo市场共计产生1,924起交易，平均价格为$385,506。

其中，多伦多市销售房屋1,351起，均价为$415,316；Peel区共计292起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，11月Mississauga销售240起，平均价格为$287,642；Brampton销售51起，均价为$245,680。Halton区共计销售53起，Oakville以25起销量排在第一，均价为$405,588；Burlington销售19起，均价$354,158，这一数字较上月高出不少。

11月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为560起，总体平均价格为$529,994，房屋在市场周期只要17天。

Attached/Row/Townhouse镇屋中销售量排名由高到低排名不变，仍旧依次为多伦多、Brampton、Milton、Oakville和Mississauga。其中多伦多销售量11月共计79起交易，均价为$707,986；Brampton销售79起，均价$425,201；Milton销售46起，均价为$443,478。

11月报告中多伦多地产局市场分析师Jason Mercer还提到，今年新上市房屋数量远不及销售数量，因此大多地区的买家之间竞争十分激烈。这最终导致了房价上升幅度超过通货膨胀。

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