Category: Finance News

中国工商银行登陆伦敦证券交易所

12月17日早8点整，作为100亿美元中期票据计划的一部分，中国工商银行伦敦分行在伦敦证券交易所成功发行了首个国际债券，募集资金3亿美元。该三年 期债券为首个中国内地银行在伦敦证券交易所主板市场发行的债券。中国驻英国大使馆经商处公使衔参赞金旭参加了此次在伦敦交易所举行的启动仪式。

中国工商银行登陆伦敦证券交易所

伦敦证券交易所首席执行官及伦敦证券交易所集团国际业务发展总监亚迪（Nikhil Rathi）先生表示：“伦敦是世界上最为国际化的金融市场，中国工商银行伦敦分行在此发行其首个美元计价债券是水到渠成的选择。该债券的上市不仅具有里程碑的意义，同时也是工商银行伦敦分行设立的100亿美元中期票据计 划中的一部分，十分令人期待。而选择在伦敦证券交易所发行该计划中的首个债券，无疑也表明了领先的中国公司在寻求全币种全球资本融资时英国的首选地位。”

中国工商银行伦敦分行总经理陈进女士对此表示：“我们非常荣幸能够在伦敦证券交易所主板市场发行此次中期票据计划。这不仅是中国工商银行的首次尝试，同时 也是首个中国内地银行在伦敦证券交易所主板市场发行的中期票据计划和债券，凸显英国市场在中国工商银行全球战略中的重要地位。”

据悉，伦敦证券交易所在协助中国企业发行股票和债券方面有着优异的往绩。目前共有46家中国公司在伦敦上市。此外，还有37个点心债券也在伦敦证券交易所 旗下市场发行，成功募集多达235亿人民币（合24亿英镑）的资金；及7只人民币合格境外机构投资者（RQFII）交易所交易基金（ETF），包括首个在 欧洲发行的人民币计价ETF产品。截至目前，这 7只RQFII交易所交易基金在2015年的交易总额已达18亿英镑，累计交易笔数为11,000起。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据英中时报）

2016年4月英国加徵印花税 投资者应对策略全攻略

面对蓬勃发展节节攀升的英国房产市场，不少人冲冲欲动想成为业主，稳赚房产收益。但11月25日，英国财政大臣奥斯本的秋季财报推出：提高二套房和以出租为目的的购房（Buy-to-let）印花税，这让一心想积极投身英国房产市场的投资者备受纠结。

二次购房者将多缴3%印花税

从2016年4月开始，购房出租项目和第二套住房购买者将会多缴纳3%的印花税。当前英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑，按照这个价格，目前投资者需要缴纳的印花税为1180英镑，但明年4月新政策实施后则需要缴纳6700镑的印花税，整整增加了5,520镑。

众所周知，在英国出售房产是需要缴纳资本利得税的，目前对于资本利得税的缴纳时间是每个税务年的年底，但是从2019年4月开始，出售购房出租项目需缴纳的资本利得税必须在售出之后的30天内缴纳。

今年夏天奥斯本就宣布了针对购房出租的个人所得税减免政策变化。从2016年4月起，贷款利息将不能作为成本从个人所得税中扣除，这意味着投资购房出租项目的个人所得税将会增长20%左右。这三条税收政策的变化，从明年开始将会大幅增加购房出租项目的投资者的压力。

为什么购房出租税收一再增加？

英国住房市场近两年一直处于严重供需失衡状态，所以无论是购房出租项目，还是第二套住房的购买者，都已经拥有一套自住房，他们多是因投资而购买新的项目，这样会造成英国多数房产集中在较为富有人的手中，而较为贫穷的首次购房者却难以找到一套物美价廉的房子，长此以往，供需失衡的状态会被继续扩大。所以英国政府以增加税收的方式，希望减少富人手中的房产数量，将房子留给真正的刚需人群。

同时，税收金额还可以用来扶持首次购房者，例如用于帮助性购房政策（Help-to-buy），减免他们的首付与贷款利率等等。通过新的印花税征收政策，英国国库将会在2020年增加约8.8亿英镑的收入，这部分收入将会全部用于新建廉价住房和扶持首次购房者。

N种方式应对印花税抬高

聪明的投资者认为，英国房价仍然以每年至少6%的速度增长，这足以抵消奥斯本多加的印花税，就像中国香港对非居民多加15%的印花税，最终也没能控制房价上涨一样，正是这个原因，越来越多的投资者最终还是踏进了房地产这个行业里来。

1、房产基金

不愿意“亲力亲为”参与房产市场的，还可以寻求房产基金，他们正在积极寻找新的投资方式，来应对奥斯本的税收新政。

事实上，早在2014年，英国明确了一系列关于房产印花税的调整政策之后，一些房产基金就改变了投资方式，实现了投资与收益的非凡表现。例如，英国住宅房地产基金Hearthstone，将资产的四分之一投资在伦敦，另四分之一投资在南部，还有10%投资在西南，而这些区域恰恰是过去一年英国房价涨势最猛的片区。

通过房产基金进入房产市场，投资者不必管理租金，维护房产或支付税款，也就是说，他们的资金分散在基金买进的所有房产里，只要房价上涨，他们就跟着收钱即可。Chris Down说：“目前最大的房价增长在南部的通勤带和曼彻斯特，这两处的收益率和经济增长都非常好。在过去一年中，该基金回报率为11%。”

2、众筹资金

另一种投资方式是众筹资金。在社交媒体时代，这种众筹投资房产的资金在持续增加，这为热衷于房产市场的投资者提供了极为便利的方法。投资者收益可按照各自股份获得收益。再或者，持有资金者，可以为其他合作购房者提供资金，房产成交后，要么将其出租获益，要么快速翻新，再次出售，双方按照协议获取房产收益。

3、信托公司

当然还有更多的方法，如将资金放入信托公司，这就像一个储蓄帐户，信托公司会承诺按照房价指数的增长，为投资者获利变现。

大行一致看好英国房市前景

之所以涌入房产市场，是因为人们普遍看好未来5年的英国经济。最近世界6大房产公司如仲量联行、CBRE、莱坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都对伦敦市场做了分析和调查，他们分别预计伦敦房价在未来5年内将上涨24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 虽然没有给出一个具体数字，但强调伦敦是一个投资安全港湾。与此同时，人们也对“北方经济引擎”中心城市曼彻斯特等表现出极大热情。

一扇门关上，总有另一扇窗打开，只要积极寻求投资渠道，总能从繁荣的市场中分得一杯羹。

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

澳元一夜大升 但明年或创新低

ThinkForex的市场分析师辛普森（Matt Simpson）说，2016年澳元被看跌，或破新纪录。而在一夜间，澳元也上涨了，今早为72.30美分。

澳元上涨也与中国政府在周一的发言有关，后者称不会让经济下跌太多。

澳元一夜大升 但明年或创新低
澳元一夜大升 但明年或创新低

点击查看澳洲更多精品房源

辛普森说，在明年，澳元很可能创下自由浮动以来的纪录，如果它再次以赤字收盘。“离明年只有一周的时间了，很有可能澳元连续第三年再次以赤字收盘。”

“最近几周，澳元坚韧，与多年来的低迷作抗争，但随着大宗商品走低，美元可能加强，澳元重回弱势只是时间上的问题了。”

他也说道，美联储利率提升也会支撑美元，有望创下数年来的高位。

“美元更强会给大宗商品价格施加更大压力，而后者已经处于熊市中，且无探底的迹象。”

“此外，人们也不要忘记中国这一重要角色。它是澳洲的主要贸易伙伴，但中国的进口市场却在缩减，这使大宗商品的下行更加恶化。这些都对澳洲经济有影响。目前，澳洲的非矿业产业急需增长。”

此外，澳联储任何松缓消息都会使澳元更加疲弱，使其再创新低。

“澳元明年升值也不是完全不可能，只是不太可能。虽然现在前景惨淡，我猜测澳元仍会保持在60美分以上，收盘价约在63-64美分。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据澳洲新快网）

投资置业必读！2016英国房地产市场展望

经济

尽管全球新兴市场经济体在2016年有减弱趋势，但经合组织（OECD）各经济体将保持良好增长,英国也将如此。综合低通胀、低利率和就业增长三个利好趋势，英国将保持向上趋势，未来两年或可保持切实且稳定的增长率。

世邦魏理仕：2016英国房地产市场展望
世邦魏理仕：2016英国房地产市场展望

点击查看英国更多精品房源

投资

前几年极为强劲的投资量增长如今似有放缓，而2016年的投资量将与2015年不相上下。海外投资的混合局面将改变，而未来两年总回报将持续保持吸引力，尤其是在其它资产类别，到2020年回报将更具有边际性。

政治

是否退出欧盟的公投或将成为2016年比房地产更吸引人眼球的事，而2016年5月份 的苏格兰议会选举不大可能再掀又一轮独立公投。伦敦的市长竞选将产生新市长，更将对希斯罗机场的扩张计划带来影响。同时，伦敦以外地区的增长得到刺激，财 相力推的北部电站计划将助一臂之力。

细分七大市场板块 触摸各地产板块脉搏

看完了三股宏观趋势，我们再来看房地产各板块的发展趋势。

关于商务办公地产

2016年强劲的就业增长将进一步强化写字楼市场，无论是在伦敦还是其它地方市场，投资将持续增加，租金将增长，交易活动兴盛。伦敦中心区投资从某种程度 上说置身于目前的全球性风险中，收益率一直处在最低点，这暗示着从今起投资者对于定价应审慎。世邦魏理仕预测，商业办公地产的供应将有所恢复，到2020 年租金增长将有所放缓。但供给的助力作用会被规划改革抵销掉一部分，而这种规划改革是指写字楼转变为住房。

关于产业地产

零售业的结构性变化，尤其是在线购物快递到家的商业模式将在未来数年里对产业地产的选 择产生重大影响。产业地产或将受到制造业增长放缓的暂时性影响，但其总体投资前景似乎仍相对稳定。世邦魏理仕预测，鉴于开发响应持续，产业板块，尤其是次 级厂房，将会是一个表现优于大市的板块。

关于零售地产

得益于强劲的英国经济，2016年的零售地产前景看上去相当积极。全国性的数据显示， 零售销量连续30个月增长。高端购物中心、工厂经销店和大型零售广场都将大施抱负。油价降低，在职者薪资增长，通货紧缩和低利率皆对2015年的增长有所 助益，但明年零售产业将迎来其中某些方面的挑战，或将造成边际利润的削减。

关于酒店地产

经济实力的扩大将在2016年推助酒店地产的表现，但伦敦奢侈酒店的扎堆开业将变成一个拖后腿因素。酒店地产投资将保持强势，不过，亚洲投资者的“为持有而买”策略或令2016年与2015年表现持平，无法打破2015年的记录。

关于酒吧、休闲及卫生保健地产

新投资者已经主导了非传统“运营”地产的活动，这一趋势也将在2016年持续。美国的房地产投资信托已将卫生保健地产列入了计划，地产投资者正寻求酒吧地产的投资机遇，而颇有耐性的国际注资则在休闲地产相当忙碌。

关于学生住宿

对于学生住宿市场，所有类别的地产投资者都将保持强劲需求，然而伦敦和教育重镇的市场供给却面临极大挑战。一个新的单类资产市场将出现，换句话说，学生住宿市场将变成一个新的“单类资产”市场。

关于住宅

尽管政府出台了不少措施，有限的住宅供应似乎仍将持续，而住宅市场的增长也将放缓。税制改革或将对某些投资起到抑制影响，但显然私人租赁房板块仍存在不少机遇。

·交易量下滑，增长环境更低

2015年的住宅销售与2014年相距不大，约为120万宗。这个有所下滑的交易数字 反映出一个住宅市场新的运作环境，不少限制因素在其中发挥消极影响，如经济承受能力和房贷限制，再例如buy-to-let借款人数量增加，亦或是人口老 龄化。因此，世邦魏理仕预测，2016年的交易水平也将与2015年相差不大。

世邦魏理仕预测，2016年英国房价将上涨3%，这也反映出经济可承受能力的下降，房 贷规则严格和升息的可能性。在未来5年，全英房价或将走高22%。伦敦仍将是表现最佳的市场，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小 一点但同样具有强劲经济的市场也会有优秀表现。

供应仍将是主要问题

在未来十年里，住宅供应短缺仍将是一个主要问题。英格兰的新建住房约有120万，但英国人口增长了420万，这将导致房价上升，而供应限制最严重的地区房价增长也最强劲。

政府政策改革或可刺激产生新的住宅供应

经济适用房的定义将有更新，增加涵盖了初置业者住宅的概念（即以低于市场价20%的折扣专供销售给首次职业者的住宅）。因此，开发商如今可打造100%私 人住宅计划，而无需预留一些单元用作廉租房。此举可降低成本，并可刺激鼓励更多的住宅开发，但并非所有的住宅规划都适用于或切实进行这样的改变。

税制改革或影响 buy-to-let投资

buy-to-let市场约占英国住宅销售的六分之一份额。但税局近期的改革将使土地 业主大受打击。由于税惠仅限用于20%的基础税率者，业主将必须为租金收入支付更多税费。这项改革将于2017年4月启动第一阶段，至2020年逐步实现 所有限制措施的执行。此外，从2016年4月起，buy-to-let业主和持有第二套房的业主将面临额外的3%的印花税，假设地产价值25万英镑，那么 交易成本将增加约7500镑。这可能导致2016上半年的地产活动激增。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据英中时报）

研究表明：去英国买房比租房更省钱

据《每日邮报》报道，Stantander的一项研究发现，比起租房，买房可以每年多省2.3千镑。

研究表明：去英国买房比租房更省钱
研究表明：去英国买房比租房更省钱

点击查看英国更多精品房源

这一数据是基于平均每月房租995镑/家和初次买房者平均每月805镑房贷还款计算得出的。这意味着买房人平均一个月可以节省190镑。但这一数据并不包括买房带来的包括维修和翻修等等在内的其他成本。

全国范围内的租房费用都要高过平均房贷还款金额。在东南地区的初次买房者比起租房省下的金额最多，两者之间的差额超过192镑。而对于伦敦地区的买房者来说，两者差额为179镑，平均房租要比平均房贷还款金额高56%。

而英格兰东部地区两者差异很小，仅为2镑/月。但对于很多租房者来说，想要买房的梦想却因为首付金额太高而遥不可及。

Santander英国房贷总经理萨德表示：”人们常常以为买房会导致经济压力变大， 但事实却相反，不仅可以每年省下2千镑，还能在付完房贷后真正拥有一套房产。他指出市场上有不少针对小额首付的房贷产品，虽然买房是一个很大的经济承诺， 还需要考虑到很多前期成本，但从长期来看买房获得经济收益仍然很多。”

Santander的这项研究是基于拥有21%房款的首付款、购买平均大小房屋的初次买房人的假设做出的。根据平均房价212610镑的数据，平均首付款为44648镑。对于很多买房人来说，能省下这个数字的存款是最大的购房障碍。

另一项建房互助协会的研究显示，52%的买家表示积攒首付仍然是一大难题，比起2011年9月和2015年9月的69%和59%出现了下降。

房贷经纪公司Anderson Harris的主管哈里斯表示: “如今利率处在历史 地位，房贷成本对于买房来说是利好因素。但因为最低的房贷利率仍然只适合可以满足低贷款比率的借款人，因此提高首付比例仍然是最大的困难。除非有父母相 助，否则初次买房者很难积攒到首付所需要的平均4万镑的费用。”

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？芭堤雅篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

泰国芭堤雅——世界级的旅游胜地 出奇亲民的房价

 

继电影《泰囧》之后，泰国逐渐成为中国游客海外旅游首选目的地。温暖的热带气候、友善好客的人们、清澈蔚蓝的大海、金色沙粒的海滩、美味多样的佳肴、各种娱乐消遣选择，均是非常实惠的价格。除了首都曼谷以外，泰国最吸引游客的是海滨度假城市芭堤雅，它迅速成为世界上热门的旅游乐园之一，促使置产情结不断上扬，带动泰国房地产的需求和供应增长，房价一路攀升。

 

一、 你不能错过的芭堤雅景点

 

芭提雅素以阳光、沙滩、海鲜名扬世界，美丽的海景、新奇的乐园、还有最负盛名的“人妖”表演，缤纷无休的夜文化，吸引着全世界的游客。格兰岛水质清澈，提供多种水上活动，是游客的必游之地。东芭文化村集秀美园林、民俗风情和大象表演于一体的主题公园。木雕之城由纯红木和柚木建造而成，是全世界最大的木雕建筑。而亚洲最大的龙虎公园是拉差，生活着超过300只孟加拉国虎和近10万只鳄鱼。芭堤雅在2013年创纪录地吸引1,020万人次到访，预期到2015年将有超过200万来自中国的游客，成为当地旅游业的最大客源。

 

二、 三大要点了解芭堤雅房市

1. 芭堤雅房价低廉 属泰国中等

目前，芭堤雅平均房价大约1—2万人民币/平米，泰国曼谷、普吉岛等地的房产均价大约2—3万人民币/平米，算起来，芭提雅的房价在泰国也不算高，属于中等水平。当然，相对于国内一线城市动辄3、4万人民币/平米的房价水平，芭提雅房价还是比较低的。【了解更多信息】

据仲量联行的数据显示，目前芭堤雅地区一居室价格在20万人民币到60万人民币之间，大多配有游泳池等配套设施。【了解更多信息】

芭堤雅房地产价格自2008年以来一直稳步上升，年增幅达到10%。不过，与国际水平相比，泰国的房地产价格非常低廉，但价格不会在如此低的水位停留更长时间，很可能继续上升

2. 芭堤雅房市增长强劲 公寓供需炙热

2013上半年，芭堤雅市共有800套公寓所有权已完成转让，高于2012年全年的转让数。到了2013年末，芭提雅公寓数量的总供应量达到47,490套，同时并有超过13,000套公寓正在建设中，创下芭堤雅市的最高纪录。

而在2014年上半年，芭堤雅公寓的需求量为21,614套，相比2013年年底又激增50.3％，这一切都说明了芭提雅的房市需求旺盛、增长相当强劲。

目前，中天海滩地区的总份额正与日俱增，有望成为芭堤雅市最大的房地产市场。而位于北芭堤雅/黄艾买提的高档海景公寓，代表芭堤雅公寓市场的最高平均售价，每平方米为135,240泰铢（2.5万人民币/平米）。【了解更多信息】

3. 泰国“退休签证”掀外国老人落户芭堤雅高潮

泰国政府推出“养老签证”（或“退休签证”）后，喧嚣的海滨城市芭堤雅即成为西方老人喜选之地，2013年的芭堤雅楼价跃升了一半。

申请要求：

  • 年满50岁的外国人
  • 必须有80万泰铢的银行存款，或每月泰铢以上的收入
  • 为保护当地就业，申请者不能在当地就业
  • 资金不受冻结，可随时提取投资房产

芭堤雅的居住优势：

  • 每月1,500美元的生活费标准
  • 世界一流的医疗设施
  • 优质的国际学校

【了解更多信息】

 

点击查看泰国芭堤雅房源

 

三、 芭堤雅房产投资机会——投资度假两用的公寓受关注

 

1. 芭堤雅公寓出租回报率高

芭堤雅公寓平均年出租回报率5%-8%左右，人民币60多万的二线海景公寓能租到人民币4000元/月；人民币100万的房子月租能到大概人民币10,000元。这样算来，还没计算租金价格会涨，不到10年的租金就可拿回投资本钱。

相比较而言，中国房产自住成本高，而出租回报率低，人民币100-200万的房子在二三线城市大概能租个3000-4000元/月吧，租售比非常低。

总括而言，以在中国二三线城市买房同样的资金，就可以在泰国拥有一套不错而且永久产权的泰国公寓，用来常住或度假，其余时间用来升值和出租也是绝对保值的投资方式。【了解更多信息】

2. 旅游、教育、医疗提升泰国房地产投资价值

购买房地产项目除自住之外，另一个目的就是投资，而在泰国房地产投资中，还涉及旅游、教育和医疗投资。

芭堤雅有着良好的旅游资源，支撑整体经济的成长，大量的海外游客涌入的同时，为一些热门旅游城市的公寓提供良好的机遇。投资旅游景点的房产，除可作为出租之外，也可以做为自身度假的另一住所。

芭堤雅也拥有良好的教育资源。众多私立大学的教育资源及水平并不亚于一些西方国家的高校。一些私立大学还和国外一些名校有着良好的合作关系，来泰国读书也是通往其他名校的跳板。

最近医疗房产也成了一个新的投资趋势。泰国现有400多所医院提供医疗和保健服务，覆盖多个医疗学科，以低廉的手术价格以及高质量的医疗服务水平，成为全球最大的求医目的国。去年前往泰国进行手术的外国人则上升至140万人左右，给泰国带来了高达240亿铢的收入。【了解更多信息】

延伸阅读：芭堤雅高铁建造在即 将全面提升房价水平

泰国政府将投资2兆铢全面发展全国交通网，其中包括列车、高铁以及公路系统等。芭堤雅高铁站将是该路线中最大的站，延续高铁站至市中心的深度，提高便利性与缩短交通时间。

规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁轻轨线预计在2018年建成，届时两地车程将由90分钟缩短为30分钟。完善的交通设施建设，将给芭堤雅房地产的投资带来更多的机遇。

 

 

 

点击查看泰国芭堤雅房源

 

四、 芭堤雅房市未来趋势展望：房价涨势仍然可观

 

泰国房产经历过1998年金融危机，挤掉了泡沫，现在才慢慢恢复到当年的水平，因此泰国房产发展健康。

从过去10年的统计数据来看，芭堤雅公寓房价平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，芭堤雅公寓的平均年投资回报率在18%以上。

相对于其他东南亚国家，已显示泰国经济的良好增长势头，经济学家相信泰国经济复苏前景基本面仍然看好。

国内外的置产需求不断攀升，在物业稳定增值的情况下，以廉宜的价格购买芭堤雅位置优越的的房产，一定能让您得到高额的回报。

 

 

点击查看泰国芭堤雅房源

 

 

看居外日历 知海外新政（2016年1月）

居外《海外日历》月月更新，及时准确，为您提供最新最热的海外时政，信息涵盖世界各地众多国家。搜罗留学、投资、移民、旅游等各个领域最新政策，为您的海外投资置业之路保驾护航。

看居外日历 知海外新政（2016年1月）
温哥华：1月1日分阶段调高改变土地用途及建筑许可证费用
看居外日历 知海外新政（2016年1月）
英国：1月起可两年多次往返英国
看居外日历 知海外新政（2016年1月）
1月起国务院将阻止“严重拖欠”税款的人得到新护照并允许它吊销那类人的现有护照
看居外日历 知海外新政（2016年1月）
加拿大：明年1月4日开放父母移民申请
看居外日历 知海外新政（2015年12月）
12月16日EB-5完全无条件延期（12月重要事件）
看居外日历 知海外新政（2015年12月）
12月16日美联储加息25基点（12月重要事件）

 

2015年1月—12月 海外相关动态盘点

 美国  

英国

澳洲

加拿大

新加坡

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

2016年房地产市场热点在哪？

2015年即将要过去了。每到年终的时候，人们纷纷预测来年的房地产市场行情，推测哪些地方是“热点”地区。

据澳洲专业房产网站报导，此时，房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼（Michael Yardney）更愿意从大势着眼，分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。

2016年房地产市场热点在哪？

推动房地产市场的因素是什么？

澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率，这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素，自然很难判断，几乎不可能事先预料得到。

尽管如此，明年影响我们房地产市场的因素可能包括：

澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何，澳洲储备银行将如何通过利率来调节，这将是一个重大的因素。

澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者，现在也针对自住房主，这将让需求缓和下来，特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产，主要靠租金收入来还贷款的人们来说，也将很难获得贷款。

人口将继续增长，尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市，特别是悉尼、墨尔本，那里的服务业的发展会带来很多就业。

利率在2016年可能会继续维持在低的水平，如果经济疲软的话，或许会再降低一些。

商业信心正在上升，因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。

消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升，但明年的消费者信心如何，可能会有很多变数。
就业的上升，以及稳定的失业率，将导致消费者信心的增强。

所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能，除非储备银行提高利率，但这在2017年之前可能不会发生。

然而，买房负担能力的下降，情绪的变化，以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩，将会导致市场上的各种情形混杂在一起，并且非常容易变化，房地产市场的表现将缓和下来，向买方市场转化。现在这已经比较明显了，拍卖成交率在下降，特别是在悉尼。

人口因素历来是推动房地产市场的主要动力

澳洲经济跌跌撞撞地往前走，在这种情况下，明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用，而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。

利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区，如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。

另一方面，富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带，房地产价值可能会上升。

因此，明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区，那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。

悉尼的房价上涨将缓慢下来，明年一年，上涨幅度可能在5%。墨尔本可能略高，在7%左右。

随着矿产业继续下滑，珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯本房地产市场将一步上扬，全年上涨幅度7%左右。

小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方，那里的经济也不会因此得到加强，也不会吸引投资者的到来。

2016年将是处理你的不良房产的大好时机

尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看，房地产增值不会比得上今年。

而且，在2016年，这将是一个机会， 让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产，因为这样的房产将会继续让他们失望。

尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾，问自己几个严肃的问题：

这个房产的表现象我所预计的那样吗？

这个房产的表现是不是高于市场平均水平？

如果这个房产现在上市的话，我还会买吗？

有没有什么办法能够改善这个房产，让其给我的投资带来更吸引人的回报？

这个房产有没有可能在未来十年或更长的时间里表现高于市场平均水平？

诚然，房地产市场是一个长期的投资，但有时，正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去，再去买更好的。因为你不处理掉的话，你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。

但是，如果你的房子是有租客住着，那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉，以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

海外旅行中的投资良机 居外网海外旅游特辑

 

  如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。  
 
    澳洲布里斯班——阳光之都暨再度爆发的置业新重心  
    布里斯班，澳大利亚第三大城市，昆士兰州的首府，游客眼里的眼光之都，更是2014年G20领导人峰会的举办地。如今这个“澳洲新兴国际都市”正向世界展示着多面的风采，并发出诚意邀约——不只是休闲旅游，还有商务活动、留学教育、投资企业，欢迎选择布里斯班！ <详细>  
 
    韩国济州岛——中国购房者扎堆的“东方夏威夷”  
    济州岛是韩国最大的岛屿，有着神秘的自然景观和传统文化的美丽岛屿，素有“东方夏威夷”之称。由于在地理位置上邻近中国、房价相对于欧美热门国家较为便宜，近年来济州岛吸引了越来越多中国投资者的目光。最新研究报告显示，济州岛上80%的购房者均来自中国。 <详细>  
 
    美国纽约——极尽繁华的现代都市生活范本  
    被誉为“世界之都”的纽约，一个多世纪以来一直都是全球最重要的商业和金融中心。近年来，越来越多的中国投资者在美国投资置业，纽约就是最受青睐的目的地之一。房地产咨询公司高纬环球2014年10月发布的一份报告显示，纽约连续第四年成为全球最大的房地产投资市场。 <详细>  
 
    泰国芭堤雅——世界级的旅游胜地 出奇亲民的房价  
    继电影《泰囧》之后，泰国逐渐成为中国游客海外旅游首选目的地。除了首都曼谷以外，泰国最吸引游客的是海滨度假城市芭堤雅，它迅速成为世界上热门的旅游乐园之一，促使置产情结不断上扬，带动泰国房地产的需求和供应增长，房价一路攀升。<详细>  
 
    伦敦——无法撼动的豪宅市场 全球富豪栖身地  
    “雾都”伦敦是英国的首都，欧洲最大的城市，也是全球最繁华的城市之一。伦敦被全球富人公认为最安全的资金避风港之一，2013年多达85%的伦敦豪宅由以新加坡、中国内地及中国香港为首的海外买家购入，受捧程度一时无二。 <详细>  
 
    新加坡——房产含金量极高的花园城市  
    新加坡是世界上最袖珍的国家之一，但其国际地位却绝不容小觑。新加坡政府自2009年开始密集出台了八轮调控措施，使房价上升的空间缩小，投资前景也被看淡。2013年下半年开始，中国买家在新加坡购房已经有放缓的趋势。 <详细>  
 
    多伦多 中国富人首选移民之国 全球房地产最佳投资地  
    多伦多是加拿大最大的城市和经济中心，北美洲第四大城市。多伦多市内一半人口是在加拿大以外诞生，华人多达四十万，是加拿大移民的重要落脚点和华人聚居地。英国房产机构以房地产长期投资回报作分析，将多伦多评为全球房地产的最佳投资地。<详细>  
 
    中国香港—— 中西合璧的动感之都 寸土寸金的黄金房市  
    迷人的中国香港是一座中西合璧的城市，同时也是高科技的现代化城市，吸引了越来越多的内地游客。统计发现，内地人早已成为中国香港豪宅的超级大买家，70%以上的亿元豪宅都落入内地人袋中。 <详细>  
 
    美国奥兰多——世界休闲乐园 投资度假双赢之地  
    奥兰多市位于美国阳光之州佛罗里达的中部，是世界上最好的休闲旅游城市之一。奥兰多目前是全球房地产投资的最热点之一，今年佛罗里达州的房产市场会赶超加州、拉斯维加斯和凤凰城，成为投资者的瞩目焦点，引领全美房产市场复苏。 <详细>  
 
    法兰克福：欧洲金融重镇 令人垂涎的投资宝地  
    法兰克福位于德国西部，是欧洲重要的商业金融中心。欧洲央行和德意志联邦银行总部坐落于此，法兰克福证券交易所是继纽约和伦敦证券交易所之后的世界第三大证券交易市场，而法兰克福国际机场则是全球最重要的国际机场之一。 <详细>  
         

 

 

 

 

您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？法兰克福篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

德国法兰克福——欧洲金融重镇 令人垂涎的投资宝地 

 

法兰克福位于德国西部，是欧洲重要的商业金融中心。欧洲央行和德意志联邦银行总部坐落于此，法兰克福证券交易所是继纽约和伦敦证券交易所之后的世界第三大证券交易市场，而法兰克福国际机场则是全球最重要的国际机场之一。它拥有众多现代化的高楼以及都市的便利性，同时还保有历史悠久的名胜古迹与优雅宁静的绿化环境，这恰恰是这座“世界最小大都会”的魅力所在。

 

一、你不能错过的法兰克福景点

 

法兰克福是个多彩多姿的文化大城，市内拥有众多的博物馆、剧院、图书馆与展览中心等，其中法兰克福美因河的两岸聚集了11所著名的博物馆，也拥有世界著名的德意志图书馆，号称“德国最大的书柜”。想了解德国历史文化的演进，就到美因河走一趟吧！除了引人注目的摩天楼建筑群、罗马广场及保罗教堂外，法兰克福还有许多购物街及商场，其中采尔街是德国销售量最大的购物街，是让游客满载而归的购物天堂；法兰克福的美食文化，像整个城市一样多元化，在这里游客可以遍尝法兰克福青酱、香肠及苹果酒等佳肴，绝对是让您恋恋不忘的地道美味！法兰克福集合德国的文化艺术、美食及购物精华，是您欧洲旅游的必游之地。

 

二、三大要点了解法兰克福房市

1. 法兰克福房价从“不涨”变成“飞涨”

一直以来德国的房屋价格是以稳定着称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价“30年仅上涨60% ” 做楷模。欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨。

从2011年到2013年，法兰克福房价上涨18％至4,000欧元/ 平方米 。目前在法兰克福购买一间约100平方米的公寓，平均房价为40万欧元，而在2011年，其平均房价为34万欧元。

Westend是法兰克福最昂贵的居住地区。自2011到2013年，Westend房价飞涨近25%，高达6,000欧元/平方米（约4.6万人民币/平米）

2013年，德国住宅的平均价格为3,306欧元/平方米

  • 慕尼黑的房价涨到了4600欧元/平米，是德国房价最贵的区域
  • 柏林作为德国的首都，目前平均房价在每平方米1500欧元左右 

 

2. 法兰克福小型公寓 涨得快 收益大

2013年，法兰克福公寓录得德国南部最高的房价涨幅——上涨10.75 ％，至2,368欧元/平方米。相比之下，独立住宅价格上涨相对温和。一居室/两居室的独立屋房价涨幅最小，只有2.57％至2,060欧元/平方米。

法兰克福的房租已由12欧元 / 平方米上涨到16欧元，计算下来，面积75 – 120平方米公寓的租金收益介乎4.85％至4.58％，但面积更大的200平方米公寓的租金收益为3.60％。综合来说，50平米左右的小面积的公寓投资收益最大。

 

3. 德国人爱租房不爱买房

在欧洲，德国是个人拥有房屋数量最低的国家之一。德国人自有住房率大约为42 ％，低于欧盟整体水平60 ％ 。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达80％。专家估计，10－15年后德国的自有住房率才能达到60％－70％。

2013年5月1日，德国新租房法正式生效，要求3年内租金涨幅不超过15%。新法规还规定房租应该按照各地政府的“指导价格”，超过价格的20%即属违法 ﹔超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱3年。【了解更多信息】

 

 

点击查看德国法兰克福房源

 

三、法兰克福房产投资机会——买房出租投资全球最佳

 

1. 过半德国人租房不买房  法兰克福租金回报排第二

据统计数据显示，德国超过50 ％的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。在法兰克福，71%的业主将自己所购买的公寓出租，只有29%的人是自住。

德国取消了强制兵役制度和高中双年毕业生的重回，众多的高中毕业生涌向大学，急剧增加了对小户型和租房的需求。

房地产投资者都从柏林或法兰克福的公寓赚取最高的租金回报。

  • 柏林公寓的毛租金收益率排第一，小型公寓的出租回报率高达5.09%。；
  • 法兰克福的毛租金收益率由3.60%至4.85%不等位居第二；
  • 慕尼黑的公寓租金回报率就只有2.58%到3.93%。

【了解更多信息】

 

2.拥有国际金融中心地位 法兰克福房产别具投资价值

法兰克福是欧洲的金融中心和第二大银行中心，很多具有很强竞争力的跨国公司和中小企业都位于此地，相比较而言，德国的其他城市都无法像法兰克福一样吸引如此大量的房地产投资。

2012年，法兰克福的房产交易额超过32亿欧元，再次高居榜首。平均而言，海外投资占总交易额的45%，这一比重使法兰克福仅次于柏林，位居全德第二的位置。 值得注意的是，在过去5年内，德国房产投资者的数量以每年35％的速度在增长。 【了解更多信息】

当前，韩国和中国投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，法兰克福占了23%，柏林27%，慕尼黑9%，在多座城市进行组合投资交易39%。 【了解更多信息】

法兰克福拥有全欧洲最大的新建房屋区域，随着地铁通车，包括Bornheim、Nordend、Westend和Sachsenhausen等车站区域的吸引力与日俱增，住宅需求越来越大，是追求稳健价值和安全性的投资者应考虑的上选。 【了解更多信息】

 

四、法兰克福房市未来趋势展望：房价增长10年不晚 预计6年上涨70%

法兰克福未来房价涨势逼人

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一。

根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年，包括法兰克福在内的德国大城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

尽管德国大城市法兰克福的房价保持连续两年上涨，但是房地产市场仍处于供不应求的局面，投资仍然具有升值潜力。

Statista预计，法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间上涨35%以上，而且有望在6年内出现超过70%的涨幅。

【了解更多信息】