Category: Finance News

2015年澳洲首府城市中位價排行榜：珀斯房價下跌位居第二

澳洲整體的中位房價已經基本上漲到了66萬澳元，但是其中兩個首府城市的中位房價卻在下跌，珀斯便是其中之一。

2015年第一季珀斯中位房價下跌位居第二

據珀斯網報導：一項由本迪戈銀行(Bendigo Bank)與澳洲房地產研究會聯合公佈的最新數據顯示，悉尼的中位房價越來越接近一百萬澳元，然而布里斯本和珀斯的此房價卻下跌了。

該數據還表明，在今年的第一季度，澳洲總體的中位房價的加權平均值上漲了2.4%，達658,608澳元，其他住宅的中位價格上漲1.5%，達517,929澳元，達爾文暴漲6.8％至625,000澳元，悉尼在所有的首府城市中擁有最高的中位房價－929,842澳元。

日前，澳洲房地產研究會會長桑德斯(Neville Sanders)表示，房價中位值從去年這個時期的漲幅近9%，預期還會在2015後半年繼續上漲。他指出：「在2015年，我們預計利率會保持低下，而住房價格會繼續上漲，但澳洲地產的外商投資政策的改變可能會改變市場的動態。」

聯邦政府將實施更新，更嚴格的政策來打擊可疑的外商房地產投資，此新政於12月1日開始生效。

澳洲首府城市的房價中位值漲幅如下：

1.澳大利亞658,608澳元；上漲2.4%
2.珀斯535,000澳元；下跌2.7%
3.悉尼929,842澳元；上漲4.9%
4.墨爾本688,000澳元；上漲3.5%
5.達爾文625,000澳元；上漲6.8%
6.堪培拉560,000澳元；上漲0.7%
7.布里斯本475,000澳元；下跌1.5%
8.阿德萊德425,000澳元；上漲0.1%
9.霍巴特382,500澳元；上漲6.3%

 

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2015澳洲各首府城市房價最廉價的區域

越靠近大城市的市中心，房價越高。不過，在澳洲各省會城市方圓10公里之內，仍然能找到一些房價低廉的區。

2015澳洲各省城近郊 前7位最低房價區

據報導，儘管省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天。

房地產數據分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每個省的省會城市10公里範圍之內的房價最低廉的區。當然，所謂的「廉價」只是相對於每一個省而言。

霍巴特的Clarendon Vale區，房價中位數156,078澳元，是澳洲所有省會城市中距離市中心10公里範圍內最廉價的區。澳洲房地產網站（realestate.com.au）上目前有該區的五個房產廣告，價格在15萬至20萬澳元之間。

阿德雷德附近最廉價的區是Dry Creek，距市中心10公里。這裡的中位數房價是244,847澳元。目前realestate.com.au網站上該區有三處房產，其中價格最低的是一處三臥室兩浴室的房，要價33.9萬至35.9萬澳元，地址1 Gum Ave。

布里斯本最廉價的區是距市中心9公里遠的Rocklea，其中位數房價是353,030澳元。目前市場上該區有七處房產，價格在35萬至40萬澳元之間。

在珀斯，這樣的區是距市中心7公里遠的Osborne Park，中位數房價為431,036澳元。目前市場上該區有12處房產。其中要價最低的是49.9萬澳元的位於101 Cruikshank Lane的三臥室的villa房，靠近火車站，房內新刷漆，竹地板。

達 爾文的Malak區，距市中心10公里，中位數房價569,447澳元，是市區附近最廉價者。該區目前有14處房產上市。其中最廉價者是要價51萬至53 萬澳元的三臥室房子，其土地面積800平米，面對公園，有兩個儲藏棚、一個魚塘。地址9 Magdelene Court。

墨爾本最廉價的 區是Bellfield，距離市中心9公里，中位數房價是582,573澳元。目前市場上有三處房產，其中要價最低的是一棟三臥室的獨門獨院房，地址21 Poplar Cres，期望買家出價在60萬至63萬澳元。該房臨近公園、綠地、運動場，土地面積613平方米。房內有中央供暖系統、警報器、拋光木地板。

在悉尼，距離市中心9公里遠的Turrella是最廉價的區，其中位數獨立房價格為839,676澳元。是各省會城市近郊最廉價區中的最昂貴郊區。目前澳洲房地產網站上有該區的12處房產，但其中沒有一棟是獨門獨院的房子。

悉尼市中心方圓10公里之內公寓房價格最低廉的區是Eastlakes，中位數公寓房價為484,487澳元。目前市場上最廉價的公寓房之一要價54萬澳元的兩臥室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一棟總共有12套房的小樓中的一套。

 

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2015澳洲房產市場分化 珀斯倒退悉尼重振

澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data 發佈最新數據，全澳房地產市場分化，其中珀斯出現倒退，而悉尼市場則再次振作。

2015澳洲房產市場分化 珀斯倒退悉尼重振

據澳洲新聞網報導，悉尼3月份的住房價格重新振作，上漲了3％，相當於一棟價值65萬的房產比2月份增值了1.95萬澳元。

最新的CoreLogic RP Data房價指數還顯示，除布里斯本的房價下跌了0.3％外，所有省會城市的房產都有所增值。所有省會城市3月份的平均住房價格上漲了1.4％。從整個第一季來看，漲幅更加強勁，達到了3％。

南部的各省和行政區表現最好，其中悉尼的房價上漲5.8％，墨爾本的房價上漲3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表現也非常強勁，數值分別為1.9％和4.1％。

珀斯的房價下降了2.7％；阿德萊德跌了0.9％；布里斯本則下跌了0.5%，是第一季度表現最差的省份城市。

3月份澳洲房地產市場的贏家和輸家：
悉尼 3%
墨爾本 0.6%
布里斯本 -0.3%
阿德雷德 0.1%
珀斯 0%
霍巴特 0.2%
達爾文 0.9%
堪培拉 1.9%
平均 1.4%

第一季度表現：
悉尼 5.8%
墨爾本 3.5%
布里斯本 -0.5%
阿德雷德 -0.9%
珀斯 -2.7%
霍巴特 0.9%
達爾文 0.4%
堪培拉 4.1%
平均 3%

RP Data的研究分析師庫舍（Cameron Kusher）表示，很難超過悉尼房地市場的上漲幅度。他認為如果有再次降息，房市將繼續會火爆。

他稱，去年末，悉尼的房地產市場的確開始降溫，雖然市場依然在略微上漲，但趨勢是緩慢下來了。今年到目前為止，悉尼出現了再一次的紅火，特別是從2月初起。

庫舍認為，低利率確實促使人們進入了住房市場，特別是在悉尼和墨爾本。

「在這兩個城市之外沒有太多的活動，悉尼和墨爾本仍然是兩個領先的城市。」

庫舍表示，儘管許多分析師認為布里斯本的房產市場現在已開始紅火起來，但這個城市在3月份和第一季度中的數字都有所下降。

「這種情況目前不是真的發生在布里斯本，那裡確實有更多的住房需求，售房活動的程度也更高了。這種情況主要發生在靠近布里斯本的外圍地區，像Ipswich，Logan等這類地區，拖累了整體的情況，」庫舍說。

他稱，由於悉尼房價的飆升，到了一定的時候，購房者最終會尋找布里斯本作為投資的替代的地方。

庫舍認為，對於阿德雷德的房地產市場，人們已經看到了那裡的房價上漲水平很低，他預計這種趨勢將持續；而珀斯的房產市場由於受到鐵礦石價格下跌的影響，現在已經陷入負上漲；霍巴特正顯示出改善的跡象，但幅度仍相當小。

 

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澳洲四大行最嚴房貸率 西太要求投資者首付20%

《堪培拉時報》報道稱，本土最大房貸供應商西太銀行（Westpac）將要求新的地產投資者至少有20%的首期。各銀行正加快抑制飆升的住宅投資者貸款增長。

從7月8日起，西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款的貸款價值比率至少為80%。這是大銀行目前為止實施的最嚴格上限。

澳新銀行（ANZ）也於同一天采用新規定，但比西太銀行的高10%。國民銀行（NAB）上個月就將比率上限定為90%。聯邦銀行（CBA）則已表示，當比率超過90%時，它不會考慮貸款人通過負扣稅的稅務減免。

西太銀行的政策調整是銀行響應監管部門要求的年增幅最多10%而減緩住宅投資者信貸額增長（5月躍升了10.4%）的最新一步。

西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款比率至少為80%

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方數據表明今年頭幾個月的增長並未得到緩和，這促使該部門進一步向銀行施壓。

西太銀行一度允許住宅投資者貸款95%。澳新銀行在簡報中指出，如果貸款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是業主自主的，那他們可能還是可以貸款超過80%。

悉尼房貸經紀人伍茲（Andrew Woods）表示，這會讓資產較少的人更難像投資者那樣入市，包括首置業投資者。

他說：“如果你本來就富有，有1套貴重的自主房子，那你的情況不錯。這會排擠可能試圖購買第一套投資房產的非一流投資者。”

審慎監管局的最新數據顯示，西太銀行的投資者房貸額全國最高，達1,509億元。

截至5月的1年裡，西太銀行、澳新銀行及國民銀行這方面的增幅都超出了10%的規定，但它們也發誓未來幾個月要壓低增長。

各銀行5月和6月還采取了許多其它變動，包括降低投資者的利率折扣，以及收緊包銷標准。

2大澳洲房貸經紀行Mortgage Choice及AFG聲稱新貸款中投資者的占比大幅下滑。這可能表明那些變動正在產生作用。

監管部門特別擔心悉尼房市。CoreLogic RPData的數據顯示，投資者在當地房貸中的占比處於新高位，房價在截至6月的1年裡狂漲了16.2%。

AFG的總經理麥基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投資者貸款的跌勢持續下去，應當能幫助緩解悉尼房市過熱方面的擔憂。

部分經濟師相信澳儲行（RBA）可能更傾向於通過降低官方利率來控制投資者的貸款。

7月7日維持2%的利率不變後，澳儲行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）聲稱央行正與其它監管部門一同評估並控制房市可能帶來的風險。

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你絕對應該投資澳洲商業房產的五大理由

當澳洲房產投資者考慮從住房房產轉向商業房地產時，都會問同樣的問題。商業房產投資者顧問克裡斯朗（Chris Lang）列出了以下很有說服力的五大理由。

商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

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理由一：租戶的租期更長

多數情況下，住房租客的租期按月計算，也許是6個月，幸運的話也許是一年。

而商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

理由二：房東擁有更大的控制權

當住房租戶想在租約到期之前離開，他們只需要找到一個合適的替代租客，然後將租約轉過去即可。從那時起，由新租客負責租金及履行租約的剩余期限。

而商業租戶從事著經營活動，他們出售所經營的業務時，也需要房東同意他們的租約。

真正的區別在於，如果新商業租戶在支付租金上違約，房東還可向前商戶追討，因為商業租約屬商業合同，由法律規定強制執行。

理由三：不需要額外的支出

通常情況下，住房房產可提供5％的毛租金回報。房東還需要支付市政費和稅金、保險、維修等，到年底算下來淨回報率約為2.5％至3％。

商業房產取決於其位置和類型，每年能有約5％至9％的淨租金回報。因為商業租戶在租金之外，還需要支付各種建築方面的支出，使房東獲得真正的淨租金回報。

理由四：商業租戶負責維護房產

如你所知，如果公寓房的廁所出現問題，租戶會要求房東找管工來維修。而商業租戶由他們自己迅速解決這類問題，以免影響他們的業務。

此外，商業租戶比較在意房產的整體外觀，房產在商業租戶的照顧下保持著最佳狀態。

因此，無論租約是否有要求，大多數商業租戶定期維修並重新粉刷房產，以保持一個良好的企業形像。

理由五：租金支付更有規律性

大多數出租住房由個人租用，因此，支付租金方式往往是現金、個人支票或直接轉款，往往不能定時。

而商業租戶正在運行一個企業，他們將每月的房租視為一種常規的費用。一般被設置為自動周期付款，也可以在期約中指定這種做法。

從底線上來看，住房投資者往往不得不面對不同的個人。而在適當的商業基礎上的商業投資者，可以開始享受與商業租戶更可預見的長期合作關系。

難道這聽起來不是一個更好的安排嗎？尤其是當你能夠購買一套兩臥室的公寓房，而同樣的價格可以購買一套小型辦公室的時候。

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股市大跌 預料中國香港樓價高位反覆

港股今曾急跌逾二千點，短期會對中國香港投資者造成心理影響，樓市觀望氣氛轉濃，料影響本月物業成交量，料較上月減少50%，物業代理首當其衝。但由於物業屬長線投資，部份對股市失望的投資者，或將轉投物業市場，不排除會引發棄股換樓潮。如股市跌勢持續，最壞影響至金融體系，屆時樓價亦少不免被波及。1

但於三辣招箝制下，物業市場欠缺炒風，亦沒有過度借貸，跳樓貨欠問，金融風暴極其量影響一手開價及二手業主叫價。即使引發樓價下跌，相信亦相當輕微。

中原地產聯席董事黃良升指出，希臘公投之後，市場憂慮希臘債務危機惡化，而且內地A股大跌，拖累本港股市向下。恆生指數(HSI)今日2015年7月8日收市報23,516.56點，與上週五7月3日的26,064.11點相比，三日累計下跌2,547.55點或9.8%。

本週恆指的調整幅度，比2011年及2008年的調整為少。2011年歐債危機期間，恆指由2011年4月的23,720.81點高位，下跌至2011年9月的17,592.41點，五個月累計跌幅25.8%。另外，2008年金融海嘯，恆指由2008年4月的25,755.35點，急跌至2009年2月的12,811.57點低位，十個月累計跌50.3%。

股市大跌，預期中國香港樓市觀望氣氛轉濃，成交減少，料樓價在高位反覆，不會轉勢向下。本港樓市健康發展，市場沒有過度炒賣，沒有過度借貸，沒有過度建設，所以樓價難以大跌。估計2015年7月的中原城市指數(CCI)約143點，料樓價將在140點上下反覆企穩。

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英鎊匯率走強 鼓勵海外投資

FXcompared公司日前發布了壹項研究，分析了驅動英鎊買家們海外投資的主要因素。其中英鎊匯率走強是當前的最主要因素，46％的受訪者都想借此機會在海外投資房地產。由於看好經濟前景和海外購房出租投資，23％的被訪者考慮在未來12至18個月購買海外物業。

“隨著歐元走弱，很多英鎊買家將獲得投資海外房產的前所未有的機遇。”FXcompared總經理丹尼爾．韋伯（Daniel Webber）說，“在接下來的12到18個月，我們可以看到住宅及商業房產的投資者將主要集中於歐洲主要國家，如西班牙、葡萄牙、意大利和法國。”

英鎊匯率走強 鼓勵海外投資

 

英國優質房產推薦

其它主要影響包括更容易獲得抵押貸款（22％）；20％的受訪者表示保守黨贏得大選是投資海外的重要因素；而約16％的人表示英國印花稅和房產稅的改革是主要因素；能夠提取養老金（14％）和海外有更好的按揭產品（12％）。

至於什麽樣的房產最令投資者感興趣，近兩成的人希望在同壹個地點投資多套房產，另外近兩成的人認為沿海地點提供最佳的投資回報。

好天氣仍是考慮海外投資的主要因素，48％的人認為生活方式是壹個主要賣點，42％的人覺得房產的交通需要便利，1/4的人專註於更大的房產，21％的人希望該地段有良好的增長前景。

新加坡第二季房地產拍賣數目大增但成交率極低

今年新加坡第二季的房地產拍賣單位比去年同期多了近一半至180個，不過買賣雙方的理想價格差距卻讓成交率只有3.9％，分析師預測，接下來新加坡房產市場上將會出現更多拍賣的單位。1點擊查看更多新加坡房產

房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）的報告指出，今年上半年在新加坡房產市場上公開拍賣的房地產單位總數同比增加39％或99個單位至355個，第二季的拍賣單位同比則增加了45％，其中71.7％是業主本身拍賣，28.3％是非業主拍賣。

萊坊董事兼拍賣部主管李秀萍指出，拍賣單位有所增加是因為在疲軟的房地產環境中，投資者持有資產的壓力越來越大，因此想通過拍賣的方式把資產脫手。

然而，雖然拍賣單位總數增加，但是第二季成交單位卻只有七個，成交率從今年第一季的6.3％下降至3.9％，其中被抵押權人抵押逼售（mortgage sale）的拍賣單位成交率從18.5％減少至9.5％。第二季拍賣交易總額也大幅下滑，從第一季的3580萬元減少72％至1000萬元。

李秀萍表示，6月學校假期是拍賣市場的傳統淡季。此外，買家的交易形式也有所改變，越來越多潛在買家趨向在拍賣結束後才通過安排私下交易，其他潛在買家則只會在看到所期待的價格出現時才出手，這些都是造成拍賣成交率減低的原因。

七個成功拍賣的單位當中，五個是住宅，其中一個是位於惹蘭柬埔寨路（Jalan Kemboja）的兩層樓排屋，以225萬的價格成交，其餘四個都是被抵押逼售的公寓單位。另外兩個成功拍賣的單位是兩座工業房地產，成交總額為320萬元。

拍賣工業房地產單位 比第一季增85.7％

第二季的新加坡房地產拍賣亮點在於工業房地產的拍賣單位比第一季增加了85.7％至39個單位，這是近兩年來第一次有超過30個工業資產在市場上拍賣，主要因為市場上的新工業房地產項目完工後，提高了工業空間的供應量，持有分層地契（strata-titled）工業空間的業主在租賃市場面對挑戰，難以理想回籌出租手上單位，拍賣便成了投資者出售工業房地產的另一個管道。

萊坊的報告也指出，小型住宅單位的拍賣在第二季出現增加的趨勢，一房和二房式單位環比增加28.6％至27個單位，鞋盒單位也繼去年第四季後再度捲土重來，有四個鞋盒單位拍賣，其中三個是抵押逼售。

李秀萍表示，市場上非有地住宅單位的空置率高達8.3％，小型單位的屋主越來越難維持以租金還貸，債權人於是把無法償還房貸的單位拍賣逼售以恢復貸款組合以減低風險。

在面對新住宅項目推出市場和疲弱租賃市場的雙重打擊下，她認為鞋盒單位將會成為投資者眼中更弱的房地產投資選擇。她並預測下半年房地產拍賣會熱起來，更多投資者會想要拍賣手上的資產，買家也會更積極出手，而被拍賣逼售單位預計在今年底會達到200個。

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2015珀斯房價上漲地區 新排名前10

最新數據顯示，澳洲珀斯有的外城區正轉變成新內城區。

2015珀斯房價上漲地區

據報導，周邊地區和一向受歧視的地區的房產，在現在的房產市場上不再疲弱。去年房價方面表現最佳的十大市區推動了很多健康性的市場競爭，從而有益其於房產市場站穩腳跟，Champion Lakes（冠軍湖）區、Balga（巴爾加）區、Kiara（琪拉雅）區和Maida Vale（梅達韋爾）區都赫然在列。

南部地區的Medina（麥地那）區躋身於前十名排行，Koondoola和Girrawheen也位列北部地區前十名。來自Kalamunda區LJ Hooker房產中介的威寧（Grant Winning）表示，Maida Vale因為位於山腳，因此這個區的房子都是可負擔得起的。

來自房地產公司Elders Southern Gateway的巴澤勒（Aaron Bazeley）說，Medina區鄰近Kwinana就業中心，一貫認為那裡有很少的居民住房。他說：「我們發現30萬澳元以上的房子就會在兩三週內售出。在Summerton路有一套房子在第一次展示房子時，就有十家來看房，結果在當天就出售了。

這套房子有三間臥室、一個浴室，佔地979平米，以37.5萬澳元售出。徹底改變了以前的名聲。越來越多的初始買家和投資者們對這些地區感興趣，他們似乎也被重視起來。從中得出的教訓是，要趁熱打鐵。

Bell Merenda房產中介的密任達（Lee Merenda）稱，Balga已經發生很大的變化，傳統的728平米的三塊佔地都被開發商搶購一空。他說:「負擔能力是推動增長的動力，還因為其距離市區的地理位置也是一個主要原因。」他接著說，「還有一些新的地區，例如Alkimos，距離市中心只有25公里。」

房價增長前10名的地區如下：（以1年房價中位置增長比例來算）

Perth（珀斯）-44.2%

West Leederville（利德維爾）-35.3%

Coolbinia-24.2%

Coolbellup（庫爾貝拉普）-19.6%

Joondanna-18.4%

Como（科莫）-15.9%

ChampionLakes（冠軍湖）-14.7%

Balga（巴爾加）-14.4%

Kiara（琪拉雅）-14.1%

MaidaVale（梅達韋爾）-13.8%

註：12個月內房產銷售低於10例的地區未包含在內。

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居外投資熱地系列——惠斯勒房產報告

惠斯勒（Whistler），為加拿大不列顛哥倫比亞省轄鎮之壹，位處溫哥華以北大概125公裏的太平洋海岸山脈中。惠斯勒是壹個度假地區，常住人口有大概9200人。每年到訪惠斯勒的遊人有大概二百萬人次，主要是為當地舉世聞名的高山滑雪和山地單車場地慕名而來。在過去十五年來，惠斯勒更多次被多份滑雪雜誌選為“北美最佳滑雪場地”之壹。惠斯勒於2010年冬季奧運會和2010年冬季殘奧會期間協辦部分賽事。

2015年上半年，強勁的銷售活動壹直主導著惠斯勒房地產市場。 有利的貨幣匯率、低利率水平、房產庫存量減少，以及國內外買家對加拿大房地產的強勁需求，在市場大部

分部門繼續支持價格上升的趨勢。隨著夏季有不同的節慶和活動，預計旺季將會吸引惠斯勒的常客和第壹次來到雪山探索的旅客，市場將保持強勁和活躍的勢頭。

惠斯勒於2010年冬季奧運會和2010年冬季殘奧會期間協辦部分賽事。

點擊查看惠斯勒房產

惠斯勒整體房產市場交投與壹年前同期相約，達到了預期的五年新高，交易的總價值和每筆交易的平均價值也雙雙上升。 總體而言，2015年至今惠斯勒的典型房產銷售交易額上漲了約11％。

上半年單戶住宅的需求壹直保持強烈，待修房和豪華住宅（200萬加元以上）特別受追捧。 市場內價值最高5％的物業經歷了自2010年之前以來最強勁的交易活動。惠斯勒的高端住宅壹般直接靠近滑雪場或者費爾蒙惠斯勒城堡高爾夫俱樂部（Fairmont Chateau Whistler Golf Club）。山谷湖畔的房產比較緊俏，而且在高端房產中價格最高。

  • 惠斯勒房產報告

介紹惠斯勒地區房產市場概況，房產交易買家來源，各類型房屋平均價、銷售量、銷售金額等，以及在惠斯勒買房的成本等，讓投資者對惠斯勒房產市場進行全面了解。

  • 惠斯勒主要街區

對惠斯勒地區熱點街區進行壹壹介紹，包括各街區的物業市場情況，社區概況等，讓投資能夠有更加直觀的投資體驗。

 

點擊下載完整的惠斯勒房市投資報告

 

 

 

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