Category: Finance News

新冠肺炎连锁影响：泰国开发为自救商宽限中国买家违约

撰文：索寒雪

几乎每一个泰国地产项目都有来自中国的购房者，然而，中国赴泰国收房的客户寥寥无几。

“我正在呼吁所有泰国开发商，不要对无法来收房的中国客户罚款。”泰国地产华人开发商、泰国诺亚房地产投资有限公司董事长刁刻佳在各种场合都和泰国的同行讨论这件事。此前，他已经组织公司将大批口罩寄回国内。

看着曼谷曾经繁华而今空置的街道和商场，泰国地产开发商已经默许了刁刻佳的倡议。

“我现在知道，还没有开发商对中国晚收房和交费的客户给予罚款。” 刁刻佳说，按照开发商的计算，由此产生的税款和利息将由他们自己承担，而在正常时期，一旦发生延迟交费和收房的情况，开放商对购房者是要进行首付款或者定金扣除处罚的。

“据我所知，泰国同行对中国疫情很理解。”刁刻佳说。

多数行业受影响

中国人身影的淡出，对泰国经济产生了明显的影响。泰国旅游局发布报告，到今年2月为止，2020年新年期间来自中国的游客相比去年直接减少了90%。

“各个行业都受到了影响，航空公司也在裁员。”刁刻佳在泰国生活了十几年，很少见到现在的景象——曾经繁华的商场，已经门可罗雀，很多人刻意戴起了口罩。

受新冠肺炎疫情影响，中国和泰国之间的航班大幅减少，随后韩国和日本的疫情也迅速发展，航班量同样大幅减少。

2月21日泰国皇雀航空宣布解雇了4名飞行员； 酷鸟航空停用了2架客机，并最终决定解雇 24名泰籍飞行员以及50名乘务员。

旅游业受到的影响首当其冲。“现在还是有一些中国人在泰国躲避疫情，但是路边的小商店里的当地人说，生意下降得厉害，因为游客少了很多。”身在泰国的徐先生正在带孩子上网课。

春节前，他动身带着全家去柬埔寨、越南、泰国旅游。由于疫情在国内的暴发，途径的东南亚国家，对徐先生一家的行程非常关注。“除非是几个月前提前预订的酒店和民宿还会接待中国人，当天临时订的酒店，已经不接待中国游客了。”

直到他离开了胡志明市的几天后，还收到了酒店的电子邮件，问徐先生一家是否来自武汉。

有一些预订的酒店，就直接回绝了徐先生的临时预订。“有时候，订了几次才订到房间。”

这个情况在泰国缓解很多。“从机场到商场、店铺，基本都有测体温的设备。”

根据2020年1月份的居外网中国买家询盘数据显示，泰国仍居第一。

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目前，泰国政府在疫情期间并没有采取过分限制中国游客的举措，落地签照常进行，中国游客疫情期间在泰国停留了规定的15天以后，还可以申请延长。

问询泰国签证者增长五倍

徐先生在泰国遇到了一位来自中国西部省份的大学老师，疫情刚刚暴发时，他们一家来到泰国，在泰国几天的时间内，他已经购买了中泰项目周边新开盘的地产项目。

徐先生也跃跃欲试，泰国的医疗保障在全球名列前茅，这个阶段对医疗和健康的敏感，让徐先生也加入到考察地产项目的队伍中。

2019年10月发布的《全球卫生安全指数》（GHS Index）中，泰国在195个国家里综合排名第六位。延伸阅读：【哪些投资移民目的地在全球健康安全指数上得分最高？】

泰国是中国以外首个发现新冠肺炎病例的国家，2019年，泰国接待中国游客达1100万人次。

刁刻佳表示，过去一个月，他调查询问到，大约有5000多名中国游客来到泰国，准备住到疫情结束，这些人还有长期居住的打算。

此外，泰国有一种精英签证，申请者所花费的费用在20万元左右，相当于往来泰国的长期签证。

“疫情暴发后，我们泰国公司接到泰国长期签证精英签的咨询比平时高出五倍，成交量也高出五倍。”延伸阅读：【中国人追捧泰国精英签证 2020目标人数超过1万大关】

刁刻佳开发的曼谷酒店，位于市中心拉玛九-辉煌核心商业圈，拥有永久产权。按照项目规划，有40%的房产将卖给中国客户。原计划，2020年2月是集中销售时间，但是很多客户都没有办法来泰国。

“中国客户普遍预约的时间在4月和5月之后，时间放缓了。” 刁刻佳说。

一般在泰国投资房产的人群“普遍是35岁至45岁之间”，刁刻佳说，“我们通常称他们为中产人群”。

从小户型到大户型

“中国人在曼谷购房大多倾向于价格每平方米2万~3万元人民币的中档公寓楼，小户型投资用来出租的占大部分。”居外IQI董事会执行主席乔治·奇米尔先生表示，“疫情以来也有不少买家转向大户型，以便将来可以带家人过去小住一段时间。位置一般在以中国大使馆和华为总部为核心的有新唐人街之称的曼谷新兴商圈，这个商圈正在迅速发展，将与传统的素琨逸、是隆商圈形成鼎足之势。”

据了解，2019年中国人在泰国购得的共管公寓（Condo） 约占全部外国买家的57%；占外国人购得的独立屋的6%。2019年，中国买家在泰国购房约花费18亿美元。“我们预计2020年曼谷将有15000套公寓单位会被中国买家买下。” 乔治·奇米尔表示。

泰国新建公寓项目Kensington，是曼谷素坤逸Theparak路上唯一的一个开发项目。该项目配有众多便利设施，采用了独一无二的英式设计，旁边就是Palm Island购物中心。一卧房型在居外网上售约¥82万起。点击查看房源详情

之前投资房产的中国客户，本应该面临收房和交款的境况，但受中泰航班减少、疫情影响等，无法及时抵达泰国。

“我现在知道，还没有开发商对中国晚收房和交费的客户罚款。”按照开发商的计算，由此产生的税款和利息将由他们自己承担，而在正常时期，一旦发生延迟交费和收房的情况，开放商对购房者是要进行首付款或者定金扣除处罚的。

 

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。



来源：中国经营报
责编：Zoe Chan

曼谷10万套新建商品房 等待中国买家

据泰国The Thaiger新闻网2月25日文章，曼谷的公寓市场正面临几十年来的最严峻挑战，因为其关键客源市场之一的客户们正闭门不出。随着中国投资者因新冠肺炎疫情顾虑等原因无法前往泰国，曼谷本迅猛增长且曾备受中国投资者青睐的楼市，料将面临一个黯淡的年份。

彭博经济学家预测，今年外国购房客将仅占泰国楼市成交量的10%，远低于两年前的20%。泰国房地产事务代理行AREA估计，以前中国买家在海外购房客中的占比最大，但如今他们受到旅行禁令和国内经济现状限制。

AREA的总裁鲍恩卓克察说，目前曼谷及周边地区有10万套已竣工的空置公寓。泰国央行正放宽房贷规定以鼓励本土买家。鲍恩卓克察说：“今年上半年来自外国人的需求或将消失，我们需要依赖本地买家，但这并非易事。”

泰国新建项目——Philo Ekkamai重新定义城市生活，地处曼谷最繁华的位置，轻轨BTS沿线，被餐厅丶商场丶国际学校和医院包围。拥有漂亮的房间，设施齐全的厨房。47平方米，2卧1卫，只售约¥82万起。点击查看房源详情

 

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来源：环球网
责编：Zoe Chan

英国欲对海外买家加征房产印花税 莫慌！只是“洒洒水”

对于瞄准英国房地产市场的投资者来说，可能又有一条坏消息将出炉。英国首相鲍里斯曾在12月的大选前许诺，执政后将对海外买家额外征收3%的印花税，而随着保守党的成功当选，针对海外买家印花税的上调基本成了定局。

根据英国媒体《每日电讯报》报道，英国新任财政大臣里希·苏纳克很可能将在今年3月11日发布的财政预算案上出台向海外投资者征收额外购房印花税的新政。

受此影响，近期英国房地产市场上很多投资者赶着在3月11日之前交换合同，以规避印花税的上涨。根据LonRes最新发布的数据，在过去的一个季度里，英国伦敦总价在500万英镑以上的豪宅交易量比去年同期飙升了78%。

事实上，早在2019年年初，英国政府税务海关总署就曾公布过一次海外买家征税草案细则，计划在原有的基础上，对在英国购置房产的外国买家增收1%的印花税。

根据当时的草案判定，海外买家的标准为购房前的1年时间内，在英国境内不足183天的外籍人士(非英国籍)。但值得一提的是，“海外买家”的身份不是不可变动的。根据文件条款，在买房后一年内，买家在英国境内的时间不少于183天，便可以在政府审核通过后，获得退还的额外1%印花税。

在财政预算案正式出台之前，无法准确判断此次印花税的具体标准，很难确定上涨幅度到底是1%还是3%，也有可能在两者之间。

不过，从事英国房产咨询多年的英国房产专家赵然认为，不管此项印花税是1%还是3%，影响都不大。“1-3%的税务浮动，要和期房投资阶段海外买家面对的利率浮动、房价上涨等因素结合起来看，从大面来讲，这个税务浮动对整个投资成本的影响是很有限的。”

在她长时间的从业过程之中，前前后后经历过包括前任首相特雷莎·梅上台、2016年英国房产二套房新印花税政策出台以及多年的脱欧变局等起起伏伏，但伦敦市场的价格其实没有特别大的变化。赵然相信，“这个政策的影响是比较有限的。”

相比3%的印花税而言，英国房产市场长期以来的稳定性及稀缺的各项资源才是吸引海外买家最重要的因素。莱坊此前一份报告指出，购买伦敦地产的海外买家之中，65%是出于投资及租金回报考量，33%是因为子女及其教育等问题购买，仅有2%的买家是考虑到自住需求。

点击查看英国在售优质房产

伴随着去年年底鲍里斯成功赢下大选，英国脱欧的政治不确定性一扫而空，在预期和信心逐渐逆转的情况下，被压抑的投资需求集中释放，大量买家纷纷下场。

英国大型房地产网站Rightmove公布的数据显示，在大选过后的一个月里，该网站接受到的买房问询数量较去年增长了15%，而房产销售量也同比增加了7.4%，2020年1月份的房产平均出价同比增长2.3%，为过去1年来的新高。

而且，长期来看，英国房地产市场供不应求的情势也很难在短期内被改变。莱坊大中华研究及咨询部主管纪言讯2月19日接受时代财经采访时表示，“根据莱坊内部数据预测，我们认为，英国未来五年内，平均楼价升幅将达到15%左右。”

英国房产周刊主编范慧勇也认为，长期来看，英国房产对于投资者的吸引力不会有所褪色，英国房地产市场的各种既有优势，比如世界顶尖的透明度，以及最关键的供需不足局面，不会因为加税而有所改变。“不管从安全性、保值和租金收益的角度来看，英国房产的表现都十分优异。”

基于相似的判断，近年来不少中资房企纷纷扩张海外业务，不少企业也选择进入英国市场开发项目，碧桂园、万科、保利、绿地、中渝置地、富力、鑫苑置业等房企均已开始涉及在伦敦的住宅开发。如富力在伦敦已有皇后广场、九榆树广场、沃克斯豪广场、九榆树一号等四个项目，中渝置地更是在大选前后频频买入英国资产。

沃克斯豪广场现正在居外网上待售，借着得天独厚的河滨地理位置丶方便的交通丶大规模重建，从其他开发项目中脱颖而出。1卧1卫房型，面积45平方米，房价约¥ 517万。点击图片查看详情

这些更多是瞄准中国内地购房者的项目，是否会受到海外买家印花税的不利影响？赵然认为，对于期房市场而言，开发商能够轻易给出3%的折扣让利，降低海外买家的心理负担。“整个项目是很多年的一个长期规划，牵扯到数亿的资金投入，像这种短期的税务调整对他们的长期规划不会有什么大影响。”

与此同时，纪言讯指出，实际上中资开发商在英国房地产市场影响力有限，而近年来越来越多的中国内地购房者在海外置业的时也不再专注于中资开发商，有更多的能力深入了解当地市场，选择更具实力的本地开发商，“与其说要警惕海外买家印花税带来的不良影响，不如说内房企更应该注意提升自身在当地市场的竞争力”。

 

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来源：时代财经
责编：Zoe Chan

澳洲唐人街如何发展成为亚洲文化中心？

从新移民的避风港到吸引众多游客的观光地点，唐人街现在已经成为了一座连接澳大利亚和亚洲的国际性桥梁。

唐人街存在于澳大利亚的多个州和领地，在世界级大都会城市更是常见。唐人街具有鲜明的中国文化特色，而且与中国保持着紧密的关系。澳大利亚现有的多条大型唐人街都是从规模较小的华人聚居地发展而来的。这些华人聚居地存在已久，其历史可以追溯到19世纪。在淘金热（19世纪50年代）期间，澳大利亚首次迎来了一波波数量众多的中国移民。近年来，唐人街已经扩大到泰国、韩国、印度和越南等其他亚洲国家的社区内。

澳大利亚的唐人街位于何处？

澳大利亚有三条主要的唐人街，它们分别位于悉尼、墨尔本和阿德莱德，而且都靠近市中心或处于市中心。唐人街因拥有种类繁杂的餐馆、商店和深夜小吃摊而闻名，而且已经成为了许多游客眼中的“必去观光地点”。

1. 悉尼 最大的唐人街

悉尼唐人街是澳大利亚规模最大的唐人街，并以其独特的东方建筑、街灯和牌坊而闻名。近年来，这片中国主题城市保护区的空间持续扩大，人气也有所提升。如今，它已成为展现亚澳城市现代特色、培养消费文化的强大动力来源。

这条唐人街起源于20世纪20年代，最初只是干草市场迪克森街（Dixon Street）上的一个木材堆场。1901年，政府实施白澳政策时，华人团体和企业开始在此处定居，并在附近的海伊街（Hay Street）出售农产品，同时开设商店、餐馆和住旅店以满足华人社区的相关需求。

上世纪70年代，白澳政策被废除后，唐人街迅速转变为多元文化标志区域兼旅游胜地。迪克森街两端都竖起了牌坊，街角则摆上了灯笼、宝塔和石狮子等装饰。

游客大量涌入后，更多来自泰国、印度尼西亚、韩国和台湾等亚洲国家或地区的移民和学生也纷纷选择在该地区定居并创业。因此，唐人街的范围很快就扩展到迪克森街以外，并延伸至更广阔的干草市场区以及更远处。

每周五下午4点起，迪克森街沿线的唐人街大道就变成了一个充满活力的夜市，有多位摊贩在此出售亚洲街头小吃、甜点和礼品。人们可以在唐人街度过一个普通的夜晚：在日本小菜餐厅享用晚餐，然后再品尝用液氮制成的海南咖啡风味意式冰淇淋。

唐人街的人口出现显著的增长后，世界广场（World Square）和市场城（Market City）等高层公寓楼拔地而起，许多留学生也变成了唐人街的主要居民。

悉尼唐人街的房地产

悉尼唐人街已变为房地产服务中心及当地最受本土和海外中国买家欢迎的房地产投资目的地之一。对众多中国移民而言，唐人街还是重要的居住空间。

悉尼市的《2019年发展能力研究报告》显示，容纳能力最强、开发项目最多的三个区域分别为中央商务区和海港区、唐人街和中央商务区南侧，以及绿色广场和城市南部村庄。村庄区域的主要建筑为高层办公楼和住宅楼，而未来的开发项目将不断引入更多新住宅和非住宅楼层空间。

以下是居外网根据中国买家咨询悉尼房产的情况所整理的一些数据：

住宅单元的价格范围：

  • 50万美元-75万美元（利率为30%）
  • 25万美元-50万美元（利率为27.1%）
  • 5万美元-25万美元（利率为13.9%）

物业类型：设有1至4间卧室的住宅单元最受欢迎。

2. 墨尔本 最古老的唐人街

即使明亮的霓虹灯和悬挂的灯笼还不够醒目，带着金顶的大门也必定会让你马上认出这条唐人街。墨尔本唐人街是当地的华人社区中心。这里不仅是全西方国家历史最悠久的华人聚居地，也是南半球最古老的唐人街之一。墨尔本的唐人街从小伯克街（Little Bourke Stree）一直延伸到朗斯代尔街（Lonsdale Street），里面有多家酒吧、咖啡馆和餐厅。

在维多利亚州发现的金矿吸引了许多中国移民，他们定居于小伯克街，并建立了多家为淘金者服务的商铺。

在19世纪，曾经遍布大街小巷的会所和旅店现在已经被形形色色的纪念品商店、中药店和餐馆所取代。其中，各式各样的餐馆可以为游客提供具有不同亚洲国家特色的美味佳肴。每个月的第三个星期五，墨尔本唐人街都会举办夜市活动。到了那个时候。赫夫南巷（Heffernan Lane）内各处都会设立临时的摊位。从饺子到纪念品，你在这里可以买到各种各样的商品。

墨尔本中央商务区的房地产

居住在墨尔本中央商务区的13万多居民中，有大多数人的年龄在15岁至34岁之间，而且生活在单人或者无子女的夫妇双人家庭中。人口普查数据显示，该地区居住着大量的学生（包括国内和国际学生）。来自中国和印度的移民贡献了32%的总人口增长。因此，墨尔本中央商务区的房地产开发活动比大都市地区的其他区域都要频繁，其中有大多数开发项目包含住房密度较高的高层公寓楼。

 

以下是居外网根据中国买家咨询墨尔本房产的情况所整理的一些数据：

住宅单元的价格范围：

  • 50万美元-75万美元（利率为17.8%）
  • 25万美元-50万美元（利率为67.2%）
  • 5万美元-25万美元（利率为3.9%）

物业类型：设有1至4间卧室的住宅单元最受欢迎。

3. 阿德莱德 规模适中、繁荣发展的唐人街

阿德莱德有唐人街吗？有的。阿德莱德的唐人街坐落于蒙塔街道（Moonta Street）上的阿德莱德中央市场区内，其两侧分别为高格街（Gouger Street）和格罗特街（Grote Street）。尽管与悉尼和墨尔本的唐人街相比，阿德莱德的唐人街显得规模较小，但这片繁华的区域为这座城市带来了另一片天地，还为游客提供了美味的食物和令人着迷的文化体验。

1847年，十几名中国劳工的首批移民从新加坡来到了阿德莱德并担任契约牧羊人。许多中国人在南澳大利亚的港口城镇下船，然后走陆路前往维多利亚州的金矿区。

上世纪70年代，白澳政策被废除后，阿德莱德的唐人街开始繁荣发展。越南移民也从那时开始大量涌入。菜农在中央市场销售各类农产品，亚洲食品店和咖啡馆也纷纷涌现于该地区。

和悉尼的唐人街一样，阿德莱德的唐人街也在蒙塔街对面的入口立起了牌坊——一种传统的中国拱门装饰，向前来此地的游客表示欢迎。每个入口都由中国政府捐赠的中国石狮雕像把守着。北侧的牌坊标志上写着“唐人街”，南侧的牌坊则写着“中华门”。

这条位于阿德莱德市中心的唐人街设有令人印象深刻的大门、红灯笼、宝塔式屋顶、迷宫般的东方式街道和好评如潮的餐厅和商店。它不仅显露了亚洲的独特风情，还体现了阿德莱德多元文化社区的包容性。

阿德莱德中央商务区的房地产

阿德莱德吸引着那些更适应城市快速节奏而非郊区广阔空间的单身人士。大多数在中央商务区生活的本地人都是注重城市生活便利性的年轻学生和职业人士。各种各样的独立住宅和公寓会让这些对城市了如指掌的年轻居民获得宛如在家般轻松自在的生活体验。

 

以下是居外网根据中国买家咨询阿德莱德房产的情况所整理的一些数据：

住宅单元的价格范围：

  • 50万美元-75万美元（利率为35.3%）
  • 25万美元-50万美元（利率为34.8%）
  • 5万美元-25万美元（利率为8.6%）
  • 2万美元-5万美元（利率为14.4%）

物业类型：设有1至3间卧室的住宅单元最受欢迎。

如今的唐人街

随着游客不断涌入，除了中国移民外，有越来越多来自其他亚洲国家的移民也来到了澳大利亚的唐人街。因此，澳大利亚唐人街的文化多样性和跨国性也有所提升，同时融入了许多亚洲文化元素。

这些变化不仅加强了亚洲和澳大利亚之间的经济联系，还创造了一个繁荣的超本地化经济体系。大多数唐人街商铺（包括餐馆、饮料店和时装品牌店）都是小型企业，它们从亚洲城市的潮流中汲取了灵感。这样的交流使唐人街成为了连接澳大利亚和亚洲国家的桥梁。

50000+套澳洲真实房源

中国人在澳洲买房问得最多的问题

 

 

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居外投资报告：马来西亚（九）中国买家带来的经济效益

2018年，中国大陆买家购买的马来西亚住宅总价值为84亿林吉特（约合20亿美元），约占总销售额的12.1%。

在中国大陆买家的强劲需求推动下，马来西亚启动了总价超过43亿林吉特（约合10亿美元）的新房产开发项目。

中国大陆买家的置业需求也直接支持了当地就业市场 ——超过37800名马来西亚当地民众及外籍工人参与了新房产项目的建设。

新房产开发项目对经济具有显著的“拉动”效应，因为这些投资会逐步扩展到零售、酒店、制造业、银行、保险和交通等其他行业。因此，中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响还将持续扩大。

住宅交易额

据居外网估计，2018年中国大陆买家购买了价值超过84亿林吉特（约20亿美元）的马来西亚住宅物业。

马来西亚政府数据显示，2018年其住宅物业的交易总额为688亿林吉特（合165亿美元）。因此，按交易总额计算，中国大陆买家贡献了交易总量的12.1%。

与交易额相比，中国大陆买家完成的交易笔数在总交易笔数中所占的比例可能要小得多——这是因为当地市场的平均成交价格远低于中国及其他外国买家支付的平均价格。

根据《2020年预算方案》，马来西亚政府将实施一项新的促销措施——降低积压房产的价格门槛。即便外国买家的购房价格门槛降至60万林吉特（约14.5万美元），仍然显著高于马来西亚的整体高层公寓的均价。

因此，虽然2018年中国大陆买家购房的交易总额占整体的12.1%（约20亿美元），但从交易笔数来看，远低于12%。对当地建筑业的贡献2018年，马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特（合348亿美元），其中住宅项目约占24.2%，即352亿林吉特（合84亿美元）。 

对当地建筑业的贡献

2018年，马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特（合348亿美元），其中住宅项目约占24.2%，即352亿林吉特（合84亿美元）。

通常，中国买家更喜欢新建住宅，而不是二手房或转售房产。过去五年内，据居外网数据显示，中国买家查询次数最多的就是新建住宅——居外网月度活跃用户数量超过330万，其数据展示了中国买家的置业偏好。其他渠道的观察结果同样确认了这一点。

2018年，马来西亚已建成的住宅物业总值再次达到352亿林吉特（约84亿美元），同期中国大陆买家的购房交易总额占12.1%。因此，在352亿林吉特已完工项目中，至少12.1%（相当于43亿林吉特，约10亿美元）可以看作是由中国买家购房需求而催生的，实际的份额极有可能更高。

对当地就业的贡献

马来西亚正面临青年就业危机，在年龄15-24岁的马来西亚青年中，有11.2%的人找不到工作。与此同时，同为东盟国家的泰国失业率却仅有3.54%，与马来西亚形成了鲜明的对比。

据我们了解，通常建筑行业的许多工人都是外来人口，但对马来西亚的劳动人口来说，仍然是一个理想的就业领域——对于熟练技术工人、管理人员和其他从事高价值工作的群体来说更是如此。2018年，建筑业的总产值占马来西亚国内生产总值（GDP）的10%，并吸收了10.2%的本地劳动力。2019年第二季度，马来西亚新创造就业岗位的20.8%都来自建筑业。 8 数据显示，2018年马来西亚的国内生产总值为14469亿林吉特，而建筑业创造的产值为1455亿林吉特。

对马来西亚经济来说，任何可以显著提升已完工建筑项目价值，增加有偿就业人数的因素都极为重要。考虑到在过去三年半的时间里，当地住宅项目的开工数一直在下降，因此，上述结论显得格外合理。

2019年上半年，马来西亚竣工的住宅数量骤降了33.0%，从上年同期的40710套减至27281套。同期，开工住宅数量从59589套缩减为47413套，下降了20.4%；拟新建住宅从55548套减至36727套，降幅达33.9%。 

为了计算中国大陆买家购房需求对马来西亚建筑行业就业岗位的贡献，我们以当地建筑领域就业的总人数129.2万为基础进行统计。假设，建设住宅的就业人数在整个建筑行业就业总数中所占的比例，与已完工住宅在所有完工项目的价值比例一致（24.2%），则可以推算出，大约有312,664名马来西亚人参与了住宅建设。

考虑到中国大陆买家购买的住宅总价占交易量的 12.1%，因此，我们可得出这样的结论：中国买家的购房需求为当地创建了超过3.78万个就业岗位！

对经济增长的综合贡献

住宅建设对经济发展具有显著的拉动作用（倍增效应），因为房产领域的投资会扩散到其他经济领域，类似零售、制造、金融、保险和交通运输等其他行业。

在其他国家，住宅投资对经济拉动的倍增效益通常可以达到4倍，即每投资1林吉特的资金可以增加相当于4林吉特的经济效益。然而，我们在马来西亚尚未发现任何建筑行业投资对当地经济拉动效益的研究和资料。因此，我们无法对中国大陆买家在马来西亚购房投资对当地经济的积极影响进行有效的评估。

出于这一原因，虽然中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响可能比这份报告的估计值高出数倍，但我们目前不会草率地估算总体影响。

 

 

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东京哪些地区对中国买家最具吸引力？

在多种因素的推动下，东京房地产在过去几年内出现了反弹。这些因素包括：即将召开的东京奥运会，来自日本国境内外、迁入日本首都的移民，以及处于历史低点的利率。

对于有意在东京进行投资的中国买家来说，其可选择的投资方案多种多样。我们对吸引中国买家的领域以及原因进行了调查，并得出了一些结论。

地段，地段，地段！

在购买任何房产时，流动性和便利性都是人们考虑的关键因素，在日本购买房产时尤其如此，因为许多日本城市都非常重视步行环境和公共交通设施。

在日本，列车是最受欢迎、最基本的出行方式之一，因此大多数当地人都更喜欢住在离附近列车站不远的地方，其中步行时间仅为10分钟或更短的地段格外抢手。列车构成了大多数日本城市的生命线，而且充当了连接人们工作、生活和娱乐场所的重要纽带。

在日本首都兼世界最大城市之一——东京，列车具有特殊的意义。东京有几个列车站规模庞大，有时人们甚至会觉得这些列车站本身就像一座座城市。无论其大小如何，每个站点在支持附近社区时都会展现其独特的风格。此外，列车站附近的区域通常都会配备医疗设施、餐饮店、便利店和超市。

因此，列车站附近的便利区域很受日本人欢迎，这反过来又为当地的房地产增添了一大优势：在非自用的情况下，业主可以轻易地出售或出租这些房产，或者提高租金。

山手铁路环线

日本铁路（JR）山手铁路环线包含29个车站。它环绕着东京市中心，是通勤者出行的关键路线。东京辖区由23个特别区（23W）组成，其中5大中心区（5CW，即新宿，涩谷，港区，千代田和中央区）不是完全位于这条环线所划出的范围内（被视为东京市中心），就是有部分边缘区域位于环线外侧。

出于上述原因，山手铁路环线内部或其附近地区受到了大多数日本投资者和外国投资者的青睐。这些地段可以为东京居民提供极大的便利，而且声名远扬，因此人们普遍认为这些地段的房产入住率可以达到东京最高水平。

5CW房产的平均租金收入也相当可观，比另外18个特别区高了18.1%。此外，日本国土交通省的数据显示，5CW地区的地价在全日本位居前列，在过去几年内还出现了明显的上涨。

希望房地产可以长期升值的投资者，尤其是计划在未来几年内进行多次重新开发的投资者可以优先考虑投资5CW的房地产。

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郊区

有多篇媒体报导称，中国买家在日本郊区——东京郊区或附近的县（千叶、神奈川、埼玉等地）郊区购买了多处物业。从这些郊区出发，人们乘列车前往东京市中心时大约需要花费1至1.5小时的时间。

郊区可以提供较大的空间（甚至附带花园和免费停车位），而且价格远低于东京市中心的房产。在某些情况下，山手铁路环线以外地区的优质房地产可以实现5%至7%的税后投资回报率——比市中心房地产的回报率高一倍，因为这里的土地要便宜得多。

物业类型

正如各国举办大型体育赛事时所常做的那样，东京在筹备2020年奥运会的过程中一直在进行城市再开发项目，试图满足新增加的房地产需求。

为了迎合东京越来越多的国内亿万富翁以及国际高净值买家的偏好，许多新建成的豪华高端楼盘已经纷纷进入市场。近期，高价公寓的价格可能在9.1万美元/平方米至3.6万美元/平方米之间变动，其具体售价取决于面积大小。

二手住宅市场可能对中产阶级的买家更具吸引力，而这类物业的需求也在提升。翻新二手房的吸引力尤其大，因为它们在保持资产价值的同时为买家省去了室内装修的额外费用。出于安全考虑，人们还倾向于选择位于二层或更高楼层的房产。居外网表示，价格在23.8万美元和24万美元之间的物业收到了最多的询价。

居外网上出售的日本东京市台东区的房产，建筑面积39平方米，房价约¥ 182万。点击图片查看房源详情

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学、移民或房产投资的机会。


责编：Zoe Chan

居外投资报告：马来西亚（七）热点城市/区域——柔佛

马来西亚半岛最南端的一个州，下辖10个县，隔着柔佛海峡与新加坡相望。该州主要的经济活动为服务业、制造业和农业。因其靠近新加坡的独特地理位置，本地和新加坡投资者的置业需求都很高，给当地的房地产发展带来了强大的支持。

2006年，马来西亚政府在依斯干达地区（Iskandar）启动了一项大型区域性经济发展计划，命名为马来西亚依斯干达（Iskandar Malaysia，简称IM）。这是马来西亚政府吸引外国投资的重大举措，整个特区面积2217平方公里，相当于2.5个新加坡，拥有机场和港口等物流设施，驱车到新加坡只需要50分钟。

柔佛州首府新山市（Johor Bahru）就在依斯干达地区。当地的捷运 RTS-MRT将在2022年开启，使得往返新加坡来回更加方便。这里发展前景未来吸引了越来越多的大公司和外国人来投资。由于距离近，房价上又比本国低不少，因此新加坡人是在新山投资的最大外国人群体。中国内地的买家则是新山第二大投资客。比如在金海湾（Danga bay），一个25公里的海滨长廊地带，来自中国内地的知名开发商碧桂园就建造了一个一万套公寓的住宅项目。

同时，不少市场人士认为，巴西古丹（Pasir Gudang）也会在未来成为新山热门的投资地点。其中一个重要原因是该地区正在进行如火如荼的基础设施建设，因而越来越受到投资客的关注。未来几年，这里会涌现出大量的工作机会，其中一个叫做“旗舰A”（Flagship A）的项目会提升当地房产投资的需求。另外，以增加新山西部的工作机会和提高生活品质为目的RAPID计划也将引入大量的投资。这个项目的溢出效应将会带动巴西古丹的发展。

 

 

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疫情下中国买家暂离场 东南亚“淘金热”能否继续？

“过了快两周，疫情还未结束，今天决定买打印机工作用以及给小家伙打作业纸，正式从游击战转为阵地战了。”2月14日刘凡（化名）在微信上发了一条朋友圈。在深圳从事印刷生意的他，以往每年春节全家人都会飞去日本滑雪，但一场疫情打乱了他们的计划，临时决定飞去泰国。

2月3日，他带着太太、5岁的儿子以及菲佣飞往泰国曼谷，“之前传言高温有助于缓解疫情，因此我们选择去泰国度假避疫情，但目前疫情尚未结束，儿子学校的开学日期也一再延迟，我们打算到3月10日再回香港。”他向记者表示。尽管不懂泰语，但全家人在泰国的假期生活依然十分惬意。他每天带儿子去会所游泳，陪妻子去商场购物。为了不影响儿子的学业，他和妻子正开始为儿子在曼谷挑选一些短期的国际学校课程。

刘凡目前已在曼谷投资了三套总价约500万港元的小公寓，两套30平米的小户型，一套60平米的中型单位。“和内地一线城市如深圳相比，泰国住宅在装修、用料方面更考究，虽然曼谷房价的涨幅可能不如内地，但出租回报率还是比较乐观的。这次的疫情让大家更加意识到分散投资的重要性，不要将鸡蛋放在一个篮子里。”他总结道。

近10年以来每年曼谷的房价保持5%-10%的涨幅，市中心的住宅租金净回报率约为4%。在曼谷小住的这段期间，让刘凡更加坚定了在泰国置业养老的计划，“泰国华人比较多，很容易形成生活圈。而且作为一个佛教国家，泰国社会的包容度较高，首都曼谷的生活节奏相比香港、深圳、东京等国际大都市，相对比较休闲。未来计划将小户型的公寓全部出售，换成更适合全家人一起生活的两户或者三房单位。”他说。

数据显示，今年1月24日至31日的中国春节期间，有14.3万名中国游客赴泰旅游，较去年同期减少了20万，降幅达58%，这对当地造成的经济损失达91.56亿泰铢（约20.42亿元）。

近年来，泰国已成中国旅客出境游的主要目的地之一，去年泰国接待了3900多万名旅客，其中近四分之一来自中国，每天往返于中国和泰国之间的航班超过220个。数据显示，旅游业贡献了泰国国内生产总值（GDP）的20%左右。

由于新冠肺炎疫情的爆发，投资者尤其是那些购买海外房产作为度假屋或者养老基金的投资者，更将当地的公共卫生基础设施和医疗医院因素纳入考察范围。泰国高性价比的医疗服务也吸引了众多的退休人士。美国约翰霍普金斯大学的研究显示，泰国的健康安全状况在全球195个国家与地区中排名第六，亚洲排名第一。

泰国公寓买家申请延期 蓄势待发？

对于东南亚最大房产经纪网络IQI泰国经纪人郭浩杰而言，疫情并没有改变她一如既往的忙碌生活。很多中国客户因疫情不能去泰国，她每天帮助已完成过户的客户去领房契、采买家电家具、安装窗帘，然后帮他们放租。“天天手上拎着一堆钥匙，身边跟着一堆工人，感觉自己既像包租婆，又像包工头，十八般武艺全能。”她在自己的朋友圈自嘲道。

郭浩杰2007年已经定居曼谷，并且举家移居泰国。在工作的间隙，热心的她四处在泰国搜罗口罩、洗手液等紧缺物资，托人带回内地。“本来有很多客户要过来办理交房手续的，但因为内地很多城市实施了封闭式管理出不了门，不得不延期。”她向记者透露，自己负责的一个项目至少有30个中国买家需要申请延期，“本来按照公司规定有些项目二月底如果客户没有完成尾款交付和过户手续，是要没收首付的，但现在鉴于疫情的情况，延期到五月。”

两年前，吉有家（深圳）信息有限技术公司创始人朱茂文移居泰国，在这里开始了自己的地产中介事业。“因为疫情的影响，春节期间过来看房的内地人少了一些，但是我们发现结构上发生了很大的改变，以前绝大多数都是以投资为目的，但现在很多都是自住需求的客户。此次泰国政府在中国游客的入境政策上以及对中国抗疫的支持，也让很多原来摇摆不定的客户决定在泰国投资。”

泰国卫生部疾控厅的数据显示，截至2月15日，泰国已确诊的新型冠状病毒感染病例为34例，其中14人已治愈。

朱茂文发现，曼谷街头喧闹一如既往，日常生活并未因疫情发生太大的改变，只是路上戴口罩的人多了起来。一些摊贩甚至贴出了中文标语，写着“请鼓励中国的兄弟姐妹，武汉加油”，招徕中国游客。

自疫情爆发以来，多个国家和地区对来自中国内地尤其是武汉的旅客实施入境限制。然而，泰国是为数不多仍然对中国旅客敞开大门的国家之一，目前没有限制中国任何地区的游客入境。泰国旅游和体育部长皮法特（Phiphat Ratchakitprakarn）曾公开表示：“泰国不应只为了朋友生病，就切断亲密联系。”哇集拉隆功国王和王后、泰国政府向中方捐赠了医疗物资，巴育总理录制视频，振臂高呼“中泰团结，一起加油”，刷屏了社交媒体。

至今，泰国仍继续对中国公民发放落地签证。中国驻泰国大使馆2月9日援引泰国移民局发布通知指出，此前针对因武汉、黄冈、鄂州机场关闭而滞留泰国的中国游客，泰国已免除滞留罚款。自2月9日起，该政策扩大至所有持旅游签证或旅游落地签证入境、因新型冠状病毒肺炎疫情影响而滞留在泰的中国公民。

朱茂文告诉记者，一对来自广西的夫妇，最近斥资100万泰铢（约22.4万元人民币）购买了十年的泰国精英签证，打算等疫情过去后就飞来曼谷看房。“丈夫是退休的大学教授，我前后联系了快有一年左右时间，之前他们也在考虑投资欧美，但这次疫情让他们感受到泰国政府和民间对中国旅客的善意，因此决定来泰国购房养老。”

精英签证是泰国政府为高资产净值人士所推出的签证。持精英签证可享受5年、10年、20年长期居留泰国的权利。另外还可享受多重VIP服务:专门快速入境通道、多次专人专车接送机、机场VIP休息室，泰国各地近200家高端酒店、高尔夫馆、SPA、餐厅的折扣或免费服务。

作为国际大都会，曼谷1100万长住人口中有超过300万的外籍人士。生活成本低廉让很多外派人士对曼谷趋之若鹜。然而，由于近年来公寓供应不断增加，曼谷楼市尤其是公寓住宅已经出现一定程度的降温。

为此，很多发展商已经放慢了推售新盘的速度，并将主力转移至单价在10万泰铢（约2.24万元人民币）以下的普通公寓市场。CBRE的统计数据显示，去年第四季度，曼谷共有11362个公寓新增供应，环比减少20%，其中55%的新公寓单价低于10万泰铢，整体售价在300万泰铢（约67.24万元人民币）以下。

然而，郭浩杰对于曼谷楼市的前景依然十分笃定，她认为在疫情过后会有一波爆发，“之前主要是以纯投资需求为主，主要投资一房公寓，但现在客户希望在海外购置一个家，对两房和大户型的需求增加。”

居外IQI泰国房产中国市场董事刁刻佳向记者表示，过去一个月约有5000多名中国内地人持旅游签证或落地签来泰国准备住到疫情结束，并有长期居留打算，“自1月23日以来，我们泰国公司接到泰国长期签证精英签证的咨询约110个，成交购买的有32位，比平时高出五倍左右的咨询量和成交量。”

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开发商错失柬埔寨黄金卖房季

对于柬埔寨开发商半岛资本的销售总监柳为而言，今年的新冠疫情让他有些措手不及。虽然人在柬埔寨金边，但他却一直密切关注着国内疫情的发展。“每年的春节都有很多的中国游客在柬埔寨旅游，也是我们房产销售的黄金期，以往我们春节期间通常要接待七八十组客户，但今年春节期间只接待了一两组客户，据我们了解，一些中资开发商的展厅基本都暂停了。”他向记者表示。

跟泰国一样，柬埔寨目前也没有限制中国任何地区的游客入境。柬埔寨首相洪森11日在出席当地一场活动时表示，新冠肺炎非常时期限制中国游客入境，禁止中国人住酒店，出租车拒载中国人，就是对中国人的歧视。不过，疫情仍影响了中国投资者前去当地投资楼市。

此前，自2011年起，金边的房地产市场进入上升周期，2018年至去年第二季度金边核心繁华地段的高端公寓的单价已经达到了每平米2500-3500美元。包括富力地产、雅居乐等多个中资地产商亦纷纷进军柬埔寨。

半岛资本参与开发的“滨江雅诗丹顿”位于金边湄公河边，这是一个38层的高端公寓项目，毗邻市政厅、高尔夫球场，预计于2022年年底交付。该项目配套无边泳池、空中花园、桑拿房、行政酒廊等多项豪华设施。

2015年，柬埔寨政府推出了“China Ready for Cambodia Tourism”政策吸引中国游客。去年上半年柬埔寨共接待中国游客129万人次，同比增长38.7%，占该国整体外国游客的比重近40%。中国游客的涌入，也带来了一大批来柬埔寨“淘金”的中国投资者。

2017年，柳为开始将工作重心转移至柬埔寨的房地产市场，亲身见证了当地楼市的起步。“相比其他海外市场，柬埔寨购置房产的总价门槛相对较低，在金边投资一个一房公寓的门槛只要50多万元。不过一些中高端住宅的单价大约为每平米2700美元，而核心地段的单价则动辄4000美元以上。国内投资者在这边购买的主要是一些最小户型的公寓，用来收租，目前的租金回报大约在8%，回报率高于内地一线城市。”

在春节期间，他陆续收到了七八组中国客户因出境限制而取消参加考察团的消息。根据他向记者提供的行程资料，这些三日两夜的考察团行程十分丰富，包括参观大皇宫、金边塔子山、SPA体验、购物等，以及考察上述的滨江雅诗丹顿项目，不含机票的价格仅为980元。

然而，刘凡在柬埔寨“淘金”经历却并不愉快。2019年4月，他与其他几个生意伙伴在柬埔寨的西哈努克港（下称“西港”）一口气投资了20多个临海的公寓，原本计划趁着西港的博彩业热潮，将这些公寓出租给当地博彩企业的高管。但是，去年8月，洪森政府颁布的一纸禁令，让他的如意算盘落空了。

去年8月18日，柬埔寨政府宣布整顿博彩业，即日起柬埔寨政府停止颁发各种形式的网络博彩牌照，全面整顿网络博彩业。此举对西港的博彩业带了沉重的打击，西港是柬埔寨最大的港口城市，近年来，许多中国投资者与开发商蜂拥而至，当地经济出现井喷式增长。截至2019年6月中资在西港约有50座兴建中的赌场和数十家酒店，这座城市一度被誉为“东南亚的澳门”。

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此前在博彩业爆炸式发展的情况下，也带动了当地的高端住宅和消费市场。“我发现当地的消费非常畸形，在餐厅吃顿饭可能要花费两三百美元，租个公寓则要花1000美元以上，完全与当地人的收入水平脱节。”刘凡说道。

事实上，这与仍处于起步阶段的地产中介行业密不可分。“目前柬埔寨的地产中介仍不发达，很多时候，房源的信息很难获得，因此租客往往要花费更多的金钱和精力来寻找合适的房源。对于购置房产收租的客人而言，他们需要做好心理准备，可能房子不一定能马上租出去。”柳为指出。

CBRE发布的一份报告指出，由于公寓大幅增加，柬埔寨高端住宅市场有可能趋于饱和，去年高端公寓的供应激增243%，而可负担公寓及中端价位的公寓供应亦同比分别增加100%、78%。

“我们已经付了30%的首付，现在还在和发展商沟通，希望能缩减投资公寓的数量，不打算再追加投资了，吃一堑长一智吧。“刘凡无奈地表示。

 

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来源：21世纪经济报道
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