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做生意講究市場定位，就是明確目標市場的位置，這是市場行銷的一門學科，是說產品或服務要找准有效市場，市場不對則推廣低效甚至無效。其實市場定位在生活中也無所不在，比如就業，要把自己擅長的跟就業市場需要的對接上，才能找到滿意的工作；比如社交，同文化背景、教育程度和收入水準相當的人交往，更容易成為朋友；比如房產投資，做對市場才能掙到錢，市場沒做對就很難掙到錢，不是投資什麼房產都能掙到錢的。

有一次我跟一個朋友探討起房產投資，這位朋友很早就開始投資房子了，在多倫多周邊開車2小時左右的小城市投資買了不少房產，但這些年她一直忽視了大多倫多的房地產市場，尤其是華人熱衷地區的房產。她把現金流看成重中之重，總是過分擔心風險，是一位典型的量入為出、謹小慎微的華人投資者。

我馬上表示了很大的反對意見：西人的一些房產投資理論未必適合我們華人。大多倫多地區華人越來越多，華人都喜歡買房子，而且華人的抗風險能力遠遠超過西人，華人熱衷區域的房地產市場遠比西人區域的抗跌。我朋友不以為然，看我張口閉口的“華人”、“西人”，居然說投資房產跟族裔沒有關係，她只認現金流。

我事後想起來，仍為朋友說出來的“投資房產跟族裔沒有關係”這句話感到很遺憾。投資房產就是做生意，做生意首先要瞭解市場，研究市場，看透市場，才能做好生意。我張口閉口誇華人，貶老外，絕沒有種族歧視的意思，這是就事論事，在商言商，分析市場。不分析好市場怎麼掙錢？族裔文化的不同導致了市場的的巨大差異，這才是商機！

中國人租房子住，心裏就是不舒服，絕沒有家的感覺，一定要住自己買的房子才踏實。尤其從中國來的投資移民，如果準備在加拿大長期待的話，甭管自己多有錢，花錢租房子住就認為是浪費錢，是把錢往水裏面扔，租人家房子住普遍焦躁不安，活的不自在，非得儘快買房不可，這就是我們華人的文化。華人極其偏執地喜歡買房，投資房地產的市場當然要朝這裏定位。

而做別的生意，例如開酒吧、開便利店之類的，如果選址在華人集中的社區，那是肯定要虧錢的，這就是市場分析的重要性。我還記得好多年前，接待了一位從國內剛過來的投資移民，在我幫他買房期間，他說希望在多倫多做點事，聽說做酒吧容易賺錢，就讓我幫他找個酒吧，他想買下來經營。這位客人畢竟剛來，人生地不熟的，語言又不通，就準備先找個十幾萬的小酒吧試試水，市中心的沒那麼便宜，我找到多倫多市區Dufferin街上面一個普通街區的小酒吧，帶了客人過去，酒吧老闆居然是個華人，我們就坐下來仔細聊起來。

問完客流量、營業額等問題後，我隨口想到個問題：“你這酒吧，顧客裏有多少華人？”。老闆回答“沒有”。我還以為聽錯了，補充一句“是華人顧客很少吧？”。老闆強調一下“不是很少，是根本沒有華人。這個酒吧經營幾年了，一個華人顧客也沒有”。我聽了，啞然失笑。

後來，我自己的朋友和客人中有好幾個開酒吧的，從他們那裏慢慢瞭解了這些小酒吧的奧妙。在我們華人眼裏，這些整天來小酒吧消費的，都是一群不折不扣的“敗家子”老外，本來沒掙多少工資，結果每月一大半錢都花在酒吧裏了。BeerStore1塊5一瓶能買到的啤酒，非要到酒吧花五、六塊錢去喝，而且這些人一去酒吧就待好幾個小時，非得喝好幾瓶，花了幾十塊錢才盡興。咱們華人哪有幹這麼傻事的？那不“有病”嗎？

最近有新聞報導，什麼加拿大人的債務負擔再度上升，有三分之一的家庭債務水準達到了他們可以承受的極限。還有加拿大一半以上的家庭沒有足夠的生活開支儲蓄，大約有30%加拿大人處於入不敷出的狀態，生活在“一張支票接下一張支票”的狀況下，即“月光族”，哪天薪水停發了就過不下去了。

其實這說的都是老外的情況，跟咱們華人根本沒關係，華人債務高了最多房貸高了（很多還都有房租收入在頂著，而且華人還房貸的能力遠超老外），老外欠債多是吃喝玩樂欠的債，那是天壤之別。這種新聞給華人聽了，很容易誤導他們的判斷，讓他們在借貸投資方面更加裹足不前。實際上加拿大華人的債務水準遠遠沒有達到他們可以承受的範圍，不是華人收入比老外高，是華人比老外節儉的多的多，華人都有強烈的儲蓄習慣，而且極其不願意欠錢，這是種族間巨大的文化差異。

在加拿大這樣一個多元種族多元文化的社會，如果不考慮種族文化的因素，僅僅片面理解這樣的新聞報導，據此誤判市場，或者不研究市場定位，不做對市場，就會錯過投資機會，或者投資不正確，捨本逐末，最終掙不到什麼錢。

如果由於生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸 款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房產尚有按揭貸款餘額，則需要小心處理，否則有可能計畫難以實現。下麵就換房過程中一些常見 的財務安排給大家介紹一下。

買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割 日 期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將 原有房產的按揭貸款餘額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

例如，A將房產出售給B，A還有按揭貸款餘額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我 們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房產在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現紕漏或延誤， 則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。

如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰 人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作為首付款用於買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活 中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。

如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要掛牌出售的房產，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大 多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房產“視作”出租用房，並派評估師評估租 金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。

例 如： 新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即 1800元;原按揭貸款和原房產其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入 12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小於42%，因此，符合銀行的貸款標準。如果不使用抵減 法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例為(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大於42%，因此不符合銀行貸款標準。消費者自 己很難搞清銀行的標準和計算方法，因此，在打算換房之前一定要諮詢清楚。每個銀行計算的方法和標準都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房 的消費者來說，財務上的安排更容易些。

如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不 足， 則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高於按揭貸款利 率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房產之後結餘較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項 下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

例如，原房產售價30萬，尚有貸款餘額18萬，買新房 首 付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月 20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房 屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款餘額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因為首付低 於20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額為房價的80%。

換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常 見 的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待， 銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。

本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先諮詢銀行，再動手操作。

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