Finance News – Page 45

希腊部分房產租金收入激增105%！

據《每日報》報道，在過去幾年時間裡，部分希腊業主的租金收入激增了105%，成為希腊房地產市場復蘇的受益者。也就是說，購房移民希腊的業主們都賺到了。

希腊房市緊俏，好房源稀缺

在希腊旅游勝地中，聖托裡尼的月租金最高，平均達到4000歐元/月，比2016年增長32%。

根據調查顯示，2016年6月-2018年6月間，安提帕羅斯島的房產租金升幅最大，短短兩年間業主的租金收入翻了一倍，漲幅達105%，租金平均860歐元/月。伯羅奔尼撒城市麥西尼的租金收入正增長了84%，平均460歐元/月。基西拉島房屋的租金收入增長了71%，平均為530歐元/月。

希腊銀行數據顯示，2019年上半年希腊的房產零售價格指數比2018年同期增長了3.1%，雅典地區上漲了4.9%，高於希腊的其他地區。希腊房產投資形勢良好。

居外網現有過千套在售希腊房源，點擊查看

最新調研數據，在過去的2018裡，希腊房產市場價格漲勢驚人。核心區域如雅典衛城、憲法廣場周邊，南部沿海，北部國際學校附近的房產增值達驚人的30%-50%，比雷埃夫斯港區域，以及核心區域周邊輻射的區域也有10%-20%的增值。

這就意味著拋開出租收益不算，去年在希腊購房的客戶就已經有了平均25%的收益。

這座令人贊嘆的希腊Attica宅邸坐擁面積達6,500平方米的大型地塊，周圍環境靜謐清幽，悅目娛心的壯麗海景盡收眼底。這座別墅共三層，其設計和建造均力求最高水准。房價約¥2,706萬。
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由於希腊的房市緊俏，好的房源越來越稀缺。投資人光靠等，已經很難等到心儀靠譜的房源機會了。這種情況下，投資人的眼光不妨兩手准備，在等待的同時，別錯過了葡萄牙的投資機會。

趕不上希腊，歐洲還有葡萄牙

根據葡萄牙統計局（Statistics Portugal）的數據顯示，2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房價增幅最高，其中Matosinhos的房價增長尤其強烈（9.8%）。但波爾圖的房價尚未達到很高的水平，而游客，學生及家庭的需求量依然很大，未來的增長勢頭顯而易見。波爾圖的短租市場將持續活躍，將不會讓投資者失望。

葡萄牙緊鄰大西洋，是進入歐洲的門戶，具有重要的戰略地位。坐擁歐盟成員國與歐洲申根國的雙重身份，申請葡萄牙移民是進入歐盟及申根國的最佳途徑之一。葡萄牙作為歐洲第一個推出正式移民法律的申根國，其購房投資移民項目審批速度快捷，一人申請，全家移民。

葡萄牙波爾圖的這套四居室別墅Vilar de Pinheiro設有戶外加熱泳池，采光極佳，它處於郁郁蔥蔥的綠化環境中，該住宅分為休閑區與生活區兩個獨立的區域，所有區域都配備了必要的設施。房價約¥526萬。
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投資移民葡萄牙，除了收獲“黃金居留許可簽證”，還可以得到廣闊的商業平台、子女優質歐洲教育機會、房產升值帶來的收益、歐盟福利以及健全的醫療保障，是歐洲極具性價比的購房移民項目。葡萄牙購房移民項目，也將成為搭乘“一帶一路”快車、把握歐洲經濟復興新機遇的重要途徑。

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來源：外聯出國
責編：Zoe Chan

物聯網如何影響泰國房地產市場｜居外專欄

泰國房地產行業和物聯網

房地產行業在任何國家都是公認的“黃金資產”和投資良選，即使是泰國也不例外。泰國房地產行業的增長達到了歷史新高。這主要得益於亞洲國家消費能力的增強。房地產市場競爭激烈，難以預測，且與旅游業密切相關，充滿著機遇和挑戰。

房地產市場競爭之激烈與殘酷已經成為了這一行業的代名詞。而物聯網將成為改變這場“游戲”的顛覆因素。革命性的物聯網技術能夠帶來先進的技術創新，加強物理世界的互聯互通。

泰國房地產市場及其發展的概況

未來泰國房地產市場將進入重要的緩和期，各部門的增長都將有所放緩，新一波房產項目將進入市場。

隨著地價攀升以及高級地段空地稀缺，地段罕見的高端房產部門競爭仍將十分激烈。但考慮到新的管制規定以及將於2020年生效的曼谷城市計劃，開發商們開始放緩腳步，重新審時度勢。

物聯網與泰國房地產之間的關鍵聯系

由於房地產行業高度依賴鋼筋水泥等原材料，因此物聯網似乎看似與之並沒有太大的聯系。但通過仔細分析，我們發現物聯網切實改變了房地產部門的運作。客戶的偏好正在發生變化，並影響著需求和交易的發展。在不久的未來，物聯網所發揮的作用將會越來越顯著。

技術領域的最新創新發展正推動著房地產行業的增長，泰國也不例外。房地產行業用於收集市場數據的設備和機制實現了顯著升級，助力房地產供應商制定更為智能的家庭和辦公系統解決方案，為客戶提供更好的服務。

泰國房地產的消費者行為出現顯著變化。千禧一代取代X世代成為了購買決策者。千禧一代被認為是泰國房地產的新生力量。他們推動了“買房出租”生活方式的發展，早早地涉足房地產行業的投資機會，並促進技術賦能服務在房地產行業的發展。

相比中國和西方國家，泰國的數據更為廉價，而且每個人的工作都離不開智能手機和網絡。因此，在泰國，物聯網的影響將更為明顯，並將顛覆房地產行業的發展。

物聯網如何為泰國房地產行業服務

物聯網促進房地產行業智能化發展

泰國的購房者們希望房地產供應商能夠為其日常家庭瑣事提供自動化的解決方案，從而使他們的生活更為便捷。例如，采暖通風與空調系統能夠感知住戶的最佳體感溫度，並基於住戶的日程安排在其回家前提前運作。這樣的解決方案有助於增強用戶體驗，推動高效家庭智能系統的建立，從而實現更好的經濟效益。

同樣，智能安保系統能夠在對日常家庭活動進行記錄和分析的基礎上，在偏離情況發生時，及時告知住戶，從而確保住房的高度安全性。

物聯網有助於顯著提高能源效率

能源分配是泰國十分關注的問題。物聯網在記錄各大系統的能源消耗模式上能夠發揮關鍵作用。在物聯網技術支持下，自動化的住房維修服務通過采集運行時間、停機時間和維修周期等數據，能夠幫助工程師追蹤電梯、采暖通風和空調系統、照明設備等設施的運作情況。

在分析技術、設備和傳感器的支持下，設施的運行模式將被記錄下來，在維修周期到來或出現不正常運行情況時，及時通知用戶進行維修，從而實現運行成本降低、運行更為順暢等切實效益。

物聯網有助於實現高效決策

隨著泰國零售市場的繁榮發展，追蹤客戶數據的需求越來越高。物聯網技術能夠清晰呈現客戶在哪些產品上花費的時間最多，商店的哪些部分擁有最高的客戶訪問量。細致掌握這些數據有助於零售商就商店的設計和貨物的庫存做出更高效的決策。

智能的工作環境也有利於制造商和倉庫管理商開展工作，幫助他們進一步掌握庫存、人員和機器性能狀態，全面監測供應鏈情況。

物聯網還對購房者產生影響。房地產商可以通過信標台技術向潛在買家推送通知。

物聯網是泰國房地產市場的發展趨勢

設備的互聯互通是充分發揮物聯網潛能的關鍵所在。互聯互通的實現建立在各大系統、設備和供應商的一體化基礎之上。

但這一過程存在侵犯用戶數據隱私的風險。因此可能導致住戶不願意使用物聯網解決方案。房地產行業必須制定明智的戰略，通過采取正確的舉措降低這一風險。

物聯網對房地產價值鏈的影響還有很大的潛能有待開發，因此需要大量的直接和間接投資。房地產行業的未來發展離不開物聯網，其運行方式將在物聯網作用下開展。

泰國房地產公司執行總監Marciano Birjmohun專欄全集

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居外看點：中國人在日本購房的需求因何急劇上升？

過去12個月來，中國人在日購買住宅房產的需求顯著增加。但促成這一增長的購房人群卻出乎意料。

在經歷數年的小幅波動後，2018年第三季度，中國購房者對日本房地產的咨詢需求大幅飆升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超過了1000%。

居外網數據顯示，這一增幅的出現得益於資本控制，近日本地區相對平價和較易管理房產的需求增加以及看漲東京房產價值的高漲市場情緒。雖然中國購房者的房產咨詢並不會完全轉化成實際交易，但其是購房需求增長的重要表現。

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高淨值人士並不是購買日本房產的主力人群

中國有全球最多的億萬富翁。但高淨值人士並不是推動日本住宅房地產市場發展的主力軍。

購房者最感興趣的房產類型為一居室房產。中國購房者咨詢的此類房產，其價格中位數為18萬美元（127萬人民幣）居外網上掛牌出售的大東京地區房產中，價格最低的房產是杉並區的一套一居室，價格為5.7萬美元（40萬人民幣）。

日本房市吸引全球最多資本

2017年初以來，在資本控制下，中國投資者開展高額海外投資的難度越來越大。

資本控制和國內市場現狀迫使中國投資者從美國、澳大利亞等高額投資市場退出。

部分中國投資者選擇出售此前在其他國家購買的房產，轉而投資日本房產。他們認為相比加利福尼亞或紐約的房產而言，日本相對平價的房產不僅價格更友好而且更容易管理。隨著東京房產價值日趨走高，接近歷史最高水平，投資東京房產看起來是一個不錯的選擇。

由於地區需求保持強勁且通脹率維持較低水平，東京房產價值有望保持增勢。

中國的公寓租金回報率僅為2.6%。中國傳統海外投資目的地——香港和新加坡的租金回報率也僅略高於中國。但東京卻高達5%。

盡管大部分西方投資者仍然認為日本房產價格偏高，但對中國投資者而言，這一價格卻很實惠。在上海或北京，100萬美元只能買到53平方米的高級住宅。房產中介萊坊國際數據顯示，在東京，100萬美元可以買到約76平方米的高級住宅，多出40%。

居外推薦日本在售房源：

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
著名的一流開發商：松下住宅施工設計
開放式大客廳，樓梯設計，高耐久性的鐵骨木造建築
土地面積100平方米、建築面積99平方米
永久產權、贈送高級家具
附近大型自然公園，生活設施齊全
售價6980萬日元（約445萬人民幣）
居外物業編號：48838721 點擊查看房源信息

日本生活方式吸引人

日本每年吸引800萬中國游客，這也有助於日本房地產投資的增長。很多中國人認為，日本的生活水平值得中國效仿。去日本旅游後，他們都愛上了這個國家，很多人甚至想在日本買房生活。盡管如此，77%的中國購房者是出於投資目的在日購房。

中國投資者對日本房地產需求的增加還受到兩個新現像的影響。中國人對滑雪的興趣日益濃厚。截至2022年北京冬季奧運會舉辦時，中國預計將擁有3億滑雪愛好者。而他們中的大部分人熱衷於在海外滑雪。

日本是他們的首選。

我們預計，到2025年，中國購房者對日本滑雪住宅房產的投資將從原來的空白增長到至少5%。為達到這一預期，居外網為中國用戶提供了更多的滑雪房產和相關數據，並與SnowOnly.com開展合作。

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10層樓的全新豪華建築，提供1、2、3臥室公寓和頂樓公寓，距離2017年世界滑雪獎投票選出的日本最佳滑雪勝地的滑雪纜車只有幾分鐘的路程。設有5星級水療、餐廳和娛樂設施。房價約¥798萬。
居外物業編號：41601201 點擊查看房源信息

通過投資獲得居留權

第二個新的現像中國投資者通過投資獲取居留權。中國企業家獲得日本居留簽證的數量多得令人驚訝。中國人可以通過在日本創業為自己及其家人換得長達至少4個月的居留簽證。

獲得居留簽證帶來的好處包括享受低至1%或2%的低利率按揭貸款。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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日本房地產投資的Arbitrage戰略｜居外專欄

房地產投資是否有必勝之法。經常在網上以及廣告當中看到使用【必勝法】作為口號的房地產商。我個人認為把【必勝】或【絕對賺錢】等作為宣傳口號的房地產公司是需要注意的。

不過，可以用吸取知識以及積攢經驗來大幅度增加房地產投資成功的可能性。房地產投資當中可以稱為有效的戰略之一就是Arbitrage戰略。

說到房地產投資，種類有單身公寓到一棟公寓·辦公樓·酒店等多種多樣。今天就講一下在房地產投資當中最普遍的單身公寓的投資。先讓我們吸收一下有關房地產投資的基本知識。

房地產投資有購買·運營·出售三個過程。很多的投資家認為購買一個投資用房地產就覺得投資已經完成。其實，到運營·出售過程結束之後才可以說一個投資完成。其中，出售的過程作為房地產投資出口戰略的重要點，什麼時候·以什麼價格·什麼形式出售會影響整個房地產投資效果。

虛擬貨幣或FX交易當中會常聽到Arbitrage，其實在房地產投資當中Arbitrage戰略也非常有用。想有效的利用Arbitrage戰略，首先要理解什麼是Arbitrage。

Arbitrage是什麼？

Arbitrage是指交易規則不一樣的交易市場當中利用同樣的商品或類似的商品的價差來獲取利益的交易。Arbitrage也可以稱作套利交易。

在國內外舉辦的說明會當中，我會經常給大家講有關Arbitrage(套利交易) 的歷史故事。在日本，江戶時代1公斤金子可以交換5公斤銀子。同時期，在歐洲1公斤金子可以交換15公斤的銀子。在這裡，先不要考慮運輸費等費用，只注重交換規則而試想的話可以得出以下結論。

從日本拿1公斤的金子移到歐洲換取15公斤的銀子

把15公斤的銀子拿到日本換取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到歐洲換取45公斤的銀子

再把45公斤的…

像這樣，利用規則不同的市場交易特性獲取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品當中，在房地產投資當中也非常的有效。

怎麼利用Arbitrage做房地產投資戰略

在單身公寓市場當中，可以按市場價格把交易市場分為以下幾種。

新建市場
中古市場
自住市場
投資市場（租賃用市場）

如上圖所表示，新建市場價格要高於中古市場價格。另外，自住市場價格要高於租賃用市場價格。在這裡新建的比中古價格高是容易理解。那自住為什麼會比租賃用高呢？相比投資物件流通時一般是由投資回報率決定，而在購買自住房地產時，則會考慮到妻子的喜好·小孩的學校·離老家近等，比起投資回報率更多的會去考慮主觀的感情因素。因此，一般在價格上自住的會比投資高20%左右。

那麼，具體在房地產投資上怎麼利用Arbitrage戰略呢？

上述當中，可以知道中古市場的投資物件價格應該是最低的。根據Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市場的投資物件轉換為新建的自住的物件的話理論上是可以出售最高的價格。不只是理論上，在實際的操作當中也積攢了很多成功經驗。

首先，購買投資物件（租賃用物件）在運營期間收取租金。等租賃人退租之後變為空室的話，利用全裝修，把中古投資市場轉換為新建自住的交易市場。

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當然，利用Arbitrage戰略時也要注意很多有關物件的特性以及價差空間等要素。

這次是介紹了有關於交易市場的Arbitrage戰略，下次將會給大家介紹有關於時間周期的Arbitrage戰略。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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倫敦高尚社區最新報告——東貝爾格萊維亞區｜居外專欄

編者按：倫敦，歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮，價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面，脫歐將有新的總設計師；一切逐漸塵埃落定之時，也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來，德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦，倫敦的高尚社區都有哪些呢？

這將是本系列中的第一篇，稍後會帶來海德公園等區域。

東貝爾格萊維亞區

位於倫敦最具標志性的地標之一 ——白金漢宮的西南部，有著像牙白色的宏偉廣場和壯觀的聯排別墅，貝爾格萊維亞（Belgravia）可以說是享譽世界的倫敦上流富人區。兩個世紀以來，這裡是倫敦，也是全世界最時尚的居住地之一。在這裡居住過的名人是來自政治，音樂和藝術領域的翹楚。

貝爾格萊維亞的東部（East Belgravia）是相對來說是一個有待深度開發的區域，這裡遠離Belgravia一些繁華地區的主要街道，避開繁忙的環境，提供同樣迷人而又安靜的桃源。

東貝爾格萊維亞每年平均售出不到150處房產，可見房源的稀少。貝爾格萊維亞東部地區的重大投資和開發將使該地的繁榮不遜色於貝爾格萊維亞的中心地帶。

☞歷史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor於19世紀20年代開發， Thomas Cubitt為建築設計師，Belgravia的名字來自英國柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建築物被列入英國國家遺產保護名單，其中18座屬於一級保護建築。

在20世紀初期，這裡曾有過將大量住宅改造成辦公樓的時期。如今，這些優雅的聯排別墅又經歷著翻新，被改建回全來的面貌，將成為倫敦最時尚的住宅項目之一。

☞生活方式

除了東貝爾格萊維亞的住宅開發項目外，高水准的基礎設施開發建設也在進行中，旨在打造享譽世界的休閑設施。著名的倫敦半島酒店，以及歐洲第一家Cleveland Clinic都坐落於此。一個名為Grosvenor Place的私人會所的建築許可也在申請中。

這裡的餐廳數量非常多，僅米其林星級餐廳就有六家，最著名的兩家餐廳有英國名廚Gordon Ramsay的’Petrus’，和Marcus Wareing的’Marcus’。當地的交通便利，距離倫敦最具代表性的公園步行即可到達，如海德公園，聖詹姆斯公園和綠色公園。

☞地理位置與價格優勢

✦位於東貝爾格萊維亞（East Belgravia）東側的物業可俯瞰42英畝的白金漢宮花園（Buckingham Palace Gardens），這個可以俯瞰女王家全景的地理位置在英國也是絕無僅有。

✦優質住宅物業的價格通常是指英國房產價格高度晉級前10%的房產，而身為高端住宅區的東貝爾格萊維亞的物業，其平均價格（每平方英尺）與其他主要住宅市場相同，因此使這裡的房產含金量更高，也有更多價格增長的機會。

✦東貝爾格萊維亞的優質物業的價格門檻目前僅為540萬英鎊，相比之下，切爾西為580萬英鎊，梅菲爾超過820萬英鎊，騎士橋超過1200萬英鎊。

✦作為世界上最受歡迎和吸引力的地區之一，Belgravia和East Belgravia的平均價格折扣也略低於鄰近的主要高端富人住宅區。

☞當地以及周邊可投資項目

自2010年以來，貝爾格萊維亞完成了11項開發計劃，其中只有6項正在籌備中。東貝爾格萊維亞開發新項目的機會更加稀缺。這意味著可投資項目的機會珍貴。

➤項目39 Headfort Place就是東貝爾格萊維亞區的一個難得的投資機會，以650萬英鎊的價格可以購買房產的永久產權，並可以不受國家文化遺產保護法的限制，改造現有房屋，著名建築公司 Adams Architecture將為該豪宅設計打造優雅而古典的豪宅外觀。

建築面積約為3,800平方英尺，新房超過六層，有電梯。這座豪宅提供三個接待/娛樂室，包括一個大客廳和家庭影院，廚房，和五間可以直接進入公共花園的套房。

➤距離東部不到一英裡的項目Buckingham Palace Quarter，作為聖詹姆斯區域復興的最後一項工程最近剛剛完工。六間豪華的公寓和一棟位於白金漢宮內的八居室豪宅位倫敦房價再添新高度，每平方英尺的價格超過5,000英鎊。

➤位於東南方的Victoria區也擁有非常搶手的項目。在過去十年中，投資超過22億英鎊，將維多利亞變成倫敦最前沿的社區之一，將優質住宅和高品質辦公空間與卓越的娛樂，餐館和零售奢侈品相結合。新的Crossrail車站的開發也將增強英國第二繁忙車站的連通性。

責任編輯：Adam Chen

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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昆士蘭內陸超大住宅地塊土地投資搶手機會｜居外精選

實力型選手，海外房地產投資者首選土地

土地投資，指的是借助城市或區域的發展前景所進行的不動產投資。目前，國內大型企業和高淨值人群偏愛投資海外土地，尤其偏愛經濟發達、社會制度完善、安全穩定、土地享有永久產權的發達國家。

事實上，海外房地產的價值70%來自於土地，而永久產權的土地因資源有限，隨著持續地開發則會愈加稀缺，進而增值。以澳大利亞黃金海岸為例，其土地價格3年內上漲了57%。可興建別墅的大地塊更是成為全澳最熱門、搶手的資源。

在2017-2018財年，昆士蘭州政府批准銷售的土地數量下降了30%。隨著該州可開發用地的減少，越來越多的人把注意力轉移到了昆士蘭州的內陸地區。與黃金海岸相比，那裡更容易尋找到性價比高的大地塊，且也有相當可觀的發展前景。

聚焦昆士蘭內陸城市圖文巴

圖文巴（Toowoomba）位於昆士蘭州東南部內陸山區，常住人口約12萬（約為黃金海岸常住人口的五分之一），是澳大利亞僅次於首都堪培拉的第二大內陸城市，往東距昆士蘭州首府布裡斯班約125公裡。

圖文巴是一座坐落在大分水嶺（Great Dividing Range）頂端的山城，整個城市依山而建，平均海拔約700米，城中道路連綿起伏，潔淨的街道、公園、花園和歷史悠久的建築讓這座城市彌漫著迷人的復古氣氛。

圖文巴安全融洽的環境、清新的山區空氣、美麗的自然風光和低消費水平，使其曾兩次被評為澳大利亞最適宜居住的城市。

圖文巴有著“花園之城”（Garden City）的美譽，擁有超過240個公共公園或花園；而每逢早春的九月的最後一周，城市內繁花盛開之時，更是會舉辦隆重的花卉嘉年華（Carnival of Flowers），吸引數以萬計的游客前去賞花攝影。

圖文巴經濟發展前景

從黃金海岸到陽光海岸，從布裡斯班和西到圖文巴——這個昆士蘭東南部的黃金三角，一直被認為提供了澳洲最好的中短期資本增長機會及理想的生活方式。

圖文巴地處華瑞高公路（Warrego）和新英格蘭公路的交叉口，交通極其便利。與布裡斯班之間約需90分鐘的車程，與黃金海岸和陽光海岸之間約需2小時的車程。

異常肥沃的農田使得圖文巴成為優質農產品生產商，農業生產總值居澳大利亞第二位。針對出口機遇相對欠缺的現狀,目前圖文巴正大力發展一些重大基礎設施項目，如2014年開始運營的威爾坎普機場（Wellcamp），改善公路、內陸鐵路和航空設施，激發農業出口的潛力。

圖文巴房地產發展前景

澳大利亞住房行業協會（HIA）2018年的報告顯示，澳洲每年需要建造超過23萬套住房才能滿足不斷膨脹的住房需求。此外，官方數據顯示，在過去的一年裡，新住房的建築審批總量減少了3.2%。持續增長的住房需求與不斷下降的住房供應之間的矛盾將更加突出，這將進一步推動澳洲地價、房價的上漲。

目前，距離圖文巴中央商務區17公裡，距離威爾坎普機場（Wellcamp Airport）28公裡的海菲爾德（Highfields），有一塊90公頃的住宅用地正在售賣中。該地塊已被劃入中低密度住宅區，可重新配置為738塊住宅用地。基礎設施完善——包括下水道、水、電氣和通信電纜，可以立即安裝使用。毋需多言，相信您也知道獲得住宅規劃許可的大型地塊在昆士蘭州將多麼搶手。稍有猶豫，您可能就會與這個投資機會失之交臂。

購買意向申請將於2019年7月10日截止。若您有興趣，請即至居外網官網https://www.juwai.com/48469051.htm或致電居外熱線400 041 7515詢盤。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Lindsay Southwell提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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2019多倫多商業地產回顧與投資展望｜居外專欄

進入到2019年，世界經濟添加了更多的不穩定因素，多倫多地產投資將放到哪裡，才能獲得更好的回報？在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整，依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年，預計公寓類住宅的開發，有望在眾多商業地產的投資門類中，成為一個持續而強勁的增長亮點。

1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年

在過去十年，加拿大公寓類住宅的開發，一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。

根據地產市場投資分析公司JLL的數據，2018年，多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年，卻遠低於國際通行慣例，房屋空置率在5％至10％的合理區間，仍然處在極低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計，由於供應緊張繼續推高租金，2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境，加上圍繞租金增長的樂觀情緒，促成了多戶型住宅價格的空前上漲。

就總體而言，2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟，9,289套，總額超過了23億加幣。

目前，大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套，並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。

而根據多倫多地產局的官方數據，大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550，000/套。可見在公寓開發領域，投資利潤空間相當豐厚。

2、投資展望：2019公寓開發前景精彩可期

根據JLL的統計，2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street，總額達$154,440,000，共572套公寓，每套均價$270,000。而建成後，預計平均每套單價最高的物業，則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road，共24套，總價$20,950,000，平均每套高達$872,917。

而就目前來看，在2019年，公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。

首先，公寓市場的供應尚不足以滿足需求。

根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據，從2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右，這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位（1.6%）。

而土地的緊張，以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管，也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。

由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論（Ease of doing business index），加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如，審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天，而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因，也導致市場供應不足的問題，不可能會在短期內改變。

著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論，在住宅、零售、工業，辦公室幾個主要的商業地產投資門類中，加拿大住宅的單位風險回報居於最高。

因此，對房屋基本需求的擴大，以及市場供應的不足，會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。

其次，加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。

由於美國和加拿大的經濟關系相當密切，美國處於50年來經濟發展最好的時期，2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%，而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%，這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。

目前，加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月，實現連續6個月的增長。而在今年四月，淨增崗位更是超過10萬，實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。

再者，大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。

今年5月，加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage（皇家地產）和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司，進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題，而在多倫多，這一比例為68%，居全國之最”。因此，多數受訪者表示，更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低，首付也較低，因此更符合購房者的條件。

另外，在同一項調查中，全國有48%的首次購房者表示，自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業，即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多，則達到了59%。因此，相比大面積，但較為偏遠的獨立屋，位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。

而且，此間針對首次購房者父母的調查信息，也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示，那些首次購房者的父母，其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋，並在2023年之前購買一套面積更小，價位更低的房產。這意味著在未來幾年，公寓市場，除了首次購房的年輕人外，很可能還將多出140萬的潛在買家。

最後，多倫多的建設，及安省的前景也有利於公寓開發。

目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前，已經有6個項目正處在設計和發展階段，另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。

這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路，以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期，這些項目在投資基建、促進經濟的同時，也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。

3、其他商業地產門類——土地，工業、零售及辦公室

相較公寓開發，在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半，和漲跌互現的現像。

根據多倫多地產局的官方數據，2019年第一季度的租賃市場，除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外，其他門類均有不小的提升。但在租金方面，只有工業用地上漲了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面，除了零售業之外，工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。

決定商業地產投資前景的因素，除了政府政策導向外，土地的供應量，人口遷移的走向，和與人口相匹配的交通配套設施，都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全國38.64%）的首府，不僅是最大的城市區（有642萬人），還有最大的機場，最多的高速路，最完善的交通網，再加上最多的新移民和人口流入，這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位，精通房地產專業的可靠人士，能為這種投資保駕護航，定能獲得更理想的回報。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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尋求豐厚回報和生活品質中國買家對日本房產興趣激增

由於買家開始尋求更豐厚的回報和“生活品質”，東京和大阪的房地產需求激增。居外網的數據顯示，一般中國買家傾向於在東京尋找小戶型的單臥室公寓。

今年年初，由於貿易戰繼續升級，而且中國政府開始實施更嚴格的資本管制政策，中國買家對美國房地產的需求開始下降，同時對日本房地產的興趣猛增。

中國頂級國際房地產網站居外網表示，在2019年的前三個月，中國買家對日本房地產的詢價量同比增長了13倍。另一方面，在同一時期內，中國買家對美國房地產的詢價量下降了27.5%，這說明他們對美國物業的興趣正在消退。

居外網稱，房地產投資仍然是詢價量提升的主要動力，但隨著日本逐漸放寬對中國游客和高管的移民規定，住宅買家也在持續增加。居外網公司總部設於上海和香港，其主要客戶為中國的家庭和個人投資者。

點擊查看居外網上的日本在售房源

“東京會成為下一個溫哥華嗎？有可能，但今年可能還不行，”居外網首席執行官羅雪欣女士說。溫哥華以其規模龐大的中國人口而聞名，來自香港的移民尤其多。自1997年香港移交給中國之後，有大批香港人移居溫哥華。“事實上，日本簽證政策放寬後對中國人產生了較大的吸引力，有越來越多的中國人正在參與日本的簽證項目。我們發現中國人的購房量和簽證申請量迅速增長，但增長的幅度還比不上過去五年內中國人在加拿大的購房量和簽證申請量。”

目前，日本的物業十分搶手，東京和大阪普通住宅區的房產也不例外。買家們正在尋找第二住宅或公寓來安置他們在日本留學的子女。一位經紀人表示，最常見的預算水平為20萬到60萬美元（約138.4萬至415.3萬元人民幣）之間。許多人還選擇出租房產。

中國買家對日本物業的詢價
（指數化的詢價次數，單位：1000）

總部位於大阪的房地產經紀公司水川（Mizukawa）曾報告：與去年同期相比，中國買家在1至3月的交易量增加了15%。“中國買家對日本房產日益增長的興趣源於對人民幣貶值的擔憂，以及對日本房產價值和經濟增長潛力的認知，”水川在報告中寫道。

另一家房地產經紀公司，世紀21中華物業有限公司稱，去年10月至12月期間，中國買家（包括來自香港和澳門的買家）在日本的購房交易筆數暴漲了60%。這家總部位於香港的房地產經紀公司表示，中國買家的投資額通常在5000萬日元和2億日元之間。

日本統計機構沒有發布追蹤私人投資（無論是外國人還是日本公民）的官方數據。

2018年下半年，大約是在中美政府開始出現貿易摩擦的時候，中國買家對日本房地產的興趣開始急劇上升。居外網表示，雖然詢價量不能理解為一比一的交易增長，但可以視為代表最終需求的有效參考指標。

這並不是第一次中國買家對日本房地產的需求激增。2017年，在中國政府為了保護本國貨幣並減少不計後果的投資行為而限制海外投資之前，日本已經歷了中國投資者購買投機性房地產的熱潮。日本房地產經紀人稱，被上一股熱潮席卷的主要地點包括東京東部的2020年奧運會舉辦場地，東京麻布和廣尾高級住宅區，以及北海道的滑雪勝地。其中有多套房產都賣出了數百萬美元的高價。

而在這一次的熱潮中，中國投資者關注的是大阪舉辦2025年世博會前夕的房地產繁榮期，以及日本在同一地區開設的第一家賭場。居外網提供的數據表明，有77%的買家置業是為了投資。

世紀21中華物業有限公司稱，簽證是另一項推動因素。“在日本獲得居留簽證依然很困難，所以中國人選擇投資房地產，在這裡做生意。”中國買家開展的業務包括經營旅行社和餐館，出租房產，代購化妝品和其他高質量的日本商品。

雖然申請居留權可能是一項挑戰，但日本政府已經降低了訪問該國的難度。2017年，日本政府出台了中國公民多次入境簽證計劃。這類簽證的有效期為五年，而且允許持證人每次在該國停留長達90天，但每年停留的總時長不得超過180天。該項目的目標對像為中等收入人群，而不僅僅是高淨值人群。

除了房貸利息飆升以外，中國房地產和其他國內投資方式的回報率也不斷令當地投資者感到失望。此外，與其他亞洲國家不同，日本對於在本國購買房地產的外國人幾乎沒有施加任何限制。

“自2017年初以來，中國政府的資本管制使中國買家面臨高昂的新海外投資成本，而且進行這類投資的難度日益提升，”居外網的羅女士說道。這些買家正在撤離價格較高的市場，如美國沿海地區和澳大利亞。“某些中國人正在用他們以前在其他國家的投資套現，並用這些錢在日本購買房地產。其他人則認為，一套便宜的日本公寓比美國加州或紐約的住宅更實惠，而且更易於管理。”

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教育是另一項可能影響房產投資趨勢的因素。自從去年中美爆發貿易戰以來，許多中國人在申請美國留學簽證時遇到了困難。因此，他們開始轉向包括日本在內的其他國家以接受高等教育。

中國大陸游客訪問日本的人數不斷增加（去年增長14%，達到了840萬），這使得中國買家對日本的了解程度有所加深，因此更樂於在日本購置資產。

“許多中國人認為，在生活質量的追求方面，日本為中國樹立了榜樣，”羅女士說。“去到日本以後，他們就愛上了這個國家，而且經常產生在這裡買一套房子的念頭。”

經歷了20多年的衰退後，日本房地產市場近年來已經開始復蘇。盡管如此，全國土地價格仍停留在1991年巔峰值的38%。

鑒於中國的利率普遍較低，而且股市萎靡不振，許多中國人把房地產視為最理想的投資方式。

據居外網報道，日本房地產的收益率約為5%，而中國的公寓租金收益率僅為2.6%，因此前者較後者更有吸引力。中國離岸投資的傳統目的地——香港和新加坡的房地產收益也好不到哪裡去。

“雖然大多數西方人仍然認為日本的房地產非常昂貴，但對中國買家來說，這似乎是一筆劃算的買賣，”羅女士說道。

來源：日經亞洲評論
責編：Zoe Chan

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居外2019年全球住宅投資風險提示

作者：居外網海外房產行業分析師Adam Yang

全球經濟與貿易形勢變幻莫測、多個地區對投資者加稅限貸、熱門海外市場房價增速普遍放緩。若您有計劃置業海外，一定想搞清楚哪些地方投資熱度正高？哪些市場又需要多加謹慎呢？居外這就告訴您。

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2019多倫多商業地產展望【黃嵐地產榜】 | 居外專欄

上一期Daisy黃嵐回顧了和展望了加拿大商業地產的情況，本期Daisy繼續聊一聊多倫多商業地產的趨勢，希望對您的地產投資買賣有所幫助。

- - 經濟成長和建設熱潮
  - 市中心的商業物業繼續緊俏
  - 市場供應的挑戰
  - 電子商務驅動需求增長
  - 人口增長驅動需求增長
  - 多倫多值得關註的建設項目

責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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