Finance News – Page 48

投資泰國房產，曼谷的二手房值得考慮嗎？

世邦魏理仕泰國公司的一項新研究發現，曼谷市中心房價飆升，許多購房者都在考慮購買二手公寓。曼谷黃金地段，由於地價飆升，這裡的項目偏向高端豪華，很多購房者可能買不起，但他們又想居住在市中心，最好的辦法就是購買二手房。

人們會購買曼谷的二手公寓嗎？對於在曼谷持有房產的投資者來說，他們可能不會考慮。但是對於想在泰國買房尤其是曼谷的朋友來說，二手房或許就在他們的考慮範圍內了。世邦魏理仕泰國公司的一項新研究發現，曼谷市中心房價飆升，許多購房者都在考慮購買二手公寓。

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去年第四季度，曼谷轉售房的需求出現回升，二手房比新開工項目更實惠，價格更便宜。曼谷黃金地段，由於地價飆升，這裡的項目偏向高端豪華，很多購房者可能買不起，但他們又想居住在市中心，最好的辦法就是購買二手房。

由於新舊樓盤之間的價格差距越來越大，而且新房的價格超出了大多數買家的預算，以至於他們越來越多的關注現房或二手房。買家也逐漸轉變對二手房的偏見，

曼谷的二手公寓中，買家想要什麼樣的？

在曼谷市中心已竣工的永久業權高端公寓單位的平均轉售價格

當然，新增的曼谷轉售公寓需求並沒有全面增長。當談到二手房時，買家是有選擇性的，只會考慮那些不需要他們犧牲質量的房子。

在現有的開發項目中，一些舊樓盤和新的樓盤一樣好。買家購買泰國房產或者是二手房前，應該查看建築的施工質量和維護情況，確保房屋未來的升值價值。

居外推薦曼谷房源：Interlux Premiers Sukhumvit 13

本公寓項目坐落於Sukhumvit 13巷內，位於Nana區和Asoke區的中段位置。這裡有一條捷徑，不需要通過Sukhumvit主路即可出入。

項目優勢：

地處商業區的心髒地帶；
巷子內溫馨恬靜，無嘈雜人流；
您可以通過一條捷徑快速到達Nana區，Asoke交叉路口，Petchaburi路以及Sukumvit路。或者您還可以由此到Plonenchit高速收費口進入高速路。

項目設施：

五星酒店大廳
300平方米超大泳池
頂樓花園
慢跑步道和有氧運動平台
健身房
圖書館
桑拿房
24小時安保
數字門鎖
抗震系統

1臥1衛1車庫，房價約¥103萬。點擊查看Interlux Premiers的更多信息

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來源：雪花新聞
責編：Zoe Chan

每年每人只能境外匯款等值5萬美元？你被蒙騙了

5月1日在中國社交媒體中流傳著這樣一則視頻，一名女士在中國招商銀行中存有200美元的存款，但取出的時候銀行卻只給那名女士人民幣而不給其美元，隨後該視頻在社交媒體中引起了廣泛關註，當時中國央行對此事回應稱“並沒有相關政策，其間或許存在某些誤會”，而招商銀行則回應稱，該用戶此前曾多次大額提取美元現金，因此被銀行方面列為了監控對象。

據香港《南華早報》5月4日報道，根據業內人士的說法，中國央行從去年年底開始便通過減少用戶每日提取美元額度的方式，加大對中國資本的管控；目前銀行對需要提取美元用戶的審查標準從過去的5,000美元減少至3,000美元，並且銀行還須特地準備一份“待觀察名單”，旨在對那些經常進行外幣取款的客戶加以管控。

盡管國家外匯管理局對境內個人購匯實行年度總額管理，年度總額為每人每年等值5萬美元不變。然而並非如一些人想象的每年只能匯出境外等值5萬美元。

哈佛商學院2019學年僅僅學費就達到7萬5353美元，5萬美元是顯然不夠的。但並不是你想匯出境多少，什麽都不提供就可以自由操作，須有真實的用途和交易憑證。資本項目如海外投資、買房以及收益型保險都不在獲批用途之內。

依據2006年發布的《個人外匯管理辦法》，個人跨境匯款不存在年度額度。境內個人外匯匯出境外用於經常項目支出，單筆或當日累計匯出不超過等值5萬美元的，憑本人有效身份證件在銀行辦理；單筆或當日累計匯出超過等值5萬美元的，憑本人有效身份證件和有交易的相關證明等材料在銀行辦理。此外自2018年1月1日起實行的《國家外匯管理局關於規範銀行卡境外大額提取現金交易的通知》將境外提取現金年度額度調整為每人每年不得超過10萬元人民幣（名下所有賬戶）。

每家銀行政策略有不同，有一些國內銀行為了避免合規風險，也會告訴客戶最高年匯款限額5萬美元。

境內個人憑有效身份證件進行真實性購匯需求申報後，直接在銀行辦理年度總額之內的購匯；超年度總額的經常項目購匯，憑有交易金額的真實性證明材料辦理。

不少外資行由於你在一國開戶，可在全球開立同級別賬戶，形成主+副模式的全球賬戶，使得跨境轉賬享有更多便利。

當你要去歐美出差或留學時，憑有效簽證，可直接開設該國匯豐賬戶，級別不變，仍然是Premier ，與在當地直接開戶沒有區別，還會給你安排該國的客戶經理（他們的投資建議可以忽略）。

更近的例子，在深圳開立Premier賬戶，憑有效的港澳通行證，就可以同時開立香港匯豐賬戶。本人不需要到香港。以匯豐銀行為例；將中國賬戶的美金轉入國外同名賬戶每個月可以達到3筆5萬美金，前提是你有合法途徑獲取的足額外幣（開戶會受到資金來源審查）；當然外資行開戶門檻較高。

但並非所有全球大型外資銀行都在中國大陸有零售業務，譬如美洲銀行（Bank Of America)、富國銀行（Wells Fargo）、和摩根大通這三家高居美國商業銀行前四（另一家是花旗），在中國大陸並無零售業務。因此，具體開戶業務情況還需聯絡咨詢相關外資行業務網點。

如果您是已經拿到國外永久居留權的中國公民或者已獲公民身份的外籍人士（包括從中國內地移居外國，或者赴香港特別行政區、澳門特別行政區及臺灣地區定居的居民）則不受換匯與境外匯款限制。

您需將在中國境內持有的房產售出（可以將售房款一次性結成外匯轉至當事人境外銀行賬戶），其他有價證券和不動產也必須出售後才能申請資產轉移；但有且只有一次機會向外匯管理局申請移民財產轉移的機會。

地下室改造——讓你的房屋完美增值！（上） | 居外專欄

地下室作為一個富於想象的空間，每個人心中都有屬於自己對它的構想。正是由於地下室的特殊性，使得它既能夠填補上層空間無法完成的住房功能，也可以擴大上層空間已有的功能。

在房屋交易過程中，一個實用、豪華的完成地下室能幫助吸引不少買家的眼球，也能擡高一定的房價。一般來說，人們傾向於將地下室改造成休閑空間，以及客房，其實地下室改造方向可以覆蓋很多內容。

家庭休閑娛樂空間

毋庸置疑，地下室是休閑娛樂的極佳場所，其設計不僅可以迎合整家人的娛樂要求，也能單方面的滿足孩子。大屏幕的電視，桌球桌以至於其他占地面積較大的娛樂設施都能在這裏安放。

想要將地下室改造成休閑空間，家具布置也很有講究，要考慮到人多或人少對其的不同需求，盡量選擇一些舒適並且多功能的家具，再配合音響系統和燈光系統，使它能夠適合不同氛圍。當然，裝修也不能隨便馬虎，畢竟這裏的設定是一個享受的空間，視覺上要感受到直觀的放松感，穩重大氣的木質裝修最能體現這種濃重的安詳感受。

居住套房

小戶型的房屋在上層空間裏可能並沒有足夠多的臥室用來滿足家庭需求，將地下室合理改造出一個套房對於人們來說是個不錯的解決方案。不僅如此，許多擁有足夠多臥室的家庭也非常樂意將部分地下室改造成一個套房，供客人使用。

改造之前首先要認清這間臥室的使用對象是誰，只有知道了需求才能更好的規劃格局。設計時還要考慮到衛浴空間和儲物空間等。例如：想要寬裕的擺下一張Double的床，建議要留出至少125 Square Feet的空間，要想擺下Twin Beds那麽需要的空間就更大了，至少要150 Square Feet。

另外，這裏要提醒大家一個經常被人們忽略的細節：為了安全起見，盡量要留出一個緊急逃生口直接通向房屋外，這個逃生出口可以是一扇窗也可以是一個門。

迷你廚房

地下室的廚房不需要擁有全套的設施，簡單幾樣必備電器就已經足夠，如果鐘愛品酒，將Bar的功能添加到這個廚房也是不錯的主意。

地下室擁有一個迷你廚房有非常多的好處。首先，使得擁有地下室的臥室變得更完整，更像是一個一應俱全的套間。其次，還能將地下室的娛樂功能發揮到極致。

兒童樂園

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以給予孩子學習、放松的舒適成長空間。孩子的臥室由於面積的限制有時並不足以讓他們盡情發揮，經常可以看到一些家庭的客廳或者休息室裏都堆滿了屬於孩子的物品，將部分地下室改造成專屬於孩子們的天地，就可以很好的解決這一問題。

健身房

人們如今越來越註重身體的健康，各種各樣的健身器材也頻繁出現在人們的家中，有些健身運動會帶來不少的吵聲，將健身器材擺放在地下室就能避免這些弊處。

改造時記得要註意地板的選擇，健身房的地面盡量使用Rubber floor，想象一下您舉起的啞鈴重重砸在硬木地板上的後果。

工作室/書房

此前熱火的電視劇House of Cards迷倒了不少電視迷，男主角Francis家的地下室簡直就是誕生“政治”的秘密基地，大家在這個地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏涼的地下室，還有一種與世隔絕的感覺，的確是一個迸發激情和靈感的好地方。將地下室改造成工作空間合理又簡單，擺上一個辦公桌、一把舒適的轉椅、幾個文件櫃就可以完成。

洗衣房

家務這種讓人頭疼的事情，要是一定要在狹小空間裏完成，會讓人感覺更糟糕。寬敞明亮的洗衣房再必要不過了。寬敞的洗衣房不僅能擺下多個洗衣機和烘幹機，還能設計水槽，使得清潔、清洗的家務變得更加輕松。

除了這些改造方案以外，根據個人喜好，還能將地下室改成其他各式各樣的格局。地下室就是這麽一個任您發揮，滿足您不同需求，增色您愛家的地方。

江曉清解析加拿大房產投資

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外置業新思路：投資曼谷享受型物業｜居外精選

隨著2013年跨時代戰略“一帶一路”政策的提出，中國與東南亞各國家的交流合作變得越來越密切。其實，一直以來東南亞各國都是國內外游客造訪的熱門地區，發達的旅游業在迷人的熱帶氣候加持下顯得尤為獨特，這些東南亞國家其中，最紅火的莫屬泰國。

以泰國為例，旅游業的發展大大地帶動了這裡的房價，除了憑借富饒的旅游資源吸引了全球眾多游人的造訪之外，而本身是價值窪地的泰國，也吸引著國內外投資者的目光。從過去10年的統計數據來看，曼谷等中心區公寓平均每年漲幅大約12%，而且依然呈現不斷上漲趨勢，投資熱度可見一斑。

試想一下，在閑暇時刻帶上家人來泰國度假，住在自己的房子裡感受天倫，回國之後房子也不會閑置，時刻能為您提供理想的租金，與此同時，房子本身的價值一直在增長。這樣的市場，怎麼能不讓人心動？

因此，投資享受型物業的優勢變得尤為明顯，選擇一處好的房產，就能讓我們在享受生活的同時，得到財富的增益。借著這個機會，居外給大家帶來一處罕見的好房產。

這是一棟位於泰國曼谷的雙層私人別墅，別墅的每一處都經過別致考究的的裝修設計，再加上豐富的綠植將別墅緊緊包裹，置身園林之中的別墅仿佛成為一間天然氧吧，不誇張地說，這麼吸引人的房產很少出現在市場上，目前是非常搶手的。

整棟別墅看起來高級感十足，它設有4間帶獨浴室的臥室，一間可以辦公的臥室。如上文所說，別墅坐落在修剪整齊的郁郁蔥蔥的綠色花園中，住戶隱私得到充分的保護，為兒童的的成長和家庭的娛樂提供完美的環境。整個別墅區擁有158套別墅，這裡是一個高端人群居住的社群，許多有小孩的優質家庭生活在一個非常友好和安全的環境中。

來看看別墅的內部情況吧。你會發現，除了周圍的環境好，內部的設計也真是讓人眼前一亮。

前文提到，曼谷市區的公寓價格漲幅在12%左右，目前房價的門檻稍高一些。而該房產的價格遠遠低於曼谷市中心公寓所支付的價格，這樣的話投資成本少很多。另外，城市裡空氣質量相對不是很好，而且交通狀況也算不上好，相比之下，現在您可以住在離城市僅25分鐘高速公路路程的地方，生活在清新的空氣中，周圍環繞著樹木和鳥類，在這裡擁有房屋和土地，打造美麗家園，這樣的生活顯得更健康宜居。

雖然別墅不處在市中心，但周邊配套卻十分齊全。教育方面，周圍有很多學校分布，比如布羅姆斯格羅夫國際學校、KIS國際學校，而高等教育方面，Kasersart大學、 Mahanakorn科技大學、國家發展管理學院、 NIDA商學院以及Krirk大學也就在周圍幾公裡處。

生活購物方面，只需簡單的通勤，便可以去往泰國的購物中心時尚島、著名景點濱海大道以及Central Festival EastVille。乘坐輕軌BTS（綠線）路線，您將可以前往曼谷這個國際大都市的任何地方。而粉紅線輕軌交彙處正在建設中，距離別墅僅2公裡。隨著新的鐵路系統上線，這裡的房價變化將不言而喻。

好的房產就是一個好投資的機會，十年前，國內的房產投資機會錯過後，很多人都覺得遺憾。但現在曼谷的這棟別墅就在眼前，十年前錯過了北上廣深，現在，還要錯過曼谷嗎？點擊：https://www.juwai.com/47512487.htm或致電居外熱線400 041 7515，和這棟別墅親密接觸吧。這樣的好房，居外不會讓你錯過。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Mr. Henry提供

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外投資者趨之若鶩澳洲農地交易再攀新高

高力國際的新數據顯示，持續的嚴重干旱和政府設定的外國買家新規，未能抑制去年對澳洲優質農業資產的需求，2018年澳洲農場交易價值飆升22％至33.4億澳元。

高力國際農業綜合企業研究和預測報告追蹤了價值500萬澳元以上的農場銷售數量。據統計，2018年共發生254筆500萬澳元以上的交易，如果2018年的三筆大交易按計劃在年內交割（這些交易實際於2019年初交割），去年的交易就超過了上一個高峰期2016年。2016年澳洲農場交易為242筆，金額為34.5億澳元。

在維州，2018年農場銷售額幾乎翻了一番，交易金額達10億澳元。大型交易包括7000多萬澳元的綿羊養殖場Telopea Downs等。昆州的農場銷售額飆升60％，也達到10億澳元。2018年新州農場交易下滑了26％，交易額8億多澳元。

高力國際農業綜合企業負責人羅頓·布裡格斯說，展望未來，盡管氣候挑戰會影響現金流和現金儲備，但在公認的地區農業資產價值將保持穩定。

高力國際的報告中發布了最新的澳大利亞農地指數。豐厚的回報率或可解釋投資者對澳洲農業資產的青睞有加。澳洲企業農場的回報率為13.84％，遠高於美國的6.74％，並且表現優於大多數其他資產類別，包括直接房地產投資（10.3％），澳洲股票（-2.8％）和澳洲房地產投資信托（2.7％）。

去年2月澳洲政府出台了新規，要求所有估值1500萬澳元以上的農場必須公開掛牌至少30天，以便讓當地買家有機會對這些資產進行投標，從而防止這些資產直接以場外銷售的方式出售給外國買家。根據最新的高力國際數據，這一新規並未影響交易的活躍度。

居外推薦澳大利亞最大的沿海開發項目——摩爾河南區
目前國際營銷活動已正式啟動！

摩爾河南區地產西澳州有史以來最大的濱海開發項目之一，它也是一個難得的地產開發項目，現獲審批的是占地約457公頃的地段，可以用來開發包括住宅、零售、混合商業、旅游、社區和公共娛樂在內的各項設施。由仲量聯行（JLL）作為項目獨家銷售代理。點擊了解更多項目詳情

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來源：澳華財經在線
責編：Zoe Chan

珀斯摩爾河南區地產開發項目正式上市！｜居外精選

珀斯（Perth）是西澳洲的首府，您能夠在此盡享海灘生活，並在天然的原始林地中放松身心，品嘗世界頂級的當地葡萄酒，並在距離該市僅30分鐘的地方觀賞海洋落日。這也是一座陽光最充足的首府，平均每年有3000個小時的日照，擁有19個美麗干淨、人煙稀少的包括標志性的科特斯洛（Cottesloe）海灘和斯卡布羅衝浪熱點景區。

從海外、各州首府和許多地區出發飛往珀斯的定期航班，降落在距中央商務區僅20分鐘路程的機場。如果您想乘坐更刺激的交通工具到達那裡，何不試試搭乘傳說中的印度洋-太平洋號列車（Indian Pacific），穿越納拉伯平原史詩般的公路，或者夏季乘坐海岸游輪？

充足的陽光，清澈的綠松石般的大海和澳大利亞最白的海灘一年四季都可以在西澳遼闊的海岸線上看到——這裡有總共12500公裡的大陸海岸線，還有許多島嶼和群島。在西澳大利亞州，無論你走到哪裡，都有迷人的海灘。

摩爾河南區目前是澳大利亞市場中最大的沿海開發項目，目前國際營銷活動已正式啟動。

摩爾河南區是澳大利亞目前出售的最大海濱總體規劃和審批開發項目。摩爾河南區是摩爾河私人有限公司名下的產業，至今已有50多年的歷史。目前完成的有規劃和服務批准，以便從事進一步的詳細開發設計。摩爾河南區項目是一個世界級產業，距離珀斯中心商務區（CBD）僅一小時的車程。它也是澳大利亞令人嘆為觀止的原生態海岸線開發之一，通過整體規劃可以實現具有裡程意義的開發項目，打造田園般的濱海社區生活。

仲量聯行（JLL）的資料陳述表明，摩爾河南區地產西澳州有史以來最大的濱海開發項目之一，它也是一個難得的地產開發項目，現獲審批的是占地約457公頃的地段，可以用來開發包括住宅、零售、混合商業、旅游、社區和公共娛樂在內的各項設施。

仲量聯行的Flynn先生說：“該地產位置獨特，有著美麗動人的大約5.7公裡的原生態海岸線和約1.9公裡的摩爾河河畔風光。目前的框架規劃中包括了大量公共空間和沿岸保護區，可以充分利用這些得天獨厚的自然特色。”

西澳州的城市人口的快速增長，刺激了對珀斯住房和主要基礎設施項目的強烈需求，也引發了西北都近郊區域的進一步發展。JLL西澳市場調研經理Ronak Bhimjiani先生表示，受強勁的對資源行業的投資以及出口方面的發展，西澳州經濟將給民用社區住宅市場帶來巨大的收益。

“經濟狀況支撐了西澳的招商引資與發展，”Bhimjiani先生表示。“西澳州的就業和工資待遇也顯示出復蘇的跡像，很大的原因是需要吸引熟練移民重返西澳州，特別是在采礦業。其他明顯的跡像可以從人口增長數據中看到，一同表明經濟正在復蘇。“從2019年西澳房地產市場的情況來看，很明顯，隨著潛在買家開始對未來經濟狀況充滿信心，市場活動開始緩慢回升。

摩爾河南區開發將受益於政府對西澳州北部走廊的開發計劃，這裡有本州目前最大的公路和鐵路基礎設施擴建項目。這些擴建項目計劃於2019年底開工。

目前主要數據顯示：

預計在2050年前，珀斯人口將從200萬增加到350萬
西北外圍都市區域的人口預計在2050年前可達到74萬
持續開發的基礎設施，包括投資$5.2億澳元的揚切普（Yanchep）鐵路延伸，$2.15億澳元的米切爾（Mitchell）高速公路直至阿利基莫斯（Alikimos）
該地產將受益於珀斯北部走廊地段鐵路和公路交通基建的持續建設。最近已完工和營建中的主要基礎設施有：伯恩斯海灘（Burns Beach）路到米切爾高速公路和延伸至揚切普的鐵路線。

如您對摩爾河項目感興趣，請至 居外網 了解更多銷售信息，或致電居外熱線400 041 7515 垂詢。

摩爾河項目簡介（錄影）

摩爾河項目360度視頻

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Gloria Zhang提供

責編：Zoe Chan

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千禧一代人進入房地產市場，明星經紀人就此熱烈討論 | 居外專欄

左：坦尼亞·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

右：德文·歐文（Devon Owen）

下：大衛·帕恩斯（David Parnes）

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引，開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時，嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。

千禧一代（通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群）過去更偏愛城市公寓住宅，而嬰兒潮一代（出生於20世紀中葉的人群）則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法，但人們整體的偏好正在穩步轉變。

“很多事情都與生命的自然循環有關，”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一，坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心（Pew Research Center）的數據，2016年，全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年，這一數字已躍升至3600萬以上，比其他年齡段人群的增長幅度都要大。

“他們有了孩子，需要養家糊口之後，他們就會想搬去住宅更集中，更適合家庭的地區，”坦尼亞說。據全國抵押貸款（Nationwide Mortgages，一家在線抵押貸款統計機構）報導，大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國，那些20多歲、30多歲，想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味，但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成，可拎包入住的公寓，大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源（Million Dollar Listing ）房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長（千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力，帕恩斯說），要照顧孩子。在某些情況下，尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。

“我認為，在家園頻道（HGTV）大受歡迎的時代，看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而，當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時，他們可能會大驚失色，”韋斯特說。“所以，和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的，哪些工作是已經完成的。”

對不斷變化的房地產市場進行評估後，開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此，這些物業開始逐漸趨於一致。

洛杉磯房地產市場變化
另一方面，嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段，已經慢慢達到退休年齡，子女們也從家裏搬走了。目前，嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產，或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而，隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束（在過去的三年裏，洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%，但從2019年開始，這種增長已經停滯），由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用，這一數值將出現大幅下挫。

雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例，但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示，嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查（IPUMS – CPS）的數據顯示，從2010年到2017年，在全美前50個市場中，有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中，嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。

加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地產經紀人德文·歐文表示，盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降，但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內，大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段，你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場，因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。

德文還提到，許多千禧一代都接受過教育，而他們更願意購買像峽谷高地（Canyon Heights）等優質郊區樓盤的物業，但這些物業的價格已經超出了市場水平。

上個月，由於近5年來房價持續大幅上漲，加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃，力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元（9.43億美元）的資金，向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分，其目的是提高低齡選民購買房產的能力。

根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）將向新住房的購買者提供高達10%的資金，向現有住房的購買者提供高達5%的資金，以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款，而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。

最近幾年，由於價格上漲和政策法規變化，加拿大人，特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升，財政部長比爾·莫尼爾（Bill Morneau）正尋求解決住房負擔能力問題的方案。

加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）的數據顯示，盡管在2018年，大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑，但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%，平均房價超過了100萬加元，而多倫多的房價也同期上漲了56%。

政府預計，在未來三年內，有10萬購房者將參與這項新計劃。目前，加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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歐盟2018年房價指數出爐：東南歐國家領跑中東歐投資回報率更高

報告認為，與同樣火爆的東南亞市場相比，中東歐地區的商業房地產投資回報率更具吸引力。

撰文：吳將

在長期低利率貨幣政策的刺激下，近年來歐盟各國房價保持快速上漲，其中漲幅最快的是在東歐、南歐國家。

近日，歐盟統計局（Eurostat）發布了2018年第四季度的房價報告。報告顯示，該季度歐盟、歐元區的房價與2017年第四季度相比，均上漲了4.2%。與2018年第三季度相比，則分別上漲了0.6%與0.7%。

歐盟國家中，去年第四季度房價同比漲幅最高的是位於東南歐的斯洛文尼亞（18.2%），其次是來自東歐的拉脫維亞（11.8%）和捷克（9.9%）。

而在西歐發達國家中，去年盧森堡、荷蘭的房價均上漲了9.3%，並列第一。其他歐盟主要國家的房價漲幅由高到低分別為：葡萄牙（9.3%）、西班牙（6.7%）、德國（4.6%）、法國（3.2%）、英國（2.6%）、比利時（2.5%），唯有意大利出現了下跌（-0.6%）。而希腊未進入統計。

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自2013~2014年歐洲央行開啟量化寬松與降息的閥門以來，歐盟各國房地產市場便迎來了牛市，至今仍未有消退跡像。隨著今年歐元區通脹再度疲軟，加息遙遙無期，樓市的熱度或將進一步延續。

在中東歐地區，近年來，由於外來資金流入，該地區房地產市場明顯升溫。

美國房地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE）奧地利分公司的CEO裡德（Andreas Ridder）表示，東歐的房產十分受到投資者的歡迎，2018年僅波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利和羅馬尼亞這五個東歐國家，就有125億歐元的資金流入，創下歷史新高。

據歐盟統計，波蘭房價去年上漲了7.6%，斯洛伐克6.8%，匈牙利8.9%，羅馬尼亞5.3%。

獨特的獨立式住宅占地1492平方米，位於波蘭波茲南的Plewiska一個安靜的街區。與市中心有完美的交通連接，可快速前往A2高速公路。住宅以經典風格裝飾，配有高品質的材料和設備，隨時可以拎包入住。房價約¥454萬。
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房地產服務公司高力國際（Colliers）在最新的中東歐（CEE）房產報告中指出，2016~2017年起，東亞的資金開始大量流入中東歐地區，其中主要來自新加坡、中國、馬來西亞、日本和韓國。

報告認為，與已經較為成熟的東亞房市相比，中東歐地區的商業房地產投資回報率更具吸引力。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

美國學生公寓越來越貴 “以租養貸”才是王道

作者：星爸爸

從谷歌地圖上看，高級公寓The Link 的位置非常好：坐落在學院大道旁，距離明尼蘇達大學只有二十分鐘步行、一站綠線地鐵或者騎行約五分鐘左右的距離。

不僅如此，在這個輻射範圍內，郵局、畫廊、旅館和中餐廳一應俱全。劉強東進入的就是這家定位高端的公寓樓。諷刺的是，這棟公寓對面就是明尼蘇達州政府婚姻和家庭問題咨詢委員會的辦公室，他們所入的大門就正對著這個機構。

結合視頻內容、公寓官網和租房搜索引擎的報價信息來看，他們進入的那個位於九樓的單位，依據單身公寓或者一居室兩種戶型的定價，約在每月1400美元至1600美元之間。作為對比，student.com的2018年數據顯示，明尼阿波利斯的公寓月租水平排在全美主要留學城市的第十名，平均約為每周 215 美元左右。

The Link不是普通大學生可以輕松負擔的。

事實上，在這種位於大學校園旁或者高速公路附近，自帶中央空調、洗衣機、廚房以及配備健身房的現代化服務式公寓裡，所能看見的留學生基本上都是亞洲和阿拉伯面孔，基本上不會有本土學生，這是富有的國際留學生和當地中產才能負擔的高檔公寓。

高校周邊類似這樣的公寓，可以看作是普通美國大學生租房檔次最高的一個梯隊，租客則是以亞洲留學生為主的人群，並且隨著城市不同，價格會有很大波動，然而總體而言，這類公寓都是富裕人群的首選。

在student.com數據中，2017年平均周租金水平排在全球前三的城市，波士頓、紐約和倫敦的租金分別為 464、402和339美元。但同樣的，同一座城市裡根據交通便捷程度和配套設施的不同，價格也會存在很大差距。

比如波士頓，在名校聚集的劍橋地區搜索類似的品牌公寓一居室戶型，價格普遍在2500 美元左右，部分甚至高達3500美元以上。而再往北上開車30分鐘左右，在莫頓地區，同樣條件的房子就需要2000元左右能租到了。

查看波士頓名校周邊房源

這類公寓雖然現在被留學生占據著，但是他們的主要目標還是白領和中產。一些公寓樓裡會有禁止本科生租住的規定，因為他們每逢周末的派對會影響到上班族的休息。然而，在國際留學生數量持續增長的熱門城市，開發商嗅到外國中產的錢包，這幾年面向很多面向留學生的公寓也開始投入開發。

在澳大利亞珀斯、英國考文垂、美國波士頓，甚至愛爾蘭的都柏林，這幾年投入的高檔學生公寓項目都不在少數。2016年時，英國學生住宿市場規模就已經達到58億英鎊的規模；而在珀斯，由獨立開發商打造的學生公寓也不斷竣工，這些當地學生難以承受的住房自然由國際學生接盤，其中一個周租金為399澳幣的項目 “超過七成租給國際學生，大部分來自中國”。

而條件尚可卻並未達到 “土豪” 級別的留學生或者本土學生，則會選擇學校提供的宿舍，以及同等價位的住房。

在明大官網上，給出的外州學生on-campus年度費用大概是一萬美元左右，其中大概六千元是校內宿舍費用。拿最新的 17th Avenue Residence Hall 舉例，雙人間每學期報價是 3264 美元，也就是一個月 800 美元左右，與當地平均租金水平相當。

學校宿舍的租金水平視地區而言，所表現出的性價比也不可同日而語。

在明尼蘇達大學附近，一居室的價格可以低到一千美元左右，就租金論，與學校宿舍並沒有相差多少；而在劉強東和奶茶都就讀過的哥倫比亞大學，校內宿舍一千美元左右的租金比起附近公寓平均兩千美元的水平，前者就顯得親民多了。

但在絕大部分情況下，學校宿舍都要比周邊公寓要高出一截。這也就是為什麼大部分大學生都會選擇在校園外面和同學共同租房的原因。學校住宿包含了安全、交通方便和提供更好的大學氛圍等優勢，同時又有費用相對較貴、數量有限預定難、個人空間有限和假期可能關閉的缺點。

對於中國留學生來說，受到整體性格和文化的影響，單獨去住學校宿舍的人其實並不多，大多數會選擇在校外自租或者和同胞一起合租。

以學校公寓費用劃出的水平線為界，在這以下，就是性價比最高也是最多大學生選擇的合租形式。合租可以將任何水平的公寓拉到親民線上，三四人合租一套一居室或者二居室在大多數情況下都能使個人的租房支出降低到千元左右，如果再犧牲一下地理位置或者根據城市之間的不同水平來定，更是可以低至幾百美元。

波士頓3臥1衛最近整修過的房產，建築面積111平方米，9分鐘到達哈佛大學，3臥1衛房價約¥403萬。
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還有一種初來乍到的留學生可能會選擇的住宿方式就是寄宿家庭了。這種形式普通的好處是費用實惠，完全融入當地文化。不過寄宿家庭的選擇有時候就像開彩票，選到好的家庭，不但能省下一大筆錢，還可能收獲一個 “美國家庭”。然而現實情況卻是，很多小留學生都經歷過被坑的經歷，感受過寄人籬下的辛酸。因此，百分之九十的人都會在第一期結束後選擇和同學合租。

但無論從哪種方式來看，主要由住宿支出組成的生活費都已經成為美國大學生難以負擔高等教育的原因之一。

有研究數據表明，不管是私立還是公立高校，美國四年制本科學校的平均食宿費用自 1980 年以來就一直沒有停止過上漲。基於截止到2014年的數據，這個數字已經翻了一番，從 1980 年五千美元左右的水平，上漲到2014年一萬美元左右，跑贏了同期的通貨膨脹水平。

其中，住宿費的上漲貢獻了很大一部分動力，平均的宿舍費用水平已經與相等條件公寓月租中位數相當。在 2003 年，前者還只有後者的70%左右，而到了2014年，雙方差距只剩下 7% 了。其結果就是，對於大學生來說，住宿費用可能成了學費以外使大學可負擔性大大下降的第二大原因。

對於留學生來說，雖然不需要像美國人那樣背上沉重的助學貸款，一年二三十萬元，四年下來也同樣是一筆不小的開支。

所以，就會有我們之前曾經寫過的 “以房養學”的形式，在美國房價持續增長的過去十多年裡，嗅覺靈敏的一部分人曾經通過在學校周邊購買房產，然後通過部分自住部分出租的形式，享受房租和房價上漲的雙重紅利，既能覆蓋食宿費用，還有可能通過增值收回學費成本，把本來是純支出的一筆費用變成了一次投資。

但這樣機會幾乎不復存在了，至少在美國如此，在房價趨於穩定，房租上漲幅度大幅下降之後，這種投資的邏輯已經不再像幾年前那樣經得起推敲。不過，如果放棄掉房價增值的期望，作為資產保值的一種手段或者本身就是有買房需求的剛需，提前買好一個房子作為留學期間的住所，“以租養貸”其實也不失為一種不錯的投資方式。

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在英國，就有機構面向十八歲以上的大學生推出過Buy for Uni貸款，只要有父母給的資金背書，任何大學生都可以以4.5～4.7左右的利率申請一筆最高30萬英鎊的貸款。但是這種貸款有其附帶條件，例如只能買學校半徑十英裡內的房產，畢業之後必須轉為正常的按揭貸款等等，給標的選擇帶來了一定限制。

然而無論如何，買房都只有極少數人才能負擔，大部分學生只能當一個純花錢的租客而已。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

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