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近兩年來，柬埔寨經濟發展勢頭迅猛，早在2016年7月1日，世界銀行就宣布，柬埔寨正式脫離最不發達國家（LDC），與印度、越南、菲律賓等51個國家一道居於中等偏下收入國家，自2011年以來，GDP增速不曾低於6.9%，放眼亞洲，其增速連年保持前三。因其基礎薄弱，人均GDP達到1429美元，在東南亞與老撾、緬甸處於墊底的集團。

由於中柬兩國傳統友誼以及柬埔寨政局一向穩定，吸引了越來越多中國買家的興趣。說起柬埔寨，基本上就是金邊、西港、暹粒三大旅遊城市。柬埔寨西哈努克港買房有哪些要當心的陷阱呢？

在柬埔寨外國人不可擁有土地所有權，外國人買房享有的是50年+50年的租借期。

作為新興市場，開發商/中介傭金相對較高，辨別靠譜開發商很重要。

西哈努克港產業單一，主要支撐就是博彩業。旅遊業也沒有發展起來，根據近年數據甚至因為中國遊客過度湧入擠走原本的歐美日韓泰國遊客。

目前地價被炒得較高，房價以建築面積計算，單價已經2000-3000美元/平米起了。

目前在售的項目施工進展緩慢，有一些本來許諾今年底交房的項目，房子主體都沒見到（據推測建築師/施工勞動力不足），項目爛尾的風險大，何時交房須得到保證。

租金也被炒的非常高，租賃的需求大部分都是博彩公司租來做員工宿舍。項目都有包租，收益7%甚至以上，但可見的市場住房需求看不到（本地人承擔不起）。但鄰近博彩業、中國餐飲業等相關的地段，以中國遊客、商人、勞工為住戶的地段，是目前主要的高端出租市場。

買了可能租不出去，包租承諾須得到保證（以避免假包租），本地需求少，都是投機客，後期轉手是較大問題。

中國人除了過去從事博彩業，還有一些過去做餐飲，類似於沙縣小吃，正新雞排這類的低端餐飲。

隨著英國計劃退出歐盟，倫敦的房地產市場基本凍結，英國其他地區也開始感到寒意。

根據數據組LonRes的數據，去年倫敦市中心高端住宅的交易達到了十年來的低點，市場已經受到印花稅變化的影響。

總體而言，根據Nationwide指數，1月份英國房價同比漲幅近六年來最低，漲幅僅為0.1％; 2月份仍然低迷，增幅為0.4％。

皇家特許測量師學會表示，其成員的三個月期望在全國範圍內持平或負面。Rics表示，調查，新指示和商定銷售均在12月份下降。

它將緩慢的讀數歸結為“英國脫歐主導新聞議程的持續不確定性”。

Property Vision的采購代理人Roarie Scarisbrick表示，購買者基本上“被減少為需要購買的人的殘余”，但這些人現在正在獲得“一些很好的折扣”。

美國對沖基金Citadel的創始人肯·格裏芬（Ken Griffin）最近以9500萬英鎊的價格買下了白金漢宮附近的房子，比該房產的最新要價低了約3000萬英鎊。

但是，盡管抵押貸款經紀人安德森•哈裏斯（Anderson Harris）的主管喬納森•哈裏斯（Jonathan Harris）表示，盡管“高價值房產的活動仍然存在波動”，但“大多數人都在保持他們的粉末幹燥，看看會發生什麽”。

與市場上的其他一些人一樣，哈裏斯先生認為，如果英國與歐盟達成令人滿意的協議，可能會在倫敦發生“脫歐反彈”。倫敦采購代理商卡米拉•戴爾（Camilla Dell）表示，如果英國3月29日離開的政治僵局得到解決，越來越多的購房者正在尋找他們可以購買的房屋。

她說：“今年我們開始一直忙著查詢 – 比12個月前忙得多。”

但英國脫離歐盟對房地產市場的長期影響仍然與英國脫歐本身的形態一樣不確定，人們的房屋所有權決定可能會受到政治觀點的影響。

房地產經紀人Savills表示，買家信心將比今年房價走勢承擔更大的責任。

Rics表示，其調查人員對未來一年的前景比對未來三個月更為樂觀，這表明對英國脫歐日本身將會發生的事情的擔憂可能是他們短期的悲觀情緒。

根據英國稅管局的數據，抵押貸款經紀人約翰·查爾格（John Charcol）表示，他預計今年交易量將在接近1.25億年的大致持平三年之後下降。“我可以看到他們今年下降到1.1米，”他說。

總理特裏薩梅仍然在尋求與布魯塞爾簽訂的修訂退出協議，該協議可以得到下議院的支持，此後英國和歐盟計劃就其長期關系開始談判。

許多官員和分析人士認為，達成這樣的協議可能很容易占用英國退歐過渡期的所有時間，因為到2020年12月結束。

至少還有21個月的談判時間，這至少與迄今為止的談判同樣重要。但這種不確定性有一線希望，從好的方面看，不確定性實際上是保持利率遠低於我懷疑的情況。

除了英國退歐影響外，房地產市場周期已進入第二階段，其中英格蘭中部和英格蘭北部的表現優於倫敦和南部。

預計這將在2019年和未來五年內反映在投資者關註的焦點上。然而，房價的增長將受到抵押貸款的緊縮調控和上漲的可能性是有限的利率。

倫敦已經受到監管和稅收變化的影響，英國脫歐將從市場上撤下更多買家。

但倫敦經濟衰退的連鎖效應將受到限制，因為與房屋價值相比，首都的抵押貸款債務溫和。倫敦市場有很大的股權來吸收價格下跌。

在秋季，第一太平戴維斯預測2019年英國房價增長1.5％，倫敦房價下跌2％，但西北和東部以及西米德蘭茲的房價在年內均上漲3％。

英格蘭銀行已經制定了一個極端的“硬脫歐”情景，其中涉及利率不斷上升以及房價在三年內跌幅高達35％。

預測不是基於這種“極不可能”的結果，而是基於銀行的中心案例，即利率逐步上升。

對於非常富有的人來說，由傑裏米·科爾賓領導的工黨政府可能會引起恐懼和無序的英國脫歐。但有些人認為這種前景已經消退。

然而，這仍然是由政治因素驅動的市場。

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來源：湧正投資

作者：櫻桃

之前不斷有人問我泰國的房子能不能投資，因為我也沒有去過泰國，對於我沒有實地調研過的城市，我是不敢給大家推薦的，所以3月份我專門去泰國首都曼谷做了考察，把大家關心的一些問題了解清楚，如實作出報告。

為什麼會選擇泰國？

我之前也不明白，為什麼那麼多中國人會選擇去泰國投資，直到去了後，跟當地的投資人士深入了解，才看懂。

大家都知道中國人是最喜歡買房的。中國的錢去哪個國家，哪個國家的房價就漲的快。

一般中國人走了，房子想大漲就很難了！所以投資一定要跟著中國的熱錢走！

歐美國家的投資門檻較高，且前幾年上漲一輪後，中國人撤離加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家，當地樓市已進入調整期，此時再進入已經不合時宜。

而東南亞這兩年開始成為中國投資者追逐的熱土，一方面是中國制造業近幾年在向東南亞轉移，那邊經濟增速較快，基本面較好；另一方面是距離中國近，直接落地簽，未來還會修高鐵，有地理優勢。

而在東南亞中，政局穩定，包容性最好的又首選泰國，人妖的存在就足以證明，走在大街上，誰也不會對人妖持有異樣的眼光。

而且泰國是中國人最喜歡去的旅游之地。在2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次，其中中國游客量超過980萬人次，占比最高。很多人過去買房，平常放租，冬天自己度假用。

曼谷的國際化程度非常之高，甚至超過了北京上海，這個你一到機場就能感受到，外國人多，所以房子租金很高。

泰國人口6900萬，曼谷早在2010年人口數量就達到了1200萬，首都至少有人口支撐，曼谷的地鐵不排隊四五輪你是擠不上去的，比北京還恐怖。而曼谷面積又非常小，才1568平方公裡，比深圳還小四百多平方公裡。

柬埔寨整個國家才1500萬人口，對比之下立見分曉。菲律賓和馬來西亞總感覺不太穩定。

而泰國簽證又非常簡單，拿著護照，買張機票，到泰國直接落地簽。機票又便宜，所以去泰國，跟在國內飛行基本上沒有什麼區別，以後昆明還會修高鐵到泰國，所以中國人過去非常便利，中國人直接推動曼谷的房價上漲。

中國現在已經成為泰國房產最大買家，只要你具有中國大陸的護照，就都可以買。

但是幾年之前還不是，泰國房產的買家一向很多元化，在此之前日本才是泰國最大買家，還有專門的日本區，再之前是台灣。只不過中國經濟發展快，財富積累快，所以出國做資產配置的也多了。

為什麼會有如此多的國家買呢？這應當算是日本經驗，或者俄羅斯經驗了。

在2014年7月30的時候，當時人民幣兌盧布的彙率是5.7784.然而到了2014年12月份的時候，人民幣兌盧布的彙率最高時到了11.3343的水平。也就是說俄羅斯盧布貶值了49.02%。

當時俄羅斯賺錢的其實就只有3種人。一種是持有俄羅斯房產的。一種是提前囤積了進口物資的。一種是換了美金，資產到了國外的。但是他們的收益率不同，其中持有俄羅斯房產的，在這期間是收益率最低的。雖然以盧布計價的價格漲了，但是以美金計價的價格跌了很多。

這就和目前委內瑞拉的房子一樣，因為其惡性通貨膨脹了十萬倍的原因，其房價以其本國貨幣計的話，價格確實上漲了。但是拿美金計價，價格下跌有7到8成。

而俄羅斯、委內瑞拉最賺的是哪批人呢？

提前把錢轉出國，而且購買了他國不動產的。不僅是因為掛鉤美元賺了升值的錢，還賺到了不動產升值那部分的錢。

所以當中國這幾年嚴格限制資金外流時，顯然是面臨著外彙流失，RMB貶值的壓力，不得不做出的管制，而聰明的資金看透了本質後，肯定會出國尋求安全庇所，像李嘉誠他們那種大資金四五年前就去了歐美抄底，而作為普通百姓來說，小錢就只能找個發展前景還不錯，政局又穩定，買了之後能放心的國家配置點房產了。

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在泰國的投資門檻有多高？

1、面積

泰國的房子都是按套內面積算，主力戶型段在25-50平米間，28平米就能做到一房一廳，35平米可以做到兩房兩廳，使用率非常高。

因為泰國都是小家庭為主，小夫妻都不會和父母住一起，而且他們也不喜歡在家裡做飯吃，整個泰國的房子廚房都沒有燃氣，朋友會客也是在外面。

2、價格

泰國曼谷新房的價格也是分地段的，從每平米人民幣1萬多到7/8萬人民幣都有，最貴的超過十萬。

北部的新CBD區、南部的金融使館區、西部的文旅體驗區等，價格就便宜不少。

總價四五十萬、七八十萬及上百萬的房子都有。

曼谷房子回報率大概有多少？

1、可以貸款

曼谷買房，一般總價80萬以上的房子，就能按揭貸款。這意味著，只要支付2-3成首付，剩下的等到交房前一個月再辦理按揭就可以，大大拉長了資金使用年限。

2、租金很高

我們這次考察特地了解了房子的租金。國外的租金普遍都比中國高很多，曼谷因為國際化程度高，租金也很高。

比如這次參觀的熱門樓盤，一房總價60萬左右，樓對面的老小區，同樣戶型的月租金在2800元左右。

我們自己住的酒店式公寓，兩房一廳，一晚的租金就是1000元，如果是冬天旺季，可以租到2000元一晚，而買下來大概是250萬-300萬之間，租金回報率比較高，在4-8%之間，而國內一線城市只有1%多。

3、可以更名

泰國的房子從第一次銷售開始算的話，大概交房期是3年。房屋的尾款是等到交房時候才需要繳納的款項。在這個3年期間，可以任意到開發商那裡更名。

通常樓盤還沒有交付，你的房子就已經上漲了百分之二十多，因為新開盤都是第一期賣的便宜，後面一期比一期貴，這個跟國內一樣。

泰國房市雖然沒有暴漲，但是每年上漲8%到10%還是有保障的，可能有的人嫌少，但是你只付了20%到30%的首付，有杠杆撬動，而且租金很高。

4、全是精裝房

泰國賣房只賣精裝，而且精裝標准不是刷個牆，貼個地板，是全部配備家具家電。這個制度不但是在泰國，在歐美都是這樣。

而且小區配套設施非常完善，全部免費使用，我們這次去參觀的一個小區（下圖），有游泳池，健身房，閱覽室，私人電影院、會議室、BBQ等等區域，甚至還可以種菜，而且這些全都是免費的哦，連地下停車場都是免費停車。

國內開發商真的應該學學，別人服務甩我們幾條街。物業管理費10塊錢一平米，雖然單價比我們貴，但每一戶面積小，所以每個月物業費也只要兩三百塊。

曼谷買房要注意哪些坑？

1、不要買太便宜的房子！

窮人區的房子，基本上跟升值無緣，可能一萬年都不漲。要隨著整個社會可支配收入的增加，才會增長，想跑贏收入很難。

因為泰國的土地是永久私有制，私人財產神聖不可侵犯，財富一代代繼承，窮人富人之間的鴻溝基本一生都無望越過。

但泰國是佛系國家，他們佛教宣揚的是今世的果，都是源於前世的因。你今世過得差，是因為前世做了不好的事。今世那些富人，是因為前世修行好。今生你好好修行，多做好事，來世你也就會成為富人的。

所以窮人並不仇富。也不會造成社會動蕩。也就是說，通過宗教，泰國完美解決了這一切問題。

貧富差距帶來的就是窮人區和富人區，你住什麼樣的房子，就代表著你是什麼樣的社會階層。

這在很多城市都是這樣，俄羅斯的莫斯科是這樣，印度的新德裡也是這樣，連紐約和東京都是如此。

因為核心區的土地是有限的，而社會財富的積累者是不斷增加的。有錢了誰都想擠進富人區。

2、不要距離地鐵和商圈太遠！

地鐵重塑地塊價值，這句話到哪裡都適應。確實是越靠近地鐵或BTS的房子，會得到越快升值。

中介說，因為泰國很熱，泰國人又很懶，他們一分鐘都不願意走路，怕曬太陽怕淋雨，所以能住在地鐵和BTS旁邊會更方便，在大堵車的時候，BTS和地鐵可以快速到達想到達的地點。基本上重要的商場和地點都基本上在BTS和地鐵的節點旁邊。

為什麼要去曼谷買房？

根據我們的調查了解，去曼谷買房的主要有三類人：

1、為了投資，保值增值。如我上述所說，除了每年有穩定的增幅外，泰國的租金回報率高。

2、為了孩子讀書，家長方便陪讀。曼谷的國際學校非常多，而且價格比國內便宜一半，東南亞25%的國際學校資源，集中在泰國，曼谷又占了泰國的80%。曼谷國際學校資源富足，是因為外國常駐人口多，隨遷子女需要享受本國的教育。很多買家看中海外置業，有些是衝著小孩讀書去的，家長跟過去陪讀。

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3、最後值得稱道的是泰國的美食和氣候，所以非常適合旅游度?