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2019年《CBRE全球生活報告》：全球35座城市房價租金大比拼

2019年《全球生活報告》近期出爐，該報告由國際地產及物業咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)發布。

今年，報告對全球35個城市進行了調查，這些城市包括了美國的紐約、洛杉磯、邁阿密、芝加哥，加拿大的多倫多、溫哥華、蒙特利爾，以及中國的北京、上海、深圳，以及香港等地。

全球房價排名

報告顯示，香港以套均123.5萬美元的成交均價蟬聯全球房價最高城市榜首，其次是新加坡的87.4萬美元，上海和溫哥華緊隨其後。排在前十名的美國城市有洛杉磯和紐約。

  • 全球十大最昂貴的房地產市場

房價漲幅最大的城市有五個，都柏林、上海和馬德裡均出現了兩位數的增長，洛杉磯漲幅6.1%排名第九位。

隨著長達10年的房產市場周期接近尾聲，全球房產市場正在放緩。相比之下，房價最高的前10名城市相對沒有變化。生活成本最高的4個城市，香港、新加坡、上海、溫哥華的排名與去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎從去年的第13位升至第10位。

房產均價最高（左）以及增幅最快（右）的十大城市

11位-35位城市排名

全球住宅租賃

報告同時分析了全球住宅租賃市場，世界各地對靈活租賃物業的需求持續上升，影響了租賃成本。租金最高的城市是紐約，香港位列第三，加拿大的三大城市，溫哥華、多倫多和蒙特利爾均在前十位。

有趣的是，在去年租金增長最快的10個城市中，有7個城市進入了今年的前十名。裡斯本、馬德裡、都柏林和巴塞羅那這些歐洲城市都走在了前面。與此同時，加拿大城市的空置率也接近歷史最低水平，多倫多、溫哥華、蒙特利爾位列前排。倫敦和香港也以6%和8%的年增長率進入今年的前十名。

前十名城市：高端住宅（左），租金均價（中），租金漲幅（右）

11位-35位城市排名

日常消費

報告對具體城市的分析中也有一些有意思的日常消費數據。

比如，阿布扎比一張電影票的價格為$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉磯$15.00等等。

一杯卡布奇諾的價格：洛杉磯$2.70，米蘭$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。

全球房產稅

住宅地產是一種非常受歡迎的資產，被視為一種安全的長期投資。不過與購物一樣，房產買賣也會產生稅收行為。每個國家的經濟和住房市場不同，房產稅也不同。

報告比較了各國房產稅的差別，可以為購房者提供參考：

國際買家的印花稅稅率

房產稅的實施有些是在國家一級，而另一些是地方城市或州政權。在美國，稅收不是在聯邦一級征收，而是通常在州和市一級征收。例如，紐約市的購房者需繳納約0.4%的州購置稅和1.4%的市購置稅。

紐約房產稅

各國之間的稅收政策也有所區別：

有些政府可能會提高印花稅，以控制過度投機，穩定物價通脹，限制外國投資。越來越多的全球知名城市吸引了海外買家的投資，在許多情況下，這被歸咎於價格的快速上漲。作為回應，有些國家的海外買家將面臨額外的稅收和限制。

在悉尼，海外買家被限制購買新建房產(通常是公寓)，並需額外繳納8%的購房稅。此外，購買超過300萬美元的物業須繳付物業稅。

悉尼房產稅一覽

自2012年以來，香港在印花稅的基礎上又加征15%的印花稅。

香港房產稅一覽

在英國，無論買方國籍如何，稅收制度都是一樣的。任何擁有一套以上房產的買家都要額外繳納3%的印花稅。

倫敦房產稅一覽

下面我們摘取了報告中美國及加拿大的部分城市的數據詳情，供大家參考：

美國

紐約

紐約是美國的金融、商業、文化、體育、娛樂和時尚中心，這裡的生活節奏是世界上其他任何地方都無法比擬的。布魯克林、皇後區、曼哈頓、布朗克斯區和斯塔頓島五個區組成了美國人口最密集的城市。

紐約經濟蓬勃發展，住宅物業一直供不應求，截至2018年9月平均房價達到67.45萬美元。不過，平均房價掩蓋了整個城市廣泛的價格區間。在曼哈頓的翠貝卡區(Tribeca)和蘇豪區(Soho)等最昂貴的街區，平均房價接近300萬美元。

紐約大數據：

平均房價(美元)：$674,500；私人租客比例(%)：50%；去年房價增長(%)：5.4%；平均每月租金(美元)：$2,844；平均收益率(%)：5.1%。

現有人口：20,320,872；2人用餐，中檔餐廳：$80；出租車1公裡：$2.88；每月健身俱樂部會籍：$82；幼兒園月費：$2,328

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洛杉磯

洛杉磯是好萊塢和全球電影業的大本營，地中海氣候。這裡有800多家畫廊和博物館，高端零售區，以及綿延數英裡的風景如畫的海岸線。

報告顯示，洛杉磯的平均房價為67.92萬美元，在所有城市中排名第六。高昂的房價，使得洛杉磯成為了租房者城市，超過一半的家庭選擇租房。該地區租賃市場表現良好，租金增速略有加快，增幅3.4%，而空置率則收窄至3.5%。在今年的報告中，洛杉磯的房價和租金增速都超過了美國其他城市。

洛杉磯大數據：

平均每月租金(美元)：$2,312；去年房價增長(%)：6.4%；平均房地產價格(美元)：$679,200；私人租客比例(%)：51%；平均收益率(%)：4.1%；去年租金增長(%)：3.4%。

現有人口：13,353,910；去年GDP增長(%)：2.4%；2人用餐，中檔餐廳：$69；卡布奇諾咖啡：$4.34；出租車1公裡：$2.70；電影票：$15.00

洛杉磯同時還是2028年夏季奧運會的主辦城市。該市正在開發一系列基礎設施項目，以改善整個城市的交通和互聯互通。這將創造許多新的就業機會，同時緩解洛杉磯的交通擁堵。

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加拿大

多倫多

多倫多是加拿大人口最多的城市，也是商業、金融、藝術和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公裡長的濱水岸線，市中心核心地帶的高層建築與約克維爾(Yorkville)和羅斯代爾(Rosedale)等美麗的住宅區兼容並蓄。

2017年4月，在15%的外國買家稅實施後，該城市住宅房地產市場形勢變得不穩定。同年，利率上升趨勢開始顯現，加拿大央行將利率從2017年的0.5%逐步上調至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制價格的新借款規定，也證明對目前正在降溫的市場產生了影響。

多倫多大數據：

去年租金增長(%)：4.8%；平均房價(美元)：$575,557；平均收益率(%)：3.9%；私人租客比例(%)：34%；去年房價增長(%)：1.4%；平均月租金(美元)：$1,026。

現有人口：6,419,713；平均全職年薪(美元)：$41,919

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來源：北美購房網
責編：Zoe Chan

澳洲移民配額大減不用怕！南澳留學生可獲得3年畢業臨時簽證

近日，澳大利亞政府推出一連串移民改革計劃，其中移民配額大減，成為大家關注的焦點。移民配額減少會對有意移民澳大利亞的留學生有什麼影響？留學專家指出，雖然移民總配額由19萬個減少到16萬個，但是實際上因為歷年額度都用不完，所以留學生不用擔心移民機會減少。針對大家最關心的配額具體減少在哪裡，澳大利亞總理莫裡森給出了非常明確的回答：這次大幅減少的是“獨立技術移民簽證”。2019~2020財年獨立技術移民配額較2018~2019財年減少57.6%，較2017~2018財年實際發放數量減少52.3%。

削減移民配額主要是189獨立技術移民

3月20日，澳大利亞移民局公布了2019~2020財年移民簽證的具體分配方案，新的配額調整為16萬人。雖然本次移民配額對比自2015年以來公布的19萬人，大幅削減了3萬個名額，但此前實際獲批人數均沒有達標，因此削減名額後，將與2017~2018財年的162417宗實際簽證批准數大致持平。

新的移民簽證分配方案將於今年7月起執行。據悉，削減移民人數主要源於人口壓力問題。據上一財年數據，澳大利亞11.1萬多的技術移民中有87%的新移民選擇在悉尼和墨爾本定居，這造成當地嚴重擁堵以及城市之間發展不均。為緩解悉尼和墨爾本人口壓力和縮短城市與偏遠地區之間發展差距，澳大利亞內閣委員會還簽訂了有關針對技術移民的政策，或將要求部分新技術移民前往非兩大城市居住至少5年。

而本次新財年被削減移民配額的重點主要在189獨立技術移民，計劃分配18652個名額，相比 2017~2018年度實際發放數量減少了52.3%；其次是雇主擔保移民簽證，削減了約15.56%；而商業移民簽證影響不大，新配額為6862個，削減了5.5%。另外，新方案中新增了5000個全球人才類簽證。

鼓勵留學生前往“非大都會地區”學習和發展

此外，移民改革計劃中明確指出：澳大利亞政府計劃每年將會向超過1000個國內和國際學生提供15000澳大利亞的獎學金，以鼓勵大家前往“非大都會地區”發展。此次新政增加了2個新的“非大都會地區”（暫未公布是具體哪兩個區域），“非大都會地區”的學生畢業後可以額外多獲得一年的國際學生畢業臨時簽證（簡稱485類簽證），即可以獲得3年畢業臨時簽證。

“非大都會地區”指的是澳大利亞偏遠或人口低增長的城市區域，一個地區連續2年出生率下降就會被定義為“非大都會地區”。整個南澳州包括首府阿德萊德就被劃分在需要引入更多移民的“非大都會地區”內，而阿德萊德也是澳大利亞唯一一個享受此政策優待的人口超過100萬人口的城市。截至2018年6月底的數據，南澳州人口增長率大約是0.7%，而全國人口增長率為1.6%。因此，南澳大利亞有大量的工作需要人去做，也需要大量的移民去做。

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在人口增長偏低及大量工作崗位空缺的情況下，南澳州迫切需要更多優秀人才來填補勞動市場的缺口，從而拉動當地經濟發展。因此，南澳州移民局除了正式延長485類簽證，近幾個月還連續發布了有利於國際學生的改革，例如擴充州擔保職業列表、放寬優秀畢業生提名申請要求、獎勵長期居住在南澳州的國際學生等。不難看出，南澳州政府非常歡迎國際學生的到來，並積極為國際學生尋求更多在南澳州發展的機會。

據悉，在“非大都會地區”完成學位的國際學生滿足以下兩個條件，將有資格申請額外一年的485類簽證：一是持有“非大都會地區”大學或教育機構頒發的高等教育或研究生學位畢業證書；二是目前持有第一個485類簽證，並居住在“非大都會地區”。

如果學生能畢業後在國外積累工作經驗，回國後不管是在視野上還是在就業機會上都有較明顯的優勢，而澳大利亞的485類簽證則為畢業生提供了更多積累海外工作經驗的可能性。同時，485類簽證延長時限也給了學生一個更加充裕的就業緩衝時間。

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“非大都會地區”院校推薦

阿德萊德大學：走出5位諾貝爾獎獲得者，誕生了世界上第一個可視計算機芯片、誕生了世界上第一個汽車可視電話，承擔了悉尼奧運會的火炬設計，是澳大利亞第一位宇航員的母校，擁有高露潔口腔臨床研究中心。

南澳大學：擁有耗資2.47億澳大利亞元興建的癌症研究中心，是大洋洲地區首家提供航空學的大學。2018年4月出版的《澳大利亞金融評論》環球商業研究影響力報告中，南澳大學品牌管理名列榜首。

弗林德斯大學：擁有投資1.2億澳大利亞元建設的創新中心，設置有企業孵化器-創業指導項目。

塔斯馬尼亞大學：澳大利亞大學綜合星級排名四星級，地球和海洋科學專業位列世界前50強。農業與林業等專業排名全球前100名。很多課程都提供實習，包括教師、護理、社會工作、工程、商科等。


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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

法國公立大學注冊費上漲方案公布：在讀留學生費用暫不上漲

當地時間21日，法國高等教育系統注冊費調漲措施正式在《憲報》上刊出。

據《巴黎人報》報道，去年11月，法國總理愛德華·菲利普宣布，法國公立大學將就歐盟國家以外的學生作“上調注冊費”等重大調整。從2019年新學年開始，歐盟國家以外的學生本科階段注冊費將從每年170歐元（約合人民幣1282元）提高到2770歐元（約合人民幣20886元），碩士階段從每年243歐元（約合人民幣1832元）提高到3770歐元（約合人民幣28426元），博士階段從每年380歐元（約合人民幣2865元）提高到3770歐元。

該措施在法國高等教育系統引起廣泛爭議，全國高等教育和研究委員會90%的成員明確反對，法國大學生總會聯合會（FAGE）和法國全國大學生聯合會（UNEF）等學生組織皆通過罷課和封鎖校園等形式強烈抗議。今年2月，法國高等教育部長弗雷德裡克·維達爾表示，注冊費調漲措施將如期實施，但外籍博士生不納入該範圍。

根據《憲報》4月21日公布的政令，今秋新學年開始，法國公立大學注冊費將按不同階段調漲到2770歐元和3770歐元，但該措施只適用於非歐盟國家來法新生，已在法國就讀的非歐盟學生不受影響。個別情況下，非歐盟國家學生也可豁免於注冊費上漲，比如該生“個人情況特殊”，或符合學校的“戰略方針”予以特招等。此外，法國將增加獎學金的發放，以鼓勵外國學生來法就讀。

巴黎16區Auteuil服務式公寓LesHesperides。這棟美麗的公寓位於一幢現代建築的4樓，面積為48平方米，設有陽台、起居室、2個臥室、浴室、設備齊全的廚房和大量存儲空間，包括一個酒窖。房價約¥200萬。
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目前法國高校每年約有32.4萬名外籍留學生，在全世界居於第四位，但吸引留學生的比例自2010年至2015年持續下降，政府的改革目標是到2027年每年吸引50多萬名外國學生，在調漲公立大學注冊費和增加獎學金的同時，法國也將逐步簡化外籍留學生來法簽證程序、改善接待條件、提高教學質量。據悉，至2022年，巴黎國際大學城將建造10幢新房以提高接待能力。


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來源：新浪教育
責編：Zoe Chan

恍如天堂！為何芭堤雅成為退休必選之地？ | 居外專欄

位處東南方百余公裏的春武裏府鄰交曼谷，濱臨泰國灣壟聚泰國東部的商業、旅遊與生活資源，實屬泰國海濱移居養老的“第一大都”！繁榮娼盛，年久不衰的芭提雅結合其不可多言的生活方式與稀缺的居住資源，常年盤居曼谷第二家園置業榜首！

得益於旅遊業支撐的芭提雅備受政府青睞，曼谷芭提雅兩點一線、烏塔堡機場與曼芭高速擴建、泰國東部經濟走廊（EEC），網傳租妻、包公在哪，靠譜嗎？芭提雅是否適合養老？為什麽房子好賣好租？與CNTHAI中泰之家深入了解探索你不知你不知道的芭提雅？敬請繼續閱讀下文。

春武裏「芭提雅」


芭提雅隸屬泰國春武裏府（Chon Buri）是東南亞遠近聞名的海灘度假、房產投資、旅遊獵奇的養老聖地，名揚世界。在印度梵文當中“Chon”的意思是“水”，而“Buri”的意思是“城市”，所以合起來就是“水的城市”或“水都”此乃名稱由來。

地理位置


形狀狹長的春武裏府由北至南接連樅跨多處城府：北柳府（曼谷近郊泰國中部的魚米之鄉）– 春武裏市（泰國東部貨運工業發達的城區）—林查班（泰國第一大深水港口）–芭提雅（世界著名旅遊目的地）–羅勇府（中日泰工業基地）。

氣候情況


芭堤雅受熱帶季風影響，全年明顯分為三季：三月～五月氣溫最高，平均30攝氏度，稱為“熱季”，空氣幹燥；六月雨量增多，直至十月下旬，此為“雨季”，雨季過後，芭堤雅迎來一年之中最佳的季節——“涼季”，此為十一月至次年二月，平均氣溫僅為15至18攝氏度左右。涼季也是旺季，成千上萬的訪客從世界各地慕名而來享受陽光、沙灘、海鮮美食等。

交通與前景


承載著諸多夢想與成千上萬產業交匯支撐的芭提雅深受曼谷影響與響應成為泰國流量第二大的訪問地，前往芭提雅常見的幾種交通運輸我們逐一羅列在此：
國內外航班：烏塔保機場（U-Tapao International Airport）距離芭提雅三十公裏的國際機場，現已開通泰國境內各大城市直飛航班。暫對中國七座城市開放國際航班：杭州、南昌、南寧、澳門、廣州、香港、三亞，未來會有更多城市開通直飛航線。

烏塔堡機場是曼谷周邊第三座國際機場，由於曼谷機場空間有限難以擴建，因此泰國政府有意將烏塔堡機場擱置的百萊土地投入使用，並以一條高鐵輕軌鏈接曼谷與芭提雅促動更多的需求與投資發展，此舉不言而喻，猶如中國直轄市並吞周邊縣城向外擴展。

曼谷直發：首次抵達曼谷的訪客可於素旺那普國際機場G層、購買曼谷-芭提雅的車票，或於曼谷的MAKKASAN、KLONGTON、HUA MAK等地購買火車票，根據站點票價從八十至兩百株，中途目的地可選擇在春武裏、芭提雅、芭提雅水上市場、芭提雅水上樂園和中天等地停留。

曼芭高速：對於久居芭提雅與曼谷或者是租車的訪客而言，沿著曼谷七號高速公路駕車，僅一小時四十分鐘即可抵達目的地，高速公路單程收費約兩百株過境費。

規劃中的曼谷機場至芭提雅高鐵輕軌線預計在2019年建成，屆時兩地車程將縮短三十分鐘。如此曼谷芭提雅兩點成一線，早上曼谷工作上班，晚上芭提雅海濱作息將可實現。

泰國東部經濟走廊EEC
東部經濟走廊是泰國政府在泰國4.0項目下的新旗艦，該計劃旨在強化過去三十多年來一直是區域制造業和貿易中心的原東部海岸。涵蓋東部海岸三個府，總面積13,285平方公裏 (約三萬泰畝)。

泰國政府旨在通過以下措施促進可持續經濟增長 (GDP增長率從3%提高到5%):
1.應用新技術和創新把傳統產業升級為更先進的產業。
2.通過開發機場、港口和鐵路等基礎設施，強化區域和全球互聯互通。
3.通過比鄰國更優越的促進投資激勵措施和特別權益吸引高科技產業。

EEC高優先級開發項目：
一、烏塔堡空港城
新航站樓每年可接待300萬名遊客（2017年8月投入運營）
建設第二條跑道，滿足更多起降需求
機場被授予“空港新城”的特許經營權。
其他設施加建，如遊客免稅區等。

二、林查班港三期工程，邁向世界十大港口
集裝箱吞吐量增加一倍，由每年700萬TEU 增加到1800萬TEU。
汽車出口量增加兩倍，由每年100萬輛增加到300萬輛。
成為印度支那的門戶港口和亞洲地區的物流中心

三、高鐵和雙線鐵路
可在一小時內往來三大國際機場(素旺納普機場、 廊曼機場和烏塔堡機場)。
容納乘客：1.1億人次/年。

芭提雅區位介紹
從我們的地圖上即可窺知芭提雅由北向南，沿海而建，一共分為Wongamat「翁阿瑪」、 Pattaya 「芭提雅」、Phra Tamnak Mountain「帕塔納山」、Jomtien「中天」、Na Jomtien「納中天」、Bang Saray「邦薩雷」六塊區域：

Wongamat「翁阿瑪」與Na Kluea「納擱」在城市北端。諸多五星級酒店、高級餐廳、旅遊景點和旅遊資源都匯聚於此，因此常被理解為是芭提雅的高消費區域。翁阿瑪區域離海較遠；因此近海的地塊稀缺。海景住房售價常年有價無市。

Pattaya「芭提雅」分為北路，中路與南路，城區破舊淩亂，一旦入夜則燈火通天，由夜市、步行街、酒吧、泰國鴛鴦浴、舞廳、人妖表演、按摩SPA、各種秀、娛樂和服務場所組合而成；廣為流傳的俗語讓這個區域給世人留下了不可磨滅的印象“好男人上天堂，壞男人下芭提雅”。這是每個到訪者會逗留探索的旅遊地帶。（網絡流傳的租妻、包公、雞鴨鵝、黑珍珠、自由人、學生妹、俄羅斯夜店等等都源自於此，無奇不有。在此作者給您留下更多遐想以供自由探索）

Phra Tamnak Mountain「帕塔納山」地勢居高是海景房產層出不窮的區域，避開喧鬧，居高臨下三面觀海的帕山無論以投資還是居住為購買目的，均是最為值得考慮的區位，大部分遊訪芭提雅的買家都以帕山和中天作為主要投資與養老度假的住所。

Jomtien「中天」的優勢：地勢平整、直面對海、開發力度適中、私密性好、交通便利、海鮮美食匯聚、眾多大型房產都選擇中天是因為這個海灘直線距離長，開發空間多，優勢相較於其他區域更為直觀也更容易被接受，考慮海邊度假養老，喜愛享受平靜生活或者是窪地投資的買家大部分都更多於偏向選擇中天。

Na Jomtien「納中天」與中天僅一線之隔，但不可同日而語。納中天北部緊挨中天海灘可分享中天的繁美夜景與海岸線生活資源；納中天缺乏足夠的商業開發和生活資源與其他區域對比鮮明，簡而言之若是您追求大宅子、離鬧事街區足夠遠、生活配套充足，一線無敵海景房、養老休假度蜜月，那麽請您閱讀：中天*巨冠「萬裡海景別墅」 Residences At Dream Pattaya「芭提雅夢中漫步」

Bang Saray「邦薩雷」是泰國東部最美的海灘，民風淳樸、生活優質、成本低廉，這是大部分喜歡遠離人群的買家最中意的私人天堂。遠離塵囂，悠哉的享受風和日麗的悠長假期。

在芭提雅生活的感受非常微妙，第一次到訪如癡如醉；長期逗留顛覆認知，它不只是眾人眼中的大眾情人，更是與眾不同的退休天堂！


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

無懼英國脫歐影響 倫敦仍是全球富豪最愛

雖然英國脫歐波折不斷，如今更是要延期到10月底才有可能上演真正的結局，但是對於全球超高淨值人士來說，倫敦這座城市仍然是他們的首選。

無懼英國脫歐影響，倫敦仍是全球富豪最愛

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全球知名的地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）近期發布的《2019全球財富報告》就顯示，盡管英國脫歐帶來了不確定性，然而倫敦重回“萊坊城市財富指數”排行榜榜首。

在財富方面，萊坊利用分析公司GlobalData Wealth Insight的數據，研究了每個城市當前的高淨值（資產淨值超過1000萬美元）和超高淨值（資產淨值超過3000萬美元）人群的數量後發現，倫敦不僅是擁有超高淨值人群數量最多的城市，達到了4944人，並且在過去五年內增加了582人，同樣成為新增人數最多的城市。

在投資上，萊坊認為，雖然北美城市在私人投資領域稱霸全球，尤其是在這一類排名前10名中占據了6個，但倫敦在投資者多元化方面仍占主導地位。

而在生活方式排名上，倫敦也以擁有76家五星級酒店和高質量的教育院校數量等關鍵因素，居於首位。

不過值得注意的是，根據英國Nationwide房價指數，2019年一季度倫敦房價較去年同期下跌3.8%，創2009年以來最大同比跌幅。英國皇家特許調查師學會（RICS）的一項近期調查顯示，英國脫歐的不確定性將是近期房地產市場活動的主要障礙。

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但萊坊中國國際投資部董事程懌認為，即便脫歐帶來了一些風險，2019年的倫敦仍將繼續保持其全球領先財富中心的地位。

近年來，英國退歐的“戲碼”似乎總是寫著未完待續。原定期限是今年3月29日，而由於英國議會就脫歐協議遲遲無法達成一致，英國方面兩次提出退歐延期申請，目前歐盟同意脫歐截止期延至10月31日。

盡管政治基本面沒有什麼好消息，但英國股市仍然獲得了不錯的表現。今年以來，聚焦藍籌股的英國富時100指數累計上漲了10.3%，該指數公投以來上漲17%。

此外，投資者對英國中小股的興趣似乎相對更為濃厚。今年以來，覆蓋範圍更廣的富時250指數累計上漲12.1%，跑贏同期富時100指數10.3%的漲幅。


延伸閱讀：【英國脫歐對房產市場有哪些影響？海外買家依舊在收割！】


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來源：新浪財經綜合
責編：Zoe Chan

大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐

近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。

4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。

海外资金掘金越南楼市

和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。

来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。

新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。

越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。

记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。
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需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。

据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”

在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。

一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。

在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。

“简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。

他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。

中国买家比例持续攀升

新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。

吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。

由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。

中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。

越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。

胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。

阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。

在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。

需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。

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河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。

吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。

吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。

值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。

“按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。

不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。”

世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。

的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。

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吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。

炒房有风险

海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。

吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。

据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。

据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。

不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。

吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。

一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。

在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。

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第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。

近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。

第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。

第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。

一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。

此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。

一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。

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2020東京奧運會給日本房產帶來的真實影響

進行房產投資可以形成長期穩定的資產收入。但作為投資者，總會面臨各種各樣的疑問和不安。

臨近2020年東京奧運會，東京房產市場盛況空前。實際上，從1964年東京奧運會和近年的倫敦奧運會來看，即使出現了短期變動，長期來看房價並沒有受到太多影響。

那麼，為什麼東京奧運會臨近使房產市場一片火熱？

以奧運會為契機，所實施的城市再開發提高了其便利性，也就是說東京還有很大的潛力。目前正在進行的再開發計劃，在奧運會後仍會繼續進行，包括郊外一部分換乘大站周邊等，部分街道會更加熱鬧。

另外，以年長的居住者為主，將住處從郊外的一戶建搬到市中心車站附近公寓的事例也在增加。符合這種需求的地區，房產價格和租金可能還會上升。

當然，東京都內也存在空房。

交通不夠便利的區域，建築物及設備與居住者需求不一致的物件等，很有可能會“陷入苦戰”。

因此，今後房產投資的主攻地區可能會是“再開發地區”。通過再開發，地區會更加活躍，可以期待將來房產價格、房租的繼續上漲。

再開發是根據城市再開發法進行的，以用地細分化、老化建築物密集的區域為對像，進行用地統合、大規模綜合設施新建、公園與廣場等公共設施兼營，是一種使城市空間合理化的行為。

再開發地區會整備街道，使景觀變好，辦公室等商業設施也會變得更充實。最終的目的是使人們聚集在一起，使居住者增加，城市的品牌價值自然會上升。

說起東京都內的再開發，澀谷和虎門區域最為有名。此外，春日、後樂園站前、中野站周邊的相關事宜也在進行中。對投資者來說，這些地區和其附近車站不遠處的房產都是值得關注的。

日本澀谷3臥1衛的豪宅，從“表參道”站步行7分鐘。居住面積79.69平方米，陽台面積7.71平方米。房價約¥970萬。
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來源：HIMAWARI日本
責編：Zoe Chan

英國脫歐對房產市場有哪些影響？海外買家依舊在收割！

事實上，盡管近幾年英國面臨“脫歐”的諸多不確定性，但並未影響其成為最受中國資本青睞的投資地之一。而恰恰相反，受“脫歐”影響逐漸走低的英鎊彙率、美國和歐盟愈加復雜的投資環境，都增加了在英投資的吸引力。

聯合國貿易和發展組織發布最新《全球投資趨勢監測報告》顯示，2018年全球外國直接投資總量約為1.2萬億美元，同比下降19%，其中發達國家吸收外資僅共4510億美元。而英國2018年外資規模竟達到1220億美元，同比增長20%，在全球排名第三。

根據調查顯示，高淨值人群投資英國的理由主要由如下幾個方面：

1、英國市場穩定、投資風險低

雖然國際緊張局勢未見緩解，但英國穩定的經濟與政治環境，良好的國際聯系與交通網絡，穩健的法律和法規體系以及便捷的速效環境。數據顯示，北美和亞太地區企業在歐洲總部設在英國的就近450家，而德國只有280家左右。

此外，倫敦作為世界金融中心，有占全球41%市場大份額的外彙市場，共251家外資銀行總部設立在倫敦。在美國指數編制公司MSCI的歷年調查中，倫敦已連續超過10年維持在10%甚至更高的回報率（綜合房價漲幅和租金收益）。

2、英國房地產收益高、產權長

實際上，英國房產長期處於供不應求的狀態，其絕大部分房產屬於永久性產權，這筆固定資產祖祖輩輩都將屬於買家，直到賣掉它。而且當地建築質量一直較好，目前在英國流傳下來的維多利亞，喬治時期的老房子都還堅挺屹立，這種房子已有幾百年的歷史。

3、低利率貸款

就中國、澳大利亞等國高貸款利率（7%左右）而言，英國貸款利率大約在3%-4%的區間；作為海外投資者，可申請到最高70%的貸款，並且可在一定時間內可以只還息不還本。

4、英國稅收優惠

英國公司的稅率在歐處最低之列，因此也是歐最具競爭力和吸引力的外商投資對像國之一。在個人所得稅方面，英國以40%屬中低水平，稅後工資比例為66.5%屬中高檔。據美國勞工統計局報告統計，以美國成本指標為100，制造業每小時人工成本指標中，英國為93。

5、語言文化和教育優勢

英語是全球最普及的通用語言，作為全球高等教育最發達的國家之一，英國擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水平，對於想讓孩子來英國留學的中國家長，最佳的選擇就是在英國投資買房置業。

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不過近幾年中國的孩子去英國留學，也已經是一種比較長期普遍的現像。英國金融時報此前一次關於海外投資的調查結果表明，超過50%的受訪者表示海外投資的目的是為了子女的教育問題。

據中國僑網數據顯示，自2011年以來中國留學生人數增長89.6%，穩居海外留學生榜首。其中以倫敦最為突出，就讀於倫敦的中國留學生人數目前已達到21350人，無疑成為了英國留學市場的主力軍。

不僅人數穩居第一，影響力也在不斷增加。為了吸引更多中國留學生，越來越多的英國大學直接來中國舉行畢業典禮。

脫歐讓英國房價增長放緩 隨後可能會迎來反彈

近日，Rightmove網站公布了英國三月份房價指數報告，原本應該處於銷售旺季的英國春季房市，果不其然受到了英國脫歐不確定性的影響，本月投入市場的平均房價僅上漲了0.4%(+ 1287英鎊)。這是英國房價自2011年以來最低的月度平均漲幅，不過數據顯示，出現增長疲軟的主要原因是倫敦房價的“不給力”，倫敦以外地區的房價仍較為活躍，11個地區中有9個地區的新上市賣家定價在持續穩定增長。

英國三月份各地區房價趨勢（淺色增長、深色降低）

Rightmove網站稱，三月份英國房市疲軟，倫敦是主要拖累因素。因為除了倫敦和東北部地區以外，其他9個地區的新房定價仍在穩定增長中。倫敦房價環比下降1.1%，東北部地區則環比下降了1.3%。然而，即使房價出現了短時下降，倫敦的房價仍比10年前高出68%，一些買家要麼被高昂的房價排除在市場之外，要麼還在持價觀望，希望房價能在他們認為的公允價值水平上穩定下來。數據顯示，今年2月，倫敦房產經紀人達成的銷售協議比2018年同期下降了9.6%，這既表明部分買家猶豫不決，也表明有些買家在高昂的房價面前缺乏購房能力。

近五年來倫敦房價增長趨勢

盡管隨著脫歐最後期限的臨近，英國房市尤其是倫敦房市受到了一些衝擊，但專家認為這是遵循市場規律的正常波動。縱觀近些年英國房市的發展，房價總體上仍然呈現穩定上升的趨勢。倫敦作為世界上政治、經濟、文化、高等教育等綜合發展的國際化大都市，發展潛力和吸引力在與日俱增，從其租房市場的火爆程度可見一斑。有專家認為，英國房市的“反彈”將隨著脫歐塵埃落定而正式開啟，被壓抑的購房需求會引起一波搶房熱潮。

事實上，作為世界一流的高等教育城市，倫敦也成為海外購房者最偏愛的城市之一。房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，超過半數都被國際買家收入囊中。

而中國的富豪們，也早已盯准了這塊蛋糕。

2018年李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億元），收購了倫敦金融城地標寫字樓5Broadgate，也即瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。過去幾年，李嘉誠已在英國砸下超過300億英鎊。除了房地產，他還控制了英國天然氣近三成市場、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場，幾乎買下了半個英國。

海外房產中文平台居外網提供的數據也顯示，去年下半年，中國買家對倫敦房產的詢盤次數明顯回升，第三、第四季度分別同比上漲52.5%和104.2%，已接近歷史峰值。

居外推薦倫敦莉莉廣場（Lillie Square），是泰瑞·法雷爾（Terry Farrell）及其合伙人開發的伯爵宮（Earls Court）總體規劃中的第一個開發項目，提供一流的一居室、兩居室或三居室公寓及高品質的花園雙層公寓，更有迷人的頂層公寓。住宅區位於倫敦西部黃金地段，可為居民提供前往倫敦各地學校、學院、大學和工作場所的良好交通連接，潛在投資者可以預期有限的空置期並得到可觀的租金收益。
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調查還指出，盡管韓國、新加坡和以色列等國也加速了在英國的投資，中國仍是英國最大的海外投資者，由於都看好英國，當地房地產的買方市場競爭越來越激烈。JLL（紐約證券交易所代碼）的調查顯示，倫敦在2017年被評為全球房地產投資的首要城市。

實際上，過去英國房價平均每7年翻一倍，每年以平均10%的速度增長，而倫敦的房價過去十年漲了86%！據第一太平戴維斯2018年Q4倫敦住宅租賃市場報告顯示，其通勤區的一居室或兩居室租金增長1.9%，在過去5年中增長達11.3%。

租金方面，最新調查指出倫敦已經連續第3年當選歐洲租房最貴的城市。據ECA International的數據，在倫敦市區好地段租賃一套沒有家具的三居室公寓，每月的成本為5398歐元，而歐洲平均值為1705歐元，巴黎的租金差不多只有倫敦的一半。

房地產咨詢公司Capital Economics的經濟學家盧（Hansen Lu）對此則比較樂觀，他表示，即使英國在沒有達成協議的情況下離開歐盟，房價也不太可能發生崩潰：“因此，我們預計今年的房價增速將保持當前速度，到2019年結束時上漲1％。”


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來源：時訊網
責編：Zoe Chan

去英國工作更容易！英國推出最新簽證政策

雖然英國政府一直致力於將淨移民降低至可持續水平，但這並不意味著他們會將人才拒之門外。

4月14日，經濟觀察網從英國文化教育協會獲悉，英國內政部推出兩項最新簽證類別，以吸引更多商界人才。

新的創業簽證將取代第一層級畢業生企業家簽證（Tier 1 Graduate Entrepreneur），面向希望在英國創辦公司的所有人才，無論這些人才的背景如何，也不僅限於近期畢業的大學生。

英國文化教育協會相關負責人介紹，專業商務人才現在可通過英國的兩項最新簽證類別，赴英創辦企業。

首次在英國創業可申請創業簽證（Start-up visa）；創新簽證（Innovator visa）則針對有一 定經驗、擁有一定資金投資自己業務的商務人士。

與此前簽證類型相同的是，創業簽證的申請者無需提供初期資金證明。而不同的是，簽證有效期為2年，為成功創業提供了比以前多一倍的時間，2年後才需要再次提出申請。

創新簽證所面向的是更有經驗、擁有資金用以投資的商務人士。相比於需要 20 萬英鎊資金的第一層級企業家簽證（Tier 1 Entrepreneur），創新簽證僅要求申請者能夠投資5萬英鎊。如果公司成功運轉，申請人可在三年後申請在英國定居。

這兩種類型的簽證申請都將由背書機構和商界專家，而非英國內政部，對申請者的商業計劃進行評估，以確保這兩類簽證能夠只針對最富創新精神、最可行、最具擴展潛力的企業。

英國移民事務部長卡洛琳·諾克絲（Caroline Nokes）表示：“英國是一個對開展業務非常具有吸引力的地方，而我的首要任務就是讓優秀的商務人才繼續認可這一點。這能為英國帶來更多的就業機會，確保經濟持續增長。”

卡洛琳表示，他們將與商界專家合作，確保所建立的公司能夠造福英國經濟，並保持英國對開創性商界人才的全球吸引力。

英國文化教育協會相關負責人介紹，背書機構將負責評估申請人的商業創意並為其背書，這與此前大學在評估畢業生企業家簽證時所發揮的作用類似。這兩種新簽證都不設申請數量上限。

在推出兩種新簽證類型的同時，英國內政部還對第一層級投資簽證（Tier 1 Investor）作出了修訂。英國歡迎合法且真實的投資人參與到英國經濟中。此次修訂能夠更好地避免非法所得資金流入英國，同時確保真實的投資者能夠獲得簽證。

修訂後的政策要求申請人證明他們持有可供支配的 200 萬英鎊至少2年，而非此前要求的90天，或提供這筆資金來源的證明。

值得注意的是，此次修訂政策要求，投資者僅可投資英國公司，不得投資英國政府公債。

這些最新措施均基於最近發布的一些公告，包括將傑出人才簽證（Exceptional Talent）數量增加一倍，以及未來以技能為基礎的移民體系的計劃，在提供靈活勞動力市場的同時確保移民水平可持續發展。


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來源：經濟觀察報
責編：Zoe Chan

外國投資者（非永久居民）在新加坡買房的限制

外國人在新加坡能買房嗎？這是投資新加坡房產時需要優先瞭解的問題。事實上，作為全球公認的房產制度較完善的國家，新加坡政府對外國投資者在新加坡能否買房，能買什麼樣的房產，都有著非常清楚、細緻的規定，具體規則如下：